成都商業地產價值發展研究大勢解讀商業數據創新方向投資建議研究大綱大勢解讀住宅限購及后市預判中國經濟大數據及影響解讀一小結中國經濟宏觀關鍵詞1.1實體經濟走弱投資渠道缺失資產荒+資金荒人民幣貶值我們所處的大時代中國經濟宏觀關鍵數據解讀1.12015年1月至2016年12月人民幣兌美元走勢圖PMI走勢圖股市／黃金／保險等B實體經濟弱C投資渠道少D資產+資金荒流動性減少投資渠道減少A貨幣貶值猛人民幣兌美元走勢美元兌人民幣由2015年年初的6.20上升到6.95，貨幣貶值迅猛，破7在即持續貶值破7在即中國經濟宏觀關鍵數據解讀1.12015年4月至2016年11月中國制造業PMI指數走勢PMI走勢圖股市／黃金／保險等B實體經濟弱C投資渠道少D資產+資金荒流動性減少投資渠道減少A貨幣貶值猛人民幣兌美元走勢當前我國制造業PMI指數在榮枯線附近長期徘徊，年底有復蘇跡象，但依然任重道遠PMI榮枯線中國經濟宏觀關鍵數據解讀1.1PMI走勢圖股市／黃金／保險等B實體經濟弱C投資渠道少D資產+資金荒流動性減少投資渠道減少A貨幣貶值猛人民幣兌美元走勢資金外流管制，投資渠道少，金融類投資收益低，風險高上證指數走勢橫盤下行中國經濟宏觀關鍵數據解讀1.1PMI走勢圖股市／黃金／保險等B實體經濟弱C投資渠道少D資產+資金荒優質資產少、流動性減少A貨幣貶值猛人民幣兌美元走勢當前我國實體經濟表現疲弱，外匯管制預期收緊，可投資的優質資產越來越少，資產荒越來越嚴重，同時伴隨著年底，各大金融機構對資金的需求量大，已經初步顯現資金荒格局，目前呈現出資產荒和資金荒同時存在的局面。銀行理財產品收益走勢圖市場上收益高的優質資產越來越少。對金融機構而言，市場可以投資的資產帶來的收益能夠覆蓋資金成本的產品越來越少，因此出現資產荒2016年銀行間信貸資產證券化發行利率走勢圖2016年銀行間市場發行的信貸資產證券化產品中，其優先A檔發行利率均值，近期受“資金荒”影響，發行利率從10月開始迅速走高，形成“V”型拐點，在2016年12月達到3.90%投資渠道缺失，是每個人都要面對的嚴峻挑戰房地產投資，依然是財富保值增值的第一通道住宅限購，外匯管制，出不去，買不了，怎么破？本次限購的性質與商業地產前景？住宅限購及后市影響解讀1.2較長周期熱點區域關門保溫政治必須正確商業地產避風港效應顯現限購政策與后市分析商業地產避風港效應顯現住宅限購及后市影響解讀1.2多城同時出臺政策中長周期特點高價值區域，熱點越熱B十九大重要節點C關門保溫D商業避風港效應顯現投資客戶訪談觀點A政治正確時間城市主要政策9月27日杭州限購、限貸、管地、管樓9月30日北京限購、限貸、管地、管樓天津限購、限貸、管地、管樓10月1日成都限購、限貸、管地、管樓10月2日無錫限購、限貸、管地、管樓合肥限購、限貸、管地、管樓濟南限購、限貸、管地、管樓武漢限購、限貸、管地、管樓10月3日鄭州限購、限貸、管地、管樓蘇州限購、限貸、管地、管樓10月4日廣州限購、限貸、管地、管樓深圳限購、限貸、管地、管樓南寧限購、限貸、管地、管樓10月5日南京限購、限貸、管地、管樓廈門限購、限貸、管地、管樓10月6日珠海限購、限貸、管地、管樓東莞限購、限貸、管地、管樓福州限購、限貸、管地、管樓10月7日佛山限購、限貸、管地、管樓國慶前后期間，共有包括北京、天津、蘇州、成都在內的多個城市出