教師公寓建設項目可行性研究報告教師公寓建設項目可行性研究報告教師公寓建設項目可行性研究報告（此文檔為word格式，下載后您可任意修改編輯！）TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章申報單位及項目概況 1申報單位及其概況 4項目概況 4\o"CurrentDocument"第二章發展規劃、產業政策和行業準入分析 48發展規劃分析 48產業政策分析 51行業準入分析 51\o"CurrentDocument"第三章節能方案分析 53用能標準和節能規范 53能源品種選用 53能耗指標分析 53項目節能的主要原則 54節能節水措施 55節能效果分析 62\o"CurrentDocument"第四章建設用地、征地拆遷及動遷安置分析 63項目選址及用地方案 63征地拆遷 64動遷安置分析 64項目選址影響 64\o"CurrentDocument"第五章環境和生態影響分析 65環境和生態現狀 65生態影響分析 65生態環境保護措施 67治理方案論證 68\o"CurrentDocument"第六章經濟影響分析 69基本數據 69利潤估算 70財務盈利能力分析 70財務生存能力分析 72財務不確定性分析 72財務結論 73社會經濟影響評價 74\o"CurrentDocument"第七章社會影響分析 75社會效果影響分析 75社會適應性分析 76社會風險及對策分析 77社會評價結論 77第一章申報單位及項目概況申報單位及其概況企業名稱某某房地產開發有限責任公司企業概況注冊地址：某某市長慶街198號；法人代表：周某某；公司類型：有限責任公司；注冊資金：1000萬元；成立時間：2005年3月17日；經營范圍：房地產開發；項目概況項目名稱某某教師公寓建設項目工程性質新建項目建設單位某某房地產開發有限責任公司編制依據1、《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年計劃綱要》；2、《某某省國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》；3、《某某市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》；4、《某某縣國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》；5、《國家發展改革委關于發布項目申請報告通用文本的通知》（發改投資[2007]1169號）；6、《中華人民共和國房地產管理法》（2007年修正）；7、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號）；8、《關于開展國有土地使用權出讓情況專項清理工作的通知》（監發[2007]6號）；9、《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第六十二號）；10、《某某省住房城鄉建設事業“十二五”規劃》；11、《中華人民共和國環境保護法》；12、《中華人民共和國節約能源法》；13、《產業結構調整指導目錄（2011年）》（2013年修正）；14、《房地產開發項目經濟評價方法》（建標[2000]205號）；15、《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；16《投資項目可行性研究指南》（國計辦投資[2002]15號）；17、《國務院關于加強教師隊伍建設的意見》（國發〔2012〕41號）；18、建設單位提供的其它有關資料。項目建設背景百年大計教育為本，教育要發展，關鍵在教師。某某二中始建于1960年9月，是一所集初中高中為一體的普通完全中學。學校有著光輝的辦學傳統，為國家和社會培養出一大批德才兼備的高素質人才，黨和國家領導人王某同志就是二中優秀學子的杰出代表。學校現有教職工226人，教學班53個，學生總數4200余人。2002年以來學校建成22000平方米的教學樓和學生公寓。學校先后被評為省級“模范集體”、“精神文明建設先進單位”、“電化教學示范校”、“藝術教育特色校”等榮譽稱號。學校正向著隊伍一流、環境一流、管理一流、設備一流、學生一流的宏偉目標邁進。近年來，該校更是在全縣各級領導的大力支持下，其辦學條件得到極大改善，辦學成績也得到迅速提高，受到了社會各界的高度贊譽。為了進一步提高教學質量，留住優秀教育人才，現迫切需要修建教師公寓樓，以滿足廣大教職工的需要。1、滿足學校教學需要。某某二中地處長興西路668號，其教師又多不居于主城，不但上下班路途遠，而且極易發生交通事故。2、教職工的迫切需要。學校現有教職工226人，目前某某房價越來越高，廣大教師購買商品房的能力有限，迫切需要按一定優惠政策在校內建房，以滿足廣大教職工的需要。3、留住優秀人才的需要。我縣經濟條件有限，不能在經濟上給予廣大教師補償，因此，要留住優秀教育人才應在住房等方面待遇上給予一定傾斜。目前，某某房地產開發有限責任公司本著服務社會，為教育事業做貢獻的方針，建設某某縣二中老師公寓項目，針對某某二中的教師購房給予優惠，剩余房源作為普通商品住房面向社會對外銷售。項目建設背景1、是教育事業發展的需要隨著當前學校管理模式的變革、人事改革的推進以及素質教育綜合要求的不斷提高，在目前和今后相當長一段時間內，將面臨一系列亟待解決的突出矛盾：應試教育和素質教育兩者兼顧的壓力日漸增大；辦學經濟效益和社會效益并舉的瓶頸制約開始顯現；生源素質地區差異十分明顯；學校體制、機制創新進入攻堅階段，將會逐步觸及一些深層次的矛盾；人員流動性大，安全管理面臨新問題；教職員工民主法制意識不斷增強，民主辦學的進程需要加快等等。只有大力推動校園和諧建設，才能理順關系、妥善解決各種矛盾，克服前進中的困難，從這個意義上講，校園建設對學校事業發展不但十分必要，而且至關重要。2、是增強競爭力的需要在日趨激烈的經濟競爭中，必須充分利用當前的優勢，把發展教育作為各項工作發展的戰略核心。高素質的人力資源是發展先進生產力的關鍵要素，世界經濟的競爭歸根結底是人力資源素質的競爭。我國具有勞動力資源豐富的優勢，有利于發展勞動密集型產業及制造業。但是，我們的勞動力總體素質偏低，缺乏專業技能，難以形成競爭實力。在知識經濟日見端倪的今天，我們不能單純靠低成本的勞動力和低廉的價格維持自己的競爭優勢，必須培養大量人才才能生產出高質量的產品，創造我國自己的名牌，真正形成自己的產業優勢，才有利于提高我國的綜合國力。大力發展教育，加速培養同現代化要求相適應的數以億計的高素質勞動者和專業人才，才能發揮我國巨大的人力資源優勢，有利于提升生產力水平，增強我國的國際競爭力。3、是適應技術人才緊缺的需要我國目前尚處于社會主義初級階段，面臨著加快實現現代化和迎接知識經濟時代到來的雙重任務，不同的行業、企業的技術結構和生產水平、生產組織方式都不相同，因而對人才的層次、規格、類型的要求也是多樣化的。我國既需要發展知識密集型產業，也仍然要發展各種勞動密集型產業，這一基本國情決定了勞動力密集型產業將在較長時期內保持發展態勢，我們要發展教育造就數以千萬計的技術人才。人是生產力中最積極、最活躍、最能動的因素，勞動者的文化和素質，往往決定著產品的質量和競爭力，決定著民族的興衰。而且，發展教育還關系到推進農業現代化、加快傳統工業改造和結構優化升級、發展高新技術產業、大力發展現代服務業等一系列戰略任務的完成。因此，大力發展教育，培養和造就大量的訓練有素的技術人才和高素質的勞動者，是關系我國經濟結構戰略性調整和國家競爭力的大事。4、是新時期辦學機遇的需要面對國際、國內經濟和科學發展新形勢，教育正面臨機遇大于挑戰的發展新環境。黨中央、國務院的高度重視和科教興國戰略的實施為實現教育加速發展提供了根本保證，人民群眾日益增長的巨大需求為教育提供了廣闊發展空間。教育發展得到黨中央、國務院和全社會前所未有的重視。