雙溝釀酒廠地塊項(xiàng)目前期溝通天和機(jī)構(gòu)2013年11月新城崛起，老城中心舊改項(xiàng)目如何逆轉(zhuǎn)乾坤？一場(chǎng)實(shí)地考察之旅11月15日天和項(xiàng)目組雙溝釀酒廠項(xiàng)目之行天和:老城區(qū)現(xiàn)在發(fā)展怎么樣？聽(tīng)說(shuō)也有不少項(xiàng)目開(kāi)工了?新城首府銷(xiāo)售:現(xiàn)在人都往新城區(qū)來(lái)，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)還是在這邊，老城區(qū)的房子競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)我們。天和:剛我們從新城那邊過(guò)來(lái)，看到那邊項(xiàng)目很多，銷(xiāo)售很快?那邊怎么樣?酒都御府銷(xiāo)售:那邊現(xiàn)在看發(fā)展很快,但工地很多,太吵啦,畢竟是新城區(qū)，生活方面不是很方便，還是咱們這邊住著舒服!天和:這一年雙溝新城發(fā)展很快，怎么沒(méi)想到那邊發(fā)展？商店老板:那邊勢(shì)頭很好,但起碼再要幾年才能起來(lái)!新城是熱點(diǎn)，老城更宜居；新城有勢(shì)頭，老城有氛圍；新城尚需時(shí)日，老城有待更新；……因此，天和認(rèn)為，要突圍，占位很重要！要成功，必先認(rèn)清區(qū)域功能與價(jià)值！目錄1.項(xiàng)目解讀2.市場(chǎng)環(huán)境分析3.項(xiàng)目定位4.物業(yè)發(fā)展建議5.營(yíng)銷(xiāo)策略6.附：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)地塊策略研究PART1.項(xiàng)目解讀項(xiàng)目界定地塊位于東大街、中大街之間，是老城區(qū)地理中心，主要地塊原為雙溝釀酒廠、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，瀕臨小街口，是雙溝城區(qū)最具人文與歷史底蘊(yùn)的街區(qū)；項(xiàng)目界定地塊被水系、道路自然分割為三部分，各有價(jià)值亮點(diǎn)，項(xiàng)目整體規(guī)模大，適合開(kāi)發(fā)出高品質(zhì)，有特色的商住綜合性項(xiàng)目；項(xiàng)目界定地塊內(nèi)部擁有水系資源，可開(kāi)發(fā)沿河景觀帶，有自然的坡度可以利用，景觀價(jià)值較高，儼然生態(tài)花園格局；項(xiàng)目界定地塊周邊具有濃厚的生活與商業(yè)氛圍，交通路網(wǎng)完善，配套成熟，充足的人氣是老城更新的保障；項(xiàng)目界定城市中心舊改/老城更新/人文歸屬/商住綜合體需要回答的幾個(gè)問(wèn)題舊改項(xiàng)目如何操作（開(kāi)發(fā)思路）？市場(chǎng)環(huán)境的影響是什么？物業(yè)發(fā)展建議（產(chǎn)品策略）？首期怎么起勢(shì)（針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)策略）？舊城改造研究舊城改造是城市升級(jí)的必要過(guò)程城市化進(jìn)程擴(kuò)大城市規(guī)模：在將近200年的時(shí)間里，多數(shù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家基本上實(shí)現(xiàn)了“城市化”，即多數(shù)人口形成了聚集居住的格局。1978年改革開(kāi)放以后，中國(guó)的城市化進(jìn)程逐步加快，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年將有1000萬(wàn)-1200萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城。預(yù)計(jì)2036到2040年，城鎮(zhèn)人口總量將由現(xiàn)在5億達(dá)到10億左右。城市化的快速發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)大，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的旺盛需求。城市升級(jí)要求舊城改造！舊城改造研究舊城改造目標(biāo)：

提升城市形象，完成城市升級(jí)

完善城市功能，成熟城市配套

城市結(jié)構(gòu)合理，產(chǎn)業(yè)布局得當(dāng)

集約利用城市土地，提高土地利用效益改造目標(biāo)舊城改造研究中心再造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心思想是：對(duì)城市區(qū)域重新定位后的區(qū)域再造和運(yùn)營(yíng)；物業(yè)類(lèi)型土地屬性原有物業(yè)現(xiàn)有物業(yè)工廠產(chǎn)業(yè)釀酒廠——住宅產(chǎn)業(yè)、交通、配套廠區(qū)宿舍城市中高端住宅商業(yè)產(chǎn)業(yè)、人口小街口商業(yè)圈酒都御府社區(qū)級(jí)、區(qū)域級(jí)商業(yè)（中高端、高端）共建人口產(chǎn)業(yè)共建、居住共建居住共建

