摩殘搏融資模式獎分析廈我國改革呢開旨放渡3古0菊年，在市消場經濟體幸制下，中勵國的企業聲管理者在趟生產技術吸，經營技臥術，管理徑技術等方義面都沒有吼問題。唯濾獨融資、稿資本運作潤方面比較先欠缺。這沿是我們的晶軟肋。而瞧就不同行應業來看，坐房地產企稻業管理者句在融資方缺面又優于相其他行業節。這是因鏡為，房地商產的運作攀離不開資甚本。房地窩產是資本騙、資源密厘集型的產尖業，離不撥開土地，慣更離不開蛇資本。尤哪其在目前晴形勢下，節資金、資諸本顯得尤帝為重要。叛

箱套幾年前，堂房地產開致發商拿到外土地，就嗚相當于有連了資金。此那時土地絡非常好批廉，開發商林拿到土地久，抵押給揭銀行貸款諷，拿到資白金就可以獻搞開發。拜但現在不浴同了，開座發商必需川有充足的艙資金才能寫拿到土地駛繼續搞開腰發，所以炎，現在資踢本排在第協一位。房港地產也是慘關系國計雅民生的產強業。房地議產是國家咸的支柱產游業，也是技百姓最關吳心的問題知。衣食住樂行，沒有姻汽車我們軋還可以騎嚷自行車，由但不能不念吃不住。告所以，房小地產是國和家支柱產呆業，也是巴百姓最關銳心的問題鳥，當前，后是焦點問儉題中的焦搜點。家

功刺中國的房籮產改革開撕放之后，置從嬌8法0株年代窯末內9翼0選年代初一濾路走高，面到忍200昂0百年左右，懶到僚200休4參年左右，倉走到了高乳潮，兩年商又走到低曲谷，是一雀個經濟周像期。即使跳沒有經濟柿危機，這熊個周期也政會出現，陽而經濟危糠機讓這次收周期雪上筐加霜，這嗚是目前的堆問題。所悶以，房地丙產開發商孝對融資，介資本運作咱相關知識近和技能的圣掌握非常蝕重要。房邊地產開發于有三個傳嘴統的融資捷渠道：企務業自有資吐金、借錢慨、貸款。忙后來出現鋒了類似按鵲揭等一些罪融資模式原，但還是特比較單一嚴。今天我櫻講的二十握八種模式巷，因為時巧間比較短刃，不可能剛講全面。須但希望能賄為大家解濫決一個思封路和理念贏的問題，柏思路決定況出路，理番念決定高圣度。知識膛決定素質溝，從事房鼻產業行業默，思路、頃理念、知僑識都非常涂重要宰。幸

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廢臂一、國內集銀行貸款皇

做敲房地產開桃發商離不歉開銀行，或目前來看堤主要資金辯來源還是幣銀行。同剩時，使用好銀行貸款禽成本最低直。但是銀省行貸款有照條件。三字個條件，淺要么信譽馳、要么抵保押、要么譯擔保。另轉外，通過騾資本運作拉也可以和回銀行打交丘道，通過宏資本運作舅的方式取文代信譽、赤擔保、抵館押。不管散怎樣，讓潛銀行感覺譯到還款有叫保證，貸銷款就不是離問題。走

閥暈二、國外往銀行貸款共

途后中國加醋入需WT原O則后豐，河200伯6羞年開始，遠外資銀行法逐步在中互國開展人世民幣業務橡。到廁了浩200市6翼各國在中器國的銀行梳機構都可潮以開展人擋民幣業務鉗。目前，搶各大銀行待在北京、果上海等一祝些主要城間市都有分麗支機構。著國外銀行熟非常看好趨房地產，星因為房地寇產是支柱枝產業，物替有所值，夕是發展的鐮產業。目棉前，受調押控，行業帖調整和金偷融危機的劑影響。外暈資銀行放最貸也相對暫謹慎，但身總的來看庭，外資銀洪行仍然看洲好房地產陳業。尿

秘吵三、民間禍借貸走

善淘據了解，件民間借貸辯在房地產樂開發中也賢占到較大骨比例。一清般在資金拋有限，急載需用錢時賣采取這種凍方式。采浴取的方式譯不一而同截。有些借買貸屬于高類利貸形式路，但如果默是開發回反報較高，彈借貸的高巖利息仍然擋可以接受堆。民間借受貸優點是建比較簡單昂，不如銀騰行貸款復掌雜，民營奔房地產開袖發企業較惕多的使用題這種方式攀。熱

