【重慶區域】大足區市場專項研究2018年3月目錄CONTENTS1城市概況2房地產市場分析3典型項目分析4市場小結資產包地塊踏勘51城市概況1.1城市基本概述大足區位于重慶市西部，距主城區約95公里，以工業和旅游產業為主導產業，同時距已進駐的永川區（離該區最近的區縣）車行距離65公里，車行時間60分鐘。大足區行政區劃圖主城區1.2城市宏觀經濟數據數據來源：統計年鑒1、近三年大足城區常住人口保持穩定，城區常住人口略大于城區戶籍人口，屬于人口外溢型城市。2、大足經濟增長穩定，GDP年均增速在11%左右，從三產結構（11.5:57.3:31.2）看，二三產業比重大，城鎮化進程中造就一了批富人，當地有一定比例的居民具備購買實力。

3、城鎮居民人均可支配收入、城鄉居民儲蓄存款/人均逐年穩定增長，當地居民具備一定的購買力；4、在校小學生人數穩定增長，催生未來市場需求。5、近兩年商品房市場成交整體呈現量漲價跌，以價換量，成交價格波動性較大。宏觀經濟指標2016年2015年2014年總人口106.42萬105.39萬105.10萬城區戶籍人口38.6萬38.2萬37.6萬城區常住人口43.1萬32.9萬31.7萬GDP/增速386.59億/11.1%349.17億/11.7%329.84億/11.4%人均GDP/增速49628元/6.6%46556元/5.9%43979元/10.5%財政收入/財政支出65.34億/104.36億60.70億/97.12億70.80億/97.49億城鎮居民人均可支配收入29483元27123元24998城鄉居民儲蓄存款/人均231.85億/29763元206.50億/27533元187.39億/24985元社會消費品零售總額115.9億101.8億89.71億固定資產投資/增速618.15億/18.9%520億/24.9%416.78億/30.6%房地產開發投資（億元）91.56億75.07億63.50億全縣商品住宅銷售面積（含鄉鎮）159.5萬㎡132.3萬㎡113.1萬㎡平均交易價格（元/㎡）362437764474全市汽車擁有量/存款50萬以上人數/在校小學生人數7724473802702871.3城市發展規劃大足規劃形成“一帶雙核”的總體空間結構，其中龍崗、海棠新區作為城市發展核和發展中心，拓展方向朝南，目前開發建設區域集中在都市生活中心區，老城區拆遷地塊耗時長、成本高，目前已無土地供應。資料來源：大足區城鄉總規（2013）旅游區商貿物流區都市生活中心區老城區區政府區域功能老城區城市發展最為成熟的區域，配套齊全，人口居住最聚集的地方，新開發項目較少，無新增土地供應都市生活中心區（海棠新城）目前城市重點開發方向，政務機構基本竣工待搬遷，以金科、國興項目為重點。商貿物流區以中國西南城為代表，目前在建，區域尚未成型旅游區以昌州古城為代表，打造城市休閑旅游區，目前還處于開發初級階段1.4主要交通道路情況對內交通：以一環路、二環路、三環路、五星大道、龍棠大道、佛都大道、圣跡路為主，將老城區、新城區、以及高速路相連接；對外交通：

公路：渝蓉高速、S309區政府二環西路二環南路一環北路龍中路一環南路合內路S309五星大道棠鳳路佛都大道南環二路龍棠大道圣跡東路圣跡西路龍景路三環南路X676渝蓉高速至主城至四川人民醫院（新院區）圣跡湖公園大足體育中心新世紀百貨1大足中學龍崗一小11城南中學1.5其他配套情況龍崗一?。?/p>

始建于1903年，是大足縣教委直屬小學，現有教學班35個，在校學生2263名，寄宿學生200余人。說明：當地人對教育重視程度一般，城區內無知名學校，在所有學校當中，龍崗一小創辦時間相對較長，當地人較為熟知。區政府圖例：當地最好學校