本項(xiàng)目面對(duì)的是從城市工業(yè)區(qū)向城市中心生活區(qū)的定位轉(zhuǎn)變舊城改造研究舊改項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵點(diǎn)：對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有標(biāo)識(shí)性對(duì)城市中心具有強(qiáng)化作用有個(gè)性，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市的形象通過(guò)對(duì)各類(lèi)物業(yè)有節(jié)奏、有順序的開(kāi)發(fā)提升項(xiàng)目土地價(jià)值通過(guò)首期開(kāi)發(fā)催熟土地屬性，建立起板塊市場(chǎng)認(rèn)知和影響力PART2.市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境土地市場(chǎng)火爆，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦撸?012年至今涌現(xiàn)近十余個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；但發(fā)展態(tài)勢(shì)不均衡，城東和城北（新城）發(fā)展迅猛，開(kāi)發(fā)量巨增，是當(dāng)前熱點(diǎn)，而老城則開(kāi)發(fā)量很小。市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)保持著快速的去化形勢(shì)，但主體仍以剛性需求為主，小面積、低總價(jià)產(chǎn)品比較受追捧，隨著市場(chǎng)日趨成熟，客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目建筑品質(zhì)、景觀、戶(hù)型要求也日益提高。市場(chǎng)環(huán)科境市場(chǎng)主蛙流產(chǎn)品勸段區(qū)間襯在90-毅115平方米之食間，均價(jià)培在270胃0-2賀800之間，總輛價(jià)段在28-秘35萬(wàn)左右；市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品以多筋層為主，子小高層體領(lǐng)量很少，12層以上的貪中高層零耀星出現(xiàn)。村建筑風(fēng)格提和景觀方祥面，乏善驚可陳，外鈴立面無(wú)甚夕新意，產(chǎn)攀品同質(zhì)化掩競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，條在售物侄業(yè)價(jià)格縣層級(jí)尚隆未拉開(kāi)情；市場(chǎng)環(huán)通境項(xiàng)目的溝推廣方握式以戶(hù)妄外大牌稍、派單源、下鄉(xiāng)慎定點(diǎn)宣便傳為主評(píng)，主要脈促銷(xiāo)策嫂略為交住定金享襯優(yōu)惠、貫老帶新道為主，誘手法單麻一，營(yíng)談銷(xiāo)水平識(shí)、銷(xiāo)售云道具均襪有很大句提升空寨間；市場(chǎng)環(huán)境址小結(jié)市場(chǎng)仍仔處于初悉級(jí)階段錄，但正笑快速上貴升，成芝交量急衫劇增長(zhǎng)驕，處于曬需求活帖躍階段蘭；新城區(qū)目剩前已經(jīng)成腹為房地產(chǎn)慚市場(chǎng)焦點(diǎn)洪地區(qū)，成勒交量?jī)r(jià)均局處高位；市場(chǎng)競(jìng)過(guò)爭(zhēng)同質(zhì)鵝化，營(yíng)復(fù)銷(xiāo)手法斯雷同，巖競(jìng)爭(zhēng)者謎貼身肉寇搏；首批拆遷肉、剛需客圓戶(hù)去化殆桃盡，去化鉛速度將減肯緩，且城禮市進(jìn)程導(dǎo)雙致后續(xù)土懲地供應(yīng)量速大，未來(lái)阿市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)讓格局嚴(yán)峻巴；市場(chǎng)環(huán)境主要競(jìng)品主要競(jìng)鉗品：新城首府鹿、紫金城皆、綠城名失都、酒都熄御府；項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型主力面積單價(jià)產(chǎn)品及營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn)客戶(hù)特征新城首府多層，少量高層95、101、1152850地段、現(xiàn)代中式拆遷戶(hù)、鎮(zhèn)區(qū)居民及酒廠職工紫金城多層，少量高層82，102-1202800地段拆遷戶(hù)、鎮(zhèn)區(qū)居民、酒廠職工綠城名都多冊(cè)、少量高層93，1152800歐式外立面拆遷戶(hù)、鎮(zhèn)區(qū)居民、酒廠職工酒都御府多層、商業(yè)街100-11580-88127預(yù)計(jì)2700中式外立面，商業(yè)街拆遷戶(hù)、鎮(zhèn)區(qū)居民、酒廠職工市場(chǎng)環(huán)兔境主要競(jìng)品主要競(jìng)品湯對(duì)本案的怨啟發(fā)：從和眾貨多客戶(hù)滅的溝通班來(lái)分析畢，大多顆數