目錄第一部分市場(chǎng)篇…………………7—27江寧區(qū)域分析……………8—10江寧未來(lái)規(guī)劃定位……………………………91.2江寧房地產(chǎn)發(fā)展的五大優(yōu)勢(shì)…………………10二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析……………11—21三、綜述………………………22—27第二部分產(chǎn)品篇………………28—51一、項(xiàng)目各要素解析…………………………29—301.1基地狀況概評(píng)…………………291.2區(qū)域環(huán)境………………………30二、產(chǎn)品綜合評(píng)判……………31—362.1產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)………………………312.2產(chǎn)品劣勢(shì)………………………332.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)……………………342.4市場(chǎng)威脅點(diǎn)……………………352.5結(jié)論……………………………36四期和五期產(chǎn)品建議……………………37—45逃3.1綢效開發(fā)理補(bǔ)念約………………墓………………冊(cè)………………摸………………掙………………喜………………觀………………采………………卻……紹…準(zhǔn)37配3.2筐亭規(guī)劃設(shè)嗚計(jì)集………………什………………棚………………算………………坡………………棵………………分………………宿………………皺……居…倦38抽3.3盯屋建筑設(shè)愧計(jì)荷………………諷………………慕………………待………………企………………葛………………翠………………焦………………途……奮…谷41肺3.4賣赴環(huán)境設(shè)脈計(jì)紗………………查………………宗………………葛………………波………………條………………垃………………忽………………古……挺…恰44驕3.5偷愿公建配套設(shè)茶施獵………………舒………………禽………………誼………………蒙………………夏………………脈………………什………………膀…瘡45鳴四、營(yíng)銷現(xiàn)狀撫分栽析蒜現(xiàn)………………鋼………………場(chǎng)………………充………………側(cè)………………追…………?！?董6趟—鴉51容4.1串倦廣告訴求過(guò)于雹單一要化澇………………片………………踐………………澇………………娘………………煉………………價(jià)………………夠………妥…餓46訪4.2娃黑推廣的客戶群構(gòu)過(guò)于狹夕小窩………………衡………………猴………………灑………………狠………………鞋………………抓………………菊……果…盟47丈4.3瓦族前期銷售價(jià)格因調(diào)整過(guò)堡快毀………………軍………………隆………………盒………………威………………興………………研………………欄……究…廊48亮4.4拍寇看房路線有待拴明立確緩………………你………………齒………………向………………箱………………秘………………砍………………腐…………謀…戀49英4.5泉慮售樓處需要重帆新設(shè)立、布她置允………………優(yōu)………………瀉………………合………………遭………………登………………呆………………嫂…槍50稱4.6陽(yáng)嫩存在的內(nèi)部銷振售問(wèn)題需盡快村解慢決畫………………法………………估………………弄………………融………………輝………………量…………凱…壓51第三部分耐營(yíng)伴睬銷較聲篇慌………………對(duì)………………遙………………謹(jǐn)………………劈………………退……………娘…玻5融2也—叨75膏一、背景導(dǎo)何入邊………………辜………………消………………雞………………罰………………再………………習(xí)……諸…敗53件二、營(yíng)銷策略亦構(gòu)羊想贈(zèng)………………神………………擾………………花………………輪………………筍………………妙…勝54北三、營(yíng)銷策略活原朗則繳………………匠………………預(yù)………………辟………………咸………………仰………………棍…痛55研四、市場(chǎng)營(yíng)銷值策宗略擁………………農(nóng)………………圖………………落………………機(jī)………………撲……………蠅5辟7零—星73拳4.籃1單扎市場(chǎng)區(qū)潮隔豆慌………………級(jí)………………汽………………目………………煌………………氏………………丸………………犧………………提…卵…曬57澤4.2愧蹈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策傍略導(dǎo)誠(chéng)………………蟲………………附………………括………………滲………………曾………………組………………盲……………斃…壓58漢4.3鳥據(jù)保護(hù)市場(chǎng)份額去策諸略宇嚼………………座………………透………………薄………………叛………………碧………………逢………………想………輛…舟60遲4住.堂4留營(yíng)銷推廣原碰則妖垃………………前………………堤………………牙………………孝………………循………………軍………………說(shuō)……………魚…質(zhì)61傾4憑.只5競(jìng)營(yíng)銷推廣策經(jīng)略綿激………………傷………………扛………………扒………………搜………………仰………………?！省隆?4鹿4旗.避6漢銷售控拋制桃寧………………叢………………剝………………鞋………………原………………兼………………項(xiàng)………………姓………………奧…驢…兇67基4槽.括7耳價(jià)格策監(jiān)略棟寒………………匹………………姑………………擁………………鉗………………翠………………渣………………倘………………旅…詞…躲68第四部分闊廣蠢認(rèn)告溜咳篇袖………………甘………………監(jiān)………………吉………………滑………………售……………想…灣7愁4抽—循104窯一、廣告策略值導(dǎo)夕向它………………壞………………佳………………址………………霸………………湊………………廈…禍…襲75五二、廣告風(fēng)格溜與思丹路案………………灶………………澆………………漿………………宰………………潮………………厲…適76漠三、廣告任胸務(wù)窩蹄………………前………………寒………………嫩………………盟………………更………………修……剩…挨77胸四、廣告受眾申分汁析瑞………………豬………………陵………………蔬………………賄………………勒………………孝…燙…供79違五、廣告宣傳猜推廣策蛙略葛………………板………………擱………………稈………………編………………才……………主…叛80定六、廣告訴上求柴名………………榆………………摘………………旅………………罰………………余………………肚…修8糖1侵—蠟84休6.1翼訴求重演點(diǎn)摟………………唯………………霧………………猜………………映………………色………………雜………………往………………梨……球…裙81要6.2圖分類訴磚求單………………荒………………爹………………池………………診………………按………………畜………………鳥………………填……律…媽82訪七、媒體分析盜與選院擇頌………………盲………………徒………………叢………………前………………駝…………嚷…須8肯5趁—企91浸7.1刑結(jié)媒體選擇的策霉略軋………………凡………………泡………………趙………………披………………言………………英………………彩……………肝…戀85故7.錘2禮貍媒體的選怠擇譜………………谷………………咐………………閃………………繞………………之………………程………………唯………………邀…低…勾87飛八、媒體推廣手計(jì)劃污………………節(jié)………………臉………………暢………………姨………………匯……………銅92們—眨112澆8槳.1假營(yíng)造聲勢(shì)階淋段酷隸………………巖………………仇………………睡………………武………………持………………除………………飲……………敢…續(xù)92染8梳.2立塑造品牌階弓段嫂槐………………喚………………怠………………逆………………枝………………救………………您………………忽……………查…摧97比8疫.3打凝聚形象階績(jī)段吳………………俊………………符………………只………………轟………………蛙………………耀………………摟……………差…嫁102破8萌.4陵持續(xù)陰期極授………………棗………………鴉………………捧………………岔………………拼………………夫………………豎………………鞭…輪…嬌108乞8鄰.漂57-貴9愈月報(bào)紙媒體廣清告計(jì)就劃米渡………………欲………………薯………………京………………獎(jiǎng)………………痛………………妻………………喜…即111第一部分市場(chǎng)篇江寧區(qū)域分析慧從地貌特征看誓南京城市規(guī)劃支，長(zhǎng)江和紫金澤山使得南京在吸東、西、北三蠶面擴(kuò)展空間相紐對(duì)有限，而江組寧的開發(fā)正處認(rèn)于南京城市化芹進(jìn)程逐步南移徹的大好時(shí)期，聽(tīng)其區(qū)位交通條目件優(yōu)越，總體神規(guī)劃布局合理攤，恰如大師筆餃下正待濃墨重月彩繪就的一幅送美麗畫卷。恨受江寧撤縣設(shè)構(gòu)區(qū)的利好消息沈刺激，江寧成駱為南京樓市的匆一個(gè)新熱點(diǎn)。萌就目前情況看謀，開發(fā)企業(yè)相盜對(duì)集中在東山壯鎮(zhèn)，開發(fā)區(qū)、徐岔路一帶，總陷體規(guī)劃合理，把整體布局疏密學(xué)有致，開發(fā)有沫度，開發(fā)商充翼分保留利用了輩自然景觀，樓總盤建設(shè)多考慮候地勢(shì)地貌的特愧點(diǎn)，以湖為中席心，以綠化為返景觀，以科技征為特色，分層任次開發(fā)，對(duì)整哀個(gè)江寧縣城的萍發(fā)展起到了相您輔相成的作用翼。膠隨著江寧城市時(shí)化進(jìn)程不斷深摧入，土地資源唇的相對(duì)稀缺，奪各項(xiàng)基礎(chǔ)的不躲斷完善，交通億道路的布局更規(guī)趨合理，人口晝的大量增加，撤住房二、三級(jí)測(cè)市場(chǎng)的放開及膨投資環(huán)境的更笛加優(yōu)越等因素寶影響，江寧房水價(jià)自去年以來(lái)含，其趨勢(shì)一直治穩(wěn)步趨升。廳1.1正毒江寧未來(lái)規(guī)劃望定位魂江寧將成為南雁京市主城區(qū)的昨重要組成部分棗，未來(lái)發(fā)展目源標(biāo)定位是：協(xié)南京新區(qū)，高躬新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密尾集區(qū)，都市家講業(yè)集中區(qū)壯。讀江寧房地產(chǎn)開碧發(fā)以突出科技礙、文化、教育柏為主題，加大查生態(tài)景觀，智篩能化設(shè)施的建筑設(shè)，提高房地約產(chǎn)業(yè)的科技含喉量，高起點(diǎn)，知高水平規(guī)劃，攜力求形成一個(gè)寒科技化、藝術(shù)腔化、人性化的蒼完美融合。魄江寧將進(jìn)一步蝕更新城市化發(fā)急展思路，加強(qiáng)龜基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)摸劃與建設(shè)，充魯分的發(fā)揮區(qū)位鴉優(yōu)勢(shì)，積極推挪行舊城改造與謠新區(qū)開發(fā)相結(jié)嚇合的方式，加仁速江寧城市化竟進(jìn)程。賣1.2喉礙江寧房地產(chǎn)發(fā)愛(ài)展的五大優(yōu)勢(shì)駱：竟江寧正處于城訴市化進(jìn)程大發(fā)未展時(shí)期，緊鄰棋南京，產(chǎn)業(yè)密州集，區(qū)域交通魄條件優(yōu)越，資兼源豐富?？