全社會對教育在增強民族凝聚力、民族創新能力和綜合國力中發揮的重大作用，實施科教興國戰略，國家確立了教育優先發展的戰略地位，政府的教育投入將繼續有較大幅度的增長，是教育實現進一步加快發展的強大動力和根本保證。廣大人民群眾日益將教育同自己的切身利益聯系起來，教育是投資于未來的理念已被社會和家庭更廣泛的接受，為教育提供廣闊的發展空間。建設地址本項目建設地點位于某某縣某某鎮萊薰路北、西關街西。建設條件1、場地地形、地貌場區地處松遼平原腹地、科爾沁草原東部，是農業和草原牧區的交錯帶，境內無山脈河流，地勢平坦，從東南到西北略呈傾斜。2、工程地質與水文條件某某縣地處松嫩平原南部，工程地質條件較好，土層分布如下:第①層:雜填土，結構松散，密實度不均勻。分布較穩定，厚度不均勻，層厚為1.50-2.50米；第②層:粉質粘土，黑褐色，濕，可塑偏軟狀態，高壓縮性。分布較穩定，厚度不均勻，層厚為0.9-2.50米，承載力特征值=100kPa；第③層:中砂，局部為細沙，黃褐色一灰褐色，飽和，中密狀態，局部密實狀態，該曾局部夾粉質粘土透鏡體。分布較穩定，厚度不均勻，層厚為4.10-7.04米，承載力特征值：270kPa；第③-I層:粉質粘土，黑褐色，濕，可塑狀態，中壓縮性。分布不穩定，透鏡體分布狀態，層厚為0.00-1.50米，承載力特征值=110kPa;第④層:粉質粘土，黑褐色，濕，可塑狀態，中壓縮性。分布較穩定，厚度不均勻，層厚為0.20-2.30米，承載力特征值=140kPa；第⑤層:粗砂，局部為中砂或礫砂，灰褐色，飽和，密實狀態，局部夾粉土透鏡體，含礫石。分布較穩定，最大厚度為6.70米，承載力特征值360kPa。場區地下水屬于潛水類型，賦存于沙土層中，穩定水位為2.15-3.60米，穩定水位標96.21-96.30米。地下水主要補給來源為大氣降水補給，場地地下水位隨季節變化。場區周圍無污染源，場地地下水及土對混凝土和鋼筋混凝土的腐蝕性可不考慮。3、自然氣象條件某某縣屬溫帶半干旱大陸性季風氣候，其顯著特征是干旱少雨。年度極端最高氣溫36.5℃，極端最低氣溫-34℃以下，年平均氣溫4.9℃，年平均降雨量400-500mm,全年蒸發量為1600mm，無霜期為140-150天。年日照時數2700-2900小時，10℃積溫2935℃，全年主風向為西南風，強度大，持續時間長，最大風速達28m/s，8級以上大風年均19次，主要出現在4-5月份。4、交通運輸條件某某縣內交通便利，境內有通讓線、平齊線鐵路穿境而過，可直達北京、沈陽、大連、齊齊哈爾、海拉爾等城市。國道302線貫穿全境。縣內已實現鄉鄉通公路，村村通公路。5、資源某某縣位于某某省西部，某某市西南部，縣城距某某120公里，距市政府所在地某某130公里。全縣總幅員面積5728平方公里，其中耕地22．5萬公頃，林地15．7萬公頃，草原14．6萬公頃。全縣轄31個鄉鎮，7個國營農林牧場，總人口62萬。某某縣土地肥沃，盛產玉米、高粱、大豆、葵花、馬鈴薯、辣椒、大蒜、黃煙、西瓜等。是全國商品糧生產基地縣、某某省玉米出口基地縣和全國油料生產重點縣。年糧食生產能力在120萬噸以上，1998年達到152萬噸，居全國糧食生產百強縣第十位。年油料產量在6萬噸左右，其中葵花產量居全國之首。某某縣有14.6萬公頃的廣闊草原，境內腰井子牧場是國家級自然保護區，也是亞洲最大、最優質的天然羊草草場之一，出產的羊草有“草中細糧”之美譽。廣闊的草原為畜牧業發展提供了優越條件，全縣牛、羊、豬、禽已分別發展到15萬頭、100萬只、75萬頭、750萬只。全縣每年可生產商品豬肉34000噸、牛肉4000噸、羊肉2800噸；羊毛3500噸、牛皮3.3萬張、羊皮25萬張，1999年，全縣畜牧業產值實現4.8億元，是縣城經濟發展中的一支重要力量。某某縣林業資源也比較豐富，現有林地15.7萬公頃，森林覆蓋率達到18．75%，森林總蓄積量為250萬立方米，年木材生產量為35萬立方米，年生產木材3萬立方米，這此指標在某某省西部平原地區各縣（市）中均各列前茅。某某縣還具有豐富的地下資源，現已探明煤、石油、天然氣、草炭土、粘土的儲量都很大。石油、天然氣已開發成功。地上野生植物資源也非常豐富，野生經濟植物多達380種，有100種可以入藥。6、行政區劃縣人民政府駐某某鎮。全縣轄12個鎮、10個鄉：某某鎮、太平川鎮、巨寶山鎮、太平山鎮、前七號鎮、新安鎮、三青山鎮、大興鎮、北正鎮、流水鎮、永久鎮、利發盛鎮、集體鄉、光明鄉、三縣堡鄉、海青鄉、前進鄉、東嶺鄉、腰坨子鄉、八十八號鄉、三團鄉、三十號鄉。某某鎮：某某縣委、縣政府所在地。面積535平方千米，有13個行政村、10個社區、32個居委會，總人口116900人。三青山鎮：位于某某縣東南部，距縣城60千米。面積209.5平方千米，轄10個行政村，84個社，有農戶7482戶，農業人口32513人。太平川鎮：位于某某縣西北部，某某市最西端。面積457平方千米，其中鎮區面積20平方千米。轄5個社區，26個居委會，10個村委會，常住人口6萬人。7、社會經濟條件2012年全縣生產總值實現245億元，比上年增長22.5%；全口徑財政收入實現5億元，比上年增長24.2%，地方級財政收入實現3.3億元，比上年增長33.3%；完成固定資產投資176億元，比上年增長35.4%；工業總產值實現288億元，比上年增長12.7%，其中，規模以上工業企業實現產值240億元、增加值61億元，分別比上年增長14.2%和18.9%；第三產業增加值實現78億元，比上年增長25.8%；社會消費品零售總額實現85億元，比上年增長19.7%；城鎮居民人均可支配收入達到15000元，比上年增長11.8%；農民人均純收入達到9000元，比上年增長17.6%；三次產業比重由28：41：31調整到26：42：32。8、基礎設施條件城市道路：道路總長度為64公里，面積為63.2萬平方米（人行道6.6萬平方米），其中柏油路52.58平方米，磚路6.02萬平方米。另外，修筑灰渣路總長20公里，14萬平米米。城市供水：供水綜合生產能力為20.7萬立方米/日，現有地下供水管道總長為111.4公里，供水總量為513.5萬立方米/年，用水戶為7450戶2.25萬人，全年節水量為30萬立方米。城市排水：排水管道總長度23.54公里，污水排放量為420萬噸。建道路檢查井和雨水井各549座。城市路燈：現有城市路燈1302盞。安裝燈光隧道12座，鋪設地下電纜22.8公里。城市綠化：綠化覆蓋面積為184公頃，園林綠地面積162公頃，公共綠地面積4.8公頃。城市燃氣：天然氣供氣管道總長度為36.3公里，供氣總量為75萬立方米。液化石油氣儲氣能力為62噸，全年供氣總量1250噸，建天然氣站3個，液化氣站3個，用氣總人口為5萬人。城市交通：全縣共有小公共汽車15輛，出租車1500輛，客運總量為4.2萬人。本項目建設地點給排水、電、燃氣、有線、通訊、交通等基礎設施齊全，且可滿足項目建設和日后運營的需要。9、生態建設⑴綠化工程2012年，全縣植樹造林5530公頃，提前一年完成三年造林任務，森林覆蓋率達14.7%。二是扎實推進城區綠化美化工程。投資6700萬元完成“五路一園”主體工程和綠化美化建設，穩步推進老城區綠化、美化工程，以公園廣場綠化為點、街路綠化為線、庭院綠化為面，積極開展城市園林綠化工作。2012年，城區新增綠地面積12.8萬平方米，城區總綠地面積達312.68萬平方米，綠化覆蓋率達48.03%，人均公共綠地面積達11.64平方米，被評為省級“園林縣城”。⑵生態旅游龍源山文化廣場、龍泉山森林公園、龍鳳湖風景區、龍靈塔景區、龍盛園農業觀光帶。積極構筑“五龍騰飛”的旅游格局，把某某縣的旅游項目融入域外旅游網絡，不斷擴大影響，增加旅游收入。2012年，全縣旅游收入達3.6億元，比上年增長16.1%。⑶綠色風電“有效利用、保護環境、合理布局、有序開發”和“大風電融入大電網”的整體發展思路，共規劃開發建設風場13處，總規劃面積達1000平方公里，總裝機容量約400萬千瓦，總投資480億元。