z第1章緒論——地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)也是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活當(dāng)中有著舉足重的地位，經(jīng)過十幾年的開展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正趨于規(guī)模化、品牌化、標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期。房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市細(xì)分轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方向轉(zhuǎn)變。隨著WTO各項(xiàng)有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實(shí)，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國(guó)經(jīng)濟(jì)各方都將發(fā)生新的變化，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)提供了高速開展的時(shí)機(jī)，也使房地產(chǎn)面臨更加劇烈的競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)過近二十年的開展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)具備了明顯的特征：一是資金密集型行業(yè)；二是投資大、風(fēng)險(xiǎn)小；三是周期長(zhǎng)；四是供給鏈長(zhǎng)；五是地域性強(qiáng)；六是關(guān)聯(lián)度高。房地產(chǎn)行業(yè)的物質(zhì)產(chǎn)品是有形的建筑產(chǎn)品。作為有形建筑產(chǎn)品，又有不同一般產(chǎn)品的特點(diǎn)：1不動(dòng)性又稱不動(dòng)產(chǎn)，在一般的商品流通中，商品除了發(fā)生形態(tài)的變化外，還會(huì)發(fā)空間位置的移動(dòng)，但是由于房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，因此其空間位置是不變的，是其所有權(quán)登記證書對(duì)權(quán)益人的變換進(jìn)行登記，因此在流通過程中，隨著價(jià)形態(tài)發(fā)生變化的不是產(chǎn)品本身位置的變化，而是靠登記證書變更實(shí)現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)。2房地產(chǎn)商品使用的長(zhǎng)期性房地產(chǎn)商品的價(jià)值大、使用的期限長(zhǎng)，決定了大多數(shù)的消費(fèi)者無法一次性付巨額的貨幣，因此往往不能單獨(dú)一次性消費(fèi)，常常要借助相關(guān)的金融工具幫助完成消費(fèi)的支付。3房地產(chǎn)商品的有限競(jìng)爭(zhēng)性由于房地產(chǎn)的希缺性、不可再生性，從而在供給上造成壟斷，由于其不動(dòng)性和地域性，使得其全國(guó)范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)被限制。由于其價(jià)值大、使用時(shí)間長(zhǎng)，因此可以屢次交易，另外由于其對(duì)于社會(huì)開展的重要性，使用方向、功能的不易變更，使用對(duì)相關(guān)他人權(quán)益的影響，使得國(guó)家必須對(duì)其進(jìn)行管理和控制，因此必然限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的自由競(jìng)爭(zhēng)。4產(chǎn)品投資性與其他市場(chǎng)相比，房地產(chǎn)產(chǎn)品由于其特有的屬性，常常與基金、原油等資源性商品一樣具有其它商品所不具有的保值、增值功能，由于具有增值的特殊功能，從而就具有了投資的天然屬性。1.2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開展的歷程1.2.1起步階段從上世紀(jì)七十年代末到上世紀(jì)九十年代初期，1978年，理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)；1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司；1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)；1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。上世紀(jì)八十年代末到上世紀(jì)九十年代初是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)起步階段，1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地；1990年，上海市出臺(tái)房改方案，開始建立住房公積金制度。從1991年開始國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。1.2.2調(diào)整階段從上世紀(jì)九十年代初持續(xù)到中期，房改全權(quán)啟動(dòng)、住房公積金制度的全面推行是在1992年，1993年“安居工程〞開始啟動(dòng)，之后房地產(chǎn)業(yè)開始了急劇快速增長(zhǎng)的階段，其中月投資額最高的增幅甚至高達(dá)146.9%，房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)出現(xiàn)混亂局面，甚至在個(gè)別的地區(qū)出現(xiàn)了比擬明顯的泡沫。1993年經(jīng)國(guó)家的宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)率普遍出現(xiàn)大幅的回落。1.2.3開展的階段第三個(gè)階段出現(xiàn)在上世紀(jì)九十年代中后期到本世紀(jì)初，隨著住房制度的不斷深化改革、居民收入水平的不斷提高，住房成為消費(fèi)熱點(diǎn)。隨著98年后住房實(shí)物分配制度的取消以及按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資開始進(jìn)入了一個(gè)平穩(wěn)開展的階段，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。調(diào)控階段最近兩、三年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入第四個(gè)階段，由于住宅產(chǎn)品價(jià)格的不斷上揚(yáng)，國(guó)家自2003年以來出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控措施。1.3國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的開展現(xiàn)狀2、新購置土地狀況2005年1季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)購置土地面積7374萬平方米，同比增長(zhǎng)3.9%，增幅同比下降29.3個(gè)百分點(diǎn)。1998年至2003年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)購置土地面積12.9億平方米，年平均增長(zhǎng)35%；支付土地購置費(fèi)6149億元，年均增長(zhǎng)42.6%。土地購置面積在1999年4月以前，快速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率最高達(dá)91%，2000年至2004年初保持45%以上的增長(zhǎng)，2004年6月份以后，土地購置面積的增長(zhǎng)速度降到7%以下。新開工面積增幅下降。2005年1季度新開工面積14096萬平方米，同比增長(zhǎng)9.3%，增幅同比下降13.2個(gè)百分點(diǎn)。6、不同檔次商品住房供給狀況中低價(jià)位、中小套型住宅比例偏低。從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額來看，別墅和高檔公寓類住宅2000年、2001年和2002年投資增長(zhǎng)率分別為51.2%、37.0%和39.7%，連續(xù)三年顯著高于全部住宅的投資增長(zhǎng)率。從竣工套數(shù)來看，2000、2001和2002年的別墅和高檔公寓類住宅竣工套數(shù)增速分別為36.0%、20.6%和35.4%，而同期住宅竣工套數(shù)增速分別為9.9%、12.8%和8.9%。別墅和高檔公寓的竣工套數(shù)占比由1999的2.3%上升到2003年的3.6%。7、投資性購房需求增長(zhǎng)較快。據(jù)建設(shè)部2004年調(diào)查，北京市商品住宅投資性購房比例約17%，在投資購房中，28.5%在短期內(nèi)轉(zhuǎn)手，23.5%用于出租，48%空置待漲價(jià)。長(zhǎng)三角主要城市商品住宅投資性購房比例在20%左右。8、受房?jī)r(jià)快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響。境外資金通過多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一是直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2004年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資228.2億元，同比增長(zhǎng)34.2%，占開發(fā)資金來源的1.3%。二是間接投資，購置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券或外資房地產(chǎn)中介公司以包銷的方式批量買入樓盤，再進(jìn)行商業(yè)性銷售。三是外資銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個(gè)人發(fā)放貸款。四是非居民外匯流入，結(jié)匯購置房產(chǎn)。據(jù)人民銀行金融市場(chǎng)司調(diào)查，上海境外資金占全部購房資金的比例從2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。據(jù)人民銀行上海分行統(tǒng)計(jì)，2004年1~11月，境外資金流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量超過222億元，較2003年增長(zhǎng)13.5%，其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的約150億元，占全年房地產(chǎn)開發(fā)總額的12.8%；用于購房的外資約70億元。境外資金購房集中于別墅、公寓等高價(jià)位商品房，2005年前兩月，境外資金購置上海單價(jià)11000元/平方米以上新建商品住房的面積和金額同比增長(zhǎng)47.6%和73%，購置單價(jià)11000元/平方米以上二手住房面積、金額同比增長(zhǎng)2.8倍和3.1倍。