(shù)客戶(hù)蹦對(duì)綠城導(dǎo)名都的脅歐式建閱筑風(fēng)格藥和園林窯都比較送認(rèn)可，岡因此體嚴(yán)現(xiàn)品質(zhì)架感，尊源貴感的地中海仁風(fēng)格和昏新古典梯主義建顯筑風(fēng)格可以是禮我們考尤慮的方拿向；從上述客甜戶(hù)喜好來(lái)達(dá)看，外立杰面、園林謀、戶(hù)型實(shí)睡用性及附岔加值是我稅們項(xiàng)目需制要重點(diǎn)打沸造之處；面對(duì)激浙烈的市娘場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)給，需要奪控制風(fēng)管險(xiǎn)，尤隨其在項(xiàng)碼目定位姥和價(jià)格閃上；項(xiàng)目?jī)?yōu)隙勢(shì)在地段和戶(hù)省型需要著重恩發(fā)揮，展示和逼形象是項(xiàng)目增喉強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力租的另外兩饑個(gè)重要手忠段。項(xiàng)目面鈔臨的市執(zhí)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)鋒格局嚴(yán)核峻。想漠要突出蓋重圍，怨首先需些要立足戰(zhàn)老城區(qū)肉，利用且具有競(jìng)差爭(zhēng)力的汪產(chǎn)品撼洗動(dòng)整體堵市場(chǎng)。PAR玻T3轎.項(xiàng)目定帳位項(xiàng)目定臥位威脅T——1.競(jìng)爭(zhēng)同恥質(zhì)化，栗給予開(kāi)疫發(fā)商一追定壓力閑；2.區(qū)域內(nèi)住博宅未來(lái)供魔應(yīng)量將增攪加，對(duì)本涂項(xiàng)目產(chǎn)生的壓力錯(cuò)將加大；機(jī)會(huì)O——1.酒都御抽府等項(xiàng)寺目的開(kāi)疑發(fā)帶動(dòng)簡(jiǎn)整個(gè)區(qū)枕域的發(fā)產(chǎn)展；2.城市升級(jí)蹲改造帶來(lái)革的機(jī)會(huì)空推間；劣勢(shì)W——1.并非當(dāng)質(zhì)前開(kāi)發(fā)地?zé)狳c(diǎn)和宇重點(diǎn)開(kāi)腳發(fā)區(qū)域額；2.地塊周邊榴原生居住川氛圍對(duì)項(xiàng)本目品質(zhì)產(chǎn)皮生消極影響3.較高的禽土地成陣本；優(yōu)勢(shì)S——1.位于老城儉中心，底療蘊(yùn)深厚；2.水系及綠紛化景觀資亭源豐富；3.地塊總體桶方正，朝相向好，利歡于開(kāi)發(fā)；4.區(qū)域公建正配套齊全賀、商住氛駐圍濃；SOWT復(fù)合定己位初步側(cè)生成：S1+S廳2+S3么+O2中心品質(zhì)蓮標(biāo)桿產(chǎn)品項(xiàng)目定僅位MCTR定位模型通過(guò)市場(chǎng)伴、客群、嫂趨勢(shì)及資海源四個(gè)原掛點(diǎn)定位項(xiàng)頁(yè)目區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值市場(chǎng)及裳客戶(hù)分潮析雙溝最具些文化底蘊(yùn)勒的商住區(qū)形象升級(jí)急、商業(yè)改貫造、環(huán)境鼓改善核心點(diǎn)：達(dá)日趨升級(jí)妹的中央生誕活區(qū)項(xiàng)目坐拳擁景觀眨資源、湊商業(yè)配盼套與歷執(zhí)史人文憤底蘊(yùn)，滔為項(xiàng)目購(gòu)高檔社狀區(qū)的打滑造提供目了得天藝獨(dú)厚的客優(yōu)勢(shì)130畝高端商匹住綜合體核心點(diǎn)：扮項(xiàng)目規(guī)模心及高品質(zhì)彈訴求市場(chǎng)缺乏疑真正意義秧上的高品良質(zhì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)快速嗽發(fā)展、市弄場(chǎng)迅速成尖熟，客戶(hù)滾需要高品攤質(zhì)人居和削消費(fèi)場(chǎng)所核心點(diǎn)市：打造珠全城高腸端產(chǎn)品館標(biāo)桿項(xiàng)目市場(chǎng)超定位中心映高端商仆住區(qū)言標(biāo)桿籍住宅形象演進(jìn)都市化攝國(guó)際責(zé)化人天文社區(qū)項(xiàng)目定穿位客戶(hù)定位從以上4種不同的綁客戶(hù)導(dǎo)入鹽，推導(dǎo)出郵客群的定刺位策略：精準(zhǔn)的區(qū)域客戶(hù)擴(kuò)大的區(qū)域客戶(hù)外來(lái)導(dǎo)入的客膊源雙溝鎮(zhèn)居帶民、酒廠枯職工、個(gè)眾體經(jīng)營(yíng)戶(hù)姥、企事業(yè)課單位員工館等本土客艘戶(hù)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)溫升級(jí)客戶(hù)糟，具備經(jīng)壩濟(jì)實(shí)力周誓邊區(qū)域客餓源大多打境算在雙溝翻購(gòu)房置業(yè)近鄰雙溝芬的周邊區(qū)慕域，以安嚼徽鄉(xiāng)鎮(zhèn)為摔主，工作紙、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)燥生的居住純、投資等牌需求。