一.房地產會計賬務處理流程先談談會計流程吧。房地產行業的會計流程與其他行業的會計流程**小異。1、關于費用的報銷。有關的業務人員簽字，部門負責人簽字，然后由會計部門的有關人員審核，最后由簽批權的負責人簽字后，由出納支付。出納做記賬憑證。2、房地產行業一般情況同上。只是在出包工程時支付工程款，有的企業由會計部會同工程部按定額或形象進度測算工程進度并以此支付工程款，有的企業只由工程部測算工程進度，有關人員簽字后支付工程款。實際上就是會計的《建筑會同》采用完工百分比法確定收入。3、出納只做與貨幣收支有關的記賬憑證，并據此核對現金日記賬、銀行存款日記賬。4、由會計部有關人員進行會計記賬憑證審核。5、由會計部有關人員進行記賬憑證匯總、試算平衡、記賬。6、由會計部有關人員制作轉賬憑證。由會計部有關人員審核，再記賬。7、填制會計報表、稅表。再談談房地產行業會計科目的設置。房地產行業的會計科目與一般的制造業的會計科目基本相同。一般的貨幣資金、往來等都用。不同的是：工業企業一般不使用：預收賬款、預付賬款。而房地產行業使用這兩個科目。工業的“生產成本”，房地產行業改為：“開發成本”，它下湎設二級科目，分別是：土地出讓及拆遷安置補償費2.前期工程費、3.基礎設施工程費、4.建筑安裝工程費、5配套設施工程費、6.開發間接費。一般房地產行業按項目、開發期設置三級科目。（必須說明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按棟核算成本，以建筑面積做為分配混合費用的依據。但是，由于實際工作中，由于有關人員、收費等是打包的形式，按上述方法分攤較難，再加上同期開發的樓盤基本相同，可以采用按項目、開發期核算成本）。工業企業的“庫存商品”改為“開發產品”；“制造費用”改為“開發間接費用'談談有關稅費情況。由于房地產開發的產品周期較長，一般的按會計準則要求確認收入時間會較長，但是，國家的稅收不能延期，因此，有關的稅法規定，按企業收取的預收款為稅基計算繳納營業稅及附加稅。也就是說，當房地產行業銷售期房的時候，就開始交稅。并且按一定的比例預交企業所得稅、土地增值稅，房地產行業還應該繳納土地使用稅。當工程開發完畢后，要匯算清繳土地增值稅。1、資產類主要會計科目核算：（1）現金從銀行提取現金借：庫存現金貸：銀行存款支取現金或是預支現金借：其他應收賬一一**成本類或材料類科目貸：庫存現金（2）銀行存款（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）借：應收賬款一一**公司或個人貸：主營業務收入出讓材料而應收取的未收款項借：應收賬款*^公司貸：其他業務收入收回款項時：借：銀行存款貸：應收賬款（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法提取壞賬準備金借：管理費用貸：壞賬準備發生壞賬時借：壞賬準備貸：應收賬款收回已轉銷的應收賬款借：應收賬款貸：壞賬準備借：銀行存款貸：應收賬款.（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。銷售商品房而收到的商業匯票借：應收票據一一**公司貸：主營業務收入商業匯票到期：若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）借：銀行存款貸：應收賬款若為有息商業匯票借：銀行存款貸：應收票據一一**公司財務費用（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）借：預付賬款一一預付承包單位款貸：銀行存款拔付承包單位抵作備料款的材料借：預付賬款一一預付承包單位款貸：庫存材料企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）借：開發成本貸：應付賬款——應付工程款同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款借：應付賬款一一應付工程款貸：預付賬款——預付承包單位款用銀行存款補付余額借：應付賬款一一應付工程款貸：銀行存款預付給供應商的材料價款借：預付賬款一一預付供應單位款貸：銀行存款材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款借：應付賬款一一應付購貨款貸：預付賬款——預付供應單位款用銀行存款補付余額借：應付賬款一一應付購貨款貸：銀行存款（7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本（11）庫存設備：用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）借：物資采購一一設備采購貸：銀行存款計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）借：物資采購一一設備采購貸：采購保管費采購保管費的計算公式如下：.采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費*種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）借：庫存設備貸：物資采購訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）借：預付賬款貸：銀行存款設備到達驗收入庫借：物資采購一一設備采購貸：應付賬款一一應付購貨款沖減預付的設備貨款借：應付賬款一一應付供貨款貸：預付賬款支付余下應付的設備材料采購款借：應付賬款貸：銀行存款設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）借：開發成本一一房屋開發貸：庫存設備銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）借：銀行存款貸：其他業務收入結轉成本借：其他業務支出貸：庫存設備（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。發出材料，委托外單位加工借：委托加工材料貸：庫存材料材料成本差異加工完后驗收入庫借：委托加工材料貸：銀行存款借：庫存材料一一**材料貸：委托加工材料（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用借：開發間接費用貸：低值易耗品倉庫領用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費用貸：低值易耗品借：采購保管費貸：待攤費用（14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等企業開發的產品，在竣工驗收時借：開發產品貸：開發成本對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本借：主營業務成本貸：開發產品（15）分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置“分期收款開發產品備查賬”。