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文檔簡介

可行性可行性研究報告臺州萬邦置業有限公司二O一二年六月八日1 2 3第一章總論,緊緊抓住我市東部大開發機遇,以構建“活力杜目標,以“項目推進年”為抓手,加快推進城市化,具體范圍為萬邦?杜橋國際大酒店及其酒、寧波、杭州、上海等大都市銜接。客流量(1)企業名稱:臺州萬邦置業有限公司。(2)企業性質:房地產企業。(3)經營范圍:房地產開發與經營(不含限制類項目)(4)公司類別:有限責任公司。4(5)資質等級:貳級。(6)企業概況:臺州萬邦置業有限公司是一家以房地產開發為支柱產業,集投個區域,產品涵蓋住宅、寫字樓、商業等多種業態,總際建。5。(1)杜橋國際大酒店建筑方案設計(2)臨海市建設局《城鎮建設項目規劃要求0057號》(3)國家當前有關產業及社會、經濟發展的方針政策(4)中國房地產發展報告NO.5(5)臨海市2008年政府工作報告(6)杜橋城市發展規劃》6mmmm復和初步規劃方案,在對臺州杜橋的區域經mmmm根據收益計算,本項目能每年產生利潤總額3999.19萬元,其中所得稅999.8畝2222%%輛7地上地下輛輛宏觀經濟增長困難,在承認巨大不確定性的前提下,經:擴大需求、增加投資的十項措施,調整結構、振興產82項目所處區位背景位始者。其中,臺州民營經濟的比重占了臺州經濟總量的97%以上,高于同省的寧波的比重水平。高程度的私有化也促使臺州擁有了雄厚的民間資本和發的城市,名氣不大,但起點高,發展迅猛。臺州的人均海、北京,躋身浙江省人均收入第二,全國人均收入前、寧波、溫州后的浙江又一大城市。的財富不見得比溫州人少。臺州的人均收入在長三角杜橋鎮經濟社會概況口北岸,南接臺州市區,北靠三門灣,緊鄰,9眼鏡、家具、建材、炒貨等一批專業市場及超市等大中型商場、超市。開辦了久久、新港、華吉等一鎮區工行、農行、商行、建行等金融機構齊全,且實力雄站。一應俱全,是省教育強鎮,杜橋中學是省級神,杜橋鎮實施“夯實基礎、豐滿城區、南向園區、住宅進入小區、商業進入街區"的發展原則,加強規劃管理,合理布局、配套項目宗地價值。2.4項目外部環境分析結論在外經商人數眾多,民資豐厚,企業眾多,對高并與擬建的新浙江國際眼鏡城相戰略杜橋鎮房地產市場現狀的認可,掀起了商品房的銷售熱潮,帶動了杜橋房地產來濱海新城的主城區,是未來濱海新城心。本項目位于杜橋鎮西側的新城區,即杜南大道與濱杜橋賓館飯店基本情況營餐飲娛樂)。目前設施還較為完善,基本能夠滿足需要,全年入住率也達到70%至經(1)華吉賓館(2)久久大酒店項目有餐飲、住宿、卡拉OK等。(3)新港大酒店臨海市杜橋鎮新港大酒店地處杜橋鎮杜橋大廈,客房數量有70多間,集餐飲/(4)花園大酒店位位、集餐飲、客房、康樂、休閑、會議、商務等諸位戰略的實施和城鎮建設的不斷擴突出標市場與客戶定位(1)杜橋鎮及周邊鄉鎮居民。(2)浙江省化學原料藥基地臨海區塊、杜橋南工業發展區及其他企業的管理人員和(3)個體工商戶、市場業主、在外經商的成功人士鄉投資房產 (4)政府、社會團體、事業單位工作人員銷推廣策略項目要針對確定的目標群體,按計劃、分階段,系統地對小區的整體形象和“賣點”體包括:現場售樓部、工地現場、報紙、電視臺、各種宣告宣傳;②內部認購;③人員直銷;④有針對。4.1規劃指導思想,外形端莊,空間豐富,創造一個生4.2設計原則、會議中心,地下室主要包括地下車庫、倉庫等輔B主體板塊功能的合理布4.3總平面設計4.4單體設計.4.1平面功能分析(1)酒店主樓公等(2)酒店副樓等單元4.2豎向設計.4.3設計重點(1)客房以標準間、商務間為主體,配以部分套房與長包房;(2)酒店的客房標準間總數約280間(套);(3)酒店客房種類設置:標準房、商務房、豪華房、家庭房;(4)客房的格局和布置多樣化,以適應各種賓客的個性需求。(1)餐飲主要由中餐廳、宴會廳、包廂為主;(2)餐廳包廂的大小、結構、風格有所區別,以滿足不同需求(1)康樂設施是本酒店的重要部分,做到專業化、特色化;(2)康樂活動除了常規項目檔次要高,主營項目突出。4.5結構設計(1)本工程地上23層,采用現澆鋼筋混凝土框架-核心筒結構體系。本工程因 m(2)建筑處于非地震區,按非抗震設計。