目錄第一章、西安市城中村概況2第一節、西安市城中村簡介2第二節、西安市城中村經濟狀況5第三節、西安市城中村社會狀況5第二章、西安市城中村土地利用特征7第三章、“城中村”土地開發建設及交易涉及的法律、法規和政策10第一節、開發建設中涉及的法律10第二節、“城中村”土地開發建設及交易涉及的法規10第三節、“城中村”土地開發建設及交易涉及的政策11第四章、我國各大城市城中村改造比較11第一節、廣州市城中村改造情況11第二節、深圳市城中村改造情況13第三節、珠海市城中村改造情況14第五章、西安市城中村改造的具體措施16第一節、西安市城中村改造的難點17第二節、西安市城中村改造策略18第三節、西安市城中村改造的具體措施：21網1.聽實施城鄉一帖體化管理乓磁2窯1狠2偶、解決外來輪人口的居住手問題腔綱21無3返、高起點編灌制城市總體淺規劃振灑22睡4駁、健全城市糊土地供應的熟管理機制池牛23滿5咸、重視村民涌的觀念改造傭和技能培訓次錘24惰參考文獻之寄25獸[月附錄壽1]牛西安市果”架城中村泛”巖類型劃分及亭分布現狀圖顆葵25升第一章、西鎖安市城中村攜概況景第一節魚、西安市城毯中村簡介訊西安57個畝城中村列為囑第一批重點照率先進行改傍造，年內完橫成“四個轉喚變”，并將敢其全面納入凈城市管理體克系，先行將爐市政公用、憑市容園林等奉城市綜合服以務功能覆蓋剃57個城中短村，徹底改蘭變城市管理碎的“二元”簽化現狀，為拼今后全面改漏造打下基礎咱。在城六區啞中每個區至盯少確定兩個揪示范村，以芽點帶面全面測推開，年內叔全西安市完澤成30萬平番方米的城中還村安置用房椒建設和20甩萬平方米舊世村拆除任務氣。必很躁多城中村都棍占據著城市陜中重要的地槳理位置，比煤如：西門外方100米喂左右的西關遠新村，長安沖南路上的八族里村、吳家誓墳，北郊把猾持西安北大積門的張家堡傲，等等。城掏中村的村民虧失去了生產優土地后，房雅租成為其主落要經濟來源吃。為了獲取肢更加豐厚的瞎房租，再加悔上相關部門縣疏于監督和桐管理，于是俗村民們隨意毯搭建私房，防這種由農民持自建的樓房獲，不要說是出抗七級地震把，就是三四簽級地震都很師危險。祭臺息村就曾發生硬過村民剛建碌好1個月的僅七層樓房發麗生嚴重傾斜袋情況，最后胸被迫拆了3蓬層。異城始中村內部設覽施配套不健對全，房屋質緣量不安全，墳周邊環境臟馬、亂、差，繡房租低廉，幟一些流竄犯壽、賣淫小姐啟等也經常在賺此長期定居吹，治安環境候令人堪憂。捎這些丑惡現災象的泛濫，繡對和諧社會有的建立和城搜市經濟的繁參榮造成了極功壞的影響。使城中村的現似狀已嚴重影舍響著西安市賽城市化的進磚程，城中村貝已成為現代眼化城市的球“施瘡疤躁”右，也影響了本創建準“哲西部最佳蘆”洲的古都形象伯。由于歷史皺原因、管理蓮體制、居住脆人員結構等食多種因素，震城中村成為凍城市管理的賊“猴死角罷”悅和犯罪高發選區。神為班此，西安市杏政府要求對雅城中村進行襲全面改造竿（參照插西安悟“與城中村依”哈類型劃分及蛛分布現狀圖烘）羊。根據西安責市總體規劃咳，濫2002年滲對首批確定攜的14個城床中村進行試雙點改造，2慨003年城時區城中村改釣造全面鋪開繪，共有18樸7個城中村絞展開改造建師設，其中2臘5個列入第肢一批表撕游虎表楚1慌

西安市雖城中村改造融名單傍行政區矩填數量宋名

稱憑新城區追13（0魔）劃南張村、北隨張村、胡一去村、胡二村叢、新興村、鳥三府灣、自鞭強村、八府畢莊、含元殿墾、石家街、秋聯志村、南謝韓村、北韓油村單碑林區銀15（5維）亮祭臺村、白霜廟村、北沙射坡、西何家鞋村、黃雁東徑村、黃雁西置村、邊家村罵、南郭村、漏南關村、永爐寧村、草場別坡村、仁義注村、旅館村桂、南沙坡村腥、星火村像蓮湖區炒35（3裁）殿西關村、十圍里鋪、任家羞口、大馬路帥、新桃園、頂馬軍寨、李粉家莊、米家說橋、建新村替、解家村、煮北火巷、安搭定村、五一迅村、潘家村孟、大土門、握郭家口、二敢府莊、北關召村、紙坊村呀、紅廟坡、雙豐禾村、白楚家口、西桃野園、東桃園醬、三民村、徐金家堡、曹異家堡、楊圍候村、陳家寨團、工農村、北友誼村、顏歪家堡、周圍單村、進豐村債、中堡子墓雁塔區齡71（1彈0）杯廟坡頭、長嘴延堡、東三希爻、后村、曬東八里村、親西八里村、煩郝家村、辛斯家坡、吉祥徒村、觀音廟護、王家村、蛾鐵一村、鐵呀二村、太平早堡、大雁塔霸村、楊家村藝、沙湖坨村怠、東三爻堡育村、西三爻鋤村、西三爻雷堡村、辛小希寨村、南窯荒村、潘家莊益村、瓦胡同殼村、北沈村佩、徐家莊、毛沙井村、白待家村、丁家越村、北山門究村、南山門搏村、雙橋頭趣村、羅家寨雷村、田家灣承村、西等村勺、延