第三類城市空間：新鄭州人的“第三種高尚生活”******項目市場定位與開發(fā)設(shè)想問題提出：1、鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，競爭激烈；開發(fā)門欄抬高，開發(fā)模式多樣，產(chǎn)品類型豐富；品牌、服務、文化等項目復合元素成為市場價值的重要成分，在整體趨勢下，項目的定位何去何從？2、區(qū)域及片區(qū)市場是整體市場中的熱點區(qū)域，是鄭州發(fā)展的方向和城市中心，現(xiàn)階段區(qū)內(nèi)開發(fā)水平較高，有一定購買力，精品較少，但所謂精品的市場接受度如何？我們在精品的空白點上繪出怎樣一幅藍圖才能完成既定的企業(yè)目標？3、面對片區(qū)高層市場的較大開發(fā)量，項目以高層產(chǎn)品出現(xiàn)以怎樣的核心能力去面對未來市場的競爭？如何在未來2年的開發(fā)周期內(nèi)降低市場風險？4、地塊位置得天獨厚，如何尋找差異化并在產(chǎn)品設(shè)計時構(gòu)建更大的價值？我們的產(chǎn)品定位有客戶嗎？價格和價值能否得到市場的認可？多長周期產(chǎn)生多大的利潤？項目定位依據(jù)：1、《鄭州房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告》2、《鄭州房地產(chǎn)市場高層（小高層）產(chǎn)品調(diào)查分析報告》3、《項目經(jīng)濟可行性分析》4、項目地塊價值判斷及價值體現(xiàn)5、我們的專業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)能力6、貴司的項目企業(yè)目標7、其它依據(jù)******項目市場定位與開發(fā)設(shè)想目錄：項目概況項目SWOT分析拳項目地塊價值炮判斷與價值定播位歉項目開發(fā)理念競及市場定位策小略捎項目目標客戶叔群定位：新鄭深州人群體項目產(chǎn)品定位產(chǎn)品屬性定位規(guī)劃建議戶型設(shè)計建議建筑風格建議環(huán)境景觀建議配套功能建議智能化建議交樓標準建議娛七、經(jīng)濟估算供因素的考慮1、基礎(chǔ)參數(shù)拳2以、項目利潤估玩算臣3慨、項目經(jīng)濟估墻算鮮******豎項目市場定位傻與開發(fā)設(shè)想一、項目概況門本項目位于登*****允路與疼**旋路交匯易******根后側(cè)，項目東皆靠鍵10贏7媽國道、南臨金訊水東路、西距百未來大道幾百飛米遠。項目距鑄正在建設(shè)的鄭址東新畏區(qū)掘CB踩D宴商務區(qū)僅一路佩之違隔。鬧周邊項目高檔片住宅區(qū)林立如襖早期的金水花于園、建業(yè)城市田花園、新鑫花悔園、錦江國際機公寓等；兩側(cè)留的興亞國際俱眼樂部和鞍鋼大等酒店，及不遠盯德億大酒店是翅項目地塊中的碰配套亮點。得金水路是鄭州舟最主要的交通坦干道，兩側(cè)分黃布著眾多省各雹級機關(guān)單位，捏周邊配或套齊全，聚集盼了眾多的學校話，醫(yī)院和生活冤設(shè)施。同時金悠水路還連接市慈區(qū)內(nèi)多條主要咱交通干線，交撤通網(wǎng)絡(luò)四通八燙達，來往各地必極其便利；距勻鄭州市二大商呼圈能—框—援紫金山商圈和跪二七中心商圈籠僅丙需脈1導0電分鐘；從金水瀉路到火車站，串時間僅飽為罵1抵5亦分鐘左右；到齊達機場則只拌需顯3位0掛分鐘英。熊往集舌在鄭州城市北脹移東擴的城市醒發(fā)展戰(zhàn)略指導坐下，上述城市劃主干道在城市夜交通體系、經(jīng)拴濟發(fā)展和城市默建設(shè)中的位置踐越加舉足輕重書，前景看好，約區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)稻展、城市化程夸度的提高和生宿活居住質(zhì)量的萌提升，是大勢莊所趨，必然會鍋在城市多中心南的城市化主導類潮流影響下，鈔成為不可忽視堤的，且客觀發(fā)招展的城市中心駕之一排。辟圓二、項目棄SWOT票分析贈關(guān)鍵詞策：優(yōu)劣并存，節(jié)機會與威脅同葬在。1、項目優(yōu)勢音區(qū)位優(yōu)勢：東昌區(qū)是鄭州發(fā)展岸的龍頭和風向闖標，北移東擴輸?shù)某鞘锌傮w規(guī)亞劃戰(zhàn)略和鄭東呀新區(qū)的開發(fā)建昏設(shè)，使這一區(qū)撞域成為城市的淘熱點和城市的葉政治、經(jīng)濟中餃心，前景看好沖。犬街區(qū)優(yōu)勢：金勾水路是目避前菜“棵鄭州第一打路贊”笛，其成熟度、敗知名度和美譽媽度為鄭州旨市民所公認；羨同時隨訓著醋10雜7仇國道改造成鄭唯州最亮麗的迎疼賓大道的動作婦，使項目仿佛占是鏡“夢兩條金腿在走裳路滑”凍，迎著金光大辮道向前進。識升值潛力：區(qū)遺位優(yōu)勢、街區(qū)木優(yōu)勢、發(fā)展趨雄勢及日漸形成凈的高尚人居氛么圍，無疑使項帆目具有巨大的為升值潛力。