第1頁(yè)共1頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

目錄第一章：項(xiàng)目決策階段第二章：前期準(zhǔn)備階段一、獲取土地使用權(quán)二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、規(guī)劃設(shè)計(jì)四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、招標(biāo)第三章：工程建設(shè)階段1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要

2、施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件

4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備

5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備

6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理7、施工許可批文及辦理開(kāi)工手續(xù)

8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)

9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底

10、編制工程進(jìn)度計(jì)劃

11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)

第四章：項(xiàng)目銷(xiāo)售階段一、申辦《銷(xiāo)售許可證》二、商品房銷(xiāo)售及按揭辦理一、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書(shū)》四、物業(yè)移交第五章：交付使用階段從開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷(xiāo)售階段和交付使用階段。

第一章：項(xiàng)目決策階段

◆房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。

1、可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。

可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定；(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；(8)開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；(10)結(jié)論及建議。

2、可行性研究小組成員知識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師、市場(chǎng)分析專(zhuān)家、房地產(chǎn)專(zhuān)家、建筑工程專(zhuān)家、財(cái)會(huì)師及律師。

3、可行性研究的工作階段

1）投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。

投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

2）初步可行性研究，亦稱(chēng)“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。

3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

4）項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢(xún)?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中，按照工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理規(guī)定，凡應(yīng)報(bào)送項(xiàng)目審批部門(mén)審批的，必須在報(bào)送的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容：建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)的具體招標(biāo)范圍（全部或者部分招標(biāo)）；建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)擬采用的招標(biāo)組織形式（委托招標(biāo)或者自行招標(biāo)）；擬自行招標(biāo)的，還應(yīng)按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第５號(hào)）規(guī)定報(bào)送書(shū)面材料；建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)擬采用的招標(biāo)方式（公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)）；國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)確定的國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點(diǎn)項(xiàng)目，擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)的，應(yīng)對(duì)采用邀請(qǐng)招標(biāo)的理由作出說(shuō)明；

4、可行性研究步驟

可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性研究報(bào)告。

5、集團(tuán)公司董事會(huì)通過(guò)，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開(kāi)發(fā)階段。第二章：前期準(zhǔn)備階段一、獲取土地使用權(quán)。

開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式

1）通過(guò)行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán)；

3）轉(zhuǎn)讓取得；

4）出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議出讓三種方式）；

5）聯(lián)合開(kāi)發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門(mén)立項(xiàng)、審批后取得；

6）通過(guò)司法裁決取得；

7）通過(guò)兼并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。

開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序

土地使用權(quán)有償出讓的方式

出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。

按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。

協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。

招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。

拍賣(mài)又稱(chēng)競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。

依照《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利性的商品房開(kāi)發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂(lè)等用途的，必須通過(guò)市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書(shū)》，然后簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。開(kāi)發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料：

1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書(shū)》或轉(zhuǎn)讓批文；

2）開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；

3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。

4）1：2000地形圖2份；

5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份

6）地上附著物權(quán)屬證明；

7）土地登記申請(qǐng)書(shū)；

8）土地登記法人代表證明和身份證明；

9）土地登記委托書(shū)。

土地主管部門(mén)

（1）土地使用權(quán)出讓

房地管理部門(mén)負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。

（2）土地使用權(quán)劃撥

房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。

區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。

（3）征用土地

(征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門(mén)審核后報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。

征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。

（4）地價(jià)評(píng)估

市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評(píng)估工作及評(píng)估報(bào)告的審查、地價(jià)審核和報(bào)批工作招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序

(1)用地者見(jiàn)到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門(mén)了解情況，進(jìn)行咨詢(xún)，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。

(3)用地者進(jìn)行投資分析。

(4)到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。

(5)用地者填寫(xiě)投標(biāo)書(shū)寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)。

(6)收到中標(biāo)通知書(shū)后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。

(7)按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。

拍賣(mài)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序

(1)用地者見(jiàn)到拍賣(mài)公告到指定地點(diǎn)索取拍賣(mài)文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門(mén)了解情況，進(jìn)行咨詢(xún)，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。

(3)用地者進(jìn)行投資分析。

(4)到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金。

(5)用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競(jìng)叫牌。

(6)用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投。

(7)企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。

(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。

屬經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)用地的，開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)、掛牌、競(jìng)買(mǎi)或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書(shū)》。憑此書(shū)辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》。二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

城市房屋拆遷是對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。

1、拆遷方式：

1）政府組織拆遷：主要指通過(guò)批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷

2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。

3）拆遷人委托拆遷：適用開(kāi)發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專(zhuān)門(mén)從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。

2、拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車(chē)站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；(3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：

1）填寫(xiě)《城市房屋拆遷申請(qǐng)表》一式五份；

2）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

4）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)或劃撥決定書(shū)）

5）拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料。

6）拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶(hù)數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度。）

7）有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

根據(jù)《武漢市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門(mén)在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費(fèi)（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開(kāi)發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。安置補(bǔ)償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收，取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)

建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在已開(kāi)發(fā)使用的城鎮(zhèn)國(guó)有土地范圍，項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本步驟是：(1)在項(xiàng)目建議書(shū)報(bào)批或可行性研究報(bào)告編制之前，開(kāi)發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)，規(guī)劃管理部門(mén)應(yīng)在要點(diǎn)通知書(shū)中對(duì)批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)；(2)在項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)，即向申請(qǐng)單位下發(fā)選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見(jiàn)，并須同時(shí)下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；(3)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，是項(xiàng)目選址后，由建設(shè)單位申請(qǐng)，規(guī)劃部門(mén)下達(dá)的委托設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)性文件。開(kāi)發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，須向規(guī)劃部門(mén)提出審定申請(qǐng)；(4)通過(guò)審定的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；(5)開(kāi)發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計(jì)方案通知書(shū)和可行性研究報(bào)告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門(mén)征詢(xún)土地及拆遷部門(mén)有關(guān)用地及拆遷安置的意見(jiàn)后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；(6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后，申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開(kāi)工的必備文件。進(jìn)行營(yíng)利性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須取得國(guó)有土地使用權(quán)才能進(jìn)行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一級(jí)市場(chǎng)取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過(guò)出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證：通過(guò)劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)或劃撥決定書(shū)。

1、申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn)，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。并取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》的附件：規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件

1）建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)

城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等各級(jí)規(guī)劃，按照國(guó)家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項(xiàng)目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見(jiàn)和選址意見(jiàn)。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)會(huì)同土地管理部門(mén)并征求項(xiàng)目所涉及到的有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，對(duì)初審意見(jiàn)及其選址提出復(fù)審意見(jiàn)，對(duì)于同意的項(xiàng)目報(bào)政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。

建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。

2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃

城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項(xiàng)目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟(jì)、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實(shí)施城市規(guī)劃的基本保證。

3）委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。

申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)。

規(guī)劃要點(diǎn)是計(jì)劃立項(xiàng)或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計(jì)劃部門(mén)可以要求開(kāi)發(fā)單位初始規(guī)劃部門(mén)對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的意見(jiàn)，再行決定對(duì)可行性研究報(bào)告的批復(fù)。當(dāng)建設(shè)單位完成計(jì)劃報(bào)批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門(mén)申報(bào)選址定點(diǎn)，以獲取選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)申報(bào)選址定點(diǎn)。辦理上述“一書(shū)一證”時(shí)，需提交以下申報(bào)資料：

1）建設(shè)用地申請(qǐng)；

2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)；

3）土地使用證或土地權(quán)屬證明；

4）1：2000地形圖。

開(kāi)發(fā)商取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a\建管處辦理規(guī)劃方案報(bào)建手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；b\到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》。C\到地籍處辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請(qǐng)建筑方案報(bào)建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報(bào)建分兩階段。

