謹呈：合肥XX房地產開發有限公司XX?昆明XXX舊城改造綜合體項目發展戰略及整體定位領一個城市風氣之先1昆明首席·開放式·時尚活力·商住區

“活力之源”——開放式街區“時尚都心”——現代、時尚建筑群+block街區+業態“商住標桿”——高品質的寫字樓+公寓+住宅我們的主張是——2“活力之源”——全開放的block街區，以昆明未有過的商業形式和互補、具特色的業態，集聚人氣，形成“活力之源”3“時尚都心”——建筑群、外立面、街區、景觀小品采用現代時尚風格，塑造昆明的“時尚都心”4“商住標桿”——在昆明市場現有產品水平基礎上，針對客戶敏感點進行提升，依托項目地段優勢，打造區域“商住標桿”5發展戰略及整體定位物業發展建議市場調研階段2011/11/242011/12/082011/11/16在市場調研階段，項目組就項目開發所涉及的一系列問題進行了廣泛的調查和深入研究實地調研與查勘消費者訪談消費者深度訪談25位：商鋪經營者9位房地產投資客5位公務員7位地塊周邊店老板4位走訪小區：世紀俊園MOMA棕樹營小區XXX城XX丹霞創意英國中環金界順城世紀廣場……業內人士及官員訪談房地產業內訪談32位：XX地產營銷總監云南浩宇副總志祥地產銷售總監英杰地產策劃總監MOMA銷售經理XXXX中心招商主任XXX營銷經理XXXX第壹城營銷主任XXX國際商務中心營銷主管博欣房地產開發有限公司營銷經理各樓盤銷售代表22位發放問卷130份，收回有效問卷120份：地塊周邊XX路、XX路、XX路共計40份XXX商業圈40份XXXX城區域40份問卷調查調研內容：地塊交通可達性自然資源及區域規劃現狀房地產各板塊市場考察項目所在片區實地勘查調研區域：昆明各片區項目所在片區項目地塊及周邊調研樓盤40個：項目地塊及周邊項目競爭區域昆明典型項目6發展戰略及整體定位物業發展建議市場調研階段項目屬性界定核心問題結構化分析區域未來機會研判市場機會挖掘發展方向研判項目整體發展戰略及整體定位規劃構思項目的分析階段劃分：在發展戰略及整體定位階段，主要解決以下方面問題2011/11/242011/12/082011/11/167屬性界定核心問題梳理區域未來機會研判市場機會挖掘發展方向研判發展戰略及整體定位規劃構思城市層面政策層面區域層面商業物業報告目錄案例研究非商業物業酒店寫字樓公寓住宅8昆明作為云南省商業、貿易中心的經濟地位和交通樞紐地位，城市首位度極高昆明是云南旅游的中轉站，在旅游經濟發展中占有重要地位9昆明為單核心城市，城市核心配套主要集中在一環以內，本項目處于一環邊緣，有較好的城市價值昆明屬于單核城市，本項目處于城市核心區邊緣，具有較高的城市價值項目屬性區域屬性城市核心區域一環路二環路10XX路是昆明市城市主要干道，地塊位于XX西路南側，且有180米長的臨街面，有良好的昭示性和交通通達性XX路上商業、寫字樓集中，地塊臨XX西路，辦公價值高地塊北臨昆明市主干道XX西路，昭示性、通達性好，地塊的商務及商業價值高項目屬性區域屬性城市主要干道雙向八車道人車流密集11西市區2㏎1.5㏎次級商圈，目前以社區商業為主，包含部分商業街XXX商圈是昆明市的次級商圈，離項目距離1.5㎞，可能引導項目商業價值的提升昆明次級商圈，包含商場、商業街，寫字樓等，以商務、購物、娛樂、休閑為主XXX本項目處于昆明兩大次級商圈之間，距離XXX商圈約1.5km，為項目商業價值的提升帶來動力項目屬性區域屬性12項目周邊有眾多院校和住宅小區，帶來大量的人流；西邊210畝的舊改，存在競爭的同時，也給區域規模化開發運營帶來機會項目屬性區域屬性本項目昆明大學老居民區舊改XX醫學院XX路13項目四至：北臨XX西路，南臨住宅區，西臨XX路，東臨XX醫學院；地塊昭示性和通達性較好，但因城中村影響，周邊形象差項目屬性區域屬性XX西路XX路XX路①①②②③④⑤⑥④⑤⑥③14項目地塊占地小、容積率高，存在返遷安置，擁有兩側較長的沿街面，但整個地塊被XX溝分割，增加不確定性地塊現狀：總用地面積：50584㎡容積率：6.0建筑高度：99m地上總建筑面積約28萬㎡，共返遷115535㎡，其中返遷住房面積為10萬㎡，剩余采取貨幣補償地塊價值點分析：項目擁有較長的臨街面，其中XX路360米，XX路250米，XX路200米地塊被XX溝分割，雖然增加臨街面，但XX溝治理的不確定性，使得沿XX溝內部商業價值的實現存在不穩定性，需深入分析項目屬性區域屬性XX溝360米250米200米15項目屬性界定：二線省會高首位度單核城市、一環邊緣、中小規模、高容積率城市綜合體舊改項目地塊位于昆明市核心區邊緣，交通路網發達，通達性強地塊處于兩大商圈之間，項目打造商業存在一定機會地塊位于昆明市主要干道XX路南側，沿街面長，昭示性好，人車流量大項目西側210畝的舊改項目，兩個項目合力，有助于共同提升片區形象優勢區域形象差，目前消費層次較低昆明城市大規模舊改，競爭激烈XX溝存在的風險，若XX溝治理不好，存在商業價值貶損的風險劣勢16屬性界定核心問題梳理區域未來機會研判市場機會挖掘發展方向研判發展戰略及整體定位規劃構思城市層面政策層面區域層面商業物業案例研究非商業物業酒店寫字樓公寓住宅17客戶提出的目標、要求及存在的困惑目標1：快速回現開發目標盡量加快開發速度盡量全部銷售，不打算持有目標2：利潤最大化開發要求存在的困惑如何化解高容積率風險如何在高容積率條件下實現利潤最大化項目一定是短、平、快，變現能力一定要快；目前昆明的舊城改造不是太慢，而是太快，因此，未來的規劃審批會更加嚴格，而且競爭也會更加激烈，所以加快項目的進程可以降低項目風險；商業部分樓上4、5樓我們只要花2500的建安成本，只要能賣過2500，我們不做白不做客戶語錄18客戶目標解析1——快速回現項目成本投入保守估計銷售收入1.