27五月2023第1章資產評估總論章名稱章名稱1總論2資產評估的基本理論8無形資產評估3資產評估的基本方法9長期投資性資產評估4我國資產評估行業發展狀況和法律規范體系、準則體系

10流動資產評估11企業價值評估12資產評估報告5資產評估程序13以財務報告為目的的評估

6機器設備評估14國外評估準則7房地產評估方法1基本內容及結構實務理論資產評估方法市場法收益法成本法翡翠手鐲評估的零售市場價值：1,800,000元

瘋狂的石頭專業基礎課：系統了解資產評估學的基本知識，初步掌握資產評估學的基本方法和基本評估技能，為進一步學習相關課程和將來從事資產評估工作打下堅實的基礎。本課程的具體目標是：1、學習資產評估學的基本原理，了解資產評估的概念、目的、價值類型、假設和原則，掌握資產評估的基本方法，熟悉資產評估的工作程序。2、掌握機器設備、房屋建筑物、土地使用權、無形資產、等專項資產和企業整體價值的評估技能。為后期的課程學習奠定基礎。3、熟悉資產評估報告的基本概念及基本制度，掌握資產評估報告書的制作技能，并能熟練應用。4、熟練掌握相關資產評估案例。

2教學目標和預期效果3課程銜接問題

本門課程的先修課程是經濟學、會計學、財務管理、管理會計、成本會計、審計等課。

《資產評估學》，杭州：浙江人民出版社，2012年版?；蛘撸骸顿Y產評估》，北京：經濟科學出版社，2012年版。

4使用教材1.中國資產評估協會網站。2.《中國資產評估》期刊，中評協3.中國注冊會計師協會。4.國際評估準則委員會網站。

5.中華人民共和國財政部：6.《中國資產評估準則——闡釋與應用》，立信會計出版社，2009年。7.《中外資產評估準則比較研究》，立信會計出版社，2012年。8.浙江財經學院網絡課堂9.圖書館相關資源5參考資源6教學方法

本課程主要采用講授、討論交流相結合的教學方式。具體包括：①講授；②案例分析；③分組討論及辯論；④課外閱讀；

⑤6-9位同學創辦一家資產評估事務所（情景教學平臺、運營、競爭、PK）；⑥其他（專項資產評估、作業等）。7考核方法課堂紀律和出勤情況20%課堂問答與討論20%課外練習20%期中考查40%平時40%期末考查60%合計100%第1章總論§1.1資產評估及其特點§1.2價值類型和評估目的§1.3資產評估與會計和審計的關系一、委托方及資產占有方簡介二、評估目的三、評估范圍和對象四、評估基準日五、價值類型六、評估原則七、評估依據：法律依據、準則依據及取價依據等。八、評估程序實施過程和情況：現場調查、資料收集與分析、評定估算等主要內容。（評估線路、技術方法）九、評估假設十、評估結論。以文字和數字形式清晰說明評估結論。通常評估結論應當是確定的數值。經與委托方溝通，評估結論可以使用區間值表達。十一、特別事項說明：如產權瑕疵、重大期后事項等。十二、評估報告使用限制說明：如不得被披露于公開媒體，使用有效期等。十三、評估報告日：形成最終專業意見的日期。十四、注冊資產評估師簽字蓋章、評估機構蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。盲人摸象與管窺一豹：一份簡略的資產評估報告（一）資產評估

1.定義（P2）

資產評估是專業機構和人員，按照國家的法律、法規和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關的程序，選擇適當的價值類型，運用科學的方法，對資產價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。一、資產評估的定義§1.1資產評估及其特點資產評估在不同國家或地區英文表述？資產評估：valuation和appraisal表示。歐洲——valuation，重在量的評估，著眼于價值被計量、估計或預測的技術或方法，即估價。北美以及國際評估準則——appraisal，重在質的評估，《美國專業評估統一準則》對appraisal解釋是形成價值的行為或過程。

我國：valuation、assetappraisal或assetvaluation。國外的評估對象通常表述為property（也能評估負債、損失和服務），范圍要大于asset。2.剖析（P1-2）（基本資產評估要素）

