對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革動(dòng)因的評(píng)析

自黨的十六屆三中全會(huì)在《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”以來(lái)，稅務(wù)部門從2003年至今分兩批在全國(guó)10個(gè)省市開(kāi)展了物業(yè)稅模擬評(píng)稅試點(diǎn)。由于外部條件不成熟等原因，試點(diǎn)結(jié)果并不十分理想。學(xué)術(shù)界對(duì)此問(wèn)題也進(jìn)行了非常熱烈的討論，對(duì)盡快改革現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制、開(kāi)征物業(yè)稅取得了近乎一致的看法，并對(duì)如何改革提出了各自的建議。然而，在對(duì)房地產(chǎn)稅制改革的一片贊同聲中，進(jìn)而將討論焦點(diǎn)集中于如何改革等操作性問(wèn)題上時(shí)，我們不妨將視角回歸到起點(diǎn)，再審視一下對(duì)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革的動(dòng)因：究竟為什么要進(jìn)行這項(xiàng)改革？如何正確對(duì)改革進(jìn)行目標(biāo)定位、功能界定和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估？如果這些問(wèn)題不明晰，則改革的結(jié)果或許會(huì)與改革的初衷大相徑庭。根據(jù)目前學(xué)界的討論，可以把我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的基本動(dòng)因概括為三個(gè)方面：一是我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制存在嚴(yán)重缺陷，需要進(jìn)行完善；二是基于國(guó)外成熟稅收理論和成功實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革結(jié)果將有良好的政策預(yù)期；三是通過(guò)房地產(chǎn)稅制改革可以實(shí)現(xiàn)其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)目的。本文將依次對(duì)此進(jìn)行理性分析。一、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制：?jiǎn)栴}究竟何在對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的缺陷，學(xué)者的研究中多有涉及，但觀點(diǎn)比較分散。我們認(rèn)為，全面考察和評(píng)價(jià)一種稅制，需要運(yùn)用規(guī)范的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析思路，主要從該稅制組織財(cái)政收入能力、效率和公平三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行衡量。那么，根據(jù)這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制是否存在嚴(yán)重缺陷呢？①(一)組織財(cái)政收入能力分析我們選取1998-2008年的相關(guān)數(shù)據(jù)(其中房產(chǎn)稅收入中已包含城市房地產(chǎn)稅收收入)，②對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收收入的變化進(jìn)行全面分析(見(jiàn)下表)。通過(guò)下表，我們可以看出近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)稅收收入變化中有幾個(gè)明顯特點(diǎn)：1.房地產(chǎn)稅收收入初期規(guī)模小，后期增長(zhǎng)速度較快。從絕對(duì)額看，在2003年以前，僅有房產(chǎn)稅和契稅年收入超過(guò)300億元，房地產(chǎn)稅收收入每年總的收入規(guī)模不超過(guò)1000億元。2003年之后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，相關(guān)環(huán)節(jié)稅收增加明顯，房地產(chǎn)各稅種收入均有較大幅度增長(zhǎng)。2008年，房地產(chǎn)總的稅收收入超過(guò)3600億元，單個(gè)稅種收入均超過(guò)300億元。2.房地產(chǎn)稅收入占地方稅收收入和全國(guó)稅收收入的比重呈現(xiàn)逐漸增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。從相對(duì)比例看，2003年以前，房地產(chǎn)稅收總收入占地方稅收收入的比重穩(wěn)定在10％～13％之間，占全國(guó)稅收收入的比重在3％～4％之間，起伏不大；2003年后，其比重開(kāi)始提高。2008年，房地產(chǎn)稅收收入占地方稅收收入的比重達(dá)到16.9％，占全國(guó)稅收收入的比重達(dá)到6.32％。雖然與增值稅等大稅種相比所占比重仍然偏低，但是作為地方稅稅種，其對(duì)地方財(cái)力的影響明顯加強(qiáng)。3.房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中稅收收入增長(zhǎng)速度較快。房地產(chǎn)稅收在開(kāi)發(fā)交易環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、土地增值稅和契稅；在保有環(huán)節(jié)涉及房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。以2003年為分界，以前年份房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收收入要大于開(kāi)發(fā)交易環(huán)節(jié)的稅收收入，以后年份開(kāi)發(fā)交易環(huán)節(jié)稅收收入超過(guò)了保有環(huán)節(jié)，并且超出額逐年上升。