住宅小區設施設備保養手冊物業設施設備保養手冊目的保持設備設施正常技術狀態，延長使用壽命減少設備故障，節約運行、維修費用，降低成本，保證服務質量。適用范圍適用于管理中心所轄項目公共設備設施的保養。職責管理中心負責所轄項目設備設施保養的技術指導和監督管理。管理中心負責所轄項目設備設施保養的日常管理以及保養工作的檢查。管理中心維修人員負責設備設施保養工作的執行。工作程序設備設施維護保養分為日常維護保養和定期維護保養二個層次。設備設施保養的要求設備設施的日常維護保養維修保養人員在工作中必須做到對設備的各部分進行認真檢查、清潔、擦拭，并做好巡檢和日常保養工作，并達到以下要求：整齊物業區域內所有非固定安裝的設備和機房的物品擺放整齊；設備的工具、工件、附件整齊放置；設備的零部件及安全防護裝置齊全；設備的各種標牌完善、干凈，各種線路、管道安裝整齊、規范。b、清潔機房內設備周圍的場地保持清潔：不起灰、無積油、無積水、無雜物；設備外表清潔，鐵無銹斑，漆顯光澤；各滑動面無油污；各部位不漏油，不漏水，不漏氣，不漏電。潤滑油標保持醒目，油箱、油池和冷卻箱保持清潔，無雜質；油壺、油孔油杯、油嘴齊全，油路暢通；需要潤滑的設備都應按質、按量、按時加油或換油。安全：電氣線路接地可靠，絕緣性良好； 限位開關、檔塊均靈敏可罪；信號儀表指示正確，表面干凈、清

晰。完好：設備完好，能正常發揮功能。2.2設備設施的定期保養根據設備設施維護保養工作的深度與廣度，以及設備運行時間的積累與運行狀況，定期維護保養實行二級保養；一級保養（普通保養）：指設備除日常保養外，所進行的設備內部的清洗，疏通油路，調整配合間隙，緊固有關部位及對有關部位進行必要的檢查；二級保養（精密保養）：除一級保養的全部作業外，要對設備進行局部解體檢查，清洗換油，修理或更換磨損零部件，排除異常情況和故障，恢復局部工作精度，檢查并修理電氣系統等保養內容。定期保養的內容主要有： 拆卸設備的指定部件、箱蓋及防護罩等，徹底清洗、擦拭設備內外； 檢查、調整各部件配合間隙，緊固松動部位，更換個別易損件;疏通油路,增添油量,清洗濾油器、油標、疏通油路,增添油量,清洗濾油器、油標、更換冷卻液，清洗冷卻液箱;清潔、檢查、調整電器線路及裝置。設備設施保養后應填寫《設備設施保養記錄》，并將保養內容、時間記錄在《設備管理臺帳》中。5記錄《設備設施保養記錄》《設備管理臺帳》物業設施設備保養手冊TOC\o"1-5"\h\z目 錄一.供 配 電 設備……………………5.變 壓器…………5.電 容柜…………………6.開 關柜…………………7母 線槽…………………8配 電柜…………9避 雷器…………………10二. 弱電設備………………11樓宇自動控制……………11電視監控、安防設備…………12衛星電視…………………13傳 感器………………………14三.給排水設施…………………15.生活水池、水箱………………15.集 水井……………16.四.中央空調設備…………17空調機組(AHU) ……17冷 卻塔…………………18五. 消防設備……………………19.消 防 主機……………………19.信 息 傳 感器…………………20.消防水泵、噴淋水泵………21.消防正壓風機、排風機……………………22消防卷閘………………23六. 通用類設備……………………24設備電源控制柜………………24水泵……………25風機……………26供配電設備——變壓器設備類別一級保養（普通）頻次主機類設備2次/年二級保養（精密）頻次2次/年保養類型：一級保養（普通）保養內容：.從上至下從里到外清潔變壓器內部的灰塵，使各部位清潔無塵；.檢測外殼接地，良好且可靠；3檢查變壓器高低壓側與電纜或母線聯接處是否接觸良好，有否發熱和變色的現象，緊固聯接螺絲，螺絲生銹應與更換。全面緊固螺絲連接部分；.