2242282341（1）評估主體（2）：法人和自然人——機構和人員。誰來評估：國外：綜合評估機構；專業性評估機構；兼營機構我國：資產評估公司；會計師事務所（不相容業務）（2）評估客體（評估對象）（2）：客體和內容——被評估單位（經濟主體）的經濟資源或者被評估的資產。（3）評估依據（4）：經濟行為依據（合同、董事會決議等）、準則依據、產權依據、取價依據。評估誰：企業資產有形資產：固定資產；機器設備；房地產流動資產；長期資產。無形資產：可確指無形資產（專利權、商標權、版權、土地使用權、租賃權、許可證、專營權）；不可確指無形資產（商譽）。評估的標準是什么：法律、法規、經濟行為文件、合同、協議、取費標準、資產評估準則、會計準則、經驗數據、歷史成本、公允價值等。浪莎針織有限公司部分資產轉讓資產評估項目八評估依據本次評估的依據主要包括經濟行為依據、準則依據、產權依據、取價依據及其他依據，具體如下：（一）經濟行為依據2008年10月23日浪莎針織有限公司董事會決議。（二）準則依據1、《資產評估準則——基本準則》；2、《資產評估職業道德準則——基本準則》3、《城鎮土地估價規程》；4、《資產評估準則——評估報告》；5、《資產評估準則——評估程序》；6、《資產評估準則——業務約定書》；7、《資產評估準則——不動產》；案例8、《資產評估準則——工作底稿》。（三）產權依據1、浪莎針織有限公司《企業法人營業執照》；2、《土地使用權證》及其他產權證明文件。（四）取價依據1、義烏市人民政府義政發〔2005〕50號《關于公布義烏市基準地價的通知》；2、義烏市人民政府義政〔2003〕76號《義烏市征用土地區片綜合價暫行規定》；3、浙江省人民政府浙政發〔2008〕38號《關于做好耕地占用稅征管工作的通知》；4、浙江省人民政府浙政發〔2008〕39號《關于調整耕地開墾費征收標準等有關問題的通知》；5、浙江省物價局浙價房[1995]384號文件《浙江省征地管理費暫行辦法》；6、評估專業人員對資產核實、勘測、檢測、分析等搜集的佐證資料及市場調查資料。（五）其它參考資料1、資產占有單位提供的資產清查申報明細表；2、評估人員取得的現場勘察及其他有關資料；3、國家有關部門頒布的統計資料和技術標準資料，以及評估機構收集的其他有關資料。（4）評估目的（2）：一般目的和特定目的。（5）評估原則（行為規范）（2）：工作原則、經濟技術原則。（6）評估程序（8）：開始準備至結束的工作順序。包括8個基本環節。（7）評估價值類型（2）：市場價值和市場價值以外的價值（如清算價值等）。干什么？資產評估結果的具體用途：納稅、兼并、企業出售、企業清算、抵押貸款、擔保等。（8）評估方法（3）：市場法、收益法、成本法。（9）資產評估假設（4）：交易假設、公開市場假設、持續使用假設、清算假設。如何評前提條件（10）資產評估基準日（1）：資產評估價值對應的時點。即資產評估的時間基準。資產評估是對資產某一時點的價格進行估算。這一時點通常以“日（天）”來表示，被稱作評估基準日，又稱估價期日。它是確定資產狀況和資產價值的基準時間，也是評估結論開始成立的一個特定時日。資產的價格隨時間的變化而變化，不同的評估基準日將產生不同的評估結果。何時價值？確定評估基準日，一般應考慮下列因素：（1）法律法規、政府相關主管部門、相關單位的有關規定。（2）評估基準日盡可能接近經濟行為的實現日（或交易結算日）；盡可能減少評估基準日后的調整事項。（3）評估所需資料的可取得性、使用的方便性以及財務會計的結算制度；同時有利于合理選擇評估參數。（4）評估目的及對應經濟行為其他專業評估的基準日。評估基準日的表述方式為××××年××月××日。資產評估報告書摘要

浙東評估[2008]151號三、評估基準日：2008年10月31日本著有利于保證評估結果有效地服務于評估目的，減少和避免評估基準日后的調整事項，準確劃定評估范圍，準確高效地清查核實資產，合理選取評估作價依據的原則，選擇距評估目的計劃實現日較接近的基準時間，由委托方確定本次評估基準日為2008年10月31日。