拆遷及回遷成本=戶口社保+拆遷補償等+回遷建筑成本=1億+2500元/m2*10萬m2=3.5億2.可售面積建筑成本=2500元/m2*20.2萬m2=5.05億總成本投入=3.5+5.05=8.55億元銷售收入=2.5萬元/m2*3.3萬m2+8500元/m2*17萬m2+9000元/m2*10萬m2=8.25+14.45+9=31.7億元說明：項目總建面約37萬平米，其中10萬平米用于返遷，地下6.8萬平米，可售的20.2萬方的土地成本為10萬方的拆遷補償、戶口社保、搬遷等費用1億，建筑成本2500元/平方米說明：根據目前市場數據，保守估計：商業售價2.5萬/平米，住宅、公寓8500元/平米，寫字樓9500元/平方米利潤共計23億，收益率超過200%經過匡算得出項目具備較強的盈利能力因此如何快速回現，平衡各物業市場實現風險、實現利潤最大化是項目的核心問題注：項目總成本8.5億，商業做3.3萬㎡即可收回成本（利潤8.25億），可見商業對本項目利潤實現的重要性19客戶雕目標停解析竭2—餃—利訊潤最身大化基于揚現有趟方案伙及假嬸定售僑價比陷較分奔析:商業紛總銷嘴售收維入—命—8增.2峰5億住宅竟/公策寓總跑銷售艦收入散——職14煩.4違5億寫字招樓總維銷售鳴收入鍵——揪9億不同粒物業漢市場箭實現磁風險糊對比執:市場憂實現饑風險商業住宅清、公矛寓寫字丈樓盈利估能力價格按實現收度地塊篇價值戲發揮企業貍目標因此集利潤掌最大聞化是動在各泰物業寺市場孔實現蠶風險呀、收閣益、耳地塊錘價值屢發揮系等平運衡的活條件鎮下，塑實現激整體交收益灘最優20項目薄核心眉問題槍——扛高容寒積率對背景芒下，干如何鋪通過懷物業茂類型句組合下及規座劃排投布實還現整陪體利戶益的販最大責化項目示指標蚊限制最大柄化項積目溢摘價VS項目役核心俱問題中等傍規模拴、高椒容積可率，辰如何喬通過通物業棕選擇武、規勿劃設碧計實買現利刑潤最蘋大化占地戀小、進指標坡高地塊獵不完諒整，巴被水忍溝分烏割市場商同質戴競爭制造籠市場由稀缺顛覆訴傳統娛的居錢住觀龍念形成偷市場醬熱點基于況前述想的商同業重咐要性余，下因面的森物業跡類型稀分析過將分濫為商過業和狠非商瓣業2部分螞，著田重對魚商業奪進行嫌分析21屬性觀界定核心耳問題痛梳理區域郵未來赤機會瞧研判市場蜓機會驗挖掘發展控方向塘研判發展敲戰略灣及整夢體定倉位規劃破構思城市憐層面政策焰層面區域免層面商業雹物業案例揭研究非商申業物奮業酒店寫字彼樓公寓住宅22區域破未來的機會敏研判城市割層面畫——什城市理規劃慕發展牙分析政策示層面畏——安城中武村改雄造分港析區域啞未來害在城堵市中廚處于躺什么氣地位狐？承斥擔什柏么功悼能？區域點層面莫——瞞項目拌周邊鈴區域辱分析23城市派規劃認發展涂方向誰：從辮單核朵向雙艙核演森進，朗著力興發展氏東南雨面的慨呈貢君新城城市禾規劃陷發展燦方向流：從單河核向鼠雙核軌，發漸展東南蠢面的趣呈貢沫新城呈貢昆明主城安寧陽宗海空港主城稈區：綜合旺發展食成熟菌區域潤；安寧抱：資源曠吸引離、規伏劃引估導開匙發中碧區域夏；呈貢勻：城市阿副中財心，幼重點傾發展潑區域展，未屆來城麥市經擊濟、凡人口貴外溢紋區域肉；空港刺：地產借待開搬發區巡壽域，笨未來熊形成海物流萍專業謎市場肌、低巨密度劇物業扯；陽宗慚海：開發學中區肥域，淡形成舅度假筍、高敏爾夫解集中泡區域抵。24主城閘區板馳塊劃捏分：宰項目賴所在脆的一營環邊麥緣為籍集中迎商業深、寫闖字樓張、高宇檔公秘寓分炭布區壤和城鄉豐市高助端居竟住、遠配套監區，態具地姥段優中勢一環偷內：集庸中商總業、幼寫字認樓、氣高檔拉公寓盛分布亂區；二環姓內：城市剛高端再居住替、配歌套區擊；滇池累、世繼博：別墅棄集中閃發展搞成熟棵區域口；高新諸、XX：地產勤開發懇熱點抬區域盯之一滴；教場卸；可開右發土睛地受贊限，穿發展宿較差針；北市眾：區域配價值號在居勺住條愚件成休熟、帖區域暈商業守中心四逐漸理形成勞中得勢到較遲大提感升；東市漸：區域醫環境學較差員，交憐通、敬配套魯改善逐成為迷區域沒成熟搶前提晚條件煉；東南峰：開發業熱點阻區域嶄，形格成專炊業市槽場、清綜合舌性大索盤集柔中區遲；官南次：專業廈市場奏、中劇端住礙宅分命布區革。世博板塊滇池板塊北市板塊教場板塊高新板塊XX板塊一環內二環內東市板塊官南板塊東南板塊25需要虜總結緩的規卸律政務新區耍的發舅展進騎程規燥律政務草新區墨的成近熟時扔間規牲律可研付究的促案例深圳辦中心終區鄭州填鄭東華新區南昌貌紅谷絲式灘南京泉河西鋒新區合肥疑政務岸新區貴陽歲金陽王新區南寧具五象間新區揚州草西城寒新區昆明畢城市翅從單驗核向怎雙核恭的發補展過結程中豈，原品有城褲市核邪心地各位會鞋不會劇遭到倉削弱塔，從謎而降羽低本臟項目岸的區捷域價槳值？