房地產開發成本控制

第一部分

征地和拆遷補償、安置費的控制關鍵是建設項目的選址，首先必須符合城市總體規劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、政策的熟練把握。第二部分

勘察設計和前期工程費的控制

將前期費用分為行政事業性收費和工程服務性收費兩部分。對前一部分通過爭取各項優惠政策降低；

勘探、設計等前期工程任務的發包，必須按照新的招投標法的規定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。

工程項目在設計上的浪費是十分驚人的，設計標準一定要與項目的市場定位相適應,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管理。

設計目前很多知名開發企業實行方案設計落實到人頭，方案設計與施工圖設計分開的做法。

三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。土、石方工程一般工期較短，也沒有復雜嚴格的質量要求，可以采用市場價格，實行總價招標。

施工用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設，增加成本。第三部分

建安工程費的全程控制一、決策階段的難題和對策：

1、加強項目投資決策的科學性、系統性，準確市場定位。

2、推行價值工程管理，“用最少的投資，爭取最大的效益”：壓1)恒

銀保持項目功能閃不變，降低項梅目投資；誤2)蚊

口投資不變，提河高項目功能；御3)嫂

宰投資雖有所增固加，但功能提莖高幅度更大；委4)播

筋降低一些次要棟功能，使成本摔大幅度降低；中5)繳

譜運用新科技、奸新技術，既提跡高功能，又降暖低項目投資；活3溜、決策的連貫珠與調整。前期聚計劃的完整、起系統、合理、西科學，盡量避額免后期調整帶豬來的震蕩和成紀本上升。撇二、規劃設計麗階段的成本控吊制要點：豎研究表明，手房地產項目初繡步設計階段，僚影響工程造價盾的程度貓約價65段%案，施工圖設計暴階段，影響工昏程造價程度逝為勇25~35堵%星，施工階段通乓過技術措施節里約工程造價的納可能性僅漂為用5~10學%騾，這表明設計雜階段的造價控書制是建安工程怕費控制的關鍵璃。暑1建、成立成本評衡估審核部門：亡

荒公司內部成立科專門的工程設埋計管理部門，篇制定詳細的設領計要求和下達從設計任務，并隔對設計單位的棚設計方案和施逝工圖進行審核輛；對工程項目驅的結構形式、測裝修標準、材障料設備選型、誘設計的桑合理性和安全陶性等進行全面玩的評估和審核維。軋1)涉

睛通過招標和方撞案競賽，縮短爭設計周期和優枕化設計方案；啞2)存

肺按照批準的設鋼計任務書及投河資估算來控制衣初步設計；饅3)誦

光通過合同對勘娘察設計單位明掛確規定責任；電4)化

酒加強設計標準有和標準設計的遺制訂和合理應罰用。董

教2責、崇對設計單位限禾額設計財：雜

妻由于當前設計市單位普遍經濟盞觀念和市場觀蜘念淡薄從，俘“垂重技術、輕經蚊濟王”挺，加上設計費傲的取費標準一倘般按建筑面積電或投資額計算艘，不利于設計飛單位加強成本語控制意識，設它計保守不合理膛，浪費極大。診在設計任務書巖或投資估算上押規定造價的限梳額，并和設計嘆費掛鉤。對設屯計單位進行經慶濟賞（節約）慎罰（超支）。便

緒3蜜、積極實行設椒計監理制度，械加強設計階段乎的成本控制。唇4冷、盡量避免設閥計變更帶來的脂成本增加。映三、招標階段標的成本控制：塔通過施工招投陽標，促進公平砍競爭，降低工鋼程造價，縮短癢工期，提高工叛程質量。逐

耀四、施工階段則的成本控制：襲

編1習、加強監控，辣加強預算審查晃，嚴格經濟簽森證和工程變更光管理，安排施敗工全過程的材穗料和質量監理控。伐

姥

促2徒、自購材料、語設備的選用和墊采購應深入了質解建材市場行莫情，在保證結愚構安全和使用料功能的前提下膨，盡量選用市旁場供應充足、差價格相對低廉睬的材料；或者睡當條件成熟，遍達到一定的開葉發規模的時候家，采用自行招考投標采購或與姜其他方合作聯惠合招投標采購哨。剪3伶、處理好質量辱與成本的關系區，質量要同物移業設定的檔次值、市場定位聯恐系起來，研究遇目標市場對某巾項材料設備質旗量、檔次的重局視和敏感程度撫。銳4暖、保證工程進彈度。貪第四部分童

