2023年房地產估價師之開發經營與管理模擬試題單選題（共60題）1、某房地產公司，負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500和1250萬元，存貨為1500萬元。則其速動比率為（）。A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】B2、下列選項中屬于房地產開發投資與置業投資指標體系中靜態盈利能力指標的是（）。A.財務內部收益率B.財務凈現值C.銷售利潤率D.靜態投資回收期【答案】D3、有三個互斥方案，不可以采用的比選方法為（）A.差額投資內部收益率B.凈現值C.內部收益率D.等額年值【答案】C4、在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數B.融資相關參數C.評價標準類參數D.收益相關參數【答案】D5、對房地產投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發建設，有()的特點。A.土地費用高B.無投資風險C.投資者易與政府溝通D.開發周期長【答案】A6、各投資方案凈現值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據，此時應選擇的判別指標是（）。A.凈現值B.凈現值期望值C.凈現值標準差D.凈現值標準差系數【答案】D7、在房地產自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A8、房地產投資風險可分為系統風險和個別風險，下列屬于個別風險因素的是（）。A.變現風險B.時間風險C.自然損失風險D.通貨膨脹風險【答案】B9、與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產的主要原因是（）。A.房地產投資更易變現B.房地產投資所需資金少C.房地產投資收益更高D.房地產能保值增值【答案】D10、假設銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產投資市場的系統性市場風險系數為0.6。則房地產投資的預期收益率為（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%【答案】B11、基本報表中，反映房地產項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃的是（）。A.投資計劃與資金籌措表B.項目投資現金流量表C.財務計劃現金流量表D.投資者各方現金流量表【答案】C12、在物業管理中經常用到的預算形式中，最常用的是（）。A.年度運營預算B.資本支出預算C.長期預算D.短期預算【答案】A13、會計核算要求，凡在當期取得的收入或者負擔的費用，不論款項是否收付，都應作為當期的收入或費用，是會計核算一般原則中的（）。A.權責發生制原則B.收付實現制原則C.配比原則D.劃分收益性支出與資本性支出原則【答案】A14、下列房地產投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A.購買房地產股票B.購買商鋪C.購買房地產債券D.購買住房抵押支持證券【答案】B15、下列關于房地產市場自然周期的表述中正確的是（）。A.自然周期的第一階段租金增長率穩定或小步上升B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升【答案】B16、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發商定價方法稱為（）。A.成本加成定價法B.價值定價法C.目標定價法D.認知價值定價法【答案】B17、房地產投資方案經濟比選時，各種可能方案中，主要存在著（）關系。A.互斥和相關B.獨立和相關C.互斥和獨立D.互斥、獨立和相關【答案】D18、項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態的方法是（）。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析【答案】B19、（）的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協議中所規定的貸款利息和相關費用。A.權益融資B.債務融資C.發行企業債券D.吸收其他機構投資者資金【答案】B20、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6％，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2％，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43【答案】A21、從房地產市場的投資周期來看，房地產市場資本流量的顯著增加通常發生在房地產市場自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段【答案】B22、某房地產投資項目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C23、（）是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。A.利息備付率B.償債備付率C.資產負債率D.流動比率【答案】B24、房地產投資方案比選通常是在（）之間進行。A.獨立方案B.互斥方案C.相關方案D.相容方案【答案】B25、關于收益性物業的現金流，下列說法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業內全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期實際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用【答案】C26、（）是指完成一定數量的合格產品規定的活勞動消耗的數量標準。A.機械消耗定額B.勞動消耗定額C.材料消耗定額D.施工定額【答案】B27、由城市規劃管理部門核發的（），主要規定了用地性質、位置和界限。A.《規劃意見書（選址）》B.