四、評估目的：部分資產轉讓浪莎針織有限公司擬轉讓部分土地資產，需聘請評估機構對擬轉讓的土地資產進行評估，以提供該部分資產截止評估基準日的市場價值，從而為上述行為提供價值參考依據。案例五、評估對象和評估范圍：為浪莎針織有限公司擬轉讓的單項資產，具體對象為位于義烏經濟開發區三期楊村路208號宗地中西南角的部分土地，面積36,451.90平方米。資產帳面原值3,874,260.90元，凈值3,518,803.64元。

六、價值類型及其定義：本評估項目采用的資產價值類型為市場價值，市場價值是指自愿買方和自愿賣方，在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，對在評估基準日進行正常公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額。

七、評估方法本公司評估人員對委托評估的資產實施了實地察看與核對，并進行了必要的市場調查，履行了必要的評估程序，采用基準地價系數修正法和成本逼近法對委托評估的土地資產進行了評估。

八、評估結論浪莎針織有限公司委托評估資產的評估值為21,980,500元（人民幣貳仟壹佰玖拾捌萬零伍佰元整），與調整后賬面值3,518,803.64元相比，評估增值18,461,696.36元，增值率為524.66%。本評估結果不應當被認為是對評估對象未來可實現價格的保證。

（二）資產

2008年，廈門大學資產評估研究中心博士生導師紀益成教授在內蒙古錫林浩特第三屆全國資產評估理論與實踐研討會上專門做了“資產評估中的資產概念”專題論述。

1.資產定義——橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同經濟學:資產是泛指特定經濟主體擁有或控制的,能夠給特定經濟主體帶來經濟利益的經濟資源。會計學:資產是指過去的交易或事項形成并由企業擁有或控制的資源,該資源預期會給企業帶來經濟利益。評估學:資產是指特定的權利主體擁有或控制的并能給特定的權利主體帶來未來經濟利益的經濟資源。2.資產的基本特征在資產評估中要把握資產的三個基本特征（同時滿足）:

（1）必須是經濟主體擁有或者控制的。如融資租入固定資產、土地使用權等。（2）能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源。（3）必須能夠以貨幣計量。如何區分資產、財產、財富、資源？資產（Asset）是特定權利主體擁有或控制的能以貨幣計量的，并能給特定權利主體帶來未來經濟利益的經濟資源。廣義的資產包括自然人、法人所占有或控制的一切資源，但不涉及資源的歸屬。財產（Property）指屬于國家、企業或個人的物質財富及民事權利、義務的總和，它不僅涉及被擁有的某物而且還涉及其所有權的具體歸屬。財富（wealth）指具有價值的東西，如自然資源、物質資源，它既可以是物質的也可以是精神的，既可以是有形的也可以是無形的。資源（Resource）指生產資料或生活資料的天然來源，資源有廣義與狹義之分，狹義的資源僅指自然資源。

二、資產評估的種類和特點（一）資產評估的種類

1.按評估對象的構成和獲利能力劃分單項資產評估整體資產評估建筑物評估/機器設備評估,等若干單項資產組成的資產綜合體/企業價值評估

2.按引起資產評估的經濟行為劃分

資產轉讓評估企業兼并評估企業出售評估企業改制評估股權重組評估中外合資/合作資產評估企業清算評估稅基評估抵押評估資產擔保評估債務重組評估3.按資產評估服務的對象、評估的內容和評估者承擔的責任等方面劃分4.按資產評估面臨的條件、執業過程中遵循資產評估準則的程度及其對評估報告披露的要求劃分評估評估復核評估咨詢完全資產評估限制性資產評估作業實務（二）資產評估的特點（4）（1）市場性：模擬市場條件→評定估算并報告。（2）公正性：

①程序正義。按公允、法定的準則和規程進行，公允的行為規范和業務規范是公正性的技術基礎；

②等腰直角三角形。評估人員是與資產業務沒有利害關系的第三者，超然獨立、不偏不倚、中庸之道。（3）專業性：專門機構、專業人員（勝任能力）。（4）咨詢性：資產評估結論是一種專業化的評估意見（權威人士、權威性），無強制效力；是一種決策參考。專業中介服務活動資產評估關系人

