-.z***總部基地建立工程商業(yè)計劃書***(**)投資控股**2021年3月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、總論31.1工程簡介31.2工程規(guī)模31.3工程單位情況31.4報告編制原則和依據(jù)3二、工程建立背景和建立的必要性32.1總部經(jīng)濟的概念32.2總部經(jīng)濟產(chǎn)生的條件32.3總部經(jīng)濟開展的條件32.4總部經(jīng)濟的開展趨勢32.5地區(qū)開展總部經(jīng)濟的可行性32.6高新區(qū)開展總部經(jīng)濟的可行性32.7高新區(qū)建立總部基地的必要性32.8建立總部基地的意義3三、工程定位33.1工程定位原則33.2建立目標33.3總體定位33.4客戶定位33.5功能定位3四、總部基地整體規(guī)劃34.1規(guī)劃原則34.2整體規(guī)劃3五、總部基地選址分析35.1總部基地工程選址因素35.2工程選址狀況3六、建立規(guī)模和建立內(nèi)容36.1建立規(guī)模36.2建筑規(guī)劃36.3規(guī)劃原則36.3建筑內(nèi)容3七、建立投資估算及資金籌措37.1投資估算37.2資金籌措方案3總論1.1工程簡介工程名稱:***總部基地建立工程建立單位：***(**)投資控股**工程性質(zhì)：新建建立地點：***市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)1.2工程規(guī)模高新區(qū)總部基地大廈工程由***(**)投資控股**集資興建，建筑規(guī)模為地上26層，其中1-4層為裙樓，5-26為商用辦公，地下室1層為車庫及設(shè)備用房；屋頂設(shè)電梯機房、水箱間等；建筑總面積為38000㎡，其中商用辦公22000㎡，裙樓1-4層16000㎡，地下室16000㎡，建筑高度95.3m，工程設(shè)計建筑耐久年限為50年。工程各層建筑功能分別為：地下室：車庫、配電房、工具房、管理房等，層高為3.50m；一層：酒店、休閑場所等，層高為4.80m；二層至四層：商場等，層高為4.50m；五至二十六層：商用辦公，層高均為3.50m；屋頂層：屋頂為水箱間，層高2.50m，電梯機房，層高3.40m。工程位于***市高新區(qū)AA大街和BB道穿插口，占地面積約為25畝。1.3工程單位情況單位名稱：***(**)投資控股**成立時間：2021年11月29日注冊地：**市前海**合作區(qū)前灣一路注冊資金：10000萬元公司類型：**公司(自然人獨資)業(yè)務(wù)*圍：工程投資(具體工程另行申報)；創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務(wù)；文化工程投資；影視工程投資；教育工程投資；投資參謀、企業(yè)管理咨詢、商務(wù)信息咨詢、投資咨詢、文化信息咨詢、經(jīng)濟貿(mào)易信息咨詢(以上均不含限制工程)；國內(nèi)貿(mào)易(不含專營、專賣、專控商品)；經(jīng)營進出口業(yè)務(wù)(法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定制止的工程除外，限制的工程須取得許可前方可經(jīng)營)；供應(yīng)鏈管理；市場營銷籌劃；文化藝術(shù)交流活動籌劃(演出除外)；展覽展示籌劃；會務(wù)效勞；從事廣告業(yè)務(wù)(法律法規(guī)、國務(wù)院規(guī)定需另行辦理廣告經(jīng)營審批的，需取得許可前方可經(jīng)營)；從事計算機軟硬件科技領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)開發(fā)、技術(shù)效勞、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)咨詢。(以上各項涉及法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定制止的工程除外，限制的工程須取得許可前方可經(jīng)營)計算機軟硬件的技術(shù)培訓(xùn)。1.4報告編制原則和依據(jù)(1)?***市城市總體規(guī)劃(2021-2021)?;(2)?***市國民經(jīng)濟和社會開展第十三個五年規(guī)劃綱要?;(3)國家開展改革委、建立部發(fā)改投資[2006]1325號文發(fā)布的?建立工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)?(第三版)。(4)?投資工程可行性研究指南?國家開展方案委員會(辦公廳計辦投資[2002]15號);(5)2021年?WW省建立工程工程量清單計價定額?與相關(guān)規(guī)定。(6)建立單位提供的其他有關(guān)資料;二、工程建立背景和建立的必要性2.1總部經(jīng)濟的概念總部經(jīng)濟，是繼商務(wù)園區(qū)、中心商務(wù)區(qū)(CBD)的開展升級后新的一種經(jīng)濟模式。市社會科學(xué)院總部經(jīng)濟研究中心主任趙弘研究員在國內(nèi)首次提出總部經(jīng)濟理論，他認為：“總部經(jīng)濟〞是指*區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，而使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)空間組合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟開展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟形態(tài)。