敵基礎設施建設三費刺建設單位應主唱動為各專業部亭門提供技術支顯持，充分發揮這規模優勢，統糧籌協調，降低昌造價。沫第五部分艷

秒管理費用做

灣根據目前公司迫的實際情況，擱在投資估算和霸成本控制體系腰上，將開發間麗接費用即企業斧直接組織、管竭理開發項目發謠生的工資、福乓利、勞保、折把舊、辦公、水律電、周轉房攤賴銷等費用計入發管理費用。管夏理費用控制的炭關鍵在于開發忽建設的規模，蟲因此應當通過齒加大開發力度府和開發規模，周降低單位管理竹費用水平。盟一、定崗定員綱，精簡機構，文減少人員冗積央情況出現。但標對關鍵崗位和君關鍵業務，尤視其成本效益高善的崗位，不但裹不能過于精簡害，而且有必要塵增加、充實定來員。貸二、在理順公泥司產權關系的拘基礎上，將公咱司房地產開發敵業務管理費用兔明確出來，并礙按照項目進行她科學的分攤。傳三、由于目前陵房地產專業分拍工越來越細，太拆遷、施工、敞工程監理、銷香售、物業管理茶等均有專業的哄公司和隊伍，頁可能的話對開恨發過程中的部型分業務可分包旋給外部的專業西公司，前提是錯這樣做比自己艘做更節省。詢四、推行各部注門管理費用承堡包、限額獎懲雜，調動節約管漲理費用的積極威性和責任心鐘。戒痕第六部分燕

登財務費用的全雜面控制還首先是建立科課學的財務管理豐體系，算清開擴發各個環節的妄資金運行情況唱，投入多少，煉運行時間，貨院幣在不同時間冶內價值的調整伶、回收期、回原收量、資金在寸某個環節的滯裝留和損耗。財判務費用的控制懷實際是對資金種時間價值的控蜻制，其中主要凡是貸款利息的呼降低。因此，密應當通過分階構段控制開發進遵度、縮短開發革周期，降低資庭金占用時間，庫從而實現對財隔務費用的控制亮。默一、安排合理旬的融資方案：愛貸款金融機構傾的選擇；融資鋤方式的選擇；皆貸款額度的合腰理確定，利率稻的談判；籌資咸費用的節約，嬌進度的合理安域排等。景二、貸款利息愿應從貸款總額戴、貸款期限和允貸款利率三方碼面實施控制。竹

讀1短、對貸款額度約的控制，通過誠編制建設資金蠶使用計劃、現誓金流量表及貸闊款計劃，在滿法足項目需求的鞭前提下，盡量躲壓縮存量資金垂，減少貸款總潮額，縮短貸款班期限，控制財階務費用。五

互2烏、對資金占用滔期限的控制，防主要通過縮短悟工期，同時加豬快銷售、加速森資金的回收來修實現：釀1)倚

焰前期階段（征防地、拆遷、立被項、設計、報咳建等）：尾n六

結對耗時較多的鞠征地拆遷安置摘階段，可通過特委托給專業的載公司來縮短時坊間；虹n飛

躺對規劃設計階稍段，可利用市暈場機制、通過風公開招標，選勢擇實力強、水倉平高、信譽好皺的單位，通過嶼合同把規劃設萌計時間鎖定，肯以加快進度。愁2)熊

洗施工階段的時團間控制：在搞滿好工程招標和偏認真簽訂好承拌包合同的基礎英上，抓好以下絡工作：累n寸

希根據工程進度勿目標逐級編制潮工作計劃，包往括工程項目總響進度計劃、項挑目年度計劃、致建設監理單位域的計劃系統和塑設計單位的設致計系統。然后緞進行項目進度奇目標分解，把警目標逐個分解壇到各施工單位哲，并確定各施敞工單位的交接抖日期。腰n暢

劃根據進度要求篩配備足夠的工麗程技術管理人蒜員，以保證技鋸術指導、監督贊適時到位。樸n宜

尼協調好銀行關支系，安排資金愉按計劃準時、尸足額到位，以遙保證工程的順里利進行。萬n觀

辯保證原材料、斗設備的組織供錄應及時到位，撿以免停工待料滿，延誤工期。劇n昂

題對于施工過程旦中的設計變更瓦，保證設計單居位的充分配合冶，及時變更出慕圖。糊3)猴

尖銷售階段的時腦間控制：脊n丙

繩銷售的及早介架入，制定銷售購策略，及時啟士動預售；趕n謝

錦實行銷售業績距的激勵制度，峰促進銷售收入藥的快速實現；疏n映

節監控售房款的吩及時回收，以打便及時歸還銀茅行貸款。攪第七部分獵

蕉稅金的控制姜

衫房地產開發企叔業應對全公司答的稅務進行科賣學的綜合籌劃斑，爭取合理避怪稅，以有效降當低稅收負擔。羽目前，房地產檢開發涉及的主念要稅種（所得扮稅前）有：營舅業稅及其附加熔；耕地占用稅畝；土地增值稅討等。財務部門狐應針對每種稅影收的特征，制凳定相應的避稅跟措施。切方案設計階段即的成本控制流黨程陽一、重視市場沒調查和工程可瞇行性論證工作門，加強投資決盛策的科學、公塌正、客觀和程垮序化。暈二、認真編寫居設計任務書，揚提高設計任務訪書的編制深度甩，以切實起到那控制投資的作惠用。洪設計任務書是段建設單位對投宵資意圖、所需夠功能和使用價骨值正確分析后酒，將待建項目字的開發理念、牧營銷主題、規吃模、使用功能順、工藝布局、缸建筑風格等要偷求具體化反映瘋，它是設計單咐位編制設計文摩件的主要依據委。恥三、做好建筑爭方案的征集選約擇拴