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靜薪四、房地男產抵押趕

牲飽房地產抵推押貸款，翠包括在建森工程抵押灑，預售房駱屋抵押等盛，這是開易發商根據能情況可能粘會采用的勉一種融資黃模式。懸

墊委五、房產勢典當模式陡

旅立典當模式么的優點是暗手續簡單屋速度快，侍但手續費胡較高。這洽就要求開欲發商在核尤算項目利模潤的基礎嗚上權衡采裝用。如果毀在銀行貸刻款幾千萬秋或上億，執辦理周期鹿可能要幾技個月，如屢果在大的騙典當行辦列理典當，牽只要手續旺齊全，一憲個周款項測即可到賬梯。去年春閥天，我給炒北京山景拉山區給一與個房地產淺項目做典勻當地，句800泊0繡萬資或金庫3側天到帳。彼

壽勇六、房地補產項目融努資眠

默卸項目住宅蛛資產或者君商業地產扶，把項目乞包裝進行并融資。早折期廣東的穿碧桂園，仰本來是個蓄賣不出去較的死盤，極找一個策勤劃高人包攻裝之后就聰把這個項蓬目進行融瞧資賣出去詢。壁

拉去七、發行碌債券融資選

肌聾我國在九改十年代發顏行過幾只源地產基金凝，國家房邊地產調整模之后發展亦也比較困模難了。但恢作為一種靈融資模式種，時機恰嶺當時還是刺可以發揮祥作用的。口

遠顧八、商業漏信用融資鑄

殖保房地產融苗資中的商縱業信用也歷稱房地產古商業信用遲，是指企販業之間相噸互提供的者與房地產社交易直接粘相聯系的秋信用，包歇括企業在棄房地產交跪易中延期賓或分期付些款等形式狡所提供的錢信用和在惡房地產交鎖易基礎上逃派生的預帳付款或預駐付定金等乎形式所提童供的信用涌。侮

惹衛房地產商乞業信用主裳要是從房執地產經濟未活動進入隱開發營建暢到消費階站段的流通箭過程中所角發生的借旁貸行為，慣其內容包桑括企業之猾間在進行鄉土地使用代權轉讓和勵房屋買賣頌時所采用哭的延期或紗分期付款柴或預付定永金或預付互金額或預今付款。此辦外，在房肚地產經營怨性租賃中個也有類似鏡情況，如對租金的預啞付、租賃貌的定金等訓。國

亞德早期房地虹產開發中盯賣樓花等厲都屬于商鬧業信用模殃式，現在鞭國家政策超出臺以后達規定，樓沉封頂以后吩才可以賣捧，但在房扭地產開發呢過程中，狂應收款、濫應付款仍襖然可以做跟為商業信桂用模式。茅

先媽九、金融燦租賃模式抓

騰判金融租賃陷也叫融資信租貨，是獵由出租人鳳根據承租徑人的請求遞．按雙方拼的事先合妄同增約定，向斤承租人指徹定的出賣場人購買承淋租人指定飛的固定資鉗產．在出倘租人擁有素該固定資狗產所有權難的前提下譯，以承租劣人支付所燭有租金為文條件．將爛一個時期理的該固定風資產的占請有、使用牢和收益權販讓渡給承暖租人。只然要雙方協避商一致，飽在租賃期丙滿后，該榮租賃物即厚可以歸承滲租人所有宅。金融租菊賃的本質懼是一種債鄉權。這種鵝租賃具有街融物與融斥資雙重功專能，這實掃際上解決熄了生產企馳業缺乏生謀產資金的消問題。息

遲龍金融租賃假模式，實袍際是從其爺他行業轉什入地產房種地產開發挑的，既是舅一個融資宮的模式也研是一個銷溝售的模式要，如出售撥回租。擇

奏搞十、信托機計劃融資跡

醫筆信托計劃現融資，是鋒指委托人那將自己合卸法擁有的菠資金委托牌給信托公赤司，由信總托公司以借自己的名漢義按照委濟托人和受祖托人雙方儉的約定，徒實施信托影計劃的一否種投融資閱模式。在晌當前宏觀姓調控的大旦背景下，挽除了靠商鴿業銀餅行葡“寸輸煮血描”搞之外，房趴地產企業吐要選擇一蘋種靈活、穴變通、相刊融的模式柳，信托可泄謂是目前藍的上上策贈。信托業眉務是和銀蛛行業、證頌券業、保談險業一起門構成現代屬金融四大闖支柱。這鍛種模式較棋適合大項袋目，大社坐區。根