北村、模延南村、繆款家寨、東曲拋、西曲、北懶池頭、新開旨門、岳家寨駱、孟村、榮澡家寨、陸家急寨、黃渠頭餃、閘口村、勝西辛莊、丈貌八北村、丈坐八東村、木宰塔南、紅廟盛村、陳林村肢、甘家寨、持雙水磨、趙膀家坡、余家河莊、木塔北岔、茶張村、仁丈八南村、零丈八西村、棕鋪上村、魚音化村、老煙嬌莊、小煙莊瞎、英發寨、城賀家寨、大件寨子、西堯鬼頭、北石橋任灞橋區沈協29（3）帆早梁家街、草靜南村、草北謙村、張家坡膚、黃家坡、砌高樓村、尉骨家坡、長樂鋤村、小寨村軋、張一村、纏張二村、楊匠家灣、十里醫鋪、蔣家灣全、蘇王村、葛杜家街、閆苦家灘、五星蟻村、秦孟街朗、米家崖、坐李家堡、周蕩家坡、老人至倉、董家門東、尹家街、衛堡子村、棗振園劉、永豐釀村、柳巷婚未央區嶼24（4推）背張家堡村、辯新房村、石癥家村、二府愈莊、方新村煩、薛家寨、慘坑底寨、草通店子、杜家眼堡、北沙口慮、八家堡、至劉南村、方幟家村、肖家海村、辛家廟腿村、孫家灣古、東前進、咱先鋒村、棗汽園村、范南缺村、馬呼坨逼村、白楊東客村、白楊西懇村、范北村辰總計隸187（誕25）梅11個改唯造示范村概碑林區：綠李家村、北依沙坡村宏新城區：你三府灣村、炎南張村精蓮湖區：糊五一村、任培家口村孕雁塔區：坦辛家坡村、盜新小寨村驕未央區：懼北沙口村、草劉南村燙灞橋區：刷棗園劉村川資料來源：爬西安市建設假委員會彈注：楊家村凝表示首批改恭造名稱，括守號內表示首捷批改造數量泡第二節、西株安市城中村滲經濟狀況蠟西安市城中脅村村民的收擦入情況因各寇村的整體狀喂況不同而有稻所差別，但蕩是大多數的禍村民人均年有收入萬元以踢上。村民收儲入的來源有松村集體分紅些、出租屋房勸租、個體經謀營、外出務涌工等幾個方遺面，其中出到租房屋是城獄中村村民收董入來源的主飲要途徑。時西安市城市順經濟的發展彎，吸引了大常量的外來人剛口涌入西安受就業，由于致城市住房租已金較高并且奔管理規范，餅大部分外來撇人口選擇租奉金較低、管樸理松弛并且遠交通方便、紛接近工作地惠的地點居住擋。這些外來相人口對價格旱低廉的出租襲屋需求旺盛鼠，所以，城播中村成了出舉租屋的主要酒供應者，從術而形成了獨凍特的蛇“餅出租屋經濟滲”撓。謊出嚼租屋經濟繁器榮是西安市題城中村的普再遍現象，并襲且租金成為揭城中村村民訪收入的主要兵來源，成為好村民所依賴肉的生存途徑資，同時也帶旦來了很多問復題。在利益臨的驅使下，泊產生了大量脆的違章建筑喜。另外，在妥一定程度上爐鼓勵村民不來勞而獲，抑半制村民參與胖市場經濟的寇積極性，導嚴致城中村經版濟結構畸形異發展，不利悶于村民素質塑的提高。四第三節、西賓安市城中村然社會狀況烤一、管理體沸制千城孩中村的管理波體制基本上船是一種以村歡黨支部為核翠心，以村委籍會為主體，妖以村集體經銷濟組織為實件體，各種群貪眾組織并存端的混合型管圓理體制。這襯種管理體制欺是黨、政、濱企的高度合惹一，三種組覽織機構基本鼠上是三塊牌描子一套人馬爆。從目前還掏沒有進行改倉制的城中村斯來看，城中港村仍然保留搞了原有的農訓村管理模式菠——克村委會是村灑民的自治組光織，保留下駕來的土地歸摔村集體所有排，村集體仍額然負有保障劫村民子女上族學、就業等渡方面的義務籮。雀隨著社會主永義市場經濟弦體制的不斷矛完善和發展帶，城市建設拖的不斷發展議，村集體產澆業的升級換飄代，流動人齒口的增多，屈原本置身于尖城市之外的你城中村村民壇面臨著新的繞環境，原有仔的管理體制邀出現了許多葛問題。村集吃體的管理體怠制和經濟組樸織已經不能畜適應發展的訓需要，難以貓適應市場的蠟變化，也難乘以管理大量眼涌入的外來幣人口。城中灰村村民雖然乖處于城市之場中或者城市拉的邊緣，但愿是在許多方湊面享受不到匆城市居民的來待遇。商二、人口狀偵況除城溫中村中村民呈一般較少，申大量居住于產此的是外來菌人員，外來秘人口的比例愈相當于本村奮人口的瓦5～10倍顧，并且人口洲構成情況復獅雜(圖1)店，來源廣泛鴿。城中村村母民受教育的疾程度普遍比慌城市居民低抖，使他們很濁難融入附近墻的城市社區潔。城市居民頃因觀念文化江的差異，很雖難認同這些趁村民，而村按民因經濟利煮益的驅使也競很不愿意做學城里人。村創民可以坐享互其成，即使倚素質低下，摸也沒有產生浪強烈的提高卸文化素質的障緊迫感。慈先三、治安掛狀況應特攻殊的人口構知成引發了城敗中村嚴重的嗚社會治安問投題。在由農府村型管理向雁城市型管理指轉軌的過程障中，城中村長的綜合管理芒相對薄弱，公同時，低質旺量的住宅帶卻來的低租金麥和低售價，頂導致城中村吃內部居住人雕員的構成日林趨復雜。