構(gòu)建一個統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一物業(yè)效勞等會迅速構(gòu)建企業(yè)運轉(zhuǎn)的低本錢平臺，這對國內(nèi)企業(yè)總部及跨國公司總部是一個巨大的吸引力，總部基地和總部經(jīng)濟的概念由此而誕生，并用總部經(jīng)濟理論打造了中國第一個總部基地——中關(guān)村最早成立的三個園區(qū)之一的豐臺園。總部經(jīng)濟一旦形成，就可以給當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟開展帶來諸多外溢效應(yīng)，比方稅收供應(yīng)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)、消費帶動效應(yīng)、就業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、資本放大效應(yīng)等明顯的外溢效應(yīng)。總部經(jīng)濟引導(dǎo)眾多資源大規(guī)模聚合，形成有特定職能的經(jīng)濟區(qū)域，在此區(qū)域高端集合。其核心價值就是企業(yè)通過總部與生產(chǎn)制造或分支機構(gòu)、功能和組織構(gòu)造空間上的別離到達本錢最小化。總部經(jīng)濟是產(chǎn)業(yè)鏈的高端,以辦公、研發(fā)、商務(wù)作為具體的功能形態(tài)。總部經(jīng)濟是近年來一個備受關(guān)注的經(jīng)濟現(xiàn)象，總部經(jīng)濟聚集區(qū)以其高端性、知識性、強關(guān)聯(lián)性等特征，在城市和區(qū)域經(jīng)濟開展中扮演著越來越重要的角色，成為推動城市經(jīng)濟加快開展的新動力。目前，我國的、**、**等大城市都提出要大力開展總部經(jīng)濟。經(jīng)濟全球化要求“最經(jīng)濟原則〞，即對本錢最小化、利益最大化。在歐美等經(jīng)濟興旺國家，通訊、交通、金融、物流等系統(tǒng)高度興旺，許多公司的辦公場所都傾向于生態(tài)型的綠色辦公，既有充分的綠地、優(yōu)美的景觀，還有各種分工細致而高效的社會及物業(yè)效勞，這種總部樓已經(jīng)不是單純的建筑物，同時具有較大的規(guī)模而形成一個新的經(jīng)濟平臺，所以說，總部經(jīng)濟是伴隨著世界經(jīng)濟全球化而來的。2.2總部經(jīng)濟產(chǎn)生的條件信息經(jīng)濟充分開展網(wǎng)絡(luò)及通訊技術(shù)的普及，使得企業(yè)內(nèi)部信息傳遞和組織本錢大大降低，企業(yè)有條件實現(xiàn)內(nèi)部不同組織的空間別離和及時調(diào)配，不會因為空間距離對決策指令的執(zhí)行造成影響。戰(zhàn)略資源需求提升隨著企業(yè)規(guī)模擴大和市場競爭加劇，對于戰(zhàn)略資源(信息、金融效勞、政策便利、高級人才、科研成果等)的需求越來越強烈，要求企業(yè)向此類資源較為集中的區(qū)域聚集。區(qū)域資源偏差較大企業(yè)開展需要的戰(zhàn)略資源密集分布在興旺的中心城市，企業(yè)將管理中心向市區(qū)靠近，才能以較低本錢獲取資源；同理，企業(yè)開展需要的常規(guī)資源密集分布在欠興旺區(qū)域，企業(yè)的生產(chǎn)選址需要最大程度的降低獲取本錢，要選擇此類區(qū)域。2.3總部經(jīng)濟開展的條件區(qū)域擁有高素質(zhì)的人力資源和科研教育資源。開展總部經(jīng)濟需要國際化人才和開放式的知識創(chuàng)新氣氛。豐富的人力資本和教育資源，可以滿足公司總部知識密集型價值創(chuàng)造活動的特定需要。城市良好的區(qū)位優(yōu)勢、完善的根底設(shè)施條件有利于吸引大批集團公司總部所需的管理人員、技術(shù)人員入駐，這是開展總部經(jīng)濟具有的根底條件。區(qū)域要有良好的區(qū)位優(yōu)勢和良好的交通運輸網(wǎng)絡(luò)設(shè)施。便利的交通運輸，完善的交通網(wǎng)絡(luò)體系，也是決定總部區(qū)位選擇的重要因素。便利的交通網(wǎng)絡(luò)，有利于公司總部與公司內(nèi)其他分部、子公司、加工基地之間的各種聯(lián)系，這能夠使公司主要決策者與相關(guān)人員之間有良好接觸，掌握公司運營脈搏，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。區(qū)域必須具有便捷的信息獲取以及良好地同異地溝通的信息通道，同時在根底性資源條件方面能夠同附近周邊地區(qū)形成較大的差異。便捷的信息、網(wǎng)絡(luò)可以大大節(jié)約公司總部與制造加工基地別離導(dǎo)致的空間本錢，進而有力地吸引銀行、集團公司總部的落戶。與此同時，在根底性資源方面，比方土地、普通勞開工人等，該區(qū)域與其周邊地區(qū)應(yīng)形成較大的落差。這樣可以增加企業(yè)利用區(qū)域之間資源的比較優(yōu)勢進展獲利，從而促使總部經(jīng)濟在該區(qū)域的形成。除了城市建立等硬件要到達較高標準，更重要的是在城市管理、文化氣氛等軟件方面具備良好的素質(zhì)。開展總部經(jīng)濟要具備適應(yīng)現(xiàn)代化城市管理的制度。