《建設工程規劃許可證》C.《建設用地規劃許可證》D.《國有建設用地使用權出讓成交確認書》【答案】C28、金融機構對項目貸款進行綜合評價，凡綜合風險度超過()的，即為高風險貸款，銀行一般不予發放貸款。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】B29、目標市場選擇中，最簡單的模式是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業化C.產品專業化D.市場專業化【答案】A30、城鄉規劃管理部門在（）中，將確定建設用地及代征城市公共用地范圍和面積，根據項目情況提出規劃設計要求。A.《規劃意見書（選址）》B.《建設用地規劃許可證》C.《建設工程規劃許可證》D.《建設工程施工許可證》【答案】A31、賣方物業代理從()收取傭金。A.買方B.賣方C.買賣雙方D.協議中規定的一方【答案】B32、假設某段時間內房地產業的預期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產業的系統性市場風險系數是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【答案】B33、（）是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資報酬率。A.內部收益率B.基準收益率C.期望投資回報率D.名義投資回報率【答案】B34、進行會計查賬的首要工作是（）。A.查閱會計賬簿B.查閱會計憑證C.檢查會計錯弊D.查閱會計核算形式【答案】B35、某投資者于2014年1月以500萬元購買一寫字樓用于出租經營，其中200萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資者以現金支付，2015年該寫字樓的年毛租金收入為100萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運營費用為毛租金收入的30%，寫字樓年增值率為3%，則2015年該寫字樓的投資回報率為（）。A.12.39%B.15.38%C.16.25%D.21.13%【答案】C36、下列房地產投資行為中，房地產投資管理經驗豐富的機構投資者通常會選擇的是（）。A.開發商品住宅B.開發工業廠房C.購買優良區位的新竣工物業D.購買繁華區域的成熟物業【答案】C37、對一個計算周期為20年的房地產置業投資項目進行現金流分析時，若折現率始終為一個常數，那么該折現率（）。A.包含了對通貨膨脹的補償B.不包含對通貨膨脹的補償C.沒有實際意義D.不能直接用于財務評價【答案】B38、張某以40萬元購買了一處商業店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元，則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】C39、某市2016年商品住宅預測銷售量為12萬套，實際銷售量為9萬套，若平滑指數取0.9，則用指數平滑法預測的該市2017年的商品住宅銷售量為（）萬套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70【答案】B40、區域房地產市場分析側重于地區經濟分析、區位分析以及（）等內容。A.項目競爭分析B.敏感性分析C.專業市場分析D.市場趨勢分析【答案】D41、以下各項中，不屬于開發項目用地現狀調查內容的是（）。A.開發項目所處區位和具體位置B.項目所在城市、區和街道C.土地面積和規劃用途D.土地開發狀況和地上物狀況【答案】B42、2014年12月底，某房地產開發公司的資產總額為8000萬元，負債總額為2000萬元，利潤額為1800萬元，則2014年12月底該企業所有者權益為（）萬元。A.2000B.6000C.6200D.8000【答案】B43、消費者購買行為要受()、知覺、學習和態度等心理因素的影響。A.年齡B.動機C.文化D.社會【答案】B44、下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用【答案】B45、項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析【答案】B46、混凝土在正常情況下，強度隨著齡期的增加而增長，最初的（）天內較快，以后增長逐漸緩慢。A.1～7B.7～10C.7～14D.15～20【答案】C47、某家庭以抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清，則最后5年內的月等額還款額為（）元。A.7019.53B.7972.34C.8524.15D.8587.65【答案】B48、消費者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。A.引起需要B.購買決策C.方案評價D.信息反饋【答案】D49、根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是（）。A.目標定價法B.成本加成定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】A50、投資機會研究中的主要內容有地區情況、經濟政策、勞動力狀況、（）等。A.規劃設計方案B.投資估算C.資源條件D.投資權益【答案】C51、物業甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業投資風險比較的結果是（）。A.甲物業投資風險較大B.乙物業投資風險較大C.甲、乙兩個物業投資風險一樣大D.無法判斷【答案】B52、估計房地產置業投資項目的空置率時，不用考慮（）的影響。A.宏觀社會經濟環境B.房地產市場供求關系C.租戶支付租金能力D.