冤居住價值：隨瞎著城市建設(shè)和誠眾多地產(chǎn)商的冶房地產(chǎn)開發(fā)，爆城市各項配套損和各種規(guī)模較毛高檔次商品住鋪宅的開發(fā)，日恢漸成熟的高尚齡居住區(qū)已經(jīng)形雪成，房地產(chǎn)市霸場環(huán)境已較為刑成熟，不需要掏項目公司投入挪過多的資金來建炒作區(qū)域市場忽。嗽袍霧交通優(yōu)勢：金摸水路、世紀大樣道、鄭汴路和約未來大道縱橫標交錯，方便快舍捷，繁華便利料，更使居家引奧以為豪。圍配套優(yōu)勢：各亭項市政、教育彩、醫(yī)療及金融泊配套，臨近的敏興亞國際俱樂浪部等休閑娛樂偵配套等，提升子了自身物業(yè)的裳檔次和知名度步，同時也提供忙了便利的生活魄條件。麻規(guī)劃優(yōu)勢：項擱目不直接臨近切主要交通干道螞，相對而言，撕噪音相對較小催；地塊規(guī)模較圍小，開發(fā)周期異相對較短，開系發(fā)風險相對較第小。2、項目劣勢堡地塊規(guī)模：地桌塊規(guī)模較小，游不宜于景觀設(shè)江計、配套設(shè)置遍和開發(fā)成本控衫制，產(chǎn)品定位徑可選擇余地不薄大，同大項目猛競爭會處于劣引勢；如周邊環(huán)境：項開目周邊為金水愁花園等高檔住譯宅區(qū)，有利于堆本項目塑造高攪檔次、高質(zhì)素帥的精品樓盤的故品牌形象；饅開發(fā)成本：由捐于地塊規(guī)模和則地價等原因，蘆相對于大盤，個在成本上處于班不利地畫位。周產(chǎn)品定位：由縫于地塊規(guī)模的襲局限性，使產(chǎn)黎品形態(tài)的可選伸擇性余地不大寧。癥市場占有率：橫由于規(guī)模原因獨和高層產(chǎn)品的過特點，及市場迅的不確定性，嗎很難形成較大餓的市場影響。雪知名度與開發(fā)機經(jīng)驗：單從開捐發(fā)角度看，作潔為項目公司在筋鄭州的第一個踩項目，饒同建業(yè)等老牌盾和新銳地產(chǎn)商疼相比處于劣勢敞。麥商業(yè)利用價值營不高：由于項冷目不臨近交通蠅主干道，所以土商業(yè)價值一定增程度上難以體現(xiàn)。羨3斜、項目機會點院發(fā)展趨勢：在耽政府作用和民鮮間傾向下，本艇區(qū)域無疑是真姐正的城市中心勒區(qū)，是除了行灰政、經(jīng)濟中心芹之外，鄭州的框高尚居住區(qū)集奉中地，對提升巷項目的居住價凈值具有重要作耽用。記土地供應：由霞于地塊稀缺性桶，隨著房地產(chǎn)丸市場的發(fā)展和深土地供應的增哨長，金水路區(qū)究域（尤其沿線棋）的土地更荒是饑“毒寸土寸岡金類”里，在此居家、膚辦公和經(jīng)商，旗無疑具有巨大確的升值潛力。箱高起點開發(fā)：穩(wěn)雖然這是項目唱公司的第一個顛項目，但在角******城品牌的支持下玻和優(yōu)秀團隊的阿共同努力下，村抓住市場時機旁，進行高起點池開發(fā)運作，定孩能取得項目的遮經(jīng)濟效益和社局會效益。從而是為后續(xù)開發(fā)奠翠定良好的基礎(chǔ)賽。值開發(fā)銀行的配共套及入住：對猜于項目吸引同汽類行業(yè)的目標危客戶群具有一會定的促進作用內(nèi)。同時對于項津目市場定位具去有一定的引導件作用。讓品牌塑造：由辮于區(qū)位巨大的鑼發(fā)展優(yōu)勢及項揀目地塊的稀缺瞇性優(yōu)勢，具備挎營建高抄檔住宅的條件溉，同時借此塑圈造項目的品牌伍和企業(yè)品牌。減外地客戶的區(qū)良位認可：由于暈本區(qū)域為公認階的城市中心，乳對外地購買人搞群的吸引力毋吼庸質(zhì)疑。燈喜摟鄭東新區(qū)的影石響：隨著鄭東挪新區(qū)的開發(fā)建脆設(shè)，尤其使左填近惠CB繡D桐商務區(qū)的影響稍，為項目的發(fā)交展帶來了巨大宴的市場契機和三附加價值。鎖4捐、項目風險點撓市場風險：任照何項目都存在春市場風險。由喪于地塊的局限掠性和利潤要求附，定位于小高患層的產(chǎn)品形態(tài)儲已成定局；但假區(qū)域內(nèi)高層住們宅供應量大，瞎競爭激烈，在竟成本沒有優(yōu)勢躁的情況下，如禾何通過產(chǎn)品定劑位和開發(fā)運作豪來盡可能規(guī)避尤風險，是項目旗的核心問題。寸政策風險：去畜年慈12剝1企文件及其它一甚系列文件的出欠臺，無疑表明理了中央對防范蠟金融風險和整搶頓行業(yè)秩序的必決心，這種趨曠勢隨著以往房禿地產(chǎn)開發(fā)所遺等留問題的爆發(fā)幟，相應的政策丹出臺和控制不日可避免。這對撿整個市場和各鋒個開發(fā)企業(yè)來撤說必須有心理扔準備和及時的汽應對策略。議運營中的成本騾控制：由于市說場競爭激烈，卡一定程度同質(zhì)蓄化的影響，控想制好項目成本偷是取得市場主報動權(quán)的有效手舞段。鉆潛在威脅：項吊目周邊尚有眾輸多在售樓盤，傅且占有入市先默機，這些樓盤爭分流一部分客甜戶已成為不爭禾的事實，據(jù)悉盤，當200閑4踐年本路段的市磨場投放量還會搭進一步加大，傘如在售樓盤中麗就有新鑫花園我、錦江國際花巨園、中凱海上塑香頌、長城康盾橋花園和建業(yè)繳新天地二期等唯，此外，還有咽一批樓盤將在燈近期加入本區(qū)領(lǐng)域的市場競爭妻，如廣匯國貿(mào)煌的東站地塊項南目、銀基花園亞等，因此，市墓場潛在客戶群須體是否能夠支濾撐整個區(qū)域的其房地產(chǎn)投放量源的增長還不得疼而知。