朽在西安市的新城中村中，寧經常可以看銅到各種各樣郊的發廊和美屢容屋，其數屠量之多已經嫌遠遠超出了闖人們的想象合，也遠遠超元出了正常的驗供需比例。德此外，城中岔村中的毒品毀交易也是人匠們共知的秘旋密。政府雖諒然多次打擊茅，但是由于相城中村的環饑境氣候很適換合犯罪分子讀生存，而很梁難徹底清除耳。栽跟四、社會保版障隱城愉中村村民賴涌以生存的基鮮礎就是土地哲，換句話說矛，土地更像躍是村民的一向種社會保障些。目前，村頭民的福利保切障都是村集格體承擔，村桑民比較擔心貸的是改制后嶺原有的這些訊福利保障都浩會失去，并后且生活沒有梅著落。問題舞最大的人群脖是戴40歲以上介的村民，他凝們文化素質北低，沒有技孩能，難以找草到工作，只滋能依靠房租丑謀生。在城柄中村改造的傅過程中，由線村民變成居駕民，村民失終去了賴以生炒存的土地，祝同時又沒有狀享受到城市預居民的社會謙保障，不僅悔有后顧之憂尋，而且還在秤一定程度上絲成為改造的森社會阻力。皂第二章、西航安市城中村踩土地利用特弓征恐根據西安市浸建設委員會比提供的城中牢村改造名單去，在西安市故地圖上標示禽出了亟需改概造的映187個城碎中村的分布框情況。可以胞看出，西安已市城中村的炮空間分布有喇如下幾個突鑼出的特征。為第丹一，城中村擺分布總體分么散，部分相鑼對集中。如壽下晶所示，西安洲市城中村分凝布在總體上餃具有廣泛性撒，基本上各放個方位、各根個行政區都隨有一定數量乓的城中村分謀布。同時，古在廣泛分布成的背景下又項相對集中，申大部分（7雨0％）位于伯西安市的二款環以外、三殖環以內的城何市近郊區域攏（表攻2情）。忍慌也表末2斷

西安市臟城中村分布事情況(單位陪：個)遞新城區漿碑林區堅蓮湖區巨雁塔區王灞橋區飽未央區精合計徑二環以內釣8歉15歷18祥0座0匙9吵50經二三環間嫌5亭0菠17踢63完25端10粉120拌三環之外臣0棚0準0資8滴4雖5慎17暑總計采13翅15轎35肉71煎29光24稠187德資料來源：揭西安市建設竭委員會暈儀從醒表虧2識中可以看出街，由于新城欣區、碑林區呢和蓮湖區（摘二環內）城特市土地開發皇強度已經接港近飽和，大艙部分土地基竟本上已被用衣作城市建設原用途。因此暫，這部分地憑區內的城中舍村數量較少篩，并且面積坐較小。換句雜話說，這部引分地區內已胸經基本上沒搭有“完全的拍城中村”，改雁塔區、灞報橋區、未央枕區由于距市蹲中心比較遠桶，而且在城祥市建設中，委有大量的村鹽落在逐漸失叫去農用地，果導致“完全瘋的城中村”換越來越多。妹——因此，面這部分地區蔽成為西安市稀城中村分布遞最多、問題急最多的地區瀉，也就成為胡西安市城中惰村改造的主省戰場。洽碼第二，沿西相安市的主要書交通線分布臟。從表劃2可以看出律，沿西安市探二環分布著掙何家村、吉選祥村、辛家恐坡等35個船城中村，占閑到總數的2宏0％。此外朵，沿三環也駱分布著28托個城中村，嘉占到15％弟，其中以雁歪塔區最明顯巡（22個）移。沿西安的旗的中軸線分足布著張家堡玻、薛家寨等勺20個城中霉村，占到1煮1％(表幕3待)。扛棗僅表橋3亭西安市城中獨村分布情況架(單位：個奧)何名稱擋數量妖比例李名稱終數量澤比例平一環路11廟6％捐中軸線冊20醋11％垃二環淡35玉19％運太白路笛10糠5％模三環溜28麗15％蛋紅光路評10趙5％催高架快速路切15束8％灶華清路分9訊5％肆資料來源型：西安市建靜設委員會輝沿晉交通線分布堵在二環路以輪外十分明顯姨。這些交通刑線主要是對徹外道路，其騙所在地區的交特點是道路護網密度低，粱開發強度不韻高。因此表辜現為明顯的急軸向分布。青在二環路以乏內，城中村時分布卻比較賴密集，沒有索一條明顯的毒集聚軸線。貿這部分地區迫由于開發強圈度較高，道漏路網密度較解高，城中村碑分布也沿著廊一些主干道轟展開，這不虜過是這些道渴路間距不大嶼罷了。同樣臨也可以這么稱認為，在二瞇環以內的城隨中村是沿若婦干條主干道扔相交匯分布坊的。鐵對煉外交通線是課城市的桌“抓出入口債”錘，占地面積瀉較大，為了給減少拆遷量撐和工程造價貓，道路選線候一般考慮城筋市邊緣區。妻因此，道路抽建設往往會丹穿過這些地積區的農田和退荒地，使原棒來的村落變情成了現在的趕城中村。另傷外由于交通烘狀況的改善腐，帶動了道掙路周邊地區劑的開發建設慨，工廠、商椅業店面和居阿住區相繼包事圍了附近的柿村落，這也爪成為對外交課通線兩側城戶中村集中分扶布的一個重嫁要原因。鑰第擴三，城中村算分布大部分秒處于城市需控要集中建設研的地區。對支于快速發展金的西安來說療，城市的集跌中建設和空克間的集聚擴繁張具有一定吼的現實意義歌。城市的集反中建設，可壩以最大限度里地滿足城市鹿居民多方面畝和不同程度焦的生活需要貫。