下面患通過畫案例敘研究泛，探霉尋政猛務新惜區開果發對江原有令城市廈核心冷的影竹響26政務羊新區做發展擴規律縫總結旗：新脂區須勁經大陷量的方基礎怒設施果和生涼活配尸套建寒設完燃善后膽，對咽消費嗽者才砌有吸健引力前，房寸地產村市場漸才會廊真正帝成熟陵，這圍一周傍期一捷般在是6年后以上規劃羽期建設臂期快速異發展氣期穩定扣繁榮匯期商業戲項目辦公范項目市政抖配套規劃嗚定位基礎干設施居住裕項目中、頭高檔都住宅市政漂配套教育濃配套政府完相關撲部門惱及事豆業單怨位辦誘公物四業中、饅高檔嫁辦公市政敘生活摔配套晉持續殘完善高檔宅住宅社區摘級商泄業區域撲或城們市級明商業社區速級商誓業區域佳或城度市級悼商業高檔嘗辦公開發夜時序0-齡2年2-屬3年3-寄7年8年泛后時間開發引類型政府閉前期牙造勢住宅雖用地柏出讓基礎露設施意建設公共沫設施徹建設政府頂公建寬建設政府濕部門涼搬遷高檔仙住宅直建設住宅賽和商詠業用購地出帽讓公眾百對新竄區前翼景不購確定寫字盆樓大鋪量開著發大型確商業陵開發區域陽基本極成熟區域累內土渾地出化讓完排畢公眾器對區去域確控立信微心區域踩成為與城市寸中心丘，成展為城義市經雙濟發刺展引飯擎區域狗成為珍活力捆中心鴉，經蝴濟活灣動和儀社會慨活動黎引領隆城市普生活表現中、弊高檔聲住宅市政鍬生活姜配套雞持續欺完善不同咬城市卵新中望心區錯的開靠發歷桌程基禁本一短致不同府城市仙，開詠發力潤度不椒同，匯則開表發周企期不薄同功能助的實原現前亮提條叛件是溝：順救應市深場，泰政策膽干預追太多舌，即果使物巖業建灑設完況畢，贈區域訂功能才也不稍能完今善27城市各層面詞總結抖：在珍項目梁開發撇期內付，昆侄明現細有城隆市核柳心的雪地位姿不會瓣受到征削弱土，本賞項目捐距離暑城市贊核心輪區僅主1.明5公拴里，塔地段扯優勢乒仍將省突顯城市潑新區景成熟肅的條永件項目灘銷售潤期約失3年昆明促現有論城市似核心從的地宰位不杯會受亭到削烤弱項目取距離訴城市窄核心恩近，糞地段鑄優勢洗仍將舅突顯基礎單設施累建設累完畢親，包棵括日伴常交脆通運振輸市政覆配套論和基啞本生盒活配稼套建杰設完狀畢，麻能滿常足居線民日句常生禽活所垂需生活厲氛圍傳濃厚謝，怎人氣耀旺呈貢輝新區友真正固成熟乘需4返年以飛上輕軌怕尚未健開通鳳，預貓計需1年以哄上市政才配套棕和基敘本生陶活配惜套正舍在初淚步建勁設階置段，京預計享需2年以這上才省能滿員足居闊民日栗常生泛活生活青氛圍驢的培仇育需1年以蠶上昆明雨年消謠化量鳴為6～9萬㎡本項策目最晨早于20次10年底慈銷售翻，分2期銷矩售，歡需2年消蜻化完優畢，愁共需3年在項枝目開誦發期墳內輕軌醫院商業28區域蝕未來駕機會頂研判城市別層面煤——固城市脊規劃扛發展泡分析政策粗層面械——富城中獵村改幅造分堡析區域軟層面哈——仿項目炭周邊鏡區域酬分析29未來集，昆貿明舊類城改表造將飼帶動批綜合繼體大郵量供饞應，橡供應童量在猶3~臉5年口內達漲到峰罩值；蔑在舉此背搶景下鏟，本斷項目鬼如何稿應對舒？項目（已推向或即將推向市場）總占地（萬m2)總建面（萬m2)容積率南亞之門3.54512XXXX第壹城18.81005.3XXXX·聯邦國際中心14705啟鴻·假日城市（一期）13.2694.25XXX城28.71204.18XXX城5.622.63.99XXXX27.5107.33.89順城6.823.13.35XX城市綜合體20402.1合計——597——一環內中間二環外城中村數目（個）2655122土地面積（畝）84000590062520堂11槐年昆身明城特中村牛改造穩項目進一環陵至二允環改熊造面賭積為30決75杏畝30經過艦XX足對未襖來城療中村阻待推芬量和釘格局繩的分艦析，錯我們伸發現微，與太其他赴項目騎相比牛，本盯項目薯具地堆段和購體量貢優勢撈，在褲激烈滅的供斬應競餡爭中呼，仍軌然存械在突櫻圍機污會項目總占地（萬m2）總建面（萬m2）XXX城5.6722.6XX城市綜合體2040XXXX第一城18.8100XXX城40100XXXX27.5107.3XXXX·XX國際中心1470本項目及西側項目19110XX瞞城市暮綜合票體31并且毛，城付中村勇改造賭將催乎生新思的財汁富群著體，愉他們械產生選旺盛潤的自樣住需竭求和切投資做需求孔，將漂有效姓促進樂本項屯目銷總售

數量總人口占地（平方公里）建面（萬平米）五華區519.13.6597盤龍區67202.96635官渡區103227.961473XX區11524.65.021112合計33675.719.543817截止肥到2生00狹8年歐12狐月3停1日兆，列怎入改廊造計沾劃的葡80碧個村遙全部志完成上了專騎項規雙劃的精編制瘋和審俘批，炒有4您0多矮個村落進行召了拆年遷安耳置；20寺11暴年昆縱明市且又下扮達了莊45狡個城鳥中村玻的改祖造任雪務，勞到目碎前，電累計吐拆除稀面積飼已達區25魚0萬為平方碑米。昆明壞市計形劃用機5年帥時間導，到鄭20誓12桶年全世面完晶成主投城區血范圍爪內3飽36品個城邁中村狀的改繪造。咐意味竹著會惕有2考5萬普戶村貍民搬沃進昆諒明的馳商品支房，伏住慣選了寬敞敞房求屋的飛城中娃村村察民對尸商品稼房的蝕面積幸在1貧20渠—1熊50慌平方續米之紅間，襯即便拒按1踏20腥平方兄計算金，昆支明需爽要3繩00付0萬們平方依的房倆子才雄能滿送足村孫民住舅房需恨求訪談鹿紀要昆明盲小公蛙寓、湊酒店盯式公匯寓都漫很搶賞手，養因為款是旅徑游城梯市很縫多人晃會過盡來置恐業、國投資——棚MO擠MA投銷售仁經理現在瓦家里心有8站00儲多平谷米的揚房子魚，現攜在城國中村寫要舊罪改，構已經消跟開飽發商腎約定襯了開驕發商壞付款波的時漢間和窮我這質邊搬演家的拉時間巴，最戀近一揭直在像找合濃適的診房子——墨城中柴村村丟民32區域愁未來毅機會苦研判城市務層面露——謀城市慶規劃四發展閑分析政策縮慧層面曠——哪城中稠村改串造分昨析區域懂層面導——踏項目吐周邊將區域集分析33觀點桑1：“塑球城”34項目康周邊常存在慶眾多野的居漸住小眉區和它大學肉，人構流量私大，績人口回密度貧高，披強大講的“蛋人氣首”為禾項目散“塑包城”唇奠定廉了堅堵實基尸礎典型住宅項目總戶數居住人口估值XXXX240720XX家園312936XX丹霞3541062創意英國格林威治4921476創意英國溫莎堡5001500總計18985694周邊伙新建宣住宅煮項目烤情況項目途周邊池還存勵在1卷7個等類似織棕樹帽營小飾區的貍大型捕老社老區，錦按社燃均4殼00羨0人爐/個醋計算喇，本軍片區武的常鉆住人枯口達霞到6.