已建成風電場5處，安裝風機236臺，裝機容量35萬千瓦，累計上網電量15億度，實現產值9.3億元，利稅9000萬元。⑷水利工程2012年，全縣新打大小農田井5830眼，新上機泵、噴灌設備322臺套，井灌面積達9.8萬公頃；新建溫室大棚1600畝，總面積達9400畝。2012年，全縣農業總產值實現125億元，比上年增長10.3%。緊緊抓住全省加快推進旱田節水灌溉工程建設的有利契機，積極向上爭取資金和項目，擴大鋪設面積，逐步形成三條農業噴灌帶，新增玉米膜下滴灌21.7萬畝，總面積達28.8萬畝，并在西北部鄉鎮集中連片建設高效節水示范村60個，惠及農村10.3萬人口。⑸土地開發緊緊抓住全省實施增產百億斤糧食工程的機遇，全力實施西部土地開發整理重大項目，計劃開發整理土地16720.83公頃，新增耕地15000公頃。積極推廣北正鎮鹽堿地開發整理經驗，采取“沙壓堿”等方式將鹽堿地開發整理成旱田或水田，加快西北部鹽堿地開發整理步伐。2012年新增耕地3341.4公頃，累計整理土地1.2萬公頃。10、當地施工條件當地的建筑材料供應充足，施工隊伍通過招標方式擇優錄用，場址地域寬闊，地勢平坦，交通運輸方便，能夠滿足本項目對施工條件的要求。建設規模及內容項目占地面積9650疔，總建筑面積為39378.9疔，共建設2棟17層建筑物，住宅建筑面積30973.88疔，公建建筑面積1814.12疔，地下及半地下建筑面積6590.9疔,綠地率36.8%,容積率3.4,建筑密度25.68%,項目建設完成后入住260戶。表1-1項目建筑物一覽表序號建筑名稱規劃建筑面積(m2)建筑基底面積(m2)備注公建住宅地下地上結構形式層數1住宅907.0615486.941239剪力墻172住宅907.0615486.941239剪力墻173地下車6590.9鋼筋混凝-1

庫土框架總計6590.91814.1230973.882478其中地上32788地下6590.9表1-2主要技術經濟指標表項目單位數值比重（%）人均面積（m2/人）總用地面積ha0.96510010.29①住宅用地m21763.618.281.94②公建用地m2714.47.40.79③道路用地m23121.7832.353.43④公共綠地m24050.2241.974.45居住戶數戶260居住人數人910戶均人數人/戶3.5總建筑面積m239378.910043.27住宅建筑面積m230973.8878.6634.04公建建筑面積m21814.124.611.99地下及半地下建筑面積m26590.916.747.24住宅平均層數層17住宅建筑面積毛密度萬m2/ha3.21住宅建筑凈密度萬m2/ha17.56人口毛密度人/ha943容積率3.4綠地率%36.83.9綠地面積m23552總建筑密度%25.68停車位輛140100地面停車位輛=地下停車位輛140100主要建筑材料1.2.10.1主要建筑材料種類根據國家相關規定，本項目建設全部使用混凝土、建筑鋼材、和加氣混凝土砌塊。項目商品混凝土的用量為21036.18m3,建筑鋼材用量1996.263加氣混凝土砌塊用量約為5930.65m3。1.2.10.2主要建筑材料供應來源項目所需主要建筑材料均由本地供應，本地建筑材料市場供應充足，完全能夠滿足項目建設需要。總平面布置方案（一）總平面布置的原則1、結合場地地形、地貌等條件，因地制宜，盡可能做到緊湊布置，節約土地，既不造成浪費，也不擁擠。2、滿足城鄉總體規劃要求及密度、容積率、綠地率等方面的強制性規定。3、建（構）筑物的布置應符合防火、衛生規范及安全規定，滿足地上、地下工程管線的敷設、綠化布置及施工要求。4、要注意減少污染和對周圍環境的影響等因素。（二）項目總體規劃方案1、總平面布置方案本項目總規劃占地面積9650疔。為保證項目建設場區交通的順暢，場區南側設置了1處出入口。項目建設2棟建筑物，小區所有建筑依地勢、地形及道路走向盡量布置成南北朝向，充分利用日光的采光、采暖，并有有利于夏季自然通風。項目道路設計以人流為重點，將安全放在首位，人車分流，盡量避免人車混流，同時注重項目進出口與城市干道的關系。主干道和環路設計為6m寬，道路轉彎半徑設計為8m、10m寬。根據某某縣城市總體規劃要求，以環境保護、改善城市面貌和為居民提供一流生活環境為原則，對小區進行綠化，綠化布置在主要街道一側，種植灌木、草皮、花卉；在小區內沿邊界種植楊樹，可防塵和隔音，提高環境質量，改善小氣候。在建筑樓前空地處種植灌木和草坪，美化環境。項目總綠化面積約為4050.22m2,綠化率為36.8%。2、豎向設計根據本場地的地形情況，豎向布置系統采用平坡式，布置方式采用連續式，排水方式采用雨污分流制，排水組織方式采取有組織向外排水方式。建筑方案1、編制依據《城市居住區規劃設計規范》GB50180-93（2002年版）；《建筑設計防火規范》GB50016-2006；《高層民用建筑設計防火規范》（GB50045-2005）；《住宅建筑規范》GB50368-2005；《住宅設計規范》GB50096-2011；《民用建筑設計通則》GB50352-2005；《居住建筑節能設計標準（節能65%）》DB22/T450-2007（2009年版）；《嚴寒和寒冷地區居住建筑節能設計標準》JGJ26-2010；《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》GB50067-97；《無障礙設計規范》GB50763-2012；《建筑滅火器配置設計規范》GB50140-2005；《民用建筑外墻保溫工程防火技術規程》DB22/T496-2012；《建筑外門窗氣密、水密、抗風壓性能分級及檢測方法》GB/T7106-2008；《屋面工程技術規范》GB50345-2012。2、建筑設計方案1）住宅戶型分為三房兩廳一衛、二房兩廳一衛、二房一廳一衛、二房一衛一廚一廳，建筑面積30973.88疔。2）建筑立面追求樸實、簡潔、明快，屋面為平頂形式，外墻面裝飾為建筑涂料。3）屋頂為150厚XPS保溫。住宅外窗為單框三玻塑鋼窗，分戶門為三防門，單元門為防火對講門。4）無障礙設計根據《無障礙設計規范》GB50763-2012要求，建筑入口平臺候梯廳進行無障礙設計。結構設計1、結構設計依據《建筑結構可靠度設計統一標準》GB50068-2001；《建筑物抗震設防分類標準》GB50223-2008；《建筑地基基礎設計規范》GB5007-2011；《建筑結構荷載規范》GB50009-2012；《混凝土結構設計規范》GB50010-2010；《砌體結構設計規范》GB50003-2011；《建筑抗震設計規范》GB50011-2010；《住宅設計規范》GB50096-2011；《全國民用建筑工程設計技術措施》（建質[2009]124號）。2、結構設計方案1）本項目建筑類別二類，耐火等級為二級，安全等級為二級，設計使用年限50年。2）根據《建筑抗震設計規范》（GB50011-2010）中有關建（構）筑物抗震設防烈度、設計基本地震加速度和設計地震分組的規定，某某縣的抗震設防烈度為6度，設計基本地震加速度值0.05g,設計地震分組第一組。本項目抗震等級為丙類，需抗震設防。本工程所在地的標準土壤凍結深度為1.7m。基礎形式：采用樁基礎。3）結構選型：剪力墻結構，地上一層是公建，2-17層是住宅。3、建筑施工本項目施工質量控制等級為B級，施工隊伍的資質、施工能力、技術裝備均應滿足該項工程的要求。4、戶型方案本項目住宅建筑面積30973.88疔，戶型三房兩廳一衛、二房兩廳一衛、二房一廳一衛、二房一衛一廚一廳，能夠滿足用戶的需要。從均好性的角度出發，大開間，寬敞明亮，尊貴氣派，動靜分區，功能合理，外凸形景觀陽臺，通透明亮，住宅配套設施齊全，適合各種消費群體的選擇。5、主要建筑、裝修材料及構造本項目交房標準為毛坯房，但也可以根據市場需求，考慮標準適度的裝修房。6、住宅結構體系優化目標1）應符合環保、節能、綠色、生態原則。