褰瓕幵谌腥聜€(gè)都市圈和五招個(gè)聚合軸院的的“勁三圈五喬軸搏”轉(zhuǎn)的城市結(jié)構(gòu)中牙，處于城市發(fā)程展軸上，承擔(dān)勾雙重任務(wù)，一稅方面更直接接駝受城市的輻射止，南京擴(kuò)容，振將給江寧的發(fā)氧展帶來(lái)直接積徐極的帶動(dòng)作用籮，另一方面承孤?lián)苿?dòng)城鄉(xiāng)一政體化，形成了語(yǔ)集聚效益。瀉江寧經(jīng)濟(jì)快速渠發(fā)展，無(wú)論從屑投資環(huán)境的改辭善，還是產(chǎn)業(yè)斜結(jié)構(gòu)的調(diào)整，滴經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)稅量也明顯提高孕，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)丸施日趨完善，撤具備了江寧做恥大做強(qiáng)的條件連。重省、市、縣各咽級(jí)政府對(duì)江寧慧推進(jìn)城市化和容城鄉(xiāng)一體化發(fā)芳展給予了大力源的支持，社會(huì)化各界也同樣寄巾予了關(guān)注和支即持。月投資時(shí)機(jī)日趨射成熟。從政府扒主管部門到金舍融機(jī)構(gòu)，從各膊制度的確立，崖管理向服務(wù)的印轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)的隱全面開放，都重極大地促進(jìn)了秤江寧房地產(chǎn)市凝場(chǎng)的發(fā)展，房嫂屋價(jià)差分布也媽更趨合理，房漢改房，經(jīng)濟(jì)適廟用房，商品房薯形成了房地產(chǎn)貿(mào)市場(chǎng)消費(fèi)的梯淺次結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)置體系逐步完善裁，為市場(chǎng)消費(fèi)量鋪設(shè)了一個(gè)理瓣想的平臺(tái)、客揪觀上也使投資斗有更多的選擇撿余地并實(shí)現(xiàn)其驚投資價(jià)值。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析***花園位置：趟占蒸采騰地因：泡2皮8粥萬(wàn)㎡開發(fā)商：才建筑類型：公拜寓、別墅義單攪伐蝦價(jià)：公屢寓行280衛(wèi)0扛元時(shí)/醬㎡悔別蔬撞吸墅辮：那2禽萬(wàn)棉元貧/汗㎡會(huì)或倚300裳0迅元鍋/迅㎡（地價(jià)）簡(jiǎn)析：斥****宣花園是江寧地夢(mèng)區(qū)開發(fā)較早的餐個(gè)案之一。占供地釀2標(biāo)8挑萬(wàn)㎡，由晴***困別墅花園和維渡也納城、羅馬叔城、米蘭城、令威尼期城四大岡版塊構(gòu)成。該思案依托近千畝州的恒***坑湖，以湖景山側(cè)色為最主要的胞賣點(diǎn)，頗具吸功引力。整體小旨區(qū)以橋梁作為叢紐帶，四大版殿塊的歐式區(qū)個(gè)鵝性鮮明，尤其課是其主大門，價(jià)雄偉壯麗，是畏國(guó)內(nèi)居住園區(qū)陽(yáng)中最大，最宏斜偉，最壯觀的灑大門之一。著鉤力體現(xiàn)歐洲文需藝復(fù)興時(shí)期的升藝術(shù)風(fēng)格，寬攜4鉛0啟米坊，中拱門為景帶觀大道，東西碎拱門可并列進(jìn)疑出八輛汽車，獸門高憑23.稈5另米屢，氣勢(shì)逼人，銅拱洞高度達(dá)伐1濟(jì)5逗米臭，充分彰顯了每小區(qū)業(yè)主尊貴省身份。局小區(qū)內(nèi)備有大閑型會(huì)所，各項(xiàng)所設(shè)施一應(yīng)俱全傳，在江寧整體展配套尚不完善勾的情況下，得示以讓業(yè)主足不晌出戶，就能享諷受各類生活便銹利。同時(shí)，充尖分利用湖濱特拿色，規(guī)劃有游說(shuō)艇碼頭，萬(wàn)米朱沙灘浴場(chǎng)等，焦一定程度上撥繁高了物業(yè)檔次壁。該案產(chǎn)品特杰色鮮明，除部紛分三14告2糧㎡三房外，主森力房型多崖為環(huán)24反0庸—?jiǎng)?wù)26消0哀㎡的躍層房，吉以樓中樓別墅銜形象推出，價(jià)燕格雖已浮奸至悼300謎0升元疼/額㎡以上，但所挺剩亦不多，除擇原有別墅企（摩27卵0波㎡）總校價(jià)沉15塵0限—止17搜0套萬(wàn)之外，目前餐推出小區(qū)內(nèi)環(huán)涂境、位置、景青觀最為出色的欠威尼期別墅區(qū)午，誕55量5離㎡的單體別墅竿，典型的歐式飾莊園設(shè)計(jì)，全插套裝修，并每休戶配有超大花甲園及私人游艇姨碼頭，并贈(zèng)送技游艇一部。單憤價(jià)高社達(dá)縣2豐萬(wàn)窯元饅/間㎡。總價(jià)千萬(wàn)浴以上。一舉突載破南京樓價(jià)上撒限，引發(fā)市場(chǎng)街轟動(dòng)，除此外權(quán)，客戶可購(gòu)買議地塊授（勞100適0錄㎡左右）娛，媽300飲0充元貝/反㎡，自行設(shè)計(jì)魔，營(yíng)建別墅。隊(duì)可以預(yù)見(jiàn)，這狐個(gè)呈半島狀的源威尼期別墅區(qū)腳不久將成為南壁京最高檔，最著具知名度的住嘉宅區(qū)。陸營(yíng)銷包裝上，淡主打具有一定矩特色的社區(qū)文賄化品牌象，碗9隊(duì)6抹年至今，成功軌舉行轎了俗“苦外企網(wǎng)球大休賽側(cè)”掉、貝“烏中秋賞月晚勢(shì)會(huì)武”蓮、奔“消****致筆滴會(huì)鳳”漲、貍“厭冰島室內(nèi)樂(lè)園撥訪華音樂(lè)模會(huì)本”秒等一系列活動(dòng)虛。力求結(jié)合小龜區(qū)歐式風(fēng)格，園將中西文化完泊美合璧，營(yíng)造坡出既有親和力命又有創(chuàng)造力，告別具特色的嘗****吧社區(qū)文化。在掀南京市場(chǎng)上頗對(duì)為引人注目。江南****位置：發(fā)展商：建筑設(shè)計(jì)：仁占裳商接地托：武27趙0味畝砍總建面積野：奮1抬2信萬(wàn)㎡乒容積率弱：或0.7牢建筑密度苦：敲19.26%惹綠化率貴：鷹75%侍召集中綠化率鑒：領(lǐng)26%拼總套數(shù)膀：替79厲6凡套軟產(chǎn)品類型：多瑞層、聯(lián)體別墅揮、別墅虧單悟茅綿價(jià)：多即層釣210戲0三元死/糠㎡鄉(xiāng)聯(lián)防系景體崖：肥280雕0能元愈/舌㎡埋別系緞?lì)I(lǐng)墅撇：粉310者0術(shù)元呈/終㎡簡(jiǎn)析：煙江南鏟****挎占抖地仿27萍0毯畝，以中南湖引為中心呈擴(kuò)散咬狀分布，規(guī)劃虛總建筑面惑積塑12002認(rèn)0壽㎡。小區(qū)中心紡規(guī)劃以功近娃5塌0愛(ài)畝的中南湖為驕中心，依原有止地貌，構(gòu)成四私大組團(tuán)，錯(cuò)落刑有致，南面是另環(huán)湖帶狀分布引的暮3都層別墅群，和棟退層處理的四盈至六層的躍層理區(qū)，北面是經(jīng)撲省政府特批的滲省級(jí)高級(jí)專家榨園，主打戶型尊亦為躍層，西串北角是錯(cuò)層區(qū)傘。各組團(tuán)內(nèi)擁厭有綠化草坪，為組團(tuán)間以人性掠化緩沖區(qū)隔，止使各組團(tuán)既相市互獨(dú)立，又相逗互關(guān)聯(lián)，立面割素雅，利用原和有地形和樓層柄形成規(guī)則變化渾，更引入四十艘余種名貴花木翻點(diǎn)綴其中。整膝體產(chǎn)品設(shè)計(jì)由獵四家單位聯(lián)袂乒擔(dān)綱，并設(shè)染有肯800孕0搞㎡的公建會(huì)所滿配套，方便住矮戶生活。益主推房型為躍憤層及錯(cuò)層，產(chǎn)慣品類型相當(dāng)新鍵穎，面積烘在侮21異0圖—篇13豐0攪㎡。單價(jià)仇在幕210末0泉元渣/沾㎡，銷量不錯(cuò)宮，別墅面姻積框25嗚0季—思30勿0話㎡，單價(jià)胞在旨310蟻0戰(zhàn)元啊/防㎡，現(xiàn)已基本木售完。部從客觀角度分靈析，江南津****蒸無(wú)論從社區(qū)規(guī)娘模、自然景觀忘、環(huán)境規(guī)劃、蘭產(chǎn)品設(shè)計(jì)上均競(jìng)體現(xiàn)出較出色劉的品質(zhì)。建筑崗形態(tài)無(wú)明顯風(fēng)鉆格取向。整體擺推廣包裝上以佩中式韻味為主偏。樓書蘋、汪D谷M待等設(shè)計(jì)均有一滾定特色。小區(qū)帶周邊規(guī)劃有南定航，南大等大襯學(xué)院區(qū)，小區(qū)巾內(nèi)更引入專家確園區(qū)，提升了鋪?zhàn)粑幕瘜哟渭Z，營(yíng)建了尊重滅文化、崇尚知貧識(shí)的社區(qū)文化元，一經(jīng)入市，岸便取得不俗業(yè)乞績(jī)，一舉成為鈴江寧樓市的知淚名個(gè)案。***新城位置：發(fā)展商：規(guī)劃設(shè)計(jì)：景觀設(shè)計(jì)：次占地面積祝：贈(zèng)5屬6盒萬(wàn)㎡為總建筑面積爺：限5揮2受萬(wàn)㎡喚容積率越：我0.9初綠化率榴：祝60%圣總戶數(shù)：該約柴450所0瓣戶于產(chǎn)品類型：多娃層、小高層、免別墅欺單唱吹撕價(jià)墳：掌280冶0斧元羊/屠㎡簡(jiǎn)析：大***司新城是江寧地橫區(qū)最具知名度戀的個(gè)案之一。后其虧5躁6雅萬(wàn)㎡的占地規(guī)器模，在整個(gè)南宋京市場(chǎng)亦是數(shù)茫一數(shù)二?？偨ㄊ字娣e置達(dá)嫩5品2堵萬(wàn)平米，并聘繁請(qǐng)國(guó)際知名的湯建筑設(shè)計(jì)大印師換—鈔—腎李祖原及著名蛛景觀大馳師評(píng)Robert稠Ega慎n失共同擔(dān)綱該案囑的規(guī)劃設(shè)計(jì)工僚作，曾一度在鉗南京樓市引發(fā)萍轟動(dòng)。益整體社區(qū)為一注個(gè)完整善的可1笛0脅多萬(wàn)㎡的黛安親娜湖分隔為人拌字形。按傳統(tǒng)津的北斗七星排脹布并命名的七啄個(gè)組團(tuán)住宅群雨。鄰湖規(guī)劃有困縱向別墅區(qū)（湯尚未公開）。部綠化景觀，湖俱景，超大會(huì)所嗓，智能化是支時(shí)持如此大規(guī)模滲物業(yè)的最大賣艱點(diǎn)。歐式園林輪生態(tài)景觀，以勒中央軸線對(duì)稱禿為主導(dǎo)精神，賓著力體現(xiàn)大氣悠與開闊，湖景濱水岸建成階梯白廣場(chǎng)水岸，開會(huì)放式湖濱草坪霉水岸等不同景現(xiàn)觀點(diǎn)。一比一連仿造奧地利皇吵家宮曾苑納—面—室香布倫宮，現(xiàn)鎖已落成。十分用宏偉壯觀，但沙只是會(huì)所的一鉛部分，更新似岔建煩的謊800打0舒平米的文化娛濃樂(lè)中心，堪稱械南京最大的會(huì)窮所設(shè)施。現(xiàn)已牛通過(guò)相關(guān)部門刮的審批，成為納全國(guó)首批國(guó)家擺級(jí)康居示范工闊程智能化系統(tǒng)心示范小區(qū)。蔥從客觀角度而鼓言，天地新城突是一個(gè)綜合實(shí)缸力均較優(yōu)的個(gè)勸案，有許多環(huán)凍節(jié)上在南京市濾場(chǎng)上處于領(lǐng)先池地位。但遺憾赤的是，在營(yíng)銷爪歷程來(lái)看，雖獻(xiàn)取得不錯(cuò)業(yè)績(jī)竄，但遠(yuǎn)非預(yù)想尿之效果，其在未推廣策略，銷稍售手段的把握延上存在一定偏懲差。因此在前賞階段一段旺銷媽結(jié)束后，近期齡一直處定于警“透叫好不叫荷座花”檢的尷尬地位。戀以上是截取本和案獨(dú)——“站****搖”劇江寧周邊市場(chǎng)總上幾個(gè)知名個(gè)域案，作一簡(jiǎn)析五，它們規(guī)模體眨量較大，多依壺托優(yōu)越的地理誤環(huán)境，各具特閥色，多有可與標(biāo)本案產(chǎn)品直接螺競(jìng)爭(zhēng)的躍層，擱別墅類產(chǎn)品的歡存在，為更好簡(jiǎn)的了結(jié)本案市脆場(chǎng)環(huán)境，殺****歡因此擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)浴物業(yè)的市調(diào)面仍，對(duì)南京市以嫂排屋別墅為特溫色，或以純中益國(guó)古典園林為污規(guī)劃特點(diǎn)的個(gè)晨案作了一定了兼解，其最具代頌表性的是：**家天下位置：發(fā)展商：建筑設(shè)計(jì)：景觀設(shè)計(jì)：錢占促志殖地走：繩10568手4率㎡躺容積率招：旬0.52病建筑密度益：夫23%簡(jiǎn)析：蚊該案所處的亞努東地區(qū)，距離言市區(qū)有一定距爆離，擁有優(yōu)美毅的生態(tài)環(huán)境，錢是國(guó)家一級(jí)風(fēng)完景旅游區(qū)，并共散布眾多歷史鞠人文景觀。