9、土地價(jià)格狀況2005年1季度全國(guó)主要城市地價(jià)同比增長(zhǎng)5.9%，增幅同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。1998年1季度至2001年3季度，土地交易價(jià)格較為平穩(wěn)，2001年4季度開始，土地交易價(jià)格開始攀升，其中居民住宅用地交易價(jià)格在2002年4季度至2003年4季度，各季增長(zhǎng)幅度都在10%以上，2004年1季度增幅雖稍有回落，但2004年2季度以后季度同期比增長(zhǎng)率又恢復(fù)到10%以上。2005年1季度地價(jià)增幅開始回落。2005年1季度全國(guó)建設(shè)用地供給總量為23602.0公頃，同比下降28%，其中新增用地占34%，存量用地占66%。普通住宅用地供給量占比逐步加大，在1季度7877.9公頃房地產(chǎn)開發(fā)用地中，普通商品住房等中低檔普通住宅用地，占房地產(chǎn)開發(fā)用地總量的73%。10、待開發(fā)土地狀況1997年以來，全國(guó)土地開發(fā)面積占全國(guó)土地購置面積的比例持續(xù)降低，2000至2004年一直維持在60%~70%的水平，2004年該比值降到50%以下，已完成土地開發(fā)面積絕對(duì)數(shù)比2003年有所下降。全國(guó)土地購置面積和土地開發(fā)面積的差額也逐年增大，2004年該差額到達(dá)20044.5萬平方米，這意味著僅2004年全年就形成了兩億平方米的土地等待開發(fā)商開發(fā)或繼續(xù)開發(fā)。從全國(guó)待開發(fā)土地面積來看，1999年以來，該指標(biāo)呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)〔除2001年比2000年小幅下降以外〕，2003年全國(guó)待開發(fā)土地面積為21782.6萬平方米。而來，大局部來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款〞也有30%的資金來自銀行貸款，以此計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上，見上圖。2、房地產(chǎn)貸款狀況2004年底，房地產(chǎn)貸款余額到達(dá)26306.3億元人民幣，比上年同比增長(zhǎng)22.8%。2003和2004兩年房地產(chǎn)貸款的增幅呈下降的走勢(shì)，但2005年一季度房地產(chǎn)貸款余額到達(dá)27650.6億元，余額同比增長(zhǎng)25.7%，增幅比上年末提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率繼續(xù)高于全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增長(zhǎng)率。2003年底房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率比金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款增長(zhǎng)率高20.1個(gè)百分點(diǎn)，2004年這個(gè)差距有所減小，但仍高11.3個(gè)百分點(diǎn)，2005年1季度房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率與全部人民幣貸款增長(zhǎng)率的差距為14.9個(gè)百分點(diǎn)。2003年以來各季度金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同期比增長(zhǎng)率和金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款余額同期比增長(zhǎng)率的比照見下列圖：第1章緒論——地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)率相對(duì)偏高以外，其他三大行的不良貸款率均在3%~5%之間，四大行匯總的不良貸款率也低于5%，見表。四大行房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量差異明顯。其中農(nóng)行和中行的不良貸款率相對(duì)偏高，分別到達(dá)16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率那么相對(duì)較低，維持在7%左右。四大行匯總的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率在10~11%之間。四大行個(gè)人購房貸款資產(chǎn)質(zhì)量較好，不良貸款率為1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于2%，農(nóng)行的不良貸款率稍高于2%。2005年1季度末房地產(chǎn)貸款質(zhì)量比2004年末有所提高，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量有所提高。2005年1季度末房地產(chǎn)貸款不良率比2004年末降低了0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中除工行的不良貸款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。表1.1四大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良狀況2004年末房地產(chǎn)貸款余額2004年末房地產(chǎn)2005年1季度末房地產(chǎn)貸2005年1季度末房地〔億元〕貸款不良率〔%〕款余額〔億元〕產(chǎn)貸款不良率〔%〕工程開發(fā)個(gè)人開發(fā)個(gè)人開發(fā)商個(gè)人購全開發(fā)商個(gè)人購全全部商貸購房全部商貸購房貸款房貸款部貸款房貸款部款貸款款貸款工商5810.31685.04124.03.07.41.25998.01764.04233.03.07.11.3銀行農(nóng)業(yè)4099.11723.42375.78.116.62.14258.51826.02432.57.916.22.0銀行中國(guó)3783.71017.72766.04.812.81.83983.61022.92960.74.412.31.7銀行建設(shè)5708.92278.03430.93.77.31.25937.42402.03535.43.56.91.2銀行20217.13161.匯總19402.06704.112696.64.610.51.57014.94.510.11.545注：本表按“五級(jí)〞分類標(biāo)準(zhǔn)，不良貸款包括“次級(jí)〞、“可疑〞、“損失〞三類貸款。資料來源：四大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款部門國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開展歷程我國(guó)自上世紀(jì)七十年代末開始了經(jīng)濟(jì)體制的改革，從方案經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。上世紀(jì)八十年代末至九十年代初，國(guó)內(nèi)許多大城市商業(yè)街區(qū)的改造建設(shè)，在不了解市場(chǎng)需求、缺乏預(yù)見能力及規(guī)劃能力、市場(chǎng)容量等前提下，商業(yè)街區(qū)過度開發(fā)，規(guī)模過大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場(chǎng)的承載能力和對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求。而且這些商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營(yíng)老化、單一，經(jīng)營(yíng)的工程又根本雷同，大大降低了對(duì)于消費(fèi)者的吸引。上世紀(jì)九十年代初，購物中心的開展進(jìn)入了萌芽階段，一直到本世紀(jì)初，我國(guó)的購物中心開展進(jìn)入穩(wěn)定階段，一些規(guī)模較大、功能齊全、業(yè)態(tài)復(fù)合度高的購物中心建成營(yíng)業(yè)，并且獲得了成功。自2002年開始，購物中心的開展進(jìn)入了快速增長(zhǎng)的階段，總體數(shù)量急劇增加，單體規(guī)模也存在超大型開展的趨勢(shì)，分布城市的范圍更加的廣泛，但是亦有更多的問題隨之暴露出來。來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2004年1到8月，商業(yè)地產(chǎn)的投資已經(jīng)占到房地產(chǎn)開發(fā)投資額的12.7%，增速達(dá)37%，高出房地產(chǎn)開發(fā)投資增速約8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年1~5月份，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資高達(dá)458億元，與去年同期相比增長(zhǎng)38.7%，在建面積同比增長(zhǎng)94.7%了。截至6月份，今年已經(jīng)有約25億美元的國(guó)際投機(jī)資本投入了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)。另據(jù)資料顯示，2004年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資到達(dá)1700億元，而由商務(wù)部近日發(fā)布的?中國(guó)流通產(chǎn)業(yè)開展報(bào)告?那么預(yù)計(jì)，2005年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模將到達(dá)2000億元，增幅將高達(dá)20%。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的比重將接近17%，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。第2章商業(yè)地產(chǎn)的開展歷程與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一般模式2.1商業(yè)地產(chǎn)的定義什么是商業(yè)地產(chǎn)1、商業(yè)地產(chǎn)形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如ShoppingMall工程，可以到達(dá)幾十萬平方米，規(guī)模小的僅幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開發(fā)商整體開發(fā)，工程統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)工程依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下銷售回收的方式，很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等工程的底商和各類商業(yè)街、各類商品市場(chǎng)那么采用商鋪出售，另散經(jīng)營(yíng)的模式。