暑假社會(huì)實(shí)踐調(diào)研報(bào)告題目：關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及問(wèn)題的調(diào)查報(bào)告姓名：黃藝龍學(xué)號(hào)：03090532班級(jí)：電子信息系五班完成日期：2010年7月指導(dǎo)教師：張旭吉林大學(xué)珠海學(xué)院思想政治理論課教學(xué)部制關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及問(wèn)題的調(diào)查報(bào)告調(diào)查時(shí)間:2010年7月調(diào)查對(duì)象:中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)查的方法：觀察分析法,資料分析法資料來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站,報(bào)紙調(diào)查人：黃藝龍房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實(shí)際上是一個(gè)國(guó)家和地區(qū)積累財(cái)富的過(guò)程。房地產(chǎn)的有用性和實(shí)物形態(tài)的長(zhǎng)期穩(wěn)定性，使它成為社會(huì)財(cái)富的聚寶盆，是衡量一個(gè)國(guó)家發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志。因此居民住房問(wèn)題不僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題，而且還是一個(gè)政治問(wèn)題。在中國(guó)這樣人多地少和城市化進(jìn)程不斷加快的情況下，讓大多數(shù)居民擁有住房是我國(guó)實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)乃至構(gòu)建和諧社會(huì)的一個(gè)重要目標(biāo)，它的發(fā)展深刻地影響著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)、文化、生活。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及問(wèn)題的調(diào)查研究，指出了房地產(chǎn)發(fā)展中的一些問(wèn)題，并提出了一些改革的建議。一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀應(yīng)該說(shuō)，從2007年和今年以來(lái)我國(guó)房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來(lái)看，我們可以判定：我國(guó)的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說(shuō)的開(kāi)始步入“拐點(diǎn)”。當(dāng)然這個(gè)“拐點(diǎn)”只是此輪短周期的“拐點(diǎn)”，而不是我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)周期的“拐點(diǎn)”。從房市的運(yùn)行層面來(lái)看，我國(guó)房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個(gè)方面：1.泡沫成份開(kāi)始收縮，市場(chǎng)價(jià)格在高位運(yùn)行的同時(shí)面臨較大的下降壓力，一些城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，2007年以來(lái)，在緊縮政策調(diào)控下，我國(guó)的房市的泡沫成分開(kāi)始收縮，一些城市的房?jī)r(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房?jī)r(jià)從2007年四季度開(kāi)始下調(diào)。其中深圳房?jī)r(jià)在2007年11月環(huán)比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均價(jià)11014元/平米，回落至2007年初的水平，與2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，深圳的房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步探底。廣州也出現(xiàn)了類似的情況，2008年3月，商品住宅均價(jià)為9316元/平米，與2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海雖然價(jià)格仍然較為堅(jiān)挺，但銷量也出現(xiàn)了不同程度的下跌，顯示其價(jià)格堅(jiān)挺的基石并不牢固。據(jù)上海房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海平均成交價(jià)格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元，環(huán)比下滑了23.5%而據(jù)搜狐網(wǎng)報(bào)道，北京的多數(shù)樓盤的房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)，并出現(xiàn)了普遍的打折促銷現(xiàn)象，一些樓盤的價(jià)格也較去年高峰時(shí)有了較大的下降。東莞房?jī)r(jià)則距從最高點(diǎn)下降了約40%，基本回到了2006年初的價(jià)格。而根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，繼多個(gè)月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，萬(wàn)科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價(jià)格、打折銷售。