檢查電壓調節聯接片的固定螺絲是否緊固，溫控的聯接電線是否完好；.檢查高低壓套管有無裂痕和放電的現象；接點示溫臘片有無熔化和脫落的現象；全面檢查變壓器柜內的各種附件，如：散熱風扇，溫控器等外殼接地淺，接地良好；檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰；檢查中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否完整、牢固；拆掉變壓器高低壓側接地線，用2500V搖表搖測變壓器，一次側，二次側的線圈相與相，相對地之間的絕緣電值，一次側絕緣電阻不低于300兆歐，二次側絕緣電阻不低于10兆歐。保養類型：二級保養（精密）保養內容：10Kv以下每兩年做一次電試。安全注意事項：.操作高壓開關應穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套；.操作時1人操作，1人監護；遙測絕緣電阻必須由二人進行；掛接地線時，要先接接地端，后接電源端；工作完成后檢查變壓器內有無遺留工具，裝上變壓器前后兩側防護板。供配電設備——電容柜設備類別一級保養（普通）頻次主機類設備1次/周二級保養（精密）頻次1次/年保養類型：一級保養（普通）保養內容：1.手動（用轉換開關）逐組投切電容器。控制正常，指示。儀表及信號正確；2.檢測外殼接地，良好且可靠；2.檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線，接觸良好，無過熱，無損壞；4.觀察電容器殼體、套管無膨脹、無滲漏油的現象。保養類型：二級保養（精密）保養內容：.應先斷開電容總開關，用10毫米以上的導線把電容器逐個對地放電；.檢查各接觸器的樁頭，檢修控制元件；調換滲漏膨脹的電容器，更換失效的電容器；全面清掃電容柜的灰塵，使其無灰塵、油垢和雜物。供配電設備——開關柜設備類別一級保養（普通）頻次主機類設備2次/年二級保養（精密）頻次保養類型：一級保養（普通）保養內容：1.保持高、低壓開關壓柜各部位清潔無塵；檢測外殼接地，良好且可靠；全面緊固螺絲連接部分，若生銹應給予更換；檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞；用手柄把總空氣開關從配電柜中搖出，檢查主觸點是否有燒熔痕跡；試驗機械的合閘、分閘的情況；檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線；補刷相位漆，顏色符合規定；全面清掃、整理地下電纜溝的垃圾，并排列整齊。低壓聯絡柜參照以上方法進行供配電設備——母線槽設備類別一級保養（普通）頻次2次/年二級保養（精密）頻次主機類設備1次/月保養類型：一級保養（普通） 保養內容：檢測母線槽的電流、溫度；對電流大,溫度高的母線槽重點記號（對用電負載，進行合理調配）。保養類型：二級保養（精密）保養內容：停電，清掃積塵；檢查母線槽與開關連接處的接頭有無發熱變形、燒焦變黑痕跡.（如有用細紗紙打磨處理）；檢查母線槽上的絕緣子有無松動或損壞，緊固連接螺栓,螺栓若有生銹應予以更換,確保接頭連接緊密；3.保養后,對該母線槽進行絕緣試驗。供配電設備——配電柜設備類別一級保養（普通）頻次主機類設備1次/月二級保養（精密）頻次1次/年保養類型：一級保養（普通）保養內容：1.配電柜內外清潔、整潔；檢測設備外殼接地，良好且可靠；檢查各類絕緣導線是否老化，特別是各接頭處有無變焦、變脆，絕緣膠布是否失效，接頭之間有無腐蝕現象；檢查低壓控制電器的額定容量、導線的截面、電器保護元件的整定值應與實際負荷相適應；檢查元件齊全，無燒蝕現象。計量柜參照以上方法進行保養類型：二級保養（精密）保養內容：.