擴(kuò)大的客渠戶(hù)面項(xiàng)目定位價(jià)格定貍位依據(jù)市場(chǎng)匪上類(lèi)似項(xiàng)蹤蝶目為標(biāo)準(zhǔn)栗，結(jié)合目剪標(biāo)客戶(hù)購(gòu)司買(mǎi)力，我效們認(rèn)為項(xiàng)撲目首期入蒜市單價(jià)2900元/平米左右，能白夠拉開(kāi)和歲老城區(qū)競(jìng)濁爭(zhēng)項(xiàng)目的轎價(jià)格差，仗同時(shí)保持創(chuàng)對(duì)新城區(qū)犧項(xiàng)目的價(jià)機(jī)格優(yōu)勢(shì)。具體價(jià)格片表定價(jià)依帖據(jù)：項(xiàng)目定騰位價(jià)格測(cè)試根據(jù)項(xiàng)目往的蓄水情降況和客戶(hù)苦心理預(yù)算摧，觸摸客瘦戶(hù)價(jià)格上俗限初步價(jià)格君測(cè)試客戶(hù)落點(diǎn)戶(hù)型價(jià)格創(chuàng)測(cè)試客戶(hù)落點(diǎn)價(jià)格確定對(duì)外報(bào)榮整體價(jià)對(duì)格范圍赴，以判察斷客戶(hù)訪對(duì)總體困價(jià)格接藏受度客戶(hù)初步挑落點(diǎn)，以腥獲得客戶(hù)仆對(duì)戶(hù)型價(jià)嚴(yán)值的判斷初步價(jià)格暑表制定后巧，對(duì)客戶(hù)血進(jìn)行落點(diǎn)希戶(hù)型的報(bào)恐價(jià)，測(cè)試頓客戶(hù)具體設(shè)戶(hù)型價(jià)格橡接受度戶(hù)型價(jià)格矮測(cè)試后，宗形成客戶(hù)局最終落點(diǎn)育，基本可盟判斷客戶(hù)蘋(píng)意向度最終確犧定開(kāi)盤(pán)綢銷(xiāo)售價(jià)宴格以上我們束看到，雙盜溝的市場(chǎng)寶正處在區(qū)舟域板塊走盜向初步成持熟、市場(chǎng)供陷入產(chǎn)品秧同質(zhì)、客園戶(hù)同質(zhì)的吸紅海競(jìng)爭(zhēng)指階段；相對(duì)應(yīng)的略，本案的顧開(kāi)發(fā)策略鞠，就在于申充分挖掘勁地段潛力暖的同時(shí)，擦從自身產(chǎn)姥品品質(zhì)為服入角點(diǎn)，洽實(shí)現(xiàn)其在白區(qū)域中的歡價(jià)值跳脫貪！PART洞4.物業(yè)發(fā)展禁建議物業(yè)發(fā)展慌建議四、景觀講營(yíng)造一、規(guī)摟劃建議五、車(chē)庫(kù)三、體駁驗(yàn)式營(yíng)灶銷(xiāo)六、戶(hù)釣型特色二、建仿筑風(fēng)格規(guī)劃建議從地塊資鹿源分析，姻本項(xiàng)目具怪有打造水主題景螞觀和坡地正景觀的的優(yōu)時(shí)勢(shì)規(guī)劃建議可能的寧產(chǎn)品組敲合依據(jù)項(xiàng)爸目地形周及所處芹周邊要給件，項(xiàng)偵目可有啊兩種產(chǎn)歸品組合做參考：方案1（中高端筑方向）：薪高層+低密度住甩宅（多層靜、花園洋老房）利用地?fù)砭壷行那蚣敖煌◤V中心優(yōu)結(jié)勢(shì)，主狼打雙溝汽鎮(zhèn)城市姨化進(jìn)程利加速所丹帶來(lái)的你投資價(jià)秧值。做渠舒適性鼻為主、攜經(jīng)濟(jì)型捉為輔的毅中高端哨物業(yè)；針對(duì)市場(chǎng)著同步外延若：本地鄉(xiāng)恥鎮(zhèn)、輻射因泗洪、盱昌眙，做足香投資需求智。方案2（經(jīng)濟(jì)類(lèi)型開(kāi)發(fā)蹲策略）奧：純多足層利用雙刊溝鎮(zhèn)日付益擴(kuò)大殲的人居怪需求，燙做足本涂地需求滴。主打契合買(mǎi)市場(chǎng)的進(jìn)臣城需求、姐剛性需求賢為主的經(jīng)癢濟(jì)型產(chǎn)品霉；針對(duì)市蠶場(chǎng)則本曾地化：踢剛需、督進(jìn)城、點(diǎn)拆遷就續(xù)業(yè)等過(guò)幫度居住察。規(guī)劃建刺議混合社區(qū)小規(guī)劃借鑒母一：無(wú)錫萬(wàn)濟(jì)科東郡高層洋房案例：岸無(wú)錫萬(wàn)瞧科．東猾郡（物愧業(yè)：高碧層+洋房）高層布所置在沿巖主要道驚路位置均，呈Ｌ馬型布局宏，最大老化利用箱土地的怖同時(shí)保哲證了低脈密度的辭私密環(huán)潑境.規(guī)劃建議混合社區(qū)嫂規(guī)劃借鑒辣二：東莞．興萬(wàn)科高恩爾夫花象園(一期)高層洋房建筑面很積18.5萬(wàn)平米低，容積賤率約1.3物業(yè)形預(yù)態(tài)為(高層\洋房\聯(lián)排)規(guī)劃借億鑒：Ｌ娛型的高蒜層布局媽?zhuān)兔芡贫瓤拷R高爾夫振景觀布李局.規(guī)劃建議混合物克業(yè)的開(kāi)袖發(fā)動(dòng)因抬：通常容積亮率界定在1.4-透2.0之間，且唱地形相對(duì)賺不方正；總建面耗多在20萬(wàn)左右畫(huà)，總建撈面若過(guò)點(diǎn)大則高瞎端產(chǎn)品痰銷(xiāo)售周汽期延長(zhǎng)駕；以低容確積率、止低建筑春覆蓋率沿、高形等象、高望品質(zhì)的諒兩低兩棒高策略還建立市殿場(chǎng)地位張；此開(kāi)發(fā)框策略基械本源于勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)共爭(zhēng)大，財(cái)及追求通快進(jìn)快抹出并保憐證盈利轎的想法立；市場(chǎng)選擇毛面則因?yàn)閭腿壕幼》步?jīng)驗(yàn)的升形級(jí)，需拉枕開(kāi)客戶(hù)的奶選擇面。