清完成設計任務刺書后，選擇幾懷家有技術實力櫻的設計單位，讓或資深、知名泉設計人進行設曉計方案競賽，豐征集建筑設計緊方案，然后組村織有關人員對身競賽方案進行沾評比、選擇、恢優化，評比應將側重以下幾方嘉面：罩

上1巴、設計構思的貧超前性：刃目前的市場發腹展變化速度很朗快，加上房地憂產開發項目周濃期一般較長，驕建成產品對市扮場的適應滯后帖性，對建筑使獅用功能的設計賤應考慮適度超究前，以免建成洲即落后的情況稍發生。濕

叫2怨、建筑平面布誦置的合理性：手從目前的市場尸需求特征來看濱，建筑的平面煤布置、戶型的六好壞具有十分扭關鍵的作用。憑規劃設計要依提據小區的基本識功能和要求，奸充分考慮建筑眨物的性質、用民途、目標客戶折對使用功能的蹈要求及其居住嚇、生產、經營帖等活動的特點來與習慣，合理伶地安排住宅建益筑、公共建筑滿、管線、道路點、綠地的布局扣，建筑平面既汽要使用功能布樂置合理、面積結利用率高。疼建議公司內部棗安排專人組成婚戶型研究攻關您小組，一方面躺建立戶型評價裝科學體系；另敵一方面通過對漲各地尤其本市普暢銷戶型的深獸入調研后提出遮幾種方案，由赤相關部門廣泛愉討論，甚至組駁織意向客戶參哪與座談。船豎向設計要因萄地制宜，依山軍就勢，避免大劉填大挖，增加拐土石方和基礎哲工程費用。要厲保持住宅的通三透性，注意立腸體造型的簡潔聲大方和層次錯粉落有致。汪住宅的平面布錢置，在可能的苦情況下，要盡表量縮小外墻周倦長系數（外墻雞周長與建筑面爪積之比）和結毯構面積系數（逗結構面積與建霜筑面積之比）史。在滿足住宅狂的基本功能，迅保證居住質量宰的前提下，加辜大住宅的進深槐，對降低造價成有明顯的效果辜。爹住宅的總體平羨面布置應該注恥意環境景觀的商營造，平均分限配景觀。小區恢內應注意通道雖的合理布局，狹人車分流?？?熊、建筑風格的濱策略：德建筑風格的功衣能一是美觀，慌另一個是識別風，即類似暢于能V挪I堤的作用。良好伙的建筑風格對焰樓盤的促銷起最著其它廣告宣菜傳形式難以比篇擬的優勢，也運會對促銷費用送的節約起作用兼。建筑風格的西策略應注意以偽下幾方面：捷1)廉

移建筑風格應處呆理好與周邊建彈筑、周邊環境彼的協調關系；番2)候

取目前建筑風格證仍然不是購房內者考慮的重點醋因素，但隨著灶居民收入水平卷的提高，必然旺會在這方面提燈出更高的要求壞；通3)顧

洋建筑風格的選計擇：普通居民絲更傾向于接映受芝“錯有豪華氣狹氛懷”鈴的住宅，尤其扎是玩“摩歐還式薦”投風格接受程度汗較高，而對開施發商宣傳推廣朗的各種流派和燒口號不太敏感獸；而收入水平控高、知識層次古高的購房者一榆般會對建筑風比格有更高的要清求。開發商應托根據項目策劃欺、目標市場定洲位給設計人員航以更多的指引寬，以便建筑風外格的確定既適瘋合市場需求又華有效降低成本相。符4)判

拆應重視建筑風衣格與其成本的寨關系，研究建煮筑風格增加的寨投入與其對項累目價值提升所西起的作用對比售研究，選擇性礙價比高的建筑窄風格。育4當、擱做好初步設計例階段結構承重陸體系的比較選客擇工作：析建筑方案確定烏后，即轉入初石步設計，此時紀控制投資主要陣是做好基礎及孝結構的選型工供作。谷5蹲、在預定概算數限額內做好施支工圖設計：獨

狠對不同設計及斗材料進行成本幅研究，向設計跑人員提出成本穗建議正，斥協助他們在投洽資限額范圍內鋒作好施工圖設蔽計。常6敢、做好施工圖壺紙的會審工作糊，將圖紙中的都質量隱患消滅抱于萌芽狀態，匙盡可能避免后百期發生變更導五致成本的增加皆。漲成本控制的運默作機制晶一、嚴格合同冤審查制度，強敞化成本費用支柄出審批制度，蝦重新核定審批僑職權范圍，實偽施獎罰制度。懼二、完善成本彎預測、成本結希算和成本監控弱體系，對項目葬運營的盈虧有爪著高度靈敏的掉顯示和反饋。表三、建立項目貴成本的后評價息制度。仗四、堅持技術薯手段與經濟手逝段相結合：慣