借：主營業務成本貸：分期收款開發產品（16）出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設“出租產品”“出租產品攤銷”兩個明細科目出租土地或是房屋時借：出租開發產品一一出租產品貸：開發產品租金收入：借：銀行存款或應收賬款貸：主營業務收入（17）周轉房：是指企業用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目開發的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成本借：周轉房一一在用周轉房貸：開發產品一一房屋按月計提的周轉房攤銷借：開發成本或開發間接費用貸：周轉房一一周轉房攤銷其間發生的維修費用，如果金額不大借：開發成本或開發間接費用貸：銀行存款如果金額較大的借：待攤費用或長期待攤費用貸：銀行存款最后再分次攤入到有關成本費用科目（18）固定資產購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）借：固定資產貸：銀行存款購入需要安裝的固定資產借：固定資產購建支出貸：銀行存款支付安裝費用借：固定資產購建支出貸：銀行存款安裝完畢交付使用時借：固定資產貸：固定資產購建支出自制自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）支付的土地征用費及堪設計費借：固定資產購建支出貸：銀行存款領用材料時借：固定資產購建支出貸：庫存材料分配建筑工人工資和福利費借：固定資產購建支出貸：應付職工薪酬應付福利費完畢建筑交付使用借：固定資產貸：固定資產購建支出其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）借：固定資產貸：實收資本累計折舊改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）借：固定資產一一未使用固定資產貸：固定資產一一生產生用固定資產殘料變賣時借：銀行存款貸：固定資產購建支出支付擴建工程款時借：固定資產購建支出貸：銀行存款工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）借：固定資產一一未使用固定資產貸：固定資產購建支出交付使用時借：固定資產一一生產用固定資產貸：固定資產一一未使用固定資產（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。2、負債的主要會計科目的核算（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單借：開發成本貸：應付賬款以預支款抵沖應付款時借：應付賬款貸：預付賬款補付其余款時借：應付賬款貸：銀行存款（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到預付款時借：銀行存款貸：預收賬款一一預收代建工程款提交工程價款結算單時借：應收賬款貸；主營業務收入借：預收賬款一一預收代建工程款貸：應收賬款收回全部余款借：銀行存款貸：應收賬款（3）應付工資開出現金支票，發放工資借：庫存現金貸：銀行存款借：應付職工薪酬貸：庫存現金結轉代扣款項借：應付職工薪酬貸：其他應收款一一代扣水電費代扣房租月末分配工資費用借：開發成本（**）開發間接費用（開發項目現場）銷售用費（銷售機構）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）管理費用一一勞動保險費（長期放假員工）應付福利費（醫務人員）（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）借：開發成本（**）開發間接費用（開發項目現場）銷售用費（銷售機構）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）貸：應付福利費用現金支付福利費時借：應付福利費貸：庫存現金（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現的經營收入計算應交稅金借：主營業務稅金及附加貸：應交稅金一一應交營業稅——應交城市維護建設稅月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金借：其他業務支出貸：應交稅金一一應交營業稅——應交城市維護建設稅月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅借：管理費用貸：應交稅金一一房產稅——車船稅——土地使用稅月末計算的所得稅借：所得稅貸：應交稅金一一應交所得稅實際交納的稅金借：應交稅金**稅貸：銀行存款（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款月末按規定提取教育附加借：主營業務稅金及附加貸：其他應交款一一教育費附加3、成本、費用主要會計科目核算（1）開發成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細?？筛鶕鲜隽梺碓O置三級明細目開發土地成本費用：借：開發成本一一土地開發貸：銀行存款或應付賬款*=公司分配開發的間接費用借：開發成本一一土地開發貸：開發間接費用結轉開發土地成本費用借：開發成本一一房屋開發貸：開發成本一一土地開發。配套設施開發計算公式：*項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*1%發生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發）借：開發成本一一配套設施開發貸：開發產品支付的配套設施開發費用借：開發成本一一配套設施開發貸：銀行存款同時領用庫存設備或是材料開發借：開發成本一一配套設施開發貸：庫存設備或庫存材料分配應負擔的開發間接費用借：開發成本一一配套設施開發貸：開發間接費用結轉配套設施開發成本借：開發成本一一房屋開發貸：開發成本一一配套設施開發房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）借：開發成本一一房屋開發貸：銀行存款開發房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）借：開發成本一一房屋開發貸：銀行存款或應付賬款一一應付工程款自已組織施工的借：開發成本一一房屋開發貸：銀