元三、項目地塊腰價值判斷與價運值定位者1許、地塊價值判各斷費1攪）區(qū)位的城市笨中心價值父艘忠金水路是真正商的城市核心道將路和具成熟度拾的形象大道，街以政治群體為釀代表債澆的城市地位而顆成為無可爭議暖的城市中心，漏這個中心的向啄心力無疑是巨災大的。而稱攪金水路東段在蘭新城市規(guī)劃的茄戰(zhàn)略表中嘉“供舉足輕重，備銜受矚獸目升”灰，開發(fā)與居住呢也是如虎弄此，城市高尚雪住宅區(qū)的形成面，使鄭州的人錯居方向姓是翻——枯“榴看東玉方勤”愚。仰“閣城市中鮮心壞”旺概念。德性民地塊價值和區(qū)盾位屬性往往決千定了項目市場劉定位和產(chǎn)品形勻態(tài)，城市中心嘴無疑是項目的冶最大價值，這訂一價值如何通策過產(chǎn)品創(chuàng)建和泊包裝產(chǎn)生更高昂的附加值，并懷得到市場的認庸可，是項目成遠功的關(guān)鍵。宇2儀）發(fā)展優(yōu)勢和液升值潛力價值攜脖侍鄭州城市化建良設(shè)如火如荼，剪在東區(qū)更能看寺到這個城市日缺新月異的變化脅；各級政府機最關(guān)在這里辦公配、各類商人在箭這里搶占商機睬、辦公寫字樓吩如雨后春筍的嫩出現(xiàn)、各類住哈宅拔地而起，戀這幅新城市圖千景告訴我們這爪里是城市耍的禿“炭熱乖土擴”朱和股“挺希獨望肥”職，是新的城市鮮空間。整個城窄市的發(fā)展方向則是消——香“錫東方咬紅紫”勞。共“則東方禿紅晚”喊概念。爹在這里，你可看以贏得見證繁雖榮，搶占未來反的先機。將美穗好的未來發(fā)展非前景整合成項倍目鮮明的概念竟，使價值更顯宣而易見，對市核場受眾產(chǎn)生強較烈吸引力。漏東方紅是一種三城市軌跡，也伍是一種人文精抖神，代表了繁吐榮的取向。講3葵）高尚而成熟助的生活價值雀成熟需要時間魚，需要多方面朝的因素作用而層成，尤其是政匠府的作用，項厲目地秤處金水路吼的餃“券黃金地煤段氣”錦上，片區(qū)整體痰素質(zhì)相對較高遠，市政配套較晝?yōu)辇R全，交通掘更為方便。隨餅著這一區(qū)域房凈地產(chǎn)的發(fā)展，椅高尚生活圈日叢漸形成。重“式現(xiàn)代城市生璃活懼”哨概念。姨對大多數(shù)人來榴講，城市生活腳的首要因素就批是便利，隨著丙居住水平的提桌高對潔環(huán)境的要求也翅越來越高，同撈時，便利意味前著生活成本的日降低；金水路回作為鄭州第一鍋路，起到重要初的作用，是現(xiàn)覆代城市生活的且聚居地，是適打合人居的地方籮。衫4賽）金融聚集價敞值兔區(qū)域銀行及其肢網(wǎng)點分布眾多削，尤其作為定蓮向開發(fā)的國家炮開發(fā)銀行的位獵置，以及部分恒客戶群的定向汁購房，給項目刑客戶群定位的臥取向帶來了啟別發(fā)。載“天金融世穴家塑”宴概念躬鄭州有多個老叢式湊的奇“卡銀行家屬交院糾”均，分布在市區(qū)廣的主要街區(qū)范爪圍內(nèi)。從事金欲融、證券等行雖業(yè)人員的素質(zhì)嗚較高并具有統(tǒng)們一性，為他漸們腥“筒量身定做一個劣家艙”存是項目可選擇曉的定位方向之弱一。劑2猴、地塊價值定欣位律膀我用發(fā)展的眼光曲，多角度看待辟地塊的價值是賄我們的原則。缺從鄭州城市的鐘發(fā)展勿情況看，本地昨段是鄭州宏的繩“循朝咱陽條”舟區(qū)位，同時又柳有新的價值表濟現(xiàn)。通過上述鋪的現(xiàn)狀分析和聽未來展望，我泛們認為地塊的廣價值貨是帶“持品質(zhì)天生，氣迎質(zhì)天成現(xiàn)”悔，具體可以概豪括酷為灌——慨城市中心寶灶地紀燙芬未來生活領(lǐng)綱地坊甩從坑眉耀趣區(qū)位前景美好序嫌喉概柿沒生活成熟便利醋逐撿仙犧償金融群體聚集殺貫讀留垮回升值潛力巨大霧3差、拒地塊價值體現(xiàn)失1軟）體現(xiàn)價值的唯途徑凡搖刃結(jié)倒合箏“罪區(qū)位描羅述看”株和聾“宏地塊價值定扔位恒”行以及房地產(chǎn)市李場的綜合分析倘，我們認為：西深入挖掘項目垮所在區(qū)域的街蛋區(qū)特點懸深入挖掘項目席所在區(qū)域的物庸業(yè)特色壽充分利用項目強所在區(qū)域的發(fā)斗展前景受充分利用項目駱所在區(qū)域的市序場空白芹充分發(fā)揮項目聞成為地標建筑乞的機會散充分發(fā)揮項目永開發(fā)資源的整耽合優(yōu)勢決發(fā)2陵）價值綜合體羊現(xiàn)表首先，本項目猛最大的價值需硬要通蘋過者“交城市中心蔽的蕩”筆、恭“駕未來趁的羽”紐、宜“兇高尚傍的給”雁“磚升值潛力億的路”蛙這幾個基本的突要素來渲染。裙城市中心的懸—遲—奪鄭州城市中心潛區(qū)的高品質(zhì)住換宅；恐未來的慈——闖鄭州東方紅，游城市主旋律；希高尚的吳—拿—墓金水路上，新范鄭州人的現(xiàn)代滿都市領(lǐng)地；跑升值潛力的屠—鍋—節(jié)這里的人，都嚇是天生的投資楊高手周。灶作小結(jié)：一個項消目的產(chǎn)品定位竿要從市場、地紹塊、經(jīng)濟和企繪業(yè)目標的四個甘領(lǐng)域為出發(fā)點謎，深入研究分緣析，然后相互晴結(jié)合、融通論秋證，從而在這肚個基礎(chǔ)上，確抵定項目的開發(fā)段戰(zhàn)略和產(chǎn)品的霸市場定位。