臺了樓市新政，樓市新政主要為限購、限貸、管地、管樓，表現出涉及范圍廣、短時間內密集出臺、震懾力度大的特點，截止當下，多個城市表現出政策加碼的趨勢，目前仍未結束住宅限購及后市影響解讀1.2多城同時出臺政策中長周期特點高價值區域，熱點越熱B十九大重要節點C關門保溫D商業避風港效應顯現投資客戶訪談觀點A政治正確在十九大召開前后，當前我國形勢以穩定為主，多個中央講話及政策表現出2017年內，政策缺乏放松的空間中國共產黨第十八屆中央委員會第六次全體會議，于2016年10月24日至27日在北京召開。全會決定，中國共產黨第十九次全國代表大會于2017年下半年在北京召開。住宅限購及后市影響解讀1.2多城同時出臺政策中長周期特點高價值區域，熱點越熱B十九大重節點C關門保溫D商業避風港效應顯現投資客戶訪談觀點A政治正確樓市新政后，高新區和天府新區市場供應量，成交量快速回落，但價值認可度依舊保持高位，價格仍然持續上揚，市場呈現“關門保溫”特征2016年1-12月高新區住宅供銷價特征2016年1-12月天府新區住宅供銷價特征住宅限購及后市影響解讀1.2多城同時出臺政策中長周期特點高價值區域，熱點越熱B十九大重節點C關門保溫D商業避風港效應顯現投資客戶訪談觀點A政治正確城南樓市新政后，住宅限購，投資客正逐步轉向商業地產，商業地產的避風港效應顯現城南某銷售樓盤客戶訪談：成都投資我只考慮城南，城南未來價值增長速度快，目前城南開始限購，沒有資格買住宅，但城南目前金融城等一些核心的地方的商業還是可以考慮的，未來這些區域人會越來越多，商業需求也也來越大，投資價值還是很高的。怎么理解避風港？客觀看待成都商業地產大數據庫存永遠與機會同在，創新與信心比黃金重要首度發布成都商業地產趨勢地圖掃描明星板塊成都商業地產發展大數據成都商業地產趨勢發展地圖

重點板塊關注：金融城cbd板塊2012-16商業地產大數據表現二成都商業地產發展大數據2.1主城+天府新區分區比較圖商業物業類型銷售比較圖主城區供需量價圖2016年1-11月主城區商鋪供銷價特征大成都純商業（剔除寫字樓、盒子商業、LOFT、SOHO）成交價整體呈現線性上漲，成交量蓄勢盤整成都商業地產發展大數據2.12016年1-11月主城區+天府新區各區商業成交價格對比主城+天府新區分區比較圖商業物業類型銷售比較圖主城區供需量價圖主城為王，高新區商業價值高速發展，受到市場高度認可成都商業地產發展大數據2.12016年1-11月主城區商鋪銷售特征城南樓市新政后，住宅限購，商業成交量加速，11月份銷售量達到今年最高值，商業得到更多的投資者親睞商業物業類型銷售比較圖主城區供需量價圖主城+天府新區分區比較圖成都商業地產發展大數據2.12016年1-11月主城區商鋪，寫字樓，LOFT、SOHO成交橫向對比圖主城區純商鋪、寫字樓、SOHO三類辦公物業銷售量呈現均勢，均超過50萬㎡，商業正在蓄勢復蘇主城+天府新區分區比較圖商業物業類型銷售比較圖主城區供需量價圖成都商業地產商業熱度地圖2.216年價格熱度地圖投資者客戶關注地圖16年銷售熱度地圖趨勢表現？