是墨十一、產崇業基金融喊資榆

效撞投資基金首是基金公芽司靠發行載投資基金度股份或受墨益憑證等棋形式向社粱會募集資商，再將其嫌投資于股奸票，債券如等投資對唇象，獲得玻的凈收益寺分配給廣課大投資者團的一種集葡合投資模趟式。鹽

增偶投資基金浸是按照共洗同投資、福共享收益相、共擔風惡險的基本科原則，運值用現代信途托制度的儀機以基金倆方式將各玻個投資者脅彼此分散趁的資金集院中起來，午交由投資哪專家運作庫和管理，膏主要資于賭股票、債璃券等金融裕產品和其黎他產業部泡門，以實啄現預定的株投資目的餃的投資組帥織制度。泄

混視國內國外柏都有很多嘴為合作開夜發設計的懷產業基金滲。特別是趴在嶄2004稻-200駱7皂年，國外碌有很多資盤金，通過焰各種渠道及流入國內并。塘

巨裂十二、產產權交易融懼資停

練塔產權交易安是指資產報所有仿者撥(艙企業的所雜有滋者伍)奏將其資產蘋所有權和悶經營權有胃償轉讓的傍一種經濟舌活動。而年這種經濟棒活動是一趨種以實物潮形態為基吹本特征的雁財產權益骨的全部或霸部分出賣鉆的行為。處換言之，披就是把企蛾業作為一秘種實物商棚品進入市趴場，按照裝價值規律俊和競爭機教制進行自玩由交換、酒買賣，使谷優勢企業惜得以壯大村，劣勢企稼業就此消鞏亡，使經陳濟發展暗的喉“共細膏胞株”噸更具活力門。訪

丟火房地產企叨業通過產責權交易，亞可以實現拉資本、土罰地、勞動酷力等資源夸要素的重呈新組合，曠是房地產紐融資的一尚種重要方郵式。懼

裕驅產權交易小融跌資柔掉實際就是誓盤活存量嫁資產。地背產開發過憐程中，有假些存量資炸產，完全易可以用這您種方式，智通過產權爸交易所進旗行交易融露資。比如帳一個項目擋的某一部聰分，如一拔個大的地狐下室，不朵知如何利鬧用，可以憤通過產權濕交易向沃加爾瑪、家斃樂福等出帶售。脂

圈頁十三、增省資擴股融絲資琴

廚湊增資擴股宿是指企業志向社會募酬集股份、植發行股票勢、新股東防投資入股昨或原股東由增加投資向擴大股哨權療,回從而增加好企業的資掘本金。股激權重組一敬般不須經織清算程養序象,頓其債權、揀債務關嫩系屋,釀在股權重錦組后繼續遺有效。增識資擴股融顫資，是指箭根據發展軋的需要，抽擴大股本殊進行融資膏的一種模占式。瘋

置墻房地產公做司，通過武產權資本棋金來追加跳融資，再賽追加投資豬。這是一味種成本非毛常低的融顧資。因為開股權融資郵不需要還糠本還息。刊投資的股吵東不管大疲小，賺錢蜓大家分紅加，賠錢大乘家抗著，顯不愿做股繭東把股權粉轉讓給別遠人。火

包星十四、證冊券化融資旺

離非證券化是生指在企業北金融與資胖產金融兩坡方面領域惑，主要以青證券形式僻由資本市鋒場進行資核金籌措現宅象的普遍招化。短

幟娛所謂房地細產證券化雁，就是把樓流動性低抗的、非證犬券形態的別房地產投庫資直接轉引變為資本持市場上的炕證券資產盟的金融交裳易過程，格從而使得雪投資者與癥投資對象蝕之間的關霉系由直接埋的物權擁盜有轉化為牲債權擁有革的有價證萬券形式。搬它將沉淀稅在房地產種上的巨大狹財產變成渠可流動的獵投資方式莊，吸引社蒼會投資進瓜行開發經立營活動。織

斗燭這種證劵革化即房地絕產證劵化姻。美國的禍次級貸款丹實際上就臘是這樣一餃種形式，幅只不過他貓們沒有掌迫握好分寸濕，最后鼓竊了包了。國但如果掌漁握好，還愿是一種很宋好的融資惠模式。帶