當地其他學校12222221大足中學龍崗一小1城南中學城西中學實驗小學五星小學龍崗蘭欣小學昌州小學海棠小學大足體育中心人民醫院（新院區）圣跡湖公園新世紀百貨未來窗2房地產市場分析2.1在跟土地羅列目前我司在區內跟進地塊共8宗，其中海棠新城組團7宗，老城組團1宗。五星大道至雙山鎮海棠湖公園區人民醫院龍崗一小實驗小學職教中心海棠小學物流學院環資學院區體育館AABBCD北山石刻南山石刻大足二中三館一中心至渝蓉高速至中敖鎮2KM1.5KM老城區北環路龍中路一環南路676縣道龍棠大道二環南路佛都大道海棠新城城南中學城市發展方向行政服務中心圣跡湖公園大足東互通至龍水至銅梁至安岳距離重慶主城：100km重慶市大足區城市地圖序號項目名稱占地（畝）容積率樓面價（元/㎡）計劃供地時間最新進展備注信息1海棠新城62畝地塊622.011402018年3月該地塊已上規委會和地價委員會，準備定案資料報定案招拍掛，“好房子”地塊2海棠新城89畝地塊892.011402018年3月該地塊已上規委會和地價委員會，準備定案資料報定案招拍掛，“好房子”地塊3海棠新城123畝地塊1232.011402018年3月待政府平臺退地后，政府招拍掛招拍掛，“好房子”地塊4海棠新城130畝地塊1302.5待定2018年6月已完成現場踏勘勾地招拍掛5海棠新城164畝地塊1642.5待定2018年6月已完成現場踏勘勾地招拍掛6海棠新城77畝地塊772.5待定2018年9月已完成現場踏勘勾地招拍掛7海棠新城金三角地塊1502.51020足豐獲取約合作方見面溝通合作相關事宜二手收并購項目8老城區伸科項目1093.5待定伸科獲取已組織各專業現場踏勘并與合作方溝通合作方式二手收并購項目87645212/12/22/32/42/1.國興海棠國際一期一組團占地面積：46畝；容積率：1.5成交時間：2014年11月17日成交單價：200萬元/畝樓面價：2000元/平米使用權人：重慶國興常城置業有限公司1.金科·中央公園城占地面積：292畝；容積率：3.2成交時間：2012年10月/2013年6月成交單價：150萬元/畝樓面價：703元/㎡使用權人：重慶市金科集團股份有限公司132/1.國興海棠國際一期一組團占地面積：46畝；容積率：1.5成交時間：2014年11月17日成交單價：200萬元/畝樓面價：2000元/平米使用權人：重慶國興常城置業有限公司2/2.國興海棠國際一期二組團占地面積：106畝；容積率：2.0成交時間：2014年12月12日成交單價：160萬元/畝樓面價：1200元/平米使用權人：重慶國興常城置業有限公司2/3.國興海棠國際二、三期占地面積：136畝；容積率：2.0成交時間：2016年5月19日成交單價：160萬元/畝樓面價：1200元/平米使用權人：重慶國興常城置業有限公司2/4.國興海棠國際四期占地面積：98畝；容積率：2.0成交時間：2016年5月19日成交單價：160萬元/畝樓面價：1200元/平米使用權人：重慶國興常城置業有限公司2.2房地產板塊特征區政府老城區：大足城市最成熟區域，建筑老舊、街道臟亂，市容市貌較差。在售樓盤較少，且大部分進入尾盤期，主要為舊城改造項目，高層業態為主，且大部分體量較?。?~3棟高層），品質較差，去化較慢；高層毛坯主力建面單價：3500~3800元/㎡?？晒恋剌^少，后續項目較少。海棠新城：位于老城區南部，到老城區車程10分鐘左右，以圣跡湖公園（市政公園）周邊區域為起點，向南部推進。大足房地產開發集中區域，有集中式商業、高層、洋房；其中金科·中央公園城項目和國興·海棠國際為大足市場知名度最高的項目，兩個項目均規劃有T6和T7高層、多層板式洋房。高層毛坯主力建面單價：4200~4300元/㎡；多層洋房毛坯主力建面單價：標準層5700-5800元/㎡；躍層6000-6800元/㎡。海棠新城（最高水平）高層毛坯主力建面單價（金科）：4200~4300元/㎡多層洋房毛坯主力建面單價（金科）：標準層5700-5800元/㎡，躍層：6000-6800元/㎡車程10分鐘左右城市發展方向圣跡湖公園老城區（最高水平）高層毛坯主力建面單價:3500~3800元/㎡據調研，2017年城區和主力鄉鎮在售項目12個，成交體量82.75萬方，成交金額約38.06億元，建面均價4600元/㎡，按成交金額計算，城區與區縣比例為13.5:12.3房地產市場概況分區在售項目個數（個）成交體量（萬方）成交金額（億元）建面均價（元/㎡）城區975.2