檢查配電柜的固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各開關的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及節點有無燒傷；.檢查導線絕緣是否良好（用兆歐表搖結緣電阻值，低壓不低于0.5MQ）；對帶負荷的低壓刀閘，每半年應對觸頭進行一次檢查和緊固，刀口處涂少量凡士林油；檢查空氣開關與交流接觸器的動、靜觸頭壓力適中，無嚴重燒蝕。滅弧罩損壞、丟失、因更換；檢查開關刀口處有無燒蝕，機械閉鎖是否可靠，速斷彈簧有無銹蝕變形；補齊，更換兩次線路接線號，使線編號與圖紙相符。物業設施設備保養手冊供配電設備——避雷器設備類別一級保養（普通）頻次主機類設備1次/月二級保養（精密）頻次1次/年保養類型：一級保養（普通）保養內容：外觀檢查主要包括：保持避雷器沒有受機械損傷、腐蝕、銹蝕，瓷元件上無破裂和燒損；接地線良好無松動、脫落；接閃器、引入線連接可靠，無斷股；加固、修復、調整、涂刷保護漆膜；注：避雷器的接地電阻值應符合規定的要求：一般是不大于10Q,如裝于室外圓鋼的直徑不小于6毫米，扁鐵帶的截面不小于48平方毫米，其厚度不小于4毫米。保養類型：二級保養（精密）保養內容：1.每兩年做一次接觸電阻的檢測。弱電設備——樓宇自動控制設備類別一級保養（普通）頻次主機類設備1次/月1次/年二級保養（精密）頻次1次/季2次/年保養類型：一級保養（普通）保養內容：保持設備清潔、整潔；檢測設備接地，良好且可靠；按程序退出，關閉BA主機、打印機電源，,用刷子、清潔劑等清潔機器內的灰塵；4.檢查電源、信號接插件，是否有松動、氧化、接觸不良現象，緊固各連接插頭、連接線；檢查中控室BA主機上各系統操作運行情況,對主機進行碎片整理，檢查電腦內部程序，保證運行正常,試驗打印機工作，保證運行正常；檢查UPS電源，在斷開BA主機配電電源時，UPS電源是否能在瞬間自動切入；現場控制站（箱）檢查：測試系統電源供電質量電壓波動不大于±10%；系統的接地電阻：聯合接地系統不應大于1Q；專用接地系統不應大于4Q。現場弱電控制箱環境條件（溫度、濕度、防靜電和電磁干擾）應該合乎要求；關閉現場站（箱）電源,清潔控制箱，用刷子、清潔劑等進行除塵；信號采集傳感器的擦拭、清潔與安裝位置的調整：著重于日常工作中對執行指令，響應速度、反應遲緩的（執行的時間滯后應小于30秒），做好保養計劃安排分批、分層進行。保養類型：二級保養（精密） 保養內容：.斷電，由UPS電源維持對BA主機供電運行，定期對UPS電瓶進行充放電，檢測UPS電源是否符合配置規定（供電時間應大于20分鐘）；.關閉現場站（箱）電源，檢查控制箱的負載接插件，是否有松動、氧化、接觸不良的現象，緊固所有接線螺栓，保證接觸良好；3.檢測電動執行機構，執行動作的電動調節閥在20%、50%與80%的行程處對控制指令的一致性、響應速度、控制效果應滿足控制工藝對功能的要求；接通現場站（箱）電源，觀察現場的工作情況，逐一對應校驗；保養后在中控室主機上對系統進行試驗，對保養調整的內容檢驗運行，確保系統運行正常。弱電設備——電視監控、安防設備設備類別一級保養（普通）頻次主機類設備1次/月1次/年二級保養（精密）頻次輔助類設備1次/季2次/年保養類型：一級保養（普通）保養內容：設備清潔、整潔；檢測設備接地，良好且可靠；檢查主機設備的接插件，是否有松動、氧化、接觸不良現象，緊固所有接線螺栓，保證連接良好；電源電壓檢測調整；工作狀態的檢查及調整；檢測主機內部程序以及系統管理控制情況；6.攝像機、對講、住戶報警、周界報警等性能實地檢查、測試（每月一次）。保養類型：二級保養（精密）保養內容：.攝像機用專業清潔工具和材料檢測、保養（每季度一次）；.