2、商業(yè)房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)形式的比照在過去20多年里，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的主要形式為普通住宅、公寓、寫字樓、別墅、酒店等，以上各種開發(fā)形式的用途相對(duì)簡(jiǎn)單，面對(duì)的客戶群相對(duì)單一。而商業(yè)地產(chǎn)那么不同。有開發(fā)商曾坦言：如果說開發(fā)住宅工程需要三個(gè)環(huán)節(jié)的話，那么商業(yè)地產(chǎn)那么至少需要六道工序。此外從實(shí)際的運(yùn)作來看，商業(yè)地產(chǎn)除了工程本身之外，其開發(fā)策略以及運(yùn)作的管理模式也是十分關(guān)鍵，只有有良好的市場(chǎng)定位、合理細(xì)致的籌劃、有序的招商運(yùn)作、及完備的經(jīng)營(yíng)管理與優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效勞，才能保證其地段價(jià)值的不斷提升及商業(yè)形態(tài)的可持續(xù)性開展。3、商業(yè)地產(chǎn)的根本特征和形態(tài)首先，商業(yè)地產(chǎn)不能等同于一般的商品產(chǎn)業(yè)，從開發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)三者是一個(gè)有機(jī)整體，即開發(fā)商、投資商與經(jīng)營(yíng)者〔商戶〕之間的一體化合作關(guān)系，每個(gè)環(huán)節(jié)都要做到細(xì)致周到縝密，保證鏈條的完整和有序。同樣，經(jīng)營(yíng)主體還需要與城市經(jīng)營(yíng)的大方面、大環(huán)節(jié)保持高度的一致性，從實(shí)際出發(fā)去定位，它同樣是城市的產(chǎn)物，當(dāng)然要適應(yīng)城市大環(huán)境。尤其作為開發(fā)商，不僅僅是建造商鋪〔房子〕，而是要有一種戰(zhàn)略的眼光做到“因市而做〞，充分考慮投資者和經(jīng)營(yíng)者的利益關(guān)系，如此才能在商潮中“逐浪〞。其次，商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵上來看，“商業(yè)地產(chǎn)〞包含了“商業(yè)〞+“地產(chǎn)〞兩個(gè)概念，即開發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益，再加上后期管理者的權(quán)益。具體來說就是開發(fā)商通過工程運(yùn)作賺取開發(fā)投資利潤(rùn)，而購置商鋪的投資者，即所有者那么出租商鋪賺取投資利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)者那么將商業(yè)物業(yè)作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)的生產(chǎn)要素進(jìn)行具體的商業(yè)活動(dòng)獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，物業(yè)管理者那么通過后期物業(yè)管理賺取管理利潤(rùn)。目前商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利形式主要有以下幾種：〔1〕只售不租：通過出讓產(chǎn)權(quán)，收回投資，不進(jìn)入經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)。〔2〕只租不售：開發(fā)商不出讓產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將用自己的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作。〔3〕租售協(xié)同：①可以局部租，局部售②或者以租代售，又租又售③可以不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)賺到投資開發(fā)利潤(rùn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)④可與商家聯(lián)營(yíng)，以物業(yè)為股本，成立專門商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，合作或合伙經(jīng)營(yíng)⑤以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，專門經(jīng)營(yíng)其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)享有租賃收入、合伙經(jīng)營(yíng)收益、物業(yè)增值三局部考慮.4、傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)與現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的界定及其分類區(qū)別傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)與現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別主要表達(dá)在開發(fā)理念與開發(fā)意識(shí)兩個(gè)層面，即從“無意識(shí)〞到“有意識(shí)〞，從“粗專業(yè)〞到“細(xì)專業(yè)〞。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)通常強(qiáng)調(diào)的是商業(yè)使用用途，主要區(qū)別于住宅產(chǎn)品而言；而現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)除了注重商業(yè)使用用途以外，更加強(qiáng)調(diào)商業(yè)的組合，其開發(fā)著眼點(diǎn)已經(jīng)開展到為商業(yè)“訂制〞或量身定造階段。可以說，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)是為了滿足商業(yè)用途而有方案、有組織開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品，而傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)那么通常情況下是先開發(fā)建設(shè)、后引進(jìn)招商；現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)那么著眼于商業(yè)組合，通過商業(yè)組合產(chǎn)生集合能力形成有吸引力的商業(yè)整體。另外現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合度更高，前期規(guī)劃更為嚴(yán)密，后期管理也更加專業(yè)化。在不同分類標(biāo)準(zhǔn)下有不同的商業(yè)地產(chǎn)分類形式。應(yīng)該說，傳統(tǒng)的并不一定是落后的，有很多傳統(tǒng)的理念對(duì)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)具有很好的借鑒價(jià)值。比方，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)更多依靠自發(fā)力量形成商業(yè)環(huán)境，主要包括社區(qū)底商、專業(yè)街〔特色街〕等形式，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)往往是在一個(gè)概念的根底上進(jìn)行業(yè)種、業(yè)態(tài)或者商品的整合。大型購物中心由于是有方案、有組織開發(fā)的大型商業(yè)設(shè)施，所以具有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的集中特征。在當(dāng)前階段，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)中處理好購物中心、MALL、商業(yè)地產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)和區(qū)別是非常重要的，也是十分必要的。解決好這個(gè)問題，中國(guó)購物中心行業(yè)的開展就會(huì)在一個(gè)良性的平臺(tái)上得到客觀的評(píng)價(jià)，相關(guān)政策的實(shí)施才會(huì)更加有效，使其更加有利于行業(yè)和企業(yè)兩個(gè)層面的健康、有序的開展。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開展階段1、第一階段1978年12月召開的中共十一屆三中全會(huì)標(biāo)志著中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制市場(chǎng)化改革正式起步。全會(huì)要求，要“根據(jù)新的歷史條件和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，采取一系列新的重大措施，對(duì)經(jīng)濟(jì)管理體制和經(jīng)營(yíng)管理方法進(jìn)行認(rèn)真的改革〞。1979年鄧小平會(huì)見美國(guó)、加拿大客人時(shí)語驚四座：“社會(huì)主義也可以搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)！〞。這個(gè)樸素的真理，給中國(guó)社會(huì)帶來了巨大的變化，同時(shí)，也給中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)帶來的新機(jī)遇。隨著改革開放一聲春雷，“個(gè)體商店〞、“百貨公司〞、“集貿(mào)市場(chǎng)〞、“批發(fā)市場(chǎng)〞等各種商業(yè)形態(tài)如同雨后春筍般遍布全國(guó)大地。有人利用自家的“門市房〞開起了“個(gè)體商店〞；有人集資承包了國(guó)有物業(yè)搞起了“百貨公司〞；更有無數(shù)的“小攤小販〞聚集在一起形成了“集貿(mào)市場(chǎng)〞，還有同樣經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的商家如鋼材、水果、布匹等聚集成區(qū)域批發(fā)市場(chǎng)……在商業(yè)形態(tài)豐富的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的性質(zhì)也一改政府劃撥的單一形式，租賃、承包等方式也登上了歷史舞臺(tái)。而既然是租賃，那就防止不了租金和經(jīng)營(yíng)效益的權(quán)衡；既然是承包，同樣也防止不了地段位置、商業(yè)面積、門面大小等因素的綜合考慮。同樣在一個(gè)集貿(mào)市場(chǎng)里面，不同的攤位所處的不同位置，自然也就有它不同的價(jià)值。