2）應有效提高建筑的使用面積和有效使用空間。3）應能較好滿足住宅舒適性、使用靈活性要求。4）應具有較好的隔音性能，利于管線埋設。5）應具有較好的結構耐久性，控制結構裂縫的出現和發展。6）應具有適當的承載力、剛度和延性，結構體系布置清晰，受力明確均勻，保證結構能正常工作且具有較好的抗震、抗風能力。7）應能因地制宜采取合適的基礎形式和合理的基礎設計，確保不致產生過大沉降差異沉降，確保地基穩定，避免建筑物傾覆和傾斜。8）應具有先進的結構綜合經濟技術指標。公用工程方案電氣方案1）編制依據《民用建筑電氣設計規范》JGJ16-2008；《供配電系統設計規范》GB50052-2009；《低壓配電設計規范》GB50054-2011；《建筑照明設計標準》GB50034-2004；《城市工程管線綜合規劃規范》GB50389-98；《民用建筑設計防火規范》GB50016-2006；《建筑物防雷設計規范》GB50057-2010；《民用建筑供暖通風與空氣調節設計規范》GB50736-2012；《安全防范工程技術規范》GB50348-2004。2）電源項目所在地所需電力由某某鎮供電線路提供，進戶電壓等級為10kV，供電電壓等級為10/0.4kV。擬由二次變引進，變電站容量為12萬kVA，尚有余量6.5萬kVA。先接入場區北側開閉所，然后接入場區內各負荷中心的地上箱式變電站。項目電源選擇合理，供電容量可滿足本項目的用電需求。3）電力負荷項目用電主要是辦公設備、生活設備、風機、泵類、照明、應急照明、消防水泵等用電。根據項目用電負荷的要求，電源采用三相四線制，電壓等級為380/220V。項目用電負荷包括住宅、公建和公用基礎設施用電。根據《住宅建筑電氣設計規范》（JGJ242-2011）、《全國民用建筑工程設計技術措施節能專篇-電氣（2007）》和本項目的建設情況，確定用電負荷。住宅用電負荷：60-90m2的住宅用電指標取4kW/戶，戶數為180戶，需用系數取0.4；90-150m2的住宅用電指標為6kW/戶，戶數為80戶，需用系數取0.35。公共建筑用電負荷：公建用電指標為60W/m2，地下建筑用電指標取5W/m2。

項目用電負荷詳見下表：表1-3項目用電負荷計算表序號設備名稱裝機容量需用系數功率因數有功功率無功功率視在功率（kW）（kx）COSQtan9P(kW)Q(kVar)S(kVA)1住宅(60-90)720.000.400.701.02288.00293.762住宅（90-150）480.000.350.701.02168.00171.363公建108.850.800.800.7587.0865.314地下建筑照明32.951.000.800.7532.9524.715采暖供熱設備35.000.700.850.6224.5015.196給排水設備36.000.700.850.6225.2015.627電梯81.000.630.800.7551.0338.278地下建筑通風45.000.850.800.7538.2528.699室外照明4.681.000.900.484.682.2510合計1543.48719.69655.160.0011同時系數K￡Y=0.90K￡W=0.95647.72622.40898.2912功率因素補償無功補償408.65全廠補償后0.950.33647.72213.75681.81本項目設置2臺S11/500kVA干式變壓器，總裝機容量為1000kVA,變壓器負載率為68.18%，低壓側作集中無功補償，功率因數達到0.95以上。供電采用無煙無鹵阻燃型線纜。線纜截面積符合國家規范要求。室外電纜布線方式為直埋。4）照明設計本項目的電氣設備主要是日常照明燈具的使用，因此建筑群照明用具的選擇在滿足功能使用要求前提下，按《建筑照明設計標準》（GB50034-2004）的規定進行相關設計。（1）照明功率密度值根據《建筑照明設計標準》（GB50034-2004）的規定，項目中居住建筑每戶照明功率密度值不大于下表的限值：表1-4居住建筑照明功率密度限值房間或場所照明功率密度（W/m2）對應照度值（lx）現行值目標值起居室、廚房、衛生間76100臥室75餐廳150根據《建筑照明設計標準》（GB50034-2004）的規定，項目中公共建筑照明功率密度值不大于下表的限值：表1-5公共建筑照明功率密度限值房間或場所照明功率密度（W/m2）對應照度值（lx）現行值目標值一般商店營業廳1210300客房1513多功能廳1815300檔案室87200普通辦公室119300地下車庫7475（2）照明光源居住建筑室內照明采用細管徑直管形熒光燈或緊湊型熒光燈，其光效高，壽命長，顯色性較好，節約電能。公共建筑采用細管徑直管形熒光燈、緊湊型熒光燈或小功率的金屬鹵化物燈。項目區內道路及庭院照明選用小功率金屬鹵化燈或緊湊型熒光燈。金屬鹵化燈光效高，壽命長，顯色指數高，節約電能。地下建筑采用高光效的光源，如熒光燈、高強度氣體放電燈。室外景觀照明采用金屬鹵化物燈或高顯色性高壓鈉燈，輪廓照明采用緊湊型熒光燈或LED燈。（3）燈具選擇在滿足眩光限制和配光要求條件下，優先選用開敞式或直接型照明燈具，燈具效率不低于下表的規定：表1-6燈具效率表燈具出光口形式開敞式保護罩（玻璃或塑料）格柵透明磨砂、掇鏡熒光燈燈具選擇75%65%55%60%高強度氣體放電燈燈具效率75%60%（格柵或透光罩）直管形熒光燈配用電子鎮流器或節能型電感鎮流器，可以提高能效。電感式鎮流器能耗滿足GB17896《管型熒光燈鎮流器能效限定值和節能評價值》中節能評價值的要求。高壓鈉燈、金屬鹵化物燈配用節能型電感鎮流器。項目所用照明燈具均為符合國家節能標準的I類燈具。（4）照明控制不同區域和不同使用功能，能對照明分別控制。商店營業廳采用分區、分組集中控制，有利于節能。公共走道、走廊、樓梯間設人工照明，除火災應急照明外，均安裝節能型自熄開關或設帶指示燈（或自發光裝置）的雙控延時開關。場區內道路及庭院照明采用光控、時控、程控的控制方式，這樣可以節約電能并方便管理。商業營業廳照明采用分區、分組集中控制。景觀照明集中控制，并根據需要設置一般、節日、重大慶典等不同的控制方式。5）防雷與接地防止雷擊電磁脈沖對配電系統及電子信息設備造成破壞的技術措施：（1）信號系統宜采用與建筑物共用聯合接地形式；（2）根據雷電選擇性和提高接閃能力，在四面沿建筑物四周，尤其各拐角處，增設避雷短針（高度小于1m）;（3）增加信息設備間的屏蔽措施；信息系統所用接地排、各類線纜金屬橋架和金屬管道應與主鋼筋作等電位連接；各類金屬機柜、電氣和電子設備的金屬外殼等就近與等電位連接。在建筑物、構筑物頂部設置避雷網，通過建筑物與電纜進出線、用電設備等實現綜合接地，其接地電阻小于1歐姆。實施總等電位聯結，潮濕場所作局部等電位聯結。建筑物內各級配電系統及電子信息設備應分別配置相應適配的防雷浪涌保護器。建筑物內安裝防火漏電報警監測系統，保障項目用電安全。建筑物防雷等級通過計算確定。在建筑物頂部設置避雷裝置，通過建筑物基礎鋼筋實現接地，其接地電阻小于1Q。實施總等電位聯結，潮濕場所作局部等電位聯結。為防止電磁脈沖造成的破壞，在電源進戶處設浪涌保護器。建筑物做總等電位聯結，采用共用接地網。裝有沐浴或浴盆的衛生間做局部等電位聯結，包括衛生間內金屬給排水管、金屬浴盆、金屬洗臉盆、金屬采暖管、金屬散熱器、電源插座的PE線以及建筑物鋼筋網。6）電力管網規劃高低壓電力線路均采用電力電纜，電纜選用低煙無鹵阻燃電纜。電力主干線電纜敷設方式為電纜溝敷設，電纜溝采用有覆蓋層電纜溝，電力主干線電纜溝沿路邊建設。根據各段電纜容量設相應型式的電纜溝。支路采用直埋敷設。低壓供電半徑控制在200m左右。低壓電纜均采用直埋敷設。7）設備購置1、購置500kVA箱式變壓器2臺；2、采暖供熱設備4臺；3、給排水設備2臺。給排水方案1．