4.6建筑裝修做法輔樓輔樓主樓部位材料部位材料1~3層干掛花崗石1~3層干掛花崗石4~21層氟碳涂料1~3層衛生間、廚房地面商場裝修定四星級酒店裝修定剛柔性防水雙道彩色鋁合金聚苯顆粒保溫砂漿4.7康居工程技術方案5.1消防設計(1)總圖消防(2)建筑消防,樓梯間通屋頂,設計滿足安全疏散距離要求。防煙樓5.2人防設計5.3節能設計應要求進行節能設計。屋面亦外窗采用氣密性高、保溫性好、傳熱系數和遮陽系5.4給水(1)水源(2)用水量(3)給水系統:5.5排水(1)污水:(2)雨水:5.6無障礙設計5.7電氣設計(1)本工程屬一類高層公共建筑,大樓內所有消防設備(水泵房動力,消防電風機,消防控制室等)、疏散指示、應急照明及電信機房等重(2)為滿足本工程供電要求,應有兩路10KV獨立電源,兩路電源同時供電,當(季度)234232344(1)臺州市建筑工程造價信息(2)項目定位本估算店和杜橋國際大酒店的土地拍賣價加上契稅等相關稅費,合計85.54量格計計價數量(m2)單價(元/m2)4規費計總價(萬元)目前建安成本以及同類型建筑基礎上,確面積(㎡)造價(元/㎡)總價(萬元)53566.242004420.15設設備類型總價(萬元)70000200合計1800㎡內內容總額(萬元)開業物質材料購置款300開辦費100流動資金50合計450萬元,年利率樓面價(元/㎡)金額(萬元)項項目(一)土地成本(二)前期工程費(三)建安工程費(四)酒店裝修費(五)區內配套費(六)不可預見費(七)期間費用(八)投資總額合計單價(元/M2)總額(萬元)金籌措(1)項目建設總投資35883.71萬元。(3)申請貸款13000-15000萬元。(4)預測以外的不足部分向股東借入。35883.7151.03%39.01%9.96%%8.1說明(2)國家的各項稅收政策;(3)臺州市房地產市場相關資料及同類企業運營情況。(4)建設進度:本項目建設期為3年,根據項目的進度安排,第四年開始營業,收入預測會議室出租、其他服務)四個部分。酒店的營業收入主要由以上四個部分組成。因這內同類型飯店實際經營狀況,在分析市場前景的基礎客房收入平均房價(元)單房收益(元)客房總收入(萬元)4002822.43386.883548.164600%3709.44餐飲收入營業收入其他收入總收入合計.3營業稅金預測(1)客房收入稅金(2)餐飲收入稅金(3)娛樂營業收入:(4)其他收入:成本費用預測業成本費、人員工資及福利、行政管理和公營業成本費(1)直接材料費用A率為30%,所以自營商場購進商品的成本按自營商B55%,所以本項目餐飲所需的農副產品、材料費用按餐飲(2)燃料及動力費用員工資及福利管理和公用費用電通訊費、制服攤銷、保險費、旅差費、培非經營費用(1)折舊及攤銷(2)修理費:項目修理費按折舊額的7%計取,年修理費為76萬元。(3)養老等保險費:按工資及福利的23%測算,計157萬元。(4)財務費用:財務費用由流動資金和長期借款利息兩部分組成。本項目無長期借(5)董事會費:按營業總收入的0.5%測算,計42萬元/年。(6)顧問費:按營業總收入的0.25%測算,計21萬元/年。總成本費用合計4財務評價本項目能每年產生利潤總額3999.19萬元,其中所得稅999.8萬元,凈利潤=376-38869-999.8金用額8.5使用權轉讓的收入預測根據年金現值系數公式:P/A=[1-(1+i)^(-n)]/i;其中i表示報酬率,n9.1項目對社會的影響及相關措施響響社會服務質量和城市化進程的影響9.2項目對所在地的互適性分析的生產受接影響各行業經濟的增長,不同程度地給房地產業將建設總成本(不含土地費用)、年酒店凈利潤等因素作為不確定性因素來計算方面變動10%,稅后利潤將分別增加0.69年和增加0.94年;如果建設總成本(不含土0-100-100項目成本(不012客房面積(標)客房面積(商務)餐飲包廂面積(大)餐飲包廂面積(中)餐飲包廂面積(小)大堂面積大堂裝修耗材商務散客比例會議比例餐飲散客協議公司外籍住客本地住客周圍省份地理位置評價軟件服務評價硬件設施評價社會形象評價價格評價25--30大理石22.5%85.8%佳好

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