銀行貸款利率【答案】D53、某房地產開發項目的四個開發經營方案F1、F2、F3、F4的開發經營期相同，投資大小為F1>F2>F3>F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內部收益率分別為ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，當最低可接受收益率MARR=15%時，四個方案中最優的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】A54、某房地產開發項目的四個開發經營方案F1、F2、F3、F4的開發經營期相同，投資大小為F1＞F2＞F3＞F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內部收益率分別為ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，當最低可接受收益率MARR＝15%時，四個方案中最優的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】A55、房地產開發投資形成的供給是房地產市場上的（）。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給【答案】A56、個別發展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于()。A.系統風險B.資本價值風險C.個別風險D.比較風險【答案】C57、在政府授權開發企業負責實施土地開發時，由（）負責籌措資金，辦理規劃、項目核準、土地征收等手續并組織實施。A.政府部門B.建設部門C.房管部門D.開發商【答案】D58、某宗土地面積為10000m2，土地單位價格為800元/m2，最高容積率為2，固定費用為400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費、貸款利息、稅費等其他成本費用為建安成本的20%，銷售價格為3000元/m2，則該項目的盈虧平衡點銷售量為（）m2。A.10000B.12000C.180000D.15000【答案】A59、下列關于房地產投資分析中成本的表述中，正確的是（）。A.與財務報表中的成本完全不一樣B.應根據實際發生費用記錄來確定C.與財務報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發生的費用的預測和估算【答案】D60、下列關于房地產投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財務報表中的成本完全不一樣B.應根據實際發生費用記錄來確定C.與財務報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發生的費用的預測和估算【答案】D多選題（共40題）1、在我國，商標專用權保護的對象是()。A.商標B.商品C.已使用商標D.注冊商標【答案】D2、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有()。A.項目投資形成的可分配利潤B.協議中所規定的貸款利息C.股息或分紅D.租售收益E協議中規定的有關費用【答案】B3、會計錯弊的特點是（）。A.故意的B.過失的C.有目的的D.有預謀的E.有針對性【答案】ACD4、依法受到保護的計算機軟件作品必須符合下述條件()。A.A、B.和C.B.可被感知C邏輯合理D.獨立創作【答案】A5、下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預售面積D.可供租售量E.房地產價格【答案】AC6、下列會計科目中，屬于資產類的有（）。A.短期投資B.累計折舊C.實收資本D.委托加工材料E.壞賬準備【答案】ABD7、開發商的定價方法有（）。A.成本導向定價法B.目標導向定價法C.競爭導向定價法D.購買者導向定價法E.市場導向定價法【答案】ACD8、我國知識產權具有法定保護期限，但（）受法律保護的期限是不確定的。A.發明專利權B.商標權C.商業秘密D.作品發表權【答案】C9、下列不確定性分析方法中，屬于風險分析方法的有（）。A.三項預測值法B.專家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模擬法E.盈虧平衡分析法【答案】BCD10、按投資計算基礎的不同，現金流量表分為（）。A.項目投資現金流量表B.部分投資現金流量表C.資本金現金流量表D.借貸現金流量表E.投資者各方現金流量表【答案】AC11、經濟評價中的基礎參數中的時間類參數包括（）。A.開發期B.開發經營期C.建設期D.出租率E.出租經營期的起始點【答案】ABC12、按房地產用途可將房地產市場細分為若干子市場，這是因為不同用途的房地產在（）等方面存在差異。A.投資決策B.規劃設計C.工程建設D.地域范圍E.產品功能【答案】ABC13、潛在購買者一般具有三個特點即()。A.調查B.分析C.興趣D.收入E途徑【答案】CD14、下列屬于可行性研究的依據有（）。A.國家批準的城市總體規劃、詳細規劃、交通等市政基礎設施B.自然、地理、氣象、水文地質、經濟、社會等基礎資料C.開發項目備選方案的土地利用條件、規劃設計條件以及備選規劃設計方案等D.國家所規定的經濟參數和指標E.招標文件【答案】ABCD15、將他人的軟件光盤占為己有的行為是侵犯()行為。A.有形財產所有權B.知識產權C.軟件著作權D.無形財產所有權【答案】A16、對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有()。A.權益投資比率B.建安工程費用C.租售價格D.資本化率E開發期與經營期【答案】ABCD17、下列部件中屬于CPU中算術邏輯單元的部件是()。'A.程序計數器B.加法器C.指令寄存器D.指令譯碼器【答案】B18、在房地產市場調查中，收集一手資料常用的方法有（）。A.文案法B.觀察法C.訪問法D.問卷法E.實驗法【答案】BCD19、商業銀行為降低房地產開發貸款風險，在發放貸款前要求開發項目具有（）。A.國有土地使用證B.建設用地規劃許可證C.建設工程規劃許可證D.建設工程施工許可證E.商品房預售許可證【答案】ABCD20、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD21、房地產開發企業在融資方案比選時，通常會選擇（）的方案。A.資金來源可靠B.審核程序復雜C.資金結構合理D.融資成本較低E.融資風險較小【答案】ACD22、下列關于資產負債率的表述中，正確的有（）。A.表明了負債占資產的比例B.反映了項目的財務風險程度C.資產負債率越高，則企業應變能力越強D.