還可以節竹約城市用地停，縮短各類塵工程管線和訓道路長度，匪節約城市建睡設資金，同哥時能夠減少坡居民外出交乞通時耗，減誠輕交通壓力爪。莖捏從表3遵中可以看出燙，二環以內斑城市建設用扎地稀缺，屬咬于規劃嚴格嫂控制的地區磨，這一地區電的城中村亟四需改造，占后到總數的3恨0％。二環播以外的灞橋非區25個城名中村屬于西貌安浐河綜合逼開發區，占勾轄區內需要只改造的85包％；雁塔區冠中有22個虹城中村屬于藥西安曲江旅棒游度假開發勒區，占轄區亭內需要改造企的30％，納此外全部屬大于西安高新厚技術產業開釣發區。兄第窗三群章熊、跡“檢城中村拒”采土地開發建坐設及交易涉激及的法律、陽法規和政策糖第一節、渠開發建設中嫩涉及的法律克毀中華人民共豐和國保險法您中華人民共舞和國招投標里法鼻中華人民共匪和國建設法盾中華人民共浮和國規劃法紡中華人民共透和國城市房叮地產管理法協中華人民共但和國土地管冠理法葵第二節、伶“祥城中村竟”露土地開發建唉設及交易涉校及的法規兄陜西省農村遲村莊規劃建遮設條理城市綠化法揀城市市容和稻環境衛生管的理條理岡村莊和集鎮堪規劃建設管枕理條例刮村莊和集鎮程規劃建設管亦理條例梳土地管理法害實施條例悠城鎮個人建鞠造住宅管理墾辦法黨城市私有房改屋管理條例器城市房屋拆乳遷管理條例揉物業管理條掀例瞞第三節堅、偶“北城中村紀”蘇土地開發建罵設及交易涉利及的政策碼城市房地產富權屬檔案管騾理辦法兇建設部關于著納入國務院責決定的十五氧項行政許可鉛的條件規定晃陜西省城市多房地產市場侵管理條例（玻修正）忘城市居民住俯宅安全防范見設施建設管春理規定端西安市城市底房屋拆遷管蕩理實施細則雀第四常章、我國各貍大城市城中已村改造比較英城蜜中村改造是夾極其復雜的旱系統工程，擁涉及經濟、聲社會、文化棕、政治等多域方面因素，窯事關村集體聰、村民、政禁府、開發商孝等多方面利述益，改造的史工作需要做蛙翔實的調查錦、制定詳細份的計劃和相我關的政策保五證。我國各夕大城市城中容村的現實狀難況與存在問僑題不盡相同早，改造中采圓取的政策措添施及方式也話不一樣，以濤下對廣州、廊珠海、深圳餐等地城中村銷改造經驗進判行總結比較由，為西安市語城中村改造言工作的開展炒提供參考。南第一節、廣材州市城中村未改造情況后廣衡州是典型的鎮依據老城區奴發展的現代板化都市，城艷市發展速度濟快，城中村劍現象極為嚴牧重。據統計謎，廣州市白宿云、天河、員海珠、芳村慢、黃埔等區僻共有魯138個城榮中村。城中誠村的改造已信成為廣州市砌未來幾年推輩進城市化進杰程的重要內盆容，計劃分扒期分批，按員不同類型逐螞步改造：今森年內投資5陸0個億改造窗7個城中村溜，2-3年何內將位于城瞧市建成區內毯、農業人口蒸人均耕地面鉛積不足66蔽

m2的城撓中村改制完蔬畢；到20回10年，廣娃州將把13抱8個城中村踩改造成現代螞化文明社區爺。目前，廣切州市7個試朝點村已由各饅區政府牽頭案提出了改造衫的初步方案爹，現仍在完繁善調整修編看規劃方案。膏城禿中村類型：睡A類，完全懇沒有農用地且的農村，且誠已經完全被纏城市包圍；位B類，有少腰量農用地的躲農村和處于選城市近期重藏點建設區域恒的農村；C硬類，有較多澆農用地的農齊村和近期不哨列入重點建舍設區域的農帶村。近期改撓造實施的重嫁點是A類和駛B類城中村您。容改造策略：乞按照樣“炭先行試點、傳積極穩妥添”屑的原則，廣軍州選擇位于范中心城區的簡7個自然村喊作為改造試攪點，采取“畫一村一策”升的辦法，取扶得經驗后，啟逐步在全市騰范圍內開展魚。廣州的城認中村改造分霜兩步走：

僅第傾一步是轉制鋼。把城市建敢成區內的亭“熄城中村弱”茅農民轉為居缺民，把村委鎮會轉成居委愚會，同時把沙原來屬于農眼民所有的集柴體土地轉為嘉國有土地，鑼把原來由村侄委會管理的雞集體經濟轉詞為由集體法押人股東和個暗人股東共同豪持股的股份議公司，把盼“良城中村陳”皆納入城市一魂體化管理，熄并逐步把市燥政、環衛、注供電、供水紐、供氣以及農治安等納入奪城市管理范現疇，施行統埋一管理。愈第靠二步是有步輝驟地推進胡“勸城中村祖”托物質環境的撓改造。結合暢村的實際情代況和周邊城北市建設編制銳舊村改造規腥劃，改造的曲主要形式是間新的農民公尿寓建設和舊常村改造相互串結合。首先寺開展農民公固寓的建設，宅公寓小區建依設主要是安笨置本村搬遷驅村民，為舊昏村改造創造痕條件。其用罩地原則上使館用該村原有刻的自留用地蘆，建設用地貨的審批工作棋由廣州市規炎劃局、國土蜓房管局負責支落實。已辦漲理集體土地鐵轉為國有土露地的，辦理栽規劃報建；顫已按規定完快成配套設施譯建設，建設緞施工驗收手山續完備的公租寓式住宅，勤發給國有土橋地的房產證箏。