工8萬人從職隆業結姓構看第，本蛙項目直周邊某分布號著云南盞廣播錫電臺納、眾射多醫截學院散及銀桶行三雪大系粱統的職絕工和蘭家屬示，這室些人圖群普恒遍具余有較閘高的批消費泳實力周邊睡老居文民社毯區情僅況片區爭人口謙數量：約待7萬人口或結構：三株大系覺統192016151712356478121110918141335未來故，連刊同旁粘邊城蘆中村葬改造相項目閑，本尖區域提將形播成體去量約鞭11志0萬銷㎡、拜3.送5萬室人工傻作和扣生活餓的大寇型城乓市綜庸合體拆，“眠城市五又一部極”艱將形威成210畝70畝體量目約1偶10僻萬㎡沈、3冶.5壁萬人佛工作夾和生鍬活的塑“城喉市又侍一極港”將呆形成項目物業類型體量西側項目15萬㎡甲級寫字樓+大型集中商業+住宅，富滇銀行和云投總部基地進駐84萬平方本項目寫字樓、商業街、公寓、住宅28萬平方總計總面積110萬平方，預計會有3.5萬人在此工作和生活，購物、娛樂、商務、生活富滇線銀行諒和云河投總詳部基回地將騎進駐刻21養0項氏目36觀點錦2：“融目城”37“城載市向貌西”舉，高叢新區襲將迎筋來建興設發還展期吩，而埋本項哄目緊咸鄰的屈XX內西路厘為城奮市核纖心至果高新朱區的驅必經堵之路宋，高崖新區鈴的發宋展將花帶動籠XX陷西路盆沿線啟繁榮“城玩市向閱西”XX合新城XX棉X城XX鐘新城XX皆XX妻城城市核心項目建面XX新城400萬m2XXX城120萬m2XX新城288萬m2XXXX城17萬m2高新達區XX聰西路稍為城犧市核瞧心至碑高新子區的腔必經已之路經XX西路仿從城庫市核賴心至岔高新貼區最用快XX西路驅為從卷城市素核心謹至高遷新區深等級看最高狗的城壇市主字干道高新您區的泡發展娛將帶補動X描X西棕路沿比線繁睬榮38項目拜所在朝區域女面貌膨改變傭，離溝城市爸核心柿近、蘋臨城拉市主撒干道饞等交呈通和寶地段辮優勢寺，將于使區傲域迅蓬速融夏入城恨市核能心項目鞠所在鴉區域筐面貌泛改變洋，城僅市又肆一極揮將形祖成高新依區的納發展膠將帶域動X刑X西扶路沿捕線繁蒼榮本項穩目緊挑鄰X跟X西析路，現距離緣瑞XX受X商改圈僅疲1.界5公劃里城市核心1.域5公炮里XX噸西路現狀城市核心未來項目摘所在需區域正迅速牌融入雞城市愈核心39項目蠟所在世區域旋未來討功能秒研判嘩：以久企業挖總部很基地陸為核宅心驅啦動的儲新興需商務光板塊狠將顯英現西市尖區項目肌區域XX酒X西市兆區項目烘區域XX蠻X驅動漆因素泊：高律新區凱的發區展、冷城市艘另一寇極形鍋成、串富滇侄銀行摘和云稈投總困部基橡地進盟駐未來，城爛市另僵一極芹凸現釘，形漢成X革X西遇路“價喇值峰母值”現在，項哈目所眉在區戶域為惹XX邀西路意的“價報值洼們地”以企婆業總許部基司地為蓬核心洽驅動哨的新探興商馬務板至塊將客顯現40觀點范3：“競屆合”41緊鄰布的西在側項蠻目體衛量是偵我們齊的3壓倍，川將是量集甲兵級寫詳字樓委+集李中商飲業+逼高檔伶住宅驅于一逆體的艙大型遣綜合兄體—串—緊英臨強南手，誰我們扮如何斤應對唱？甲級晃寫字理樓大型里集中任商業高尚皺住宅84覽萬平瞎米，集甲向級寫柔字樓辣+集缺中商降業+笨高檔英住宅佳于一巾體的倡大型貫綜合威體我們好如何章應對標？42XX列認為：競合投大于孤競爭43競合躺：兩份個項境目合玩力，享能夠趣形成求體量致優勢括，能賀夠形改成集烏聚效癥應，絕能夠域形成急業態蜜的馬仔太效剃應合——能形稻成體如量優崗勢，管未來壇在與陡其他狐綜合酒體的閑競爭擾中立造于不閃敗之男地合——能形艷成集蹲聚效燦應，青容易待形成劍城市芬另一顧極合——能形廈成業鄭態的績馬太相效應映，提截升知鑼名度睬和人猜氣44競爭姻：一兩路之痛隔，伐競爭財不可蔽避免園，本璃項目覺應在苗物業薪類型帶選擇勇、商辱業的編形式界和業悼態選頸擇和義推售趁節奏移3方巨面形攀成具貫針對腐性的加策略避其爺鋒芒借勢審時西側絡項目顛寫字泛樓體趙量大委、檔鉆次高玻，因卡此本衫項目賠寫字還樓定柳位在對體量謎和檔炸次上頌應有遷所控倒制物業擋類型茫選擇餃有所法取舍西側瘡項目霜規劃界有較兩大體謀量的梅集中肝商業備，因娘此本衫項目溫商業貸定位附時，愿應考敲慮與戰其形遞成互景補，嘗而不膚是競露爭商業炊的形贊式和拉業態互選擇騰應形堆成互鴉補巧妙畢利用霞價格供杠桿礎：例如齒，利趙用對尚方高期檔寫值字樓牢的高備售價窗作為冷價格篩標桿擊，從羨而帶避動本儀項目記寫字仇樓銷聯售盡享雜區域雞成熟頸之美冠：一部底分商道業和推住宅繡，等范到區筍域成攀熟和物形象杯改變室后再只推出裙，能俱實現償更高袋的價甲格推售香節奏渡巧妙款利用絹價格爽杠桿薄，盡菜享區妖域成階熟之層美84扒萬平殲米，集甲賀級寫勸字樓餓+集柜中商耐業+是高檔睡住宅宵于一鑄體的在大型魂綜合躍體45區域駐機會挖研判筆總結城市闊層面：在項患目開得發期欲內，翁昆明雹現有宅城市周核心旗的地帽位不溜會受冠到削逼弱，就本項鄙目距弄離城辮市核姓心僅敬1.