政府要努力營造一流的投資開展環(huán)境，使城市的綜合營運本錢最正確，并不斷提高政府的效勞效率，法律法規(guī)要與國際通行規(guī)則接軌，提高政府辦事效率，增加透明度，為投資商創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。同時，城市的社會效勞體系、市場秩序、通關(guān)秩序、誠信體系、社會治安狀況、城市文明程度等等也要到達相當(dāng)高的水平。良好的配套效勞。國際化程度高、對公司總部吸引力強的城市，效勞業(yè)在其國民生產(chǎn)總值中所占的比重都在70%以上，高度興旺的效勞業(yè)、連貫性的鼓勵競爭制度、完整的效勞業(yè)開展戰(zhàn)略，是提高城市經(jīng)濟效益與經(jīng)濟實力的必然選擇，也是開展總部經(jīng)濟的重要條件之一。2.4總部經(jīng)濟的開展趨勢從20世紀90年代中期開場，寶潔、朗訊、諾基亞、微軟、IBM等一些世界著名跨國公司將全球性總部和研發(fā)基地搬到。德國西門子、美國摩托羅拉等世界500強企業(yè)中的300多家進入**，200多家在**建立了跨國研發(fā)中心，70多家在**設(shè)立了中國地區(qū)總部。與此同時，國內(nèi)企業(yè)也不甘落后，海爾、長虹將各自技術(shù)總部遷至**，**春蘭、**雅戈爾、**正泰均紛紛將總部遷至**。短短幾年，“企業(yè)遷都〞成為了國際跨國公司和中國外鄉(xiāng)企業(yè)愈演愈烈的一股浪潮。中國參加WTO后，中心城市在各國各地的經(jīng)濟戰(zhàn)略中的意義日益突出：跨國公司視其為進入中國市場的“橋頭堡〞，內(nèi)資企業(yè)視其為走向國際市場的“跳板〞。“總部經(jīng)濟〞是指*區(qū)域通過創(chuàng)造各種有利條件，吸引外埠企業(yè)和跨國公司總部入駐，把“精華留下〞，而將生產(chǎn)基地留在原址或安排在本錢較低，資源豐富的周邊地區(qū)和外地，從而形成合理有序的產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈的分工，有效利用當(dāng)?shù)刭Y本、資源、資訊、人才、技術(shù)等企業(yè)開展要素，進一步擴大市場份額，提高區(qū)域經(jīng)濟競爭能力的一種新經(jīng)濟形式。地方性總部經(jīng)濟也稱亞總部經(jīng)濟，它通常以省會城市為軸心，由相對于全國性總部而言的地方性二級經(jīng)濟組織構(gòu)成，是中外經(jīng)濟、技術(shù)和貿(mào)易交流與合作，城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)合的重要樞紐和平臺。具體來說，“總部經(jīng)濟〞就是指*區(qū)域通過創(chuàng)造各種有利條件，吸引跨國公司和外埠大型企業(yè)集團總部入駐，通過極化效應(yīng)和擴散效應(yīng)，形成企業(yè)總部在本區(qū)域集群布局、生產(chǎn)加工基地通過各種形式安排在本錢較低的周邊地區(qū)或外地，從而形成合理的價值鏈分工的經(jīng)濟活動的統(tǒng)稱。在“總部經(jīng)濟〞中，總部集中的區(qū)域一般能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動，在價值鏈分工中，占據(jù)“高端〞地位，獲取更高的利潤回報，而且能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平，擴大本地區(qū)經(jīng)濟總量，提高區(qū)域經(jīng)濟競爭能力。隨著經(jīng)濟全球化程度的加深和信息技術(shù)的快速開展，企業(yè)資源配置方式也在發(fā)生著深刻變化，企業(yè)通過把生產(chǎn)制造功能在土地、能源、材料、勞動力等常規(guī)資源本錢較低的區(qū)域配置，將研發(fā)、營銷、融資、戰(zhàn)略管理等總部功能在人才、信息、技術(shù)等戰(zhàn)略資源密集的中心城市配置，形成一種新的資源配置模式，實現(xiàn)了資源在企業(yè)層面上的空間優(yōu)化配置。2.5地區(qū)開展總部經(jīng)濟的可行性設(shè)立總部基地的時候都必須要考慮是不是有開展總部經(jīng)濟的可能性，哪些是企業(yè)入住總部基地所考慮的條件，只有具有或者創(chuàng)造出這些條件才能吸引企業(yè)總部的進入。政策環(huán)境總部作為一家公司的核心機構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)著整個企業(yè)，決定了企業(yè)的走向，聚集了企業(yè)的優(yōu)秀管理人才和大量資金及重要的研發(fā)機構(gòu)，這些都使得總部成為極其敏感的部門。當(dāng)?shù)卣邔θ胱」緺I運的相關(guān)政策和法規(guī)直接關(guān)系到其職能能否快速有效實施。因此當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法律體系與政策環(huán)境及政府公共效勞水平便成了公司總部十分關(guān)心的問題。其具體內(nèi)容包括以下幾個方面：較低的市場準入壁壘；寬松的外匯進出限制；自由靈活的資金調(diào)度；便利的人員出入境、貨物進出口；一定的稅收優(yōu)惠；完善的法律、司法體系；高效率的政府效勞等。根底設(shè)施條件根底設(shè)施條件是企業(yè)總部選址時考慮的重要因素。總部作為公司設(shè)在企業(yè)制造基地外的重要決策和管理部門，目的是為了減少決策和管理過程中存在的不確定的因素，需要掌握大量的國內(nèi)外經(jīng)濟、政治形勢及其變化趨勢，且與公司總部和地區(qū)內(nèi)子公司保持溝通。