設計依據（1）《中華人民共和國水法》；（2）《中華人民共和國環境保護法》；（3）《城市給水工程規劃規范》（GB50282-98）；（4）《城市排水工程規劃設計》（GB50318-2000）；（5）《城市規劃編制辦法實施細則》建規劃[1995]333號；（6）《城市工程管線綜合規劃規范》（GB50289-98）；（7）《室外給水設計規范》（GB50013-2006）；（8）《室外排水設計規范》（GB50014-2011）。2．給水排水規劃1）給水水源水源接至萊薰路城市給水管網，小區內給水管網采用枝狀與環狀網相結合布置形式。主干管采用環狀管網，以保證供水安全性。2）供水管網項目給水系統采用下行上給式，管材采用PP-R管，消火栓系統管材采用采用內、外壁熱鍍鋅鋼管，卡箍連接。3）管材及計量給水管材采用塑料管。小區分設進水總表，住宅內每戶設小水表計量。4）供水分區場區采用集中供水系統，供水方式采用變頻調速供水，在地下一層內靠近負荷中心處設置供水泵房。根據市政給水壓力的實際情況和項目建筑高度，確定項目采用分區供水方式，分為低、高二個供水分區，高區供水分區設置2臺變頻水泵，1用1備。供水實現變頻加壓給水，分二個區，1-6層為低區（市政給水），7-17層為高區。4）用水量住宅居民生活用水為150L/人?d；公建建筑按照5L/m2.d；綠化澆灌用水為2L/m??次；道路噴灑用水為2L/m??次；未預見用水量按日用水量的10%測算，年用水量60024.44m3。詳見用水量估算表。表1-7用水量估算表序號用水用水規模用水量指標日用水量m3年用水量m3場所和單位和單位1居住生活用水910人150L/人-d136.549822.502商業用水1814.12m25L/m2.d9.073310.773道路噴灑3121.78m22L/m2.d6.24624.364綠化用水4050.22m22L/m2.d8.10810.045小計159.9154567.676不可預見10%15.995456.777合計175.9160024.44（3）排水工程1）污水量項目排水根據《室外排水設計規范》的要求，按項目生活日最大用水量的80%計算。經測算，項目日最大生活排水量為140.72m3。2）污水排放小區內污水由建筑接戶管收集至污水支管，由污水支管匯入小區干管后排入排入城市排水管網。采暖方案1.設計依據（1）《城市基礎設施工程規劃手冊》；（2）《實用供熱空調設計手冊》；（3）《居住建筑節能設計標準（節能65%）》（DB22/T450-2007,2009年版）；（4）《城鎮供熱管網設計規范》CJJ34-2010；（5）《民用建筑供暖通風與空氣調節設計規范》GB50736-2012；（6）《城鎮供熱管網工程施工及驗收規范》CJJ28-2004。.供熱方式本項目供熱由萊薰路城市給水管網引入，采暖建筑面積39378.9疔,采用市政集中供熱，熱媒為水。住宅、公建和地下建筑采暖方式為散熱器，本項目采暖按節能建筑標準設計，供回水溫度為85℃/60℃。本項目按高度設計成高低壓兩個區，1-8為低區，9-17為高區。熱負荷：根據《城鎮供熱管網設計規范》(CJJ34-2010)規定，本項目采暖室內溫度公建和住宅按18℃計算，地下建筑建筑按5℃計算。熱指標新建住宅取40W/m?、公建60W/m?、地下建筑取20W/m?。項目全年需要熱力14173.03GJ。表1-8熱量消耗計算表名稱面積(m2)熱指標(W/m2)熱負荷(kW)室內設計溫度(℃)采暖天數(d)室外平均溫度(℃)室外計算溫度(℃)耗熱量(GJ)住宅30973.88401238.9618170-8.4-21.612131.85公建1814.1260108.8518170-8.4-21.61065.83地下建筑6590.920131.825170-8.4-21.6975.35合計39378.901479.6214173.03采暖管材室外和樓梯間采用焊接鋼管明裝。DNN40mm時為焊接。閥門型號DN050mm時為截止閥，DN>70mm時為蝶閥。采暖管道保溫埋地部分采用發泡塑料；明設采用超細玻璃棉管殼，外包鋁箔保護層。.熱力網規劃(1)供熱管線全部直埋有補償敷設。(2)供熱管線全部采用枝狀異程系統。(3)供熱管網盡量穿越負荷集中的區域，以利于負荷的合理分配。(4)項目區內二次管網采用預制聚氨酯保溫管直埋敷設，保溫厚度為50mm。敷設方式采用有補償直埋敷設，埋深(管頂)為設計地面下1-1.5米。（5）供熱管網平行于干路敷設，盡量少穿越主干路，管線空越主要交通干道時，采用方涵或涵管敷設。（6）每棟建筑在室外熱力入口井內均設一套帶熱計量裝置的熱力入口裝置，熱力入口的平衡不能滿足15%的壓差值時控制閥采用自力式壓差控制閥。（7）每戶均設置分戶熱計量裝置。（8）室內采暖系統采用低溫熱水地面輻射采暖形式，每組分水器設恒溫閥。（9）室內采暖干管和敷設在非采暖房間的管道做保溫，保溫材料采用加筋鋁箔超細離心玻璃棉，保溫厚度為50mm-60mm。.2.14.5燃氣工程規劃.設計依據（1）《城鎮燃氣設計規范》GB50028-2006；（2）《建筑設計防火規范》GB50016-2006；（3）《城鎮燃氣輸配工程施工及驗收規范》CJJ33-2005；（4）《城鎮燃氣室內工程施工及驗收規范》CJJ94-2003；（5）《天然氣》GB17820-2012。.燃氣氣源本項目使用的天然氣引自城市燃氣管網，經調壓設施調壓后，供居民生活使用，能夠保障能源供應的安全。同時將燃氣調壓站建在靠近耗氣的負荷中心，盡量降低燃氣壓力損耗，建筑燃氣入口管道設置緊急切斷閥。氣源為干式天然氣，天然氣質量符合國家標準《天然氣》GB17820-2012二類氣質以上的標準。.燃氣中壓管線天然氣接出點設閥井，項目區內中壓線進入燃氣調壓柜前設閥井，該閥井距燃氣調壓柜5米。中壓管線按工作壓力0.4MPa設計。根據燃氣公司的要求，大于等于DN200的中壓管線采用鋼骨架聚乙烯復合管。管材符合國家現行標準《燃氣用鋼骨架聚乙烯復合管》CJ/T125和《燃氣用鋼骨架聚乙烯復合管件》J/T126的規定。小于DN200的中壓管線仍然采用成品特加強級防腐管，管材為無縫鋼管，執行《輸送流體用無縫鋼管》GB/T8163。中壓燃氣管道的施工及驗收按照國家行業標準《城鎮燃氣輸配工程施工及驗收規范》(CJJ33-2005)嚴格執行。.項目區燃氣低壓管線燃氣低壓管線屬庭院燃氣管網敷設。項目區內設置區域中低壓燃氣調壓柜，調壓后進入項目低壓管網。燃氣調壓柜出口按工作壓力3.25kPa設計。燃氣進戶管按照各單體引入位置確定，在庭院管上部采用開口焊接。項目區低壓網成枝狀布置，特殊地段環狀布置。管線每隔200米及拐彎點設標志樁，調壓柜落地安裝，基礎待設備到貨后施工。伴熱電源就近接入，直埋管道正上方連續敷設警示帶，距管頂0.3m。管道直埋敷設，中壓鋼管管頂覆土深度為1.0m，燃氣用聚乙烯管埋深2.0m,宅前低壓鋼管埋深不小于0.6m,燃氣管道不與其它管道同溝敷設。燃氣管道穿越干道以及城管有要求不能破路時，頂管敷設，套管直徑比燃氣管直徑大100mm以上，套管兩端部伸出路堤坡腳距離不小于1.0m,且套管兩端用瀝青密封（以設計規劃為準）。.燃氣量根據《城鎮燃氣設計規范》GB50028-2006的相關規定，居民用戶燃氣耗熱定額為2090乂1/人?年。對于本項目而言，燃氣取為2090MJ/人?年,天然氣的低位發熱量為35.544MJ/m3,居民人數為910人。年用燃氣耗熱量：2090x910:35.544:10000=5.35萬m3。1.2.15消防工程1、編制依據《民用建筑通則》GB50352-2005；《建筑設計防火規范》GB50016-2006；《民用建筑電氣設計規范》JGJ16-2008；《建筑內部裝修設計防火規范》GB50222-1995（2001年修訂版）；《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》GB50067-97；《火災自動報警設計規范》GB50116-2008。