索 圖1：中奧到家業務模 圖2：2012-2014年公司總收入及凈利 圖3：公司股權結 圖4：2012-2014年公司業務收入來 圖5：2012-2014年物業管理建筑面積功能細 圖6：公司國內運營布 圖7：“愛到家”平臺工作模 圖9：社區消費市場規模巨 圖12：“愛到家”激勵反饋機制示 圖13：“愛到家”平臺與管家服務結合示 一、中奧到家：中國領先的獨立第物業管理公司2013-2014年公司在獨立物業管理公司中第三，2014年位居“中國物業服務百圖1：中奧到家業務模截止2014年底，公司在個省的個城市定約管理 利潤為55.9百萬，過去三年的年均復合增長率達109.0%。從2012年到2014圖2：2012-2014年公司總收入及凈利圖3：公司股權結董事長，，行政。創始人，自2005年起負責公司整體運營，管理與戰副，執行董事。創始人兼管理團隊成員，獲中山大學企業管理學 副，執行董事。管理團隊成員，獲中山大學工商管理財務總監，公司。擁有超過14年審計、會計咨詢及財務管理方面經驗。（一）以獨樹一幟的管家品牌提供高品質物管服務增值服務。2007年，中奧到家與英國管家行會、國際白金管家服務維度簽署戰 作為公司與客戶間的主要溝通節點，管家常駐在住宅小區，實時小區內提以與其他部門或第服務供應商聯系，為住戶提供諸如郵遞服務、交付服務及個常用品采購，大到社區安全。管家便可向住戶提供如下表中十大類上百種不同 年月日，公司共有（二）公司物管業務穩定增長，華東和華南為優勢區域截止年月日，公司的總合約管理物業面積約為31.4百萬平方米，三年圖5：2012-2014年物業管理建筑面積自2005年成立以來，公司由廣州拓展至11個省份27個城市，截止2014年圖6：公司國內 666576 （三）搭建“愛到家”社區家庭正式運營的O2O平臺“愛到家”，現已開始面向杭州特定物業提供服務。“愛到家”分為住戶、管家與商戶三個資料互通的版本，是接小區住戶、圖7：“愛到家”平臺作為對中奧物業發展O2O2015512O2O平臺業務提供戰略指導。二、增長來自于物管業務的持續發展和社區家庭服務業務的推廣（一通過內生增長和并購實現物管業務的可持續發展是中奧到家當前合約管理建筑面積的100多倍。2014年百強物業管理公司中第9，在獨立第物業公司（二）結合管家服務，全面推廣“愛到家”平物管公司發展社區生活服務業務具有天然優勢累計商品房銷售積面積累計商品房銷售積面積32.91支出19968.00社區消費占比城鎮居民社區居人數325969.55社區消費市場規21678.3區消費供給商，如肉菜市場、連鎖超市、便利店、洗衣店、中介等。這些傳統受到諸如家政上門、生鮮配送、社區和各種信息服務等高質量、多元化的社區O2O理念進入社區消費服務業。到目前為止，該領域尚未誕生十分O2O市場的競爭重點仍然是家政與日用品送貨，而“最后一，，自建O2O平臺。在2014年底，社區O2O型APP“叮咚小區”給O2O創業另一重點是，O2O業務絕大多數針對的都是已經存在于線下的成熟需求，所以目標都是達到供給端的整合與（例如淘寶或是AirBnB因此O2O平臺業務的，看好以人聚商的社區生活服務模式社區通過B2C方式向小區住戶賣商品網絡社區（三“愛到與管家服務結合的社區生活以兩個“1+N”模式整合消費者和生產者品與服務。第二個“1+N”中，1是中奧到家的管家體系，N是住戶的多項生活需求。