犁5公招里，店地段妥優勢澇仍將挺突顯城中灶村改寶造層辮面：未來編雖然專面臨葵綜合蟲體大騾量供腰應的而威脅來，但痕本項墨目和役旁邊哀項目院一起煩形成詞合力蕩，通稠過地暑段和永體量軍優勢艙，能勉夠在東競爭門中形慌成優親勢城中扒村改輩造催綢生的輝財富痕群體衡將產迅生旺駕盛的見自住傍需求化和投痰資需易求，爆有效妨促進櫻本項勒目銷幕售區域貧層面：塑城評：“一碑個現散代、延高檔鳥、繁擋榮”鳳的新巧城區圾將產嗓生，風本區慰域將俊形成囑集高血檔辦淘公、矩居住憶、休瞎閑、探娛樂困于一醫體的女、極軋具人磨氣的教大型悼城市序綜合游體融城科：本區拜域將傻迅速央融入知核心棚城區誼，地灰段價棄值將化大幅拖度提憂升競爭亦對手跌層面：競合剪大于腥競爭，本隱項目由應在澡物業棉類型憐選擇紡、商盛業的奴形式干和業嫁態選腔擇和痕推售野節奏絕采取縫針對唐性策小略46屬性配界定核心沸問題悶梳理區域描未來顆機會寇研判市場質機會臂挖掘發展輕方向相研判發展戒戰略扎及整設體定番位規劃糟構思城市查層面政策良層面區域營層面商業練物業案例薦研究非商陜業物續業酒店寫字爺樓公寓住宅47非商婆業部設分酒店寫字杰樓機會民大于簽威脅引，在柴明晰濕了城塘市和堆區域唐未來勒發展腥趨勢晚后，飾下面辜一一慕分析誓各種女物業行類型正在市襪場中竭的機祝會公寓住宅48酒店卻投資夫大、惹變現童困難個，不射符合啞XX吼對于帖本項續目快撥速變帳現的嗎要求脈，因孫此本礎項目岸不予怨以考旺慮酒店遇投資逆大，名4星麗級酒危店的乳建安俱成本波約為纖45噴00介元/確㎡，藥1棟乖4萬乏㎡的攀寫字志樓總遭造價扭將近乞2億酒店僑變現五困難酒店爪整棟艱出售截的可桌能性欺小，有唯一撇可能吸變現璃的方擔式為吵劃為泉產權受式酒由店出逮售昆明當尚無怒高檔閘產權砍式酒晚店經色營成絞功的座案例盯，且獨產權子式酒獸店要帖求開錯發商稅銷售青后繼烏續經球營管荒理，址給開椅發商百帶來偏了不鑄必要賣的麻殺煩酒店歌，本江項目察不予饑以考翼慮49酒店寫字莫樓公寓住宅非商夸業部仗分50分布細狀況株：昆傲明寫城字樓劫主要陳分布懸于2揭環內售核心平區域莖的主冬干道醬旁，剩最近異隨著窗城區電外擴其，開額始在浸各區沒核心膝位置拼零星喂出現云，可疾見寫薯字樓貞對核溝心地揮段和棒通達球性要環求高昆明一環內寫字樓有48個項目，主要集中在東風路、XX路和金碧路上。分布最密集的地方是即將規劃的“CBD”周圍。一環內寫字樓主要為純寫字樓，有少量的商住兩用。昆明一環外二環內寫字樓有14個項目，9個辦公寫字樓，5個商住兩用，主要分布在環城西路和二環西路之間昆明一環外二環內寫字樓有14個項目，9個辦公寫字樓，5個商住兩用，主要分布在環城西路和二環西路之間XX國際中心XXXX商務大廈XX時代XXXXXXXX2環州內核巾心區益域各區趁核心姐位置襲零星浙出現勉寫字繼樓51銷售飲狀況筍：銷羅售速稿度比帝公寓醒和住近宅慢挎，非倡核心毫區域班甚至拆出現至寫字王樓和即住宅句間的爹“價膚格倒蟻掛”師現象住宅：XX花園寫字樓：XXX·國際商務中心二環路目前陪市場激上的絞寫字勢樓基者本呈谷現三甘個檔次次：1、痕中心搜區的浮高端項寫字頑樓：致少量舞，高索端寫常字樓形配置模達到爺甲級便寫字滾樓要忙求，護如早陪期的礙紅塔福大廈戰、在亂售的導順城柄；客尊戶多耀為國盈內國什際一扇線企繼業；2、詳中心抹區的萄中端鋒寫字腐樓：寨較多飯，具豈備寫概字樓培的硬寧件要尤求，向但不妨具備謝中央合空調爺、智頁能化功門禁溪、專教業寫只字樓乏管理交等；配客戶靈多為蔽省內卡企業引；3、造二環映邊及膝二環巖外的點新建譯中端軌寫字配樓：臟近2題-3尋年陸熟續開賞發入王市，技多占凱據次僻中心剪區域爪核心蛾地段登，具囑備寫復字樓缺的硬窮件要咱求投資兩市場畏熱度誰低，找以自揀用購欺買支澇撐：寫字認樓市橋場自生20床01港年大閃批開察發，乏出現畫供大弓于需吧，2兔00窄6年灶前曾免一度闊出現研寫字識樓、傘公寓蛋價格揭倒掛擱現象位，影滑響了投大批意投資肌客投但資信取心；銷售述周期旺略長彈，走描量慢佛：寫字搏樓整奮體銷城售周踩期在蠅半年欠到一肯年，烤以財許富中塑心為劃例：塑銷售衣周期菜為1廣0個禁月，糖銷售轟速度家24極套/濕月目前隱寫字苗樓市令場特帆征：案例禁：XX通X國大際商聾務中群心V護SX枯X花腫園售價就：XX馬X均價65超00元/㎡，XX花園采均價72膽00元/㎡銷售市速度酒：同梁期開重盤，XX花園胸開盤民售罄羞，XX左X銷售慌至今速，主母要通媽過內揀部客帝戶消捕化，雁目前囑還有麥兩層煎未售驚出52XX累中心撿：昆咳明最助高等延級的丸寫字彎樓，愉售價荷僅1可20輝00晶元/嗽㎡蛋，銷照售狀膝況不饅佳，疑走量醋慢，屯后改飄售為沈租，迅租金語約為余10摩0元易/㎡略/月指標占地乞面積瞎：8陰00針0平戴方米容積中率：濫5.扮33建筑鍵面積玩：把42權00霉0平刻方米總戶雄數：形40停車摧位：游30悉0雙層蓄中空員LO罪W—竟E玻罰璃幕畝墻原裝銅進口明三菱悲電梯全鋼瘡結構租售尿情況09派年3慰月開梳盤，草售價員12遠00月0元泡/㎡祥，松銷售必情況努不佳咬，現帳改售浪為租在招量商中鋸，目秤前入檔駐企出業較諷少客戶右情況主要擾為X阻X下截屬企室業，任及其季他大影型企代業53XX厲X：池在售前非中穩心區乒寫字找樓，趣售價坡較低倚，走他量慢書，與曲周邊潤住宅扯“價腦格倒魯掛”寫字忠樓的典銷售浩速度容比住潤宅、痰公寓捎慢很呈多旁邊火XX杏花園票賣7壇20細0，布我們衡項目竹才賣糖65聚00跟，若謹我們類做公叫寓的犁話早之就賣裕完——敞XX踩X銷假售主程管指標占地六面積師：7稀70滑6.愿71以平米總建同筑面摸積：筆34策58膏6.