物業管理服務中心十八棟物業管理方案hqwy管理服務的整體設想與策劃

目前，“十八棟”部分樓宇已分配給學校部分部門使用，如武大國學院、武大高級研究中心、武大臺灣研究所、武大中國中部發展研究院均在此辦公。學校雖對多棟建筑進行過翻新，但別墅門窗破損，吊頂外墻，損壞普遍；周邊雜草叢生、枯藤繞屋的破敗現象依舊存在。

地理位置偏僻、人員來往稀少、刑事案件高發、別墅之間連接的道路照明不夠等實際情況都不具備標準化物業管理條件，同時也無管理人員用房，給管理工作帶來了極大的不便和困難。

針對這些情況，我們初步的展開了項目調研，通過項目的初步理解，結合各棟樓的基本結構和位置布局，在對的管理要求和行業標準分析的基礎上，粗略剖析了別墅群所具備的各項特點，以及物業管理服務中將面臨的難點、重點，確立了此物業管理方案。“十八棟”概況我們的整體管理方案可以概括為：一個整體一種模式三大重點三個措施01020304一種模式一個整體：雙擊此處1.一個整體2.一種模式一個整體就是把別墅群所在區域相對獨立隔開進行區域性特別管理，確保區域內歷史建筑完好和區域安全，必須的條件是區域相對獨立和區域內全方位監控，這需要得到學校和集團的支持，滿足該條件根據“十八棟”的房屋建筑特點與使用單位特性（綜合房屋屬歷史文物、使用人群素質較高、生活私密性強，個性服務需求突出等）全方面綜合考慮，最終將項目管理模式定位為：貼心管家式服務貼心管家式管家服務管理模式的5大特點：貼心管家式管家服務管理模式的5大特點：a)一對一專人服務，包括每棟建筑及使用建筑的單位b)辦公生活的全方位“助理”c)深入到微小細節的服務方式d)高素質+職能多面手e)打造便捷、舒適的高校生活3.三大重點：貼心管家式管家服務管理模式的5大特點：重點一：貼心管家服務項目的多樣化“十八棟”別墅所提供的物業服務（管家式服務）不能與單純一對一的管家服務相提并論。從成本、人力資源、學校認可程度，我們提供的管家式服務定位于和限制在以建筑群的保護為主，具有管家特色、融入管家服務方式內容的物業管理服務。重點二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受要把管家特征融入到管家式服務中去，在完成好管好歷史建筑的基本職能的基礎上再體現管家服務的特點（如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修等），應達到管家應具備的基本素質――禮儀重點三：營造一種“便捷、和諧、優越”的園區人文環境。是指入住單位無論是在園區內，無論是戶內還是戶外都能感受到原來生活是如此的簡單，將以專業、細微、優質的服務提供給相關單位。4.三個措施：貼心管家式管家服務管理模式的5大特點：措施一：24小時不間斷全方位、一站式“管家”服務。與一般項目不同，從物業接管期起，既要求專屬“管家”與在園區內辦公的單位建立良好的溝通，介紹物業的超前服務項目，使他們在入駐前既感到“管家”的作用，體會到“十八棟”獨特超前“管家”服務；利用好的物業服務吸引單位入駐，增加人氣從而達到管理保護歷史建筑群的目的；設立臨時“管家”，24小時不間斷電話，所有服務人員隨叫隨到。所有“管家”必須能準確、清晰了解各棟樓的結構、特性及入駐單位的各類問題，所有工作都講求時效性（各類投訴回復不超過24小時，生活咨詢回復不超過12小時），在業單位中樹立重承諾、講信譽的規范形象，使業主產生信賴感。措施二：高素質+職能多面手=強有力的業仆隊伍。a)利用高素質的個體，展現高標準的人文環境。b)職能多面手，形成優勢互補，利用有限的人力資源，100%完成管家下派的任務。措施三：完善服務信息協調網，提供全方位服務項目支撐。a)通過各種途徑，聯絡各服務公司提供有效的服務項目支撐。b)協調各服務公司，提供快速高效便捷的服務質量，滿足業主的需求。c)尋求廣泛有效便捷的信息來源，為業主提供全方位信息服務。d)全方位儲備人力服務資源，第一時間滿足業主人力需求。“十八棟”別墅物業管理服務項目分類：貼心管家式管家服務管理模式的5大特點：1.常規性維護對所有樓棟定期進行健康檢查，并根據情況進行維護2.常規性公共服務為全體入駐單位提供的經常性服務，是所有轄區內業主都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修辦公區環境服務等。2.委托性特約服務我們將以物業專業的服務為業主提供舒適便利的辦公環境。