01廣藥南洲路星群藥廠地塊

海珠湖公園本次改造地塊，約6.72公頃大夫山森林公園珠江1、地塊概況01（1）區(qū)位地塊位于海珠區(qū)南部南洲路段，總用地面積約6.72公頃交通條件優(yōu)越①地鐵上蓋，毗鄰海珠交通樞紐。地鐵2號(hào)線與廣佛線（在建）換乘站——南洲站站口位于地塊內(nèi)，地塊與海珠交通樞紐也僅一路之隔，地塊與城市內(nèi)外聯(lián)系便捷。②周邊城市主干路網(wǎng)發(fā)達(dá)。地塊周邊已建成工業(yè)大道、廣州大道、東曉路等城市主干路，與城市快速路——東曉南高架、南環(huán)高速出入口也近在咫尺。社區(qū)居住人口密集、中高檔零售商業(yè)設(shè)施缺乏地塊周邊大部分為早年建成的居住社區(qū)，如金碧花園、曉港灣、芳草軒、合生頤景花園等。區(qū)域居住人口密集，配套商業(yè)以零散的沿街商鋪為主，集中的大型中高檔零售商業(yè)較為缺乏。上涌果樹(shù)公園新滘西路新滘中路東曉南路工業(yè)大道南環(huán)高速路星光快速南環(huán)高速路廣州大道南地鐵2號(hào)線東曉南站海珠交通樞紐地鐵3號(hào)線瀝滘站地鐵3號(hào)線大塘站地鐵廣佛線地鐵2號(hào)線線地鐵3號(hào)線線曉港灣金碧花園合生頤景華苑芳草軒星暉園南洲花苑①地塊權(quán)屬情況地塊屬于廣藥集團(tuán)下屬星群公司所有，用地手續(xù)完善，國(guó)有土地使用證號(hào)為。。。②地塊周邊權(quán)屬情況地塊權(quán)屬邊界與規(guī)劃路網(wǎng)契合，無(wú)需整合周邊地塊，可以獨(dú)立開(kāi)發(fā)。地塊周邊用地以居住和城市市政開(kāi)發(fā)為主，具體權(quán)屬情況見(jiàn)右圖。（2）土地權(quán)屬4156237891011121314141、本地塊2、廣州市第四建筑工程公司地塊3、三窖村地塊4、廣州俊怡經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司地塊5、廣州濤景企業(yè)發(fā)展有限公司地塊6、廣州俊怡經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司地塊7、廣州市財(cái)貿(mào)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司地塊8、廣州南方制漆廠地塊9、海珠區(qū)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司地塊10、廣州市市政管理局市園林局11、市交通委員會(huì)、市公用事業(yè)管理局地塊12、市第一公共汽車(chē)公司地塊13、市住房保障辦公室、市土地開(kāi)發(fā)中心地塊14、廣州市交通委員會(huì)地塊01（3）現(xiàn)狀建設(shè)①土地使用狀態(tài)現(xiàn)為星群公司制藥工廠，目前正常生產(chǎn)。據(jù)企業(yè)訪談，待廣藥鐘落潭基地落實(shí)后，即可整體搬遷。②空間環(huán)境質(zhì)量廠區(qū)現(xiàn)封閉式管理，園內(nèi)整體建設(shè)質(zhì)量較好——建筑以多層廠房及辦公為主，并建有一棟九層宿舍樓。路網(wǎng)規(guī)整，路面整潔，綠化豐富。01（4）現(xiàn)行規(guī)劃①現(xiàn)行控規(guī)一類(lèi)工業(yè)用地為主，容積率控制為1.0，其他為生產(chǎn)防護(hù)綠地和道路用地2013版控規(guī)導(dǎo)則土地利用規(guī)劃圖②現(xiàn)行土規(guī)全部為建設(shè)用地。③“三規(guī)合一”三上成果全部為建設(shè)用地。現(xiàn)行土規(guī)“三規(guī)合一”三上成果012、規(guī)劃優(yōu)化思路依托海珠交通樞紐與周邊成熟的社區(qū)開(kāi)發(fā)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展意愿，集約建設(shè)高品質(zhì)商住綜合體。改造地塊具體有以下3點(diǎn)特質(zhì)：（1）交通條件優(yōu)越，毗鄰海珠交通樞紐、雙地鐵上蓋且城市主干路網(wǎng)密集。