楚1微、組織上：剛明確項目組織慢結構，使投資素控制有專責小殲組跟蹤，如由擔相關人員組成隊投資控制委員綢會來專責項目象的投資營運，委促進管理職能左分工的科學化創和規范化。配

悠2佳、技術上：提重視設計多方簡案選擇，及處毫理各種問題的決多方案選擇，伶嚴格審查和監矩督初步設計、橡施工圖設計、逝施工組織設計興，深入技術領碗域研究節約投具資的可能。另菜外，要認真研殃究、嚴格控制糞建設工程施工但合同的簽訂，百探索節約建安上造價的可能性灑。3、經濟上：惠

微動態地比較投殿資的計劃性和爬實際性，嚴格凱審核各項費用撥的支出，采取寫對投資節約的恒有力獎勵措施腳，鼓勵公司地息產口有關員工切及承建商積極譜提出各種降低隸成本的建設性念方案等，把項雞目投資控制觀艦念滲透于每位際員工頭腦中。紀

堡五、嚴格遵守以成本和費用開夜支范圍，劃清孔各種費用界限道，保證成本的慌真實性、科學捕性和可比性?；鹆澢甯髌诳食杀九c各個成丑本核算對象之尺間的界限，企趕業應按月結算筐開發費用，計朱算開發產品成問本。斷七、實行成本弄管理責任制，芽對成本實行全諷員管理。發動桃廣大職工參與同成本管理，把棄成本管理納入叢崗位責任制，去并做到責、權乳、利結合。煎

秧把成本費用指畏標層層分解，哭按干什么管什今么的原則，把異小指標分別落猾實到有關職能恨部門，可采取困部門經理負責朱制。交八、加強成本牲預測、計劃、艷核算、控制、纏分析、檢查，唱努力降低開發憶產品成本。疼l鉆

稅

紛燃拉撒路斑竹說卵的已經很詳細刪了雖.冤另六外坊,確有些環節我想來還得多說兩句妨1飯、現在的土地柜出讓一般都是止走招拍掛的路叨子，這就要求叫我們在做前期枯論證時充分分道析各種可能出錘現的影響開發饒成本和進度的蠅因素，以決定悟是否拿地，如財果細分，比如蒜，繭地塊的主要經吼濟技術指標是脂否能支持開發愧成本爆，這就要求做更可行性研究報簡告時進行細致屬的分析，動態徹和靜態指標都默要做全，其中娛比較重要的投左資收益率和凈先現值的確定，與另外，要充分淺考慮報建風險態，比如，擬作潮的規劃方案是輩否能滿足日照剃間距的要求，任容積率是否能娘通過交委的論蠢證，是否有古滴樹名木需要移擠伐，是否需要框教育配套和人潮防，易地建設塔需要承擔的資囑金壓力，大市典政是否全部引袍入，是否能達振到七通一平的疊條件，拆遷是流否能按時完成填等等，都需要唉做充分論證，羞才能達到有的鞠放矢。誦2探、傍通過限額設計漁減小工期和材餐料成本壓力，洪應該在建筑美厲學和投資成本餅間尋找平衡點鄭，在保證設計轎定位和結構安杏全及適用性的桂前提下，外立聾面盡可能簡潔曬；設備設施夠來用，好用；通效過審核結構配展筋降低含金率堡等等辦法來達辛到控制開發成歲本的目的面l藥

霧

暖纏設計階段控制儲尤其重要：資1蹈實行限額設計去，使含鋼量、晝砼含量得到控逝制；題2盜對基礎工程（恢包含承臺），翼優化設計方案離；承3劇對于結構部分伍鋼筋，在技術塌方面可行的情么況下，采用三燥級鋼筋替代二全級鋼筋，降低齊鋼筋含量；穩4隱設計時候尤其知是多層要考慮奶到超高降效等擇問題；燭施工階段則是攻施工方案的選雨定和技術變更奴的減少爭l貢

聰

泡吳我覺得這可以鉤加入精華貼來象討論了。總作為項目的成鑄本控制，應該轉是深入到每一答個角落，做好飄資金的預算才桿能更好的控制祖成本。從前期香策劃到設計，欠其實他們說得位好，為什么開鞭發單位非要用弦小的設計院呢閱，為什么不用踏省級設計院呢般，是因為設計集費用多？其實犯大的設計院其賣設計經驗和能覺力都相對較高某，麗從結構設計上家來說可以進行檢最優設計，此娘為設計階段成善本的控制，比恥如用三級鋼代暑二級鋼，用高挨標號砼而最大構化縮小住截面衡等，不僅如此沸還可以設計出瞎很好的戶型，逐便于銷售，資桌金回收快，那膠多的那一點設氏計費又算什么扇呢？校普通剪力墻結鐘構的住宅，其坊用鋼量指標很克低。根據目前已的手頭資料，內對錯于癥6狀度區，標準層劑用鋼量在略4涼0行公斤借/華每平米以下，厭對腿于招7之度區，大約爹在耕40~5比0強之間。而且，魄對因于艘6合、震7娘度區的剪力墻承結構，層數與登用鋼量變化不舊明顯歇。沿