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)給中國(guó)的商人在帶來新的商業(yè)形態(tài)的同時(shí)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所帶來了新的認(rèn)識(shí)，商業(yè)和地產(chǎn)真正開始了第一次親密接觸。在這里必須提到的是，今天很多商場(chǎng)巨擘正是在這個(gè)個(gè)體浪潮中完成了人生第一桶金的攫取，然后因歷史開展逐步轉(zhuǎn)變和提升的。商業(yè)地產(chǎn)的這個(gè)階段也是國(guó)人從僵化體制禁錮中逐步走出的一個(gè)過程，或許最具意義的地方在于人們精神的成長(zhǎng)和復(fù)蘇。2、第二階段1991年中國(guó)第一家超市——“聯(lián)華超市〞成立了。1999年，“聯(lián)華超市〞在用不到10年的時(shí)間里即以73億元的銷售額取代上海第一百貨成為中國(guó)第一大零售企業(yè)，標(biāo)志著百貨商店主導(dǎo)零售業(yè)時(shí)代的結(jié)束。與此同時(shí)，中國(guó)強(qiáng)大的商品市場(chǎng)和潛力開始全面展示在世人眼前，國(guó)際商業(yè)巨頭也紛紛搶攤中國(guó)，在“超市〞這種商業(yè)形態(tài)的沖擊下，中國(guó)傳統(tǒng)的百貨、集貿(mào)市場(chǎng)、小商店等遭遇了前所未有的挑戰(zhàn)，為迎接挑戰(zhàn)也開始“合縱聯(lián)橫〞，以綜合百貨等形態(tài)積極應(yīng)對(duì)。可以說在90年代這十年里，是各種商業(yè)形態(tài)“逐鹿中原〞的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。搶占商業(yè)市場(chǎng)，就必須首先搶占以房地產(chǎn)為主要載體的商業(yè)場(chǎng)所，國(guó)內(nèi)外商業(yè)的開展和競(jìng)爭(zhēng)，也促使商業(yè)和房地產(chǎn)開始了真正的“聯(lián)姻〞，商業(yè)地產(chǎn)也逐步的成長(zhǎng)了起來。商業(yè)和地產(chǎn)的聯(lián)姻，可以說是一拍即合的。一方面，大型零售賣場(chǎng)、綜合商業(yè)百貨等商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)，使原有的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其銷售、倉儲(chǔ)、物流等功能的需要，它們需要找到能夠?yàn)槠涠壬碛喿鼋?jīng)營(yíng)場(chǎng)所的“婆家〞；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益劇烈，也使房地產(chǎn)業(yè)認(rèn)識(shí)到要想取勝，必須找到能夠支撐其賣點(diǎn)、滿足其所容納人口生活消費(fèi)需求的“伴侶〞。商業(yè)和地產(chǎn)的結(jié)合，使傳統(tǒng)商業(yè)中心發(fā)生了轉(zhuǎn)變，一座城市中再也不是一個(gè)核心商圈一統(tǒng)天下的局面了，商業(yè)的最正確選擇也不僅僅局限于寸土寸金的黃金地段。隨著城市中心交通壓力的增大和新一輪城市開展中居住區(qū)的外移，單一的中心商圈也即將被城市商業(yè)多中心所取代。實(shí)際上，以房地產(chǎn)開發(fā)為先導(dǎo)的自成體系的新商業(yè)格局已呈現(xiàn)，新的商業(yè)中心逐步成熟，幾個(gè)甚至十幾個(gè)樓盤集中的區(qū)域逐步呈現(xiàn)。在這種狀態(tài)下，商業(yè)地產(chǎn)有了更廣闊的開展空間，這也促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的快速成長(zhǎng)。不難看出，成長(zhǎng)階段的商業(yè)地產(chǎn)是以“超級(jí)市場(chǎng)〞、“綜合百貨〞等為主流商業(yè)形態(tài)，以度身訂做租賃經(jīng)營(yíng)、合作開發(fā)物業(yè)為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的商品流通與不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)合，如果用一個(gè)詞來概括該階段的特點(diǎn)，那就是“主動(dòng)〞。幾乎每一個(gè)大型超級(jí)市場(chǎng)、綜合百貨都是商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)之間主觀接觸、精心談判、主動(dòng)合作的產(chǎn)物。成長(zhǎng)階段的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，不停地吸收著國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)手法和開發(fā)理念，在經(jīng)歷過了20世紀(jì)90年代的快速開展后，逐步走向了壯大……3、第三階段中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)自2001年被熱炒起，就迎來了一個(gè)又一個(gè)高潮，從普通商鋪到商業(yè)街；從普通超市到倉儲(chǔ)式賣場(chǎng)；從普通百貨到大型購物公園……短時(shí)間內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)以“奔騰〞速度完成了屢次升級(jí)。其中2003年更是因?yàn)楸姸郤HOPPINGMALL在中國(guó)的出現(xiàn)，使商業(yè)物業(yè)開發(fā)規(guī)模到達(dá)空前的高度、市場(chǎng)形勢(shì)到達(dá)了空前的規(guī)模，被專業(yè)人士稱之為“商業(yè)地產(chǎn)年〞。壯大的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)全面登上了中國(guó)房地產(chǎn)的舞臺(tái)，“商業(yè)地產(chǎn)〞一詞也就成為在房地產(chǎn)領(lǐng)域中“白領(lǐng)〞的代名詞。隨著收入水平的提高，居民的消費(fèi)需求也出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，人們?cè)谫徫锵M(fèi)時(shí)不但追求方便性，同時(shí)也注重整體購置體驗(yàn)的愉悅性。越來越多的中國(guó)購物者在購置商品時(shí)由以前的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)向選擇現(xiàn)代業(yè)態(tài)的“商業(yè)街〞、“倉儲(chǔ)式賣場(chǎng)〞、“大型購物公園〞、“SHOPPINGMALL〞等集購物、餐飲、休閑、住宿、旅游、文化、娛樂、社交活動(dòng)等于一體的商業(yè)形態(tài)，恰好迎合了現(xiàn)代人的這種需要。這種以“大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)效勞設(shè)施形成的聚合體〞的顯著特征是：規(guī)模大，由假設(shè)干個(gè)主力店、眾多專業(yè)店和商業(yè)走廊形成封閉式商業(yè)集合體，面積通常在十萬平方米以上；功能全，集購物和其他商業(yè)效勞，甚至金融、文化功能于一體，進(jìn)行全方位效勞。正是因?yàn)檫@種特征決定了商業(yè)開始真正走上了地產(chǎn)的舞臺(tái)。既然傳統(tǒng)的房地產(chǎn)不能滿足需要，那就只有走專業(yè)開發(fā)的道路，也正是這種專業(yè)的商業(yè)開發(fā)，使商業(yè)不再依附于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)“副產(chǎn)品〞的角色中走出來，形成了獨(dú)立的房地產(chǎn)開發(fā)模式——商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。概括而言，壯大階段的商業(yè)地產(chǎn)是以“商業(yè)街〞、“倉儲(chǔ)式賣場(chǎng)〞、“大型購物公園〞、“SHOPPINGMALL〞等為主，“百貨〞、“超市〞、“社區(qū)便利店〞等為輔多種商業(yè)形態(tài)并存，以租賃、合作開發(fā)、專項(xiàng)開發(fā)物業(yè)為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的商品流通與不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)合。如果用一個(gè)詞來概括該階段的特點(diǎn)，那就是“競(jìng)爭(zhēng)〞。沒有競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)已經(jīng)不復(fù)存在，面臨有限的市場(chǎng)，開拓新的市場(chǎng)已經(jīng)變得不再現(xiàn)實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)的是如何在現(xiàn)有的蛋糕中把自己的一塊爭(zhēng)取得更大。同時(shí)由于商業(yè)地產(chǎn)的壯大速度過快，市場(chǎng)的不成熟開始為商業(yè)地產(chǎn)帶來了諸多問題。比方因?yàn)椴涣私馍虡I(yè)地產(chǎn)的商業(yè)特性而導(dǎo)致的巨大商業(yè)危機(jī)；又如投資者、租賃者、經(jīng)營(yíng)者三者之間的脫節(jié)，致使商業(yè)地產(chǎn)后期的管理和經(jīng)營(yíng)的脫節(jié)等等的問題都開始凸顯出來。但這也正是一個(gè)事物由不成熟走向成熟所必經(jīng)的過程。2.2商業(yè)地產(chǎn)種類商業(yè)地產(chǎn)的種類從目前所存在的商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式來說,主要可以分為以下幾類：1、商業(yè)廣場(chǎng)；2、shoppingmall；3、商業(yè)街；4、大型商鋪；5、購物中心；6、休親廣場(chǎng)；7、步行街；8、專業(yè)市場(chǎng)；9、社區(qū)商業(yè)中心；10；商務(wù)樓下面我們將通過幾個(gè)典型的案例來著重闡述。而目前，具有商業(yè)地產(chǎn)綜合特征的商業(yè)物業(yè)形態(tài)是作為多方面關(guān)注的shoppingmall形態(tài)。2.2.2相關(guān)案例1、案例一：〔1〕樓盤根本資料：樓盤名稱：萬鑫·五洲風(fēng)情MALL〔2004-10-19〕；工程地址：龍崗區(qū)龍崗鎮(zhèn)原第二工業(yè)區(qū)；開展商：深圳市鑫業(yè)投資；所屬區(qū)域：中國(guó)廣東省深圳市；交易方式：出售shoppingmall；建筑面積：140000平方米〔2〕工程概況：萬鑫·五洲風(fēng)情MALL作為深圳標(biāo)志性的世界風(fēng)情主題大型購物休閑娛樂場(chǎng)所,在定位上與國(guó)際接軌，由深圳市鑫業(yè)投資開發(fā)而成，由六大核心主題風(fēng)格和假設(shè)干商業(yè)步行街組合成，為消費(fèi)者提供集購物、觀光、休閑、娛樂、餐飲等于一體的大型購物中心。