項目開發進度管理2010年11月24日

開發進度，對于項目開發至關重要，不僅要加快產出，加快資產周轉率和減少資金占用、節約財務成本，盡快實現利潤；而且要在一定階段促使產品盡快達到可售條件，及時主動占領市場先機。進度管理就是要保障經營計劃的實現。目錄第一部分：項目開發進度管理的特點第二部分：項目開發進度管理要樹立的觀念第三部分：項目開發進度管理的控制要點

一、開盤前項目進度管理的重點及手段二、項目建設及續銷過程中進度管理的重點及手段三、項目竣工交樓階段進度管理的重點及手段第一部分：項目開發進度管理的特點一、計劃管理貫穿項目開發的每個環節。從項目立項策劃、設計報建、工程實施、開盤銷售等都無不與計劃管理有關，任何一個環節的進度缺失，都會影響到整個項目的開發進度。二、計劃管理的層次多，涉及面廣，各大計劃中還有若干小計劃，小計劃要服從大計劃，局部計劃要服從總體計劃。公司計劃管理的層次某項目開發總流程圖某項目設計流程圖某項目工程流程圖某項目銷售流程圖三、進度管理的變化性大，往往是“變化總比計劃快”。四、大部分進度計劃簡單看有先有后，互為前提，但更多的是互相交錯，相互影響，組織協調十分復雜。五、進度管理與計劃管理的關系。計劃管理是進度管理的前提和依據，進度管理是計劃管理的一部分，影響項目開發進度管理的最重要的環節應包括設計、報建和工程的進度管理。第二部分：項目開發進度管理要樹立的觀念一、進度管理是全員全過程的工作，進度管理的前提是計劃管理。由于進度計劃的每個細微環節都是相互影響互相制約的，因此要求每個環節上的每個人都要重視自己的每項工作。二、要嚴格計劃管理，公司的整體經營目標一經確定，要迅速形成公司整體計劃，依據總體計劃再組織編制設計、報建、工程、預決算、招投標、營銷、融資等分項計劃，再匯總調整，經過反復的分拆、匯總、調整，形成切實可行的公司整體經營計劃。在整體計劃中，進度管理我們重點關注正式開工時間，開盤銷售時間和竣工驗收時間。三、要嚴抓進度管理的落實，首先進度計劃制定要科學，一經確定要樹立進度計劃的權威性，毫不動搖地推進各項節點的落實。四、誰是對項目進度管理影響最大的階段？——結論：項目立項決策是主要因素，設計報建是關鍵環節！1、項目取得后，首先要進行各項決策，包括市場定位、產品定位、規劃定位等決策，準確迅速的決策是項目進度管理的第一步也是主要因素。例如：成都公司在土地獲取后二周內，營銷部就根據項目區位、周邊情況進行項目提案，技術部提前介入直接了解市場及策劃意圖，營銷及時對技術部的設計成果反饋意見，營銷在完成定位報告時，技術部也初步完成了規劃及戶型建議，公司領導班子在此基礎上，迅速決策，各項目基本都是在拿地一個月內，確定了項目定位和規劃思路，為后續各項工作的開展明確了目標和方向。也有一些公司拿地后項目定位遲遲不確定，規劃在各經辦人員之間揉來揉去，遲遲到不了最高決策層，延誤了決策時間，甚至是別人同期拿的項目已經開盤銷售，規劃還確定不下來。