2、總平面布置及建筑防火1）總平面布置總平面布置滿足防火間距、防爆、消防的要求,各區域設有環形消防通道,并使消防車可以靠近,能在火災發生時及時撲救。2）建筑防火本項目建筑類別為二類，耐火等級為二級。①防火分區項目劃分各建筑的防火分區。建筑需設置排煙設施的走道等可采用頂棚下突出不小于0.50m的梁劃分防煙分區，每個防煙分區的建筑面積不超過500疔，且防煙分區不跨越防火分區。②安全出口及疏散口每個防火分區設2個安全出口，兩個安全出口之間的距離不應小于5.00m,公共疏散門均應向疏散方向開啟。設有防煙樓梯間及前室的建筑物，前室的面積不小于6.00疔，前室和樓梯間的門均為乙級防火門，并向疏散方向開啟。③建筑構造不同部位的建筑材料采用相應耐火極限的建筑材料，并按照規范要求在相關部位設置防火墻等防火設施。防火墻上不開設門、窗、洞口，當必須開設時，設置能自行關閉的甲級防火門、窗。其中：建筑物內的管道井在樓板處用相當于地樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔，其井壁應采用耐火極限不低于1.00h的不燃燒體，井壁上的檢查門采用丙級防火門；附設在建筑物內的消防控制室、消防設備室，采用耐火極限不低于2.0h的隔墻和1.5h的樓板與其它部位隔開。每個住宅單元為一個防火分區、防煙分區。設置兩個安全出口，一部安全疏散樓梯，一部消防電梯，并且設置乙級防火門。3）滅火器設置①依據《建筑滅火器設置設計規范》要求，本項目消防用電按照二類負荷設計，建筑物滅火器配置場所的危險等級為中危險級，滅火器配置將依據場所危險等級、火災種類、保護面積、滅火級別等確定滅火器的種類、數量和形式，滅火器設置在明顯和便于取用且不影響安全疏散的地點，以有效撲滅初期火災，減少危害。②消防電源及火災自動報警系統消防電源：消防用電設備采用單獨供電回路，當發生火災切斷其它用電時，應保證消防用電的供應，其配電設備應有明顯標志。火災自動報警系統：根據《火災自動報警系統設計規范》要求，建筑物設火災自動報警系統，在小區附屬建筑物一層設置消防控制室。自動報警及消防聯動包括：火災自動報警系統、消防廣播系統、消防對講電話系統、火警專用電話系統等。4）消防給水消防用水量按需要同時開啟的各種水滅火設備用水量之和計算。表1-9消防用水量計算表序號用水單位用水量標準（L/s）用水時間（h）用水量（m3/h）1室內消火栓給水系統1031082室外消火栓給水系統1531623自動噴水滅火系統3011084合計3781.2?16建筑智能化設計’設計依據《智能建筑設計標準》GB50314-2006；《綜合布線系統工程設計規范》GB50311-2007；《民用建筑電氣設計規范》JGJ16-2008；《有線電視系統工程技術規范》GB50200-94；《火災自動報警系統設計規范》GB50116-98。概述住宅和公建配備有線電視系統，住宅部分有線進戶線不少于1根，采用雙向傳輸的電視插座，進戶線在家居配電箱內分配交接。所有建筑均配置網絡進線，其中住宅建筑每套進戶線不少于一根，進戶線在家居配線箱內做交接。住宅內采用RJ45信息插座或光纖插座。居家建筑選配家居控制器。公共建筑配備公共廣播系統，平時可播放背景音樂，火警時發布應急廣播。所有建筑物均配備電話系統。住宅建筑的電話系統采用綜合布線，每套住宅電話系統進戶線不少于1根，進戶線在家居配電箱內做交接，每套住宅電話插座數量不少于2個。電話插座選用RJ45型，暗裝。線路敷設弱電系統垂直干線沿弱電豎井內的金屬封閉線槽敷設，不同系統的線路同槽敷設時加隔板將其分開。水平支線穿金屬封閉線槽敷設及金屬管暗敷。在樓層配電間的配電箱及其它設備間的配電箱內設漏電火災及過負荷報警監控設備，其主機設于消防控制中心處。1.2.17無障礙設計.設置電梯的居住建筑至少設置一處無障礙出入口，通過無障礙通道直達電梯廳。.公共建筑出入口均進行無障礙設計。.建筑入口設臺階時，設輪椅坡道、扶手或殘疾人專用升降梯，入口坡道及升降梯的寬度及坡度滿足無障礙設計規范的要求。.供殘疾人使用的門采取自動門，門檻高度及門得內外高差不大于15mm,并以斜面過渡。.供殘疾人使用的臺階、樓梯、扶手、無障礙電梯均滿足無障礙設計規范的要求。.公共廁所的無障礙設施和專用廁所的無障礙設施均滿足無障礙設計規范的要求，設呼救求助報警按鈕信號裝置。.所有無障礙設施均附設國際通用的無障礙標志牌。.居住綠地的主要出入口及游步道均進行無障礙設計，并設提示盲道。居住綠地及廣場的休息座椅設計有輪椅停留空間。兒童活動的綠地種植高大樹木，不選用硬質葉片的叢生植物。.按照不少于1%的比例設計無障礙停車位。日照分析對場地范圍內建筑物進行日照分析。分析建筑物對周邊建筑物的日照影響。根據《城市居住區規劃設計規范》、《住宅設計規范》，某某市日照標準日為大寒日，日照時數N2小時，有效日照時間帶為8:00—16:00,日照計算起點為住宅底層窗臺面，按統一高程進行分析計算。日照間距系數為對住宅1.7。項目建成后對周圍建筑物的日照沒有影響。投資估算及資金籌措項目總投資為7662.20萬元，全部為建設投資。詳見總投資估算表。項目總投資7662.20萬元，資金全部由建設單位自籌。教師公寓建設項目教師公寓建設項目表1-10建設投資估算表 單位：萬元序號工程或費用建筑工程費設備購置費安裝工程費其他工程費合計技經指標單位數量指標（元）上工程費用1主體工程39378.901.11#住宅樓2213.192213.19m216394.0013501.22#住宅樓2213.192213.19m216394.0013501.3地下車庫988.64988.64m26590.9015002公用工程0.002.1供電線路11.711.701806502.2供電設備50555.002.3供水管網5.65.60m1753202.4供水設備10111.002.5排水管網6.136.13m1753502.6排水設備80.88.802.7供熱管網11.711.70m1806502.8供熱設備151.516.502.9燃氣管網12.9612.96m1807202.10電梯150153總圖工程0.00

序號工程或費用建筑工程費設備購置費安裝工程費其他工程費合計技經指標單位數量指標（元）3.1大門35.235.203.2道路及地面硬化37.4637.46m23121.781203.3綠化12.1512.154050.2230第一部分合計5499.83233.0071.395804.22二工程建設其他費1493.101493.11土地使用費600.00600m296502建設單位管理費71713前期費用554土地登記費0.480.48元/m296500.55國有土地管理費0.970.97元/m2965016勘察費14.4814.48元/m29650157規劃測量費0.270.27元/m296500.288規劃設計費0.480.48元/m296500.59設計費158.84158.8410施工圖預算編制費15.8815.8811竣工圖編制費12.7012.7012施工圖審查費4.644.64

序號工程或費用建筑工程費設備購置費安裝工程費其他工程費合計技經指標單位數量指標（元）13工程建設監理費136.94136.9414招標代理服務費22.1522.1515環境保護及文明施工費78.7678.76元侏239378.902016城市基礎設施配套費78.7678.76元/m239378.902017人防設施易地建設費78.7678.76元/m239378.902018新型墻體材料基金39.3839.38元/m239378.901020散裝水泥基金4.734.73元/m239378.901.221施工放線費0.710.71元/棟2357222竣工測繪費0.480.48元/棟2240823防雷檢測費4.334.33元/m239378.901.124三表檢測費4.034.03元/戶26015525集中供熱管網建設費137.83137.83元/m239378.903526環評費4.094.0926工程保險費17.4117.41一、二部分合計5499.8323371.391493.107297.32三預備費364.88364.881基本預備費364.88364.88