1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)》。在此階段需要提供的資料為：

a\1：2000地形圖1份；

b\1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤(pán)）；

c\建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤(pán)（大型項(xiàng)目需提供2-3個(gè)不同設(shè)計(jì)單位的規(guī)劃方案及光盤(pán)）；

d\“一書(shū)一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計(jì)使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。

2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：

a\土地證復(fù)印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書(shū)》；

b\公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)狻@林、等部門(mén)審查意見(jiàn)或回執(zhí)；

c\施工圖3份及光盤(pán)。

3、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗(yàn)線。紅線定位工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負(fù)零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請(qǐng)紅線驗(yàn)線。辦理紅線定位時(shí)應(yīng)提交以下資料原件：

1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。

2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。

3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。

4）若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預(yù)留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市規(guī)劃院提取道路坐標(biāo)及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。4、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書(shū)》，辦理完畢后憑此通知書(shū)到建管部門(mén)辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時(shí)，持通知書(shū)等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。申報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書(shū)》應(yīng)提交以下資料：

1）國(guó)有土地使用權(quán)證；

2）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收據(jù)；

3）人防費(fèi)收據(jù)；

4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書(shū)》申請(qǐng)表；

5）投資許可證

6）經(jīng)放線的《紅線定位冊(cè)》正本

5、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。申辦完畢后開(kāi)發(fā)商持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》至建管部門(mén)辦理建設(shè)工程正負(fù)零以上部分相關(guān)施工手續(xù)；建設(shè)工程竣工后3個(gè)月內(nèi)，開(kāi)發(fā)商持竣工圖申辦《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)提交以下資料：

1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書(shū)》

2）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《紅線定位冊(cè)》副本；

3）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《核位紅線圖》；

4）垃圾處理費(fèi)聯(lián)系單。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時(shí)，提交以下資料辦理：

1）變更申請(qǐng)；

2）工商部門(mén)更名通知、變更后的工商執(zhí)照；

3）開(kāi)發(fā)商資質(zhì)證明；

4）土地變更批復(fù)；

5）變更后的土地使用證；

6）（土地批租費(fèi)、使用費(fèi)）收據(jù)；

7）原建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

8）建筑紅線圖；

9）抵押權(quán)人同意變更的意見(jiàn)（辦理了在建工程抵押的）；

10）法院裁決項(xiàng)目還應(yīng)提交判決書(shū)。

四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。

項(xiàng)目報(bào)建總流程：實(shí)施單位流程內(nèi)容承辦單位

建設(shè)單位

建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記

武漢市建設(shè)工程交易中心各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)

建設(shè)單位

審核“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定費(fèi)、核發(fā)繳款通知

各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心

招標(biāo)申請(qǐng)人

建設(shè)單位招標(biāo)申請(qǐng)

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)招標(biāo)申請(qǐng)人

對(duì)招標(biāo)申請(qǐng)人資格審查

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)

招標(biāo)人編制與備案招標(biāo)文件

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)

發(fā)布招標(biāo)公告

武漢市建設(shè)工程交易中心

投標(biāo)申請(qǐng)人

投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名

武漢市建設(shè)工程交易中心

招標(biāo)人投標(biāo)申請(qǐng)人

招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人資格預(yù)審

武漢市建設(shè)工程交易中心

招標(biāo)人

招標(biāo)咨詢(xún)及答疑會(huì)

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)

投標(biāo)人投標(biāo)人

投標(biāo)人編制與遞交投標(biāo)文件

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)

招標(biāo)人

組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心

招標(biāo)人投標(biāo)人

開(kāi)標(biāo)

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心

評(píng)標(biāo)委員會(huì)、招標(biāo)人

評(píng)標(biāo)

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心

評(píng)標(biāo)委員會(huì)、招標(biāo)人

定標(biāo)

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心招標(biāo)人

核準(zhǔn)招標(biāo)投標(biāo)情況報(bào)告

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)各收費(fèi)單位武漢市建設(shè)工程交易中心招標(biāo)人

中標(biāo)公示，發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心

招標(biāo)人、中標(biāo)單位

簽訂合同

合同備案管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心

招標(biāo)人、中標(biāo)單位

領(lǐng)取施工許可證

武漢市建設(shè)工程交易中心

中標(biāo)單位

施工管理

武漢市建設(shè)工程交易中心

依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照湖北省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民幣以上或建筑面積達(dá)到1000m2的建設(shè)工程新建、擴(kuò)建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)。工程建設(shè)項(xiàng)目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)到市交易中心進(jìn)行報(bào)建。應(yīng)當(dāng)報(bào)建而未報(bào)建的工程項(xiàng)目，不得進(jìn)行招投標(biāo)。報(bào)建時(shí)須交驗(yàn)工程建設(shè)項(xiàng)目以下文書(shū):立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項(xiàng)目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。工程建設(shè)項(xiàng)目的報(bào)建內(nèi)容主要包括:工程名稱(chēng)、建設(shè)地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來(lái)源、當(dāng)年投資額度、工程規(guī)模、擬開(kāi)工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。

工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建程序：

1)建設(shè)單位或其委托的代理機(jī)構(gòu)到市交易中心領(lǐng)取《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表》。

2)按報(bào)建表的內(nèi)容如實(shí)填寫(xiě),蓋上項(xiàng)目法人公章后報(bào)送市交易中心。

3)工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批文、資信證明、建設(shè)用地證明、.規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)連同報(bào)建表同時(shí)提交。

4)屬于試樁建設(shè)工程項(xiàng)目,須辦理試樁登記手續(xù)。工程建設(shè)項(xiàng)目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時(shí),建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)到市交易中心進(jìn)行補(bǔ)充登記o籌建負(fù)責(zé)人變更時(shí),應(yīng)辦理變更手續(xù)。

1、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記

凡在本市范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的，其建筑面積達(dá)到1000m2的建設(shè)工程或工程造價(jià)在50萬(wàn)元以上的新建、擴(kuò)建和改建的建筑（構(gòu)筑物工程、市政工程及裝飾工程）應(yīng)辦理工程項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)。

工作內(nèi)容：

填報(bào)《武漢市建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建表》需帶下列資料：

（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

（二）建設(shè)工程項(xiàng)目土地使用合法證明文件；

（三）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；

（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲?jì)報(bào)告）；

（五）私營(yíng)、民營(yíng)、合資項(xiàng)目必須出具合法證明文件。

報(bào)建信息管理：

1、建設(shè)工程交易中心核實(shí)報(bào)建資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘踏（7個(gè)工作

日內(nèi)）；

2、在交易中心媒介上發(fā)布報(bào)建信息；

3、交易中心將報(bào)建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)。

2、審核"一費(fèi)制"收費(fèi)認(rèn)定表、核發(fā)繳款通知

填報(bào)《武漢市建設(shè)工程"一費(fèi)制"收費(fèi)認(rèn)定表》按下列程序辦理

（一）在報(bào)建臺(tái)領(lǐng)取收費(fèi)認(rèn)定表（共兩份）；

（二）到各執(zhí)收?qǐng)?zhí)罰單位辦事"窗口"辦理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)；

（三）應(yīng)繳費(fèi)用從工程報(bào)建開(kāi)始20日內(nèi)憑武漢市建設(shè)工程交易中

心（咨詢(xún)臺(tái)）開(kāi)具的《武漢市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款

通知書(shū)》到代理銀行專(zhuān)柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標(biāo)價(jià)為

計(jì)算基數(shù)的繳費(fèi)項(xiàng)目，在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)招標(biāo)投標(biāo)

情況書(shū)面報(bào)告核準(zhǔn)前按上述程序辦理。

3、投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名

（一）投標(biāo)申請(qǐng)人應(yīng)是《中國(guó)武漢建設(shè)》網(wǎng)網(wǎng)員，并事先（7個(gè)