成都商業地產熱度地圖2.216年價格熱度地圖投資者客戶關注地圖16年銷售熱度地圖金融城成都商業地產熱度地圖2.216年價格熱度地圖投資者客戶關注地圖16年銷售熱度地圖金融城第一層級第二層級第三層級第四層級第五層級成都商業地產熱度地圖2.216年價格熱度地圖投資者客戶關注地圖16年銷售熱度地圖金融城避風港就是關注熱點區，換言之就是主城為王避風港就是關注潛力區，換言之就是關注發展勢能避風港就是關注創新區，換言之就是關注商業創新金融城成都商業地產明星板塊解讀2.4明星板塊解讀金融城板塊產業規劃金融城板塊發展規劃金融城版塊總體規劃成都金融總部商務區是成都建設國家中心城市、西部金融中心、吸引金融總部機構聚集和促進金融產業發展的區域載體。區域規劃總面積約為5平方公里，位于成都市科技商務中軸天府大道兩側，北起府城大道，南至錦城大道，西連益州大道，東臨成仁路，橫跨錦江，同處成都市高新區錦江區兩個行政區劃。成都商業地產明星板塊解讀2.4金融城板塊產業規劃金融城板塊發展規劃金融城版塊總體規劃成都金融城產業規劃以“銀行、證券、保險”為主體的金融主業集聚發展，同時發展以金融產業互動產生的“商業、商貿、商務配套”產業，結合打造區域公共服務、行業服務、產業服務，提升區域產業、品牌能級。成都商業地產明星板塊解讀2.4明星板塊解讀金融城板塊產業規劃金融城板塊發展規劃金融城版塊總體規劃金融城分三期進行開發建設，目前一二期基本呈現，區域以金融、證券、保險為核心的產業已經成熟，相關商業、商貿、商務配套初步形成，未來區域將重點打造三期，集中發展以辦公、酒店、商住等各類綜合配套項目，完善區域產城一體功能。一期規劃作為核心發展區的一期項目“天府國際金融中心”已投入使用，占地面積0.29平方公里，總建筑面積超過50萬平米，現已入駐各類金融監管機構及大型金融機構區域總部和要素交易市場。二期規劃二期占地面積1.03平方公里，總建筑面積超過350萬平米，主要入駐國內知名機構區域性總部及業態豐富的城市綜合體項目。三期規劃三期占地面積約3.67平方公里，除主要集聚地區性金融總部機構外，還將集中開發包括辦公、酒店、商住、住宅等各類綜合配套項目。成都商業地產明星板塊解讀2.4明星板塊解讀金融城板塊產業規劃金融城板塊發展規劃金融城版塊總體規劃金融城原有控規金融城擬調整后控規金融城三期大量行政辦公用地變為了商業服務設施用地，把商業兼容住宅用地改為了二類居住用地，把大量商業改為純居住用地。區域未來將吸附更多的高端產業和居住人口，百萬金領、精英、富人聚集，區域價值將會進一步提升，成為成都當仁不讓的成都新核心、第一年輕富人區。過去，我們經歷了商業地產的榮耀與低潮現在，我們關注商業的升級與變化未來，創新為王，跨界為王，體驗為王商業地產發展趨勢成都商業地產發展階段模型國內外創新商業物業發展案例三成都商業地產發展階段模型3.1成都商業1.0：傳統商圈+街鋪，依托商業人氣實現自身發展，地段是第一代成都商業的核心競爭力，但其本身的商業形態與業態低端成都商業地產發展階段模型3.1成都商業2.0：大體量+綜合體商業，相較第一代商業，成都第二代商業在形態上更加集中，業態更加豐富，其核心競爭力為商業品牌的數量齊全性和高端性以及主力店的帶動性，但隨著時代的發展，客戶商業購物需求更多依托電商平臺實現釋放，傳統綜合體商業難以承擔起單一購物以外的其他功能，面臨著更新發展的訴求成都商業地產發展階段模型3.1成都商業3.0：跨界+體驗+城市級獨立街區商業，成都第三代商業首先是發展理念上的創新，在傳統商業購物功能的基礎上，植入更多的跨界功能，通過功能的豐富性，增強全時客戶