35.42

4710主力鄉鎮37.552.643497

合計1282.7538.0646002.4已知項目分布（含在售、待售、潛在）城市已知項目共9個，主要分布在海棠新城組團。金科中央公園城項目、國興海棠國際項目為市場知名度最高項目。其中金科中央公園城項目高層在售均價為4200-4300元/㎡，洋房售罄，國興海棠國際洋房在售均價為5800-5900元/㎡，價格屬市場標桿。城區內已知的項目已推未售量約55.2萬方，去化周期約8月，未推未售量約98.2萬方，去化周期約15月；類別項目名稱占地（畝）

容積率規劃體量（萬㎡）首開時間

在售建面均價（元/㎡）

去化體量（萬方）

年均去化已推未售量（萬㎡）總存量（萬㎡）成交體量成交金額（萬方）（億元）在售金科中央公園城2923.2652014.6高層：4200洋房：570051.713.57.0613.313.3國興海棠國際5302.5772014.1高層：4100洋房：580037.515.47.893.839.5遵大藍湖國際1562.5222014.2售罄，后期用地待售225.52.6500綠地海棠灣2013.0442012.8高層：3700洋房：465034.35.92.719.79.7港城銅鑼灣1573.0322013.12高層：3900洋房：530012.53.41.7919.519.5豪洋K城1553.0312014.6高層：410021.36.53.01.29.7澤京香溪樾3002.5472016.9高層：370022.215.95.721.524.8藍橋圣菲1082.5202014.3高層：4100洋房：520017.85.83.13.23.2錦繡南山3202.0422015.12高層：3800洋房：51008.33.31.5333.7合計