工作日以上）將下述資料內(nèi)容報(bào)送武漢市建設(shè)工程交易

中心，經(jīng)驗(yàn)證核實(shí)后輸入數(shù)據(jù)庫(kù)，作為投標(biāo)報(bào)名、評(píng)標(biāo)

、定標(biāo)的依據(jù)資料：

1、投標(biāo)申請(qǐng)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

2、資質(zhì)證書(shū)；

3、投標(biāo)申請(qǐng)人信譽(yù)檔案資料；

4、項(xiàng)目經(jīng)理有關(guān)資料；

5、業(yè)績(jī)及其它與投標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料。

（二）網(wǎng)上投標(biāo)報(bào)名。網(wǎng)址www.CNWHJS.com

4、招標(biāo)人根據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審

工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人根據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)

按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審

（二）投標(biāo)申請(qǐng)人到武漢市建設(shè)工程交易大廳商務(wù)中心領(lǐng)取資

預(yù)審?fù)ㄖ獣?shū)和購(gòu)買(mǎi)資格預(yù)審格式文件；

（三）招標(biāo)人采用對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少

于7家的，應(yīng)重新發(fā)布招標(biāo)公告；預(yù)審合格者過(guò)多時(shí)，

又不便直接確定的，應(yīng)在武漢市建設(shè)工程交易中心采用

隨機(jī)方式抽取不少于7家的投標(biāo)申請(qǐng)人。5、投標(biāo)文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收

工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)文件編制

投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)

范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場(chǎng)和招標(biāo)答疑會(huì)所了解的情況

，編制投標(biāo)文件和工程預(yù)算。投標(biāo)文件編制完成后應(yīng)仔

細(xì)校核，按招標(biāo)文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標(biāo)志，

并滿足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。采用標(biāo)準(zhǔn)保密化評(píng)審技術(shù)

標(biāo)的（暗標(biāo)）嚴(yán)格按武建招辦字[2002]18號(hào)文件規(guī)定

執(zhí)行。

（二）投標(biāo)文件的內(nèi)容

1、投標(biāo)函；

2、施工組織設(shè)計(jì)或者施工方案；

3、投標(biāo)報(bào)價(jià)；

4、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

（三）投標(biāo)文件的遞交和接收

1、投標(biāo)文件的遞交

投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前

，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。在投標(biāo)截止時(shí)限以

前，投標(biāo)人可以對(duì)所遞交的投標(biāo)文件進(jìn)行補(bǔ)充、修改

或撤回，補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。

并須按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編制、密封和標(biāo)志。

2、投標(biāo)文件的接收

在投標(biāo)截止時(shí)間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的接收工

作。在接收中應(yīng)注意核對(duì)投標(biāo)文件是否按招標(biāo)文件的

規(guī)定進(jìn)行密封和標(biāo)志，并做好接收時(shí)間的記錄，未按

時(shí)或提前送達(dá)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

6、組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)

工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人于開(kāi)標(biāo)前（上午召開(kāi)的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前18小時(shí)以上

，下午召開(kāi)的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前4小時(shí)以上5小時(shí)以?xún)?nèi)）在招

投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，通過(guò)武漢市建設(shè)工程交易

中心計(jì)算機(jī)系統(tǒng)按規(guī)定隨機(jī)抽取評(píng)委（詳見(jiàn)武建交字

[2001]7號(hào)文），并提供以下資料：

1、《武漢市建設(shè)工程交易中心抽取評(píng)標(biāo)評(píng)委申請(qǐng)表》；

2、代理銀行代收專(zhuān)柜開(kāi)具的以建設(shè)面積為計(jì)算基數(shù)的"一

費(fèi)制"收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。

（二）由武漢市建設(shè)工程交易中心指定專(zhuān)人通知評(píng)委參加評(píng)標(biāo)；

（三）武漢市建設(shè)工程交易中心負(fù)責(zé)將已抽取評(píng)委的詳細(xì)資料及

通知結(jié)果打印密封（密封套破損無(wú)效），分別交由招標(biāo)人

和招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)簽收保存。

7、開(kāi)標(biāo)

工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人介紹投標(biāo)單位和招投標(biāo)監(jiān)督管理部門(mén)人員；

（二）當(dāng)眾檢驗(yàn)投標(biāo)文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標(biāo)書(shū)；

（三）唱報(bào)投標(biāo)標(biāo)價(jià)、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特

別說(shuō)明的內(nèi)容；

（四）設(shè)有標(biāo)底的公布標(biāo)底；

（五）招標(biāo)人填寫(xiě)開(kāi)標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認(rèn)可。

（六）招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理

8、定標(biāo)

工作內(nèi)容：

按照中華人民共和國(guó)建設(shè)部令[第89號(hào)]令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》和武建招辦字〔2001〕18號(hào)文件《武漢市建設(shè)工程項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)暫行規(guī)定》進(jìn)行。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。

9、核準(zhǔn)招投標(biāo)情況報(bào)告、中標(biāo)通知書(shū)的簽發(fā)及中標(biāo)人的公示公告工作內(nèi)容：

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書(shū)面報(bào)告。在向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招投標(biāo)情況書(shū)面報(bào)告核準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)提交下列資料：

1、由各收費(fèi)單位確認(rèn)的《武漢市建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表》；

2、由代理銀行代收專(zhuān)柜開(kāi)具的以中標(biāo)價(jià)為計(jì)算基數(shù)的"一費(fèi)

制"收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。

同時(shí)，向武漢市建設(shè)工程交易中心提交擬發(fā)布的中標(biāo)通知書(shū)，并填寫(xiě)《中標(biāo)公告公示、發(fā)布登記表》，按規(guī)定在武漢市建設(shè)工程交易中心媒介上公示、公告中標(biāo)結(jié)果。

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)自收到書(shū)面報(bào)告之日起5日內(nèi)未通知招標(biāo)人在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中有違法行為的，招標(biāo)人可以向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，并將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

10、簽訂工程承發(fā)包合同招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容的其他協(xié)議。訂立書(shū)面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機(jī)構(gòu)備案。招標(biāo)條件：

1）勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取得該項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理建設(shè)用地手續(xù)和立項(xiàng)審批手續(xù)；2）建設(shè)工程全過(guò)程監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項(xiàng)審批手續(xù)；建設(shè)工程施工階段監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成勘察和設(shè)計(jì)工作；3）施工招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項(xiàng)審批手續(xù)，建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行建設(shè)監(jiān)理的工程已簽訂建設(shè)監(jiān)理合同；4）材料、設(shè)備招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成設(shè)計(jì)工作，材料設(shè)備的技術(shù)性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落實(shí)；5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

公開(kāi)招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行資格預(yù)審，邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行資格預(yù)審，也可實(shí)行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時(shí)進(jìn)行。施工招標(biāo)項(xiàng)目需要?jiǎng)澐謽?biāo)段和確定工期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。應(yīng)積極推行總承包負(fù)責(zé)制，不得將一個(gè)單位工程主樓、附樓、分部工程分開(kāi)招標(biāo)，嚴(yán)禁招標(biāo)人肢解工程或中標(biāo)人將中標(biāo)工程違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)需要另行選擇承包人的，必須進(jìn)入有形建筑市場(chǎng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式確定。任何為招標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計(jì)、咨詢(xún)服務(wù)的法人及其附屬機(jī)構(gòu)（單位），均不得參加該招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)。

招標(biāo)方式：開(kāi)發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾種方式：

(1)公開(kāi)招標(biāo)