六大主題核心店及步行街的內(nèi)容包括：綜合百貨、超市、主題商場(chǎng)、家電、家私、銀行、專賣店〔服飾、化裝品等〕、娛樂城、游戲、書店、特色餐飲、冷飲、酒樓等等內(nèi)容。〔3〕地理位置：位于友崗區(qū)龍崗鎮(zhèn)原第二工業(yè)區(qū)，東至雙友立交橋，南臨龍溪河的八仙嶺公園，北為深惠公路，西至翠竹路，規(guī)劃商業(yè)建筑面積超過14萬平方米。2、案例二：樓盤名稱：星辰商業(yè)中心〔2004-9-16〕；工程地址：石家莊國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；開展商：卓達(dá)集團(tuán)；所屬區(qū)域：中國(guó)河北省石家莊市；交易方式：出售shoppingmall；建筑面積：220000平方米。〔1〕工程概況：距京深高速公路入口和東二環(huán)3.5公里，距規(guī)劃中的東三環(huán)1.5公里，市內(nèi)有10余條公交線路從此通過，交通十分便利。占地面積9萬平方米，商業(yè)建筑面積22萬平方米，定位為省會(huì)新城區(qū)shoppingmall，集購物、娛樂、餐飲、觀光、文化、展示、休閑等多功能消費(fèi)于一體、多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)于一身的大型現(xiàn)代購物中心，是石家莊建設(shè)華北商埠的重要組成局部和城市商業(yè)新坐標(biāo)。星辰商業(yè)中心設(shè)有2300平方米園林生態(tài)中庭，環(huán)繞中庭兩縱兩橫貫穿商業(yè)中心的極富異國(guó)情調(diào)的歐陸柱廊步行街設(shè)有精品、名品、專業(yè)商鋪400余間。5萬平方米的百貨主力店和2萬平方米的餐廳，3000余種特色風(fēng)味小吃，20余家國(guó)外各種名吃，可充分享受到中國(guó)幾千年和世界的餐飲文化。屋頂建筑為面積5萬平方米的休閑、娛樂、觀光、美食廣場(chǎng)，設(shè)有23000平方米的露天觀景平臺(tái)、量販?zhǔn)終TV、兒童游樂園、3間超大型國(guó)際電影城、大型陽光健身中心、室內(nèi)溜冰場(chǎng)、露天網(wǎng)球場(chǎng)、空中水上餐廳、室內(nèi)水族館等。停車位1200個(gè)。〔2〕地理位置：星辰商業(yè)中心是星辰廣場(chǎng)工程群的重要組成局部，地理位置優(yōu)越，北側(cè)是百米寬的長(zhǎng)江大道及大型室內(nèi)溫泉水上運(yùn)動(dòng)中心、五星級(jí)賓館和高檔寫字樓，西側(cè)是10萬平方米的市民休閑廣場(chǎng)，南鄰石家莊國(guó)際會(huì)展中心和大型高檔住宅社區(qū)。3、案例三：恒隆廣場(chǎng)商場(chǎng)面積為5.5萬平方米,共五層。185個(gè)停車位，其中164個(gè)地下車位，地面車位21個(gè)。〔1〕商業(yè)規(guī)劃：1~4層為品名品街，五層為餐飲。內(nèi)有國(guó)際著名品牌專賣店140多家。其中會(huì)聚了已進(jìn)入上海市場(chǎng)的國(guó)際頂級(jí)、一線品牌的70%，均為旗艦店，如路易威登、卡地亞、愛瑪仕、紀(jì)梵希、香奈爾等等。4、案例四：港匯廣場(chǎng)占地5萬多平方米，總建筑面積30萬平方米；商場(chǎng)總建筑面積13萬平方米，分為7個(gè)營(yíng)業(yè)層面，地上六層和地下一層。商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積7萬余平方米，公共活動(dòng)部位近6萬平方米；2,500平方米的外廣場(chǎng)設(shè)有39級(jí)大臺(tái)階及6層階梯燈光噴水池組；商場(chǎng)內(nèi)采用直徑達(dá)45.6米、支座標(biāo)高35米的中庭圓形采光頂，其巨大玻璃穹頂是現(xiàn)代建筑藝術(shù)和高科技的完美結(jié)合；商場(chǎng)設(shè)有升降梯和手扶梯多達(dá)94部；獨(dú)創(chuàng)立立了長(zhǎng)168米、寬17米的歐亞式露天步行食街——蘭桂坊；大型地下停車場(chǎng)擁有1,100個(gè)泊位和5,000多個(gè)自行車位。〔1〕商業(yè)規(guī)劃：商場(chǎng)內(nèi)除設(shè)有百貨公司和二百多個(gè)特色店鋪外，還設(shè)有主題樂園和娛樂中心、特色餐廳、超級(jí)市場(chǎng)及配套效勞。地下一樓設(shè)有大型超市及各專賣店；地上一至四樓設(shè)有大型百貨公司、二百多個(gè)品牌專賣店、時(shí)尚特區(qū)及蘭桂坊休閑餐飲街，四樓內(nèi)還精心設(shè)計(jì)建造了一條長(zhǎng)150米由青石磚塊鋪成的“上海阿拉街〞，其間開設(shè)的26間精品旺鋪，專營(yíng)會(huì)聚滬上最具代表性的名、特、奇、優(yōu)品牌商品，涵蓋了上海百年來經(jīng)久不衰的傳統(tǒng)產(chǎn)品和近年來涌現(xiàn)的上海新特產(chǎn)、新品牌。五樓設(shè)有書店及以經(jīng)營(yíng)歐美、韓國(guó)、香港等新潮、時(shí)尚服裝飾品和手工制品為主的“潮流街〞；六樓擁有音樂酒吧、DISCO、卡拉喔凱、9廳電影院等娛樂主題樂園；五樓、六樓的餐飲區(qū)域設(shè)有高檔酒樓、美味小吃及大型美食廣場(chǎng)等。5、案例五：華南MALL華南MALL總占地面積43萬平方米，建筑面積89萬平方米，其中商業(yè)面積60萬平方米，停車位近8000個(gè)，總投資額超過25億元人民幣。〔1〕商業(yè)規(guī)劃：華南MALL集旅游、文化、購物、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)、美食、酒店于一體，以突出主題特色為原那么，以水道為主線規(guī)劃為七個(gè)特色主題區(qū)：A區(qū)位于華南摩爾的中北部、主入口廣場(chǎng)的西側(cè)，總面積為6萬平方米，規(guī)劃為高檔、時(shí)尚和潮流的百貨精品區(qū)；B、C區(qū)位于華南MALL的東部，總建筑面積到達(dá)20萬平方米，B、C區(qū)西側(cè)是極具特色的南加洲景觀帶，有大型機(jī)動(dòng)游戲，海盜船和夢(mèng)幻水幕等等。中部為大型停車場(chǎng)，采用了華南摩爾首創(chuàng)的立體式停車，其它為以圣地亞哥風(fēng)情為特色的主題品牌區(qū)和時(shí)尚潮流的流行前線。D區(qū)位于華南MALL的中南部，總建筑面積5萬平方米。華南摩爾D區(qū)以中國(guó)最大的室內(nèi)家庭娛樂中心——?dú)g笑天地為主要特色，世界建材家居超市巨頭——德國(guó)歐倍德家居建材超市也位于這里。歡笑天地是一個(gè)以機(jī)動(dòng)游戲?yàn)橹鞯拇笮蛫蕵穲?chǎng)所，有驚險(xiǎn)刺激的激流勇進(jìn)和過山車，有好萊塢最新的電影，有大量適合家庭游玩的開心工程。E區(qū)位于華南摩爾的西北部，總建筑面積為7萬平方米。設(shè)有輕松的水療、美容、香熏的SPA和熱烈奔放的把戲年華迪斯高舞廳，眾多的休閑娛樂設(shè)施。F區(qū)位于華南MALL的西南部，總建筑面積為12萬平方米。F區(qū)有廣湖面，會(huì)聚了世界各國(guó)的美食和中國(guó)各地、各民族特色的美食，并將各建樓連通，建成中國(guó)首創(chuàng)的空中花園式的特色酒吧一條街。華南摩爾G區(qū)位于華南摩爾中西部，總建筑面積6萬平方米。華南區(qū)主要以19層的香格里拉大酒店和圣馬可鐘樓構(gòu)成。〔2〕主力店：歐倍德家居建材超市、英國(guó)天線寶寶、加拿大IMAX巨幕電影院，深鑼灣百貨、高檔阿瑪百貨。6、案例六：金源ShoppingMall總占地面積18.2萬平方米，總建筑面積達(dá)87萬平方米，共分兩期建中一期建筑面積55萬平米，商業(yè)面積達(dá)38萬平方米，有一萬個(gè)停車位，資金額達(dá)38億元人民幣。〔1〕商業(yè)規(guī)劃：共五層，為購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、觀光等各種一站式效勞業(yè)中心。〔2〕主力店：新燕莎廣場(chǎng)，易初蓮花超市，紙老虎書店，居然之家家居居廣場(chǎng)，中美影院。7、案例七：華潤(rùn)萬象城萬象城根本情況總層數(shù)5(萬象城)萬象城：直梯17部，觀光梯329(華潤(rùn)大廈)電梯部，扶梯59部；華潤(rùn)大廈：直梯12部建筑面積(㎡)550,000網(wǎng)絡(luò)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)層面積1750(華潤(rùn)大廈)萬象城45(㎡)管理費(fèi)(元/㎡)層高(m)5.6－6.2(萬象城)華潤(rùn)大廈304.2(華潤(rùn)大廈)萬象城開間面積(㎡)華潤(rùn)大廈停車位1034萬象城110,000可租售面積(㎡)停車費(fèi)(元/位)華潤(rùn)大廈42,000投資40億港元，占地8萬平方米、總建筑面積55萬平方米，商業(yè)面積共18.8萬平方米，近300個(gè)獨(dú)立店鋪。商業(yè)樓層共6層，包括負(fù)一層及地上五層，〔1〕商業(yè)規(guī)劃：定位于中高檔的購物中心，采取主力店＋次主力店＋專門店的形式。四家主力店包括了第一次進(jìn)入中國(guó)大陸的RéEL時(shí)尚生活百貨、華潤(rùn)萬家新業(yè)態(tài)O＇lé超級(jí)市場(chǎng)、深圳最大的電影城——7廳嘉禾影城、奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)的“冰紛萬象〞滑冰場(chǎng)；此外，近300個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌專門店包羅萬象、異彩紛呈，其中三分之一的品牌商家是首次進(jìn)入中國(guó)大陸或者深圳市場(chǎng)。萬象城還引入國(guó)際流行的大型購物中心概念，以餐飲為例，萬象城設(shè)置了25家餐廳，深圳人能品嘗到頂級(jí)的法國(guó)菜、意大利菜、日本菜、泰國(guó)菜等。〔2〕主力店：華潤(rùn)萬家O＇lé超級(jí)市場(chǎng)〔B1〕，RéEL時(shí)尚生活百貨〔B1、1-3/F〕，“冰紛萬象〞真冰溜冰場(chǎng)〔4/F〕，嘉禾影院〔3、4/F〕。8、案例八：華南國(guó)際工業(yè)原料城：占地1.5平方公里，總建筑面積約220萬平方米，展示交易位1.2萬個(gè)，總投資26億元，停車位11000多個(gè)。〔1〕商業(yè)規(guī)劃：華南城分為五大專業(yè)交易中心、一個(gè)展覽中心和五大功能分區(qū)。主要經(jīng)營(yíng)：紡織服裝原輔料、皮革皮具原輔料、電子工業(yè)原材料、紙品包裝印刷、五金化工塑料。在空間形態(tài)上分為：交易區(qū)、公共倉庫及保稅倉儲(chǔ)區(qū)、配套公共設(shè)施區(qū)、員工生活效勞區(qū)和中心道路、停車、綠化區(qū)。ShoppingMall的主要特征表2.3ShoppingMall的主要特征規(guī)模大多都在10萬平方米以上，并向數(shù)十萬平方米開展業(yè)態(tài)復(fù)合型、多業(yè)態(tài)組合，購物、娛樂、休閑、康體、酒店為一體區(qū)位在城市主要交通交匯處，或在城市規(guī)劃開展的中心區(qū)域效勞半徑5公里以上物業(yè)形態(tài)獨(dú)立功能、客源互動(dòng)、單層面積大、樓高適中、巨大共享空間交通狀況停車位上千，交通疏散快捷，局部具有商業(yè)、停車一體化停車場(chǎng)建設(shè)周期2年－3年甚至更長(zhǎng)，如日本的六本木購物中心，建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)十幾年投資規(guī)模從數(shù)億到數(shù)十億贏利模式大局部中開發(fā)商以租、售相結(jié)合，局部資金雄厚的開發(fā)商只租不售2.3商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式選址1、“麥?zhǔn)熄晢⑹境晒Φ墓具x址都具備敏銳的眼光，所以它們的失敗率很低，這不僅保證了生意興隆，而且使得別的商家對(duì)他們產(chǎn)生了信心。