對(duì)苗別墅所面對(duì)的宜客群頗具吸引營(yíng)力。攤小區(qū)由容****聯(lián)主持設(shè)計(jì)環(huán)境借園林，充分運(yùn)蛋用自身的天然幅水體選景，使恥親水性園林環(huán)趕繞整個(gè)小區(qū)。窄60屋0耕米危歐式景觀大道爹，水岸散步小軟徑相呼應(yīng)，串航聯(lián)各組團(tuán)內(nèi)的頁(yè)主題園林。產(chǎn)命品上規(guī)劃有：儀獨(dú)立別抵墅每30湯0碧㎡，罰約幣3裁4太戶；聯(lián)體別旦墅貪16涌0差㎡，我約游5僅2徑戶；雙聯(lián)別帶墅筆22投0叔㎡騙，卸既約怪11懇2碗戶；豪華公過(guò)寓耍15鄉(xiāng)7陪㎡槍，農(nóng)輝約將8爭(zhēng)6毅戶。加***曾家天下是近期戴市場(chǎng)最為引人林注目的排屋類摩項(xiàng)目，其主打勾的腔“坐TOWNH喬OUS肚E畝”鍋概念，在南京四市場(chǎng)引發(fā)一輪槐排屋熱潮，應(yīng)野當(dāng)說(shuō)，南京本猶地有一批相當(dāng)睡固定的客群，謀頗具經(jīng)濟(jì)實(shí)力立，而直接面向燥他們的排屋類叫產(chǎn)品在市場(chǎng)上慰幾乎是空白點(diǎn)隱。該案推廣訴似求直指這批中究產(chǎn)階級(jí)，推出芹總綿價(jià)爸5四0營(yíng)—翻20轎0題萬(wàn)的各類排屋濟(jì)產(chǎn)品，以頗具妥特色的產(chǎn)品設(shè)伯計(jì)和強(qiáng)勢(shì)的媒畫體概念的輪番蜘炒作，對(duì)客戶抖頗具吸引力。**嘉園位置：雖產(chǎn)槳謎弱品：多層住宅鴨、商鋪蘿占地面積烘：霸3200座0汪㎡，總建面礦積濫6900會(huì)0趴㎡投資商：發(fā)展商：建筑設(shè)計(jì)：景觀設(shè)計(jì)：挪主力面積：二泄房架8功4鳳—點(diǎn)11禍0陵㎡你三唯房絨14循0津—盤16抹0吃㎡喊均狗動(dòng)頃價(jià)攏：骨480塘0魄元問(wèn)/墨㎡簡(jiǎn)析：池**設(shè)嘉園位于南京諸主城區(qū)內(nèi)景著握名的人文景鮮區(qū)至——薦**進(jìn)廟景區(qū)內(nèi)，墻與賞“林****吸”涉一樣，也是一希個(gè)中式園林林預(yù)概念的社區(qū)，搭但澤與泊“縣****歷”繭不同的是，它難的中式風(fēng)格更愛(ài)多的是局限于睜地塊區(qū)位的特括殊性，拋去一女切產(chǎn)品的本質(zhì)免，它的中式風(fēng)宵格就顯得蒼白軟、單薄，雖有油一些模仿，但昆整體風(fēng)格的營(yíng)級(jí)建僅留滯于產(chǎn)輝品的每個(gè)細(xì)部左和純粹的包裝胡上，它所力推披的物業(yè)尊貴感甲、所體現(xiàn)的值字得客戶典藏，缺把玩的價(jià)值屬浸性，亦只是更熊多的依賴于它誓特殊的地段上封。因此，單就姜純粹的產(chǎn)品風(fēng)則格及市場(chǎng)形象躍而論，飲**榴嘉園在忘走順“君中式風(fēng)豈格壺”胖的產(chǎn)品差異化龜上尚不站及親“漁****僻”恢成功。附：市場(chǎng)總表江寧地區(qū)個(gè)案碗案勸領(lǐng)緣名天地往案等址寒規(guī)緩隸宜模裹主規(guī)欺力帽棋均誕叉價(jià)蝕主斗六力蜜喇面喇幸積虛主愛(ài)宗力徑撓總寧咳價(jià)質(zhì)工程進(jìn)度慶9000忠0傲㎡調(diào)240冒0度元第/肅㎡廁120-13龍0燈，擦250電(卡躍玻)筑2乞8惠萬(wàn)為，饅6債8鴉萬(wàn)離(嘉躍苗)框現(xiàn)卵次靈房抖2口8見(jiàn)萬(wàn)㎡艙290居0罷元部/成㎡朽2填萬(wàn)性元晌/具㎡（別墅）維14注0抬，術(shù)250顛(感躍咐)按300-50叫0件(惹別豎墅訊)古3育0叨萬(wàn)好，杰6衫0氧萬(wàn)企(哲躍騎)升150-10賀0躍0嗽萬(wàn)省(竊別隔墅蒸)斑部分現(xiàn)房，別火墅期房午約裳500梅0帽㎡哄300怨0搜元燕/獸㎡蘇250-30匪0盡15勾0勸萬(wàn)液現(xiàn)枯緩謠房消2軋2問(wèn)萬(wàn)㎡報(bào)250出0噴元黎/仇㎡逼90-130單21-3窩2慢萬(wàn)拆現(xiàn)寫族慕房浴1正5拳萬(wàn)㎡濕公稱寓基200匪0某元雷/壓㎡吼聯(lián)右排頌240轉(zhuǎn)0暑元遺/寒㎡場(chǎng)獨(dú)立別盜墅續(xù)280出0凝元勤/稀㎡弱公湖寓并89-13哀0管，科別涂墅本224踩公芒寓始18-3膝0胖萬(wàn)，聯(lián)康排蜂5勢(shì)0迅萬(wàn)，獨(dú)葬立費(fèi)7餡0踢萬(wàn)紋期封駛紐房半3回6超萬(wàn)㎡蘋260簽0壇元朽/錫㎡巡120-14煉0歐3次5客萬(wàn)，別已墅盜15近0虎萬(wàn)謙部分期房魂5跌6刊萬(wàn)㎡省280執(zhí)0瘦元膜/置㎡范120-14吃0液220-35兄0稱(眾躍鉛)弊3殿5姿萬(wàn)疫期痛稱陡房擠江南袍****迷1幼2祥萬(wàn)㎡增210簡(jiǎn)0聰元攪/覽㎡，殼別遙墅歪310涼0物元覽/乘㎡忠13船0院，玉22悔0隆躍傘)徒250-30出0抄(疫別坐墅逐)擾2淺7壓萬(wàn)，別語(yǔ)墅子80-9毫0胸萬(wàn)程部分期房其他個(gè)案淚案名涂地址副規(guī)模如均價(jià)按主力面積賓主力總價(jià)絨工程進(jìn)度寧6900敏0早㎡孔4800所120-15票0己㎡棟6兆0塘萬(wàn)送期驅(qū)斜加房壘1櫻0但萬(wàn)㎡脈排猾屋蕩300置0擔(dān)元你/慌㎡賴別箱墅頭500琴0治元繡/戶㎡陡排某屋喝22雙0它㎡員別管墅印30偉0怪㎡掉排習(xí)屋失6登6跟萬(wàn)邪別晨墅吃15燦0福萬(wàn)域期賣州羅房痰6萄萬(wàn)㎡形排寇屋值240弟0枕元土/柴㎡占排胞屋賓160-20山0逐㎡單4洲0累萬(wàn)獸部分期房古3析萬(wàn)㎡憑650矩0竟元圓/工㎡債23亞0攪㎡泉15釋0券萬(wàn)蛋現(xiàn)動(dòng)您顆房朱2400儲(chǔ)0悔㎡及別段墅資300地0留元涼/蛋㎡進(jìn)250-30底0王㎡旋10全0垮萬(wàn)臭部分現(xiàn)房三、綜述息本案所處的江火寧開發(fā)區(qū)，是倚近幾年南京房音地產(chǎn)市場(chǎng)的熱積點(diǎn)區(qū)域。隨著鑒諸多項(xiàng)目的不紡斷崛起，無(wú)論崗是從產(chǎn)品營(yíng)建卸水平，項(xiàng)目規(guī)紹劃乃至于整體長(zhǎng)營(yíng)銷水平都有誼著不斷的提高禾，每一個(gè)個(gè)案協(xié)都有著鮮明的壇物業(yè)特色，市至場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已是日保趨激烈。并且統(tǒng)，現(xiàn)階段的競(jìng)齡爭(zhēng)從未來(lái)發(fā)展旅趨勢(shì)來(lái)看，已詳不再單純局限湯于相同產(chǎn)品類涉型間的簡(jiǎn)單價(jià)現(xiàn)格性能比上。敬而是已經(jīng)逐步她滲透到產(chǎn)品的怖各個(gè)細(xì)部上。蔽如地段位置、要社區(qū)規(guī)模、規(guī)綢劃設(shè)計(jì)、景觀漠特色、產(chǎn)品形某態(tài)、立面風(fēng)格佛、建材選用，估甚至是物業(yè)管羞理、生活配套射、智能化等各因個(gè)層面。全方腿位綜合產(chǎn)品力喇間的競(jìng)爭(zhēng)日趨版激烈，是現(xiàn)今做區(qū)域市場(chǎng)的明奸顯特色。巾就飼“極****俊”布而言，區(qū)域市蔥場(chǎng)較之南京其露他區(qū)域的幾大憲優(yōu)勢(shì)，如自然斬環(huán)境、空氣質(zhì)爆量、市場(chǎng)潛力猜等，幾乎為本夠案和周邊競(jìng)爭(zhēng)洲對(duì)手所共有，惜在某些角度而同言，如自然環(huán)糧境、距離江寧鼠中心區(qū)位置等籌甚至要優(yōu)于本京案。如下表：····武夷花園百家湖·湖濱世紀(jì)江南文樞苑中國(guó)人家···天城新城自然環(huán)境武夷花園百家湖·湖濱世紀(jì)江南文樞苑中國(guó)人家···天城新城自然環(huán)境21世紀(jì)假日··碧水灣位置21世紀(jì)假日··碧水灣位置面注：上表中縱泡軸自然環(huán)境是斃指?jìng)€(gè)案所處地眾塊的外部自然饒景觀，上向?yàn)闈姼鼉?yōu)越。緊聾每配橫軸位置是指突個(gè)案距離江寧蚊中心區(qū)域的位進(jìn)置，右向?yàn)楦芽拷?。娛同時(shí)，從社區(qū)鳴營(yíng)建的規(guī)模和炊綜合檔次、品通味感覺(jué)上分飽析些“調(diào)****擦”頸亦無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)廳勝出。如下表珠：百家湖·檔次品味百家湖·檔次品味中國(guó)人家江南文樞苑中國(guó)人家江南文樞苑···湖濱世紀(jì)···天地新城···湖濱世紀(jì)···天地新城21世紀(jì)假日武夷花園碧水灣·21世紀(jì)假日武夷花園碧水灣·社區(qū)規(guī)模社區(qū)規(guī)模芝爬物注：上表中縱還軸是指物業(yè)的冒價(jià)格，客戶層缸次等綜合體現(xiàn)醬的檔次品位，萄上向?yàn)楦?。蝦懷聲橫軸社區(qū)規(guī)模記是指?jìng)€(gè)案的建旁筑體量，右向造為更大。名區(qū)域內(nèi)許多個(gè)幟案，規(guī)模大，庸現(xiàn)階段已具備惠不錯(cuò)的物業(yè)形捉象，并有良好袋的品牌實(shí)力為嗽基礎(chǔ)。其價(jià)格剩亦不斷隨著區(qū)尼域大勢(shì)而攀升商?？紤]到近期筆江寧生活配套仇尚不完善，因素此基本都在小瘋區(qū)內(nèi)配有會(huì)所武等設(shè)施，努力寄為業(yè)主提供各春種生活便利，慧值得關(guān)注的是遞，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)率產(chǎn)品風(fēng)格普遍劃趨向一致，歐污式的建筑風(fēng)味旗，湖景的規(guī)劃宣特色。因此，盟相互間的競(jìng)爭(zhēng)練更為激烈。瓜再?gòu)哪暇鞘薪锟傮w發(fā)展趨勢(shì)劑來(lái)看，排屋類拌產(chǎn)品正在悄然項(xiàng)崛起么，湊“徐TOW難N霞配HOUSE韻”耀概念的物業(yè)，綿在以多層，高艷層為主的主流擇市場(chǎng)迅亡速發(fā)展的同時(shí)屢，正越來(lái)越受橫客戶的關(guān)注和糕喜愛(ài)。但在目糟前市場(chǎng)上，能絡(luò)成功運(yùn)行的該缺類物業(yè)的并不疑多?；緸槭邢?chǎng)空白點(diǎn)所在埋。而從物業(yè)風(fēng)鍋格趨向來(lái)看，禾在以中式風(fēng)格墓為包裝的個(gè)案騎中，許多只是物借助中學(xué)式灌“嫁外爆衣另”筒作推廣，真正編落到產(chǎn)品細(xì)鍛部銜—火—蕉不化但熔“抗形折”粒似而搏且蝦“勵(lì)神逃”省似的個(gè)案，現(xiàn)賭在來(lái)看，還只標(biāo)有踢“丘****過(guò)”扶。宵因此偷，絕“虎****軌”蒙要立足市場(chǎng)，帝取得成功，所截應(yīng)堅(jiān)持的最大矩的特色在咐于堅(jiān)“悟中式風(fēng)格園諸林迅”悄和譯“著聯(lián)體排童屋符”各這二大產(chǎn)品基蕉礎(chǔ)結(jié)合定位。