由招標(biāo)單位通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開(kāi)請(qǐng)承包者參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標(biāo)。在眾多的投標(biāo)單位中選擇報(bào)價(jià)合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。這種公開(kāi)招標(biāo)方式，由于參加投標(biāo)的單位較多，所以審查投標(biāo)資格及其標(biāo)書(shū)的工作量較大，招標(biāo)費(fèi)用開(kāi)支較多。根據(jù)市建委《關(guān)于建設(shè)工程項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)人資格審查有關(guān)規(guī)定（試行）的通知》，實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過(guò)多時(shí)，由招標(biāo)人通過(guò)隨機(jī)方法從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得少于7家。

公開(kāi)招標(biāo)一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報(bào)價(jià)水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項(xiàng)目，以及采購(gòu)數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng)。

(2)邀請(qǐng)招標(biāo)

招標(biāo)單位不公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)通告，而是根據(jù)工程特點(diǎn)向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標(biāo)通知書(shū)或邀請(qǐng)函，然后根據(jù)各單位回函答復(fù)情況，確定投標(biāo)對(duì)象，請(qǐng)他們參加招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。邀請(qǐng)參加投標(biāo)單位的個(gè)數(shù)，世界各國(guó)都有規(guī)定，我省在有關(guān)規(guī)定中，明確要求不少于三家。

邀請(qǐng)招標(biāo)方式由于對(duì)邀請(qǐng)對(duì)象的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡(jiǎn)單。不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、縮短招標(biāo)工作的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。

邀請(qǐng)招標(biāo)屬于有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，這種招標(biāo)方式限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者。根據(jù)市建委《關(guān)于建設(shè)工程項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)人資格審查有關(guān)規(guī)定（試行）的通知》，實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，也可以實(shí)行投標(biāo)人資格后審。

(3)協(xié)商議標(biāo)

由建設(shè)單位直接選擇投標(biāo)單位，就工程的工期和造價(jià)等條件，雙方直接商談中標(biāo)條件和要求。參加議標(biāo)的單位應(yīng)不少于兩家。

議標(biāo)適用于招標(biāo)工作開(kāi)展有困難的地區(qū)。工程規(guī)模不大、專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)或特殊要求多，面對(duì)造價(jià)要求并不十分苛刻的工程項(xiàng)目。雙方在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中費(fèi)用支出最少，招標(biāo)工作的周期也最短。議標(biāo)缺乏競(jìng)爭(zhēng)性，在造價(jià)上一般都偏高。

招標(biāo)投標(biāo)基本程序

招標(biāo)工作由開(kāi)發(fā)公司主持，沒(méi)有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力的開(kāi)發(fā)公司，可委托工程咨詢(xún)公司等招標(biāo)服務(wù)公司代理。但這類(lèi)服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)管理部門(mén)審查批準(zhǔn)的企事業(yè)單位。

(1)工作程序

審查招標(biāo)單位的資格；

報(bào)批招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)；

編制招標(biāo)文件，編制標(biāo)底并送審，指定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)方法；

發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；

審查投標(biāo)單位資格；

分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)勘察和招標(biāo)文件答疑；

編制和寄送投標(biāo)文件；

開(kāi)標(biāo)，公開(kāi)標(biāo)底，審查投標(biāo)書(shū)和保函；

評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位；

發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂承包合同。

招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：項(xiàng)目名稱(chēng)、情況、概算；開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)組織招標(biāo)的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡(jiǎn)歷、職務(wù)、職稱(chēng)；資金來(lái)源及落實(shí)情況；圖紙、場(chǎng)地等情況是否具備招標(biāo)條件；招標(biāo)方式。(2)應(yīng)注意的問(wèn)題

工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)必須編制完整的招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書(shū)。招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書(shū)一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。

招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門(mén)或其委托單位審查批準(zhǔn)。編制標(biāo)底人員的資格，須審核批準(zhǔn)。此外，一個(gè)招標(biāo)工程，只能編制一個(gè)標(biāo)底。

為了保證招標(biāo)的公正性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單位為主，約請(qǐng)有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)家成立評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。對(duì)于大中型建設(shè)項(xiàng)目，招標(biāo)單位還可以邀請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)估水平的專(zhuān)家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，對(duì)各投標(biāo)方案作出評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個(gè)投標(biāo)企業(yè)，供評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標(biāo)單位。如果決標(biāo)結(jié)果有損于國(guó)家利益時(shí)，政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門(mén)，有權(quán)予以否決。

投標(biāo)單位在提交投標(biāo)標(biāo)書(shū)的同時(shí)，必須提交由其開(kāi)戶(hù)銀行出具的投標(biāo)保證金證書(shū)。投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向?yàn)槠涑鼍弑：膯挝凰魅⊥稑?biāo)保證金。

簽訂承發(fā)包合同時(shí)，必須嚴(yán)格履行標(biāo)書(shū)的各項(xiàng)條件，不得修改和變更；雙方應(yīng)互換各自開(kāi)戶(hù)銀行出具的履約保證金證書(shū)。保證金額在合同期滿后應(yīng)當(dāng)退回。招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂合同后毀約，對(duì)方有權(quán)持履約保證金證書(shū)向其擔(dān)保銀行索兌保證金。由于違約給對(duì)方造成的損失如超過(guò)履約保證金的，還應(yīng)補(bǔ)償履約保證金的不足部門(mén)。

應(yīng)提交的招標(biāo)資料目錄

1）招標(biāo)代理合同及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件(如有代理)

2）招標(biāo)備案登記表

3）經(jīng)批準(zhǔn)的邀請(qǐng)招標(biāo)報(bào)告(如系邀請(qǐng)招標(biāo))

4）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)

5）投標(biāo)報(bào)名名單(公開(kāi)招標(biāo))

6）資格預(yù)審文件

7）資格預(yù)審評(píng)審報(bào)告

8）招標(biāo)文件

9）購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件登記表

10）答疑會(huì)紀(jì)要(或答疑資料)及簽收回執(zhí)

11）標(biāo)底(工程預(yù)算書(shū))及武漢市建設(shè)工程項(xiàng)目造價(jià)咨詢(xún)核準(zhǔn)證(女ll有標(biāo)底)

12）評(píng)委名單

13）招標(biāo)人評(píng)委委托書(shū):

14）開(kāi)標(biāo)會(huì)簽到表

15）唱標(biāo)記錄一覽表

16）投標(biāo)函及投標(biāo)函附表

17）評(píng)委評(píng)分表

18）評(píng)分匯總表

19）評(píng)標(biāo)報(bào)告

20）招標(biāo)投標(biāo)情況書(shū)面報(bào)告

21）中標(biāo)通知書(shū)及中標(biāo)公示證明

22）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單

23）合同備案表

24）武漢市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書(shū)及收據(jù)

25）武漢市建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表（共2份）

26）安全和文明施工開(kāi)工驗(yàn)收合格證招標(biāo)投標(biāo)的管理

1）施工企業(yè)資質(zhì)管理

建筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專(zhuān)項(xiàng)分包企業(yè)三類(lèi)。按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績(jī)、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級(jí)；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級(jí)。各資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)及承包工程范圍由建設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級(jí)根據(jù)隸屬關(guān)系由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門(mén)頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)自治證書(shū)》

(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)管理

企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理是指由于情況變化，當(dāng)構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，由資質(zhì)管理部門(mén)對(duì)其資質(zhì)等級(jí)或承包工程范圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。動(dòng)態(tài)管理通過(guò)資質(zhì)年度檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進(jìn)行。對(duì)企業(yè)資質(zhì)的升級(jí)、降級(jí)實(shí)行公告制度。實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，主要是為了突出在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶(hù)評(píng)價(jià)對(duì)其資質(zhì)的決定作用。

通過(guò)對(duì)企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級(jí)，由資質(zhì)等級(jí)確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范圍與規(guī)模；通過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)果凍及工作業(yè)績(jī)的考核來(lái)重新評(píng)定資質(zhì)等級(jí)。這種雙向的動(dòng)態(tài)的資質(zhì)管理就是我國(guó)對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向。