構(gòu)壞揭通過上述的分噸析論證，項目校的地塊價值已姥經(jīng)越來越清晰翠，如何讓地塊見價值演變?nèi)跁獮楫a(chǎn)品價值、展市場價值、經(jīng)就濟價值和客戶彈價值，甚至去足創(chuàng)造新價值，澆需要我們在后字續(xù)的工作中，妨緊密結(jié)合，深臣入研究。最終真確定項目開發(fā)級運營的整體戰(zhàn)奴略和戰(zhàn)術(shù)。疫四、項目開發(fā)運理念及市場定改位策略半黃1班、開發(fā)模式情城市規(guī)劃和發(fā)諷展趨勢在引領(lǐng)君著我們的生活伴方向和居住形尖態(tài)，從而對房臉地產(chǎn)蠶開發(fā)也產(chǎn)生深皇刻的影響。提賽醒我們要站在艷城市的高度看匹待產(chǎn)業(yè)的動向言、市場的變扎化和居住文化筆趨勢。武悶襪新的城市規(guī)劃武和鄭東新區(qū)的炭建設(shè)，給鄭州戲帶來了欣欣向纏榮的城市景象彈，給老城區(qū)也惡帶來了活力，曉同時也給鄭州倆人和外地人在蓋生活和事業(yè)觀密念上帶來了沖希擊。努井差對于房地產(chǎn)業(yè)袍更是帶來了更么多的契機。我譯們認為房地產(chǎn)賺項目具有鮮明漿的特色，才能柱在市場中產(chǎn)生戴高附加值和消脅費者接受的效砌率。鑒于項目歡優(yōu)勢價值，結(jié)政合我們的分析已和專業(yè)觀點，培我們建議項目塞進行靠——粉主題式開發(fā)，妥引導性居住削2退、開發(fā)主題理術(shù)念必開發(fā)主題理毅念無——譜5街星級酒店旁，轟新貴生活館【釋義】奮侄打隨著人們生活尾水平的提高，耐城市化進程的總加快，以及房擦地產(chǎn)開發(fā)的快落速插發(fā)展；新的城嗓市藍圖、城市半文化和城市格君局，新的房子儉、新的生活方誦式和時代時精神都是巨大漸變化的結(jié)果，悶這種變化究竟桑是怎樣的變化槐，其形式、性序質(zhì)、標準里是什么樣的，疾以前的鄭州人劑和現(xiàn)在的鄭州千人有何不同，厚新的社會關(guān)系繼和生產(chǎn)關(guān)攤系是怎樣的，直需要我們針對風性研究并整合宰，在房地產(chǎn)開駐發(fā)領(lǐng)域形成生泥產(chǎn)力，從挪而形成市場價羞值。撞今天的房地產(chǎn)嚷開發(fā)已經(jīng)是集柱經(jīng)濟、生活、寫文化和城市運星營為一體的復纖合式喚開發(fā)。然“快5任星級酒店旁，字新貴生活館落”諷，是在上述的竊社會背景下、薯城市發(fā)展趨勢銳下和房地產(chǎn)市啞場形勢下，而齊提出的主題開窮發(fā)理念。柱5擋星級是針對項行目附屬配套興修亞酒店而言的堆，是項目所在蜜區(qū)域浪的認“就獨到賣協(xié)點籃”規(guī)，是高尚人居位取向的整合和恐概述。俗槽踐新貴生活館是沙針對新鄭州人扮所享受的貴族屠生活設(shè)施而言鋤的，是本項目素的完美的、具練體化的表現(xiàn)。站對于居住。在邀全球化、城市貸化和新經(jīng)濟的虜動因下，這個宏時期，這個區(qū)譜域的社區(qū)，有留新的居住標準贊、消費文化特儉征、生活方式躲、文化軌跡、燈價值取向和城功市寄托，而這針一切體現(xiàn)了新胞的時代精神、續(xù)社會轉(zhuǎn)向和城鬼市風貌。作為助開發(fā)商，為新狼鄭州人營建理勻想的城市生活甩空間，成為了妹一項新的城市她使命和開發(fā)目燥標。披斑愛在城市熱土上鎖，創(chuàng)造希望，惱讓鄭州一部分左人淺在念5批星級酒店的配綢套旁，享受貴央族一樣的生活煉。湊是新人居方向眼，是新城市精欺神。守3悅、開發(fā)策族略決—票—云（理念實現(xiàn)方萬式）繼1圍）建立區(qū)位優(yōu)狐勢凡在整合項目公源司的總體開發(fā)繞形象與興亞酒廣店的品牌形象土的同時，為項緊目選擇一個體逃現(xiàn)新人居、新奮產(chǎn)品、新建筑樣理念并代表項棒目價值感的名忍字。錄綠色住宅、生政態(tài)住宅、健康挪住宅、旅游地慰產(chǎn)、人居環(huán)境基等的造勢，對匆人類居住方式幕進行詮釋與演視繹，引導消費沉觀念。坐通過展示，塑熄造項目鄭州典滾范住宅與新世龜紀代表性物業(yè)鴿的形象，吸引繪目標受眾。來國際化的，全現(xiàn)國的，中原的流，鄭州的。洋各項目在開發(fā)度理念和品牌形夢象上形成互動或，加大營銷力繳度。鈔2艙）建立項目優(yōu)業(yè)勢剪通過規(guī)劃設(shè)計黃、建筑設(shè)計、氏景觀設(shè)計、智央能化、營銷推寒廣、展示包裝賄、工地現(xiàn)場、敏銷售服務、物偏業(yè)管理、會員鋤俱樂部、售后貢服武務騎…友…尿建立項目與眾那不同的品質(zhì)。縮通過新材料、還新設(shè)備、新技注術(shù)的運用，提掠倡環(huán)保、節(jié)能狹、生態(tài)人居，檔提升項目的附母加價值，關(guān)愛魯居住者的健康槽與舒適。恐3揉）建立價值優(yōu)掘勢棋項目工地包裝矮整潔而富有創(chuàng)援造性，體現(xiàn)項攏目卓而不群的結(jié)特質(zhì)。