妥這添一絕“差市場(chǎng)差異化產(chǎn)賽品戰(zhàn)”班的獨(dú)特定位，洗基本找準(zhǔn)了市接場(chǎng)的空白點(diǎn)，在使暑得明“更****叫”受在競(jìng)爭(zhēng)激烈但蠻風(fēng)格單一的區(qū)寧域市場(chǎng)中，保嘉持鮮明獨(dú)特的李亮點(diǎn)，體現(xiàn)著聞不同于其他對(duì)貼手的價(jià)值屬性滋。閃爍著產(chǎn)品目個(gè)性化的風(fēng)采擱，并具備了短布期內(nèi)絕對(duì)的不稿可模仿性。這罵將是指引本案披未來(lái)營(yíng)銷成功宏的基礎(chǔ)所在，紀(jì)亦是兆****兇通過(guò)對(duì)市場(chǎng)深魚入了解后，對(duì)彼成功操液作閃“肥****棟”氏的信心所在。水附：周邊主要帳競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案五月切廣告投放總量早分析（總額）田住宅樓盤總體跡：斬365767濃0.2撈1構(gòu)元撫費(fèi)豐廣占全市房產(chǎn)廣綢告投放量婚的疤71.75%領(lǐng)附表：主要競(jìng)煉爭(zhēng)個(gè)案廣告訴房求（五月）嘆樓球刪騙盤肯主干休要蠶脂媒討傳體風(fēng)主拐服要嫩四訴儀肢求串現(xiàn)代快報(bào)、揚(yáng)悠子晚報(bào)旺系出各門、地螞愧精品、江堅(jiān)寧熟“蛾小外掛灘梳”藏，樓市新景觀冰揚(yáng)子晚報(bào)、現(xiàn)需代快報(bào)、服務(wù)的導(dǎo)報(bào)侵南京的歐洲小懇鎮(zhèn)；赴****挖的夏天比南京可少錯(cuò)2兄0求天叛南京晨報(bào)、金鏟陵晚報(bào)貍低價(jià)高質(zhì)的經(jīng)咳濟(jì)型別墅高尚軍別墅區(qū)沫揚(yáng)子晚報(bào)、現(xiàn)告代快報(bào)、南京斯晨報(bào)周本科學(xué)歷，購(gòu)躲房每套優(yōu)惠一乞萬(wàn)，把居家景旦觀上升到公園鍛的水平缸揚(yáng)子晚報(bào)、金革陵晚報(bào)游激情演繹金陵先家天下，森林病景觀別墅區(qū)喘現(xiàn)代快報(bào)宅“迎武夷風(fēng)頌采榜”考擋不住猴現(xiàn)代快報(bào)、金否陵晚報(bào)遞5撤月竿2己0壞日改開盤，城市黑臺(tái)馬，一品嘉園第二部分產(chǎn)品篇捏項(xiàng)目各要素解騰析攪1.1娃盛基地狀況概評(píng)麻本項(xiàng)目地塊基黎本呈方正格局武，東面與北面撫各臨兩條次干往道，分別設(shè)有拋二個(gè)入口，西爐面與南面都被偶小河所環(huán)繞。灰基地總占勢(shì)地伴10.雪6莖萬(wàn)平方米損，綠化率大喜于攀40止%精，其中中心庭計(jì)園雨1000負(fù)0憑平方米蜘（水體近夫500車0讓平方米畜），是一個(gè)運(yùn)閉用江南古典園煎林與傳統(tǒng)民居恨手法構(gòu)建的以企中式三層聯(lián)排紫別墅為主體的厚私家園林?，F(xiàn)此西面一期三排鋪別墅已面臨交鉛房，南面二元期露1雜1喘排別墅將近封缺頂，三期尚未斤動(dòng)工，北面四射、五期規(guī)劃還異未最終確定。糊總體來(lái)說(shuō)，本醫(yī)地塊形態(tài)較為液理想，便于建余筑、景觀的布鑒局。不過(guò)根據(jù)困現(xiàn)有之條件，條并無(wú)優(yōu)勢(shì)化的慣自然景觀（如閣湖泊、山林、逐緩坡等）可以貌利用，因此地累塊仍是在天然尊的小河、小叢糠林的基礎(chǔ)上，男配以大量人工牢營(yíng)造的景觀進(jìn)斗行主體規(guī)劃、弄構(gòu)建。桿1.2割友區(qū)域環(huán)境晨本項(xiàng)目位于江賴寧區(qū)律***裹路、涂****樣以南，炒**斑公路以西，牢**放高速以東，鬼**扣河以北的燦***里國(guó)際經(jīng)貿(mào)工業(yè)貞園內(nèi)。其中映**死路是連接寧緩*愈公路與機(jī)場(chǎng)高丹速的新建主干貿(mào)道；其中冰***剪公路直接連接粉江寧與中心城予區(qū)，車流量較偽為密集，且路反況相對(duì)又較差職，存在著一定款噪音、尾氣、泛灰塵等現(xiàn)象，糊好在離本案尚競(jìng)有一定距離。僻而緊臨本案的蛇高湖路等兩條御次干道都為新豬建的馬路，車弦流量極少，故葡對(duì)本案基本不冰產(chǎn)生影響。另炕外，由于本項(xiàng)粥目西面設(shè)有飛煉行航道，故存琴在一定的飛機(jī)短噪音污染。速隨著南京城區(qū)槽南擴(kuò)工程的啟資動(dòng)，江寧已撤擇縣劃區(qū)，其房餅地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)噴已成為南京樓已市的一大熱點(diǎn)根。從整體區(qū)位扒分析，大環(huán)境核市場(chǎng)開發(fā)層次董分布合理科學(xué)碎，在充分依托蠟良好的自然環(huán)屋境的基礎(chǔ)上規(guī)澡模化、社區(qū)化糖、系統(tǒng)化的整謹(jǐn)體居住氛圍正賄在形成，擁有縱了相當(dāng)好的升僅值空間。伍本項(xiàng)目所在的趣江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)間開發(fā)區(qū)，已成粒為整個(gè)南京市點(diǎn)科技、文化和冒經(jīng)濟(jì)的新熱點(diǎn)蛾。隨著機(jī)場(chǎng)路師與城東干道的協(xié)相連，以及將狡軍路與中山南柱路的不日貫通汪，將構(gòu)成支撐干江寧發(fā)展的交爆通動(dòng)脈。尤其撈地鐵一號(hào)線的至規(guī)劃，更是進(jìn)褲一步拉近了與刷中心城區(qū)的距挽離。兼但就目前情況味而言，江寧相砌比于一般市區(qū)皂物業(yè)，房產(chǎn)開糕發(fā)的成熟度仍鞠不高，尚未形析成消費(fèi)的熱點(diǎn)牽態(tài)勢(shì)。已開發(fā)戰(zhàn)的樓盤尚處于倍試探、開拓階亞段，絕大多數(shù)言物業(yè)都存在著姨社區(qū)生活配套快設(shè)施、商業(yè)配攔套設(shè)施方面的丙不足，以及公鐵共交通的不便滲利，成為了現(xiàn)野有和準(zhǔn)備入住英的居民最為擔(dān)榨憂的問(wèn)題。因廁此真正的意義誕上的社區(qū)品質(zhì)拆、居住質(zhì)量的套全面提升，尚秋須時(shí)日。釘而本案距江寧爆城區(qū)和相****哈等樓市熱點(diǎn)地受區(qū)尚有一定距杜離。同時(shí)周邊斗又幾無(wú)其他成誦形的居住小區(qū)奴，這類問(wèn)題就安顯得尤為突出拴了。侮二、產(chǎn)品綜合大評(píng)判產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)繼A針．具有實(shí)際產(chǎn)完品支持的純正兩中式建筑風(fēng)格聲的社區(qū)旱南京城區(qū)目前燕唯一一個(gè)真正借融匯了江南古盟典園林風(fēng)格和辛傳統(tǒng)民居技法匆而構(gòu)建的純正短的中式規(guī)劃的熊項(xiàng)目。在競(jìng)爭(zhēng)竄日趨激烈的市娃場(chǎng)中尤為出挑如。產(chǎn)品差異化逐明顯，有效的師劃分了與日趨顯雷同的歐美建救筑風(fēng)格的市場(chǎng)示區(qū)隔。并且經(jīng)幕過(guò)前期的推廣擇包裝，整體風(fēng)饒格、印象已深各入人心，并獲氧得了相當(dāng)?shù)氖袃?chǔ)場(chǎng)知名度。為猶此如能將此優(yōu)緩勢(shì)和客戶真正妻的溝通與銜接暈起來(lái)，拉近相栗互的距離，獲窗取他們的認(rèn)同汗，將是本案成朋敗的關(guān)鍵。臉B夢(mèng)．強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、包實(shí)力打造朱整個(gè)小區(qū)從規(guī)俗劃設(shè)計(jì)到施工殺建設(shè)，都聘請(qǐng)限了各方專家參搜與如：聘請(qǐng)信葉菊華裝教授做建筑園院林總顧問(wèn)，嚴(yán)倒格把控從總體騰到細(xì)節(jié)的處理糧；蘇椅州添“廈香山咽幫脈”壺做特色建筑商忌；香港村****顯建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)抽有限公司做設(shè)選計(jì)；中國(guó)智能瓦化建設(shè)兩大權(quán)里威之一的說(shuō)陸偉良地教授做智能顧火問(wèn)等。在結(jié)構(gòu)爽處理上采用叢了寇“幅無(wú)梁式后張法察無(wú)粘結(jié)預(yù)應(yīng)力廟技課術(shù)縮”純，使客戶完全斯可以根據(jù)自身憐的意愿來(lái)分隔椒空間，減少不盛必要的浪費(fèi)，趁以及諸項(xiàng)品牌翅的引入。使本搖案的一些具體鍋處理和挖掘比眾較到位，塑造北了一個(gè)物有所根值的產(chǎn)品。預(yù)C蝦．聯(lián)體別墅優(yōu)秘勢(shì)凸現(xiàn)乒相對(duì)于高層、善多層類建筑形徹態(tài)的物業(yè)而言慌，聯(lián)排別墅從罵歸屬性、私密鴉性、使用性等證多方面而言，肝優(yōu)勢(shì)是顯而易嶺見(jiàn)的。擁有一攪套自己獨(dú)門獨(dú)管戶的別墅型物炮業(yè)，而非傳統(tǒng)歪的多層住房，陶能夠充分滿足壤業(yè)主對(duì)于物業(yè)上層次、自身心看態(tài)等多方面要合求的提升。百D截．發(fā)展商的實(shí)從力背景為本案稱提供了強(qiáng)有力算的保證爆**啦集團(tuán)在多方面杰的成功業(yè)績(jī)以派及在房地產(chǎn)業(yè)東領(lǐng)域的成功運(yùn)扣作，已確立了果發(fā)展商的品牌姥基礎(chǔ)，為本案愚提供了強(qiáng)有力憲的實(shí)力保證。邊E罰．盾***生物管的品牌獲存得相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)盈認(rèn)同艷由江蘇省首家木通過(guò)大廈及住來(lái)宅小魂區(qū)沿ISO900讓2刑質(zhì)量圾及耐ISO140昌0兵0膠環(huán)保雙認(rèn)證酬的勒—躁—?jiǎng)〗K譽(yù)***辱集團(tuán)國(guó)際經(jīng)貿(mào)快物業(yè)管理有限止公司做物業(yè)管洞理，憑其豐富間的實(shí)際操作經(jīng)我驗(yàn)，能給予業(yè)幼主以質(zhì)量和信額心的充足保證財(cái)，提升了本案序的附加值。轟2.摧2君產(chǎn)品劣勢(shì)碼A綢．目前交通較懼差，出行不便畫地理位置偏遠(yuǎn)體，加上又無(wú)直罪達(dá)市區(qū)的公交掌線路，甚至連業(yè)叫出租車都困詠難，給每日的羞上下班和出行仍帶來(lái)不便。榆B旬．生活與商業(yè)澆配套設(shè)施不足未，影響生活所姿需您客戶對(duì)于所居蘆住區(qū)域的周邊罪生活和商業(yè)配絲套設(shè)施有著相強(qiáng)當(dāng)?shù)囊蕾囆?，各尤其體現(xiàn)在基瓣本生活需求（岸農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)），毛購(gòu)物需求（便湊利店）、幼兒路教育、醫(yī)療設(shè)管施等方面。這協(xié)些方面的不足衛(wèi)削弱了產(chǎn)品的棗競(jìng)爭(zhēng)力。騾C執(zhí)．現(xiàn)有的自然楊景觀優(yōu)勢(shì)不足眠相對(duì)于棍****巡等其他邊郊地虹區(qū)的物業(yè)而言耍，本案無(wú)特別娃出采的自然環(huán)律境可以利用。反僅能依靠自己暴造景而無(wú)法借擇景、借勢(shì)，可至謂先天優(yōu)勢(shì)不竄足。教D的．遺留的幾幢驗(yàn)西式建筑與小跟區(qū)風(fēng)格極不協(xié)仇調(diào)公小區(qū)內(nèi)的幾幢壁西式建筑與小悉區(qū)總體風(fēng)格出飛入很大。同時(shí)削又易給人造成霜爛尾工程的印會(huì)象，影響了產(chǎn)誘品總體形象?？?.3獎(jiǎng)削市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)恨A遞．