(2)工程總承包企業(yè)的管理

隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目總承包為宗旨的企業(yè)集團(tuán)。這種對(duì)工程從立項(xiàng)到交付適用全過(guò)程承包的企業(yè)，稱(chēng)為工程項(xiàng)目總承包企業(yè)。為加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設(shè)部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》。工程項(xiàng)目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級(jí)。《暫行規(guī)定》從企業(yè)曾承擔(dān)國(guó)總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級(jí)須具備的具體條件。2003年7月，建設(shè)部出臺(tái)文件，廢止《工程總承包資格證書(shū)》，對(duì)從事工程總承包業(yè)務(wù)的企業(yè)不專(zhuān)門(mén)設(shè)立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設(shè)計(jì)或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級(jí)許可的工程項(xiàng)目范圍內(nèi)開(kāi)展工程總承包業(yè)務(wù)。但工程的施工應(yīng)由具有相應(yīng)施工承包資質(zhì)的企業(yè)承擔(dān)。

工程建設(shè)項(xiàng)目組織實(shí)施方式目前有兩種方式：

其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對(duì)工程項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等實(shí)行全過(guò)程或若干階段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、造價(jià)等向業(yè)主負(fù)責(zé)。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對(duì)總承包企業(yè)負(fù)責(zé)。工程總承包方式通行的做法有四種，即設(shè)計(jì)采購(gòu)施工（EPC）/交鑰匙總承包、設(shè)計(jì)—施工總承包（D-B）、根據(jù)工程項(xiàng)目的不同規(guī)模、類(lèi)型和業(yè)主要求，還可采用設(shè)計(jì)—采購(gòu)總承包（E-P）、采購(gòu)—施工總承包(P-C)等方式。

其二是是工程項(xiàng)目管理方式，工程項(xiàng)目管理是指從事工程項(xiàng)目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目的組織實(shí)施進(jìn)行全過(guò)程或若干階段的管理和服務(wù)。工程項(xiàng)目管理企業(yè)不直接與該工程項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項(xiàng)目管理有兩種基本方式，即項(xiàng)目管理服務(wù)型或項(xiàng)目管理承包型，項(xiàng)目管理服務(wù)是指工程項(xiàng)目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項(xiàng)目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報(bào)告，進(jìn)行可行性分析和項(xiàng)目策劃；在工程項(xiàng)目實(shí)施階段，為業(yè)主提供招標(biāo)代理、設(shè)計(jì)管理、采購(gòu)管理、施工管理和試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等服務(wù)，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、費(fèi)用、合同、信息等管理和控制。工程項(xiàng)目管理企業(yè)一般應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。項(xiàng)目管理承包是指工程項(xiàng)目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項(xiàng)目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負(fù)責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計(jì)（基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)）等工作。對(duì)于需要完成工程初步設(shè)計(jì)（基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)）工作的工程項(xiàng)目管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的工程設(shè)計(jì)資質(zhì)。項(xiàng)目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)一定的管理風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

(3)外國(guó)建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理

隨著對(duì)外開(kāi)放的擴(kuò)大，外國(guó)企業(yè)逐漸進(jìn)入我國(guó)的建筑市場(chǎng)。為了加強(qiáng)對(duì)在中國(guó)境內(nèi)承包工程的外國(guó)企業(yè)的管理，維護(hù)我國(guó)的建筑市場(chǎng)秩序，建設(shè)部1994年3月發(fā)布了第32號(hào)令《在中國(guó)境內(nèi)承包工程的外國(guó)企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法》，6月發(fā)布了《實(shí)施細(xì)則》。其要點(diǎn)有：

凡在中國(guó)境內(nèi)從事房屋、土木工程的建造等承包活動(dòng)的外國(guó)企業(yè)，在從事承包工程活動(dòng)前，必須到審查機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)審查，取得《外國(guó)企業(yè)承包工程資質(zhì)證》。然后經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)注冊(cè)登記后，才可在中國(guó)境內(nèi)從事承包工程活動(dòng)。

《外國(guó)企業(yè)承包工程資質(zhì)證》的辦理機(jī)構(gòu)為：同時(shí)在中國(guó)兩個(gè)（含兩個(gè)）以上省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的，向建設(shè)部申請(qǐng)辦理；在中國(guó)一個(gè)省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的，向當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理；在中國(guó)經(jīng)濟(jì)特區(qū)和沿海開(kāi)放城市承包工程的，向當(dāng)?shù)厝嗣裾ㄔO(shè)行政主管申請(qǐng)辦理。

外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)承包工程的范圍是：全部由外國(guó)投資或贈(zèng)款建設(shè)的工程；國(guó)際金融組織貸款，采用國(guó)際公開(kāi)招標(biāo)的工程項(xiàng)目；國(guó)內(nèi)企業(yè)在技術(shù)上難以單獨(dú)承包的中外合資建設(shè)的工程；國(guó)內(nèi)投資的建設(shè)工程，如確有特殊項(xiàng)目國(guó)內(nèi)企業(yè)難以單獨(dú)承包，經(jīng)省級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后允許外國(guó)企業(yè)與中國(guó)建筑企業(yè)聯(lián)合承包。

《外國(guó)企業(yè)承包工程資質(zhì)證》有效期為5年。如需延期，應(yīng)在期滿前6個(gè)月內(nèi)到原批準(zhǔn)的審查機(jī)關(guān)辦理延續(xù)手續(xù)。

2）工程建設(shè)管理。

工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成，通過(guò)建設(shè)主管部門(mén)主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶(hù)可以住用程序的過(guò)程。本階段開(kāi)發(fā)商要完成的主要報(bào)批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向市計(jì)委申請(qǐng)列入年度施工計(jì)劃；同時(shí)，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此后，向市建委提出申請(qǐng)開(kāi)工報(bào)告，填報(bào)建設(shè)開(kāi)發(fā)審批表；到市招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室，辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站（站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)手續(xù)；到市建委申領(lǐng)建設(shè)工程開(kāi)工證。項(xiàng)目竣工后，及時(shí)報(bào)請(qǐng)建設(shè)主管部門(mén)進(jìn)行建設(shè)工程綜合驗(yàn)收及建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。

五、申辦《施工許可證》

1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類(lèi)房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)發(fā)證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

工程投資額在３０萬(wàn)元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。

2、施工許可證辦理機(jī)構(gòu)：武漢市建筑工程施工許可證實(shí)行全市統(tǒng)一管理，其中：中心城區(qū)的建筑工程項(xiàng)目，其施工許可證委托市建設(shè)工程交易中心核發(fā)；兩個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)的建筑工程項(xiàng)目，其施工許可證委托該區(qū)建管部門(mén)核發(fā)，并接受市建設(shè)工程交易中心的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查。

3、施工許可證辦理程序：

1）填寫(xiě)《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》，并領(lǐng)取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。

2）提供以下必備資料：《建設(shè)工程用地許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場(chǎng)是否具備施工條件的證明；中標(biāo)通知書(shū)及施工合同；施工圖紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計(jì)；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請(qǐng)表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單；

3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期；延期以?xún)纱螢橄蓿看尾怀^(guò)三個(gè)月。既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò)延期時(shí)限的，施工許可證自行廢止。