刑殖十五著、芹REIT型

旗椅房地產投霉資信托在肆國外稱捐為即REIT聲斬，是指信甲托公司通騙過制定信核托投資計鉗劃，與投貴資棒者茄(摟委托陳人歸)績簽訂信托賠投資合同沾，通過發個行信托受扒益憑證或前者股票等辯方式受托品投資者的慮資金，然賞后進行房傷地產或者著房地產抵歐押貸款投陽資，并委竹托或聘請輩專業機構脫和人員實粉施具體的錢經營管理違的一種資快金信托投瓣資方式，挽一般以股朱份公司或已者契約型猛信托的形奇式出現。廣這種模式附在美國、怠新加波、潛日本、中腿國香港已潮經正在開執通，國內梅的資本市著場還沒有蘆開始，這請種模式也參是把這種繪房產項目勸計劃通過樓資本市場啟進行買賣蜓。如廣東泉的越秀地匆產，原是晉廣州市政疑府的一個倡國有企業植，后來變枕成一個控改股企業在襪香港上市角，把廣州戲一些物業標打包在香穿港發行的席信托，融陵資倆2失0仇多個億。奔目前國內腿尚沒有這顧種融資渠宰道，但只惠是個時間僚問題。具朽備條件的斯房地產企捐業可以到撲香港、新撞加坡去進猶行這種方咱式的融資選。靠

多餡十六療、惹ABS修橋項目融資遭

剝辛所舅謂見AB圾S糟，是英豎文吉“趟Asse岸tBa末cked茶Sec蚊urit龍izat江io提n逝”消的縮寫，舒它是以項伍目所屬的幣資產為支扎撐的證券改化融資方你式，即以拋項目所擁潮有的資產龍為基礎，悶以項目資捆產可以帶樸來的預期嫌收益為保君證，通過捕在資本市等場發行債鉛券來募集竿資金的一造種項目融誘資方式。玩目前趣，紐AB渣S群資產證券壞化是國際更資本市場援上流行的液一種項目小融資方式案，已在許集多國家的互大型項目腔中采用。純

裕薄這實際也宴是資產證掃劵化的一舌種形式，暫但和信托錯不完全一墻樣，他也顛是在資本險市場發債惹的一種融豪資模式，彼這是個非呆常流行的譽地產項目榨融資模式宴十七、夾圓層融資淋

省領夾層融資綠（渾Mezz滔anin甜eFi朗nanc恰in給g科）是一種煉介于優先觸債務和股證本之間的堅融資方式館，是在債鞋券和股權羅之間的一毫種模式。刊指企業或房項目通過抓夾層資本公的形式融若通資金的幼過程。它爸包括兩個拋層面含義順：從夾層托資本的提對供方，即乎投資者的塵角度出發扮，稱為夾肢層資本；飾從夾層資泉本的需求揀方，即融遲資者的角穩度，稱為德夾層債務蚊。夾層融袖資產品是迷夾層資本遙所依附的桌金融合同季或金融工敲具，例如絮夾層貸款素（輝Mezz假anin使eLo妹an鉤s啄）。資金灰供求雙方顛對夾層融反資產品進末行交易的磚場所，稱賴為夾層融現資市場。苦以債券的打方式進入草，到一定白時候可以漠轉化為股魯權。這種貞模式最早鍋在美國出差現的，比展較實用。庸現在廣東件、福建一除帶的地產掃商開始運旺用這種模鄉式。這種僑融資模式問是介于證屢劵融資和兄股本融資筑之間的一茶種融資模妄式，可以扁轉化，就李是你和債糾權人之間撫的一種協派商。賊

床燦十八、國肚內上市融拍資冬

伯樣國內上市齒融資是指絕企業根據杠國家《公恒司法》及員《證券法紗》要求的遍條件，經余過中國證別監會批準既上市發行翁股票的一甘種融資模誼式。湖

悅絹中國眾的掩H膏股上市公抓司殺有桑10壇0扣多家涉及透到地產開沫發，這個倆比率并不簡低。線從低199享1故年珠到征200疲9國年毀1登8武年，中述國剩A壞股妥160羨0制多家上市砍公司，蜜有齡10煙0鐵多家從事仍地產業務轟。這個比筑例不低。詢近年，國怖家對房地回產的調控駐，銀行貸丘款的限制姜，對房地山產上市也界有影響，椒但還要看混如何運作年。我給山滑西一個比近較大的房容地產集團煤運作上市晨。它的思紗路是做兩弟頭，二線拒城市和四尤線城市，淘做省會太脊原和縣級晉市。我的就運作方式閱是把公司扶分開，對邁四線城市治地產進行蹄包裝。四諒線城市地色產公司稱學新農村建勞設投資股償份公司，芬做新農村言建設，搞礦一些農貿扇市場，上雜邊居住下予邊開鋪的碼，前邊開兄店后邊開揮場的，農敞用產品深樂加工，前冒邊開鋪后恐邊住人，啊不稱房地具產開發，強叫新農村坦建設，這椒種形式國查家和當地恐政府都很濁支持。同烤樣一件事著，概念很種重要。愁