江寧板塊房暮地產(chǎn)升溫在即正江寧撤縣建區(qū)危的劃歸，帶來(lái)祖了巨大的發(fā)展追契機(jī)和新的房政產(chǎn)增長(zhǎng)點(diǎn)。隨懂著市場(chǎng)不斷穩(wěn)厭定有序的發(fā)展底，市政配套的恥逐步完善，客渣戶對(duì)于江寧也釘有了進(jìn)一步的潑了解和認(rèn)同。侄同時(shí)江寧區(qū)域愛(ài)各不同樓盤的醒共同炒作，對(duì)肥于激活區(qū)域市染場(chǎng)和提升該區(qū)互域的市場(chǎng)地位萄也起到了相當(dāng)托的作用，為此廢本案升值潛力它巨大。壟B宜．前期大量的禽推廣投入，已眨樹立了品牌認(rèn)夾知拳憑借本案前期燈大量的廣告推裳廣投入，市場(chǎng)媽上已形成了繼對(duì)課“闊****陡”較的品牌認(rèn)知，糟為后期的延續(xù)哲推廣奠定了堅(jiān)嫌實(shí)的基礎(chǔ)。撿2.4識(shí)褲市場(chǎng)威脅點(diǎn)替A隊(duì)．歐美建筑風(fēng)秤格仍為市場(chǎng)主室流產(chǎn)品債作為市場(chǎng)的主督流產(chǎn)品，歐美遞建筑風(fēng)格的物伸業(yè)已為廣大市升民所接受。因知此本案如不能漢樹立起在市場(chǎng)澤上新的引領(lǐng)地庭位，取得客戶說(shuō)對(duì)中式產(chǎn)品的述認(rèn)同，則會(huì)是酒自窄客源，使?fàn)t銷售難度加大解。禁B.蔥疼以中式風(fēng)格為盲宣傳基調(diào)的社咱區(qū)已在市場(chǎng)出宇現(xiàn)疲以中式推廣風(fēng)尾格為主線的物斜業(yè)（如軌**卡嘉園、政**豆唐城、江南亂****翠等）已在市場(chǎng)姜陸續(xù)出現(xiàn)。打引破了本案在市性場(chǎng)的唯一性和前首創(chuàng)性。雖然類這些樓盤從規(guī)緊劃設(shè)計(jì)上來(lái)說(shuō)員并無(wú)太多的實(shí)宵際支持，僅僅喇是為了推廣而棵做了這種包裝壞。但是毫無(wú)疑盡問(wèn)會(huì)削弱本案溪宣傳的影響力似，從而分流一限部分客戶。尤C現(xiàn)．聯(lián)排別墅還腸未被市場(chǎng)所完翠全接受蝕短期內(nèi)南京市喜場(chǎng)上聯(lián)排別墅塘需求量和購(gòu)買寇力不足的狀況盤還不會(huì)改變。替由于聯(lián)排別墅芒單套面積較大棟，從而拉高了很總價(jià)，由此客臉戶的選擇余地杰加大了。為此防，如何使本案溫能夠引領(lǐng)市場(chǎng)慎產(chǎn)生新的消費(fèi)沖趨勢(shì)，確立其箏優(yōu)勢(shì)地位將至浴關(guān)重要。2.5結(jié)論錄經(jīng)以上分析，淘****踢認(rèn)訴為汗“買****助”楚目前處于一種衰機(jī)遇與挑戰(zhàn)貴并存的市場(chǎng)環(huán)再境中，由于產(chǎn)野品的特殊性決義定了本案必須栗塑造成南京市淚場(chǎng)上一漫個(gè)很“少繼往開遠(yuǎn)來(lái)?yè)P(yáng)”灑的產(chǎn)品，取得雷客戶的廣泛肯股定，才會(huì)出現(xiàn)具良好的銷售態(tài)繡勢(shì)。為此對(duì)產(chǎn)訊品也相應(yīng)提出遺了更高的要求掛。既然我們做跌了別人未曾做停過(guò)的產(chǎn)品，也走就沒(méi)有先例可夢(mèng)以借鑒，我們徒必須另辟為此肅****貫認(rèn)為本案存在口取得趨“背名利雙嫩收財(cái)”傭的可能性。但礙必須要有自己晨獨(dú)特的營(yíng)銷思盤路，樹立起本常案在江寧區(qū)域收高品質(zhì)的市場(chǎng)仰形象將花是足“白****筐”醫(yī)今后推廣成敗痕的關(guān)鍵所在。腹四期和五期產(chǎn)斬品建議姓總體上仍延用鵝前期的設(shè)計(jì)風(fēng)證格，力爭(zhēng)將產(chǎn)儀品做得更深更天透更貼合市場(chǎng)長(zhǎng)需求輪3.1親火開發(fā)理念晃項(xiàng)目整體開發(fā)糞理德念縫—反—灰結(jié)合中西方建林筑文化精粹的溉現(xiàn)代化生活社杯區(qū)舍不是單純的將鍬中國(guó)傳統(tǒng)建筑致形態(tài)進(jìn)行復(fù)制迅，而是結(jié)合了漆現(xiàn)代新技術(shù)、叫新材料、新設(shè)率備具有高品質(zhì)耕內(nèi)涵的能夠滿酸足現(xiàn)代人生活油需求的新型社隙區(qū)燈傳統(tǒng)民居風(fēng)格稼和江南古典園件林是融匯了中緊國(guó)長(zhǎng)久建筑業(yè)閱精華的產(chǎn)品性，及“眾粉墻黛束瓦闖”拼的中式建筑符部合人們的傳統(tǒng)放審美情趣莖國(guó)外時(shí)尚的三床層樓排屋具有優(yōu)比高層、多層讓更為優(yōu)勢(shì)化的逆產(chǎn)品特性，具蛙有更優(yōu)的居住貞功能和使用功森能昏四、五期應(yīng)作菠為槽“邁****臣”濕小區(qū)內(nèi)的一個(gè)透獨(dú)立整體去營(yíng)易造，將是前期萬(wàn)產(chǎn)品的升級(jí)物燦業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有胃更強(qiáng)的可塑性融，擁有更廣闊譜的客戶面，形換成更獨(dú)立的推吐廣、銷售、定耳價(jià)體系規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（塑1跳）規(guī)劃設(shè)計(jì)要滾符合市場(chǎng)的需則求控要求在各方面工有一定的超前汗意識(shí)桌注意建筑語(yǔ)言植及建材運(yùn)用的廊協(xié)調(diào)性和持久挖性玻力求建筑風(fēng)格失相對(duì)統(tǒng)一及規(guī)注劃設(shè)計(jì)的持續(xù)沃發(fā)展睡（保2刪）規(guī)劃設(shè)計(jì)注乏重以人為本的拳原則臉強(qiáng)調(diào)人居環(huán)境械質(zhì)量，體現(xiàn)人身與環(huán)境的親和呈度道室外環(huán)境設(shè)計(jì)披突顯中式園林擦的曲徑通幽、汽小橋流水的寫油意空間爸室內(nèi)環(huán)境注重悶庭院深深，綠巡蔭匝地，考慮依到功能合理、泳私密、舒適、革采光、通風(fēng)等渣生活起居的直介接感受偷（著3梅）在保證整體還統(tǒng)一的前提下重做到后期規(guī)劃遙的相對(duì)獨(dú)立，塵為將來(lái)的分階察段推廣創(chuàng)造良棵好的基礎(chǔ)絹（斥4罰）處理好項(xiàng)目府的開發(fā)順序與前前期銷售、入鞋住合理協(xié)調(diào)滔（劣5企）空間布局要閉求自由合理，病不要形成兵營(yíng)撇式的行列排布瘡，致力解決環(huán)迅境空間的共享瓦（蛾6吊）建筑形態(tài)仍蔬以聯(lián)排別墅為著主體，配以部值分獨(dú)立庭院別忠墅，不考慮安習(xí)排多層住宅茄（佛7伴）降低建筑密朱度，提高物業(yè)鍵品質(zhì)示意圖晴類鴿上退型拒占地比例物分島怒布憤崇位半鋒置比獨(dú)立別墅柴10惠%確以下叼設(shè)置在四、五根期的西北角，既作為一期兩幢資同類別墅的延秤續(xù)，同時(shí)用以酷提升物業(yè)的整時(shí)體檔次吹雙聯(lián)別墅士20%格設(shè)置在四、五靜期的最南面，設(shè)充分利用中心霉庭園、會(huì)所、悔網(wǎng)球場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)鍋，并保證景觀曠的通透性勸三、四聯(lián)別墅否40%屢設(shè)置在四、五堪期的中部，作拴為南塊與北塊窩的過(guò)渡、延伸嫩多聯(lián)別墅區(qū)30%左設(shè)置在四、五旦期的北端，達(dá)波到圍合小區(qū)的戚目的查（杰7著）組團(tuán)設(shè)毛計(jì)灌—藝—情根據(jù)不同建筑壁形態(tài)的產(chǎn)品進(jìn)昆行處理立每個(gè)類別依各捕自的特點(diǎn)、要殃求、檔次進(jìn)行腿若干主題環(huán)境我的外部空間設(shè)遷計(jì)，使其具有震較強(qiáng)的識(shí)別性態(tài)，同時(shí)注意色豪彩上的協(xié)調(diào)圾各類組團(tuán)建筑片與綠化、小品資相融合，并相找互有機(jī)的結(jié)合抖（助8瓶）道路系榴統(tǒng)褲—宮—淡是對(duì)小區(qū)空間晝、平面的合理蜂利用，而進(jìn)行潔分割和連接免在設(shè)置中央景姐觀步行道作為駱貫通中心庭院駱的同時(shí)，步行南道蜿蜓曲折穿協(xié)透整個(gè)小區(qū)，羊并延伸到各戶積的庭院宅前，華注重其的便捷渾性和功能性，富同時(shí)保持各組奔團(tuán)間的便捷暢羨通。艙在規(guī)劃車行道風(fēng)的時(shí)候，應(yīng)考烏慮到各組團(tuán)之奉間的融匯貫通盞，形成自然的蹈分融，并使其痰對(duì)社區(qū)綜合環(huán)暑境的影響降低商到最低程度。隙道路的線形設(shè)順計(jì)力求突破傳財(cái)統(tǒng)布局，沿路畏應(yīng)體現(xiàn)中國(guó)園鑒林的造景精髓荒，做到移步換杜景、步步有景窮的目的著3.3筑屆建筑設(shè)計(jì)筐（擴(kuò)1圾）建筑排列醉應(yīng)充分發(fā)揮園筒林式錯(cuò)落有致錢的排列風(fēng)格，半不要形成幾何絕化的對(duì)稱布局螞，在道路系統(tǒng)汗的自然串引之號(hào)下，形成組團(tuán)磁內(nèi)部的不對(duì)稱蹤或非規(guī)則性處阻理，倡導(dǎo)自然味、流暢、寫意寶的布局。輪（攤2燭）建筑立面位建筑是內(nèi)容和狼形式的統(tǒng)一體虹，它要達(dá)到使避用和美觀兩個(gè)秧目的，因此，因外立面在樓盤蓋價(jià)格中所占的懼比例有越來(lái)越邪高的趨勢(shì)，而鉛且隨著城市景槳觀的日新月異裹，外立面對(duì)樓列盤價(jià)值的影響牢越來(lái)越明顯。兄同時(shí)立面也是鈴功能的立體反鳳映，是小區(qū)形級(jí)象、時(shí)代符號(hào)朵和項(xiàng)目品質(zhì)給論人的第一直觀苗感覺(jué)篩立面可以取得持兩重效果：一懂是美觀，二是有具有可識(shí)別性明；佛好的建筑風(fēng)格到是樓盤獨(dú)特的誼賣點(diǎn)；緩建筑風(fēng)格最易改讓目標(biāo)客戶產(chǎn)宰生歸屬感；身份體現(xiàn)身份體現(xiàn)心理特征心理特征利潤(rùn)利潤(rùn)購(gòu)買欲望建筑風(fēng)格美觀美觀心情愉悅心情愉悅文化氛圍文化氛圍策在前期產(chǎn)品的臥基礎(chǔ)上，給四挨、五期產(chǎn)品的某立面添加更多贏的中式建筑元懲素和細(xì)部處理么。達(dá)到上下、肚左右、前后的鋒錯(cuò)落有致，體績(jī)現(xiàn)設(shè)計(jì)者精雕弊細(xì)琢的巧妙構(gòu)醉思，使物業(yè)更順具觀賞性，強(qiáng)嘩化產(chǎn)品的價(jià)值平感和珍藏的歸翼屬感另在立面效果上報(bào)，賦予產(chǎn)品一肌些新的色彩變劈化和運(yùn)用，色她調(diào)盡可能處理柳得明快、輕松凱一些紅（巴3默）房型規(guī)劃章戶型設(shè)計(jì)針對(duì)漏四類形態(tài)的產(chǎn)殲品做深入設(shè)計(jì)塔，種類不宜多時(shí)各單元以不同妥的層面為重心未，分別設(shè)立起倒居、睡眠、用惑餐、休息等功胳能區(qū)域，做到星自然分離、減太少相互干擾吐廚、衛(wèi)設(shè)計(jì)上恒綜合考慮現(xiàn)代吹生活用品設(shè)備呢的布置，有必展要添加儲(chǔ)藏室殼、會(huì)客室、家營(yíng)庭活動(dòng)室的設(shè)孫置哄注意花園、陽(yáng)楚臺(tái)、露臺(tái)的合疤理設(shè)置歪水、電、煤、鍋空調(diào)位的設(shè)置霞、供應(yīng)要充足蒜、合理繡注重面寬與進(jìn)英深的協(xié)調(diào)封注重主臥與書盆房、更衣室、糟衛(wèi)生間、露臺(tái)搭間的綜合運(yùn)用舌樓梯與過(guò)道的惜處理應(yīng)合理染可部分采用客雹廳挑空的設(shè)計(jì)音手法房型分配：于類型番面積范圍控制壽房型見(jiàn)獨(dú)立別墅忍25稠0外—劈30啦0蘋㎡主多房多廳多衛(wèi)躺雙聯(lián)別墅墊22于0潛—紫24啞0顆㎡隱五房三廳四衛(wèi)畜三、四聯(lián)別墅雨18撤0暑—忍20萌0兼㎡焰五房二廳三衛(wèi)凈多聯(lián)別墅廣16盆0成—凳18桐0籃㎡吩四房二廳三衛(wèi)忠3.4奮霞環(huán)境設(shè)計(jì)議從操作經(jīng)驗(yàn)來(lái)詞看，房地產(chǎn)開門發(fā)坑景觀綠化投資驚是最能產(chǎn)生邊電際利潤(rùn)的投入越，福因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)授及平面布局容暮易被模仿而使毒樓盤失去個(gè)性滋特色，而園林賴景觀則因每個(gè)皇樓盤的環(huán)境不梁同，而容易做胞出特色難以低被托“襖克系隆黎”請(qǐng)。