其次，抓售舊村的整治智。在嚴格控突制舊村新建撈、改建項目歌的同時，抓偷“供城中村模”笑老百姓急需放解決的基礎故設施建設和胳自來水供應舉問題，以及治清理村內街著道兩旁的違約章建筑、各冊類飄篷、招基牌廣告、整讀治防盜網，啞清理箱“才六亂訓”園現象及屋頂堡陽臺雜物，午外墻整治穿舊衣戴帽，逐給步增加綠化宏、路燈和消取防設施的設啄置，安排市謠政排污設施羅的建設。舊誕村改造根據尖農民公寓建成設進展情況紹安置村民后顯再逐步實施臨。功條村集體為主穗導、寬“籠三個一點呆”念落實資金：屯資金來源是牧“幕城中村邪”槍改造的瓶頸揀問題。廣州雪市政府提出播城中村改造楊的資金籌措榆原則上撐“贊誰受益、誰片投資肢”廈，以村集體拳和村民個人灘出資為主，島市、區兩極召財政視情況戚，對編制規門劃設計方案捏及建設事業辜公共設施、監基礎設施給廁予適當支持貫。市政府在小這個問題上敗堅持決不允該許房地產開迅發商插手，碑通過方“投三個一點勤”屆的辦法落實感資金：由當巡地村的集體設經濟或改制唉后的股份制循經濟實體拿室出一部分自依有資金、原驟村民共同集蠅資和銀行優鹿惠貸款等方董式籌款；所縫在區政府財畏政拿出一部織分資金；廣械州市政府實充施優惠政策叛，并建設部堤分市政基礎面設施和公共盯配套設施。揮第二節、深凡圳市城中村書改造情況語深賓圳市從年1997年卵開始嘗試改盈造“城中村根”，按每鎮森一村的辦法召試點，“以森政府為主導直、規劃全面渣、制度跟上棚”是深圳市墓“城中村”鞠改造的經驗侮與特點。規斧劃中以土地蔑系統控制為懶核心，以合移理引導鄉村徒工業相對集眨中發展、村綁民住宅聯建娘統建為基點隙，逐步摸索寒出一條“經般濟、建設、舍環境協調發辭展”的農村揚城市化之路餡。善穗1999年仰，市委、市貝政府又提出熄“規劃全覆牙蓋”要求，池著重突出土赴地集約利用游與建設用地篩分區調控。敵試點村確定閃發展方向和耽策略，劃定臣不準發展區說、控制發展儉區及非建設強用地的界限肢，規定各類碑用地的使用擁要求；然后跨撤點并村，步實行村民住央宅連建、單春元式統建，依免費設計統品建方案供村萍民選擇；重或點解決公用笛設施、綠化忽、居住廣場育空間及環境飼問題。壩在鳴具體操作上厘，深圳市以彼追求合理的間規劃為目標晨，率先成立季區級城市規敗劃委員會，眼實行科學決雄策，并以法抖定圖則的編遺制和實施作丑為法制決策緞的保障。在毛此前提下，制建立市規劃污國土局姻——己各區國土分辜局系——事管理所和特們區外區完——制鎮擠——蓋村的妨“夜雙三級腿”桿規劃管理執認行體系。另秤外還強化內談外監督檢查櫻職能，建立值規劃管理反倆饋系統。在痕探索村鎮規六劃管理有效獻途徑時，引似導貞“朗農民上樓、摩工業進園洪”草，開展錘“發規劃下鄉惑”四活動，實現桿規劃意識全撐覆蓋。冊第三節、珠角海市城中村臥改造情況排珠鞭海毗鄰澳門攻特別行政區緞，是南海邊橋上的一顆璀能璨的明珠。渴珠海市中心英城區和城區膏邊緣塑50

km條2的范圍內企共有26個臣城中舊村需酸要改造，全槽部位于香洲鄙區。這些村碗落總占地面壓積約300快萬m2，需現動遷人口近招20萬，其坦中包括村民謝4.7萬人德，暫住人口曬近15萬人行。彎珠填海市從卡2000年包6月開始策擺劃城中村改頓造工作，計岡劃用3～5突年的時間集夢中力量全部找完成。從2茶000年開栗始，珠海市匪圍繞著“改葡造城中舊村鴿、創建精品蹈社區”的總患目標，高起棉點、高標準絨改造城中舊虹村，取得了善可喜的成績旅，成為廣東賴省推進城中躁村改造的典叔范。目前，毀列入改造計蛾劃的26個劉城中村，已婚有22個確貨定了開發商纖，16個開誰始拆建，8玻個文明社區剛竣工移交，蕩10.51柔萬平方米回拔遷房交付使涼用，961描戶舊村居民渣喜遷文明、益安全、環境墨優美的現代絡城市家園。筒市霧場運作為主折導、政府給也政策的策略會：珠海市在科“兄城中村梅”分改造中政府腦沒有直接投中入一分錢，攏而是巧用市潮場之手，通瀉過定原則、京定規劃、給剪政策，引入活競爭機制，姑吸引房地產排商投資舊村信改造。珠海亂市對房地產廳開發商最主抽要的優惠政鎖策是桃“趟拆一免二至抓三術”炎，即根據舊曾村的區位、宅拆遷量，每貿拆蟲1平方米乘的房屋，可刪免交2兔-3平方米儀建筑面積的誕地價，并免阻減相應的報蒙建等費用，何確保開發商貍獲得25%蘇以上的合理穗利潤。開發呈商的開發總盜量中，1/盲3用于舊村期民回遷，另服外2/3作爪商品房經營獨。為引入有井實力的開發伏商，珠海市汁采用公開招雜標的辦法，嘆不分開發商何來自哪里，純一律對其資珍金實力、改是建規劃方案尚、拆遷安置碼方案及商業攔信譽等方面狀進行量化評傾估。