目前股份公司要求：項目落實后一個月內形成規劃方案報股份公司本級審批；兩個月內完成規劃方案確定，開始方案報批工作；公司要求各項目最遲不應該超過八個月落實四證，具體申請貸款條件。江蘇公司采用的做法是:項目獲取的當天或次日就明確設計單位，緊接著提供原始資料、營銷初步設想、看現場，要求設計單位二周內提交2～3個規劃設計方案（含戶型選擇、立面選型），江蘇公司在確定了各項技術指標、規劃條件符合后，直接申請向股份公司董事長、總經理、技術副總、營銷總監及各對口部門匯報營銷定位和規劃構思，第一時間一次性聽取各方意見，7～10天內修改完畢匯報第二輪，這樣的話一般1～1.5月就能確定總規、戶型和立面風格，馬上可以進行深化設計。2、立項決策完成后，才是邁開了項目開發的第一步，如何加快進度將項目盡快推向市場，過去可能更多的是要迅速開工，邊設計、邊開工、邊報建，搞“三邊工程”。但隨著各地政府主管部門管理越來越嚴格，“三邊工程”也越來越困難。只有迅速完成設計成果，迅速組織報批報建，早日取得施工許可證，才是節約時間，盡早開工盡早銷售的硬道理。對于一個合格的施工隊伍來講，淺基礎單層地下室一個月搶到正負零，標準層五天一層都是可以做到的，延誤也不可能成倍時間的耽擱，但設計不抓緊，設計時間翻倍確是經常發生的，報建不提前溝通好，打回重報時間就是翻倍，因此項目建設中，真正消耗時間的不是施工本身，而是設計報建等前期工作。成都公司心語花園售樓部復制上海公司的夜上海項目，立面設計上參考林語溪項目，迅速確定了設計方向，施工圖單位提前介入方案設計，都有效地加快了設計進度，縮短了報建圖、施工圖設計時間。通過提前與政府各個部門溝通，有效地縮短了取得施工許可證、預售證的時間，使得2009年7月24日、10月23日、11月20日和12月17日取得的XX中心、香檳花園、心語花園和XX花園項目，全部在2010年1月進場施工，示范區4月底全部完成，“5.1”對外開放，五月份全部形成銷售并取得了很好的銷售業績。五、進度管理要求正確區分主次矛盾，次要路線要為關鍵路線讓路并創造條件。在各項工作推進過程中，不同的階段工作的重點不同，就需要正確區分主要矛盾，為關鍵節點的實現創造條件。項目初期豈，為盡快章形成示范緣瑞區展示形旦象，售樓弱部、樣板枝房、園林樂的施工就金是主要矛烘盾，管線碧設計就必棕須為示范場區讓路，深施工隊伍蜓、材料采粗購的選擇煎就必須以靈滿足示范宵區的進度按需要為主蝦。例如江獨蘇公司跨香檳國券際項目寸，2009年9月8日獲取土減地，組建鑼公司，年沒底售樓部染、示范園匆林已開始斯施工。在項目服建設時亡期，單筐體按銷姜售計劃睛達到預袋售形象須是關鍵淡節點，闖除此以挑外抓好緣瑞工程質旨量、確泰保如期克交樓也腎是關鍵立節點。股份公棕司總結斜了各地掠區工程鳳施工進解度的基平本特點遲和差異丹性，對霧工程工梅期作了房誠明確要墻求，以脈規范各細地工程我進度管送理、保泄證公司垮收入結絹轉的計青劃性。階段內容工期備注施工準備場平、土方、道路30山地可適當增加基坑支護市區60+20xx指地下室層數郊區60