胖展示部分國際噸化、專業(yè)化，宴模型、銷售資澤料精致周密，因服務質(zhì)量與待欺客之道規(guī)范化羽、符合國際禮哄儀標準。產(chǎn)施工現(xiàn)場整潔耍、有序。窄樣板房裝修精均美。講公共空間典雅杠富麗，豪華但傅不浮華。視在適當?shù)臅r候夢成立業(yè)主會員混俱樂部，體現(xiàn)曬業(yè)主尊貴的身良份與地位。喉物業(yè)管理與保發(fā)安服務前期介竿入。布聘請著名的物叨業(yè)管理公司承予擔項目管理顧惠問。趟提供風格國際炕化并適合中國郵人居住審美心效理的裝修套餐室服務。租4引）建立承諾兌盒現(xiàn)優(yōu)勢須對應項目公司介的品牌培育，平在銷售過程中睡為業(yè)主提供全仿面、周到、具恰有合約性質(zhì)的殊樓房使用說明蔑書與質(zhì)量承諾絮書。間邀請在項目公桐司最富盛名的柄建筑商承建并芝與發(fā)展商一道挨對質(zhì)量做出承安諾。四在營銷過程中臂，編撰《客戶鬧通訊》，及時昂向潛在客戶與汽業(yè)主提供有關(guān)面項目的進展、舊促銷活動、開捐發(fā)動態(tài)等資料箱。搶組織設(shè)計、施輸工、監(jiān)利、管啦理等部門開展哥肯談會與交底攔會。演5卵）建立品牌優(yōu)葛勢爬組織與項目品廁位與地位有關(guān)候的房地產(chǎn)論壇隱。建組織項目創(chuàng)新誘、獨創(chuàng)性方面洪的論壇巡。萬]斃參加政府與媒診體組織的各種節(jié)活動。鎮(zhèn)建立項目網(wǎng)站炭或企業(yè)網(wǎng)站。雷爭取建設(shè)部、曾省、市所頒發(fā)沙的有關(guān)住宅區(qū)國方面的與項目囑推廣主題有關(guān)傾的各種獎項。請名人造勢。釘6援）建立規(guī)劃優(yōu)但勢算所有住宅單位挖均可以取景痛平面設(shè)計注重紀實用性與舒適后度，強調(diào)可變挽能力，提供更找多的灰色空間逃與觀景空間。季提供符合未來效需求的功能空榨間，例如書房夠與音樂室。酷注意商務、商說業(yè)、辦公、配垂套與居住之間踏的關(guān)系，合理群安排各功能的連位置與相互之慌間的交流。匯3沒、市場定位策碎略撞遮蝕如何進行市場惜定位？市場調(diào)燕查分析、地塊垂價值判斷、經(jīng)喚濟可行性分析店和開俗故發(fā)理念，已經(jīng)煌明確了市場競圖爭狀態(tài)、市場螺發(fā)展態(tài)勢、地理塊特點等，并河構(gòu)建出了理振項目的價值取縣向、物業(yè)形態(tài)貢和客戶群特征命。如何使定位影更加具體、準警確，我們棋配認為應該采取強以下策略。茂1茶）細節(jié)差異化悠策略疏譽潔尋求市場空白礦和產(chǎn)品空白進毅行項目定位是辟我們的基本策雨略。拖通過上述分析砌，稼獅我們意識到，植項目必須走差糧異化競爭的道菊路，形成與眾衫不同的產(chǎn)品格錢局。但由逐側(cè)于地塊原因在棟整體產(chǎn)品形態(tài)草上難以形成完賣全的差異化，是我們認為應該乳在細節(jié)上染介下功夫，極大浙提高項目的附洲加價值。守新、細、美、敬準：細節(jié)差異婚化定位，構(gòu)建符客戶價值行動綱領(lǐng)：申新松—叫—咳全力挖掘地塊哨區(qū)位價值，倡雙導全新的居住車理念。輪細美—艘—輪從戶型、景觀吃、物管和外立桌面等細節(jié)方面鍬入手營建產(chǎn)品姻價值和客戶價刻值。照美于—貨—綱在先天品質(zhì)基馳礎(chǔ)上，在理念籌和包裝方面體兆現(xiàn)項目的軟價確值。吐準箏—智—嗽細分客戶群，亂進行項目定位鍋和項目傳播，猜使市場高度接仗受。良臟2股）市場差異化襯為原則的產(chǎn)品功創(chuàng)新策略蒙逆雁適度領(lǐng)先：左過度超前往往忌會造成成本的徐增加，消費者承接受需要一定君的過程，誘適當領(lǐng)先于市梁場的產(chǎn)品才真桶正具有生命力共，在短時間內(nèi)捆被市場消化并里形成品牌優(yōu)勢芽。脫相對創(chuàng)新：勸創(chuàng)新并不等于流要創(chuàng)造一種全罩新的前所未見捐的產(chǎn)品形態(tài)，暗而是要議在原有水平上深通過深耕細作蟻達到一個更高蠻的高度，讓市洪場領(lǐng)悟：原來易生活可以這樣變！敲3葉）項目差異化茶市場定位取向混鄭拜州訂●意新貴族的都市熱生活領(lǐng)地形態(tài)描述——扒這個群體，在殿社會的各階層蠶中觀念超前，栽出類拔萃，他痕們是闖蕩世界恰的人，他們是復國際人，是中龜華人；以從事谷金融、證券行予業(yè)人員為主體報；國際化的見樸識和新生活價李值觀，一定的峽購買力和獨到樓眼光，使在這之個社區(qū)里居家啞而成為工作和速生活中的城市勵榜樣。而不只塞是自豪那么簡伶單。詞這個社區(qū)，設(shè)盟計經(jīng)典、個性洪鮮明、建筑新甜穎、環(huán)境優(yōu)美栗、生活便利、撲文明和諧，而剖這種房子的售誼價（主力總稱價賭16-2兵0站萬元）并不材是躁“紐可望而不可團及沿”話，其城市地位化和居住價值，轎在若干年后仍趴使人感到欣慰瓜與榮耀。格這種生活，構(gòu)拜架了這個城市幸的文明高度，謠她尊貴、自然飽、舒適、和諧核，高品質(zhì)、品決位，并有較大遍的升值潛力。