為提升言新村檔次，勾珠海市在招釣標階段就引并入“規劃最森優”概念，惠規劃設計要爪以優取勝，某帶動了全市竄房地產開發唉檔次的提升姑。通過政策加借力改造“耽城中村”，召是珠海開展鄉“城中村”房改造的重要捎舉措和成功憐經驗，這種豬探索和實踐禮也為進一步鋒推動公共設雁施與服務市階場化改革提衡供了借鑒，相是經營城市危的一種有益跟探索。厚利益窯“雪三贏槐”引啟示：珠海廁“班城中村味”敢改造能夠順傲利實施，總態結其經驗，帽實現村民、攪投資者、政倒府利益羨“撞三贏改”嗎是關鍵。客組1、照顧村米民利益。拆濾遷利益補償聲是城中村改六造的關鍵環馳節之一，與受城中村改造倍最直接、最闖大利益關系貍者是舊村居短民，如何調決動村民的積炮極性、爭取桃村民的支持壘關系到改造容的成功與否凍。珠海市在廚國家和省拆殿遷法規規定挽的范圍內，燙制定有利于川村民的拆遷譯政策。舊村愿居民所有合站法房屋按建徐成年份以1候：1至1：遼1.2的面夠積比例進行臂補償；拆遷誕期間舊村的萬安置費及原休有房屋的出瞧租收入，由彈開發商補償經；原村集體掃在舊村改造友范圍內的留骨用地、工業超用地允許免槳交有關費用露納入規劃、哲改造，土地海升值收益由娘村集體、村柄民和開發商慰共享；集體隸經濟組織改簽為股份合作歐公司，股份儲具體量化到圖舊村村民個忍人，解決舊努村村民轉為炸居民的后顧池之憂。俱元2、政府讓針利調控市場恨。珠海能夠嘴進行大規模衛、高檔次的倍“城中村”蛋改造，市場判運作又是一響個關鍵因素癥。市場化運保作模式激起上了投資者的挺投資興趣，巾政府的角色用是營造一個肉公平、公正壞的市場競爭鋸環境。為培燈育新的房地異產市場，珠歌海市決定3凳年內在城區糧不再新批房仿地產用地，逐為城中村改樸建騰出市場斬空間。城中梁村改建產生晨居民回遷房鑰300多萬量平方米，另哪外還將產生綿近600萬遣平方米商品壓房，沒有市掃場保證是無疼法推進的。辨據有關部門獎測算，珠海燈市這一優惠揪政策，土地趕收益方面將值減少40-肯50億元，厭政府雖然沒義有直接投入亡，但實質上夢政府讓出巨班大利益給舊去村村民和開最發商來推動主改造。丸蕉3、提升綜段合競爭力。竹珠海市從一征開始就對城莊中村改造的醋目標進行高測定位，“城銷中村”的改首造不是市政鼓建設的“填冬平補齊”，辮而是實現城膠市

的整體鄉增值。通過枯城中村的改輛造，建設現宵代化文明社墳區，推動和萬提高農村城繳鎮化進程和陽水平，從而早提升城市綜治合競爭力。吹第五比章、忘西安市城中劣村改造的具攻體措施醋在值目前西安市包城市建設問山題突出和經危濟高速發展尼的形式下，癥為促使西安填市城市建設滲和經濟社會驚的協調發展桂，必須高度竄重視城中村刃問題，將漁“兆城中村囑”頂的改造工作碎提到議事日治程，以保證聯西安市成為伴世界一流的荷歷史名城和得旅游勝地，春進而實現建鉤設現代化國泡際城市的宏寬偉目標的實兔現。針對西譜安市城中村致的實際問題罩，特別提出容西安市城中朽村改造的相丸關具體措施裳。戰第一節、西輩安市城中村滴改造的難點億城甩中村改造不珍同于城市化沉進程中的舊案城改造，城云中村改造涉析及土地的轉雖制、村民的堅出路、村集浴體和村民的遍出租屋問題冠，這些問題職與村民的利屠益交織在一璃起，遠比一之般的舊城改垮造問題復雜叨的多。客1輛.改造成本棍高，投資回前報小。城中秒村現有建筑脾密度大，容燈積率高，社贊會管理問題膝嚴重，這也嶼是使政府將栽城中村改造雪迫切地提上叫議事日程的姨原因。撇開悔城中村改造柱的社會問題慘，高昂的拆袋遷置成本，交巨額的投資墾，而且由于跡回遷安置面耐積大，可用習于銷售的面報積小，投資縫回報小。如師何降低城中供村改造的成雪本，保證合撤理的投資回嗎報率，是城矛中村改造能娛否順利推進勇的最大制約扔因素。厲2更.改造程序偏及優惠政策緒問題。城中筑村現有土地筍屬集體所有惰，在改造過產程中涉及土缸地的轉制，味因此在改造懸過程中必須吃將土地所有喇制轉成國有拒土地所有制縣，將城鄉結衰合部的建設群納入城市規木劃管理的統著一體制，加壤強村民建設舌行為的監督債管理，避免歉村民的建設很行為再次出汽現混亂。轉附制后，牽涉持到開發用地開合法手續問喬題。根據《蕩關于嚴格實律行經營性土角地使用權招登標拍賣掛牌錘出讓的通知越》，經營性粱用地必須實斥行招標、拍浪賣、掛牌的淹程序。但城雷中村改造開語發商與村民陵的談判協商甲成本較高，瞎現有建筑的獵容積率比較尋高，拆遷成挖本巨大，完稍全采用市場得化的招標、蘭拍賣、掛牌蚊出讓模式，倍將增加開發撞商獲取土地沫的成本，從蔬而加大市場割運作的風險灰。城中村改筒造還涉及到寶村留用地的架優惠政策問咬題，許多城金市在征地過搏程中給予了趕村留用地開綱發的許多優紹惠政策。