混合型梨開(kāi)發(fā)，賠同步復(fù)額合型體卻驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)急，有利都于開(kāi)局辦之際快覆速奠定葉市場(chǎng)影嬸響；必以標(biāo)桿艙的引領(lǐng)性扭去迎合日旁益升級(jí)的騎市場(chǎng)需求濁，方能控乏制風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃建議混合型社主區(qū)的優(yōu)勢(shì)雞與風(fēng)險(xiǎn)：優(yōu)勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)中高端復(fù)合物業(yè)擴(kuò)大了遭市場(chǎng)選仆擇面：最大化拍的發(fā)掘枝項(xiàng)目外蜻延價(jià)值名，兼顧果了投資比、自住鴨等需求籍，客群鐮選擇面金大。一舉建立挨門(mén)戶(hù)地位：與區(qū)域拆大盤(pán)以座多層物置業(yè)為主自的物業(yè)捎形成了穿差異，買(mǎi)并通過(guò)戰(zhàn)復(fù)合業(yè)體態(tài)提升恭盈利空瘡間產(chǎn)品質(zhì)量鐘保障推廣形象左保障風(fēng)險(xiǎn)一嫁：操作別層面要升求高解決方左案：落實(shí)學(xué)精英團(tuán)遺隊(duì)從定廁位、規(guī)積劃、施理工、營(yíng)編銷(xiāo)等層著面予以溝全程統(tǒng)怕一。風(fēng)險(xiǎn)二：端營(yíng)銷(xiāo)難度恨大解決方案：提升形載象＼增膚加產(chǎn)事品附加欣值＼銷(xiāo)孤控，避繭開(kāi)推盤(pán)占高峰規(guī)劃建議純多層社損區(qū)規(guī)劃借蹲鑒：格林楓付景規(guī)劃借鑒兆：設(shè)計(jì)了社大量的水槍景和園林童景觀，運(yùn)贈(zèng)用建筑、榮綠地、庭渾院、車(chē)道吃、坡地等校手法，營(yíng)悔造了一個(gè)盜個(gè)自由、紗蔓延、圍謹(jǐn)合的休閑江生活空間周。規(guī)劃建縮慧議純多層葡物業(yè)的螞開(kāi)發(fā)動(dòng)竄因：市場(chǎng)所撇見(jiàn)多為炭純多層尤或純小款高層項(xiàng)匯目（純行高層項(xiàng)效目除外麗）；純高層項(xiàng)驅(qū)目可通過(guò)尤高綠化率魄、低覆蓋在率打造“搜全綠”社形區(qū)，純多最層則相反紹；規(guī)劃排箏布上以芳傳統(tǒng)兵儲(chǔ)營(yíng)式布蹲局為主粗，因較園高的建磨筑密度撤而導(dǎo)致田缺少景潮觀資源黑；常見(jiàn)于合三四線板城市，享因開(kāi)發(fā)第經(jīng)驗(yàn)不怕足而采外取穩(wěn)妥痰的開(kāi)發(fā)取策略。葉但價(jià)格粥較難突伙破作此方案叔則必須要煩求項(xiàng)目?jī)?nèi)腥部或外部陜有外生型狀資源嫁接擇（如公園吊、學(xué)區(qū)等叼）；純多層方爛案面對(duì)當(dāng)?shù)巴|(zhì)化準(zhǔn)市場(chǎng)環(huán)境宰，缺少足蒜夠的競(jìng)爭(zhēng)辦力規(guī)劃建片議綜合以上冠分析，我耗方的建議閱：混合型社論區(qū)質(zhì)打造雙溝槍首席人居貨標(biāo)桿——雙溝標(biāo)桿聚、高尚人附居生活樣餡板——面對(duì)日帝益升級(jí)牽并挑剔皆的人居杠需求，巖打造兼羨顧自住傲（涵蓋毀進(jìn)城、挑拆遷過(guò)循度、就脅業(yè)性過(guò)舊度居住律等）、鮮投資需斬求的現(xiàn)艦代高尚笑社區(qū)。充分利用構(gòu)地塊的區(qū)廟域價(jià)值，鍬引領(lǐng)需求鞋從老鄉(xiāng)鎮(zhèn)淹中心到新染城市門(mén)戶(hù)恒的升級(jí)再捎造，形成慢新生活方債式的引領(lǐng)謙者。規(guī)劃建議物業(yè)形齡態(tài)選擇須：提高容顏積率，兩拉升后查期產(chǎn)品汪利潤(rùn)。處并可輻個(gè)射低價(jià)據(jù)市場(chǎng)降低建筑案成本并拉瓦升社區(qū)檔縱次（5+1、4+1花園洋吊房）。風(fēng)險(xiǎn)保障地性物業(yè)規(guī)兔劃；商業(yè)震充分利用扎沿街外部派資源四類(lèi)物業(yè)細(xì)形態(tài)小高層花園洋告房多層／商肉業(yè)占總建筑息面積的10%占總建瘋筑面積涼的25%多層55%拴,商業(yè)10%規(guī)劃建議總建面標(biāo)積分配壘比（預(yù)自估）雙溝目前鳳在建項(xiàng)目估容積率基講本在1.5叨-1.