（2）周邊多為早年連片開(kāi)發(fā)的中檔樓盤(pán)，經(jīng)多年發(fā)展，該區(qū)域匯聚了大量穩(wěn)定的居住人口，消費(fèi)能力較強(qiáng)、社區(qū)氛圍成熟。但是，由于樓盤(pán)多為早期建設(shè)，中高端商業(yè)設(shè)施配套相對(duì)落后，服務(wù)缺失。（3）企業(yè)改造意愿明確：遵循集團(tuán)構(gòu)建大健康產(chǎn)業(yè)體系的整體發(fā)展思路，希望依托其優(yōu)越的區(qū)位，建設(shè)大商業(yè)總部。基于上述三點(diǎn)特質(zhì)，本次規(guī)劃擬待生產(chǎn)功能外遷后，將其建設(shè)為高品質(zhì)商住綜合體，提升土地使用強(qiáng)度，充分發(fā)揮其土地經(jīng)濟(jì)效益。金碧花園，容積率2.5金碧花園，容積率3.0-3.12南洲花園，容積率2.5-3.0商業(yè)，容積率3.5合生頤景華苑，容積率2.762013版控規(guī)導(dǎo)則英豪花園，容積率2.901曉港灣，容積率2.5-3.3芳草軒，容積率3.01錦繡新城，容積率4.3013、規(guī)劃優(yōu)化方案02（1）用地調(diào)整經(jīng)營(yíng)性用地：約3.5公頃，約占總用地52.08%。非經(jīng)營(yíng)性用地：保留原控規(guī)確定的防護(hù)綠地不變，約0.97公頃。道路用地約2.25公頃。2013版控規(guī)導(dǎo)則土地利用規(guī)劃圖用地類(lèi)別序號(hào)用地性質(zhì)用地面積（ha）用地比例(%)經(jīng)營(yíng)性用地1CR商住混合用地3.5052.08%52.08%非經(jīng)營(yíng)性用地2G2防護(hù)綠地0.9714.43%47.92%3S1道路用地2.2533.48%規(guī)劃區(qū)總用地面積6.72100.00%優(yōu)化方案土地利用規(guī)劃圖一類(lèi)工業(yè)用地一類(lèi)工業(yè)用地商住混合用地規(guī)劃用地平衡表（2）道路調(diào)整維持原控規(guī)道路網(wǎng)絡(luò)不變，為便于打造大型商業(yè)綜合體，以商業(yè)裙樓上蓋地塊中部的城市支路。2013版控規(guī)導(dǎo)則土地利用規(guī)劃圖優(yōu)化方案土地利用規(guī)劃圖一類(lèi)工業(yè)用地一類(lèi)工業(yè)用地商住混合用地（3）開(kāi)發(fā)總量02地塊內(nèi)建筑總量約17.5萬(wàn)平方米，均為經(jīng)營(yíng)性建筑，較現(xiàn)行控規(guī)提高14.34萬(wàn)平方米。調(diào)整前后指標(biāo)對(duì)比1.0用地屬性調(diào)整后調(diào)整前調(diào)整前后對(duì)比用地性質(zhì)用地面積計(jì)容建筑面積用地性質(zhì)用地面積（萬(wàn)平方米）計(jì)容建筑面積（平方米）計(jì)容建筑面積（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）經(jīng)營(yíng)性用地商住用地3.517.5一類(lèi)工業(yè)用地3.163.16增加14.34萬(wàn)平方米小計(jì)3.517.5小計(jì)3.163.16非經(jīng)營(yíng)性用地防護(hù)綠地0.97-防護(hù)綠地0.97--道路2.25-道路2.59-小計(jì)3.22-小計(jì)3.56-合計(jì)6.7217.5

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6.723.16增加14.34萬(wàn)平方米1.05.0（3）總平面方案星級(jí)酒店商務(wù)辦公中心商務(wù)公寓Shoppingmall空中花園室外泳池室外休閑茶座區(qū)主入口廣場(chǎng)海珠客運(yùn)站1234587691659278433775經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：