因刺此設計好改吳造的程序及夫優惠政策，熟將城中村改旋造納入城市逃年度建設計料劃，將有力高推進城中村鬧改造。汁3藥.村民的阻丙力問題。目拔前，城中村雀村民收入主蒙要靠集體經嗽濟和出租屋炊收入。改造乞后的拆遷安夫置補償成為篩制約城中村啄改造進程最守大的障礙，鞏村民現有出殖租屋經濟收碰益是村民改道造的機會成傷本問題，因脅而村民只愿追意接受面積撕補償。城中散村現有容積濟率已接近或支達到城市規兇劃的上限，數如果要使城忍中村改造盈館利，勢必要擴提高容積率民，從而突破徒城市規劃的紹界限。從目涂前一些城市殊的改造來看厲，改造后村愛民依舊過著工以出租收入畜為主的寄生熱生活，沒有慧實現村民生霞存方式的轉攔變。因此改脆造面臨村民漢的意愿與改柜造最終目的咽相背的困境兩。既4密.管理體制付問題。對于緞城中村的管機理存在許多目歷史遺留的沒問題，使得攀一開始就未壯能將其納入叮城市管理的龍軌道，致使箱其游離于城畝鄉之間，在鑄發展上缺乏嫌約束，在管夠理上缺乏系脊統，導致走芒上非良性發嗎展之路。為池此，城中村孤的改造及管陵理均需在管憲理體制上提踢出相應的策繼略和切實可快行的辦法。瘋第二節、西恐安市城中村住改造策略藏第返一，確保村部民利益不受聽侵害。村民熱是城中村改劉造的主體，丘城中村改造焦必然涉及每理個村民的切酷身利益，村蒼民最關心的育是自己的切慨身利益是否絞得到保障，慌因此改革的癥難點在村民廟自身。城中蘭村改造不但確要重視城中堂村的景觀改椅造，更要重誰視人的改造儲。改造后村燭民的生活方遲式沒有得到廈根本改變，雷依舊過著游呆手好閑的生粉活，是城市所人力資源的暗極大浪費。酒因此，要大批力對村民開嗚展宣傳教育口活動，提高親他們對開展擴改革的重要叉性、必要性不的認識；要著將村民納入港社會保障范罷疇，在過渡晉期內保證他棕們的最低生塌活水平，免塌費開展勞動旱技能培訓，覆提高他們思秧想文化素質割，使他們能駕夠獨立地開僚展種植業以常外的經營活捐動，以便維汪持生計。鞭第廈二，切實搞趁好土地產權含轉變。土地喚產權歸屬問遭題是城中村弊問題產生的錄實質所在，但只有在轉變堂產權歸屬的申前提下，城帳中村的問題且才能得到根姨本的解決。革但是體制的畏變更不是一猾朝一夕、一歷蹴而就的。矩城中村的土飯地全部收歸扔國有在近期悅內很難做到峰，而城中村宗的改造是近載期必須從事魚的工作。因棕此，在提出自土地產權轉撲變后改造策效略的同時，熱必須著重提麻出近期切實殘可行的、在取土地產權不繪發生變化的燕前提下的改鴨造策略。謠第訂三，積極推芳進集體經濟寫轉型和升級陵。目前城中殲村村集體經周濟主要經營含形式有三種居：商貿服務腦、土地出租散、物業租賃葬，后兩種形障式是集體經扔濟的主要收追入來源，是貫典型的氣“笑寄生型、外孩生式彈”釣經濟，這種遼模式無法參悅與市場經濟嚇的競爭。只支有村具備起叢碼的起動資促金，城中村們改造才能進到入議事日程通。從短期看唯，集體資產取能否做大做劫強，集體物命業收益能否解保值增值是灑城中村改造舞能否實現的環關鍵，而轉掀制后的集體扶經濟能否成詠功轉型和升植級更是新村掩能否實現可倉持續發展的疑前提和動力講。任第死四，加強政祥府的積極引電導作用。政至府作為城市升的管理者，腰首先要意識異到城中村問澡題的嚴重性盜和改造的迫索切性，積極網推進城中村詳的改造，實昆現城中村合甚理城市化。惕其次，城中欠村改造是一半個綜合的社球會轉變過程野，需要相應遵的全方位的正物質、制度紀和社會文化企等方面的建哀設，包括政交策、資金、浮技術、基礎政設施的支持醉和社會文化轟的傳播引導絮，特別要注曠重大量失去譯土地的農民拼由農村就業革轉為城市就撤業的心理要窩求。刻第葡五，引入市服場機制。在中城中村改造設中，由于村揮集體經濟實匆力有限，而雪當地政府又城不可能對城種中村改造進槍行大規模地澇投資，因此紐應進行市場朽化的開發模逆式，鼓勵開災發商、投資芬商介入參與脊城中村改造犧。在市場機央制的作用下膽，城中村的罵改造向城市酸現代居住小姑區方向發展鍛，這樣既可脅以使村民擯始棄小農經濟湖意識，改變汽居住環境和烈生活方式，蔽在參與、享菠受城市文明務的過程中逐書漸改變其傳亦統的生活方腦式，真正實顛現向城市人腐的轉變。由唉于市場的導桑入，還可以懷盤活村集體預經濟，使其躁在組織制度冊、經營機制叮上進行市場購化改革，以事強化其投資聯能力、組織理能力和市場澆適應能力，騰發展壯大村呼集體經濟。貞第兇六，實行積譽極的財政政壺策。在城中沿村改造的過咐程中，引入遵城市經營的景理念，政府圾提供服務、腫便利與優惠依措施，鼓勵毒資質良好的夏公司與集體話經濟組織合己作全面改造浴城中村。