撓6左右，本叨項(xiàng)目可做圍到1.6左右，尚（不考業(yè)慮南側(cè)垮農(nóng)貿(mào)市客場(chǎng)地塊撈）據(jù)此慣我們對(duì)尸總建面郊積測(cè)算住如下：用地面積容積率總建面積配比約79373平米1.6126996住宅多層69847洋房31749小高層12699商業(yè)12699規(guī)劃建議總平要繞點(diǎn)整體朝向凳采取正南猛略偏西，惰最大化利匹用地形，忍否則總平旗不規(guī)整；避免傳亭統(tǒng)兵營(yíng)惠式布局惑的出現(xiàn)倍，通過(guò)束景觀軸撥的分割吼形成半屠圍合式蘇，呈現(xiàn)票多樣性吩，豐富疲社區(qū)層將次感；通過(guò)十字糧園廳原則蕩，將花園集洋房引入針社區(qū)規(guī)劃所，使東西盜既能區(qū)隔葉，又能呼梢應(yīng)，滿足他路網(wǎng)、景勢(shì)觀、物業(yè)消梯次的過(guò)趴度；規(guī)劃建議布局借亦鑒規(guī)劃建旬議戶(hù)型配比偽建議：房型戶(hù)型面積說(shuō)明比例贈(zèng)送面積兩房20%75-85實(shí)用兩房20%贈(zèng)送面積在3-10m2左右，根據(jù)各物業(yè)類(lèi)型實(shí)際情況在設(shè)計(jì)過(guò)程中具體把握；三房65%90-99實(shí)用三房15%100-105經(jīng)濟(jì)三房20%108-115舒適三房15%120以上尊貴三房15%四房15%130-138舒適四房10%大型觀景飄窗的實(shí)用面積150以上尊貴四房5%建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格漠是項(xiàng)目品曉質(zhì)的重要靈體現(xiàn)；立面風(fēng)格西班牙風(fēng)鑰格新古典蹄主義風(fēng)卡格南加州布風(fēng)格純西班正牙風(fēng)格之前立面青風(fēng)格的優(yōu)壞化，使之米風(fēng)格更加直鮮明更加淡雅初，親和力衫更加強(qiáng)加入石材輸應(yīng)用，人架文品質(zhì)感掀更高，相攤應(yīng)成本適冤中，但考療慮開(kāi)發(fā)商配打造品質(zhì)墾樓盤(pán)的決阻心，故建虎議采用新棒古典主義偽風(fēng)格加強(qiáng)勺項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)凳力。建筑風(fēng)格當(dāng)今地再產(chǎn)市場(chǎng)遣立面風(fēng)砍格，多棵見(jiàn)于歐業(yè)式、中榴式、及辱現(xiàn)代建嗎筑風(fēng)格轟。其中，中姥式常見(jiàn)于舞低密度社誰(shuí)區(qū)并且當(dāng)勢(shì)地有較強(qiáng)察的傳統(tǒng)文少化底蘊(yùn)，壓此不適宜罵于本地塊續(xù)；現(xiàn)代建濾筑風(fēng)格姨，因建以造過(guò)程昨中常難管以突出甘細(xì)化細(xì)略節(jié)。成呼型時(shí)難亮以有明忙顯視覺(jué)謠突破；歐式建償筑多用怎于地中典海風(fēng)格準(zhǔn)、新古典柳主義風(fēng)成格，其強(qiáng)完化建筑面細(xì)部品講質(zhì)并注素重與社騙區(qū)綠化是景觀融充合，被示市場(chǎng)所虛青睞。建議采取謙新古典主拆義建筑風(fēng)宰格，強(qiáng)化形品質(zhì)并能鐵跳出當(dāng)?shù)赜朗袌?chǎng)體驗(yàn)式訊營(yíng)銷(xiāo)雙溝現(xiàn)序有樓盤(pán)錄均存在爪展示不角足的問(wèn)什題，建查議本案趴設(shè)置展踏示樣板掩段，引果領(lǐng)營(yíng)銷(xiāo)相水平提諸升；樣板段選巡壽擇：展示樣和板段建朽議選擇的在東大街論與東小季街交叉刺口，結(jié)合花退讓設(shè)比置活動(dòng)穩(wěn)廣場(chǎng)，帥視野開(kāi)坑闊，方斯便展示懼；主題展誘示：項(xiàng)目的茫核心賣(mài)垂點(diǎn)部分擦如：會(huì)殊所，景的觀，建起筑風(fēng)格偽等；水系主入口展步示區(qū)體驗(yàn)式營(yíng)償銷(xiāo)我們認(rèn)客為：體漸驗(yàn)有兩綿種理性體驗(yàn)——價(jià)格感性體主驗(yàn)——價(jià)值當(dāng)價(jià)格在害理性判斷味過(guò)程中被撫認(rèn)為“高”的時(shí)候，體我們需要膠在這個(gè)理抽性判斷中誘添加更多斃感性認(rèn)知事，以此來(lái)浙打破理性矛的僵局，富從而給與衣產(chǎn)品以新牛的價(jià)值內(nèi)習(xí)涵當(dāng)價(jià)值在套感性判斷蟻過(guò)程中被像認(rèn)為“低”的時(shí)候，汽我們需要朵在這個(gè)感孫性判斷中周添加更多祖理性認(rèn)知芝，以此來(lái)倦打破感性惕的執(zhí)迷。因此，熊把本項(xiàng)侵目提前消展現(xiàn)給樣客戶(hù)，蹤蝶通過(guò)各櫻產(chǎn)品細(xì)霧節(jié)給予胖客戶(hù)理賠性和感允性?xún)r(jià)值祝的雙重平認(rèn)可。高端產(chǎn)品蛇的體驗(yàn)是菜打動(dòng)人心吃，促成購(gòu)救買(mǎi)的關(guān)鍵約：體驗(yàn)式綢營(yíng)銷(xiāo)貼合需求的品牌形象傳播感知點(diǎn)1：圈層媒體傳播感知點(diǎn)2：戶(hù)外媒體傳播感知點(diǎn)3：大眾媒體傳播感知點(diǎn)4：朋友介紹客戶(hù)到訪第2體驗(yàn)點(diǎn)：指引看板、道旗陣、工地圍墻第3體驗(yàn)點(diǎn)：超高旗、大門(mén)、站崗、入口景觀第1體驗(yàn)點(diǎn)：電話預(yù)約—電話確認(rèn)—邀請(qǐng)函第4體驗(yàn)點(diǎn)：售樓處、銷(xiāo)講、物業(yè)服務(wù)第5體驗(yàn)點(diǎn)：看房通道、樣板房、銷(xiāo)講、物業(yè)服務(wù)、園林樣板區(qū)、電瓶車(chē)帶看第6體驗(yàn)點(diǎn)：售樓處洽談、會(huì)所及服務(wù)體驗(yàn)第7體驗(yàn)點(diǎn)：產(chǎn)品力及價(jià)格體驗(yàn)（符合性）客戶(hù)認(rèn)購(gòu)放棄認(rèn)購(gòu)第8點(diǎn)體驗(yàn)：活動(dòng)、饋贈(zèng)、資料郵寄等跟蹤性服務(wù)。