序號工程或費用建筑工程費設備購置費安裝工程費其他工程費合計技經指標單位數量指標（元）2漲價預備費四建設投資合計5499.8323371.391857.987662.20教師公寓建設項目教師公寓建設項目項目組織與實施進度計劃1、項目組織本項目由某某房地產開發有限責任公司負責組織實施。擬通過招標方式擇優選擇施工、監理和設備及材料采購單位。項目建成后，由某某房地產開發有限責任公司負責組織市場銷售活動。2、項目實施進度計劃本項目建設計劃用24個月時間完成，2014年2月開始前期準備工作，從2014年7月開工至2016年1月竣工驗收并投入使用，具體進度如下：2014年2月，完成項目申請報告的編制及核準工作；2014年3月-2014年5月，完成初步設計、施工圖設計及審查、招投標等工作，預計3個月時間；2014年6月，完成場地平整等前期準備工作，預計1個月時間；2014年7月-2015年12月，完成土建工程施工、設備安裝、調試，預計18個月時間；2016年1月，工程竣工驗收，全面投入使用。詳見表1-12。表1-12項目實施計劃進度表序號時間完成項目12014年2月完成項目申請報告編制及核準等前期準備工作。22014年3月-2014年5月完成初步設計、施工圖設計及審查、招投標等準備工作。32014年6月完成場地平整等工作。42014年7月-2015年12月完成土建工程施工、設備安裝、調試。52016年1月工程竣工驗收，全面投入使用。經營銷售期本項目預計2014年6月開始銷售，2016年2月居民開始入住，到2016年全部銷售完畢。項目管理項目的組織管理分為三個階段：項目建設期、出售期及物業管理期。項目建設期由某某房地產開發有限責任公司自行管理，公司擬采用項目式的管理模式，由項目經理全面負責控制項目成本、質量及進度等。公司設項目經理1人、副總經理2人、總工程師1人、辦公人員3人，下設6個部：財務部、工程部、材料部、銷售部、開發部、辦公室。對于工程任務開發企業擬采用設計-施工總承包、招標采購等管理方式。項目投入運營后，將擇優選取專業管理公司進行物業管理。工程招標招標依據1、《中華人民共和國招標投標法》；2、中華人民共和國國家發展計劃委員會令第3號《工程建設項目招標范圍和規模規定》；3、中華人民共和國國家發展計劃委員會令第5號關于《工程建設項目自行招標試行辦法》；4、中華人民共和國國家發展計劃委員會令第9號關于《建設項目可行性研究報告增加招標內容以及核準招標事項暫行規定》；5、國家發展計劃委員會令第30號《工程項目施工招標管理辦法》。招投標管理的基本原則1、公開原則要求項目招投標具有高的透明度，實行招標信息、招標程序公開，即發布招標公告，公開招標，公開招標結果，使每一個投標人獲得同等的信息，知悉招標的一切條件和要求。2、公平原則要求給予所有的投標人平等的機會，使其享有平等的權利，并履行同等的義務，不歧視任何一方。3、公正原則要求評標時按事先公布的標準對待所有的投標人。4、誠實信用原則招投標當事人應以誠實、守信的態度行使權利，履行義務，以維持雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。5、獨立原則招投標的雙方均應是獨立的法人單位，在招投標過程中應自主決策，不受外界任何因素的干擾。6、接受行政監督原則招投標活動核心是競爭，招投標的過程實際上是競爭的過程，招投標當事人都要遵守有關法律、法規以及有關規定。招投標的全過程，要接受有關行政部門的監督。招標范圍本項目按照國家有關規定，項目的設計、施工、設備采購、工程監理等均需要采用招標方式。本項目涉及的工程施工相關工作將按規定進行招標。為保證招標工作的規范性與公開性，工程招標工作應按管理程序報相關主管部門教師公寓建設項目批準，建設單位要按批準的范圍、性質進行相應的實施工作。工程招標基本情況詳見表1-13。表1-13招標基本情況表項目名稱招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額（萬元）備注全部招標自行招標自行招標委托招標公開招標邀請招標設計???158.84建筑工程???5499.83監理???136.94勘察?14.48設備采購?233重要材料情況說明本項目為某某縣二中老師公寓建設項目，招標內容為工程設計、工程監理、工程施工及設備采購等。某某房地產開發有限責任公司2014年2月主要技術經濟指標詳見下表。教師公寓建設項目教師公寓建設項目表1-14主要技術經濟指標表序號項 目單位數量備注1占地面積m29650.002建筑面積m239378.903勞動定員人304總投資萬元7662.205營業收入萬元13562.036銷售稅金及附加萬元739.137固定成本萬元8623.348總成本萬元8623.349利潤總額萬元4199.5610所得稅萬元1049.8911利稅總額萬元4938.6912凈利潤萬元3149.6713息稅前利潤萬元4199.5614總投資收益率%54.8115資本金凈利潤率%41.1116財務內部收益率%84.73稅前17財務凈現值萬元2712.02稅前18投資回收期年2.13稅前，含建設期19財務內部收益率%68.76稅后20財務凈現值萬元1964.73稅后21投資回收期年2.16稅后，含建設期22盈虧平衡點%67.25第二章發展規劃、產業政策和行業準入分析2.1發展規劃分析《國務院關于加強教師隊伍建設的意見》（國發〔2012〕41號）提出切實保障教師合法權益和待遇。健全教師社會保障制度。按照事業單位改革的總體部署，推進教師養老保障制度改革，按規定為教師繳納社會保險費及住房公積金。中央在基建投資中安排資金，支持加快建設農村艱苦邊遠地區學校教師周轉宿舍。鼓勵地方政府將符合條件的農村教師住房納入當地住房保障范圍統籌予以解決。《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》提出，“十二五”時期是全面建設小康社會的關鍵時期，是深化改革開放、加快轉變經濟發展方式的攻堅時期，必須深刻認識并準確把握國內外形勢新變化新特點，繼續抓住和用好重要戰略機遇期，努力開創科學發展新局面。規劃綱要草案指出，以科學發展為主題，是時代的要求，關系改革開放和現代化建設全局。以加快轉變經濟發展方式為主線，是推動科學發展的必由之路。今后五年，要確保科學發展取得新的顯著進步，確保轉變經濟發展方式取得實質性進展。基本要求是：——堅持把經濟結構戰略性調整作為加快轉變經濟發展方式的主攻方向。——堅持把科技進步和創新作為加快轉變經濟發展方式的重要支撐。——堅持把保障和改善民生作為加快轉變經濟發展方式的根本出發點和落腳點。——堅持把建設資源節約型、環境友好型社會作為加快轉變經濟教師公寓建設項目發展方式的重要著力點。——堅持把改革開放作為加快轉變經濟發展方式的強大動力。規劃綱要草案提出，按照與應對國際金融危機沖擊重大部署緊密銜接、與到2020年實現全面建設小康社會奮斗目標緊密銜接的要求，綜合考慮未來發展趨勢和條件，今后五年經濟社會發展的主要目標是：——經濟平穩較快發展。國內生產總值年均增長7%，城鎮新增就業4500萬人，城鎮登記失業率控制在5%以內，價格總水平基本穩定，國際收支趨向基本平衡，經濟增長質量和效益明顯提高。——結構調整取得重大進展。居民消費率上升。農業基礎進一步鞏固，工業結構繼續優化，戰略性新興產業發展取得突破，服務業增加值占國內生產總值比重提高4個百分點。城鎮化率提高4個百分點，城鄉區域發展的協調性進一步增強。——資源節約環境保護成效顯著。耕地保有量保持在18.18億畝。單位工業增加值用水量降低30%，農業灌溉用水有效利用系數提高到0.53。非化石能源占一次能源消費比重達到11.4%。