培代表了新鄭州財人群體的生活票狀態(tài)。姑體現(xiàn)了新城市殺精神，是城市繡生活的典范。斗五、新鄭州人祝：客戶定位群閱體基本描述鼓新鄭州人是相糕對于老鄭州人被而來的，是煌指然“悟新移民群耍體黑”橋、煤“辰新價值觀群朵體敏”錢、妻“莊新富裕階層群段體續(xù)”養(yǎng)和依“鍵國際化群誼體喘”辦包括本地人、堂外地人、省內(nèi)答外地人、世界寫各地人群和市活內(nèi)流動人群。音全球化、城市嚷化和新經(jīng)濟是吳其產(chǎn)生的基本擠動因。就居住場而言，新鄭州陷人不同于老鄭則州人，他們有障新的居住標準朱、消費文化特裳征、生活方式絡(luò)、文化軌跡、芹價值取向和城恥市寄托，而這暢一切體現(xiàn)了新事的時代精神、蔥社會轉(zhuǎn)遇向和城市風貌尋。側(cè)哪他們是這樣一撫個群體座：阿燭供主力客戶群：界金融、證券界宅人士喬現(xiàn)代型企業(yè)中彼青年老板階層只海歸及有類似吧背景的人士小私營業(yè)主再企事業(yè)單位管織理階層（高級鞭白領(lǐng)）壞政府機關(guān)公務或員滔文化藝術(shù)界的檔有購買力人士拼次嚇主力客戶群：繪具有地域情節(jié)梁的周邊居民竟外地在鄭經(jīng)商秒或工作人員投資者劇高收入技術(shù)工雕作者自由職業(yè)者互柴慶新鄭州人來自紡于上述各個階見層，在自己的寇階層中因生活辰經(jīng)歷、事業(yè)追程求、價值觀念籃、生活方式、草消費文化等方悅面的不同，而象又有所區(qū)別。認從而形成的一英種購買力有一梢定差距但價值顧觀相同龍的競“厘新派生人獎群繞”邀，同樣他們對孟住房環(huán)境的要喂求不同于老階睜層，他們有相戲近的消費特征星。覆4浙0腰歲以上人群的溪特征：息教育程度相對狗不高，主要受向時代原因的影斜響。他們出生經(jīng)在會6緒0仆年代前，文化灘大革命期間上叉學魚，篩7馳0燥年代中旬參加死工作。家庭人票口多調(diào)為歌3-細4訓人，可能需要就照顧父母（包味括岳父母）。難子女年齡飲在笨1留8屑歲左右，正在準讀初中。跪已經(jīng)有一套屬櫻于自己的住房惜，事業(yè)小有成齡就，開始注重獨生活品位，講均究生活質(zhì)量，兔在保證對子女宇未來投資的情多況下，他們更喪愿意為自己（只夫妻）支付必拍要的開支，改爬善生活。因此霧，在衣著、旅艙游、個人用品阿（例如高檔消鳳費品）方面肯植于花錢；他們倚更樂意于朋友雙間的溝通和資蠅源共享，肯花封充足的時間來澇維護朋友間的筑友誼和合作伙拿伴的友誼；更家樂意于組織朋撕友間的小型聚普會。車盡管對所謂新鉆新人類的觀念懸很難理解，例愛如他們的子女埋與他們之間可堤能因為生活觀劇念的差異經(jīng)常途產(chǎn)生沖突，但賴因為他們見證視并在其成長過統(tǒng)程中經(jīng)歷了中輔國改革開放的示急風暴雨，對彈于新鮮的事物嶼，比他們的父彩母還是容易接項受的，也愿意貫顯示他們經(jīng)過折刻苦奮斗而獲裝得的成就并非離暴發(fā)所得。對召時尚的追逐與殖認同至少表明解他們還是主流誠社會的一員，曬這種時尚當然潛并不是被更年鉛輕的人群追捧異的明星當或撲COO襲L分文化，而塘是完—裁—偽品味。無論這嚷種品味是否正毫中。他們正處判在社會的中間司環(huán)節(jié)，是家庭覆的支柱與家庭陰事務的決策者律。虜他們所表現(xiàn)出叼來的另一面是笛，對傳統(tǒng)的回擦歸。在他們看洗來，過去所反帆抗的原來蘊涵慎著許多值得激灘賞的豐富文化無底蘊，安定、足舒適、傳統(tǒng)甚考至可能有點保畏守的生活方式窮正吸引著他們蒼。絨3譯5扒歲左右人群的燦特征澤他們基本上沒由有受文化大革妄命的影響，出湯生雅在不7如0漫年左右鹽，這7燭0達年代上學妻，輝80洽年代末參加工躬作，受教育程持度較高。玻家庭人口結(jié)構(gòu)倆也藏是返3-去4卵人，也有退休輛或即將退休的脹父母需要照顧卵或可能要一起蔥生活。他們更匙得益于改革開蓮放，因此也已會經(jīng)擁有了一套暮屬于自己的住擺宅，子女男是堂1諷0紐歲以上的學齡清兒童，正在讀活書。慣相蜜比士4派0喊歲的大哥大姐渠，他們的觀念執(zhí)更開放，因此晨對新事物也更熟容易接受，更蕩注重生活質(zhì)量糊。因為事業(yè)發(fā)顯展順利，對未枕來的預期也比撐較高。霞消費者的共同攔特征：侮要求住宅區(qū)景眉觀優(yōu)美，有格訴調(diào)、有品位。鬼有良好的物業(yè)撐管理。盡量滿壘足空間的私密交性，采光通風蛾要好，安全，域服務周到體貼佩、智能化。體商現(xiàn)身份和地位制。得六、項目產(chǎn)品謀定位回項目的開發(fā)理閑念、市場定位聽取向、經(jīng)濟分芽析及目標客戶富群的初步明確炊，要求與之相逗對應的產(chǎn)品為鏡載體加以體現(xiàn)索，最終被市場陽所接受，以達嗽到預期效果。特項爛目常“沉5貨星級酒店旁，席新貴生活莖館葬”企的開發(fā)理念要椅求產(chǎn)品形態(tài)要弦體現(xiàn)城市標志輝性。槍項跳目開“和新鄭州人的都級市生活領(lǐng)怪地傳”耍的市場定位要逆求產(chǎn)品要體現(xiàn)棋新鄭州人的符趨號特征和引導結(jié)城市生活的力傅度。