這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍有關(guān)。4.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)中稅收收入增長(zhǎng)速度較緩。首先，房產(chǎn)稅收入增長(zhǎng)相對(duì)較緩。現(xiàn)行房產(chǎn)稅的從價(jià)計(jì)征方式是按房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值乘以1.2％的稅率計(jì)算繳納，不能反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。且只對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收，而對(duì)絕大部分房地產(chǎn)實(shí)行免稅，造成房產(chǎn)稅稅源較少，收入增長(zhǎng)受限。其次，城鎮(zhèn)土地使用稅收入自2007年起調(diào)整稅額標(biāo)準(zhǔn)后增長(zhǎng)強(qiáng)勁。但城鎮(zhèn)土地使用稅的稅基較窄，同時(shí)以納稅人實(shí)際占用的土地面積從量計(jì)征，稅額不能隨課稅對(duì)象價(jià)值的上漲而上漲，長(zhǎng)期來(lái)看增長(zhǎng)潛力也相當(dāng)有限。所以，這兩個(gè)稅種稅基窄、計(jì)稅依據(jù)和計(jì)征方式不合理的問(wèn)題是客觀存在的。以上分析表明，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅組織收入的能力較強(qiáng)，而且組織收入能力在近年來(lái)不斷提高，但稅收收入受房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)交易活躍程度的影響較大。(二)效率分析1.現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制是否阻礙了土地市場(chǎng)的建立和發(fā)展？一些學(xué)者和地產(chǎn)商認(rèn)為，現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅種多且稅負(fù)重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種少且稅負(fù)輕，從而使絕大部分由企業(yè)無(wú)償取得的土地仍近似無(wú)償?shù)乇怀钟校璧K了大量劃撥存量土地步入市場(chǎng)的進(jìn)程，助長(zhǎng)了土地的隱性流動(dòng)，減少了土地的有效供給，同時(shí)造成大量土地被閑置或浪費(fèi)(任志強(qiáng)，2004)。我們認(rèn)為，阻礙我國(guó)土地市場(chǎng)建立和發(fā)展的根本原因并不在于房地產(chǎn)稅制。我國(guó)土地屬國(guó)有或集體所有，土地資源的配置是以政府調(diào)節(jié)為主、市場(chǎng)調(diào)節(jié)為輔。在一級(jí)土地市場(chǎng)上，國(guó)家(政府)是土地的唯一供應(yīng)者，企業(yè)要進(jìn)入土地市場(chǎng)必須經(jīng)過(guò)土地管理等部門的批準(zhǔn)，還要向地方政府繳納土地出讓金。正是由于目前的這種土地交易管理制度和地方政府土地利益的存在，才造成了批租土地總量失控，扭曲了土地市場(chǎng)價(jià)格，影響了土地市場(chǎng)的正常發(fā)展。在土地流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)征收的耕地占用稅和土地增值稅從稅制本身及近年來(lái)土地市場(chǎng)的發(fā)展看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不大。因此，房地產(chǎn)稅制對(duì)我國(guó)土地市場(chǎng)的建立與發(fā)展產(chǎn)生阻礙作用的結(jié)論是缺乏充分根據(jù)的。2.現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制是否導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企？許多人認(rèn)為，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制還導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上升，引起房產(chǎn)價(jià)格上漲。據(jù)測(cè)算，在開(kāi)發(fā)商將房屋出售給消費(fèi)者之前的費(fèi)用中，貨幣地租約占房?jī)r(jià)的20％，約有20％為各種稅費(fèi)。③我們認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的確是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)因素，但并非主要的影響因素。稅費(fèi)占房?jī)r(jià)20％這一比例雖然較高，但其中還包含較多的稅外收費(fèi)。同時(shí)，房?jī)r(jià)中還有80％的部分是由其他因素決定的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房?jī)r(jià)的高低主要由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系決定。以目前我國(guó)的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供小于求的局面將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)存在，這是造成房?jī)r(jià)不斷上漲的根本因素。政府壟斷土地、土地出讓價(jià)格過(guò)高、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間較大等其他因素，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)供求矛盾，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企。