4、辦理施工許可證：

提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證：

（一）建設(shè)工程報(bào)建表；

（二）建設(shè)單位資信證明（可用復(fù)印件）；

（三）立項(xiàng)批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可證

(可用復(fù)印件)；

（四）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；

（五）建設(shè)工程試樁施工申報(bào)登記證（可用復(fù)印件）；

（六）招標(biāo)申請(qǐng)表；

（七）招標(biāo)公告；

（八）招標(biāo)日程安排；

（九）招標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)辦法；

（十）投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)；

（十一）投標(biāo)單位資格預(yù)審文件（保存6個(gè)月）；

（十二）答疑會(huì)紀(jì)要；

（十三）投標(biāo)書(shū)；

（十四）評(píng)委人員名單；

（十五）開(kāi)標(biāo)記錄表；

（十六）評(píng)委評(píng)分表及評(píng)分匯總表；

（十七）評(píng)標(biāo)報(bào)告；

（十八）中標(biāo)公示證明；

（十九）中標(biāo)通知書(shū)；

（二十）施工合同或監(jiān)理合同；

（二十一）合同備案表；

（二十二）施工許可申請(qǐng)表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系單；

（二十三）武漢市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書(shū)及收據(jù)；

武漢市建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表（共2份）

（二十四）安全和文明施工開(kāi)工驗(yàn)收合格證（可用復(fù)印件）

第三章：工程建設(shè)階段

工程建設(shè)階段是將開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上所從事的施工生產(chǎn)活動(dòng)。施工階段的工作包括：1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；

2、施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件；

3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件；

4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；

5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備；

6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理；

7、施工許可批文及辦理開(kāi)工手續(xù)；

8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)；

9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底；

10、編制工程進(jìn)度計(jì)劃；

11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；

第四章：項(xiàng)目銷(xiāo)售階段

一、申辦《銷(xiāo)售許可證》

商品房銷(xiāo)售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收或分期驗(yàn)收，并取得《武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交付使用證》。

商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

2、有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。武漢市最新規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的全部；小高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。

4、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

5、工程施工合同；

6、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

商品房現(xiàn)售實(shí)行現(xiàn)售備案證。現(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣(mài)光，不必每年更換，當(dāng)消費(fèi)者看到該證是去年辦理的，也可以照買(mǎi)不誤。應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

二、商品房銷(xiāo)售及按揭辦理

1、銷(xiāo)售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷(xiāo)售代理公司進(jìn)行）

第一階段：基礎(chǔ)市場(chǎng)調(diào)研地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研

區(qū)域經(jīng)濟(jì)及政策調(diào)研

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及非競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目調(diào)查

重點(diǎn)項(xiàng)目考察

市場(chǎng)需求抽樣調(diào)研

重點(diǎn)客戶(hù)（群體）市場(chǎng)調(diào)研

經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)分析

市場(chǎng)需求趨勢(shì)分析

出具市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

物業(yè)的全面解析及定位

項(xiàng)目SWOT分析

1）、競(jìng)爭(zhēng)要素全面解讀

2）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

3）、項(xiàng)目劣勢(shì)分析

4）、項(xiàng)目機(jī)會(huì)利用

5）、市場(chǎng)威脅與困難點(diǎn)

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估

1）、地段價(jià)值與發(fā)展評(píng)估

2）、項(xiàng)目差異性支撐力評(píng)估

3）、消費(fèi)者選擇性標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估

4）、項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估

目標(biāo)市場(chǎng)定位與消費(fèi)者需求研究

目標(biāo)市場(chǎng)定位

目標(biāo)市場(chǎng)特征描述

目標(biāo)消費(fèi)者行為分析

消費(fèi)個(gè)案描述

營(yíng)業(yè)員銷(xiāo)理念提升

營(yíng)銷(xiāo)核心理念提升

賣(mài)點(diǎn)體系設(shè)計(jì)與提升

營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與主線策略

營(yíng)業(yè)員銷(xiāo)攻擊體系建立

現(xiàn)場(chǎng)攻擊體系的建立

價(jià)格定位及策略

價(jià)格策略

價(jià)格定位

定價(jià)預(yù)控及說(shuō)明

付款方式建議

銷(xiāo)售額動(dòng)態(tài)測(cè)算

項(xiàng)目促銷(xiāo)計(jì)劃建議

渠道促銷(xiāo)建議

公關(guān)活動(dòng)促銷(xiāo)建議

客戶(hù)促銷(xiāo)建議

品牌促銷(xiāo)建議

示范單位及環(huán)境的設(shè)計(jì)建議

營(yíng)業(yè)員銷(xiāo)預(yù)算

推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)

營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)計(jì)

第二階段：物業(yè)賣(mài)點(diǎn)與利益點(diǎn)轉(zhuǎn)換分析品牌策略方向建議與定義

消費(fèi)者心理感受定位

宣傳攻勢(shì)的確定

宣傳途徑的制定

功能劃分建議

裝修方向建議]

樣板房的功能劃分定義

看樓通道的布局建議

傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計(jì)劃

項(xiàng)目標(biāo)識(shí)（LOGO）設(shè)計(jì)

中英文標(biāo)準(zhǔn)字設(shè)計(jì)

標(biāo)準(zhǔn)色系

輔助色系

標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范

特許組合

禁用組合

銷(xiāo)售培訓(xùn)

銷(xiāo)售管理策劃

銷(xiāo)售隊(duì)伍進(jìn)駐

銷(xiāo)售執(zhí)行

第三階段：推廣主題的制定推廣口號(hào)的制定

整體包裝風(fēng)格的確定

主要街區(qū)路段包裝風(fēng)格及具體形式

現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造風(fēng)格及具體形式

展示中心及示范環(huán)境具體裝修風(fēng)格建議

樣板房具體裝修風(fēng)格建議

看樓通道裝飾風(fēng)格建議

名片

信紙

信封

傳真紙

文件袋

請(qǐng)柬

工作卡

水杯

煙灰缸

垃圾桶

車(chē)體

工地圍墻設(shè)計(jì)

工地廣告牌設(shè)計(jì)

導(dǎo)示牌設(shè)計(jì)

條幅設(shè)計(jì)

路旗設(shè)計(jì)

掛旗設(shè)計(jì)

車(chē)體包裝設(shè)計(jì)

主要街區(qū)大型形象廣告牌的設(shè)計(jì)

展板設(shè)計(jì)

售樓處導(dǎo)示招貼

噴繪畫(huà)設(shè)計(jì)

看樓通道設(shè)計(jì)

戶(hù)形形象說(shuō)明設(shè)計(jì)

樣板房導(dǎo)示卡、牌、標(biāo)志等設(shè)計(jì)

行車(chē)導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)

售樓書(shū)

售樓雜志

宣傳折頁(yè)

宣傳海報(bào)

郵遞單張

影視廣告腳本創(chuàng)意

第四階段：各銷(xiāo)售期的廣告具體創(chuàng)意傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計(jì)劃

展銷(xiāo)會(huì)的配合

促銷(xiāo)活動(dòng)的配合

其他外賣(mài)場(chǎng)的配合

廣告效果測(cè)定與監(jiān)控

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)控

競(jìng)爭(zhēng)者咨詢(xún)報(bào)告

競(jìng)爭(zhēng)者廣告監(jiān)控及具體分析

銷(xiāo)售控制及月度目標(biāo)制定

2、銷(xiāo)售合同的簽訂。

3、按揭辦理。

1）公積金貸款：

貸款資格

貸款對(duì)象：在本地購(gòu)買(mǎi)自住住房，同時(shí)在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件：1、具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份（如身份證、戶(hù)口簿、軍人證件、暫住證等）；2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；3、具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或有關(guān)證明文件；4、提供住房資金管理中心同意的擔(dān)保方式；5、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。

貸款流程圖

咨詢(xún)、領(lǐng)取表格

提出申請(qǐng)

簽訂借款合同、抵押合同

辦理抵押登記手續(xù)

辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

貸款轉(zhuǎn)帳

每月還款

貸款結(jié)清注銷(xiāo)

提交資料

1、本人戶(hù)口本、身份證或其他有效居留證明；2、購(gòu)房合同或意向書(shū)等有關(guān)證明文件；3、借款人所在單位同意貸款的證明；4、住房資金管理中心要求提供的其他材料。