基礎灌注樁70~90視主體高度和地質條件預制樁45~60

天然基礎30~45只用于多層結構底板和地下室30+15xx指地下室層數多層主體7nn為地上層數高層主體5n

外墻工程從結構封頂起算50+5n

市政及園林管線、園林、道路等70

工期調整精裝修60~90視工程量（多層或高層）坡屋頂15

春節假期20

裙樓、架空5mm指裙樓層數氣候0~20視雨季長短冬歇

視當地情況各施工階廁段參考工世期第三部分頑：項目開縣發進度管崇理的控制剖要點進度管理至要重點把壘握四個主性要環節：一是項目形呀象區的倘形成（刃包括售勢樓部和贏樣板區澆）；二是具備預聞售條件校；三是拆除外架慎、園林施押工、形成砍良好的銷扔售形象，牌促進銷售奮；四是完成市蟲政配套違，竣工色驗收，筒按期向鉛業主交擋樓。一、開盤和前項目進厲度管理的果重點及手宿段1、優選示株范區的位霉置，營造化銷售亮點急。（1）找準貪定位做妄好規劃劣的同時什，要兼出顧優選如示范區萬的位置換。示范區要彩能獨立使匆用，與最挺便捷的交禽通路網相英連；自然條碗件優越焦，便于毅營造高轎品質的霞環境；便于營造薪較大規模移，園林可夏以直接提班早進入施尾工。例如：武柄漢XX心語項隆目，占鹿地637畝，售收樓部位鏟于項目例中部臨鎖城市規攜劃路一優側，在航選擇示晌范區時讓除了售皂樓部周悟邊的園柱林景觀勺，還將快園林示攻范區一蹲直延伸路到野芷得湖邊并市形成了災長達一他公里的失濱湖景順觀區，餡大大吸訓引了售織房人的床眼球。江蘇公司頌的香檳國者際項目，擺用地面積紡較小，在湯紅線內打壞造示范區謝困難較大困，恰好項姥目二側臨獨城市河道肆，紅線與殊河道之間遮有20余米的夕飛地，爪考慮存甲在這一慣先天條鉗件，江還蘇公司神利用建紋筑退讓賀紅線的10米和20余米寬比的飛地譯，打造焰了長700米寬30多米的濱掌水景觀帶的，這一景導觀帶不與器土建、管顆線施工發堅生交叉，壯園林成了大第一個進樓場施工的漁隊伍。（2）盡快開玻展售樓部尚建筑及裝喇修設計，炊選取已建硬成各方好槍評的售樓蔥部，復用算圖紙不失決為加快進挑度的好辦格法。一般來說喘售樓部方多案設計、單施工圖設傲計和裝修愉設計至少辭需要二個隱月以上的比時間，稍知有方案反炭復則花費依的時間更鴉長。復用翅售樓部不輕失為一個此加快示范誓區進度的摸好辦法。例如，江花蘇公司的呆連云港項共目，201打0年7月19日拿地，8月初明確狂規劃方案捐，確定了僚售樓部和耐示范區的替位置，售康樓部復用意成都公司腎金香檳，8月18日示范區杰正式開工泊，100天就完成辯了售樓部翁的內外裝盒和示范園譜林，11月28日可以伏正式對共外開放窮。（3）盡快掙確定首珍期銷售董戶型的耽平面并幕委托樣稠板房裝峰修設計斷，這樣獅在完成喝建筑單浸體設計泊的同時貪就能完搜成樣板驅房裝修哈設計。要形成稍良好的謹展示效換果，樣遵板房不膊可或缺窮，在單爬體平面紹方案確塞定后，爽就可以比委托室蘆內設計遺單位提槐供創意姻思路，節單體進紅行施工碑圖設計展時裝修雕正好也誦進行深調化及施井工圖，鐘這樣土典建開工言時，內乖裝的施灑工圖設紡計及材美料樣板培也基本獎確定，尚在土建鏟施工的響階段正鞠好進行雄裝修的鉆招投標朝，待土糧建達到逆裝修進息場條件合時，裝殖修的各悶項準備術工作都英已就緒則。（4）示范啦區要盡虧量不穿盜行綜合乘管網。示范區胡由于要玻盡快形瓜成良好襲的展示揮形象，猜基本上章土建開氧工時園站林也要斤進場施龜工，甚撓至是土副建沒有挖準備好傲，園林娛也要盡房誠早進場役，因為繼園林完斑工后需色要有一肢段養護早和苗木泄返青的揪時間。腳所以示粉范區除左了售樓絡部必不鄉豐可少的從幾條管從線外，惕盡量不穩要穿行好綜合管甚網，無克法避免勺時就要伸提前在猶園林施霸工前把士管線埋惜下去。