此外，2008年以前較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)旨在打壓短期二手房交易的稅收政策也在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易，推動(dòng)了二手房?jī)r(jià)格攀升。3.現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的征收管理是否高效？我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收征管中存在財(cái)產(chǎn)登記制度不健全、配套措施不完善等不足，致使不少稅源流失。特別是對(duì)出租房屋的稅收規(guī)定，實(shí)際操作難度較大。但是，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收大部分集中于開(kāi)發(fā)交易環(huán)節(jié)，從征管角度看，在開(kāi)發(fā)交易環(huán)節(jié)征稅只需在取得或變更產(chǎn)權(quán)時(shí)一次性繳納，因而易于控制，征管成本也較低。因此，總體上看，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收的征收效率比較高。以上分析表明，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收總體上征管簡(jiǎn)便，雖然某些房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的扭曲，但沒(méi)有證據(jù)表明已經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)效率產(chǎn)生嚴(yán)重的阻礙作用。(三)公平分析1.房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的公平性分析。目前，一些學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制的不公平提出了批評(píng)，我們將對(duì)這些批評(píng)的主要論點(diǎn)進(jìn)行分析：(1)城鄉(xiāng)差異。現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅只在城鎮(zhèn)及工礦區(qū)實(shí)行，沒(méi)有覆蓋農(nóng)村等其他區(qū)域。對(duì)農(nóng)村住房保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅收是否意味著公平，是可以進(jìn)一步討論的問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)之所以把農(nóng)村房地產(chǎn)排除在房產(chǎn)稅和土地使用稅的征收范圍之外，是考慮到我國(guó)大部分農(nóng)村地區(qū)農(nóng)民的納稅能力有限以及征管難度較高的現(xiàn)狀。從這個(gè)角度看，這種稅制差異本身是公平合理的。(2)重復(fù)征稅。房主出租房產(chǎn)，既要繳納營(yíng)業(yè)稅又要繳納房產(chǎn)稅；房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納的印花稅和契稅也具有相同的計(jì)稅依據(jù)。房屋出租是一種服務(wù)，與其他服務(wù)一樣繳納營(yíng)業(yè)稅是公平的，但再繳納房產(chǎn)稅是否不公平，則取決于人們對(duì)房產(chǎn)稅性質(zhì)的認(rèn)識(shí)和持有的公平觀念。如果把房產(chǎn)稅看作財(cái)產(chǎn)稅并且認(rèn)為對(duì)財(cái)產(chǎn)多者多征稅是公平的，那么對(duì)多余房產(chǎn)用于出租的房主征收房產(chǎn)稅就是公平合理的。(3)區(qū)別對(duì)待。現(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)自用房產(chǎn)按原值扣除10％～30％后的余值按每年1.2％的稅率計(jì)征，而對(duì)出租房產(chǎn)則按照租金收入的12％計(jì)征。與自用相比，出租房的稅負(fù)明顯要高。房產(chǎn)自用或出租，都能獲得一定的利益，從中性稅收的原則來(lái)看，應(yīng)該一視同仁。但是，由于無(wú)法實(shí)現(xiàn)計(jì)稅依據(jù)的統(tǒng)一，再加上稅源的可靠性不同，因此難以使自用與出租房產(chǎn)實(shí)行完全相同的稅收政策。2001年1月起對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租房屋，其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅暫減按4％的稅率征收，稅負(fù)不一的狀況已大為改觀，區(qū)別對(duì)待的矛盾幾近化解。以上分析表明，大多數(shù)批評(píng)房地產(chǎn)稅制不公平的理由是不充分的，因批評(píng)房地產(chǎn)稅制不公平而要求房地產(chǎn)稅制改革的理由必須慎重對(duì)待。2.房地產(chǎn)稅制對(duì)收入分配的影響分析。由于在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將大于供給，因此在開(kāi)發(fā)交易環(huán)節(jié)征收的土地增值稅、耕地占用稅及契稅的稅負(fù)很容易由出售方轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買方。而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負(fù)則較難轉(zhuǎn)嫁。從總體上看，房地產(chǎn)稅的稅負(fù)主要是由買房者承擔(dān)的，而我國(guó)的買房者絕大部分屬于收入或財(cái)富積累程度較高的中產(chǎn)階層或以上階層，因此現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制能夠在一定程度上體現(xiàn)出收入再分配功能。