2219

380

227.675.235.4255.2153.4人民醫院（三甲）新城十二街（121畝）藍湖國際（后續用地）藍湖國際（156畝）藍喬圣菲（91畝）金科中央公園城共計292畝共計387畝圣跡湖公園（296畝，已開放）“三館一中心”（市政）觀棠曉月（200畝）蕓峰白鷺洲體育中心國興海棠國際龍騰.御景（200畝成熟小區）海棠小學港城銅鑼灣大雙品鑒政府修建田家炳中學（原大足二中）福締灣（已停工）老小區永定河濕地公園豪洋K城（155畝，在售）國興海棠國際海棠湖公園未來窗（155畝）國興商業柏林廣場（61畝）社保局職教中心（市重點中職）百斯特酒店綠地海棠灣（201畝在售）澤京香溪樾（約300畝）國興海棠國際2.5在售項目銷售情況城區已知項目中，2017年共計去化75.2萬方，成交金額35.42億元，成交均價約4710元/㎡（含商業）；住宅成交均價4164元/㎡；其中澤京香溪樾項目成交體量約15.9萬方，屬城區體量第一（價格低），國興海棠國際項目成交金額約7.89億元，屬城區金額第一；城區各業態標桿價為：金科中央公園城項目高層在售均價達4300元/㎡，國興海棠國際項目洋房在售均價達5800-5900元/㎡，城區各業態主力價格為：高層4000-4300元/㎡，洋房5200-5900元/㎡。城市典型項目羅列，注明各項目各業態規劃量，便于后期分業態統計。項目名稱占地（畝）容積率業態規劃（萬㎡）已去化體量（萬㎡）庫存體量（萬㎡）【首開截止2018.2】在售價格（元/㎡）2017年去化情況【首開截止2018.2】合計高層洋房商業合計高層洋房商業高層洋房商業合計面積（萬方）金額（億元）面積（萬方）金額（億元）面積（萬方）金額（億元）面積（萬方）金額（億元）在售金科中央公園城2923.2654515551.731.9154.813.3高層：4000-43008.53.493.51.931.51.6513.57.06洋房：5700-5800國興海棠國際5302.57719312737.59.523539.5高層：4000-41009.03.652.751.41.5415.47.89洋房：5800-5900遵大藍湖國際1562.52218042218040高層：420052.1000.50.555.52.65綠地海棠灣2013.0442615334.317.8142.59.7高層：3600-38003.01.112.51.160.40.445.92.71洋房：4600-4700港城銅鑼灣1573.0321812212.583.5119.5高層：3800-40002.00.781.00.530.40.483.41.79洋房：5300-5400豪洋K城1553.031290221.320.400.99.7高層：41006.02.4000.50.66.53.0澤京香溪樾3002.547420522.222.20024.8高層：370015.95.72000015.95.72黔源藍橋圣菲1082.520126217.81151.83.2高層：4100-42003.51.41.50.740.80.965.83.10洋房：5200-5300錦繡南山3202.042261428.3431.333.7高層：3800-390020.710.500.30.33.31.5洋房：5100合計

54.921.314.57.605.86.5275.235.42鄉鎮龍水鎮（錦繡龍都）6031212009.29.2002.8高層：3300-34003.71.1500003.71.15龍水鎮（尚溪國際公館）522.58.642.625.422.413.2高層：340020.660.80.320.50.353.31.33洋房：4000中敖鎮（福藝西城花苑）271.52.72.20.502.41.90.500.3小高層：28500.30.090.250.07000.550.16洋房：29502.6市場占有率分析時間項目名稱國興海棠國際金科中央公園城澤京香溪樾2017年成交量（萬方）15.413.515.9成交金額（億元）7.897.065.72整體市場成交金額（億元）35.435.435.4市場占有率22%20%16%銷售前三項目占全市場比例如下：3典型項目分析3.1典型項目個案分析—國興海棠國際（銷冠項目）項目概況項目地址海棠新城圣跡西路333號開發商國興棠城置業有限公司占地面積530畝容積率2.5建筑面積約88.5萬方建筑形態高層、洋房業態配比（高層19萬方，洋房31萬方）社區配套底商一期已經交付入住，三期洋房售罄，三期在售高層，二期在售洋房；11#、12#洋房靠近公園，售價較高，5800-5900元/㎡，不靠近公園的樓座5400-5500元/㎡。三期高層在售均價4000元/㎡。項目效果圖項目占地530畝，綜合容積率2.5，計容建面88.5萬方三期二期一期（售罄）1未售23456789101112洋房售罄項目總體量業態各業態體量推出體量推出已售推出未售未推體量目前價格88.5高層1912.79.53.26.34000-4100洋房3123.6230.67.45800-59003.1典型項目個案分析—國興海棠國際（銷冠項目）高層/洋房：1、2017年1月首推高層產品，目前高層銷售7.9萬方，年均成交7.9萬方；已推未售量0.9萬方，總存量11.1萬方；洋房目前銷售14萬方，年均成交5.6萬方，總存量17萬方；2、高層2T6戶，33層，主力建面78-112㎡，價格3900-4100元/㎡；洋房1T2戶，主力建面110-134㎡，平層主力價格5800-5900元/