3.經營性多種服務通過向入駐者提供高效、多樣的“貼心”服務，形成和諧的園區環境，營造一種悠閑、便捷的生活。真正從業主的日常生活細節考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現管家式服務的全面性和專業性。特色貼心服務保安服務商務服務熱線服務雙擊此處類別1定時提醒2服務預約3電話留言轉達4飛機航班查詢5電話號碼查詢6各項便民查詢724小時安全保衛8全天候紅外線外圍防務924小時保安電視監控10樓棟室內緊急報警11代收、發傳真12代收、發電子郵件※13代請翻譯14※代收租金15房屋租賃16※代請律師生活服務車輛服務辦公服務餐飲服務類別17※代客迎送18代請文書19各類培訓班20健康、養身知識講座

21※代電話訂餐22※代訂座23建立樓棟健康檔案24※代筆25代發信件26代發快件27代售IC卡28代售郵票29代訂報紙刊物30※代收、發行李托運31代繳話費32代訂奶品33代訂火車、飛機票34代訂酒店客房35留言代轉達36上門收、送洗衣37電器調試38蚊蟲消殺服務39滅鼠服務40代辦申請電話41物品寄存（小件）42物品轉交※43銀行代存款凡帶※為物業根據業主需求逐步推出常規性公共服務管理、安全服務管理：貼心管家式管家服務管理模式的5大特點：常規性公共服務管理維護樓棟房屋完好率、治安、消防、車輛管理工作是“十八棟”別墅園區重點管理工作之一。我們采取內外互防的管理方式對所轄物業區域的治安和消防、車輛工作進行全面的管理。安全管理服務安全管理是為了維護園區內歷史建筑群的完好率，保障所管物業區域內的人員、財物不受損失，為入駐單位或個人營造一種安全、無干擾的生活環境。安全管理內容：貼心管家式管家服務管理模式的5大特點：a)負責維護轄區內部治安秩序，預防和查處治安事故。b)維護區域內車輛及來往人員的管理。c)實行封閉式24小時保安制度，突發事件第一時間到達現場。2.治安管理實施措施a)實施“半軍事化”管理，實施住宿和24小時備班制，建立業務、績效考核與工資晉升掛鉤，實現10%的淘汰率，保證保安人員的高素質和戰斗力。b)落實保安各崗崗位職責、管理制度。c)明確責任區域及重點部位，實行分島管理同時定崗與巡查相結合的轄區式管理。d)實行24小時保安巡邏制度，各項記錄完整。e)利用智能化技術安全防范的方法與人防有機結合。f)根據各管理階段的情況，制定相應的管理方法及工作重點。g)制定突發時間處理程序，具備處理能力。消防管理：貼心管家式管家服務管理模式的5大特點：對消防工作實施管理，預防物業火災的發生。最大限度地減少火災損失，為住戶的辦公提供安全的環境，保護園區單位、住戶的人身和財產的安全。消防管理的主要內容：a)在保安部內設置專職管理負責。并做好義務消防隊的建立和培訓工作。b)防火檔案制度。建立防火檔案對火險隱患、校方設備狀況（位置、功能、狀態等）重點消防部位、前期消防工作概況等都要記錄在案。以備隨時查閱。還要根據檔案記載的前期消防概況，定期進行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。c)消防崗位責任制度。建立各級負責的逐級防火崗位責任制，從經理到員工，都對消防負有一定的責任。d)定期進行消防安全檢查制度，各種記錄完整。e)專兼職消防員的定期訓練和演習制度。f)管理好區域內設施、設備，通過對各種消防設備設施的保養與維修，保持消防設備設施的完好，專業合格狀態。以多種宣傳形式加強區內住戶消防意識。車輛交通管理：貼心管家式管家服務管理模式的5大特點：對園區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。1.車輛交通管理實施措施：a)車輛分類管理:按照車輛類型分為汽車、摩托車、自行車管理，其中摩托車、自行車分區域存放，汽車存入專用車庫及指定的道路停放。b)園區保安有效組織車流和車輛停放。c)汽車憑IC卡，經電腦讀卡進入小區。d)外來人員及車輛進出由出入口保安員明確來訪人員的身份或得到確認后引領車輛停放指定地點（區域外），并進行登記，同時通知內保人員引領來訪人員進入小區，經業主再次確認后，保安方可離去。如業主不在或業主不愿接見訪客，保安員將勸其離開。環境衛生管理：貼心管家式管家服務管理模式的5大特點：是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運，達到環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。