正常：等腰直角三角型

討論：在合理假設的條件下，辯論資產評估關系人之間的關系。三、資產評估的功能和作用（一）資產評估的功能評價評值管理（二）基本作用咨詢作用管理作用鑒證作用固有功能輔助性和過渡性功能專業化估價意見，無強制執行的效力國有資產管理；弱化趨勢價值的鑒別和舉證

CPA：財務報告的事實判斷。CPV：標的資產的價值判斷。

§1.2

價值類型和評估目的

（一）價值類型的分類

不同的價值類型從不同的角度反映資產評估價值的屬性和特征。不僅在性質上是不同的，在數量上往往也存在著較大差異。1.

以資產評估的估價標準形式表述的價值類型重置成本、收益現值、現行市價和清算價值此種劃分標準基本上是沿襲了現代會計理論中關于資產計價標準的劃分方法和標準，將資產評估與會計的資產計價緊密地聯系在一起。一、價值類型2.從資產評估假設的角度:繼續使用價值、公開市場價值和清算價值。此種劃分方法有利于人們了解資產評估結果的假設前提條件，同時也強化了評估人員對評估假設前提條件的運用。

3.從資產業務的性質劃分:抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、交易價值、拍賣價值、租賃價值等。此種劃分方法強調資產業務的重要性，認為有什么樣的資產業務就應有什么樣的資產價值類型。

4.以所依據的市場條件,以及被評估資產的使用狀態劃分:

市場價值市場價值以外的價值

價值類型說明評估價值的含義，是評估價值質的規定。

價值類型是必須的，資產評估過程開始就應確定價值類型，價值類型指導資產評估過程始終。（二）資產評估中的市場價值與市場價值以外的價值

《資產評估準則——資產評估價值類型指導意見》：包括市場價值和市場價值以外的價值1．市場價值

市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。

《國際評估準則》市場價值定義如下：自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值的估計數額，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。

市場價值所依據的公開市場可能存在著區域、級次等的區分，也就是說資產評估中的市場價值可能存在著不同區域范圍的市場價值和不同級次的市場價值等。

教材：市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下最有可能實現的交換價值的估計值。

具有的要件：①自愿的買方；②自愿的賣方；③評估基準日；④以貨幣為單位表示；⑤公平交易；⑥資產在市場上有足夠的展示時間；⑦當事雙方各自精明，謹慎行事?！絷P于公允價值的定義：買入價還是賣出價？熟悉情況的交易雙方是誰？市場定價還是企業特定價值？◆公允價值信息披露不夠透明：市場參與者：相互獨立？數據通暢性及基礎設施支持程度2．市場價值以外的價值類型

也稱非市場價值、其他價值，《國際評估準則》并沒有直接定義市場價值以外的價值，而是指出凡不符合市場價值定義條件的資產價值類型都屬于市場價值以外的價值。

市場價值以外的價值是一系列不符合資產市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合。如在用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、拆遷補償價值、清算價值、殘余價值等。2．市場價值以外的價值類型劃分標準有以下幾個方面：資產評估時所依據的市場條件，是公開市場條件還是非公開市場條件；資產評估時所依據的被評估資產的使用狀態，是正常使用（最佳使用）還是非正常使用；評估時所使用的信息資料及其相關參數的來源，使用的是公開市場的信息數據還是非公開市場的信息數據。2．市場價值以外的價值類型資產評估實務中使用頻率較高的市場價值以外的價值類型主要有：

（1）投資價值。指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數額，亦稱特定投資者價值。（2）在用價值。指將評估對象作為企業組成部分或者要素資產按其正在使用方式和程度及其對所屬企業的貢獻的價值估計數額。（3）清算價值。指在評估對象處于被迫出售、快速變現等非正常市場條件下的價值估計數額。（4）殘余價值。指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產等的拆零變現價值估計數額。

3．特定評估業務評估結論的價值類型（5）以稅收為目的的資產評估：稅法等→課稅價值。以保險為目的的資產評估：保險法等→保險價值。以財務報告為目的的評估：會計準則等→公允價值、現值、可變現凈值、重置成本等。