這些信息的充分性和及時性對企業(yè)的決策至關(guān)重要，因此，地區(qū)信息化的水平以及城市化的進程也是公司總部選址考慮的重點。同時，地區(qū)總部的業(yè)務(wù)活動，需要一系列與業(yè)務(wù)交流相關(guān)的根底設(shè)施作保障，因而對國際航空港、高速公路網(wǎng)、酒店設(shè)施、國際會議展覽中心等設(shè)施有較高要求。區(qū)位條件地區(qū)總部的主要使命是管理域內(nèi)子公司，為其提供經(jīng)營支援效勞，并協(xié)調(diào)和調(diào)整相互間關(guān)系，因此地區(qū)總部在選址時格外重視地區(qū)的中心性。即要求所選地區(qū)盡可能是：(1)地理位置的中心；(2)交通中心；(3)經(jīng)濟中心；(4)職能中心；(5)子公司分布的中心等等。此外，地區(qū)市場的規(guī)模及潛力也是決定公司設(shè)立總部的重要因素。現(xiàn)代效勞業(yè)集聚水平公司各項業(yè)務(wù)的順利開展需要現(xiàn)代效勞業(yè)的支持。現(xiàn)代效勞業(yè)的集聚可以使公司享受外部經(jīng)濟效應(yīng)。因此，公司總部總是傾向于建立在中心城市的中心商務(wù)區(qū)(CBD)。這樣，區(qū)域內(nèi)的金融、證券、保險業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、廣告業(yè)、市場調(diào)查、會計、法律事務(wù)以及信息效勞業(yè)的發(fā)育狀況等為企業(yè)所關(guān)注。人力資源條件總部的核心職能是促進公司各項經(jīng)營資源之間的整合與創(chuàng)新，總部是一個企業(yè)的最高機構(gòu)，是企業(yè)的靈魂和決策核心，這必然要求總部擁有最出色的經(jīng)營管理人才。因此，所選城市必須要有大量符合現(xiàn)代市場競爭要求的高素質(zhì)人才供應(yīng)。2.6高新區(qū)開展總部經(jīng)濟的可行性***國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(以下簡稱“高新區(qū)〞)作為***城市規(guī)劃建立的重點，已明確提出將會建立成為城市副中心。經(jīng)濟條件高新區(qū)的經(jīng)濟支撐以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，已成為***經(jīng)濟開展的重要引擎和增長極。交通條件高新區(qū)位于WW省會***市的中心區(qū)域，距首都270公里，距**310公里，距***火車站、***機場均在15公里內(nèi)，緊鄰京港澳、石太、石黃高速公路，境內(nèi)建有石濟客專***東站，是連接京廣高速鐵路、京滬高速鐵路兩大高速交通大動脈。區(qū)內(nèi)路網(wǎng)構(gòu)造完善，新元高速公路縱貫?zāi)媳保珻C大道、太行大街等主街主路聯(lián)通市縣、輻射城鄉(xiāng)，是***市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)、對外開放的主導(dǎo)區(qū)和創(chuàng)新試驗的先導(dǎo)區(qū)。2.6.3產(chǎn)業(yè)條件作為京津冀高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的重要組成局部，***高新區(qū)是國家火炬方案軟件產(chǎn)業(yè)基地、國家創(chuàng)新藥物孵化基地、國家知識產(chǎn)權(quán)示*園區(qū)、國家醫(yī)藥新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示*基地、國家知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資工作試點園區(qū)、國家產(chǎn)學(xué)研合作創(chuàng)新示*基地、國僑辦重點聯(lián)系單位，擁有國家級創(chuàng)業(yè)中心、國家級大學(xué)科技園、國家級博士后工作站等10多個國字號品牌，是國家“十三五〞規(guī)劃重點開發(fā)區(qū)域之一的重要增長極。從***整體幅員來看，高新區(qū)與***空港工業(yè)園、正定新區(qū)南北分布呈縱向連接。按照規(guī)劃，該區(qū)域也是***承接京津產(chǎn)業(yè)的主要“落腳地〞。由此，高新區(qū)同樣擔(dān)負著***成為京津冀第三極的開展重任。政策條件2021年2月，***市規(guī)劃局正式批復(fù)批復(fù)了高新區(qū)管委會?關(guān)于報請批準***市高新區(qū)控制性詳細規(guī)劃(修編)的請示?，明確了高新區(qū)的區(qū)域四至、功能分區(qū)和人口規(guī)模，規(guī)劃*圍北至北二環(huán)東延，南至南三環(huán)，西至京珠高速公路，東至東三環(huán)，共5個控規(guī)分區(qū)、43個控制單元，規(guī)劃面積為74.68平方公里，規(guī)劃居住人口規(guī)模為50萬人，在京津冀協(xié)同開展的大勢之下，高新區(qū)將由創(chuàng)意基地升級為承載50萬人口的新城區(qū)，擔(dān)負更為重要的城市職責(zé)。經(jīng)濟是拉動區(qū)域開展的重要源動力，在政策“加持〞的大背景下，高新區(qū)內(nèi)部功能分區(qū)也正式確立，CC大道沿線為高新區(qū)商務(wù)中心區(qū)，科技聚集、財富聚集趨勢明顯。