對講、住戶報警實地試驗，周界報警感應器的擦拭、調整；3.攝像機清晰度檢測、調整。弱電設備——傳感器設備類別一級保養（普通）頻次1次/季二級保養（精密）頻次主機類設備1次/年傳感器的維護保養：壓力、溫度、濕度、照度、水流量、空氣流量、液位傳感器，水流開關等。保養類型：一級保養（普通）保養內容：.用干凈的抹布清潔；.檢查安裝螺絲緊固；.檢查接線螺絲緊固；4.檢查傳感器無變形、無缺損；4.模擬輸出測試信號，檢查主機反應時間，若有偏差及時調整。保養類型：二級保養（精密）保養內容：.檢查地址碼對應正確；.傳感器內外清潔；.傳感器位置調整；.檢查接線、接地可靠性。給排水設施——生活水池、水箱設備類別一級保養（普通）頻次主機類設備1次/月二級保養（精密）頻次2次/年保養類型：一級保養（普通）保養內容：清潔、除垢；3.檢測金屬外殼接地，良好且可靠；動作試驗：關閉進水閥，試驗浮球開關性能；改變液位控制器工作狀態，試驗通斷性能。保養類型：二級保養（精密）保養內容：1.浮球閥：檢查浮球閥密封膠墊是否老化；b、連桿是否彎曲；c、連桿插銷是否磨損嚴重；d、清潔、緊固后做動作試驗。2.液位控制器：a、檢查密封圈、密封膠墊是否損壞； b、 檢查控制桿兩端螺母是否緊固； c、 檢查控制接線絕緣是否良好； d、 檢查控制電極位置及接觸是否正常；e、清潔、緊固后做動作試驗。3.清洗、消毒、送檢（一年二次）。給排水設施——集水井設備類別一級保養（普通）頻次主機類設備1次/月二級保養（精密）頻次2次/年保養類型：一級保養（普通）保養內容：1.檢查潛水泵運行是否正常；.檢測水泵接地，良好且可靠；.止回閥、閘閥是否正常,如失靈則修理或更換；.動作浮球開關試驗通斷性能；5.測潛水泵的絕緣值（不小于0.5M。）。保養類型：二級保養（精密）保養內容：排清集水井內的存水,清除井底的沉淀物；檢查潛水泵電線是否老化，測量潛水泵的絕緣值（不小于0.5M'Q）。消防設備——消防主機設備類別一級保養（普通）頻次主機類設備1次/月二級保養（精密）頻次2次/年保養類型：一級保養（普通）保養內容：1.消控中心主機與監視器、控制設備清潔、整潔；2.檢測設備接地，良好且可靠；3.檢查UPS電源，在斷開主機配電電源時，UPS電源是否能在瞬間自動切入；按程序退出，關閉消防主機、檢查電源、信號接插件，是否有動、氧化、接觸不良現象；接通設備的電源，試驗主機的運行與控制功能；按計劃分批檢測各樓面弱電間的接線箱，檢查電源、信號接插件，是否有松動、氧化、接觸不良現象，用刷子、清潔劑等清潔箱內灰塵；試驗消控中心強制啟動、停止消防泵、噴淋泵的控制功能；試驗消防廣播切換功能與消防泵、噴淋泵自動/手動的切換功能；試驗主/備電源的切換功能（三個月一次）。保養類型：二級保養（精密） 保養內容：檢查控制箱內接插件，是否有松動、氧化、接觸不良的現象，緊固所有接線螺栓，保證接觸良好，用刷子、清潔劑等清潔箱內灰塵；；驗證UPS電源維持供電時間，是否符合配置規定（供電時間應大于20分鐘）；將主機設置在手動狀態：試驗抽查煙、溫感的報警狀態，手動報警裝置、消火栓、水流指示器、正壓風閥、防火閥等動作，確認反饋信號正常試驗各樓面上消防電話、應急照明、消防廣播、電梯控制、警鈴、空調控制、排煙風機、正壓風機、卷簾門等設備的控制情況。恢復所有動作并將主機放置在自動狀態：a、遠程試驗樓面上的消火栓控制消防泵的運行情況；b、遠程試驗樓面上的各濕式報警閥控制噴淋的運行情況。所有動作保證運行正常后，將設備恢復到原有狀態。消防設備——信息傳感器設備類別一級保養（普通）頻次主機類設備1次/季二級保養（精密）頻次1次/年信息傳感器的維護保養:煙感、溫感、光感、紅外傳感器、水流指示器，手動報警器，消防電話插口、警鈴、自動鎖等。保養類型：一級保養（普通）保養內容：.用干凈的抹布清潔；.