以抵（質）押為目的的資產評估：擔保法等→抵押價值。以拆遷補償為目的的資產評估：相關法律法規→拆遷補償價值。4．價值類型選擇的要求■某些特定評估業務評估結論的價值類型可能會受到相關法律、法規或者契約的約束，這些評估業務的評估結論應當按照相關法律、法規或者契約等的規定選擇評估結論的價值類型?！鱿嚓P法律、法規或者契約沒有規定的，可以根據實際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型，并予以定義。（三）價值類型的選擇和使用

（1）市場價值。當CPV所執行的資產評估業務對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求時，CPV通常應當選擇市場價值作為評估結論的價值類型。CPV在確定市場價值時，應當知曉同一資產在不同市場的價值可能存在差異。（2）投資價值。CPV執行資產評估業務，當評估業務針對的是特定投資者或者某一類投資者，并在評估業務執行過程中充分考慮并使用了僅適用于特定投資者或者某一類投資者的特定評估資料和經濟技術參數時，CPV通常應當選擇投資價值作為評估結論的價值類型。（3）在用價值。CPV執行資產評估業務，評估對象是企業或者整體資產中的要素資產，并在評估業務執行過程中只考慮了該要素資產正在使用的方式和貢獻程度，沒有考慮該資產作為獨立資產所具有的效用及在公開市場上交易等對評估結論的影響，CPV通常應當選擇在用價值作為評估結論的價值類型。（4）清算價值。CPV執行資產評估業務，當評估對象面臨被迫出售、快速變現或者評估對象具有潛在被迫出售、快速變現等情況時，CPV通常應當選擇清算價值作為評估結論的價值類型。（5）殘余價值。CPV執行資產評估業務，當評估對象無法或者不宜整體使用時，CPV通常應當考慮評估對象的拆零變現，并選擇殘余價值作為評估結論的價值類型。二、評估目的1、資產評估的一般目的資產在評估時點的公允價值公允市價、公允價格。國際會計準則委員會（IASB）“公允價值為交易雙方在公平交易中可接受的資產或債權價值”。公允價值的計量有四個層次：第一層是直接使用可獲得的市場價格；第二層，如不能獲得市場價格，則應使用公認的模型估算市場價格；第三層是實際支付價格（無依據證明其不具有代表性）；第四層允許使用企業特定數據，該數據應能被合理估算，并且與市場預期不沖突。

公允價值等級按照參照信息的優先秩序將用來估計公允價值的估價方法分為三個等級。1.等級一的參照信息：是市場信息，反映的是在計量日，相同資產或負債在活躍市場上的報價?；钴S市場是指在該市場上資產和負債交易頻率和規模都足以提供持續經營下的價格信息?；钴S市場上的報價提供了最可靠的公允價值估計參考。2.等級二的參照信息：指不包括在等級一中的，對于資產或負債可觀察的，直接或間接的市場信息。包括：活躍市場中有類似資產或負債的報價；在非活躍市場中有相同資產或負債的報價；等等。3.等級三的參照信息：是不可觀察的資產或負債的信息。不可觀察信息在可觀察信息不能得到，在計量日資產或負債的市場活動很少的情形下使用。中國《企業會計準則》：公允價值計量規定了一些條件：（1）資產存在活躍市場的，應當以市場中的交易價格作為公允價值；（2）資產本身不存在活躍市場，但類似資產存在活躍市場的。應當以類似資產的交易價格為基礎確定公允價值；（3）對于不存在同類或類似資產可比市場交易的資產，應當采用估值技術確定其公允價值。2、資產評估的特定目的資產業務對評估結果用途的具體要求1．資產轉讓。資產轉讓是指資產擁有單位有償轉讓其擁有的資產，通常是指轉讓非整體性資產的經濟行為。2．企業兼并。企業兼并是指一個企業以承擔債務、購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業的產權，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體的經濟行為。3．企業出售。企業出售是指獨立核算的企業或企業內部的分廠、車間及其他整體資產產權出售的行為。4．企業聯營。企業聯營是指國內企業、單位之間以固定資產、流動資產、無形資產及其他資產投入組成各種形式的聯合經營實體的行為。5．股份經營。股份經營是指資產占有單位實行股份制經營方式的行為，包括法人持股、內部職工持股、向社會發行不上市股票和上市股票。6．中外合資、合作。中外合資、合作是指我國的企業和其他經濟組織與外國企業和其他經濟組織或個人在我國境內舉辦合資或合作經營企業的行為。7．企業清算。包括破產清算、終止清算和結業清算。8．擔保。擔保是指資產占有單位，以本企業的資產為其他單位的經濟行為擔保，并承擔連帶責任的行為。擔保通常包括抵押、質押、保證等。9．企業租賃。企業租賃是指資產占有單位在一定期限內，以收取租金的形式，將企業全部或部分資產的經營使用權轉讓給其他經營使用者的行為。10．債務重組。債務重組是指債權人按照其與債務人達成的協議或法院的裁決同意債務人修改債務條件的事項。11．引起資產評估的其他合法經濟行為?！?.3資產評估與會計和審計的關系