瞞因此，內(nèi)部小襖環(huán)境的營(yíng)造將概是產(chǎn)品力提升紡甚至項(xiàng)目成敗陽(yáng)的關(guān)鍵。為此灘****勤建逼議設(shè)“徹****蠻”幅應(yīng)加大社區(qū)環(huán)雀境的投入，并恰且可以先將小挪區(qū)內(nèi)景觀進(jìn)一鋪步完善，這將維有利于營(yíng)造出卡一個(gè)高品質(zhì)樓搏盤的形象。吹在中庭綠化的未基礎(chǔ)上注重每美戶住家宅前屋古后，私有綠化朱家間的布局，濱突顯排屋建筑沖與土地價(jià)值的校緊密結(jié)合蘋將建筑與景觀替更緊密的融合棕進(jìn)而取得視覺(jué)廈上的通透和感逮覺(jué)上的舒暢拔注重巷門、更棵樓、石碑、回婦廊等構(gòu)筑物的讓點(diǎn)綴，巧妙劃嬌分和界定小區(qū)勸空間呆路燈、草坪庭鹽園燈、雜物筒手、座椅等設(shè)施聾都要符合社區(qū)父整體風(fēng)格，突劈現(xiàn)統(tǒng)一的標(biāo)示筒系統(tǒng)載路面的鋪設(shè)可工運(yùn)用鵝卵石、痛青石磚等作引朽導(dǎo)萍車行道路系統(tǒng)蜘的兩邊配以高飄大植物，加大遮視覺(jué)上的層次銀感和景深，住以宅前后配以曲桑徑匝地、觀賞傻性花木，突顯插庭園意境弓賦予產(chǎn)品以可撞賞、可游、可沈居的園林特性乳并與住宅自然冷的融合際注重景觀的實(shí)悉用性，使大多想數(shù)住戶都能真泉正擁有推窗賞仆綠的機(jī)會(huì)湊景觀視點(diǎn)的處神理更立體化、炮全面化、豐富嚼化體現(xiàn)產(chǎn)品均晶好的價(jià)值困如有可能將水否體作為四、五府期的另一主線裝（非大面積匯檔聚而是巧妙的概穿插、貫通）虹將各組團(tuán)與中舉央景觀有機(jī)的擦組合漠3.5也污公建配套設(shè)施躁本項(xiàng)目客源相授對(duì)層次較高，冬收入較豐，而捷區(qū)位現(xiàn)狀卻較練差（生活機(jī)能手配套不利，城儀市化氣息不足狀），為此設(shè)立喬一些必要的商躬業(yè)、生活、交到通、娛樂(lè)等設(shè)腸施是吸引客戶失的必要條件麥簡(jiǎn)單醫(yī)療、幼美兒托管、家庭炎服務(wù)及琴、棋爸、書、畫等藝古術(shù)沙龍的設(shè)立藥提供娛樂(lè)、聚旬會(huì)、文化享受占為主題的場(chǎng)所趣，滿足住戶對(duì)刺文化價(jià)值及社旱會(huì)地位價(jià)值的捉附加期望畫必要的智能化失設(shè)施的引進(jìn)籌導(dǎo)入衛(wèi)星電視碰收、放功能什小區(qū)班車的合蟲理設(shè)置佩設(shè)立會(huì)所概念破，全力提升本性案的知名度及光附加值，提高籍產(chǎn)品綜合競(jìng)爭(zhēng)續(xù)能力撈****屬認(rèn)區(qū)為悲“燙****塌”接的會(huì)所是必須枕具備的，會(huì)所涼不單純是那多弟少平方米的會(huì)先所的概念，而把是導(dǎo)入漂“功泛會(huì)殺所沖”尋的概念。即會(huì)尖所不在局限于勇封閉空間，而惹是與小區(qū)綠化透景觀相結(jié)合，片整個(gè)社區(qū)就是犁一個(gè)大會(huì)所，翻這種綠色休閑拾方式及全新饒的碗“暑泛會(huì)政所際”局概念，使人的胞休閑空間已不掛僅僅局限在室停內(nèi)，而是直接離延伸到整個(gè)社域區(qū)。坊可考慮將會(huì)所賓以會(huì)員制方式毫運(yùn)營(yíng)，對(duì)業(yè)主斯以贈(zèng)送或優(yōu)惠羞方式購(gòu)置會(huì)員渴卡，對(duì)外則正賠常出售會(huì)員卡填運(yùn)作屆四、營(yíng)銷現(xiàn)狀痛分析勤針門對(duì)訓(xùn)“蘭****容”己一、二、三期具的產(chǎn)品已基本批定性，為此營(yíng)棵銷推廣工作的捉正確執(zhí)行，將急是二、三期產(chǎn)奸品順利去化的郊關(guān)鍵。以下將腸對(duì)前期營(yíng)銷過(guò)哥程中存在的問(wèn)抖題作深度分析團(tuán)，以吸取經(jīng)驗(yàn)露、教訓(xùn)保證下駛階段工作的正解確進(jìn)行。顯4.1督膝廣告訴求過(guò)于海單一化恰目頁(yè)前但“嘗****滲”閱出現(xiàn)了在市場(chǎng)嘉上的知名度頗井響而銷售業(yè)績(jī)仰卻不高的所謂仔曲高和寡的市波場(chǎng)現(xiàn)象。這就陶說(shuō)明了在實(shí)際腳的推廣中，廣上告宣傳對(duì)銷售謎產(chǎn)生的直接推雕動(dòng)力不足，客擱戶對(duì)產(chǎn)品的理概解停留于表面吵，對(duì)于產(chǎn)品的念實(shí)際知之甚少前。故建議在以絕后的廣告推廣貌中，在這方面揪能夠有所改進(jìn)燕?？蛻糍I房畢形竟不是單單買娃一個(gè)創(chuàng)意概念臟，尋求與眾不奶同就可以的，脂而是要實(shí)實(shí)在螞在的生活、居唇住，長(zhǎng)期享用世的。為此以概壤念化方式訴求苗的廣告推廣大糞多用在樓盤開變盤前的引導(dǎo)期肢，而在實(shí)際的返產(chǎn)品銷售推廣面中必須要有賣農(nóng)點(diǎn)的強(qiáng)力烘托涼和支持，把包鼓括房型、綠化你、物管、價(jià)格帽、規(guī)劃、環(huán)境司、智能化等等隙優(yōu)勢(shì)都作滲透盆性的闡述。以挑使產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)樵撋唐?，進(jìn)而取侮得與客戶間的盒相互交流和溝蹄通最終達(dá)到銷綢售的目的。園4.2貪械推廣的客戶群虹過(guò)于狹小用從前期的銷售攻情況中，我們炎可以看見(jiàn)除去鵲發(fā)展商在外經(jīng)約貿(mào)委系統(tǒng)中去診化的物業(yè)以外形，其余去化的找物業(yè)的客群層以次也頗高。多謙為二次或多次勤消費(fèi)者，有著奮良好的經(jīng)濟(jì)積姓累和生活積累立，年齡結(jié)構(gòu)偏疊大，經(jīng)驗(yàn)豐富睡，事業(yè)有成。隆根據(jù)爬****濁對(duì)江寧區(qū)市場(chǎng)四的探訪顯示出勾：大量購(gòu)買多察層物業(yè)復(fù)式、懇躍層房型的客灘戶層次都處在倡中、高水平，感其總價(jià)也要在菜六十萬(wàn)元左右勿，消費(fèi)者的購(gòu)專買能力也頗強(qiáng)掌。重要的是他狡們所能接受的侮總價(jià)與本案的要售價(jià)又存在著墻重疊。如能將售這部分客源吸儀納進(jìn)來(lái)，將大殃大擴(kuò)大本案的朋廣告訴求對(duì)象齊，解決客源不底足的問(wèn)題。為肚此建議本案在拌推廣中能傳達(dá)平出定“秘高檔品質(zhì)，合炊理價(jià)貢位智”邊的概念，所宏謂林“互退一步海闊天至空疲”題，擴(kuò)大客源面箏是取得良好銷雞售業(yè)績(jī)的上佳齡辦法。齊前期銷售價(jià)格爪調(diào)整過(guò)快芳本案自開盤以淺來(lái)，銷售均價(jià)終有過(guò)一次上調(diào)扎，由最初寨的管198犯0蟲元絡(luò)/占㎡（實(shí)鞠際裙192唉0攻元鵲/腹㎡成交）靜至乞220疏0胡元侮/維㎡宵（京9裕8稅折優(yōu)惠）。即癢，實(shí)際成交單誰(shuí)價(jià)二期比一期剖貴孕了咱20倘%關(guān)，價(jià)格上調(diào)幅斃度相當(dāng)高。且胳在二期銷售中喝，部分花園與酬車庫(kù)由一期的闖無(wú)償改為花條園而30淡0銅元棉/些㎡、車母庫(kù)未3000谷0宮元施/競(jìng)個(gè)。集雖然，物業(yè)在睬開盤時(shí)壓低銷銹售價(jià)格以求短趕期內(nèi)積累買氣倆無(wú)可厚非，但姻是從上述一期淺、二期的售價(jià)漿差異中反映出雨價(jià)格上浮過(guò)于覆急切。在產(chǎn)品性還未被市場(chǎng)最凳終接受，總價(jià)贈(zèng)又較高的前提迎下，價(jià)格的細(xì)近微浮動(dòng)均會(huì)造沉成市場(chǎng)的敏感牢反映。故可以批推斷，一、二夫期物業(yè)銷售速菜度的強(qiáng)烈反差盒雖有房展會(huì)強(qiáng)扭銷因素及施工棟進(jìn)度等因素，毯但二期在一期攜打下的良好市三場(chǎng)基礎(chǔ)下居然刊銷售如此遲緩統(tǒng)，其絕大部分貴原因在于銷售比價(jià)格上浮過(guò)快毯。蘿4.4洗利看房路線有待篇明確病確定一條合理鋤有效的看房路遮線惱將肢“伶顯優(yōu)隱俱弊吊”泊，為購(gòu)房者營(yíng)才造一個(gè)良好的腥氛圍，使其對(duì)強(qiáng)樓盤產(chǎn)生良好掙的印象，對(duì)于刮銷售至關(guān)重要隸。柳A驚．戶外廣告的娘正確引導(dǎo)線目前已設(shè)立的御戶外廣告都未弊能起到指示樓督盤位置的作用差，客戶第一次缸去現(xiàn)場(chǎng)看房很幫難正確、迅速維的找到本案。沾故建議在中心校城區(qū)至本案沿士途線路上的重燦要路段、路口很設(shè)立簡(jiǎn)潔、醒狹目的廣告牌、伍燈箱，標(biāo)示樓謝盤位置，引導(dǎo)蘿自行到現(xiàn)場(chǎng)看焦房的客戶能夠傲正確迅速的到磚達(dá)本案。屢B萬(wàn)．北端入口的賽設(shè)置不利銷售兄控制泄北端入口從風(fēng)償水、環(huán)境、布肺局等各方面都柜不及東端入口溝處置的合理，迷且影響銷售控毫制。為此建議暖封掉北門，一償切車輛、人流暑都從東門進(jìn)出律，在聚集人氣撲的同時(shí)也便于陽(yáng)客戶迅速找到眾售樓處，在擬斑定的看房路線艷下由銷售人員弓陪同進(jìn)入小區(qū)習(xí)，觀看環(huán)境、侄樣板房及施工斜狀況。櫻4.5儉拒售樓處需要重絞新設(shè)立、布置浙目前放置在外煮貿(mào)大樓大堂中部的模型、由于估沒(méi)有安排銷售或人員配合講解肥，因此幾乎沒(méi)濕能產(chǎn)生任何的音銷售推動(dòng)作用察。同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)的重售樓處又存在邪大小、功能、覽配置等方面的遵不足，不能起餐到良好的銷售稍引導(dǎo)和銷售氛聞圍的形成。為侄此如在市中心拐不再設(shè)立展示搖中心的前提下袋，建議將現(xiàn)場(chǎng)漆接待中心重新注設(shè)立布置，要欠求如下：溪售樓處本身就靜是一種很好的免廣告宣傳道具再，立面上做到梁色調(diào)明快，造雨型出挑，有助荒于先聲奪人的童樹立良好的市遷場(chǎng)口碑，加上摩精心裝飾的內(nèi)甘裝修：從座椅照、展板、噴畫狡墻、沙盤模型冶、超大屏幕彩鴨電、觸摸屏系坊統(tǒng)，到精心設(shè)襲計(jì)的銷售資料用，處處體現(xiàn)專濁業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商京的精品意識(shí)和成品牌形象。心現(xiàn)場(chǎng)售樓處重搭新安排純外立面風(fēng)格以旱中國(guó)古典建筑暖結(jié)合西洋裝飾名元素。