1.制定作業指導書a)清潔工管理規定。b)清潔工衛生區域劃分表。c)主管巡檢制度。環境衛生管理：貼心管家式管家服務管理模式的5大特點：2.管理方法a)清潔工必須著裝上崗，規范作業。根據《清潔工作作業指導書》，進行日常的清潔工作。b)管家部主管按照《清潔工作質量標準作業規程》的規定，對所轄區域衛生狀況進行全面的巡視檢查，每天不少于2次。發現問題及時對相關人員予以糾正，并在《日常工作檢查記錄表》上做好記錄。作為對清潔工的工作結果評定依據。c)管家部根據《衛生消殺管理標準作業規程》對消殺的施過程進行控制。每月（不少于2次）檢查小區的蟲鼠情況，詳細記錄填寫《保潔消殺工作記錄表》，每月抽查消殺施工記錄，落實消殺次數和監控消殺效果。d)健全各項記錄。保潔各項服務標準如下：：貼心管家式管家服務管理模式的5大特點：a)道路的清潔標準：目視地面無雜物、積水、無明顯污漬、泥沙；道路、人行道無污漬；行人路面干凈無浮塵、無雜物、垃圾和痰漬；路面垃圾滯留時間不能超過10分鐘。b)廣場、花園的清潔標準：地面潔凈無積塵、無污漬、無垃圾；花壇外表潔凈無污漬；廣場、花園里的垃圾滯留時間不能超過15分鐘。c)綠化帶的清潔標準：目視綠化帶無明顯垃圾、落葉、漂浮物；每100平方米煙頭控制在1個以內；花壇外表潔凈無污漬。d)建筑物的維護標準無人居住的樓棟保潔工作每天進行一次，保持室內陳設無灰塵。墻面、地板、梁宇無潮濕脫落現象，屋頂無脫落、斷裂，無藤蔓纏繞，無枯葉、樹枝堆砌。保潔各項服務標準如下：：貼心管家式管家服務管理模式的5大特點：e)游樂設施清潔標準：游樂設施表面干凈光亮，無灰塵污漬、銹跡；目視游樂場周圍整潔干凈、無果皮、紙屑等垃圾。f)路燈的保潔路燈的應保潔每月保一次。路燈的保潔應在白天滅燈斷電時進行，作業前保潔部主管應通知機電維修部斷開電源。路燈保潔方法具體依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標準作業規程》操作。g)雕塑裝飾物、標識、宣傳牌的清潔雕塑裝飾物的清潔：有污跡是應用清潔劑涂在污跡處，用抹布擦試，然后用水清洗。不銹鋼裝飾物依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標準作業規程》方法進行操作。宣傳標識牌的清潔：有廣告紙時請先撕下紙后再用濕抹布擦抹，然后用干布抹干凈，如有污跡應用清潔劑進行清洗；宣傳牌、標示牌等應每天擦試一遍。保潔各項服務標準如下：：貼心管家式管家服務管理模式的5大特點：h)樓頂（露臺）的清潔準備好梯子、編織袋、掃把、垃圾鏟、鐵桿等工具,將樓頂的垃圾清理裝入編織袋；用鐵桿將樓頂（露臺）上排水口（管）疏通積水；樓頂雨季期間每個月清掃一次。清潔標準：應達到目視樓頂無垃圾、雜物、無積水、青苔。i)果皮箱的清潔果皮箱每天清洗一次，遇特殊情況應增加清洗次數。清洗完畢應及進將果皮箱運回原處，并套好垃圾袋。清標準應達到：目視垃圾筒、果皮箱無污跡、無油跡；垃圾筒、果皮箱周圍無積水。j)信報箱的清潔每周擦試住戶信報箱兩次。擦試后的信報箱應干凈無灰塵、無污跡。k)監控探頭監控探頭每周擦試一次。擦試探頭的玻璃鏡片時必須使用鏡頭擦紙，以免有毛塵和刮傷鏡面。清潔后應達到鏡頭光亮潔凈、探頭外表干凈無灰塵。樓梯間的保潔:貼心管家式管家服務管理模式的5大特點：每天清掃一次各樓層通道和樓梯臺階并拖洗干凈(裝修期間加大頻度)；定時將垃圾收集運到垃圾存放處；用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門、電梯門、消防栓柜、玻璃窗內側、燈具、樓梯扶手、護欄、墻面、墻根部分地腳線、指示牌等公共設施，應保證每天一次；各樓梯間玻璃、通道的壁面、樓頂應每周進行一次擦拭和除塵。大理石地面應每周除塵一次。清潔標準：地面、臺階、玻璃潔凈、無污漬、水漬、灰塵；樓梯扶手護欄干凈，用干凈紙巾擦試100cm后，紙巾沒有明顯臟污；護欄（鐵藝護欄油漆無脫皮）、完好；梯間頂面無蜘蛛網、灰塵；地腳線干凈無灰塵；理石地面目視干凈、無污漬；共用設施、設備的管理:貼心管家式管家服務管理模式的5大特點：范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。共用設施和附屬建筑