（一）資產評估與會計的聯系資產的會計計價和財務報告利用資產評估的結論；資產評估需要參考會計數據資料。

（二）資產評估與審計的聯系資產評估中的資產清查階段，會借鑒或采納審計的方法；流動資產和負債的評估有相當部分是借鑒審計的方法；企業價值評估中，會用到經審計后的財務報告及相關數據。一、資產評估與會計和審計的聯系（一）資產評估與會計的區別（4）1.職能不同。會計：反映（核算）和監督；資產評估：評價、評值、管理2.計價基礎不同。會計：歷史成本；資產評估：效用和市場價值。3.計量方法不同。會計：核算；資產評估：核算、預期收益折現、市場售價類比等4.總體目標不同。會計：企業管理、會計核算和會計信息披露服務資產評估：資產交易和產權變動

二、資產評估與會計和審計的區別（二）資產評估與審計的區別1.目的（目標）不同。

審計：財務報告事實判斷，真實性、公允性；資產評估：資產價值判斷，參考性、咨詢性。2.原則不同。審計：公正、防護和建設三大專業原則資產評估：供求、替代、貢獻、預期等基本經濟原則3.專業知識基礎不同。審計：會計學、稅法及其他經濟法規等；資產評估：除經濟學、法律、會計學外，建筑工程、機械4.業務處理標準不同。審計：以彼之道，還施彼身。資產評估：六脈神劍、凌波微步。市場價值與歷史成本二、資產評估與會計和審計的區別＋評估資產評估資產＝有價值的經濟資源評議估價評議估計經濟資源價值的一系列活動過程?；仡櫯c新解練習題

“不看節目看廣告，不看內容看廣告”是資產評估界的口頭禪。一般而言，評估機構的業務來源主要包括：中介機構推薦；慕名而來；直接接觸潛在客戶；老客戶；全球網絡互薦。而“直接接觸潛在客戶”主要是依據廣告、報刊和道聽途說，等等，如那家公司目前經營績效不錯、準備上市，那家公司準備合并、重組，等等。你是否贊成這種說法？為什么？尋找一份有大量廣告的報紙，嘗試尋找資產評估的“商機”。

TheEndManyThanks！閱讀課后所給定的文獻資料，闡釋以下問題：1、價值與價格的區別與聯系。2、如何理解資產評估中的資產。3、資產評估與會計、審計的關系。4、評估師應具備的職業能力框架。案例導入：

合理評估二手房自降10萬元

[提要]房源：蘋果社區地理位置：朝陽區百子灣路32號(國貿沿三環向南300米至百子灣路口向東300米)建筑面積：112平方米套內面積：89.3平方米戶型：2室1廳1衛樓層：6/30性質：商品房房源：蘋果社區[提要]地理位置：朝陽區百子灣路32號(國貿沿三環向南300米至百子灣路口向東300米)朝向：正南向結構：鋼混建成年代：2005年裝修情況：精裝修物業費：2.68元/平方米/月總價：112萬元業主吳先生因家庭原因，決定把入住不久的一套商品房轉讓。在吳先生看來，自己這套位于蘋果社區的房產，各項條件都不錯，而且建成年代在2005年，還是精裝修，售價122萬元應該算是厚道了。但