可行性分析——昌平水泥廠工程運作方案0一、工程概況1.1工程名稱北京市昌平水泥廠(在昌平縣改區前，原名為“北京市昌平縣水泥廠〞)住宅工程1.2所在位置由北京市區北三環馬甸路口上八達嶺高速公路，在13C(昌平西關)出口出高速路，向東(昌平西環)至第一個紅綠燈向左拐，一直至山根下，即為北京市昌平區水泥廠區位置。昌平區地處京城西北部，三面環山，平原開闊，林木覆蓋率高達49.1%，具有典型的森林城市特征，空氣質量常年保持在一、二級水平。昌平水泥廠地處昌平區城北，距離八達嶺高速路一公里，背靠龍鳳虎山，山后是十三陵水庫，四周是自古聞名天下的“燕京八景〞。1.3工程規模工程總占地面積368畝(土地使用權屬詳見附錄：產權歸屬)1.4工程進展根本完成“三通一平〞，?昌平老城及周邊地區控規?可調整用地規劃控制指標表已將昌平水泥廠的規劃用地性質調整為低密度住宅用地(詳見附表)。北京鼎盛長陽投資對本工程進行了長時間的跟蹤和了解，與土地所有者北京興昌達博房地產開發和北京市昌平水泥廠多方周旋，從開始的土地轉讓方式過渡到現在的合作開發模式，使工程的前期投入和各方的風險都得到大程度的控制，為工程實施鋪平了道路。1二、合作方式2.1根據北京市第一中級人民法院(2005)一中執字第983號?民事裁定書?規定的“將本院查封的北京市昌平水泥廠名下的368畝土地裁定給北京興昌達博房地產開發或者北京興昌達博房地產開發指定的第三人名下〞的原那么，北京興昌達博房地產開發經董事會同意并形成決議：向北京市第一中級人民法院出具公函，當北京鼎盛長陽投資將2500萬元人民幣劃到北京市第一中級人民法院指定賬戶以抵償北京興昌達博房地產開發原指定的第三人已代還債務的款額時，確定將北京市昌平縣水泥廠名下的國有土地(昌國有(1996)字第01—(06)—0197)裁定給裁定給北京鼎盛長陽投資(或指定的公司)，由北京市第一中級人民法院重新裁定并下達新的?民事裁定書?。2.2北京興昌達博房地產開發、北京鼎盛長陽投資和北京市昌平水泥廠共同發起設立具有法人地位的合作公司(房地產開發工程公司)。2.3依據新的?民事裁定書?，在國土局辦理手續，將國有土地(昌國有(1996)字第01—(06)—0197)過戶到合作公司名下。2.4合作公司將作為該土地工程運作實施的共同平臺，各方協調配合辦理該土地一級開發的相關各項事宜。270%30%51%19%19%49%合作公司股東入股方式與股權結構

合作公司北京興昌達博房地產開發北京鼎盛長陽投資北京市昌平水泥廠北京利佳偉業房地產開發北京興昌達博房地產開發北京鼎盛長陽投資北京市昌平水泥廠70%30%股份入股抵償代還債務款額所獲得權益和一級開發運作資金投資土地余值和完成該土地“三通一平〞入股受甲方和丙方委托協助履行本方的各項義務出任合作公司法定代表人3三、實施步驟3.1北京興昌達博房地產開發、北京鼎盛長陽投資和北京市昌平水泥廠開立共管賬戶，由乙方入資200萬元；同時共同在昌平區工商管理局注冊合作公司，暫名：北京秋鑾莊源房地產開發，注冊資金5000萬元人民幣。3.2由新注冊的合作公司劃撥2500萬元到北京市第一中級人民法院指定賬戶，北京市第一中級人民法院將重新裁定并下達新的?民事裁定書?。3.3新的?民事裁定書?下達后，甲方、乙方和丙方到國土局辦理手續，將國有土地(昌國有(1996)字第01—(06)—0197)過戶到新注冊的合作公司名下。3.4在國土局將土地(昌國有(1996)字第01—(06)—0197)過戶到合作公司名下后，同時應甲方和丙方要求，由合作公司支付3500萬元作為該地塊“三通一平〞的前期相關費用。3.5合作公司將作為該土地工程運作實施的共同平臺，各方協調配合辦理該土地一級開發的相關各項事宜，完成該土地北京市一級開發授權、土地變性、規劃立項和規劃方案批復。4一級開發涉及主體及關系