2、合理安礦排施工工捉序，加快期施工進度忽。（1）合理區鴉分示范區均及施工區織，二者要抗能完全獨勝立互不干糕擾；例如：武羽漢XX心語項短目，示未范區在牽項目中咸部，施蟲工區從蠅南北二婆端進入馳，示范輩區不斷迷向南北租擴大，終但施工男圖區域蛙始終不饒干擾示露范區的享封閉和詠使用。（2）園林迫要能提踐前介入默施工，億高大喬臨木要能券提前種藍植養護槳；由于園往林需要或返青和綱養護的說時間，詞因此示紫范區的漆苗木越非早種下沖去就能傳越早長召葉發芽童。例如館武漢海泡上五月憑花項目傍，示范滾區不大蝴且與土揭建的交著叉也比蒜較多，疾但還是慕在項目膨開工初就期就見爽縫插針壟地把大鉗喬木基泛本種植確完畢。（3）售樓部砌體量較小葛，可以采狂取辦理臨賣建的方式三先行開工世。土方、談樁基一般狐可以先行酷施工，設予計明確后齒可以提前疾開始示范拋區的基礎牧工程，為男樣板房盡諸早裝修施乒工創造條床件；（4）裝修在攔售樓部、炭樣板房砌獎體工程完脅成后可以激提前介入自施工，可瀉以與門窗蘇工程、外封墻工程相洗互交叉一塔段時間。例如：閣成都的箏幾個項端目在土膀建主體杯結構完悅成后，晃第一時葉間完成舌屋面防切水和外間圍門窗雷工程，互保證室她內沒有海明水進弱入，確槍保室內項精裝修律能按時路進場施云工。在室外題幕墻和宰石材施絨工時，皂要求外盯墻施工埋不能遍半地開花掛，而是蓮集中力饅量完成秒一個墻擊面段，挖拆除外衛腳手架抗，移交碰給園林棚施工后影，再去茶施工另杜一個墻偉面段。（5）示范區引要盡量減群少施工隊音伍和所涉悲及工種，個更要避免廁工種交叉勤。每次在吃搶工時胞，鋪排驅的進度悟計劃往徒往能夠帶按時完泳成，但那實際上賄總是有建所拖延聯，這主棄要是對滋于每個鐮施工隊它伍而言打，完成脖自己的押工作是院由把握婆的，但課很多家禮施工單桑位交織旺在一起肌，相互除影響相董互牽制扯，工作凡效率就綁大打折市扣，甚閱至是工真作面受覽制約工憑作都無灶法開展輔。這就教要求我更們盡量逃要減少沸交叉，村處理好階、銜接洗好交叉爪。3、發揮銹開發協乏調能力且，抓緊鉛證照辦狐理。（1）搶示范凈區是對外烘展示的需喜要，搶開售發報建如萍期取得預巨售證才是隸各項努力墓的終極目徑標。現在來歡看，搶休出一個底示范區妥是很容騾易的，供一來售謎樓部體郵量較小應，不容勢易引起個建設、黎規劃等青執法大乓隊過分親的關注綢，二來爸示范區君主要是電做園林晃，政府蝕本身也都鼓勵。攝但示范議區出來統了，遲掉遲不能守銷售，冊帶來的胸違章施真工的壓杠力和市棕場不定擾因素的溉壓力就拋很大了雀。例如：江攪蘇公司紫椒晶山項目艙，在201牲0年6月23日就完成匯了會所的完外裝修、話售樓部的拔內裝修及轉示范園林該，但一直另到9月21日才取退得預售獲證。9月29日又出調交控政策，蜓銷售受到搶了較大影諸響。（2）立項西、可研腥、環評浪，申領《建設用墨地許可濕證》受設計進敢度制約很僑小，可以焦提前開展摘；（3）規劃取審批和快單體報除建合并繳，節約家報建時斯間；（4）利用增孕發后國有升比例<50％，工程妥可以采用卵邀請招標異。例如：助江蘇公灰司是股懂份公司挑的全資炕子公司寫，但在貨辦理工布商登記鴿時，工謝商部門啄認為江課蘇公司廁的國有緞成分不捏足50％，營腹業執照她注明為省私營。象我們利蜻用這一降點，所類有的工勉程招投姿標辦理謊邀請招縮慧標，大摸大節約晴了時間歐。（5）初步框設計與面施工圖括報建同蒸步進行牌，施工凱圖審查涌與專項朱報建、砌放驗線膛同步進至行，都布可以縮戀短了報掏建時間興。大部分豆的報建視工作前衫后有關茂聯，但每也有很脖多相互帽之間是寨沒有前薦后關系火的，例堅如：辦生理建設賞工程規汁劃許可綁證時可刻以同步牙辦理施團工圖審淚查、防壇雷人防蜻等圖紙秘審查；身辦理建月規證的威后期可篩以提前伯報入施宿工許可潮證的資逆料，建環規證和撒施工證王幾乎可資以同時遼取得等呼等，籌鎖劃好，抖同步辦勸理就可純以節約疏報建時飄間。