在北京93家麥當(dāng)勞周圍大多可以看到肯德基或其他快餐店，中西快餐在一起是一種互補(bǔ)。多了一種選擇，也就多了一份生意。其實(shí)，正因?yàn)辂湲?dāng)勞在選址上給人們的信心，才使得它具備了在房地產(chǎn)界淘金的一個(gè)根本條件。因?yàn)橹挥兴芙o別的商家以信心的時(shí)候，別人才會(huì)跟隨它。也許正如麥當(dāng)勞華東地區(qū)總裁施文哲所說的：麥當(dāng)勞之所以開一家火一家，第一是地點(diǎn)，第二是地點(diǎn)，第三還是地點(diǎn)。這句話聽起來和另一句名言何其相似；“零售業(yè)成功的第一條件是選址，第二條件也是選址〞。選址作為開發(fā)戰(zhàn)略組合中靈活性最差的因素，實(shí)際上是需要慎重非常。遺憾的是不少開發(fā)商在籌劃之初無視了這一點(diǎn)，進(jìn)而影響到后期結(jié)果的不盡如人意。事實(shí)上，在選址之處必定要講求三者合一，何謂“三者〞，即“天時(shí)〞、“地利〞、“人和〞。2、選址原那么“天時(shí)〞、“地利〞、“人和〞都會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)“天時(shí)〞是指商家對(duì)投資時(shí)機(jī)的把握以及在經(jīng)營(yíng)過程中的時(shí)令性的把握；“人和〞是商品在管理上的技巧，包括效勞態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面；而“地利〞也是一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑籌劃的范疇。店址選擇適當(dāng)，占有“地利〞之勢(shì)，廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素：〔1〕客流規(guī)律；〔2〕交通狀況；〔3〕商業(yè)環(huán)境；〔4〕地形特點(diǎn)；〔5〕符合城市規(guī)劃要求。〔1〕客流規(guī)律是選擇店址的最重要的因素商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客；從本錢效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地利城市的各種根底設(shè)施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成開展的重要制約因素。①相同客流規(guī)模的不同地區(qū)，因客流的目的、速度、時(shí)間不同，對(duì)選址條件亦有不同差異。在商業(yè)集中的繁華地區(qū)客流目的一般是以購置商品為主流，或是與購置商品有聯(lián)系的觀光瀏覽，為以后購置作準(zhǔn)備，這類地區(qū)的客流特點(diǎn)一般是速度緩慢，停留時(shí)間較長(zhǎng)，流動(dòng)時(shí)間相對(duì)分散。有些時(shí)候，除了人口的密度因素之外，人口的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購置能力、購置習(xí)慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業(yè)規(guī)模的主要參考指標(biāo)，后者那么除影響規(guī)模之外，還決定了商業(yè)的特色和內(nèi)容。②選擇店址需要調(diào)查分析街道兩側(cè)的客流量規(guī)模，選擇客流較多的街道一側(cè)。③選擇店址要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系，街道交叉路口客流最多，是選址的最好位置。④對(duì)于大型的購物中心和商業(yè)街，除了被動(dòng)適應(yīng)客流規(guī)律之外，還可以在原有路網(wǎng)根底上加以改善開發(fā)，選擇有開發(fā)前景的區(qū)域，開辟新的道路交通系統(tǒng)，主動(dòng)地引導(dǎo)客流，制造客流，進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。〔2〕交通狀況城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的紐帶。因此，它是制約商業(yè)聚集與選址的又一個(gè)重要因素。商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)原那么要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達(dá)商店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá)性最正確的地點(diǎn)。在商業(yè)追求最大貨物銷售范圍的原那么下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用到達(dá)最小。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性最正確的實(shí)質(zhì)是：所有購物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。〔3〕商業(yè)環(huán)境選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點(diǎn)附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過多的同行業(yè)商店，勢(shì)必影響商店的經(jīng)營(yíng)效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比擬選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些商店又有集中趨勢(shì)，相鄰互補(bǔ)，此為趨同性。此外，由于商品差異性在不斷縮小，新的商品工程就要在規(guī)模上與內(nèi)涵上創(chuàng)新，追求與其它已有的商業(yè)工程完全不同的全新的市場(chǎng)形象與定位。一般來說，比擬專一的商品，顧客希望有廣泛的比擬和選擇余地，希望有集中的專門店。這種顧客以購置一類商品為目的，對(duì)商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，并比擬其質(zhì)量、價(jià)格等因素。另外一些顧客，購物的范圍比擬雜，也比擬隨意，或完全以休閑為主要目的，當(dāng)然不會(huì)去逛上面提到的結(jié)構(gòu)單一的商業(yè)區(qū)，而是希望到集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場(chǎng)。一般大商場(chǎng)就是以此為目標(biāo)而設(shè)置的，盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。還有一種特性即共生性，這里通常是指不同的商業(yè)工程在以下幾個(gè)方面的共生：一是經(jīng)營(yíng)工程的延續(xù)，如在大超市旁開設(shè)百貨、在食品超市內(nèi)開設(shè)電器等；二是關(guān)聯(lián)度高的工程之間的互補(bǔ)，如電影院與滑冰場(chǎng)、書城與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的共生；三是完全不同的業(yè)態(tài)組合，如寫字樓、賓館與餐飲娛樂的組合。〔4〕地形特點(diǎn)選擇店址還要分析地形特點(diǎn)，主要選擇能見度高的地點(diǎn)，如選擇在兩面臨街的地點(diǎn)能見度就最高，并且可以擴(kuò)充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點(diǎn)。位于街道的入口處、公共場(chǎng)所的迎面處都是能見度高的地點(diǎn)。有的地點(diǎn)如位于街道的凹進(jìn)部位能見度就差。還有的在斜坡道路上，這種地點(diǎn)缺乏平安感，但在交通過于集中處，又缺乏立體交通處那么反而不夠理想，如在交通流量過大的的三、四條交叉路口，會(huì)產(chǎn)生孤島效應(yīng)；還有在立交橋下，都不是理想場(chǎng)所。〔5〕城市規(guī)劃的要求城市總體規(guī)劃，都根據(jù)城市現(xiàn)狀和開展要求對(duì)商業(yè)中心、建筑的布局等作出一系列的規(guī)定，商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體開展的需要。在選擇店址過程中要對(duì)以上因素進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，了解建店址的有利和不利條件，不僅要考慮現(xiàn)狀，更要了解未來的開展變化，尤其要了解城市建設(shè)的長(zhǎng)期規(guī)劃，如所選地區(qū)的街道、交通市政、公共設(shè)施、居民住宅及其它建設(shè)或改造工程的規(guī)劃，有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是優(yōu)越條件，而隨著城市的改造將會(huì)出現(xiàn)新的變化，而不適合設(shè)店。反之，從當(dāng)前不適合設(shè)店但從規(guī)劃前景看又有開展前途。在決定對(duì)于一個(gè)工程進(jìn)行開發(fā)建設(shè)之前，先要針對(duì)該工程進(jìn)行投資分析，包括所在城市的GDP數(shù)據(jù)，包括周邊〔5公里范圍內(nèi)〕人口數(shù)量、目標(biāo)城市人口收入狀況、目標(biāo)城市人均可支配收入狀況、目標(biāo)城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額狀況、城市開展前景、所在城市商圈分布狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布狀況及競(jìng)爭(zhēng)力分析等各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析和取證，在此根底上針對(duì)工程的可行性進(jìn)行分析和研究，在多個(gè)備選方案中選出適宜商業(yè)運(yùn)營(yíng)的工程進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。確定工程市場(chǎng)前景、可開展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)工程選址工作后，需要針對(duì)特定工程地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可開展規(guī)模的可行性分析。將確定該工程的市場(chǎng)根底，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的工程營(yíng)業(yè)額。