至于低收入階層的住房保障問(wèn)題，則屬于政府應(yīng)履行的民生保障職能，是另一個(gè)議題。在目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收收入規(guī)模還不大、征收范圍較窄、計(jì)稅依據(jù)不能充分反映房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值等情況下，我國(guó)房地產(chǎn)稅制對(duì)收入分配的影響還相當(dāng)有限。由于無(wú)法獲知房地產(chǎn)供求雙方稅前稅后收入的具體數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)稅制對(duì)收入分配的具體影響還有待進(jìn)一步分析。二、國(guó)外房地產(chǎn)稅收理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在我國(guó)是否同樣適用不少房地產(chǎn)稅制改革的倡議者都把國(guó)外房地產(chǎn)稅收的成熟理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)作為改革的理由或依據(jù)。那么，國(guó)外房地產(chǎn)稅收理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)在我國(guó)能否也可以同樣適用呢？要回答這個(gè)問(wèn)題，就需要對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)稅收理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)中的四個(gè)主要方面結(jié)合我國(guó)國(guó)情進(jìn)行具體分析。(一)受益原則能否實(shí)現(xiàn)如果房地產(chǎn)稅收收入用于本地區(qū)的公共財(cái)政支出，而地方政府提供的公共服務(wù)和公共設(shè)施又能夠資本化入?yún)^(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)值中，房地產(chǎn)稅就能夠較好地體現(xiàn)受益原則。但是，房地產(chǎn)稅收要體現(xiàn)受益原則必須滿足以下條件：1.地方政府通過(guò)房地產(chǎn)稅收收入提供地方公共服務(wù)；2.地方房地產(chǎn)稅收收入被資本化入?yún)^(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值；3.居民可以用“腳”對(duì)地方政府進(jìn)行投票；4.有足夠多不同層次的相對(duì)均質(zhì)的社區(qū)，每個(gè)社區(qū)能提供同等的公共服務(wù)和產(chǎn)品。④美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家已基本具備了這些條件，在實(shí)踐中能夠在一定程度上體現(xiàn)出房地產(chǎn)稅的受益原則，因而房地產(chǎn)稅得到了納稅人的理解和支持。但在我國(guó)，短時(shí)期內(nèi)還難以具備上述條件。在現(xiàn)行財(cái)政預(yù)算體制和缺乏有效財(cái)政監(jiān)管的制度條件下，還難以做到房地產(chǎn)稅收收入“專稅專用”。在現(xiàn)有戶籍制度下，城鄉(xiāng)之間、各地區(qū)之間的居民也難以做到用“腳”投票。更為困難的是，我們還無(wú)法提供足夠多的不同層次的均質(zhì)社區(qū)來(lái)滿足人們的不同偏好。這些問(wèn)題的解決涉及房地產(chǎn)稅制以外的制度改革，因此受益原則還很難短期內(nèi)在我國(guó)的房地產(chǎn)稅制改革中體現(xiàn)出來(lái)。(二)“溢價(jià)回收”功能能否實(shí)現(xiàn)所謂“溢價(jià)回收”，是指公共投資提升了私有土地或房屋的價(jià)值，房地產(chǎn)稅可以將政府行為所帶來(lái)的房地產(chǎn)增值的一部分以稅收形式截取，避免私有業(yè)主取得不勞而獲的財(cái)富增量。在我國(guó)的城市發(fā)展中，政府大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、對(duì)改善城區(qū)環(huán)境的大量公共投入，給房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)價(jià)值帶來(lái)了巨大的正效應(yīng)。許多房地產(chǎn)隨著公共投資的加大出現(xiàn)大幅升值，將這種增值通過(guò)稅收部分地收歸到政府財(cái)政，以更好地服務(wù)于更廣泛的居民是很有必要的。因此，從這個(gè)角度看，國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)是值得我們進(jìn)行研究與借鑒的。(三)將房地產(chǎn)稅作為地方主體稅種是否可能鑒于國(guó)外大部分開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家都將財(cái)產(chǎn)稅收入作為地方政府主要的稅收收入來(lái)源，而房地產(chǎn)稅又是財(cái)產(chǎn)稅的主要稅種，因此我國(guó)理論界也有將房地產(chǎn)稅培育成地方主體稅種的想法。我們認(rèn)為，這一目標(biāo)至少在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)是不可行的，主要理由在于：1.房地產(chǎn)稅收收入難以顯著增長(zhǎng)。首先，在我國(guó)現(xiàn)有以流轉(zhuǎn)稅和所得稅為主的稅收收入格局中，房地產(chǎn)稅收收入所占比重較小。其次，我國(guó)城市工商業(yè)承擔(dān)的稅負(fù)已相對(duì)較高，改革后的房地產(chǎn)稅沒(méi)有太大的提升空間，這就使房地產(chǎn)稅無(wú)法擔(dān)當(dāng)為地方政府籌集更多收入的角色。2.房地產(chǎn)稅在財(cái)政收入緊缺的地區(qū)無(wú)法成為主體稅種。房地產(chǎn)稅稅基在我國(guó)的分布極不均衡，越是財(cái)政收入緊缺的地區(qū)，獲取房地產(chǎn)稅收收入的可能性越小。