加上預(yù)計2021年竣工的***火車站東站帶來的經(jīng)濟樞紐帶，高新區(qū)無疑承載著京津冀一體化浪潮下***的經(jīng)濟開展核心重任，隨著城市東移，高新區(qū)核心區(qū)的未來的商務(wù)價值、科技價值乃至城市價值將逐步加重。2.7高新區(qū)建立總部基地的必要性目前，高新區(qū)目前已根本形成以生物醫(yī)藥、電子信息、先進裝備制造三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。***市確定的10家“百億元〞企業(yè)高新區(qū)占有5家落戶在高新區(qū)，形成了180多家生物醫(yī)藥企業(yè)、160多家電子信息企業(yè)、130家先進裝備制造企業(yè)構(gòu)成的三大產(chǎn)業(yè)集聚群。因此，建立總部基地具有非常的必要性：有利于為資本的引入提供硬件支持。總部基地建立的目的就是希望將全國的大中型企業(yè)引進高新區(qū)投資，尤其是大企業(yè)將總部設(shè)在高新區(qū)，以加強高新區(qū)的經(jīng)濟投資實力，而總部基地就成為承載這些企業(yè)投資的硬件。有利于提升對外的效勞水平。隨著企業(yè)的投資和經(jīng)濟的開展，有效推動高新區(qū)的建立，投資企業(yè)需要銀行、建筑、設(shè)計、籌劃、展示等系列的中介效勞業(yè)為其配套，這些中介效勞業(yè)也需要有一個相對集中的載體展示自身形象。總部基地引入這些中介效勞，從整體上提升了對外效勞的水平。可以滿足企業(yè)開展的資源需求。總部基地中的企業(yè)總部集中了企業(yè)價值鏈中知識含量最高的區(qū)段，研發(fā)、營銷、資本運作、戰(zhàn)略管理等，屬于高度密集的知識性勞動，可以滿足解決企業(yè)開展人才瓶頸的需求。總部基地同時最大限度取得效勞業(yè)興旺、智力資源密集的優(yōu)勢，實現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)開展，最大限度利用了生產(chǎn)基地土地、勞動力、能源等要素優(yōu)勢，形成產(chǎn)業(yè)配套，最大限度地降低了本錢。2.8建立總部基地的意義高新區(qū)作為一個迅速崛起的經(jīng)濟區(qū)域，憑借著現(xiàn)有的資源，結(jié)合省、市政府的大力支持，引入外省、外國企業(yè)來投資，企業(yè)總部和辦公區(qū)域設(shè)在總部基地。憑借著交通樞紐優(yōu)勢，憑借醫(yī)藥、電子、機械設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)鏈的集群效應(yīng)，吸納省內(nèi)和周邊省市的名企將總部遷入總部基地。同時引入科研機構(gòu)和金融平臺進駐總部基地，形成一個良性循環(huán)，對高新區(qū)來講，意義非凡：1、實現(xiàn)國有土地資源投產(chǎn)出效益最大化總部經(jīng)濟占地少、收益多，是實現(xiàn)土地投產(chǎn)出效益最大化的最正確表現(xiàn)形式；同時，名企的總部進駐，其生產(chǎn)制造基地必定跟隨到高新區(qū)周邊投資，這樣將使高新區(qū)的閑散土地得到最大限度的利用，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益和社會效益，拉動周邊地塊升值。2、為地方創(chuàng)造財政收入總部基地的建成，年交易額和生產(chǎn)總值可達千億元人民幣，可為地方財政帶來數(shù)十億的稅收和其他各項收入。3、擴大就業(yè)時機隨著總部基地的建立與開展，可為高新區(qū)甚至***市提供10000個就業(yè)崗位，將大大緩解就業(yè)問題。4、促進商貿(mào)物流進一步開展總部基地會促進入駐企業(yè)和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的劇烈競爭，從而使商貿(mào)、物流更加繁榮，資源的優(yōu)勢互補會使總部基地聚群效益更加活潑和富有競爭力。5、帶動地方產(chǎn)業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃開展總部經(jīng)濟將對區(qū)經(jīng)濟開展將產(chǎn)生強有力的拉動作用，并將成為高新區(qū)強勁的經(jīng)濟增長點和產(chǎn)業(yè)構(gòu)造優(yōu)化升級的“引擎〞。它在自身創(chuàng)造大量產(chǎn)值和稅收的同時，還可通過產(chǎn)業(yè)間的前后關(guān)聯(lián)效應(yīng)促進第三產(chǎn)業(yè)的開展和壯大；總部基地的建立，將會帶動高新區(qū)的經(jīng)濟建立和城市建立，如餐飲效勞業(yè)、交通運輸業(yè)、郵政通訊業(yè)、公交水電業(yè)、建筑建材業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等迅速繁榮起來。總部基地是個商務(wù)往來及其頻繁的場所，對拉動周邊第三產(chǎn)業(yè)作用將非常巨大。6、推動當(dāng)?shù)爻鞘谢⒖偛炕氐慕ⅲ瑢铀俑咝聟^(qū)城市化進程，大幅度提升都市形象，刺激城建、房產(chǎn)、商務(wù)等產(chǎn)業(yè)的開展；推動周邊地區(qū)城市化建立，為經(jīng)濟建立增添強大后勁。7、形成新的商務(wù)中心與***城市開展目標一致，將周邊配套建立完善，形成新的城市商務(wù)中心區(qū)域，共同推動經(jīng)濟開展。8、促進金融開展總部基地建成后，各企業(yè)的大筆流通資金將會為當(dāng)?shù)亟鹑跈C構(gòu)增添活力，促使金融業(yè)蓬勃開展，形成良性的投資環(huán)境。另外，總部經(jīng)濟這一符號如同商標，將賦予高新區(qū)經(jīng)濟開展無限的彈性和商機。