檢查安裝螺絲緊固；.檢查接線螺絲緊固；.傳感器無變形、無缺損；4.模擬輸出測試信號，檢查主機反應時間，若有偏差及時調整。保養類型：二級保養（精密）保養內容：.檢查地址碼對應正確；.傳感器內外清潔；2.檢查接線、接地可靠性。消防設備——消防、噴淋水泵設備類別一級保養（普通）頻次主機類設備1次/月二級保養（精密）頻次2次/年保養類型：一級保養（普通）保養內容：保持設備清潔、整潔；檢測機組外殼接地，良好且可靠；檢查、調整設備機組、閥門、表具、管道，無跑、冒、滴、漏；試驗點啟動泵的動作情況，防止水泵阻滯（每月二次）；檢查、補充機組轉軸潤滑油，加注潤滑油；機組進出水閥門應完好，閥門開、關在正常規定狀態；檢查密封圈是否老化，外殼銹蝕情況，連接軟管緊固（每季度）；拆除電機前后端蓋，清除電機葉輪上的積灰（每季度）；中控室手動/自動切換試驗，聯動測試。保養類型：二級保養（精密）保養內容：拆除電機前后端蓋，清除電機葉輪上的積灰；拆卸電機電源接線端蓋，檢查、緊固接線、測絕緣（不小于0.5M'Q）；檢測電機工作電流，應在正常范圍內；檢查機組軸承，風葉、葉輪、注潤滑油；5.檢查更換機組聯軸器緩沖墊圈；6.更換或調整水泵、閥門、壓力表、盤根填料；緊固機組螺栓；清潔機組外殼，如銹蝕或脫漆嚴重時應重新油漆；中控室手動/自動切換試驗，聯動測試；每三年水泵解體保養一次，更換軸承、盤根及銹蝕的零部件。消防設備——正壓風機、排風機設備類別一級保養（普通）頻次主機類設備1次/月二級保養（精密）頻次1次/年保養類型：一級保養（普通）保養內容：1.聯動檢測；.檢測風機外殼、風機開關箱、金屬電線管接地良好且可靠；.風機運轉時軸承聲音是否正常；.機體避震，風管軟接頭及調節閥是否正常；5.風機、風葉清潔（每季度）；5.檢測工作電流，應在正常范圍內（每季度）。保養類型：二級保養（精密）保養內容：拆卸電機電源接線端蓋，檢查、緊固接線，測絕緣電阻，不小于0.5M。（每半年）；檢查風機電機軸承、風葉加注潤滑油；拆除電機后端蓋，清除電機葉輪上的積灰；機體及支承架重新油漆；5.風機電動機分解保養（每二年）。消防設備——消防卷閘設備類別一級保養（普通）頻次主機類設備1次/月二級保養（精密）頻次1次/年保養類型：一級保養（普通）保養內容：.聯動測試；.消防卷閘下無堆物；.檢測卷閘門接地，良好且可靠；.手動升降卷閘，檢查運行是否平穩；.清潔卷閘導軌，導軌無變形；.檢查手動按鈕箱完好保養類型：二級保養（精密）保養內容：.卷軸、電動機、軌道清潔、潤滑；.測卷軸電動絕緣電阻，不小于0.5MO（每半年一次）；3.拆卸電機電源接線端蓋，檢查、緊固接線；3.檢查卷軸上下限位開關，安裝應牢固可靠。通用類設備——設備電源控制柜設備類別一級保養（普通）頻次主機類設備1次/月二級保養（精密）頻次2次/年設備電源控制柜的維護保養：各種機電設備電氣控制柜保養類型：一級保養（普通）保養內容：1.保持控制柜表面與內部清潔、整潔；2.檢測控制柜外殼接地，良好且可靠；檢查按鈕、指示燈、開關、儀表等部件的完整性，各種儀表、燈、牌指示應正常良好。各緊固件不應有松動；觀察、檢查箱內電線、元器件、壓接端子有無過熱、變色現象，有無發熱燒焦的痕跡，如有發熱燒焦的情況,立即處理；5.緊固所有接線螺栓,保證接線接觸良好；6.檢查并維護繼電器、接觸器下列部件：a、可見部件彈簧有否損壞；b、滅弧罩、膠木件是否損壞，同時清潔滅弧罩內的灰塵；c、清除主、付接觸點上的氧化物、熔化物，保持接觸點平整、光潔；d、檢查機械和電氣連鎖裝置是否可靠，機械活動部分應靈活。7.檢查并調整時間繼電器：壓力、溫度、液位調節器，熱繼電器，失壓保護繼電器的整定值，使之符合控制線路的要求；7.試驗控制箱的各控制動作情況，保證控制正常。保養類型：二級保養（精密）保養內容：1.整理不規范的