口碑體驗(yàn)景觀營(yíng)造因項(xiàng)目鑄占地條嫩件的局醬限，內(nèi)鵝部主景我觀水帶讀可“變細(xì)昏”、“跟變曲”追，繞過(guò)盡灘量多的梁樓棟，針為銷(xiāo)售簡(jiǎn)制造優(yōu)蕉勢(shì)資源惕又有利起于以后聽(tīng)物業(yè)管悔理的成辜本控制雕。利用花牲、草、仁灌、喬團(tuán)、高大柔的成年牧老樹(shù)，犁打造充刺滿自然捎意趣的建生態(tài)綠壘色環(huán)境良是塑造艱高檔小明區(qū)環(huán)境蝴的基本爺，人工脖天成是扎最高境封界。根京據(jù)小區(qū)幻玉的分區(qū)謀規(guī)劃理桌念，景嘉觀規(guī)劃堤宜與組辣團(tuán)建筑霉形態(tài)相鋸協(xié)調(diào)，芬注重主怖題景觀略、小品禮的表現(xiàn)取。借景造景地塊內(nèi)部語(yǔ)有坡地和慎水系資源賺，建議在板規(guī)劃設(shè)計(jì)倆上充分利粱用兩大手財(cái)段——錄水和坡闖地，增稀強(qiáng)滲透背性景觀營(yíng)躺造水景景觀權(quán)：水景可以冬有多種表膚現(xiàn)形式，抹與綠化植姜物、硬質(zhì)釀小品、功仙能元素相甲結(jié)合，能揮夠創(chuàng)造出巷豐富、生前動(dòng)的水景臂空間。景觀營(yíng)腥造坡地景拉觀：傳統(tǒng)的枝平地總祥平排布駐既缺乏暮亮點(diǎn)可瓦言，又絕很容易留造成一勢(shì)個(gè)硬板皮的社區(qū)政環(huán)境，區(qū)而坡地建暖筑不僅踩可以讓因總平生絨動(dòng)化，涂而且更償容易實(shí)滾現(xiàn)居住始的豐富蜂多彩；坡地和配臺(tái)地相祖結(jié)合的普總平規(guī)克劃在土貢建成本要基本無(wú)唱增加的汪前提下明，可以爬通過(guò)局遍部的開(kāi)豬挖和覆廉土填高求來(lái)實(shí)現(xiàn)省，這樣恐的總平嚇?lè)植蓟绫舅泻蚪ㄖ紨D可以做泛到不在效同一標(biāo)副高，從液而形成一銜個(gè)高低徑錯(cuò)落有野致的趣肉味化情紗景。景觀營(yíng)外造軟景觀刃裝飾：車(chē)庫(kù)設(shè)置膝建議地下半犬地下及惑一層機(jī)鈔動(dòng)車(chē)庫(kù)郵的設(shè)置弟在每一停個(gè)宅間宋組團(tuán)都喚可以設(shè)從置，其臣中多層糾部分主嶄要考慮粒設(shè)置一維層車(chē)庫(kù)晨，小高稍層部分纖則考慮面設(shè)置半熄地下或則地下車(chē)戒庫(kù)；自行車(chē)庫(kù)杯的設(shè)置從彈景觀破壞蒸的角度考患慮不建議帽設(shè)置露天勇車(chē)庫(kù)，可忽以考慮在武建筑的一摔層和地下倚車(chē)庫(kù)之間扎設(shè)置夾層霸式車(chē)庫(kù)。借鑒案舊例：合消肥綠城撇桂花園攝在宅間紛組團(tuán)間肆設(shè)置的跌半地下利車(chē)庫(kù)戶(hù)型特寶色建議小5平米策桃略：比市場(chǎng)斤競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)怎型平均即低5平米，降述低總價(jià)、至并提升單響價(jià)；戶(hù)型兩室軍半、三室荒半，戶(hù)戶(hù)有贈(zèng)遍送；目前在戶(hù)夕型變化主盯要有2個(gè)方向，江第1是橫向妻的變化割，如空按中花園饞陽(yáng)臺(tái)、節(jié)入戶(hù)花焦園、外下懸空中膏花園、步外凸陽(yáng)曬光早餐唱室等等碌；另一供方向是呢豎向的競(jìng)變化，遼如客廳艙挑高的牧躍式、縣錯(cuò)層、宮空中Tow濁nho鋤use等等；公寓別櫻墅化：百小型錯(cuò)憤落躍層暑的實(shí)現(xiàn)志、平層瞧中實(shí)現(xiàn)龜別墅感友受的舒管適性；端頭價(jià)值毛化：端頭由于尾其3面的采匆光性非干常良好捆，具有管非常好揭的空間矛價(jià)值，眉盡可能羅用盡其摟優(yōu)勢(shì)，霧如主臥贈(zèng)室的變綁化等等餅；戶(hù)型通廁透性：跌角窗、栗落地窗拍、凸窗身，本身皂視覺(jué)空鐵間開(kāi)揚(yáng)斷，與外鎮(zhèn)界景觀載互相掩感映，而皺且贈(zèng)送重面積的領(lǐng)經(jīng)濟(jì)性昏好，對(duì)搖買(mǎi)家又懼有吸引醉力；高附加卵值：利用建疾筑空間美格局，臥尋求飄煎窗、可醫(yī)更改的筑入戶(hù)花消園、南面向大面例積陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型特雁色案例借柳鑒：鎮(zhèn)盾江風(fēng)景芝城邦一惡期的5層退臺(tái)說(shuō)式花園白洋房設(shè)紡計(jì)獨(dú)具釀特色，表戶(hù)戶(hù)均御有贈(zèng)送砍面積一層贈(zèng)送砌前庭后院?jiǎn)峒跋鲁潦缴淄ピ海?zèng)輔送面積最哭多達(dá)81平米；二層贈(zèng)送凱入戶(hù)花園已；三層贈(zèng)送腐南北向精駕致生活陽(yáng)皇臺(tái)；四層贈(zèng)濾送南向懂寬景生調(diào)活陽(yáng)臺(tái)窮；五層贈(zèng)送腸超大露臺(tái)騰，86平米二稠房贈(zèng)送振面積多用達(dá)32。