2）商業(yè)貸款貸款資格

貸款對(duì)象：具有完全民事行為能力的中國(guó)自然人。貸款條件：一、有當(dāng)?shù)爻Ｗ?hù)口或有效居留身份（身份證、戶(hù)口簿、軍人證件、暫住證等）；二、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；三、信用良好，有按期償還貸款本息的能力；四、有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時(shí)，有貸款人認(rèn)可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；五、有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件；六、所購(gòu)住房?jī)r(jià)格基本符合貸款人或其指定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值；七、不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的20%的存款或現(xiàn)金作為購(gòu)房首期付款；享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，以個(gè)人承擔(dān)部分的20%的存款或現(xiàn)金作為購(gòu)房首期付款；八、貸款行規(guī)定的其他條件。十、以上條款借款人需同時(shí)具備，且借款人應(yīng)保證所提供文件的真實(shí)性、合法性。如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

貸款流程圖

提交資料

個(gè)人需提供資料1.申請(qǐng)人及配偶（如已婚）的身份證，外省人士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產(chǎn)中心開(kāi)具的證明文件《外省市人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》2.婚姻狀況證明：已婚、未婚、離異3.與售房房單位簽訂的符合武漢市政府統(tǒng)一規(guī)定的購(gòu)房合同或協(xié)議，及有關(guān)證明文件4.《首付款證明》正本及其已付款的收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明5.收入證明（蓋單位公章）6.在職單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋公章并體現(xiàn)當(dāng)年年檢）7.其他銀行要求的文件。隨各銀行具體要求的不同，應(yīng)提交的材料會(huì)有所不同。

3）組合貸款：公積金貸款不夠用時(shí)，還可以申請(qǐng)商業(yè)貸款。貸款資格

貸款對(duì)象：在本地購(gòu)買(mǎi)自住住房，同時(shí)在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件：1、具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份（如身份證、戶(hù)口簿、軍人證件、暫住證等）；2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；3、具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或有關(guān)證明文件；4、有住房資金管理中心認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時(shí)，有貸款人認(rèn)可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；5、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。貸款流程圖提交資料

個(gè)人需提供資料1.申請(qǐng)人及配偶（如已婚）的身份證，外省人士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產(chǎn)中心開(kāi)具的證明文件《外省市人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》2.婚姻狀況證明：已婚、未婚、離異3.與售房房單位簽訂的符合武漢市政府統(tǒng)一規(guī)定的購(gòu)房合同或協(xié)議，及有關(guān)證明文件4.《首付款證明》正本及其已付款的收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明5.收入證明（蓋單位公章）6.在職單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋公章并體現(xiàn)當(dāng)年年檢）7.借款人所在單位同意貸款的證明；8.住房資金管理中心和貸款行要求提供的其他材料。隨各銀行具體要求的不同，應(yīng)提交的材料會(huì)有所不同。4、抵押登記

房地產(chǎn)抵押登記分三種類(lèi)型，其一是純土地使用權(quán)抵押，二是房地產(chǎn)抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登記在市局抵押登記科辦理。屬第一、二種類(lèi)型抵押的，應(yīng)提交國(guó)有土地使用權(quán)證或房產(chǎn)證、土地估價(jià)報(bào)告或房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告、抵押合同、借款合同、抵押申請(qǐng)表、抵押登記雙方法人代表證明或個(gè)人身份證明、土地登記委托書(shū)。屬在建工程或期房抵押的，還應(yīng)提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。第五章：交付使用階段一、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。屬成片開(kāi)發(fā)小區(qū)的，還應(yīng)申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。

竣工驗(yàn)收是指一個(gè)工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)施工和設(shè)備安裝后達(dá)到了該項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件規(guī)定的要求，具備使用條件，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位查驗(yàn)工程并辦理接收手續(xù)的過(guò)程。竣工驗(yàn)收一般分為兩個(gè)階段，一是單項(xiàng)竣工驗(yàn)收，二是綜合驗(yàn)收。武漢市建設(shè)管理委員會(huì)對(duì)全市建筑工程竣工驗(yàn)收實(shí)施統(tǒng)一備案，具體工作委托武漢市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站負(fù)責(zé)實(shí)施。

工程竣工驗(yàn)收條件：

1、完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。

2、施工單位在工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求，并提出工程竣工報(bào)告。工程竣工報(bào)告應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

3、于委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目，監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

4、勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)勘察、設(shè)計(jì)文件及施工過(guò)程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變更通知書(shū)進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報(bào)告。質(zhì)量檢查報(bào)告應(yīng)經(jīng)該項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

5、有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。

6、有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。

7、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。

8、有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)。

9、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件。

10、有公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。

11、建設(shè)行政主管部門(mén)及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門(mén)責(zé)令整改的問(wèn)題全部整改完畢。

工程竣工驗(yàn)收程序：

1、工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收。實(shí)行監(jiān)理的工程，工程竣工報(bào)告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見(jiàn)。

2、建設(shè)單位收到工程竣工報(bào)告后，對(duì)符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專(zhuān)家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。

3、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收７個(gè)工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書(shū)面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。

4、建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收。

1）建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位分別匯報(bào)工程合同履約和在工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況；

2）審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料；

3）實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量；

4）對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評(píng)價(jià)，形成經(jīng)驗(yàn)收組人員簽署的工程竣工驗(yàn)收意見(jiàn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)備案機(jī)關(guān)）備案。

建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

㈠工程竣工驗(yàn)收備案表；

㈡工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；

㈢法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；

㈣施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)；

㈤法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后3個(gè)月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)向原批準(zhǔn)的城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。

申報(bào)資料：

1）填寫(xiě)《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)表》；

2）市勘測(cè)設(shè)計(jì)院測(cè)繪的竣工圖；

3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

5）土地使用權(quán)權(quán)證；

6）拆遷驗(yàn)收審批書(shū)；

7）經(jīng)審定的規(guī)劃總平面圖；

8）建筑核位紅線圖；

9）建設(shè)工程紅線定位圖冊(cè)；

10）屬成片小區(qū)的還需要提交市政工程、管線等相關(guān)設(shè)計(jì)資料；

11)其它相關(guān)資料。

另準(zhǔn)備一份經(jīng)批準(zhǔn)的建筑工程施工圖供現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收用。

三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書(shū)》。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由房地產(chǎn)行政管理部門(mén)對(duì)房屋所有權(quán)及其相應(yīng)的土地使用權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行的登記并對(duì)登記的房地產(chǎn)依法進(jìn)行審查和確認(rèn)權(quán)屬，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記和注銷(xiāo)登記。本市房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)包括《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》和《期房抵押證明》。

新建商品房屋的，應(yīng)當(dāng)在房屋竣工之后三個(gè)月內(nèi)向有管轄權(quán)的登記部門(mén)申請(qǐng)房屋所有權(quán)、土使用權(quán)的初始登記，并且提交下列文件：

1、申請(qǐng)表

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)許可證

3、建筑工程規(guī)劃許可證（含規(guī)劃辦、處罰證明）

4、建筑紅線定位圖

5、建筑施工許可證

6、竣工驗(yàn)收證明

7、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

8、法人代表身份證復(fù)印件

9、授權(quán)委托書(shū)及代理人身份證復(fù)印件

10、房屋平面圖

11、土地使用權(quán)屬證件（查驗(yàn)證件）

12、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（查驗(yàn)證件）

13、用地紅線圖（查驗(yàn)證件）

新建的商品房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新建商品房屋竣工驗(yàn)收后，售出或者交付給買(mǎi)受人之前，向具有管轄權(quán)的登記部門(mén)申請(qǐng)辦理商品房屋的初始登記，領(lǐng)取《商品房權(quán)屬證明書(shū)》。四、物業(yè)移交

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同,該合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。