同時(shí)一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房?jī)r(jià)進(jìn)行拋售。2.成交量萎縮，空置率上升附件：參考文獻(xiàn)：[1]李鴻文，李良成.我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策研究[2]胡毓娟，張學(xué)民，汪家濤.2008年我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)和策略選擇[3]許經(jīng)勇.當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展面臨的問(wèn)題及其對(duì)策[4]張?jiān)耍碌慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)與房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)規(guī)律評(píng)價(jià)房地產(chǎn)形勢(shì)的指標(biāo)：房?jī)r(jià)收入比家庭年均收入和平均房?jī)r(jià)的比值，用以評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)的相對(duì)高低。世界銀行給出的標(biāo)準(zhǔn)上限是5：1，也就是一個(gè)地區(qū)年均家庭的收入的5倍不能買到一個(gè)可滿足居住（90平米）的房子的話，房?jī)r(jià)就太高了。而以下是中國(guó)各大城市2007年的收入房?jī)r(jià)比：城市收入房?jī)r(jià)比城市收入房?jī)r(jià)比城市收入房?jī)r(jià)比溫州16.8847818福州13.252886重慶13.3326103上海23.2700953濟(jì)南11.890046鄭州12.7349423杭州22.2760041昆明15.671642哈爾濱12.9563758北京17.9332395貴陽(yáng)15.518968石家莊12.8914405深圳10.6135724太原14.674436蘭州14.2777199寧波16.7170382西安15.83743海口11.6746465廣州15.0852878沈陽(yáng)14.827703烏魯木齊10.5457909廈門16.0645295成都12.416779合肥11.6027875南京19.2380624武漢13.447302長(zhǎng)春11.0780899天津18.6796895長(zhǎng)沙11.534797呼和浩特8.67597875青島18.8254126南寧15.727667銀川10.878006蘇州13.8883122南昌14.380322西寧10.745476

房租收益率房子總價(jià)格和每月的房租的比值，用以評(píng)價(jià)房產(chǎn)的投資價(jià)值。國(guó)際公認(rèn)的房租收益率應(yīng)該在150到230之間。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般都在360以上，而且房租的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲速度，這一數(shù)字還在不停的增大。低的房租收益率一方面反映了租房市場(chǎng)的供求關(guān)系，另一方面也反映了租房者的消費(fèi)能力。租房者多是那些農(nóng)民打工者，或者出身農(nóng)村的高校畢業(yè)學(xué)生。他們往往被認(rèn)為是城市化的執(zhí)行者，而在目前的情況下，前者是不會(huì)考慮在城市定居的，而后者沒(méi)有了退回農(nóng)村的路，也沒(méi)有能力在城市定居，只能漂在城市里。之所以會(huì)出現(xiàn)這么低的房租收益率，是因?yàn)榻^大多數(shù)買來(lái)的房子不是用來(lái)住的，而是用來(lái)炒作，所以才導(dǎo)致了租房市場(chǎng)的供大于求。同時(shí)，這也是因?yàn)槿藗儼逊康禺a(chǎn)投資的目光盯在其自身的升值，而不是房租，這也反映了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)的消費(fèi)狀況。空置率空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。中國(guó)目前的房屋空置率是一個(gè)很敏感的話題，不同目的的持有者對(duì)空置率的數(shù)據(jù)分歧很大。其中常被人們提起的有26%和1%這兩個(gè)數(shù)據(jù)，而據(jù)本人在杭州，上海，北京的觀察，舊小區(qū)的入住率一般都比較高，2000年以后新建房的空置率在40%以上，2004年以后新建房的空置率應(yīng)該不低于60%。往往看到的情況是，一個(gè)小區(qū)地基剛搭好，房子都已經(jīng)賣完了，而幾年之后，新的小區(qū)的依然沒(méi)什么人入住。造成如此高的空置率顯然是房地產(chǎn)的過(guò)度投資造成的。還貸/收入比居民平均用來(lái)還分期貸款支出占收入比例，其包括各種各樣的按揭貸款，而對(duì)中國(guó)人來(lái)講基本上就是房貸，這項(xiàng)指標(biāo)用以衡量房地產(chǎn)貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)講，國(guó)際上公認(rèn)的還貸收入比安全上線是28%，超出了這個(gè)線，對(duì)于個(gè)人來(lái)講還款壓力大，幸福指數(shù)降低；對(duì)于整個(gè)金融系統(tǒng)業(yè)存在巨大的安全隱患。一旦有宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，往往會(huì)造成大面積的不良貸款。而對(duì)于目前數(shù)量巨大的房奴，還貸收入比恐怕已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了這個(gè)警戒線。結(jié)合房地產(chǎn)貸款占貸款總比例，可