的體驗，而獨立式街區商業本身是對傳統的沿街為市的文化的回歸和創新，相較第二代商業更能實現體驗空間的互融國內外創新商業物業發展案例3.2天津騎鵝公社成都太古里臺灣大魯閣草衙道日本東京神樂坂商業街小結：成功的共性發現國內外創新商業物業發展案例3.2日本東京神樂坂商業街：濃縮傳統日本文化、融合歐美異域風情，差異的文化特質交織出獨特的跨界體驗感——情景跨界，文化跨界神樂坂商業街充滿了日本古老風情，夜晚可以看到的身著傳統服飾的日本市民漫步在小巷里，但又充滿西歐氣息，有著歐洲特色的小屋，能夠買到正宗的法國奶酪和葡萄酒藝妓和巴黎，日本料亭和葡萄酒，差異的文化組合，在空間上實現完美的融合在神樂坂商業街“過去”和“現代”共存，制造出特有的體驗氛圍國內外創新商業物業發展案例3.2臺灣大魯閣草衙道：通過增強休閑娛樂運動，并混搭餐飲，創造出大人與小孩們可以一起歡樂的場所——好玩業態，全時體驗項目占地8.7公頃，引進了超220家品牌，近20種游樂設施，集合了購物、餐飲、運動、親子、娛樂、文創、休閑、度假等各種元素，主攻年輕人、觀光客與家庭客層，打造一整天都玩不完的購物玩樂天堂國內外創新商業物業發展案例3.2騎鵝公社：天津最文藝的創意設計、休閑互動體驗式街區——特色小鋪+新奇體驗“騎鵝公社”位于天津大悅城北區5樓，總建筑面積2000平方米，由天津新青年潮聚圣地天津大悅城和著名創意平臺“瘋果”聯手打造的全國首個環境景觀化、業態主題化的購物街區。從建筑形態、氛圍營造、品牌組合、運營理念全面打造集原創的、顛覆的、藝術的、唯一的的文藝街區國內外創新商業物業發展案例3.2太古里：文化創意商業街區，增添多元的生活體驗，帶來快耍與慢活雙重生活體驗——高顏值產品設計+城市級獨立街區成都遠洋太古里定位于開放式、低密度的街區形態購物中心通過多元化的戶外空間，結合廣場和街道的尺度，形成宜人的商業氛圍通過川西風格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積落地玻璃幕墻，讓多座二層獨棟建筑在反映“老成都”深厚人文內涵的同時也兼具了洋氣與時尚的現代屬性融合了零售、餐飲、書店、影院、生活方式等多種業態，再加上太古整個大慈寺項目的“睿東中心”寫字樓、自營酒店品牌“博舍”及酒店式公寓，打造成都市中心的“全生活方式目的地”國內外創新商業物業發展案例3.2小結：成功的共性年輕業態，全時消費更融合開放的公共空間更有顏值的產品設計更多業態的跨界創新商業地產創新發展N個觀點關于產品關于業態四關于客群關于區域關于投資關于商業地產創新發展之N個觀點4關于產品：創新開放，顏值更高關于業態：無邊界融合，強跨界體驗關于客群：高值客群，全時覆蓋關于區域：核心區域，城市熱點關于投資：品牌+低門檻+口碑+標桿+成長性關于區域：核心區域，城市熱點4.1產業熱點區域——高新區是成都軟件、金融、生物、信息等高技術產業的聚集地，是成都產業更新的核心引擎，新富圈層CBD截至2015年底，成都高新區共有各類企業約6萬家，其中上市企業26家，經認定的高新技術企業680家，在孵科技型企業6730家，世界500強企業99家其中軟件和新興信息服務產業聚集了企業1200余家，從業人員逾10萬人。全球軟件10強中有6家、全國軟件百強企業中有22家入駐成都高新區關于區域：核心區域，城市熱點4.1資本熱點