建謹立新的運行壽機制，將城猾中村改造收幼益的一部分躁轉變為社會寇福利保障，協保證村民老泳有所養，老引有所依，享招受城市居民廚一樣的待遇腿。對統建改汗造房屋給予險一定規劃控搶制指標的放案寬；對統建匹改造房屋減待免部分稅費民；同時根據孕具體情況，第提供適當的叮啟動資金和慌低息貸款，晶并為改造劃丹撥改造配套晃用地，用于姐搬遷工廠以詳及居民臨時另安置。斗第屈七，堅持零“禿以人為本迷”撥的發展理念煤。城中村在尋物質形態、裳社會經濟結樓構等發生根帳本轉變的情份況下，必須俱逐步改變村悅民落后的文曠化素質和小舌農經濟意識女，使其在職郊業、文化、孩道德品質、鍋價值觀念和磚生產生活方選式等方面也義發生根本轉汽變，成為真狂正的城市人衣。在更新改杠造的過程中半，要注意鄉女村的文化內手涵的挖掘，蓄保護好有價下值的文化遺窮產，如古村歷落保護、文第物保護、傳捏統風俗繼承譜和發揚等，碧堅持走保護檔和建設并舉匯的改造之路扎。掃第帝八，實行近跡、中、遠期郊的結合。城朋中村的改造塑由于牽涉的紐面較廣，尤賽其受到開發篩商利益的驅禾使及投人產樹出的制約，駛在制定規劃銀的過程，注發重近、中、煮遠期實施規瓣劃的結合，毯近期安排一血些投資少、訊見效快的項細目，為今后嗽的改造提供揀資金的支持趙和保障，中金、遠期安排濤一些公共設退施及服務設彎施，以創造顛優美的居住米、生活環境潮，使得城中它村與城市的蒜各項事業融繳為一體。訪第三節、氏勾西安市城中勻村改造的具呼體措施岡：胡1.圾實施城鄉一乖體化管理平改克革開放以前學，國家為了收維持就業市鬼場的穩定與縣農產品消費貫的安全，而拒對農用土地圖和城市建設轉用地實行了甩二元管理體脆制，從而形誤成了今天分息割的二元土宣地市場。由桂于這兩類土遷地之間的產途出、社會功涉能負擔和稅蒼費負擔的差稻別，導致農壤用土地向城越市建設用地橡轉換時形成云了巨大的租嫂金空間。念城項鄉二元體制點是城中村形拴成的原因，妻也成為城中風村改造的障族礙。在我國雨城市高速發滲展的今天，掀也越來越不除適應當前社口會進步的要勻求。只有打壇破城鄉二元黃體制的壁壘喬，實現城鄉善之間戶籍、虛土地、社會蝶保障等全方刷位、一體化筒管理，才能怖消除農村土挑地和城市建教設土地之間鋼存在的巨大艦級差地租空舞間，從而避橡免了二元體權制造成的管釋理低效性和聚盲目性，切糊斷了城中村纖產生的動力院源頭。畝2、照解決外來人址口的居住問硬題詳城菊中村之所以方能夠從低矮卻的農村房屋散變成五六層該的民房，是螞因為存在著裕對城中村出鉗租屋有極大灌需求的市場慎。目前，西送安市有近覆220萬的臭流動人口居亡住在城中村俱，大約占據漲了全西安市稻外來人口的躍70％。在洽政府既沒有淚考慮也無力曲考慮這個市節場需求的時墓候，城中村靜中的出租屋產適應了這個顛市場的需要革，從而獲得儀了飛速的發咽展，并引發肝了許多問題相。屯在政府決心步消除城中村祖、消滅廉租索房供應者的碎時候，是否錯還應該考慮貢大量外來人潔口的需求？鈴住房是需求啊彈性非常小粗的商品，也業就是說住房森是一種必需挪品，無論收扎入高低，沒誓有人可以不刻要房子而愿省意天天睡馬捐路。倦如像果政府不能于及時向廣大黎的外來人口顏提供廉租房床的話，那么需將會出現兩穴種情況。第覆一種情況是槽，這些人繼四續尋找不規墊范的房屋租妻賃市場，在卡政府監管不教嚴的情形下嘴，受利益驅已動的城市周洗邊農村將會怖重蹈城中村付形成的覆轍嚴。另一種情荷況是，當這較些人繼續不濟規范的房屋知租賃市場時出，但是由于輪政府監管嚴董格，不能找門到價格低廉雜的房屋居住嗽，只好離開洲到其他的城洲市謀求生計就。歐——此這樣就會對丈西安的經濟禿發展造成嚴帥重的負面影蠢響。影因議此，政府在喇改造現有城掃中村的同時劣，一定要充燕分考慮當前攝出租屋居住陜者的利益，結給他們提供歪管理規范、陣價格合理的濕政府廉租房歉。這樣既能小解決外來人刻口的居住問糊題，又能通區過規范管理與來降低外來貢人口的犯罪斤率。組3、高起點慰編制城市總售體規劃典雖喝然客觀存在尾的體制原因凳不能避免，和但是在目前亂的管理體制缺下，城中村蛙的出現也絕棗非偶然。上鑒海市是一個風經濟高速發煌展、城市急夸劇擴張的城吐市，但是由帖于長期重視蓬目標長遠的機規劃管理，蛇在城市發展證的過程中，只很好地處理永了城市發展奮與周邊村落炸的關系，因鬧此沒有出現蘭明顯的城中貢村問題。嚴這伸從另一個角籍度可以說明掩，一個目標舅長遠的規劃影可以對城中珠村的出現與峰否產生很大禁的影響，更冷進一步說，熱一個目標長親遠的規劃可立以預防城市呈發展過程中獅可能遇到的山許多類似難宵題。燒因此，為杜誤絕城中村再胖度產生，從狹城市整體層零面上，西安胳市的城市總刑體規劃應該勤充分考慮城垮市用地功能服