4平米；戶(hù)型特盞色入戶(hù)花園響的運(yùn)用：入戶(hù)花園愉不僅能增逃強(qiáng)氣勢(shì)，州起到裝飾莫的作用，萬(wàn)而且還可偽以設(shè)置成孔具有休憩蛇、換衣、邀儲(chǔ)藏等功干能的空間迷。戶(hù)型特邪色陽(yáng)臺(tái)和飄卸窗設(shè)計(jì)：外陽(yáng)臺(tái)注錦重景觀，瞎因此建議苦采用玻璃羞圍欄，使咱陽(yáng)臺(tái)的視芒野更加開(kāi)液闊。建議項(xiàng)腸目臨路倒面的窗賴(lài)戶(hù)選用窗實(shí)腹塑紋鋼窗框泉配中空蛾防噪音唇夾層玻匠璃，以便保證居轟室內(nèi)部蝦的寧?kù)o勒。建議項(xiàng)目浸以外飄窗堡戶(hù)為主，曉在視覺(jué)上蕉可以增加盼室內(nèi)空間梁面積，而咸且還可享壁受到大面殺積的玻璃暫采光及寬齒敞窗臺(tái)的落好處。玻璃陽(yáng)排臺(tái)外飄窗PART暑5.營(yíng)銷(xiāo)策窄略營(yíng)銷(xiāo)策拳略未來(lái)競(jìng)冊(cè)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)屑分析產(chǎn)品機(jī)喇會(huì)產(chǎn)品力升級(jí)整體市場(chǎng)上升、產(chǎn)品升級(jí)換代趨勢(shì)明顯中高端物業(yè)的銷(xiāo)售呈上升趨勢(shì)超越性的創(chuàng)新產(chǎn)品更容易實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)突圍競(jìng)爭(zhēng)激烈無(wú)序整體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境比之前更惡劣大量多層產(chǎn)品的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)使得市場(chǎng)整體價(jià)格提升緩慢目前的供需結(jié)構(gòu)尚存在許多不合理因素營(yíng)銷(xiāo)策岡略拔高形象，構(gòu)筑影響；區(qū)域聯(lián)動(dòng)，直擊目標(biāo)高立意，強(qiáng)勢(shì)代言城市快速建立主流市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)本項(xiàng)目帖的營(yíng)銷(xiāo)潮核心戰(zhàn)糞略營(yíng)銷(xiāo)策略核心策扶略鏈產(chǎn)品細(xì)分跳出競(jìng)紗爭(zhēng)解決同煙質(zhì)化產(chǎn)聚品的惡斧性競(jìng)爭(zhēng)敢問(wèn)題解決產(chǎn)迫品、價(jià)頃格和品裹牌的不稱(chēng)認(rèn)可問(wèn)毫題擴(kuò)大受眾溝通升級(jí)高綠地高旱層變身“公園HOU沙SE”4+1多層變身“寬景推洋房”多層變身“私家庭貴院”比多層劣更舒適比洋房彈更洋房底層架尊空硬綠地與幸軟綠化結(jié)權(quán)合純板式樓俘規(guī)劃全贈(zèng)送攔外飄窗高速電梯變推銷(xiāo)為壟拉銷(xiāo)變單方志訴求為籍雙向溝母通延伸銷(xiāo)團(tuán)售現(xiàn)場(chǎng)樣板體驗(yàn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)脈造影響，悠增加溝通由機(jī)會(huì)公關(guān)制腫造公信參力形象包裝懶感染現(xiàn)場(chǎng)沙盤(pán)潛演練圈層行動(dòng)傳播計(jì)皇劃產(chǎn)品支撐比多層更蹤蝶舒適本項(xiàng)目的到營(yíng)銷(xiāo)核心禮戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏項(xiàng)目體量霸較大，首扭期以塑造龍影響力為狼主，通過(guò)憶系列持續(xù)怕性的營(yíng)銷(xiāo)尾活動(dòng)，引授起市場(chǎng)關(guān)瀉注、吸引芬眼球，提織高項(xiàng)目品吉位、提升炕項(xiàng)目形象移。后期則對(duì)主要把握忠大的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，充分整痕合各種宣獎(jiǎng)傳媒體及堅(jiān)渠道，短喘周期性的小迅猛出擊剃，快速回沈籠資金、雖減少客戶(hù)巾流失機(jī)會(huì)浙，形成項(xiàng)年目熱銷(xiāo)氛周?chē)０盐沾蟪?jié)點(diǎn)，稠小步快違跑營(yíng)銷(xiāo)策吵略推廣節(jié)奏準(zhǔn)備概念啟候動(dòng)地位解拘讀規(guī)劃制珍高產(chǎn)品領(lǐng)先強(qiáng)銷(xiāo)升擔(dān)級(jí)視覺(jué)地位視覺(jué)包裝陸的震撼地塊地位新政務(wù)區(qū)首席名流腥高檔社區(qū)產(chǎn)品地饅位創(chuàng)新規(guī)劃逐布局名流的終宋極歸宿規(guī)劃地位核心賣(mài)點(diǎn)采解讀物業(yè)地位創(chuàng)新的產(chǎn)注品舒適度身份地位感受與證碗言PART是6.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)概地塊研究地塊現(xiàn)客狀地塊現(xiàn)狀示為農(nóng)貿(mào)市裝場(chǎng)、菜市凡場(chǎng)、小商