稿

上羨

切對于帶車庫地默下室，一般情服況下替為坦150~18轉0詳，兼作人防的魚地下室，一般堂為側170~21渣0平。士按抗濱震罪7扎度區規則結構網設記計律,

受普通住宅建筑含混凝土用量和川用鋼量駕：市

誓1旁、多層砌體住注宅呼：腸

鋪鋼筋李30KG咐/m2

屑砼上0.未3昌—跟0.33m3龍/m2

季2互、多層框塞架冰

牢鋼乎筋廳3疼8救—訪42KG薪/m2

答砼影0.3非3僅—并0.35m3簡/m2

蒜3朗、小高追層熱1銳1愁—勸1您2害層今

話鋼堅筋爽5用0騙—割52KG讓/m2

欄砼誘0.35m3盞/m2

朱4礙、高他層啊1鋼7巷—災1肅8翼層厚

冷鋼葡筋摘5瞇4伐—馳60KG笛/m2

充砼普0.36m3蓮/m2

省5若、高乒層汗3膠0場層團H=骨9備4鋪米衫

臟鋼番筋印6配5己—輸75KG扮/m2

蛋砼脊0.4厚2澆—欠0.47m3傅/m2

材6氏、高層酒店式釣公強寓惡2旱8旁層姜H=丘9乖0案米添

錘鋼箭筋舒6園5叨—屠70KG震/m2

仁砼庫0.3貿8就—床0.42m3既/m2

粒7挖、別墅混凝土典用量和用鋼量晚介于多層砌體釀住宅和高增層在1厲1?！?繭2委層之杏間時

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俘七層異形柱框商架約舊42KG脾/M追每層樓的層高掛降低摸1伍0竊厘米牧，建造成本就霉減少總價備的哭1%罩淺談房地產項敞目結構成本的勁優化控制拿為2010-0棚8-101敵0:51:3冠0回來源：HYPERLINK""對土木工程網收教集整理貿考

昨隨著房地產行瀉業的持續發展紀，成本控制開怠始被越來越多戲的地產公司所夠重視，由于結毒構成本占據了辛相當大的一部潛分成本，所以古如何優化控制下結構成本，成伙為了時下地產虹業內普遍關心摸的話題。筆者蠟根據在設計院伯、房地產工作炸的經驗及相關親報告、書籍，靜將結構成本控閑制的管理方法襪、技術關鍵點籮，在這里作一脫簡單介紹?；枰弧⒔Y構成本折控制的重要性遞大量的統計數瘋據和實踐表明巧，前期策劃和客設計階段（項草目策劃、方案揀設計、初步設騙計、施工圖設芹計）影響整個泳房地產項目投傅資犁在渡80做%挺以上，而結構跳成本占到建安脂成本糞的斯40獲%莊～拘60疾%衰，同時結構成兄本還常常由于沒策劃及設計管殃理的好壞出現跨非常大的波動聰，常常造成上矛千萬元的造價谷差別；因此結嘩構成本的管理士就成為整個設攀計階段成本管御理的重中之重睛。裳二、當前結構希成本管理的市唱場狀況訓1錢、坊三種認識：首大先認為建筑方虹案一經確定，嗚結構成本基本懼就確定了。其拜實建筑方案確番定之后，結構警方案仍然有一疏個優化設計的盤過程，這個過巖程，成本會相裕差壩30困%街；其次是認為桂結構成本的降候低必然會導致炕結構安全儲備宵的下降。這種摧理解也有偏差透，結構成本的贏降低是指積極圣化的設計，降習低無效成本。淘三是對于建筑己這樣怠的冬“腰百年大墓計袖”沒，一定要保優證半“始安餅全栗”窮。這里虛的普“犬安楊全艷”乎是指滿足規范虜、結構合理，警與其增加結構鬼的安全儲備，迅不如使結構成戶本顯性化，如兇提高抗震等級扶，顯示給業主佳，更有優勢。莖2串、貼一個現狀：僅疾從經濟指標上囑對結構成本進乒行控制。應該虜說事先控制和啦過程控制更重留要。返3功、畝一種思路：非慈常重視和強調么結構成本的控騾制，認為含鋼管量、含混凝土拔量越低，結構像設計越優秀。產這種思路有點梯走極端，如果小設計中稍有一陶點紕漏，結構譯容易出問題，兆再者這么精確糾的設計需要時候間和周期，應挽該把握一個度磨。

宮三、成本管理重的內涵犬成本管理的總賠目標：項目全乞壽命周期的最趁小投入產出比出。歷成本管理的控烈制過程：項目猛論證、項目策造劃階段、設計禁準備、設計、孤招投標、施工坐、投入實用階戚段。拖成本管理的控瞇制措施：組織側措施、技術措肝施、經濟措施混、合同措施。仆成本管理的工紗作性質：技術是工作、經濟工耽作、管理工作茶。

晚四、結構成本輩控制的管理思偷路和方法起結構成本控制渡必須貫穿整個真設計和策劃的法全過程，包括晃前期論證及策此劃階段的地質武情況調查、規敵劃階段的初勘鵝、方案階段的碗結構介入、擴敞初階段對結構謎方案的優化、拋施工圖階段給起設計院灌輸成域本意識及施工伶圖配合階段變或更、簽證的管綢理。閥（一）淋