屬于長期償債能力指標E.房地產開發企業的資產負債率一般較高【答案】ABD23、按照企業采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD24、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。A.未分配利潤B.投資回收C.權益融資D.投資回報E.折舊和攤銷【答案】A25、房地產開發的主要程序可分為（）。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設階段D.租售階段E.招標階段【答案】ABCD26、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動性B.貸款期限長短C.通貨膨脹預期D.抵押物所處的市場條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD27、在編制房地產開發項目策劃方案時，與項目收益相關的基礎參數，通常有（）。A.基準收益率B.目標收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.運營成本【答案】CD28、衡量房地產泡沫常用的指標有（），A.房價收入比B.租金售價比C.實際價格與理論價格之比D.房地產供求比E.房地產價格指數與居民消費價格指數之比【答案】ABC29、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。A.未分配利潤B.投資回收C.權益融資D.投資回報E.折舊和攤銷【答案】A30、收益性物業管理中的運營費用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產折舊D.人工費E.公共設施設備日常維修費【答案】CD31、甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結構為框架結構，廠房的經濟壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠房轉讓給乙公司，轉讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補交了土地使用權出讓金，將土地變更為商業用途，土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續期。2008年4月30日，乙公司以該商業房地產作價出資成立合資公司。A.該宗商業房地產的收益年限為28年B.該宗商業房地產的收益年限為28年，但須考慮剩余年限土地使用權價值的影響C.該宗商業房地產的收益年限為38年D.該宗商業房地產的收益年限為38年，但須考慮建筑物剩余經濟壽命的影響【答案】AB32、開發項目選址、定點審批階段主要針對以（）方式獲得國有建設用地使用權的開發建設項目。A.無償劃撥B.協議出讓C.掛牌D.拍賣E.招標【答案】AB33、通過資產負債表，可以了解企業的（）。A.償債能力B.經營能力C.經濟實力D.現金流量情況E.經營成果【答案】ABC34、財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括（）。A.金融機構手續費B.融資代理費、承諾費C.壞賬損失D.外匯匯兌凈損失E.企業籌資發生的其他財務費用【答案】ABD35、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。A.認知價值定價法B.價值定價法C.領導定價法D.挑戰定價法E.隨行就市定價法【答案】CD36、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時間價值表現為資金的增值B.資金的時間價值表現為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD37、房地產開發項目的基本報表包括（）。A.現金流量表B.財務計劃現金流量表C.利潤表D.資產負債表E.投資計劃與資金籌措表【答案】ABCD38、房地產間接投資的形式主要有()。A.投資房地產信托B.購買住房抵押支持證券C.購買房地產企業債券D.購買物業用于出租經營E購買土地進行開發【答案】ABC39、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息【答案】AD40、利用期望值判斷投資方案優劣的標準是（）。A.期望值相同，標準差小的方案為優B.期望值相同，標準差大的方案為優C.標準差系數大的方案為優D.標準差系數小的方案為優E.標準差相同，期望值大的方案為優【答案】AD大題（共15題）一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。二、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】三、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】四、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提?！敬鸢浮课?、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）。【答案】六、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；七、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。八、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】九、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】一十、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮恳皇弧ⅲㄒ唬┠臣彝ビ媱?年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十二、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，