備項目經(jīng)濟分析叉以現(xiàn)有容積耍率鞏3.榴6僻的規(guī)劃方案為欲藍本，分析結(jié)葬果是可行的，聯(lián)但同樣的容積逮率，所產(chǎn)生的另規(guī)劃設(shè)計效果剃卻不盡相同，斥所以在這一指鋼標范圍的基礎(chǔ)邁上結(jié)合項目開曲發(fā)理念和細節(jié)蜘差異化策略，伙進行精耕細作摩，應是產(chǎn)品成宗功的關(guān)鍵。宜1煮、產(chǎn)品屬性定逗位斥5繩星級的酒店紡，射5番星級的家縫—炒—居5播星級酒店旁，霧新貴生活館絞—尖—榮5眨星級的公寓乖，岸5渣星級的服務【釋義】夕在城市中心居顯家：體驗城市汪日新月異的變亭化和美好的發(fā)仇展前景；儉在金水路上居訪家：體驗現(xiàn)代斷社區(qū)的居住文慘明和高尚生活上感受；滑在新貴生活館遲：體賣驗既5羞星級酒店的配悼套服務哪，土5殿星級酒店的物叮業(yè)服務；賢在人們居住的諸傳統(tǒng)意義里，橋早期城市規(guī)劃聲中的市中心是享人居的第一類爬空間，懇其特點是：城括市感強，生活頓便利；隨著改幟革開放新的城撒市規(guī)劃，政府霧的引煩導，經(jīng)濟的發(fā)并展，城市化進納程的加快，生網(wǎng)活的富足，使臣人們的人居意御識，已從傳統(tǒng)做變?yōu)楝F(xiàn)代，尤由其是所產(chǎn)生的屈新富人階層，閘居住的注意力跡已經(jīng)轉(zhuǎn)向居住感的舒適度，這和是所形成的第滔二類空間；而豐第三類空間，絡(luò)是指在新的城借市發(fā)展戰(zhàn)略下剩，在逐漸形成縮的新城市中心賤區(qū)域中，能表可現(xiàn)時代精神、非現(xiàn)代居住意識相和文化追求的拆住區(qū)。聯(lián)居住因城市而料改變，生活因楚居住形態(tài)而改指變，而這種變霉化的核心團是您“搖價值觀的改竿變典”刪，人們的生活掏追求受全球化測浪潮下的國際賄影響，已從品優(yōu)質(zhì)的追求，上驗升到對品位的存要求，而品位神的產(chǎn)生尤其依檔賴于城市環(huán)境潑、社區(qū)環(huán)境和計住宅環(huán)境，品曬位的要素已不質(zhì)是對時尚的追鍋求這么簡單，死對自然、尊貴害和剩健康生活方式堂追求的新境界究。攜定位的最大特精點是集中采用故了玩“改5旅星級的謎…思”豈，存“棍5朝星級的堂、條5亡星級的生跡活紐..趣”營將作為一種新晚的營銷概念和朗地產(chǎn)文化，加避以更廣闊的延型展，從而創(chuàng)造朱項目的市場價饞值和品牌形象內(nèi)，并緊密結(jié)合戰(zhàn)產(chǎn)品定位，有監(jiān)效傳播項目的址元素和信息，壘進而創(chuàng)造項目泄的經(jīng)濟效益和憂社會效益。新渠2腔、減規(guī)劃建議馳整個項目擬建爸為金水路地標盼性建筑物和反貨映時代特色的源城市新建筑景織觀，在規(guī)劃形角式上建議為雙趕子塔樓設(shè)計；技**役路一側(cè)可設(shè)置宮兩層商業(yè)裙樓尋，對外銷售及籠用做自身配套庭使用；蝦由于地塊規(guī)模境小，及容積率稍的限制，從技惑術(shù)角度考慮可指設(shè)計成點式高削層住宅，現(xiàn)方喘案四梯八戶的雨建筑布局是可既行的規(guī)劃方式挪之一；關(guān)鍵是膨?qū)τ趹粜兔娣e欠及比例的設(shè)置笛，要嚴格參考駱市場分析和目失標客戶的定位柄，經(jīng)過共同研竹究確定面積及冬比例。司兩棟高層建筑庭物在地塊內(nèi)靈住活排布，使之壩在采光、樓間添距、視線方面問都能夠滿足建膽筑設(shè)計規(guī)范的藍要求。在不浪真費公用面積的購基礎(chǔ)上，應保繪證高層電梯前鹽室采光通風。逝建筑規(guī)劃設(shè)計盈應同景觀規(guī)劃稠同步考慮，并猴為營造景觀及烈相關(guān)配套預留謙必要的設(shè)計空犬間，同時在結(jié)低合景觀規(guī)劃時畜應考慮立體綠缸化景觀的表現(xiàn)恰；硬質(zhì)空間和鐵軟質(zhì)空間在規(guī)荒劃時相得益彰做，營造出良好塑的室外生活空稻間氛圍。符建議底層設(shè)置黑架空層，增加蛇環(huán)境景觀空間詳，提供更多的滴休閑空間和場干所。障從市場角度出蕉發(fā)，在地塊價詞值相對較弱的度方向可考慮面隙積更小的戶型啦單位；如：邊薄角、東西向。習小區(qū)總體定位央雖為中高檔，擠但由于興亞酒辱店停車場面積杰的有限性，建柿議考慮部分地確下停車，同時信考慮少量的地懲面停車；含者3男、戶型設(shè)計建愧議及由于本項目產(chǎn)算品的要求，如里帶獨立衛(wèi)生間勁的單位在稍30m褲2況以上的居多，獸因鉛此飄贈在戶型設(shè)計時蛋應注意視覺效摟果的反映，在敏空間的搭配和穿層次上下工夫攻。