防

滿欲事前控制的幾乓個要點賠1節、榨

箏

滲損設計院的選擇獨應選擇易于管仁理、態度重視決，并且服務意自識和市場口碑膜好的設計院，熄另外應視設計頂院當時的項目么情況，要能抽憂出足夠的人力領。次2魚、綠

威

蜂麗專業負責人的慨選擇頂專業負責只人應刊有盤2割、淺3脾個以上的業績讓、經驗，市場著反饋圖紙質量慮好，負責意識耗、成本意識、毯服務意識強，打在圖紙修改配駱和、專業配合嘗、現場配合方冒面做的好，且腥專業負責人對旬項目有影響力摸和控制力?？?潔、浴

誠

虹扇與設計院溝通懲并灌輸工程成張本控制的意識撞與設計院的合猜作，甲方最擔告心的是風險，其因此要加強設衣計前期的思想漸溝通和融合，德特別要注意采栽取尊重平等的并心態，進行質績量標準的換位冶考慮，把甲方者特別關注的關窄鍵點灌輸給設鼠計院。露同時為了調動它設計院的積極折性，可以采取布雙贏的辦法，陜對于超限額的蘋給予懲罰，對例于低限額有獎饒勵措施。檢對于合作比較池好的設計院，詠應該建立長期失的戰略合作伙政伴關系，這樣迫有利于總成本答的降低，總效餃率的提升。吳4吊、次

暮

譜循設計周期的合顯理取值躍在北方，施工月圖設計的周期惹通常是多麥層印3擔0辟天，高膽層吊4催5宮天。對于一個奉項目來說，設獲計周期越短越蹦好，因此要在同保證質量、不窮增加成本的前妨提下，盡量縮味短設計周期，顧這就需要在決糞策導向上予以鹿保證，并合理穿利用工序的前甩置和搭接時間赴，積極推廣標亂準化設計；另鍬外，要想快，辨創新點就要盡責量少。已5臣、制

超

答玩設計費的合理脈取值翁設計費在項目步總成本中占的嘩比例很小，但退是設計對工程糧進度、質量的斗影響卻很大。癢根據以往經驗登，設計費略高誦于當地的平均旦值、略高于設融計院的心理預殿期，對于調動讀設計院的積極僵性，保證設計回質量行之有效挖。公6闊、宴

泥

盜露設計合同中設災計公司應承擔侄的風險艱在設計合同中襖必須明確設計協公司應承擔的仰風險有：因設賽計錯誤導致的逗損失、因設計朝延誤導致的損獎失、施工配合芽不到位導致的滋損失、設計結兇果超限額的懲袖罰。嘗7易、姓

色

壁遣限額設計合同些的引入和使用墓限額設計蠢可以有效的控暮制結構成本，擁意義重大。限廚額的內容應選賄擇可以控制、店容易離散的部制分，如含鋼量星、混凝土含量政。限額的數值控應比當地平均含值略低。另外劫限額應有一定信的彈性范圍，錦對于把握不了年的特殊結構可幟以不限。衫8麻、孕

嚇

去比甲方必須重視塌和提前輸入的灰技術原則棉a數、《結構設計耍統一技術措施宅》文b雞、《結構設計猾總說明紙》倆凍c稀、《標準構造漆做法》損（二）召

枕

尊囑設計過程中必犧須控制的關鍵誤環節長1圾、蜂

毒

讓婚結構體系的確叛定及主要平面提布置圖號2嗎、牛

扮

炊拌基礎的選型及撿設計圖四3突、伙

撒

泳柳電算模型及計憂算系數的取值前4紡、壩

叉

藍慮標準層的布置姥及截面配筋廉5膛、憲

比

貓觀地下室的布置煎及樣板配筋圖癢6棕、忙

倘

竄睜結構轉換層的亦布置及配筋層拐（三）面

高

鵲男施工圖審查公廈司的選擇及溝脫通捧施工圖審查公急司的選擇必須等在易于溝通的案前提下，對于襯規范的邊界或聽爭議、超限的價判斷、裂縫寬顛度、短肢墻體掩系的定義等，牙要盡早與施工槽圖審查公司溝享通達成共識，詳避免大的設計俗修改和返工。陷（四）外部資鞏源的引入乘

程就當需要對于項具目的性價比進蛋行判斷時，要籃盡早引入外部幸資源，比如政起府、人防、審謎圖公司、學術出權威、行業專宅家、專業咨詢米公司等，合作便可以是顧問的汗方式。獲（五）結構設華計管理流程判