與煌十九、境陰外上市融踢資緩

渾側境外上市綠融資是指慶企業根據葵國家有關飄法律政策固規定及境擺外資本市日場的法律狡法規及《占上市規則羽》，在境難外資本市萍場上市融邪資的一種融融資模式測。輪

話柏房地產開糧發企業，俗若想做強肥做大，一豬定要進入捐資本市場帖。目前國百內比較大似的房地產而企業幾乎酸都是上市漫公司。不崇是在國內易上市就是境在國外上慈市。靠銀迫行資本根昏本做不大怒，銀行的知錢都要還隸本付息，鎖資本市場梯的錢無論遠拿了多少球都不需要留還本付息泄。做房地逐產，只有斤進入資本礎市場才能傾做大做強曠。徑

缸災二十、買脹殼上市融消資完

灘港買殼上市克融資是非墻上市公司孤在境內外哪資本市場拌通過收購撇控股上市猾公司來取衛得合法的瑞上市地位冷，然后進炎行資產和絕業務重組賭進行發行鋼配股的一秤種融資模瞇式。比如徑國美電器鐮，在香港嚼買殼上市以比較成功毫。才

斬喝二十一、累借殼上市間

啦乒借殼上市濫融資是非帆上市公司耽在境內外碰資本市場粱通過介入招上市公司型，將資產顧裝入進去撓，然后進反行資產和拋業務重組戴進行發行舟配股的一喜種融資模暗式。借助音已經上市咸公司的殼謀把資產裝算進去，然察后上市，澇國艦內洞A油股市場這只種接殼上土市的案例灘也是很多飛的。滔

臨缺二十二、昌造殼上市耽融資競

更科造殼上市盒融資是非采上市公司善在境內攻外務“換造莫殼沿”嫌，將資產屠裝入進去拜，然后進努行資產和章業務重組書進行發行果上市的一服種融資模艘式。借客獵造殼，是刻金融市場額高科技的負金融產品備。把殼造揀好把資產睡裝進去，抽才能把事結做成。雹

淺誓二十三、漢私募股權爭融資好

甚番私募股權掌融資是非育上市公司詳通過私募惰股本進行最融資的一字種模式。粱對于這一旬模式，可管能大家并背不陌生，詳就是非上氏市公司通領過私募股轟本進行融諸資的一種錢模式。僅

汁欄二十四、抱小額貸款愈公司融資潤

腎緞小額貸款滑公司融資布，是地產毀公司與小哥額貸款公疼司融資及玩進行合作管的一種模燒式。目前遼國家已經穗放開了小鵲額貸款融車資，很多尖市縣都成站立了。國權家規定，諷它的利率蕉可以比銀趴行蓬高姨4屠倍。但它康是一個合球法的存在課的融資工端具。雅

阿繪二十五吊、扁TO將D崇項目融資惰

房TOD(你Tran濕sit-奪Orie眠nted拴Dev漠elop搜ment稱)雹融資模式族，是西方侮國家常用未的一種以繪公共交通階為導向進占行城市規棋劃和城市旱經營的模清式。所舞謂龜TO純D蟻，就是政征府利用壟噸斷城市規界劃具有的殲信息與資慨源優勢，申對規劃發激展區的用兼地以較低駝的價格征替用；接著級進行基礎媽設施的建疊設，使土濾地升值；圓然后出售棒基礎設施轟完善爐的裂“洞熟通地葛”拒，利唇用紫“濤生蛋地宏”羞與屢“甜熟幣地倒”爺之間的價麻差而形成剪的一種融舍資模式。院

稀桑二十六納、嚷UE波C增項目融資直

辯UE擺C搞模式更（隨Usin鑒g垂—察Equi投pmen移t掉—副Cont聯rac除t凡）即使用驢設備協議孔模式，投愉資者事先誕同項目設帳施使用者周簽陵署杰“洞設施使用櫻協千議腫”育并獲付費眨承諾，然縣后組建項蘋目公司，贊項目公司駐以使用協腹議作為融攻資載體來語安排融資司。其信用遣保證主要量來自寨于綱“牧設施使用葬協梳議役”邁中使用者唐的無條