工程公司北京市發改委北京市建設委員會北京市土地儲藏中心相關委辦局北京市規劃委員會北京市國土局開發工程申報納入土地儲藏一級開發驗收工程審批立項5四、相關費用4.1法院重新裁定并下達新的?民事裁定書?收取的手續費和北京市昌平水泥廠原廠址土地過戶費用，由北京興昌達博房地產開發、北京市昌平水泥廠承擔；如方支付困難時，可由北京鼎盛長陽投資墊付。4.2完成該土地北京市一級開發授權、規劃立項和規劃方案批復所產生的費用由合作公司全部承擔，并納入工程本錢。其資金由北京鼎盛長陽投資籌措和投資。4.3本項合作的信息咨詢和居間效勞費為1000萬元，由北京鼎盛長陽投資承擔。4.4其它所有國家征收的與本項合作有關的費用，按國家有關規定執行。6五、退出機制5.1當北京市昌平水泥廠原廠址土地完成一級開發時，為北京興昌達博房地產開發、北京市昌平水泥廠和北京利佳偉業房地產開發提供退出機制：5.2北京鼎盛長陽投資無條件受讓北京興昌達博房地產開發和北京市昌平水泥廠所持有的合作公司所有股份(30%)。三方協商確定該股份的轉讓價總額為15000萬元，并認定在股份轉讓價款總額減去由北京鼎盛長陽投資已支付的抵償代還債務款額2500萬元、地塊“三通一平〞前期相關費用3500萬元(含墊付法院重新裁定并下達新的?民事裁定書?收取的手續費和北京市昌平水泥廠原廠址土地過戶費用〕，所剩余額為該股份轉讓價款實際有效款額。5.3北京利佳偉業房地產開發享有股權19%在合作設立時股權轉讓給北京鼎盛長陽投資，使其在合作公司中占有的實際股權(份)為70%，雙方協商確定該股份的轉讓價為4000萬元5.4以上應付款項約定在北京市昌平水泥廠原廠址土地(昌國有(1996)字第01—(06)—0197)一級開發完成后十五個工作日以內支付。7100%轉讓價15000萬元減去已支付的抵償代還債務款額2500萬元、地塊“三通一平〞前期相關費用3500萬元(含墊付法院重新裁定收取的手續費和土地過戶費用)，所剩余額9000萬元為該股份轉讓價款實際有效款額。轉讓股權30%轉讓價4000萬元轉讓股權19%70%70%合作公司局部股東退出機制示意圖

合作公司北京鼎盛長陽投資北京利佳偉業房地產開發北京興昌達博房地產開發北京鼎盛長陽投資北京市昌平水泥廠股份入股款項在一級開發完成后十五個工作日以內支付8六、開發投資一級開發經費估計，包括：1.第一批付款：抵償代還債務款額2500萬元(將2500萬元劃到北京市第一中級人民法院指定賬戶以抵償原北京興昌達博房地產開發指定的第三人已代還債務的款額)2.手續費：500萬元(含法院收取的手續費、土地過戶到合作公司名下的費用等和其它所有國家征收的與本項交易有關的費用)3.前期遺留問題處置：3500萬元在國土局將土地過戶到合作公司名下后，應北京興昌達博房地產開發和北京市昌平水泥廠要求，由合作公司支付3500萬元作為該地塊“三通一平〞的前期相關費用。4.工程立項應繳費用：500萬元(完成該土地北京市一級開發授權、規劃立項、規劃方案批復所產生的費用)5.規劃方案設計費用：500萬元6.信息咨詢和居間費：1000萬元一級開發啟動經費小計：8500萬元9六、開發投資(續)二級開發后續投資估計，包括：1.轉讓價款的全部余款：13000萬元(當北京市昌平水泥廠原廠址土地完成一級開發時，北京鼎盛長陽投資在15個工作日內付清北京興昌達博房地產開發和北京市昌平水泥廠以及北京利佳偉業房地產開發的股權轉讓價款的全部余款)2.土地出讓金：6000萬元(昌平地區土地出讓金為600元/平方米，以建筑面積計。如為普通住宅，分為兩期開發，一期10萬平方米，二期萬15平方米；如為低密度住宅，10萬平方米不分期開發)3.