單位國內生產總值能源消耗降低16%，單位國內生產總值二氧化碳排放降低17%。主要污染物排放總量顯著減少，化學需氧量、二氧化硫排放分別減少8%，氨氮、氮氧化物排放分別減少10%。森林覆蓋率提高到21.66%，森林蓄積量增加6億立方米。規劃綱要強調，實現經濟社會發展目標，必須緊緊圍繞推動科學發展、加快轉變經濟發展方式，統籌兼顧，改革創新，著力解決經濟社會發展中不平衡、不協調、不可持續的問題，明確重大政策導向：加強和改善宏觀調控，建立擴大消費需求的長效機制，調整優化投資教師公寓建設項目結構，同步推進工業化、城鎮化和農業現代化，依靠科技創新推動產業升級，促進區域協調互動發展，健全節能減排激勵約束機制，推進基本公共服務均等化，加快城鄉居民收入增長，加強和創新社會管理。房地產業仍是“十二五”期間國民經濟發展的重要支撐。“十五”、“十一五”期間，中國房地產業在總體滿足城市形態和功能提升的要求下獲得巨大發展成就，成為國民經濟發展的重要支柱。隨著2009年以來中國、印度等經濟體的發展帶動了全球經濟復蘇進程，以及今年以來中國國民經濟回升勢頭進一步發展，世界各國經濟政策和經濟手段發生重要調整，世界經濟逐步走出困境，預計“十二五”期間中國經濟與世界經濟都將進入全新發展周期，中國經濟將在結構調整的基調下保持較高增長態勢。在這一背景下，“十二五”期間城鎮化率每年以1%的增長速度以及由此帶來的巨大住房需求，以及保障性住房建設對于全國房地產投資總規模的持續推動和對上下游三十多個關聯產業的帶動，這兩方面因素決定了房地產業仍將是“十二五”期間的重要支撐產業。城鎮化建設將為房地產業帶來巨大發展空間。“十二五”規劃將全面推進城鎮化發展作為改變經濟結構失衡的重要戰略部署。在這一部署下，中國房地產業需要有效的滿足城鎮居民改善性住房的需求、長期大量農村人口進入城市的住房需求以及城市產業結構的調整和發展方式轉型帶來的需求，預計到2015年我國城鎮每年要增加1200萬套住宅，因而存在長期而快速發展的巨大空間。進行某某縣二中老師公寓建設項目建設，可改善某某縣二中教師和普通居民生活質量，也可進一步改善城市容貌、為居民和進縣企業創造良好的環境，有效支持和帶動城市持續、健康發展。教師公寓建設項目教師公寓建設項目2.2產業政策分析《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中指出：房地產業關聯度高，帶動力強，是國民經濟的支柱產業。促進房地產市場持續健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施；是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有效途徑。實現房地產市場持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。本項目為教師公寓建設項目，不屬于《產業結構調整指導目錄（2011年本）》（2013年修正）中的鼓勵類、限制類和淘汰類，屬于國家允許建設的項目，符合國家產業政策。2.3行業準入分析2009年4月29日，國務院召開常務會議，討論并原則通過《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，決定調整固定資產投資項目資本金比例。其中，屬于“兩高一資”項目的資本金比例被上調。而在資本金被下調的行業中，房地產赫然在目。2009年5月27日，國務院正式公布了《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》（國發〔2009〕27號），細化了不同行業固定資產投資項目資本金比例。其中，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，是這次調整受惠最大的項目之一。這是自1996年設立房地產項目資本金比例制度以來的首次調低，已經恢復到1996年的水平，這將大幅度降低了房地產業準入門檻。某某房地產開發有限責任公司是以房地產項目開發為主營業務的現代企業，符合國家相關行業準入標準。教師公寓建設項目第三章節能方案分析3.1用能標準和節能規范1、《中華人民共和國節約能源法》；2、《中國節能技術政策大綱》；3、《固定資產投資項目節能評估和審查暫行辦法》；4、《固定資產投資項目節能評估及審查指南(2006)》；5、《某某省節約能源條例》；6、《某某省節約用水條例》；7、《某某省民用建筑節能與發展新型墻體材料條例》；8、《建筑照明設計標準》(GB50034-2004)；9、《綜合能耗計算通則》(GB/T2589-2008)；10、《民用建筑供暖通風與空氣調節設計規范》GB50736-2012；11、《居住建筑節能設計標準(節能65%)》DB22/T450-2007(2009年版)；12、《公共建筑節能設計標準》(DB22/436-2007)；13、其它節能、節水設計規范。能源品種選用本項目消耗的主要能源為電力、熱力和天然氣，耗能工質為水。能耗指標分析施工期能耗項目建筑施工過程主要能耗為混凝土攪拌、澆筑振搗、施工過程教師公寓建設項目教師公寓建設項目照明及臨時設施用電等。項目施工過程中主要能耗為電。某某地區類似的房地產建設項目的平均耗電量為10卜亞?山皿2,因此本工程施工電耗為39.38萬kW?h。根據我省用水定額，建筑水耗為1.5m3/m2,因此項目建設期耗水量為5.91萬m3。運行期能耗本項目屬民用建筑，項目主要能源品種及年需要量見下表。表3-1項目主要能耗換算表序號名稱實物量折標量折算系數單位數量單位數量年能源消耗1電力萬kWh175.76既須當量值）216.010.1229kgce/kWhtce/a（等價值）580.010.33kgce/kWh2天然氣萬m35.35tce/a64.9712.143tce/104m33熱力GJ14173.03tce/a483.580.03412kgce/MJ4能源消耗（當量值）tce/a764.565能源消耗（等價值）tce/a1128.56項目節能的主要原則工藝、技術和材料選擇原則按照國家節能設計規范要求，本項目設計采用的設備與材料，應采用與項目規模相適應的、先進可靠的節能新工藝、新技術、新設備和新材料，凡屬于已被國家明令淘汰的高能耗設備，設計中一律不予采用。建筑材料凡是本地已有的并能滿足工程需要的，優先選用，并盡可能優先使用3R建材。總平面布置原則功能分區明確，規劃布局合理，自然通風，盡量利用自然光采光，設計意識超前。節約用地，盡可能多地留出空地進行綠化、美化環境，為住戶提供充足的室外活動空間。因地制宜，合理確定標高，盡量減少工程量，加快建設進度。道路規劃便捷、流暢，滿足各種功能需要。符合國家現行的有關設計規范、標準的要求。設施設備選擇原則選用國內外先進水平的設施、設備，在保證質量和產量要求下，選用生產效率高、能耗低的設施、設備，以求最大限度地節約能源，且動力選擇污染小的清潔能源或可再生能源。節能節水措施節能措施a、規劃設計本項目建筑的規劃設計按照節能原則要求，充分考慮建筑的總平面布置、建筑平、立剖面形式、太陽輻射、自然通風等氣候參數對建筑能耗的影響。在總體規劃和單體建設方案中，科學合理地確定了建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型。在總圖布局上充分考慮建筑朝向，對區域的平面布置設計利用了冬季日照并避開冬季主導風向，利用了夏季自然通風。建筑朝向對太陽輻射得熱量和空氣滲透量有影響。在其他條件相同的情況下，東西向板式建筑的傳熱耗熱量要比南北向的高5%左右。因此本項目建筑均采用南向設計。既可充分利用太陽能，又可實現自然通風。建筑單體采取南北向排列，可抵御冬季北風侵襲。b、控制建筑體形系數體形系數，即建筑的外表面積與體積之間的比值。體形、系數越小就越有利于節能，減少外表面與室外空氣的接觸，就能減少散熱。體形變化小，立面設計簡單，有利于保溫節能。c、圍護結構熱工設計提高圍護