形式上損不宜太過(guò)花俏收或復(fù)雜，畫龍掙點(diǎn)睛的安插中遍國(guó)建筑符號(hào)為嗎宜勢(shì)裝飾品如瓷器遺、書法名貼、婚茶壺等的文化療營(yíng)造卻燈火通明、內(nèi)抵外通透炸茶藝入主，茗本香四溢，售樓頓處內(nèi)到處都柄有菜“撫中國(guó)氣遲息娛”亞檔次較高，與烈周邊樓盤售樓從處有名顯的檔舍次區(qū)分，才能夢(mèng)體現(xiàn)本案的價(jià)惠值感例售樓處周邊辟驚出空地進(jìn)行小樓型中式園林布佳置云4.6釘針存在的內(nèi)部銷乳售問(wèn)題需盡快槍解決習(xí)盡快解決一期樸中的部分客戶歷按老面積簽約劑，未攤?cè)牍珨偺矫娣e，現(xiàn)在又騎突然增大面積戀，以致客戶無(wú)疾法理解，影響禮后期銷售的事支實(shí)帥為保證二、三磚期預(yù)定客戶能納準(zhǔn)時(shí)簽約及對(duì)違新客戶報(bào)準(zhǔn)確戚面積，請(qǐng)貴司薪項(xiàng)目部準(zhǔn)確測(cè)相算二期、三期帝的正確面積宴確認(rèn)煤氣收費(fèi)紐單位的落實(shí)設(shè)車位費(fèi)用須盡待快明確漫一期即將交付皮，須物業(yè)公司這盡快明確定點(diǎn)機(jī)班車問(wèn)題第三部分營(yíng)銷篇一、背景導(dǎo)入展南京的房地產(chǎn)可市場(chǎng)近幾年發(fā)廳展較快，這其別中與南京當(dāng)?shù)匦渖钏胶徒?jīng)服濟(jì)收入不斷提褲高的因素密不綱可分，并和南篇京市民接受新儲(chǔ)事物能力強(qiáng)、株美學(xué)素養(yǎng)較高關(guān)的人文因素、凍也與國(guó)家取消該福利分房、公醒積金貸款和按賽揭貸款的逐漸穗普及、銀行存限貸款利率的下千調(diào)等政策因素宜有關(guān)。吧目前在市場(chǎng)上津開售的幾個(gè)樓括盤中，知名度遠(yuǎn)較高的幾個(gè)樓閃盤都是公寓住譜宅為主，具備慨一定的品牌效猶應(yīng)，注重開發(fā)削商的品牌建設(shè)揭，營(yíng)銷策劃在信開發(fā)過(guò)程中均選有較大程度的拿介入。但廣告蝕的整體營(yíng)銷效梢果并不明顯，見(jiàn)一方面是因?yàn)槲萦械膹V告設(shè)計(jì)旦著重于設(shè)計(jì)作師品的藝術(shù)性而恩相應(yīng)減弱了對(duì)脅其房地產(chǎn)特性腸的重視，另一腔方面，在銷售疤執(zhí)行上，各樓昂盤似乎都在一辨?zhèn)€低水平上進(jìn)溫行競(jìng)爭(zhēng)，銷售親人員在現(xiàn)場(chǎng)客顧戶接待，客戶蜜追蹤等方面都妙有一定缺陷，跨與廣告宣傳沒(méi)刊有達(dá)成一致，宮這一點(diǎn)是目前似市場(chǎng)的總體特閘征。省針對(duì)本案而言渾，主題風(fēng)格明僑顯應(yīng)該有一整捆套執(zhí)行方案指模導(dǎo)，密切配合涉營(yíng)銷策劃的工晚作，并保證廣漿告宣傳和銷售聞口徑的高度一增致。唯其如此司，才能從一開幻始就以一個(gè)較露高的視野研究埋市場(chǎng)，從而有鈔計(jì)劃、有步驟趙地要將峰“齒****屠”就的品牌形象推屯向市場(chǎng)并及時(shí)衰維護(hù)，保障開遼發(fā)的順利推進(jìn)幟和項(xiàng)目操作的鴉圓滿成功。井因此，本章節(jié)仰的主旨，是針漏對(duì)本案的特色撫，提出與之相庭應(yīng)的推廣計(jì)劃墊，作為具體執(zhí)匹行依據(jù)，保證連營(yíng)銷主題的一蜻致性和有序性馬，在極具可行沙性的前提下，占力爭(zhēng)以創(chuàng)意取嶼勝，以最少的遣支出贏取最大醬的回報(bào)，展示堆出營(yíng)銷策劃的頂魅力。丑二、營(yíng)銷策略牙構(gòu)想宮****韻公司認(rèn)為由于拜本案的產(chǎn)品定超位獨(dú)辟蹊徑，弦以傳統(tǒng)的中式大風(fēng)格，并配以俊聯(lián)體別墅的產(chǎn)葉品建筑形態(tài)，腔充分地作到了帥產(chǎn)品差異化和除市場(chǎng)的細(xì)分化好，因此購(gòu)****紙公司認(rèn)為本案夠的營(yíng)銷策劃上柿應(yīng)該充分地考石慮須到絡(luò)“外****旋”悲產(chǎn)品自身獨(dú)特除性這一特點(diǎn)，曉并在日后推廣港過(guò)程中針對(duì)本鵝案目標(biāo)客戶的探各種特征，相竹應(yīng)推出各種行焰之有效的市場(chǎng)聯(lián)營(yíng)銷推廣方案猶來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目整濫體的銷售進(jìn)程忘。番由于本案已經(jīng)晃不是一個(gè)新開逼發(fā)的項(xiàng)目，并慎且在南京市場(chǎng)偶上具有一定的公市場(chǎng)知名度，喬因確此憑“累****西”淡的日后營(yíng)銷推冊(cè)廣不應(yīng)該向一緩個(gè)新開發(fā)項(xiàng)目上一樣的操作，廢因舟為枯“翼****屬”建已經(jīng)完成了前聽(tīng)期的市場(chǎng)引導(dǎo)悔和樓盤的形象永塑造的工作，末****膚公司認(rèn)為，堆本案的營(yíng)銷推消廣工作應(yīng)該直慘接進(jìn)入項(xiàng)目醉的那“頃強(qiáng)銷號(hào)期械”售，證再做過(guò)多的關(guān)睜于認(rèn)知方面的礙工作已經(jīng)完全啦沒(méi)有必要了，蝶應(yīng)該通過(guò)項(xiàng)目轟本身的熱銷來(lái)災(zāi)進(jìn)一步奠定和革樹立季起建“藥****妥”厘在南京市場(chǎng)上銜的品牌形象和予企業(yè)知名度的疊時(shí)候了，讓實(shí)勿際銷售業(yè)績(jī)來(lái)捏證明本案是南釘京房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)的明星樓盤。多那么如何提升躁本案的銷售業(yè)艇績(jī)呢？該從什昆么方面入手提走升本案的銷售扔業(yè)績(jī)，這將熔是四“壞****晌”越目前所要面臨陵的重要問(wèn)題點(diǎn)跑。姓****丑公司認(rèn)為，勢(shì)本案的日后推份廣應(yīng)該落實(shí)祥在高“貸強(qiáng)勢(shì)營(yíng)僻銷恥”骨上，攻通過(guò)本案自身松賣點(diǎn)的宣傳，柴藉此增加產(chǎn)品睬本身的說(shuō)服力沒(méi)，讓客戶覺(jué)得妨本案是一個(gè)非聾常杰出的項(xiàng)目吹，在購(gòu)房者心遵目中奠定俊下鄙“如物超所銅值紙”狐的感受，吸引辭大量的買家前葵來(lái)購(gòu)節(jié)買紛“影****搖”塊，以次來(lái)促進(jìn)雜本案銷售業(yè)績(jī)息的飆升。涂三、營(yíng)銷策略榴原則遞本案因其位置她規(guī)模、產(chǎn)品類曾型和市場(chǎng)定位龍的細(xì)分，決定裁了本案必須有浴著一個(gè)明確的繁策略原則方能嚴(yán)在日后銷售過(guò)攻程中做到井井蟲有條，臨危不損亂，才能不懼轉(zhuǎn)怕任何對(duì)手的質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，做到引稈領(lǐng)市場(chǎng)，讓競(jìng)千爭(zhēng)對(duì)手跟著我游們的計(jì)劃做相不應(yīng)的調(diào)整與布槽局。因此所有驢銷售推廣方式品，但都必須在纖一個(gè)總的思想戰(zhàn)綱領(lǐng)原則下進(jìn)申行延伸拓展?；⒏咦藨B(tài)，寧缺均勿濫，堅(jiān)持走鐘高品味的方針齒正如前面項(xiàng)目團(tuán)定位而言，由戴于本案的位置耳規(guī)模、產(chǎn)品類英型和市場(chǎng)定位惑的細(xì)分，增加檔了本案在日后盯銷售過(guò)程中不徑少困難性?shī)?，王“?***露”曲一個(gè)以傳統(tǒng)中統(tǒng)式風(fēng)格為主的搖聯(lián)體別墅項(xiàng)目貪，它的定位已錘經(jīng)決定了本案燥檔次，購(gòu)買本雖案的客戶必須海十分喜歡中式話風(fēng)格，他對(duì)博挺大的中國(guó)傳統(tǒng)警文化有著相當(dāng)陸的造詣，其本證人應(yīng)該具有不纏凡的文化內(nèi)涵光與底蘊(yùn)；其次龜本案是別墅項(xiàng)飛目，能夠擁有原他的人，勢(shì)必猛在物質(zhì)基礎(chǔ)上尾屬于比較富裕默的，象這樣既錫要有錢同時(shí)又積要有品位的客擺戶群，勢(shì)必決拳定了本案走高團(tuán)品位的方針政稼策；再者，加傭之發(fā)展商的雄做心壯志，更加街明確本案將市錫南京中式風(fēng)格臘別墅的標(biāo)志性裕領(lǐng)袖型級(jí)物業(yè)炕，雖然在銷售碼過(guò)程中可能會(huì)溫遇到一些挫折共，但這只是暫魔時(shí)現(xiàn)象，可能蜘是本案賣點(diǎn)宣羅傳進(jìn)度還沒(méi)有粘完全施展開，灣象這樣一個(gè)好杠的物業(yè)，自然婚會(huì)有高品位的惰有識(shí)之士前來(lái)煮購(gòu)買，一旦本蟻案因?yàn)闀簳r(shí)的淡困難降謙低墨“陰****姻”謙的檔次，則會(huì)乏影響整個(gè)物業(yè)炊的銷售工作，拜這種為暫時(shí)小府利而影響到整懶體大局是得不斧償失的不明智黑之舉。萌定位明確，走塘中高檔路線，燃著重以銷售業(yè)苗績(jī)奠定項(xiàng)目品餓牌，爭(zhēng)取獲得項(xiàng)最大的利潤(rùn)空蒙間龜我們要盡力吸直引那些即有錢貞又有品位的客街戶注意，爭(zhēng)取巖搶奪更多的中吃高檔市場(chǎng)份額玩，因?yàn)楸景妇邫C(jī)有這個(gè)實(shí)力。蠻應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)賣細(xì)分進(jìn)行錯(cuò)位憐競(jìng)爭(zhēng)，展開差鍬異化營(yíng)銷，堅(jiān)奮持走中高檔次簽、高品味的路值線。在本案定匆位明確的基礎(chǔ)藏上，必須做感到巧“答說(shuō)到做喘到莊”糖、麗“論做的比說(shuō)的要誰(shuí)好腹”崖，只有這樣才盟能在南京市民蠢中樹立起對(duì)本炕案的信任度，屋有助于本案的暢銷售工作的順什利開展；其次晴只有當(dāng)我們堅(jiān)功持讓業(yè)績(jī)來(lái)說(shuō)訴話，才能讓更久多的南京市民冰相信僵，老“絡(luò)****友”疼是一個(gè)有豐富酷品位內(nèi)涵的社患區(qū)，入令住鏡“庸****勿”蠢是一種身份與低品位的象征，役從而進(jìn)一步擴(kuò)顛大植“示****閘”掛的銷售業(yè)績(jī)，普只有這樣才能惱獲得長(zhǎng)久和最記大化的經(jīng)濟(jì)利幫益。墓領(lǐng)先型高檔次敏物業(yè)作為整體笑推廣包裝形象獸定位頌我們整體宣傳織正如我們整體痛項(xiàng)目定位一樣景，這是我們整惡體項(xiàng)目推廣的問(wèn)主基點(diǎn)，如果父不遵循這一點(diǎn)帖等于自掉身價(jià)鍵，以如此高檔翠性的物業(yè)，與掌低檔次物業(yè)進(jìn)勿行別“與割刮肉器”授廝殺，是得不癢償失的。我們沾必須堅(jiān)持自身酷的定位，一旦蜓明確下來(lái)，決烈不更改，哪怕顆暫遇到一定的藏困難挫折也要口堅(jiān)持下去，因非為我們項(xiàng)目自防身?xiàng)l件因素所辦決定了，只有嫌這樣的產(chǎn)品定烤位才是最合理甩性、最具有可版行性操作的，妖只要等我們宣淋傳攻勢(shì)全面展劑開以后，一切混困難危阻都會(huì)旬迎刃而解，因予為從市場(chǎng)狀況夸而言，能與我駐們所抗衡競(jìng)爭(zhēng)梯的物業(yè)是沒(méi)有碧的，我們的目草標(biāo)消費(fèi)群的確如有這一方面的五需求，這困難驢只是暫時(shí)的現(xiàn)塑象，正如超級(jí)純航母啟動(dòng)是要緒比小船慢，但搏一旦正式啟動(dòng)悅后，其速度與捷效應(yīng)是那些小度船無(wú)法比擬與姑抗?fàn)幍模@就叼象第一個(gè)吃螃云蟹的人一樣，沖需要一定的勇露氣與膽識(shí)。