狡號1柜、灌輸意識：椅向設計院灌輸府成本意識，溝壽通并提出成本登要求。唉

方猶2依、事前控制：踩完成統一技術居措施，并與設南計院溝通、相子互補充、達成蜻一致。贈3去、過程控制（瑞優化方案）：淘設計院進行結遠構布置、計算迎，基礎進行雙草方案比較，雙岸方溝通、達成勸一致，結構布皮置基本確定；田4利、疲樣板配筋圖：些設計院完成樣嚇板配筋圖，雙坡方溝通、達成卵一致；溜5霞、繪制施工圖匯：設計院按雙杰方確認的樣板刺配筋圖設計；悶同時報給審圖努公司進行審查膝；遲6賤、鴨正式施工圖：委設計院根據反吃饋意見，溝通尾、修改，最終甩出正式施工圖妥紙。

既五、結構成本救控制的技術關殼鍵點損（一）層高對權成本的影響及喂控制蝶1.醫控制層高的意訓義：可以減少坐結構成本、其遮他土建成本、澇設備及運營成籍本；盟2.全影響凈高的因傅素：結構梁高襪及設備管道空葬間顏3.澤如何降低層高紗a)狐

瞞藥控制結構梁高代：設計院通常潤梁高的取法蠅是支1/8~1/裂1憑2戚的跨度，建議匙作墊1/12~1皮/1口5費的跨度；綜合依減少的成本因墨素后，由于梁散截面減小后增位大的含鋼量是揪值得的；載b)勞

巡籌優化設備的管頑道空間：設計莫院通常不會綜承合考慮結構梁破、空調、電、顆水管的走向，黎由此造成空間洪利用率較低；疤建議要求設計忙院做每一層的順綜合管線圖，澡優化設計后可罰以減小凈高約線200mm選，由于其已經慧超過了設計院慚的設計深度，壤所以要在設計術院做施工圖設注計前與其協商餓好。敲（二）結構超某限對成本的影痕響及控制車

侮康躺

便由于結構超限鄰，設計時勢必江會對結構主體媽采取加強措施盤，由此造成結稿構成本的增加授及設計周期的將加長；此時應鉗該通過超限后翁的投入產出比僵來權衡和控制懸結構超限；一攜旦確定方案，死結構超限不可涌避免后，要做井好與設計院及裳審圖公司等職銀能部門的工作腳，以便后續工勺作的順利進行攜。孟（三）建筑高猴寬比超限對成側本的影響身

嗓顧披

盛高層規范規定買：娘在嶄6村度陽及祝7掉度抗震設防區芹，剪力墻結構系及框架核心筒解結構的高寬比奏不宜大交于誘6乖，框剪結構的膽高寬比不宜大呀于好5烏；首先需要明餐確的是，建筑景高寬比超限不胳屬于抗震超限貢的審查范圍，它即高寬比超限變是可以的，但榆是必須采取適舟當結構措施，壺因為高寬比越妥大，主體結構嬸抗傾覆力矩也該越大，由此便病會增加結構的廣成本，而建筑遲成本也會增加位，因為同等面侵積情況下，高次寬比越大的外妹墻長度越長。腫

嶄圍軟

守對于不同地區昏，高寬比超限倡增加的成本也達不同，主要的溝影響因素有：鴨超限程度、風天荷載、地震力替。案例一：某賽高層住宅逃，孤7詢度抗震，基本惹風欠壓殊0.7零5誼，地面粗糙扛度在B己類，高度巡99.擦8古米士，進深爛12.千2弦米吐，高寬甚比昂8.隆2岡，該項目增加直結構成本摟約首6混7方元反/m漆2旨；案例二：某爬高層住宅豎，疑6么度抗震，基本駛風推壓膠0.4燕5巨，地面粗糙根度濁C當類，高度液99.恥9考米符，進深百12.陶5充米聲，高寬攪比卷8.李0督，該項目增加瘡結構成本蒜約蘭1沾7馬元艦/m胡2媽。鼠（四）公共大死地下室面積的名利用率掠設計院在地下衫室設計（方案別階段）的習慣造做法是盡可能蔽多的把面積劃躁進來，從理論界上沒什么問題豈，但往往這樣州做出來的地下佩室有很多無效集的面積，既不片能做車位又不幟能做設備用房身，反而增加了播成本，這就要凳求我們在做方線案的時候就要先對地下室布置射作合理的優化祝。飼（五）梁的布停置及配筋方式猾對成本的影響托及控制家1.信

警

耕爆大柱網下如何役布置梁（平行丟、十字、井字律）最經濟？對躍于標準層等承餡受荷載較小的段柱網優先考慮廊平行、十字梁居；搜對于地下室頂勤板等承受荷載噴較大的柱網應域選用井字梁采；乏2.騎

粱

盤替一些短墻上的蕩小梁（如廚房彈、衛生間等）頁基本不需要布饑置英：對于普通的腎小跨度樓板其銅本身足以支撐還短墻，不需要經加大板配筋繩，同時梁少，嘗成本低，空間結也好；倘3.逐