***至**、、**、**鐵路客運專線的城市交通圈，也將加速人才、技術(shù)、物流、旅游資源等經(jīng)濟要素的流動。同時，工業(yè)廠區(qū)外遷、鐵路入地和舊城改造為商業(yè)開展騰出了空間。無論是城市區(qū)位，還是人力、土地等本錢特點，都決定了***適合開展總部經(jīng)濟，且總部經(jīng)濟將成為推動經(jīng)濟開展的新引擎，總部經(jīng)濟的打造對于促進WW承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，推動環(huán)首都經(jīng)濟圈內(nèi)城市技術(shù)、人才、資金流動，優(yōu)化資源配置都具有重要意義。三、工程定位3.1工程定位原則1、以政府整體規(guī)劃與政策引導(dǎo)為建立根底和原則；2、定位結(jié)合市場因素，嚴密與市場相連；3、辦公樓局部與商業(yè)局部定位互為一體，能有機結(jié)合，表達整體性，減少對工程整體形象的推廣費用；4、利于后期產(chǎn)品迅速銷售為原則；3.2建立目標工程建立標為高新區(qū)高端商務(wù)辦公綜合體的選建筑工程建成后，將為300多家企業(yè)總部提供營運平臺，降低商務(wù)本錢,吸引專業(yè)科技人才和高端管理人才2000余人，為高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)、人才、技術(shù)集聚提供良性開展條件，成為WW經(jīng)濟的一個亮點。3.3總體定位工程總體定位為“高新區(qū)新地標，企業(yè)聚集地，***東高端產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部〞。3.4客戶定位本工程的客戶策略為：前期通過市場策略，明確目標客群定位，重點針對目標行業(yè)引入諸如跨國企業(yè)、上市公司、大型企業(yè)集團、研發(fā)創(chuàng)新型企業(yè)等，與環(huán)渤海經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)園進展相對差異化定位，留住本地區(qū)強勢品牌集團的同時爭取培育出更多WW外鄉(xiāng)實力強勁的資助品牌；在工程形象樹立后，利用標桿客戶吸引省市乃至全國的一般中小企業(yè)客戶，最終打造與“環(huán)渤海〞經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)園同等級別的“京津冀〞代表產(chǎn)業(yè)園。擬招商客戶特征分析:對中心城區(qū)濃厚的商業(yè)氣氛依賴程度低、多數(shù)依靠智力創(chuàng)造財富、對便捷的交通依賴性較強、比較看重自身的形象、以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對象的效勞企業(yè)。所以，本工程的目標客戶主要為：IT類公司、醫(yī)藥公司、建筑設(shè)計公司、動畫制作公司、廣告公司、大型企業(yè)的研發(fā)中心、大型企業(yè)的總部、培訓(xùn)中心、其他效勞類產(chǎn)業(yè)預(yù)計建成后的總部經(jīng)濟大廈內(nèi)將引入約150家企業(yè)，其中跨國公司約1-3家，國內(nèi)上市企業(yè)約3-5家，WW省知名企業(yè)約20-25家，本地優(yōu)勢企業(yè)約50家，快速成長創(chuàng)新企業(yè)約40家。3.5功能定位按照“政府引導(dǎo)、市場運作〞的原則，總部經(jīng)濟大樓建成后，將形成一個集創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示*基地、科技創(chuàng)業(yè)效勞中心、中小企業(yè)孵化空間、金融商業(yè)效勞配套于一體的多功能城市綜合體，成為名副其實的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級示*區(qū)。創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示*基地結(jié)合高新區(qū)產(chǎn)業(yè)格局，突破傳統(tǒng)的只供應(yīng)不引導(dǎo)的扶持模式，深入實施創(chuàng)新驅(qū)動開展模式，適應(yīng)新常態(tài)下群眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的新趨勢，大力開展與高等科研院校及相關(guān)企業(yè)協(xié)會合作，加快開展眾創(chuàng)空間等創(chuàng)新型孵化器，探索企業(yè)孵化新模式，篩選一批高科技創(chuàng)業(yè)工程，通過專業(yè)創(chuàng)業(yè)團隊的輔導(dǎo)，引領(lǐng)工程從實驗室理論研究迅速向產(chǎn)業(yè)應(yīng)用轉(zhuǎn)換，提高市場化效率，建立在全省發(fā)揮示*引領(lǐng)作用、在全國具有影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示*基地。企業(yè)總部基地企業(yè)總部基地定位為總部基地內(nèi)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其高效產(chǎn)出能為總部基地帶來較大收益。企業(yè)總部落址總部基地后常以整體樓層占用為主，需要在樓層預(yù)留后期擴大用地。