考四、市場(chǎng)營(yíng)銷賣策略播4.及1根早市場(chǎng)區(qū)隔禿我們知道，運(yùn)牲用一系列的細(xì)備分退變量可以貨把一個(gè)消費(fèi)者奸市場(chǎng)劃分為多欣個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，炊并在多個(gè)細(xì)分支市場(chǎng)內(nèi)尋找出敬某一熱點(diǎn)細(xì)分訊市場(chǎng)，以適應(yīng)墓消費(fèi)者的市場(chǎng)療姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)化，展開直觀有妨效的祝IMC永市場(chǎng)區(qū)隔策略輔。煎首先觀察一下冤南京房地產(chǎn)市太場(chǎng)的內(nèi)銷住宅陶產(chǎn)品消費(fèi)動(dòng)向同，多層住宅市你場(chǎng)賣勢(shì)良好，遇別墅住宅市場(chǎng)查因?yàn)橥恋刭Y源摩的限量制約，卸供小于求直接乓導(dǎo)致別墅住宅運(yùn)前景一片光明揭。而小高層住子宅市場(chǎng)因?yàn)榘l(fā)尸育較晚，成交冠量在各區(qū)域不搭夠平均，細(xì)分朱市場(chǎng)之成熟有獲待時(shí)間。董從本案來(lái)看，瓜首期以聯(lián)體別接墅為主并帶有炒濃郁的中式建呀筑風(fēng)格的新型駐住宅產(chǎn)品應(yīng)該泰在南京市場(chǎng)引碑起不小的震動(dòng)摸。由于聯(lián)體別豆墅具有優(yōu)異的戶價(jià)格性能比，脆并且加上江寧詢撤縣并區(qū)這一亦大好時(shí)機(jī)，如偉果能夠作好正希確的推廣宣傳針和現(xiàn)場(chǎng)銷售工專作，相信本案案會(huì)有較為令人寇滿意的市場(chǎng)走漸勢(shì)和銷售業(yè)績(jī)啦。痰綜上所述，所輩以市場(chǎng)區(qū)隔策籌略參照以上因樂(lè)素制定如下：雜將本案市場(chǎng)區(qū)野隔于以聯(lián)體別秀墅為主，并擁替有濃郁中式風(fēng)避格的中高檔現(xiàn)涉代居住小區(qū)?；?.2倆躍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略輩建議將本案以礎(chǔ)“獻(xiàn)具有濃郁中式情風(fēng)格的聯(lián)體別完墅的市場(chǎng)領(lǐng)先獸者怎”羨的形象介入南怨京市場(chǎng)。策略支持：須由于本案的競(jìng)熊爭(zhēng)對(duì)手分為二章重性，第一重尚是：別墅類物正業(yè)項(xiàng)目；第二粘重是：中式風(fēng)軟格的項(xiàng)目；雖柄然在南京擁有笨不少優(yōu)秀的別蠟墅項(xiàng)目和主打備中式風(fēng)格的項(xiàng)灶目，從哭****西公司對(duì)南京市愚場(chǎng)的認(rèn)知來(lái)看雷，目前尚未形烘成膜對(duì)帽“避****般”妹產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)犁壓力的項(xiàng)目，戚然而為什么本裹案的銷售業(yè)績(jī)賄一直不如人意貓，這主要出現(xiàn)終了四個(gè)問(wèn)題點(diǎn)爛：箭第一：本案的礙產(chǎn)品定位比較鵲特殊，造成本梢案的目標(biāo)客戶彩的面比較狹隘說(shuō)，項(xiàng)目總體給床人一穿種正“勾曲高寡從和仿”典的感覺(jué)（中式果風(fēng)格的別墅項(xiàng)妨目），因?yàn)榭徒瓚羧合鄬?duì)比較杏小，直接影響滴到本案件的銷奶售業(yè)績(jī)；裁第二：本案的躺宣傳推廣方面挨出現(xiàn)了嚴(yán)重的舉偏差，過(guò)多的驟對(duì)本案做出不史必要的引導(dǎo)和石鋪墊，對(duì)本案卡的特點(diǎn)與賣點(diǎn)談卻視而不見(jiàn)，點(diǎn)造成了購(gòu)房客砍戶的認(rèn)知上的著偏差，從而直造接影響本案的倘銷售業(yè)績(jī)；盈第三：現(xiàn)場(chǎng)銷懂售上的不到位餅，現(xiàn)場(chǎng)布置相急當(dāng)差，沒(méi)有正雨確的廣告引導(dǎo)清和銷售氛圍，趕無(wú)法給到現(xiàn)場(chǎng)介來(lái)看房的客戶怨全面的認(rèn)知感蠅受；期第四：項(xiàng)目?jī)?nèi)卸在的不協(xié)調(diào)性遠(yuǎn)，許多問(wèn)題沒(méi)父有明確的結(jié)論艦，給銷售工作璃帶來(lái)不小的阻珍撓，產(chǎn)生不必彼要的抗性，造拌成大量意向客材戶的流失。競(jìng)反觀本案，如匯果能夠及時(shí)的甚解決好上述問(wèn)差題，憑借自對(duì)身掃1域0中萬(wàn)平方米的大昌規(guī)劃、中式風(fēng)煮格社區(qū)設(shè)計(jì)、頭TownH昨ouse食的住宅產(chǎn)旬品迎…辛…克一一表露本案度的王者之相，替所以憑借以上映諸多優(yōu)勢(shì)，本弦案之市場(chǎng)領(lǐng)先意者形象完全可抱以確立?？灬槍?duì)以上市場(chǎng)尖策略總則制定杜以下策略細(xì)則在：揮突出區(qū)域市場(chǎng)興總量策略，本付案完全有能力蘋在現(xiàn)有區(qū)域市趣場(chǎng)中掌握市場(chǎng)欄份額并擴(kuò)大真血正區(qū)域總量，唐原因如下：吳A牢．崗1墳0拌萬(wàn)平方米大規(guī)摩劃設(shè)計(jì)及中式瓜風(fēng)格的嗽TownH慧ouse照住宅社區(qū)設(shè)計(jì)目，至今在江寧鉛地區(qū)還沒(méi)一個(gè)抖規(guī)劃如此之巨蛋，標(biāo)準(zhǔn)如此之風(fēng)高的現(xiàn)代化社喇區(qū)，在調(diào)整推連廣策略后杜，遼“聲****鎖”鹽必將先聲奪人丘，搶占市場(chǎng)先犬機(jī)。侍B照．栽TownH孟ouse發(fā)住宅產(chǎn)品新潛聞在客群的形成嚼，對(duì)別墅住宅關(guān)的渴望日益增撥加，加之目前踐南京建設(shè)的別聯(lián)墅項(xiàng)目比較少芹，由此而引發(fā)槐市場(chǎng)潛量不可擴(kuò)低估，而新型勵(lì)住宅產(chǎn)品云TownH獎(jiǎng)ouse

快以優(yōu)異的價(jià)格繪性能比推向市掉場(chǎng)后嗽對(duì)星“號(hào)別墅消費(fèi)隙群賴”折及中產(chǎn)階級(jí)來(lái)潑說(shuō)無(wú)疑是一大解佳音押。永“撐新潛量客抬群勢(shì)”榨及腫“色新房產(chǎn)芬品傲”矛成為本案有效唇擴(kuò)大區(qū)域市場(chǎng)芬總量的有力保健障。森C吸．中式風(fēng)格的娃住宅社區(qū)：該句項(xiàng)成為本案有火力的產(chǎn)品附加住值，倍添本案滴的文化品位，紅如果能夠增加尿本案的物業(yè)管就理，使得繁華匹與便利交相融祖合，真正作輔到堤“違出則暢旺、入河則靜昌安訊”姨的居家理想，戲使本案成為江哭寧乃至南京標(biāo)灣志性特色社區(qū)膊，這將有力扶寇持本案成為江燦寧地區(qū)市場(chǎng)領(lǐng)妨先者的地位。閃4.3遙糧保護(hù)市場(chǎng)份額匠策略鵝建議采用廢“筍先發(fā)制人的防匯御形”床市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略垮。販這是種比較積揚(yáng)極的防御策略沒(méi)，是在敵手向香本案發(fā)動(dòng)進(jìn)攻茶前，實(shí)際上先炭向敵手發(fā)動(dòng)進(jìn)驕攻，在敵手進(jìn)栗行攻擊前就挫和傷它，從而進(jìn)睛入進(jìn)攻或防御密的交織狀況。起先發(fā)制人的防水御就可用小量居的預(yù)防措施達(dá)排到較大的治療岸目的。萍也就是說(shuō)，在濱其他開發(fā)商在植江寧地區(qū)即將倘推出的大項(xiàng)目牽開盤亮相之前抗，率先推因出叼1扇0虧萬(wàn)平方米中式朽風(fēng)格社區(qū)的概遭念及多項(xiàng)住宅口新概念，這樣扇的市場(chǎng)定位的忍差異性，有利鴉于本案成為中勾式風(fēng)格別墅項(xiàng)葵目第一知名品陰牌，從而可以興進(jìn)行有效的防別御，僅給競(jìng)爭(zhēng)議個(gè)案極少的市漂場(chǎng)機(jī)會(huì)。繪4并.卻4局營(yíng)銷推廣原則瓣4.龜4蔽.1武立體化、全方答位同步營(yíng)銷推劑廣、造勢(shì)，形拴成市場(chǎng)聚焦熱酒點(diǎn)，樹立品牌護(hù)形象馳本案成敗的最糊關(guān)鍵因素就是屠要高起點(diǎn)，在摟江寧區(qū)造成轟販動(dòng)效應(yīng)，爭(zhēng)取烘輻射到整個(gè)南潤(rùn)京市場(chǎng)，力爭(zhēng)件以最快的速度民樹立起本案熱新銷的品牌形象油。何謂立體化適、全方位同步死營(yíng)銷推廣？立災(zāi)體化、全方位師的營(yíng)銷推廣并揚(yáng)非指單純的報(bào)紋紙媒體和一些逃慶祝第四、五帆期公開發(fā)售的捧活動(dòng)，他應(yīng)該增是建立在一個(gè)糠策略的原則基單礎(chǔ)上，展開一過(guò)系列、有計(jì)劃休、有目的、彼煮此有著相互關(guān)劑聯(lián)的宣傳推廣品方式，它結(jié)合繪了目前南京所本有可以利用的擇媒體、宣傳方誠(chéng)式，達(dá)到信息烤輸送的效果，陵讓所有南京市稈民都能了頁(yè)解呢“尖****賀”腎即將再次公開復(fù)發(fā)售這一信息當(dāng)。在此我們可挽以利用新聞報(bào)訴導(dǎo)的手法，孕讓閣“怒****己”蔬第四、五期公委開發(fā)售成為南捐京一個(gè)值得眾憂人注目的頭條勾重要消息，并砍充分利用聯(lián)****逝集團(tuán)麾下所有市產(chǎn)業(yè)，矛為?！吧?***三”帆的再次開盤做阻免費(fèi)、長(zhǎng)期、據(jù)有效的廣告宣字傳，充分利用聞****之集團(tuán)的規(guī)模優(yōu)菠勢(shì)，讓每一個(gè)紗前來(lái)光顧儀****段的人都能了解籌到晶“戲****尖”斜的產(chǎn)品信息，耗我們要爭(zhēng)取做盾到，在最短的足時(shí)間范圍內(nèi)，右讓南京市民充萄分了解并知?jiǎng)┑栏臁案?***蛋”庭的各種產(chǎn)品優(yōu)寨勢(shì)，讓他們知窄道販“驗(yàn)****劫”蒜是目前南京高不檔有文化品位些的樓盤，要在姻短暫的時(shí)間之病內(nèi)，把南京市碌民的目光都聚劃焦蛛在岸“致****足”怖這個(gè)項(xiàng)目上，恭讓那些要買房束者和打算買房若者都來(lái)本案售銳樓處前來(lái)觀看覆，通過(guò)輿論導(dǎo)揚(yáng)向告訴南京市畢民崗“坡要買好房子請(qǐng)?zhí)愕叫?***免來(lái)姻”硬，希望通過(guò)宣肌傳在南京市民蠻中奠定糠下愁“造****慢”得的高檔性，在誼南京市民心目餡中潛移默化地走扎下一喚個(gè)諷“妥根樓”牌，道那就是打算買投別墅，必定要尸來(lái)僻“飄****房”內(nèi)看一看，株就算要買別處盆的別墅，一定脾要那別處的房狂與阿“放****數(shù)”哥做一比較，讓盯南京市民從心暴目中認(rèn)為婆——辟“猛高檔的別墅，踢就應(yīng)該象胳****真那乘樣違”嶺。倡4覽.程4俊.2箭銷售節(jié)奏控制高，形象凝聚，集促使品牌形象汁迅速飚升飲經(jīng)過(guò)前一期的浴賣點(diǎn)宣傳活動(dòng)威，在南京市區(qū)搬內(nèi)進(jìn)行了一系挑列的推廣宣傳仔工作，在南京附市場(chǎng)上勢(shì)必會(huì)瞧引起不小的反玻響和引起市場(chǎng)幫的注意，通過(guò)珍預(yù)定的銷售策速略方案，精選歷一部分單元推充向市場(chǎng)，由于炒本案廣告宣傳拐攻勢(shì)強(qiáng)勁，而嗽推出銷售的單天元數(shù)量有限，劍勢(shì)必會(huì)在市場(chǎng)勒上引發(fā)搶購(gòu)熱瞞潮，這樣可以腎以高價(jià)位來(lái)襯