沾

則住梁的配筋方式燈a)承

著筆住宅標準層梁煩寬常為裙200mm蹄或拾250mm標，此時梁頂鋼錯筋宜采用小直史徑鋼筋；須b)由

擋蕉對于承受荷載逢不是特別大的聽主次梁，其相近交處不需布置厘吊筋；粘（六）剪力墻眠的布置及厚度頂對成本的影響項及控制聰1.須

崗

森騾如何優化剪力畝墻的布置扒為防止結構扭乎轉，應在建筑褲物兩端和周邊局重點布置；著2.噴

辨

鍵肥如何優化剪力蜜墻的數量至以位移指標來峽控制：純剪結診構的層間位移先比灘為去1/100艇0冬，設計院設計權時要盡可能的浩接近這一數值查；如果計算結張果相差太多（妥如英1/200拼0貼），說明剪力教墻數量太多，獅應適當減少；課3.劣

唇

論皇如何優化剪力慶墻的長度年以長寬比來控憤制：一般的剪謎力墻長寬比宜顫取奮8烤，即燕200mm惕厚剪力墻，想墻肢長度抱為夜1650~儀1700m檔m肥；貨4.晃

垃

剖個如何控制剪力油墻的厚度儲高規規定：底提部加強層剪力臂墻厚度不小于雷層高蓄的殺1/1痕6英（一、二級抗威震等級）刻或縫1/2鴿0旨（三、四級抗機震等級）；但彼底部商業、底悲層假復式住宅百或架空層層高疊較高，按此規冰定，墻厚必須懼增加較多，同巴時變成短肢剪奧力墻，配筋進宮一步大幅增加裳；設計院大多誤如此設計，但啟是高規附喉錄剪D塞中說明：對于閱超限的墻體經蔽過驗算通過的論可以減小墻厚握，由此一來，罵墻厚變小，成編本大大降低；滔（七）樓板厚鵝度對成本的影疊響剩1.軍

庸

溫

悔叢20mm女厚樓板自重占扯標準層總荷載平約跑3.3賢%兆，厚度增加，億荷載加大，梁鎮、墻、基礎均域會加大，增加咱成本；捧2.奏

戀

山

埋羊對于標準層樓餅板來講，由于燦配筋均按最小欠配筋率來控制雞，所以樓板厚停度增加反而配耀筋增大了；榮3.孤

狀

察

則于樓板厚度增大握對抗震也有不裹利影響；拴4.州

濕

管

循稼實際工程中樓委板厚度的建議渣：遵a)笑

績曉普通外3援米產以內跨度的樓桑板可地取杯80~軋100mm勵；賀b)悠

凳衛普城通當3~式4酸米濟跨度的樓板可虧取朋100mm順；取c)荒

擴鑰客廳處的異型績大板可拿取膨120~率150mm綱；驚d)才

駁靈普通屋面板可腐取茅120mm粗；踩e)柳

宰決管線密集處可險取慎120mm工；易f)初

限淘嵌固端地下室勒頂板可取鋒180mm灘；非嵌固端地陜下室頂板可取刮150mm掙；傲（八）設計荷落載的取值邊1.封

變對于有覆土的圣地下室頂板活鉛荷載：消防通醫道甘取六20kN/隆m疾2伙，其余席取遼4kN/枕m蟲2買，可以不考慮演施工堆載；濁2.椅

攝地下室外墻荷韻載取值應打折濃（土的固結作兔用）；氣3.玩

桃內墻荷載：對綠于可能采用的抹輕質材料要提樣前確定，以防林止設計院預留每量過大；儉4.祖

城對于有內隔墻艷的樓板：隔墻蒜每延米重量說的擊1/復3疤加到樓面活荷換載內即可；飾（九）風荷載防取值對成本的艇影響領1.革

站大多數高層建衣筑的計算周期盼和位移都是由銹風荷載起控制征作用；而地面謎粗糙度類別對趨風荷載有很大處影響，按影響花程度從大到小暮共分四類繞：懂A路類為海邊墻，洪B衰類為城郊逮，而C虧類為城內畝，背D航類為城中心高究層密集區；相蟲同高層項目的蝶主體成本劃，橋A牙、夜B覆類相差櫻約費24真%隙，丹B召、袋C秋類相差之約拾54火%鬧，坦C迷、大D微類相差屑約偉45膝%簡；在計算時要艇用發展的眼光殿關注取值的合紡理性，盡可能勁的初取菊C證或守D尾類；交2.連

險規范規定：高刃度大于鞠60M遼的高層建筑，娛風荷載的取值回按維10糞0佛年一遇考慮，訴比堪5水0鞭年一遇的風荷稱載取值大很多薪，而高層住宅貞的結構合理使桐用年限田為著5鑼0挺年，所以在設惹計計算中，控腐制位移時風荷夢載楊按蓬5膏0濁年一遇考慮，捉內力部分配筋瘦時風荷載看按普10影0維年一遇考慮；緊（十）結構程吐序計算時一些管系數的取值保1.紡

驟

后測梁的彎矩放大描系數輛取見1.奔0槍；訪2.示

磁

煮奶梁的扭矩折減思系數俗取監0.周4扔；唯3.老

州

棋搜梁柱重疊部分淹是否簡化為剛諒域；爹4.鏈

霞

演策混凝土容重虛取買26~2聲8暮；覺5.峽

彎

燦號連梁剛度折減皂