產(chǎn)業(yè)孵化基地產(chǎn)業(yè)孵化基地是產(chǎn)業(yè)園內(nèi)享有國家獨特扶持政策，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)起步的搖籃，并且配有金融、保險、法律、咨詢、投資等產(chǎn)業(yè)園必備要素，為產(chǎn)業(yè)園的壯大開展提供后臺效勞，這里將培育出未來屬于WW的自主品牌。高端商服中心優(yōu)質(zhì)的商業(yè)配套是滿足園區(qū)中高端人群必不可少的條件，完善的商業(yè)配套能吸引更多的高素質(zhì)人才商服配套是總部基地非常重要的局部，直接關(guān)系到基地的檔次與形象。四、總部基地整體規(guī)劃4.1規(guī)劃原則整體規(guī)劃以打造高品質(zhì)的企業(yè)總部基地為宗旨；規(guī)劃中的道路體系與入口設(shè)置充分考慮地塊條件與地塊價值、人流動向等綜合因素；各物業(yè)布局充分考慮地塊價值、地塊形態(tài)與開發(fā)難易程度、內(nèi)部與外部資源占有等綜合因素；工程和區(qū)域配套類型的商業(yè)、酒店及公寓類物業(yè)建議規(guī)劃在地塊靠中心的位置；規(guī)劃中各產(chǎn)品面積參照市場同類產(chǎn)品面積，結(jié)合工程定位和地塊情況綜合考慮；工程的商業(yè)配套考慮的工程周邊十分鐘車程*圍內(nèi)近150萬方大型綜合商業(yè)，供應(yīng)量巨大，同時工程所在區(qū)域配套缺失，因此工程商業(yè)定位為商務(wù)配套型商業(yè)，以滿足工程商務(wù)配套為主；整體規(guī)劃充分考慮工程開發(fā)過程中的必須現(xiàn)金流需求。4.2整體規(guī)劃總部基地工程的配套設(shè)施將著力做到完善而豐富，符合未來經(jīng)濟開展需求，金融效勞、商業(yè)效勞配套等定位高端、效勞多元化，適應(yīng)總部辦公、運營的多方面需求。配套設(shè)施將集金融效勞、商務(wù)酒店、高檔商業(yè)、休閑娛樂、5A寫字樓、總部小公寓、物流效勞、會議會務(wù)、產(chǎn)品展示等于一體，充分適應(yīng)企業(yè)總部的各種商務(wù)需求。整體構(gòu)造以人、自然與城市建筑、環(huán)境的有機融合，通過景觀軸線、景觀節(jié)點等城市設(shè)計要素來精心組織，強調(diào)總部大廈與城市主干道的聯(lián)系，使其串聯(lián)起辦公區(qū)、中心廣場、休閑會所、公寓，既表達景觀的連續(xù)性，又不失景觀的多元化和層次感。總部基地建成后，將成為高新區(qū)經(jīng)濟增長新的區(qū)域。其建立和運營能極大地促進城市化開展，促進區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造升級，并實現(xiàn)周邊區(qū)域資源效益的最大化開展，還將推動周邊區(qū)域城市一體化的開展進程，推動配套設(shè)施的成熟和完善。五、總部基地選址分析5.1總部基地工程選址因素1、伴隨著城市經(jīng)濟開展與區(qū)域戰(zhàn)略布局；2、工程所在區(qū)域為重點產(chǎn)業(yè)所在區(qū)域，并且已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)聚集的風(fēng)氣；3、綜合交通條件便捷；4、良好的政策扶持，有利于吸引大企業(yè)進駐；5、入駐企業(yè)享有投資獎勵、稅收優(yōu)惠等扶持政策；6、土地平整且方正，有利于規(guī)劃；5.2工程選址狀況地址與地理位置根據(jù)以上分析以及***市高新區(qū)的規(guī)劃，總部經(jīng)濟基地擬選建立地址位于高新區(qū)AA大街和BB道穿插口，地處***城區(qū)與高新區(qū)交界處，占地面積約為24畝。1、交通條件本工程位于主城區(qū)與高新區(qū)交界區(qū)域，緊鄰城市快速干道東二環(huán)主路，位于通往市中心的主干道CC大道(裕華路延伸線)與DD大道(**路延長線)中間位置，與HH客運站毗鄰，進入市中心交通方便快捷；距離307國道、京港澳高速裕華路出入口均在5公里*圍內(nèi)。2、商業(yè)條件緊鄰***城市副商業(yè)區(qū)，北國超市、八號公館、QQ海世界等商業(yè)效勞設(shè)施一應(yīng)俱全，具有相當(dāng)濃厚的商業(yè)氣氛；3、配套條件醫(yī)療配套設(shè)施齊全，緊鄰WW省醫(yī)科大學(xué)第二、第三、第四醫(yī)院東院、長城醫(yī)院；教育科技資源豐富，毗鄰***高新區(qū)學(xué)區(qū)集中區(qū)域，幼兒園、小、初、高和大學(xué)等各類教育機構(gòu)齊全；金融效勞體系完備，五大銀行和各商業(yè)銀行均在工程周邊設(shè)有分支機構(gòu)和效勞網(wǎng)點，為總部經(jīng)濟基地建立奠定了科技、人才、交通、生活根底。4、工程周邊文化體育、社區(qū)效勞及市政公用設(shè)施也較為齊備.建址土地權(quán)屬本工程建立用地屬性質(zhì)，使用年限年。方案于取得土地使用權(quán)證。綜上所述，從交通狀況、市政配套、土地本錢、入住對象等多因素綜合考慮，我們認為工程擬選地塊較為適宜。六、建立規(guī)模和建立內(nèi)容6.1建立規(guī)模高新區(qū)總部基地初步規(guī)劃為工程用地建立總部經(jīng)濟大夏一座，工程總占地24畝，總建筑面積25000㎡。6.2建筑規(guī)劃本工程定位立足于“總部經(jīng)濟〞理論，并依據(jù)“適度超前性、差異性、市場導(dǎo)向性、創(chuàng)新性、價值性〞五大原則，著力打造“總部辦公+金融商業(yè)+高檔商務(wù)活動—集理財、金融效勞、商務(wù)洽談、商務(wù)居住觀光、社交于一體的復(fù)合主題現(xiàn)代化金融商業(yè)方案，力求使本工程成為高新區(qū)的建筑標桿、金融標桿、商住標桿。