盯在戶型方面應代注重以下幾個賄方面：壁（矩0司）、主力戶型啟設(shè)計鐘為存40戶㎡左右（帶衛(wèi)總生間）、簡易挺廚房、小型會望客廳、臥室等宣；龍（燥1始）、功能劃分俗明確，臥室、染衛(wèi)生間、簡易朋廚房等區(qū)域與旨會客廳等公共包區(qū)域相對分隔殼（舊2詞）、衛(wèi)生間建嚷議設(shè)置在進門抵處，增加出入續(xù)的方便性；石（音3歐）、室內(nèi)要避牙免長走廊，最煙大限度的提高趟實用率；腸（疲4宵）、臥室設(shè)計之大飄窗、衛(wèi)生揉間設(shè)置中央空洪調(diào)排風口，增棒加居室的光線上和避免污濁的滲空氣排到室內(nèi)怕；談（慶5頸）、由于居室絲整體空間較小遍，所以不考慮域設(shè)置廚房；夫（貸6漁）、衛(wèi)生間盡擱可能做到干濕刷分離；妖（販8撓）、盡量做到竊戶型方正，隱酸梁隱角苦；澆振（誠9辱）、樓體統(tǒng)一鞋設(shè)置中央空調(diào)柄系統(tǒng)，以提高罰產(chǎn)品檔次和居民住舒適性；旁（看1春0其）、設(shè)計應充憐分考慮業(yè)主對腳裝修風格的喜下好，做好多種錢備選裝修方案全供腎業(yè)主選擇；蚊（何1劫1言）、簡易廚房介應設(shè)置在室內(nèi)坦進門處，只需交簡單設(shè)置操作傳臺即可；失衫4鍵、四梯八或十勻戶的點式結(jié)構(gòu)云布局供參考既患1注、建議電梯布仙置在樓體的南否、北兩側(cè)；虛吼2毫、室內(nèi)走廊寬箏度以兩人并肩丟而行為宜；刃博3集、安全通道設(shè)追置在電梯兩側(cè)然，建議為兩個安；飲竄4句、標準居室以營一南一北對稱由布置；今5低、建筑外立面腫風格慕乖旦功能決定形式精，一梯多戶的掘高層建筑布局釣決定了項目外班立面現(xiàn)代風格頃的審美取向。陽所以建議項目何的建筑風格渡為伶——懸新現(xiàn)代主義風抹格數(shù)新現(xiàn)代主義風笨格產(chǎn)生甚于幟2普0摸世筑紀恥7惠0典年代，以邁耶嫩和一批日本建檔筑師為代表。矩其抒情空間是瀉以簡潔、流暢斯、精致的形式投需求，富有秩樸序感和動勢感蝦的審美追求。殿符合大眾的審截美趣味，又有能濃郁的時代氣棄息。辜簡潔而不簡單搖某刷（建議方案設(shè)腹計完成后，引盾進深圳專業(yè)的杯外立面設(shè)計公探司進行整合設(shè)貧計，以提升附傾加值）聚6征、環(huán)境景觀建堂議亭希明

灘千項目的容積率艦決定了景觀規(guī)款劃設(shè)計的較大躍局限性。應該騙根據(jù)建筑布局允方式，考慮環(huán)片境設(shè)計，項目釀的平面布局應棍在項目環(huán)境設(shè)嘩計之前進行，販環(huán)境設(shè)計要迎血合平面布局要箏求。些苦航

尖孝在景觀設(shè)計中迷應盡量使住戶引都能在家中觀腫賞到優(yōu)美的景打致及其活動的秀人群。出入口題需設(shè)計標志性叼建筑景觀揮怕薯

墊耕利用底層架空鑼和裙樓架空層席進行泛會所設(shè)箱計。托惜插

遮偉夜間燈光系統(tǒng)洗。夜間燈光主蚊要設(shè)置于道路披兩側(cè)及園林環(huán)書境部分，突出俯夜晚的環(huán)境，摧社區(qū)入口、單從元入口、電梯浴廳與公共走廊泊空間、架空層掙，建筑頂部應父架設(shè)燈光裝飾佳。愁丙愈

唯圈背景音樂。設(shè)窮置智能化的背涼景音樂播放系住統(tǒng)，在公共空割間、會所、環(huán)寫境小品及活動駕場所安排背景登音樂播放。胖長曲

御慧在項目入口，膏可考慮少量循耕環(huán)水景的設(shè)計予。碎

尤盡考慮到景觀設(shè)喊計的人文關(guān)懷云，建議設(shè)計傅以傳“嫌新貴生活吃館事”澤為主題的文化緩墻。必（由于時間及氧合作形態(tài)原因忍，具體的景觀憲風格定位，需緊要后續(xù)工作的赴深入研究，另在行提出）救7年、配套功能建沫議猛由于本項目所廚在區(qū)域隸屬于松興亞國際酒店辱，其附屬配套誼興亞國際俱樂替部就成干為本項目的終商身配套俱樂部割存在，其主要乓配套功能在這撕里不作敘述。幫興亞國際酒店條的配套設(shè)施如步下：1、游泳館；2、健身房；3、棋牌室；稻4禾、演藝酒吧；5、茶藝室；模6含、饞KT它V腐包房；7、桌球房；8、桑那房；蒙8餅、智能化設(shè)施撫病魚邊界防范系統(tǒng)顏：俯采用紅外線監(jiān)寇控同保安巡邏巡相結(jié)合的方式羊背肉區(qū)內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)昆：席包括盜警、火牛警的防范監(jiān)控絹頃故安防對講系統(tǒng)華：殺各單元入口安痰裝防盜門，通奪過室內(nèi)分機可助控制開啟防盜幕門電控鎖；室弄內(nèi)分機同安防果中心的主機相鳳連，安防中心遷可以通過主機爺和分機與業(yè)主紗進行聯(lián)系懂考簽室內(nèi)報警系統(tǒng)用：慚室內(nèi)報警系統(tǒng)耳是為了保證業(yè)震主在住宅內(nèi)的應人身財產(chǎn)安全遺設(shè)置。通過室命內(nèi)報警系統(tǒng)，霜業(yè)主可將緊急餓情況迅速顯示譯在安防中心的線監(jiān)控器上；同森時設(shè)置醫(yī)療報簽警系統(tǒng)，直接莫同小區(qū)醫(yī)務室工連接鑄荒蓬背景音樂系統(tǒng)節(jié)：倚在小區(qū)廣場、浸會所、各單元蛇入口、小區(qū)道慕路等設(shè)置音箱握，節(jié)假日、每橡天早晚定時播綠放音樂；緊急浙情況時可插播殿緊急廣播9、交樓標準期鄭州的很多樓布盤的交房