二、項俱目建設割及續銷喇過程中辯進度管征理的重晌點及手鹽段1、搶主竹體工程醫，盡早俘達到預攀售形象舌。（1）開盤銷著售后，仍患要關注設塘計、報建挖、開工建鹽設的進度營。設計要能途滿足報建旱和各項招型投標工作走的需要，傭報建要能辮滿足有證平開工的需武要，開工開及建設要滔能滿足銷艱售貨量持痛續供給的單需要。2、搶樣解板房、顛園林施祝工，不傾斷新增組銷售亮些點。（1）根據銷剖售需要，猛要不斷建詞設新的示飽范區和樣持板房，設拔計及施工遙進度要能紫滿足不斷泥為銷售提說供亮點的脂需要。公司每部年銷售陷指標的脂壓力很變重，這跌就要求披產品本勻身要不項斷推出拼新賣點割，而不建是一個幣售樓部龜和示范僑區從頭婚賣到尾糊，例如豪武漢的厲十二橡別樹莊園要項目，光在銷售帖期內連可續營造榮了多個獻示范區步，基本致做到了多凡有開箭盤必有豬示范園重林、樣忽板房支澡持。3、關注市刃場變化，肚及時調整笨設計報建藥。（1）房地到產市場磁經常波犬動冷熱釋交替，細可能需狹要根據河市場變室化調整歪規劃設任計及戶開型設計離，這就莊要求設確計及時乏跟從市攻場變化掀而調整罪，報建轟要能及奸時與規饅劃部門史協調換貿圖。例如：返武漢XX心語項氧目，在07年第四偏季度，噸考慮到譜市場變傲化，及詠時調整旦規劃和符單體報蠟建，減匪少大戶糧型的比般例，增掀加剛性翁需求的撥小戶型劑，一些秧已經土鹿建施工憂甚至封權頂了的翼大戶型滲，通過胳戶型調斑整改為節贈送附能加值，誤在08年市場低艘迷時，增模強了抗風縫險能力贏州得了一定性的市場。但是隨蹄著規劃議部門的持管理日鍵趨嚴格顧，規劃淋一經審耳批，調滴整的可率能性已兄越來越植小。4、嚴控成迷本，強化少競爭優勢責實現利潤政目標。（1）示范籮區為了潤營造良晚好的展希示效果顯，建設堪標準可奴能相對翅較高，刻在項目缸全面建粉設過程捕中，就糞需要加扭強成本梯控制，脅始終將恭成本控踐制在目囑標成本渣范圍內享。例如，仔武漢十殺二橡樹覽莊園項鴨目，07年示范區罷的園林造弊價約400元/平方米族，交樓椅標準的抵園林造天價約200元。（2）成本潑管理也蟲是招投悉標工作載的管理鋤，提前去選擇確勝定合作村單位，眠也是進紋度管理鈴得以落兇實的關大鍵。在項目建遲設過程中茂，除了土嘗建工程，丙各類分包扁工程都將鏟陸續介入腳施工，分多包工程之捆間以及與掃土建工程畢之間，存撲在的責任插不清相互寫扯皮的事艱情很多，崇這就要求離要盡早確律定各合作您單位，盡刪早在工作偽中進行磨涌合，否則綿影響到整扎體建設進響度的可能歡性是非常浪大的。（3）房地輸產市場席的競爭代最直接添的就是鍬價格的傾競爭，扭只有成訊本領先墻，才具榴有競爭斯優勢，巡壽才能保賺證項目頁預期利煉潤，因區此成本虹控制至案關重要全。三、項目斯竣工交樓油階段進度圾管理的重胖點及手段1、抓緊耕土建、送管網、恥園林施無工，如述期完成畫工程實與物。（1）項目如感期竣工驗裕收交樓的慮前提是各膊項建設能饒夠按照計顧劃節點落尾實，整個球建設過程組中要關注公工程質量迅和大的工加程節點，則確保各階單段性的進避度都能如轟期完成。某項目忌主體進籠度計劃風表（2）要保督證項目屯進度，誦首先要璃選好合地作單位真，二要卵科學安凱排各工場種要統贈一協調兇，往往定主體工駝程問題街不大，灶但工程擇收尾牽魚涉工種抓多，顧絞此失彼束，耽誤研工期，匙尤其是薄部分市惜政施工夢，如水巾電、煤互氣等屬估于壟斷戰行業，疫施工單驕位市場滴意識差今，更難創協調，蔬經常耽繩誤工期禍。因此，我湖們需要關響注外排柵水拆除的進彩度；關注狀水、電、摸煤氣、電森信電視等常壟斷性管踏線工程施明工的進度螞；關注交墨樓前園林疫工程的施