直21鉛平米仍（含怒地下估兩層找面積婦）層數田：共群27沈層，收其中開地下螺停車脖場2道層，孩停車垂位2面00墓余個今，商未業裙蛛樓3拍層，恨寫字孫樓4藝—2搏7層配套病：水疑療中藝心，洋員工繪餐廳異，健沉身中國心，癢會議鍛室銷售仿情況09耍年7豎月開有盤，段目前北銷售陽率約節90居％，逗但主尸要是每內部鬼客戶卷消化胳，如離農業墳銀行誕，保陡險公瓦司等均價堵70施00衛元/竭㎡左救右54出租攪狀況盤：總市體出玩租狀悅況好半，出仆租率史高，智租金弄收益荷較高出租銹率20棉07盯年空乓置率需14繪%20予08揉年空帽置率沿5%昆明蛾辦公軌出租死市場尊消費罵日益弊旺盛宏，空置澡率逐步降低項目性質物管費（元/m2/月）停車位租金水平備注XXSOHO商住2.5地下137/底商4035-408部三菱電梯，1-3商業、3-33商住，以科技、信息、房產等企業為主XX國際寫字樓—400606部立升電梯，1-5商業，6-12寫字樓。金格百貨、健身等XX大廈商住1.520025-404部富士電梯，1-6機構，7-29商住。以商貿、科技、咨詢、旅行社企業為主。XXX大廈寫字樓4.824045-606部三菱電梯，1-7商業，8-22寫字樓，23-28商務套房，30-31會所55XX校XX蟻大廈竄：東孫風路土上比秒較早重期的駱乙級隱寫字鏟樓，沖檔次雷中高龜端，船出租壯率高樓道建工大廈位置項目XXXX大廈概況位于市政府對面，北京路與東風路交匯處，共有25層，乙級寫字樓出租及出售狀況租金大概60元/平方米·月，出租率90％二手售價約1萬元/㎡客戶目前入住的企業主要有工程設計公司、裝飾公司、資產評估公司、建設工程公司、房地產開發公司等，偏向與建筑工程行業相關的公司賣點城市中心，在昆明知名度比較高建工大廈昆明市政府北京路東風路56XX懼大廈竟：X敬XX太商圈范早期浸寫字圣樓，晚檔次煙不足倉，舒擋適度洗低，繭但租內金和乞出租通率都綠較高項目XX大廈概況位于XX中路，屬于XXX區域，共有28層，乙級寫字樓租售狀況現售價9500元/平方米，租金大概50元/平方米·月，出租率85％客戶目前入住的企業主要有投資公司、貿易公司、裝飾公司、咨詢公司等第三產業類企業賣點處于XXX商圈，交通便利XX豈大廈一環二環XX礎路XX居大廈57項目味周邊習商住被樓銷較售和僅出租鉗狀況港非常坡好，圈項目肆周邊徹辦公睛需求戒旺盛阻，給啞項目風商務茫公寓企及寫欲字樓喬帶來朋機會這邊慈很少榮有房估子放譜出來蘋的，律上個謝月有醒個一壇放出萌來就售賣掉茄了，鄰現在攔XX黑丹霞俘沒有涼在賣送的——忘二手江房中理介中環攀金界散沒有巷什么驕小區套和配慨套，庸但因賴為可夢以辦踐公，貧很多飛中小帥企業雜在這軌里租弄房，枯所以覽售價煎和租牲金都念比較善高，絲式比普舞通住必宅大鋪概貴償15霧00級元/項㎡——爸二手叉房中綠介XXXX界XX丹霞樓道商住樓入駐公司昆明XX大樓項目租售狀況昆明移動大樓XXX商圈商住樓，租金大概50元/平方米·月，主要是滿足中小企業辦公需求XX丹霞放出來的盤很少，目前沒有在售的，放出來租的也很快租出，均價大概7000元/㎡，130㎡的租金為2700元/月中環金界目前均價7000多元/㎡，三房租金為3000元/月，周邊普通住宅均價5000多元/㎡訪談堂紀要58昆明嘴寫字薯樓為故什么斜會出痕現租武賃旺抽盛而萍銷售毯乏力雷現象孫？我們替需要上從問東題的辰根源餡，即俯客戶寫需求升分析躁尋求刷答案59昆明循寫字踐樓的蠅用家寇按層田次可蘭以分錦為如鬼下3乓類，舟他們漁的需眾求特導征如慢下檔次企業性質需求特征高檔寫字樓國外和省外大型企業昆明分公司或辦事處1、極佳的地段和交通通達性2、面子感和高形象3、甲級寫字樓以上標準4、并不關注租金高低5、承租面積主要在500㎡以上省內大型企業昆明辦事處昆明本地大型企業一般寫字樓國外和省外中小型企業昆明分公司或辦事處1、一定的面子感和形象2、城市核心區內、昭示性和交通通達性好3、必須為標準寫字樓4、關注租金高低5、關注外立面形象、氣派大堂、電梯個數、過道、層高、物管水平6、承租面積主要在200～500㎡省內中型企業昆明辦事處昆明本地成長型中小企業商住樓昆明初創型中小企業1、城市核心區內、昭示性和交通通達性好2、關注租金高低5、關注外立面形象、氣派大堂、電梯個數、過道、層高、物管水平6、承租面積主要在100～300㎡60以上犁的諸低多用環家中學，哪逼些有潑購買莫寫字暢樓的柴意愿洲呢？檔次企業數量占比企業性質需求特征高檔寫字樓為昆明辦公用家的少數國外和省外大型企業昆明分公司或辦事處購買意愿弱。1、有購買能力，但不愿在中國或昆明沉淀資產2、審批困難。購買寫字樓涉及大量資金，需要公司總部審批，費時耗力省內大型企業昆明辦事處購買意愿較強，但此類企業數量少。1、有購買能力，愿意購買作為企業長久發展的基地昆明本地大型企業購買意愿強，此類企業數量多，但部分昆明本地企業已有自己的辦公場所。1、有購買能力，愿意購買作為企業長久發展的基地一般寫字樓為昆明辦公用家的主力國外和省外中小型企業昆明分公司或辦事處購買意愿弱。原因同國外和省外大型企業昆明分公司或辦事處省內中型企業昆明辦事處購買意愿較強，且這類企業數量多。1、有購買能力，愿意購買作為企業長久發展的基地昆明本地成長型中小企業購買意愿較強，且這類企業數量多。1、公司成長后，開始關注公司形象2、有了一定積累，具備購買力商住樓為昆明辦公用家的主力昆明初創型中小企業購買意愿弱。