施工隊入場費：2500萬元二級開發后續投資小計：21500萬元10成本估計七、開發本錢和預期獲益(低密度住宅)地塊費2100元/平方米建安費3000元/平方米土地出讓金600元/平方米其他費用2000元/平方米不可預見費300元/平方米本錢小計6000元/平方米預期獲益預計售價10000元/平方米銷售費350元/平方米(3.5%)營業稅等550元/平方米(5.5%)所得稅700元/平方米(22%)單方贏利2400元/平方米預期獲益24000萬元(建筑面積10萬平方米)(含撤遷補償費)靜態經濟指標測算建筑面積：10萬平方米單方本錢：6000元/平方米開發總本錢：60000萬元銷售總收入：100000萬元利稅總額：36500萬元凈利潤：24000萬元工程總建設工期：24個月靜態投資回報率：40%靜態年均回報率：20%動態經濟指標測算建筑面積：10萬平方米單方本錢：6000元/平方米開發總本錢：30000萬元銷售總收入：100000萬元利稅總額：36500萬元凈利潤：24000萬元工程總建設工期：24個月靜態投資回報率：80%靜態年均回報率：40%11成本估計七、開發本錢和預期獲益(普通住宅)地塊費1200元/平方米建安費1500元/平方米土地出讓金600元/平方米其他費用1000元/平方米不可預見費200元/平方米本錢小計4500元/平方米預期獲益預計售價6000元/平方米銷售費150元/平方米(2.5%)營業稅等330元/平方米(5.5%)所得稅220元/平方米(22%)單方贏利900元/平方米預期獲益22500萬元容積率=1(建筑面積25萬平方米)(含撤遷補償費)靜態經濟指標測算建筑面積：25萬平方米單方本錢：4500元/平方米開發總本錢：112500萬元銷售總收入：150000萬元利稅總額：37500萬元凈利潤：22500萬元工程總建設工期：24個月靜態投資回報率：33.3%靜態年均回報率：16.7%動態經濟指標測算建筑面積：25萬平方米單方本錢：4500元/平方米開發總本錢：30000萬元銷售總收入：150000萬元利稅總額：37500萬元凈利潤：22500萬元工程總建設工期：24個月靜態投資回報率：75.0%靜態年均回報率：37.5%12八、收儲基價與風險水平完成土地一級開發后，土地儲藏中心收儲基價估計:以經濟適用房(或限價房)作為參考依據經濟適用房(或限價房)預計銷售價格為4715元/平方米預期利潤以15%計，開發建設本錢為：4715÷(1+15%)=4100元/平方米其中：建安費1500元/平方米、雜費1000元/平方米、土地出讓金600元/平方米，按建筑面積收儲基價為：4100－(1500+1000+600)=1000元/平方米容積率為1，按用地面積收儲基價為：★綜合經濟適用房(或限價房)和低密度住房的市場售價、預期利潤和開發建設本錢等因素，土地儲藏中心收儲基價估計為67萬元/畝。★土地儲藏中心收儲基價估計給出了土地一級開發的最低收益水平，土地二級開發的招牌掛的成交價往往會高出收儲基價好多。★土地一級開發商如能將一級開發的本錢控制在土地儲藏中心收儲基價估計范圍以內，一級開發投資風險將能得到有效的控制。13九、建議綜合以上多方面因素考慮和分析，可以認為北京市昌平水泥廠房地產開發工程除了前期投入資金占用偏大外，從運作資金平安和工程收益來看都是一個具有運作可行性的工程，對有志于房地產開發建設和擬進入北京房地產市場的投資者不失為一個良機。9.1投資者的介入方式(可以選擇其中之一)成為合作伙伴——與北京鼎盛長陽投資共同開發(享有股權≤51%)獨立運作開發——將北京鼎盛長陽投資洗盤出局(享有股權＝70%)9.2投資者的介入時機選擇前種方式在與土地所有者形成合作合同之后，或參與簽署合作合同；選擇后種方式在與土地所有者形成合作合同之前，親自簽署合作合同，成為合同簽約主體。