以2004年房產(chǎn)稅(包括城市房地產(chǎn)稅)為例，同期廣東省實(shí)現(xiàn)的該項(xiàng)收入分別是地處我國(guó)中部、南部、西部的山西省、廣西壯族自治區(qū)和陜西省的7.0倍、6.7倍和6.2倍。就同一省級(jí)區(qū)域來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅稅基的分布也很不均衡。如廣東省的房產(chǎn)稅收入的30.0％來(lái)自于深圳市；遼寧省的43.3％來(lái)自大連市；福建省的38.7％來(lái)自廈門市。⑤這表明，只有工業(yè)化、城市化發(fā)展到相當(dāng)程度的地區(qū)，其房地產(chǎn)稅收收入才會(huì)形成一定的規(guī)模，而欠發(fā)達(dá)地區(qū)和農(nóng)村地區(qū)來(lái)自房地產(chǎn)的稅收收入將極其有限，所以房地產(chǎn)稅不可能在全國(guó)范圍內(nèi)作為地方的主體稅種。在其他稅收分享制度保持不變的情況下，如果將房地產(chǎn)稅作為地方主體稅種，將會(huì)加大地區(qū)間財(cái)力的不均衡，增加中央和省級(jí)政府財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的壓力。3.我國(guó)不具備美國(guó)實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的條件。一些學(xué)者經(jīng)常引用美國(guó)的例子來(lái)說(shuō)明我國(guó)也應(yīng)將房地產(chǎn)稅作為地方主體稅種。但美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的征收是建立在美國(guó)社會(huì)財(cái)富的55％集中在建筑物中這一客觀基礎(chǔ)上的，而我國(guó)的社會(huì)財(cái)富集中在建筑物的程度無(wú)法與美國(guó)相比。同時(shí)，美國(guó)是聯(lián)邦制國(guó)家，將財(cái)產(chǎn)稅當(dāng)作地方稅符合聯(lián)邦主義分權(quán)原則和美國(guó)的政治結(jié)構(gòu)，其地方政府享有的權(quán)限和財(cái)稅管理體制與我國(guó)存在巨大差異。因此，在房地產(chǎn)稅制改革中，我們不能簡(jiǎn)單教條地照搬美國(guó)經(jīng)驗(yàn)。(四)征管是否具有便利性⑤⑥朱潤(rùn)喜《開(kāi)征物業(yè)稅的動(dòng)因及定位》，《稅務(wù)研究》2006年第9期。由于房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象相對(duì)固定且不易隱藏，政府可通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定和相關(guān)措施來(lái)控制稅源，稅收征管比較便利。難點(diǎn)在于房地產(chǎn)保有階段的價(jià)值評(píng)估，由于評(píng)估單位、評(píng)估原則與評(píng)估方法的差異會(huì)造成稅基的不確定性，容易引起納稅人的不滿，從而會(huì)使稅收征管成為一項(xiàng)相當(dāng)復(fù)雜和成本高昂的工作。目前我國(guó)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”模擬運(yùn)行的效果不理想，也證明了這一點(diǎn)。⑥發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)過(guò)多年努力才建立起一整套先進(jìn)而高效的房地產(chǎn)稅收征管系統(tǒng)。我國(guó)如要達(dá)到高效征管的房地產(chǎn)稅制改革目標(biāo)，還需要建立完善的財(cái)產(chǎn)登記制度、房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系以及相應(yīng)的便利征收措施等。同時(shí)，初期較高的稅收征管成本將不可避免。三、其他經(jīng)濟(jì)社會(huì)目標(biāo)的考量除了上述動(dòng)因之外，對(duì)于改革我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制，人們還寄予其他期望：如通過(guò)新的房地產(chǎn)稅制對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控；利用房地產(chǎn)稅制改革契機(jī)對(duì)稅收立法管理權(quán)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整等。從基本面上看，房?jī)r(jià)的根本決定因素是供求關(guān)系和房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范程度，房地產(chǎn)稅制對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用非常有限。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，尚無(wú)房地產(chǎn)稅調(diào)控價(jià)格的普遍經(jīng)驗(yàn)。因此，通過(guò)房地產(chǎn)稅制改革使房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降的良好愿望，恐怕難以實(shí)現(xiàn)。就稅收分權(quán)來(lái)說(shuō)，借助房地產(chǎn)稅制改革賦予地方適當(dāng)?shù)亩愂樟⒎ê凸芾頇?quán)可以是一種有益的嘗試。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)稅基分布不均衡的狀況，可以考慮中央政府只負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅基本稅法的制定，而將稅法的實(shí)施辦法、稅目稅率調(diào)整、稅收減免及征管等權(quán)限賦予地方政府，以利于地方政府根據(jù)具體情況進(jìn)行靈活處理，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。四、結(jié)論以開(kāi)發(fā)交易環(huán)節(jié)為主的