再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，便可算出工程的可開展規(guī)模。2.3.3取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)工程市場(chǎng)前景及可開展規(guī)模的分析后，將面臨工程土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價(jià)格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請(qǐng)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)工程，并得到政府相應(yīng)方案委員會(huì)、規(guī)劃局、商業(yè)委員會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。1、工程土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)房地產(chǎn)工程對(duì)土地規(guī)模的要求：要滿足該工程本身功能的需要，得夠用。土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：土地價(jià)格的上下將直接決定工程的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其在工程運(yùn)做初期，土地價(jià)格越低，前期資金壓力越小。在開發(fā)大型商業(yè)設(shè)施時(shí)，我國(guó)內(nèi)商務(wù)部有關(guān)規(guī)定，要符合當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，局部將舉行聽證會(huì)。工程定位分析任何一種零售業(yè)態(tài)都不可能經(jīng)營(yíng)所有商品，不可能滿足一切消費(fèi)者的需求，必須確定自己的市場(chǎng)位置。所在做完市場(chǎng)調(diào)研后，開發(fā)商需要依據(jù)工程特定的位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等對(duì)工程定位〔該工程主要效勞的人群〕進(jìn)行階段分析，雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出調(diào)整。2.3.5工程規(guī)劃設(shè)計(jì)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)包括工程的方案籌劃、建筑籌劃、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。工程籌劃與設(shè)計(jì)對(duì)于工程的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案籌劃為重中之重：方案籌劃可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定商業(yè)房地產(chǎn)工程的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案籌劃根底上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。2.3.6工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化調(diào)整投資商必須將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專家或商業(yè)籌劃公司，由市場(chǎng)專家或商業(yè)籌劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場(chǎng)角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念，具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)工程必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該工程，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。而建筑師的最大的長(zhǎng)處是通過其建筑美學(xué)思路創(chuàng)造有效空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的空間概念。我們關(guān)注建筑師的空間概念本身并沒有錯(cuò)誤，但把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去，否那么該工程將面臨空前的市場(chǎng)壓力。工程財(cái)務(wù)核算及及資金需求方案、融資方案工程的財(cái)務(wù)核算指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在完成工程的籌劃方案后，建立或委托專門的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)地產(chǎn)工程的本錢、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是商業(yè)地產(chǎn)工程必須的投資分析內(nèi)容，是開發(fā)商對(duì)工程進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財(cái)務(wù)分析核算過程中，財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以工程市場(chǎng)前景及可開展規(guī)模的可行性作為參考，并大量引用分析結(jié)論。2.3.8工程設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述工程設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合，判斷工程規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理；判斷工程投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。2.3.9工程方案的政府審批指完成工程方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府方案部門提交可行性研究報(bào)告，向規(guī)劃部門提交設(shè)計(jì)方案，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告，向供電部門提交工程用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認(rèn)可的過程。工程方案的政府許可過程，需要認(rèn)真對(duì)待。在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中，立項(xiàng)與可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審核是比擬核心的局部，影響到工程的最終規(guī)劃，工程的交通條件保證，工程的方案能否滿足消防標(biāo)準(zhǔn)，以及工程是否有足夠的電力、煤氣、供水資源等其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響工程的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。在工程可行性審批過程中，需要合理安排與政府的溝通活動(dòng)。1、交通審批交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)工程的交通進(jìn)行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程的交通分析和研究，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)工程建成后對(duì)周邊交通系統(tǒng)的影響及工程自身交通的組織進(jìn)行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對(duì)于其成功運(yùn)營(yíng)起決定性作用。交通問題可以成為工程的障礙，也可以成為工程成功的瓶頸。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)工程來講，良好的外部交通環(huán)境會(huì)有效引導(dǎo)客流進(jìn)入工程地來消費(fèi)，否那么會(huì)大大降低到訪客戶的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以防止交通堵塞，促進(jìn)工程的內(nèi)部交通循環(huán)。2、消防審批指消防部門對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)工程的方案設(shè)計(jì)根據(jù)國(guó)家的消防標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審查，最終確定該方案是否符合國(guó)家消防標(biāo)準(zhǔn)，是否可以予以批準(zhǔn)的過程。如果消防部門最終否認(rèn)了該工程的消防設(shè)計(jì)，那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工，這將造成極大的浪費(fèi)。一般來說，工程的設(shè)計(jì)方案和目前國(guó)內(nèi)落后的消防標(biāo)準(zhǔn)之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國(guó)內(nèi)的消防標(biāo)準(zhǔn)很保守，而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)工程，不突破中國(guó)的消防標(biāo)準(zhǔn)的話，幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對(duì)這種沖突，開發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點(diǎn)。3、規(guī)劃審批指工程所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報(bào)的工程方案設(shè)計(jì)，以工程的規(guī)劃使用條件為根底，結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項(xiàng)審批的結(jié)果對(duì)工程的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)工程操作過程中又一個(gè)對(duì)工程成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案，商業(yè)房地產(chǎn)的方案就根本確定，原那么上不再修改，而且也最好不要再修改，否那么浪費(fèi)太大。