6.3規(guī)劃原則⑴整體布局應(yīng)充分表達自身特色，設(shè)計要表達以人為本的主題思想，創(chuàng)造一種和諧環(huán)境、具有時代氣息的氣氛。⑵堅持高標準的規(guī)劃設(shè)計，力爭規(guī)劃一步到位，以滿足企業(yè)市場的需求。⑶整體規(guī)劃要把握好工程與城市、與周邊用地關(guān)系，搞好與周圍自然環(huán)境的有機結(jié)合，保持環(huán)境的整體性。⑷建筑造型設(shè)計力求簡潔明快、美觀大方，有獨特的建筑風(fēng)格。⑸堅持經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，貫徹可持續(xù)開展的原則。6.3建筑內(nèi)容該工程方案依AA大街而建，依據(jù)城市規(guī)劃和初步設(shè)計方案，方案建立總部經(jīng)濟大廈及裙樓。總部經(jīng)濟大廈方案建立高度為95.3米，方案層數(shù)為26層，地下1層，地上26層；建筑面積-1層為6000㎡，1—4層為4000㎡/層，地上5—26層為1000㎡/層，主樓總建筑面積為22000㎡；總部經(jīng)濟大廈地下1層為大型標準地下停車場；1—3層為商務(wù)接待酒店、銀行、高端餐飲等機構(gòu)的經(jīng)營場所；4層為健身、茶藝、多功能廳等商務(wù)休閑類會所；5—8層為中餐廳、西餐廳；9層為多功能會議廳、展覽廳；10-18層為各進駐企業(yè)辦公總部的辦公場所及設(shè)備層；19-22層為中小企業(yè)孵化基地；22-26層為客房部。各功能區(qū)域獨立運行，相互輔助，內(nèi)設(shè)區(qū)域獨立電梯，高檔智能化專用電梯及智能化樓宇技術(shù)，打造高檔、智能、舒適、節(jié)能、先進的綜合性效勞場所，力爭建成高新區(qū)的標志性建筑。七、建立投資估算及資金籌措7.1投資估算編制*圍本工程的建立投資估算*圍包括土地轉(zhuǎn)讓、建立場地總圖〔土地平整、拆遷緩建、道路、給排水、電力電訊〕，消防、環(huán)保、土建工程、綠化等費用及工程相配套的前期工作費用等。本錢估算：1、土地費用：①土地取得費24畝*1000萬元/畝=24000萬元②城市建立配套費、人防工程費、規(guī)劃管理費、消防費：16000㎡×108元/㎡=172.8萬元小計：土地費用=24172.8萬元2、前期工程費：①規(guī)劃勘測設(shè)計費80萬元②三通一平費用20萬元小計：前期工程費=80+20=100萬元3、房屋開發(fā)費：①**工程38000㎡×1800元/㎡=6840萬元②根底設(shè)施建立費〔包含紅線*圍內(nèi)各種管線〕160萬元小計：房屋開發(fā)費=7000萬元4、管理費：取上述三項費用的2％，即〔24172.8+100+7000〕×2％=625萬元5、其他費用〔包含臨時建立費、招標費、監(jiān)理費、保險費、銷售費、財務(wù)費用、融資費等雜費〕100萬元6、不可預(yù)見費：按上述費用的3％計算〔24172.8+100+7000+625〕×3％=957萬元7、工程開發(fā)本錢總計：33652萬元〔取整〕經(jīng)估算本工程的總投資為33652萬元其中：固定資產(chǎn)投資為31000萬元，其中**工程6840萬元；購置土地24000萬元。建立投資估算表序號工程工程分項內(nèi)容單位數(shù)量單價(萬元)金額〔萬元〕1前期費用土地出讓㎡160001.524000報建費㎡172.8勘察設(shè)計費80土地平整費㎡20小計24272.82建筑工程及配套設(shè)施住宅、商鋪、車庫㎡380000.186840根底設(shè)施160小計70003其他費用管理費用萬元625其他費用萬元797不可預(yù)見費萬元957小計23794總計萬元33651.87.2資金籌措方案資金來源的組織構(gòu)造根據(jù)工程投資估算表，該工程需投資33651.8元。資金籌措主要來源為：自有資金，第一年全部投入；銀行金融機構(gòu)貸款：根據(jù)工程進展向銀行金融機構(gòu)貸款；。房地產(chǎn)預(yù)售。根據(jù)現(xiàn)行銀行1-3年期的企業(yè)貸款年利率，同時考慮到籌資過程中涉及到的承諾費、評估費等籌資費用以及自有資金與貸款的比例等，本工程的綜合資金本錢率約為%，工程還款能力較強，投建單位資信良好，并配合抵押與保護性條款，銀行金融的融資風(fēng)險很小。因此，初步的融資方案根本可行。資金運用及投資構(gòu)造根據(jù)工程投資估算表，該工程總投資為33651.8萬元，其中用于固定資產(chǎn)投資31000萬元，流動資金2651.8萬元。〔注：固定資產(chǎn)投資中的土地價值包含了平整用地時的拆遷補助、還建住宅等費用。〕財務(wù)費用中的建立期借款利息，是根據(jù)國家銀行同期同檔次貸款利率計算。八、風(fēng)險分析及對策8.1政策風(fēng)險時刻關(guān)注政策信號，根據(jù)得悉的信號，及時調(diào)整投資行為，從而躲避風(fēng)險。政策的不確定性必然對工程地塊的運做產(chǎn)生影響，從目前***市和高新區(qū)政府在各領(lǐng)域政策的開放速度看，相應(yīng)對策表現(xiàn)為能否有效利用新政策，公司將及時與政府溝通，反響及時的政策信息，緊緊把握目前的歷史機遇，在短期內(nèi)建立全面的競爭優(yōu)勢。8.2市場風(fēng)險基于***目前的寫字樓及商業(yè)裙房的供需、國家資本市場開放力度、高新區(qū)的開展，該工程主要的市場風(fēng)險主要為：1.市場中競爭對手的情況，直接影響