1、公司處于成長或初創期，處于現金流考慮，暫不購買2、無力購買61經過構分析礙我們繭發現杠，真盲正的傅買家掩相對刃用家桿而言諒少很赤多，名除了叉以上兵買家叛外，主另外做一類餅重要陵的買域家為聯投資渠客，心他們督的需盯求特犯征如惱下地域來源購買力投資物業類型和關注點投資寫字樓意愿不強的原因分析云南省內客戶為主部分省外專業投資客云南省本身人均收入較低，因此大部分投資客為小康和中產階級，購買力一般購買力強的為少數主要仍投資小戶型住宅、公寓和商鋪關注點：1、總價2、升值空間3、投資回報率4、變現能力購買力一般，只能投資總價較低的物業，寫字樓面積大，總價過高投資寫字樓的觀念尚未成氣候。昆明寫字樓發展時間短、規模小，且一直不溫不火，是導致寫字樓投資觀念尚未形成的主要原因投資寫字樓的意愿不強。1、有購買能力，愿意購買作為企業長久發展的基地62至此圈，昆溜明寫貓字樓伍租賃裹旺盛使而銷爬售乏尿力現債象已踐有了木答案租賃鴨旺盛輩而銷關售乏團力的貪原因良總結斗：政策丈層面：昆明遍并未謠嚴格拾住宅裁樓禁貼商，展大量傲的公義司仍碌在商摘住樓晝中辦國公，冠致使月寫字絕樓需偷求有純限需求贏層面：高端面用戶具和買慶家有喬限，琴真正鋤的買椒家相菌對用尖家而廣言少廢很多購買削力層晶面：多數蟲投資雀客購兔買力測一般照，只清能投帥資總呢價較馬低的陣物業聯，寫究字樓無面積鏟大，馬總價蓬過高投資傾觀念階層面：昆明餓投資寧寫字燈樓的繼觀念趣尚未織形成母氣候63那么后，這貧一現沒象未恩來會漆不會漫改變吼呢？我們點需要垮著眼替未來薦，從互供應醉和需擠求兩抽方面饑進行礙分析誘……64昆明岸未來羊寫字絡樓供蒼應量披：未誕來2統～3緊年內苦，高厚端寫夠字樓奧將集刻中放宰量，暖競爭僻激烈總建面（萬m2）辦公建面（萬m2）價值點順城23.15.55A級標準南亞之門451棟66層5A寫字樓，五星級酒店XXX城22.64棟公寓/1棟47層/1棟28層甲級5A寫字樓XX中心4.24.2現代化5A智能甲級寫字樓，也是云南省唯一的6E級寫字樓XX城市綜合體404——星都國際總部基地303056棟全新5A智能商務別墅、4棟18層甲級寫字樓及2棟40層超高寫字樓XXXX第壹城10013.99.6萬平米的商務辦公、4.3萬平米的SOHO公寓本項目西側210畝8415部分甲級5A寫字樓XXXX107.32棟60層超5A級智能商務寫字樓合計——約80萬——65未來訴需求飄分析榨1：瘦寫字簡樓市勞場取宿決于旋城市絹的等逮級和嗽產業蛾發展符水平牽，X遭X經縫過分向析判爸斷認靠為，點在項夫目開差發期工內昆皮明寫立字樓農真實嗎需求士不會飯突發文增長寫字其樓市山場取拾決于崗城市鈔的等筋級和傅產業搞發展覺水平昆明西安深圳北京GDP社會消費品零售總額4年第四梯隊7年>15年第三梯隊第二梯隊武漢寫字著樓市化場決梯定因茄素昆明氣城市稈層級蕩有限伸，第就三產殿業發潛展水君平低結論在項絮目開功發期演內昆涼明寫撇字樓匠真實脫需求貝不會錫突發桑增長66未來舟需求掩分析圣2：技投資緩理念星需要咳時間街培育悶和改貸變，得且昆賣明投繭資客連的總朝體購窄買力鼠有限竊，因緞此X科X判梢斷，丘在項心目開乘發期武內昆嚼明寫典字樓陸投資日需求域不會艦突發彼增長投資必理念剃無法載在短誘期內趴改變200620072008常住人口615.2619.33623.9自然增長率6.47‰6.02‰5.59‰城鎮化率58.99%59.10%60.12%人均可支配收入107661208314482收入增長率11.96%12.23%19.85%人均消費性支出774687079953.52支出增長率6.87%12.41%14.32%省會城市對比全部西部中部東部城鎮人均可支配收入（2007）23799城鎮人均消費性支出22699昆明歇投資哨客的艙總體植購買喪力有漂限在項箱目開憂發期慨內昆攏明寫晝字樓石投資澤需求榆不會惰突發矮增長67本項硬目寫感字樓譯發展湯機會這分析展：省竄內及須昆明招本地暑中小礎企業駁對寫貪字樓葬需求嗽旺盛受，而鞏市場吃供應棄有限亦且產總品打漠造水蓮平一友般；慶針對說中小滿企業鉛，提算升產眠品水抬平，負是本桶項目這寫字挺樓的斷發展覽機會供應袍層面高端泰寫字速樓供懸應競慮爭比杠針對侄中小款企業賠的中督高端隊寫字頃樓激府烈根據鍋前面徑分析趨，高恢端寫衡字樓浙未來榆供應少劇增需求膀層面高端咬寫字乓樓用板家少窯，買合家更劉少省內今及昆獸明本公地中披小企超業對雁寫字紫樓需湊求旺贊盛根據鍛前面祝分析浪，省付內及幅昆明吩本地筑中小掛企業憐成長沉后，姓開始放注重服企業殃形象送，并耽打算粱購買綁寫字擋樓作嗓為企其業基途地產品翼打造村水平產品泉打造優水平曬一般畫，提但升空附間大大堂群形象籍差電梯閃間和日過道脹形象帖差層高角不夠電梯孤數量德不夠停車和位不佛夠針對軌中小膽企業鄙，提味升產局品水母平，液是本違項目幸寫字絹樓的博發展閘機會大堂陡形象細差電梯另間和生過道掠形象站差電梯企數量榜不夠68寫字西樓市那場分航析總烘結銷售勢狀況：寫字笑樓銷惑售速造度比霜公寓永和住中宅慢凍，且芒存在箱“價眠格天集花板詠”出租眼狀況：出租畫狀況易好，掌出租筒率高融，租貼金收蠅益較己高需求錫層面：自用酬需求況：省內邀及昆吩明本勻地中派小企華業對明寫字宅樓需屠求旺晉盛投資箭需求吸：寫字擴樓投樂資觀麥念尚溉未成鼠熟，術需要磁時間燭培育擱和改買變未來固趨勢嶄分析：未來怪高端碑寫字壩樓供洋應劇泉增，緊競爭厘激烈錘，而注需求炭不會側突發湯增長本項抬目寫孫字樓偉發展肅機會：針對甜中小未企業蔬，提客升產吐品水兇平，耕是本最項目兵寫字破樓的山發展低機會69酒店寫字撤樓公寓住宅非商躲業部壺分70昆明捆公寓惠現狀美總結旱：銷庸售火展爆，膨實現慘價格貌較高甲；產克品打房誠造水景平一洋般，蠶對居窯住舒喘適度走關注哪不夠鉤;鋒市場漂類型花細分騾不夠銷售蓮火爆棄，實溪現價滿格較去高產品木打造置水平瓣一般井，對針居住災舒適選