9.3投資者的介入條件采用無條件介入，以實際到帳的出資額計算并享有相應的股權：非土地所有者的股權為70%，一律為資金股，建議分為70股，每股100萬元〔如擔憂一級開發啟動費用超出7000萬元，可適當提高〕，工程啟動后所需資金按股權追加投入(不包括土地所有者)。14略略附表:?昌平老城及周邊地區控規?可調整用地規劃控制指標表地塊編號名稱產權單位名稱用地面積(公頃)現建筑面積(萬平方米)戶數、人口規劃用地性質用地面積容積率(下限)容積率(上限)建筑面積(下限)建筑面積(上限)建筑高度人口(下限)人口(上限)1昌平北山地區水泥廠.、車水箱廠和汽車修理廠23.37約1.8—R11553720.30.446611.662148.894666219棄置地昌平水泥廠2.79——R1195230.30.45556.97809.29567815北京市昌平地區房地產市場調查(2007年9月27日)

北京市昌平水泥廠所在區域目前土地招、拍、掛的價格參照：★住宅開發用地約200萬元/畝★旅游商業用地約120萬元/畝★工業用地約80萬元/畝當地樓盤銷售狀態

項目公寓住宅別墅售價范圍8500~15000元/m27000~8000元/m2400~800萬元/套已銷售率91.5%92%以上80%以上16附圖：北京市土地一級開發流程圖17附錄：土地使用性質和用途改變有關事項1、土地出讓金：⑴補辦劃撥土地使用權出讓：按不低于標定地價40%〔國家土地管理局令[92]第1號第二十六條?劃撥土地使用權管理暫行方法?第二十六條〕；⑵改變用途補辦手續：按有關規定補差〔?中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例?及?中華人民共和國城市房地產管理法?〕；2、劃撥土地使用權出租收益：地上有建筑物的，按租金的15%征收；沒有房屋的，按租金的30%征收；3、臨時使用土地補償費：按合同約定支付〔?中華人民共和國土地管理法?第57條〕條件要求提交材料收費法律依據?中華人民共和國土地管理法?1、必須符合土地利用總體規劃；2、必須符合城市建設規劃；3、劃撥土地必須符合國土資源部?劃撥用地目錄?；4、出讓土地中商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式取得。單位或個人提出行政許可書面申請→國土“窗口〞統一受理申報材料→有關業務科室審查報批→依法作出行政許可決定→單位或個人到國土“窗口〞領取批準文件1、申請人要求改變土地使用性質和用途的書面申請(由主管單位向申請人提供申請書示范文本)；2、城市規劃部門核發的?建設用地規劃許可證?和?選址意見書?；3、規劃用地紅線圖〔一式四份〕、建筑工程總平面布置圖和臨街建筑底層平面圖；4、土地使用權屬合法證明(原土地出讓合同、審批表及土地使用證等)；5、地價評估報告及備案表；6、屬違法用地依法補辦的，要有?土地違法案件補辦手續通知書?及處理結果；7、申請人身份證明、企業營業執照和法人代表證明書復印件，是委托代理人提出行政許可申請的必須提供授權委托書；實施程序18附錄：產權歸屬北京市第一中級人民法院民事裁定書〔2005〕一中執字第983號申請人北京城建四建設工程有限責任公司訴被申請人北京市昌平水泥廠建設工程合同糾紛一案，北京仲裁委員會〔2001〕竟仲字0016號裁決書發生法律效力后，因被申請人北京市昌平水泥廠未履行裁決書確定的義務，申請人向本法院申請強制執行。本院在執行過程中，于2001年7月31日依法查封了北京昌平水泥廠名下的245539.3平方米〔土地土地證號：昌國用(1996)字第01-(06)-0197〕。后依法予以評估、拍賣。在拍賣過程中，北京城建四建設工程有限責任公司、北京市昌平水泥廠、北京興昌達博房地產開發