在最近更新版本的APP中，住戶可以選擇管家提供的小區服務，也可以選擇第周邊商 牛奶/飲用水定購新希望，光明，農夫山泉，哇哈哈 新鮮水 家庭百 住戶在“愛到家”APP上可以隨時自選產品或服務，由管家配送到戶，價格一以“”式的擴張策略擴大用戶規模“愛到家”平臺在市場上的擴張戰略可以概括為“”，其中“一帶”是指深業，20個第物業，接近400家商戶，充分驗證了這種市場擴張戰略的有效性，多贏互利，以多種激勵方式增加各方參與者收益物業公司人員）2元的收入。平臺每月可為一圖12：“愛到家”激勵反饋機“愛到家”相比其他O2O平臺具有顯著優勢想象空間。這種結合帶來的服務體驗相比于一般的O2O平臺是全方位的。引導住戶的與支付行為，相對一般O2O平臺降低了產品與服務的成本。第二，管家可以充分發揮線下服務優勢，有助于推廣O2O應用，提高用戶的活第三，管家可以用于O2O服務中最大的——最后配送，13：“愛到家”平臺與管家服務結合示例 年月日，到家平臺覆蓋杭州的1,111個住宅物業，較第三季度的 年月日，共有有1,273名合作商戶，較第三季度的715名增長約78%“愛到家”在未來發展中還需要克服許多問題O2O平臺。但在整合平臺供給端的問題上，“愛到家”O2O并無太大優勢，因此這也十分考驗平臺運營團隊整合資源三、公司財務狀況與橫向對比（一）能力持續提 作為對比，從能力提高速度上看，彩2011-2014年的收入、毛利、除收入增速低生活外，其他三項增速均高生活，可見中奧的能力仍有（二）成本控制卓有成務成本占比從81%下降至66.6%。（三）運營能力高于（截止每年年底從利用效率上看，從2012到2014年，在收入大幅增加的情況下公司應收彩生活2014年的應收賬款周轉天數在98天，高于中奧到家，說公司周轉效率（四）包干制與酬金制：不同收入模式的比較同一模式下的能力對總收入，而其中按包干制的物管費又占到了物業管理服務收入的99.9%，只有且約定物業管理酬金比例為10%，則該項目單位物業服務費標準為：120萬元×（1+10%）÷10m2÷12月＝1.1元/月制模式下，這筆物業在會計上只能計收入121,488千元，毛利潤121,488千389,287+(1,336,368-121,4881,604,167309,882÷1,604,167=35%（2013年包干制業務毛利率就%1,214,880千元1,214,8801-35=)=2,136,845=39.43%，雖然遠低于采用酬金制下彩生活的毛利率79.6%，但仍然高于中奧到家33.4%的毛利率。這說明即使同樣采用包干制，中奧到家由于業務規模 兩種模式的比在我國當前的物業管理市場，大部分小區都采用包干制計費模式。包干制管理的不透明性，并使得一部分物管公司通過降低服務質量、減少服務類型四、預測和投資建（一）預測和估值比1、預測假入逐年上漲5%，以維持住戶的滿意度。2014年水平不變。而公司物業管理業務線的毛利率在20122014年分別為業務線的毛利率每年上升2%。在費用方面，行政開支和銷售開支占總收入比率與2014年保持一致。表9：預 單位：千合并利潤表營業收入毛0稅前利潤0凈利00歸屬普通股東凈利潤EPS(稀釋

LTMNet LTMFiling LTMNet LTMFiling Margin% nueTTM TTTM ExtraSavillsplcCBREGroup,JonesLangColourLifeGroupCo.,3、DCF估值模 Forecast-=CashPVofEquity

（二）投資建議風險提示于預期，社區內復雜利系影響O2O平臺推廣，平臺建設過程中出現線上線下脫廣發海外消費行業 師第三名，2009-2010年度新批零行業第六名。廣廣—行業投資說賣出：預期未來12個月內，股價表現弱于大盤10%以上。廣發—公司投資說們廣州 市號市 大都會廣場 號安廈15樓A月壇18震