度關刊注不閑夠市場壟類型巷細分悠不夠普通火公寓酒店秧式公恐寓商務默公寓成熟傾公寓渴市場定應有折的產惠品項目銷售情況七彩俊園普通公寓，09年7月20日開盤，現已全部售完，均價8500元/㎡SOHO俊園商務公寓，09年6月開盤，很快就全部售完，均價7600元/㎡，40多平米的60％為投資客，40％為自住月光寶盒普通公寓，快速售完，均價5400元/㎡，客戶以投資客，年輕首次置業為主空間俊園普通公寓，還未開盤，預計售價15000元/㎡目前響昆明看市場謊主要樹是普通漿公寓，有察少量先的商脈務公青寓，瓜市場遭細分暗不夠監充分公寓食產品免精細莊度和助舒適顯度都糞存在奔不足月光爭寶盒陽光核俊園71普通覆公寓快市場錫總結土：普明通公仆寓走員量快祖且價向格實染現較勤高，休客戶灑為投預資客落和自新住客受戶為按主項目產品市場七彩俊園普通公寓，主力戶型為40多㎡的一房一廳，少量70㎡，150㎡戶型，毛坯房一期09年7月開盤，目前已全部售完，均價8500元/㎡空間俊園普通公寓，34，40㎡的單身公寓，48～55㎡的一房，80，86㎡的二房，126㎡的三房還未開盤，預計售價15000元/㎡陽光俊園一環和二環之間，普通公寓，容積率：4.1開盤迅速售罄月光寶盒二環以往，普通公寓09年.11.18開盤，當天售完，價格5400元/㎡，客戶以投資客，年輕首次置業為主空間俊園七彩俊園七彩嘴俊園空間柳俊園09年7月20日開族盤，冒現已漆全部德售完40多㎡搶的60％為撐投資嘴客，40％為頸自住投資圍客沒王有太炕強的口地域兆性，藥自住并以周鳥邊客健戶為仿主目前知還未包開盤目前碎主要屑是周今邊企賀事業剖單位嘗的客其戶在熟問詢公寓走客戶報沒有模明顯悠的區撒域性72商務某公寓掠市場秤總結特：走月量同沃樣快駕且價男格實澤現較困高，壤客戶遺為投跳資客獵和辦能公客送戶為鄭主昆明本市場始商務仆公寓即有銷謎售單六價高彈，走困量快片的特園點目前撥市場市上商襖務公錫寓比史較少艱，競爐爭不妄激烈商務膽公寓爛可辦訊公的臭功能捆吸引繡大量歌中小祝企業壇購買商務葛公寓繡客戶幻玉當中嫌有比繡較高按的比戴例是換投資漠客項目產品銷售客戶客戶特征SOHO俊園商務公寓，容積率4.1，90平米以上戶型25%，90平米以下戶型占75%，09年7月20日開盤，現已全部售完，價格7600元/㎡40多平米的60％為投資客，40％為自住地州上的客戶比較多，小公司買過來用來辦公中央金座45～90㎡的精裝公寓09年11月20日開盤，現已基本售完，5900元/㎡40％為投資客，60％為周邊居民以30～40歲的年紀較輕的小康和中產為主soho俊園中央金座73未來嗎公寓黑競爭牽狀況修：供耕應量引大，攤競爭電激烈烘；公驚寓物權業類耀型面貼臨細駁分項目（已推向或即將推向市場）總建面（萬m2)容積率南亞之門4512XXXX第壹城1005.3XXXX·聯邦國際中心705啟鴻·假日城市（一期）694.25XXX城1204.18XXX城22.63.99XXXX107.33.89XX城市綜合體402.1合計597——供應荒量大特，競足爭激著烈公寓轟物業填類型秩面臨湊細分So場ho俊園蔽：采用2層挑共高方古式，敲走so度ho模式委，受紹到市窯場追永捧中央欣金座時：采用祖精裝朽修方億式，意實現閥了高壓速高帆價市場腥上已紅經率閣先細持分的逮公寓炎項目可銷售叨情況丙好，埋必將囑為其聾他開慮發商設仿效市場菊上公飾寓對督居住側舒適竟度的娃關注指不夠除，而螺居住卵舒適訓度為甚自住胖客戶微的主燭要關綿注點搶，在澤競爭忌激烈灘形勢燙下，鋸將成耀為競憂爭突灑圍手女段寬敞娛的走開道世紀勿俊園74本項殘目公產寓發良展機堡會分醫析：蹄雖然低未來釋供應拍量大陽，但玻需求姿也同遷樣旺晝盛，粘本項魔目只適要緊愁抓產層品市炒場細身分和棕產品孔品質竹提升寄，就兔能由煮“紅于海”雞轉入陪“藍悅海”迎，成右功實攔現競跑爭突碌圍昆明刊最好撇的中小討學集榨中區城市核心城市水白領絨置業關：項目頭距離夢城市變核心園近，揮距離題工作噴地點邊近使綢大量徹的城貸市白兼領成余為目熟標客振戶前面哥已經就分析稍過，賴城市墓核心恨區域墻為昆榜明寫遭字樓庸集中內區，稈大量伙的白象領在緩此工蒜作本項戚目距鵲離城霜市核縣心區1.廣5公里遇，車上行約10～15分鐘禁，至貌核心棗區非族常便臉利，儲為在伙核心獅區工碧作的粱白領草置業萍的首霧選子女暗教育直置業：項肢目距持離昆某明最蠟好的傳中小筆學集焦中區宵近，元騎自離行車圈僅1產0～祥15艇分鐘塘，為高子女偉教育敬置業燃的首繞選12蒼1大街枝周邊漠，聚笛集了殊昆明死最好臥的中錯小學布，如肅：師賀大附瞎小、宣師大基附中學、云臂大附寶小、除昆一古中、歷文林仰小學盜等昆明梁人對督子女喜教育盞非常衣重視稿，出沒于子旱女上殺學方預便和苦照顧陜方便膨，傾扮向于貍在學頃校周墓邊區努域購郵買住忽房投資頂置業黎旺盛：項頭目地院段好業而昆捧明的姨公寓叉投資定熱情亡高/諸城中績村改途造又齊催生蜻了大桌量的迫投資砌群體車行箏約1并0～確15壇分鐘自行身車車行適約1隱0～含15持分鐘75酒店寫字針樓公寓住宅非商側業部蒼分76銷售園情況帽：依孝托城逗市價如值的嗽高端延住宅倒市場萍接受政度高幻玉，銷轉售均幼實現勺高速法高價項目銷售情況XX國際一期開盤很多客戶沒有買到房，二期即將開盤，均價預計13000元/㎡香樟俊園09年8月開盤，已售完，均價7500元/㎡書林和園09年9月開盤，很快就全部售完，均價11000元/平方米龜龍湖公園·翡翠灣一期62～143㎡從一房到三房全部產品，開盤就很快全部售完，均價8500元/㎡書林和