住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上或者住宅區(qū)房屋交付使用滿2年時(shí),由所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、街道辦事處或者鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府召集第一次業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須在住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)行政管理部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后向業(yè)主委員會(huì)移交新建住宅區(qū)的物業(yè)管理用房、物業(yè)管理啟動(dòng)資金和下列工程建設(shè)檔案資料：

(一)住宅區(qū)規(guī)劃圖和批準(zhǔn)文件；

(二)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

(三)道路及地下管網(wǎng)竣工圖；

(四)各種設(shè)備的使用說(shuō)明書(shū)、電路示意圖；

(五)建筑工程、市政、環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗(yàn)收資料；

(六)其他必要資料。

在物業(yè)移交同時(shí)或移交之前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將小區(qū)水、電、氣移交當(dāng)?shù)毓┧块T(mén)、供電部門(mén)和供氣部門(mén)，以實(shí)現(xiàn)徹底移交。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃模板工作階段主要工作內(nèi)容工作部門(mén)完成時(shí)間主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門(mén)主辦崗位協(xié)辦部門(mén)大類(lèi)小類(lèi)說(shuō)明土地獲取階段土地信息收集地塊現(xiàn)狀圖落實(shí)地塊具體位置及周邊情況前期部工程部規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性條件前期部工程部現(xiàn)場(chǎng)踏勘對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開(kāi)發(fā)的因素詳細(xì)了解工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況工程部銷(xiāo)售部了解未來(lái)發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對(duì)以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響和支撐銷(xiāo)售部前期部土地價(jià)值初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整銷(xiāo)售部前期部了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀尽⒄召M(fèi)項(xiàng)目和具體情況成本部工程部了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況產(chǎn)品形式、開(kāi)發(fā)周期的安排銷(xiāo)售部工程部土地價(jià)值深判可行性研究報(bào)告現(xiàn)狀圖（四至電子文件）前期部工程部市場(chǎng)深度調(diào)研市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶(hù)分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析，

進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研。銷(xiāo)售部前期部項(xiàng)目最終定位根據(jù)以往及周邊項(xiàng)目成交客戶(hù)分析和產(chǎn)品分析等，對(duì)項(xiàng)目定位、客戶(hù)定位、產(chǎn)品定位等，提出策略性建議。銷(xiāo)售部工程部成本測(cè)算：針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行初步成本測(cè)算、利潤(rùn)率分析及比選進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方案設(shè)計(jì)和成本測(cè)算。成本控制部銷(xiāo)售部工程部成本控制部銷(xiāo)售部工程部開(kāi)發(fā)周期及付款計(jì)劃各部門(mén)會(huì)同研討：根據(jù)土地的開(kāi)工條件、市場(chǎng)情況，共同制定開(kāi)發(fā)節(jié)奏。項(xiàng)目方案確定總經(jīng)理各部門(mén)現(xiàn)金流測(cè)算財(cái)務(wù)部各部門(mén)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門(mén)完成時(shí)間主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門(mén)主辦崗位協(xié)辦部門(mén)大類(lèi)小類(lèi)說(shuō)明土地獲取階段尋找合作資金項(xiàng)目招商報(bào)告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場(chǎng)研究項(xiàng)目招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項(xiàng)目商業(yè)策劃書(shū)制定項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部合作伙伴確定制定合作方式、投資回報(bào)方式、草擬合同財(cái)務(wù)總監(jiān)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部合作方案確定合作細(xì)節(jié)確定項(xiàng)目引資（商業(yè)計(jì)劃書(shū)）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議協(xié)議蓋章，存檔。財(cái)務(wù)總監(jiān)項(xiàng)目部合作實(shí)施（實(shí)施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理協(xié)助辦理股權(quán)、增資等相關(guān)財(cái)務(wù)問(wèn)題，工商局辦理公司注冊(cè)。副總經(jīng)理項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部行政辦拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制定拍賣(mài)戰(zhàn)術(shù)摘牌競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制定出價(jià)戰(zhàn)術(shù)簽訂土地出讓合同確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件交納土地款、契稅、交易費(fèi)等合同條款的草擬和完善；提供資金總經(jīng)理項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部用地規(guī)劃許可證準(zhǔn)備材料，辦證提交土地出讓合同和土地出讓金、交易費(fèi)等交費(fèi)證明提供土地出讓合同；提供資金繳納出讓金、交易費(fèi)。前期部財(cái)務(wù)部行政辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證前期部土地出讓合同資料室：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用1:500現(xiàn)狀地形圖需準(zhǔn)備3份詳規(guī)委托設(shè)計(jì)詳規(guī)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門(mén)完成時(shí)間主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門(mén)主辦崗位協(xié)辦部門(mén)大類(lèi)小類(lèi)說(shuō)明土地獲取階段辦理土地證土地出讓合同交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用建設(shè)用地規(guī)劃許可證地籍圖4份（薄膜圖）土地登記申請(qǐng)書(shū)土地確權(quán)來(lái)源證明文件土地權(quán)人證明材料申請(qǐng)人主體資格證明、法人代表證明或個(gè)人身份證明行政部：提供企業(yè)相關(guān)證明資料。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求現(xiàn)狀、價(jià)格水平等對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及周邊進(jìn)行市場(chǎng)分析、客戶(hù)需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶(hù)分析、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析等銷(xiāo)售部前期部競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)詳細(xì)調(diào)查項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）項(xiàng)目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向等針對(duì)重點(diǎn)商家，進(jìn)行專(zhuān)向訪談，同時(shí)組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行專(zhuān)業(yè)論證。銷(xiāo)售部前期部項(xiàng)目定位公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類(lèi)確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定通過(guò)行業(yè)發(fā)展分析、消費(fèi)需求分析，確定可開(kāi)發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類(lèi)。結(jié)合市場(chǎng)相關(guān)類(lèi)型物業(yè)供求狀況，確定所選業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)數(shù)量公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定前期部物業(yè)市場(chǎng)定位客戶(hù)定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位依據(jù)控規(guī)指標(biāo)，提出產(chǎn)品類(lèi)型建議，完成項(xiàng)目定位工作設(shè)計(jì)部：配合完成公建類(lèi)配套定位總經(jīng)理各部門(mén)經(jīng)濟(jì)測(cè)算逐步細(xì)化成本測(cè)算及利潤(rùn)率分析，進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算財(cái)務(wù)總監(jiān)各部門(mén)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告開(kāi)發(fā)計(jì)劃：根據(jù)宗地狀況、市場(chǎng)條件和公司回款要求，初步制定土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃和銷(xiāo)售計(jì)劃；結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀完成項(xiàng)目公建部分開(kāi)發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)順序建議；按營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃和工程情況排定工期。成本控制部銷(xiāo)售部工程部項(xiàng)目考核指標(biāo)初定：組織討論，初步擬定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求工程：根據(jù)工期制定工程款支付計(jì)劃；工作階段主要工作內(nèi)容工作部門(mén)完成時(shí)間主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門(mén)主辦崗位協(xié)辦部門(mén)大類(lèi)小類(lèi)說(shuō)明規(guī)劃設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)前期工作明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)客戶(hù)需求狀況和在銷(xiāo)樓盤(pán)熱銷(xiāo)產(chǎn)品分析，對(duì)戶(hù)型設(shè)計(jì)、戶(hù)型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計(jì)提出改善性意見(jiàn)。銷(xiāo)售部成本控制部工程部設(shè)計(jì)院初步選擇明確設(shè)計(jì)單位選擇標(biāo)準(zhǔn)，了解相關(guān)設(shè)計(jì)院的價(jià)格行情。必要時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行實(shí)地考察工程部方案設(shè)計(jì)組織方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)院選擇與合同簽訂法務(wù)：合同文本審核

成本：設(shè)計(jì)費(fèi)用審核設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)與相關(guān)技術(shù)指標(biāo)初訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標(biāo)準(zhǔn)初步