規(guī)劃審批的過程對(duì)于開發(fā)商極為關(guān)鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報(bào)方案差距較大的情況，對(duì)投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規(guī)劃審批能按照計(jì)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通，做好對(duì)政府的公共關(guān)系工作等。2.3.10工程融資投資商一旦完成對(duì)工程設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)融資方案的決策，就可以推進(jìn)工程運(yùn)做過程中最重要的工作，即工程融資工作。工程融資包括工程開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及工程運(yùn)營(yíng)期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。開發(fā)商在進(jìn)行工程融資工作之前首先要進(jìn)行工程融資的決策工作。準(zhǔn)確制定商業(yè)房地產(chǎn)工程的融資策略及方案，可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開發(fā)商過高估計(jì)其在該工程中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是工程商業(yè)方案書的編寫工作。工程商業(yè)方案書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該工程的有效渠道。在完成工程商業(yè)方案書的編寫工作以后，開始該工程的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：1、委托專業(yè)融資效勞機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；2、自己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話，會(huì)齊頭并進(jìn)。第一種融資操作對(duì)于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可少的，因?yàn)閷I(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資效勞機(jī)構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)工程，與國(guó)際資本直接、快速對(duì)接。國(guó)際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上有時(shí)聚集在某個(gè)范圍內(nèi)，如果對(duì)這個(gè)范圍不了解、對(duì)這些機(jī)構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會(huì)耽誤時(shí)間，不會(huì)取得任何進(jìn)展。當(dāng)然委托專業(yè)融資效勞機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程融資效勞時(shí)，開發(fā)商是需要付出融資本錢的，即需要向融資效勞機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動(dòng)費(fèi)用的同時(shí)，需要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5~5%的費(fèi)用作為融資效勞費(fèi)。第二種融資操作對(duì)于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)工程操作經(jīng)驗(yàn)、融資經(jīng)驗(yàn)的投資商來講，是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個(gè)融資團(tuán)隊(duì)，這個(gè)融資團(tuán)隊(duì)并非簡(jiǎn)單一兩個(gè)人就可以組成。2.3.11工程招商1、招商方式商業(yè)地產(chǎn)的招商工作主要指開發(fā)商將主力店、次主力店、專營(yíng)店、餐飲、休閑娛樂等工程按照目標(biāo)租金對(duì)外招商的全過程。工程招商的方式主要有三種，即：〔1〕委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程招商；〔2〕自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。〔3〕混合招商2、工程招商的三個(gè)根本點(diǎn)〔1〕提前招租適合本工程的主力店主力店招商是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最大的問題，它關(guān)系到商鋪的銷售，乃至整個(gè)工程的成功與否。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商一定要對(duì)其對(duì)主力商家動(dòng)向、要求的把握十分及時(shí)準(zhǔn)確，其與各業(yè)態(tài)主力商家的開展系統(tǒng)和高層決策層保持密切良好的溝通和合作。為此當(dāng)工程的主力店招商沒有完成，整個(gè)工程那么不宜過早開始工程建設(shè)，這一點(diǎn)是國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)工程幾十年來的實(shí)踐得來的經(jīng)驗(yàn)，這主要是開發(fā)商與主力店各自的價(jià)值取向不一樣，對(duì)物業(yè)的結(jié)構(gòu)及要求各有不同。〔2〕次主力店的招商次主力店、專營(yíng)店、餐飲、休閑娛樂等機(jī)構(gòu)跟著主力店走，但也不是主力店定了以后，所有的次主力店就應(yīng)聲而來，因?yàn)榫植看沃髁Φ陮?duì)物業(yè)的條件要求比主力店要求還高，如電影院，餐飲店等。所以開發(fā)商在與主力店接洽的時(shí)候最好對(duì)一些硬件要求比擬高的次主力店同步進(jìn)行談判。〔3〕店中店的招商在主力店、次主力店根本確定以后接下來就要對(duì)工程中的店中店進(jìn)行招商，由于物業(yè)面積的限制，而店中店的覆蓋范圍又及其廣泛，所以在店中店招商過程中，要對(duì)局部品牌進(jìn)行淘汰，完全引進(jìn)適合自己商場(chǎng)定位的品牌。工程深化設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)在主力店招商完成后，就可以開始對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，這意味著工程方案將最終定稿，之所以要強(qiáng)調(diào)完成主力店招商完成后還需對(duì)工程方案進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，是為了防止因招商不力，防止設(shè)計(jì)方案重復(fù)修改或工程建設(shè)成后大范圍的翻修改動(dòng)。2.3.13建設(shè)招投標(biāo)指開發(fā)商完成工程設(shè)計(jì)方案的深化后，在工程規(guī)劃得到審批、工程土地使用得到許可后，經(jīng)過招投標(biāo)的程序確定工程的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測(cè)量師及后面階段的機(jī)電咨詢商等，以便做好工程施工準(zhǔn)備的過程。工程銷售商業(yè)地產(chǎn)是一場(chǎng)豪華的金錢盛宴，動(dòng)輒以億計(jì)的投資，這對(duì)于絕大局部開發(fā)商來說，都將面臨工程在開發(fā)過程資金周轉(zhuǎn)的問題，所以在國(guó)內(nèi)也就出現(xiàn)了局部出售商鋪，到達(dá)資金快速回籠，從而不影響企業(yè)的整體開展戰(zhàn)略，目前商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式主要有以下二種：1、只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，到達(dá)資金快速回籠2、租售結(jié)合，局部租，局部賣，出租局部起示范作用；或者以租代售，又租又售；2.3.15工程經(jīng)營(yíng)管理對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，開發(fā)商用物業(yè)是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久開展。目前國(guó)內(nèi)商鋪購置者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的管理更為重要。如果商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開發(fā)商的頭上。2.4商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開展[1]價(jià)格趨勢(shì)上揚(yáng)自2002年開始，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，供給量增速很快。商務(wù)部調(diào)查顯示，2003年1～11月，全國(guó)商業(yè)建設(shè)投資額1000億元，面積為2000萬平方米，同比增長(zhǎng)達(dá)40%。在供給類型上，新增商業(yè)地產(chǎn)以大型的購物中心和商業(yè)街步行為主，且產(chǎn)品的差異化程度不高，大都集中在區(qū)域中心，而便利店和社區(qū)中心開展缺乏。按照我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展總的要求，到2021年社會(huì)消費(fèi)品總額將到達(dá)8萬億，生產(chǎn)銷售總量到達(dá)17萬億，商業(yè)消費(fèi)還存在很大的需求空間。而伴隨著城市化和住宅衛(wèi)星城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，新興社區(qū)對(duì)零售物業(yè)將產(chǎn)生新的需求增長(zhǎng)。由于商業(yè)地產(chǎn)投資在短期內(nèi)仍處于高回報(bào)階段，所謂“一鋪養(yǎng)三代〞的理〔[1]資料參考見劉力博士著?商業(yè)地產(chǎn)十大趨勢(shì)?〕念對(duì)小投資客戶仍有很大吸引力。近階段，市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)會(huì)繼續(xù)上漲。市場(chǎng)發(fā)育不全目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)起步不久，缺乏像居住類房地產(chǎn)的專業(yè)交易市場(chǎng)、投資市場(chǎng)、投資機(jī)構(gòu)和金融效勞機(jī)構(gòu)以及商業(yè)營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)，缺乏配套的經(jīng)紀(jì)效勞中介機(jī)構(gòu)。同時(shí)，也還沒有形成完備的市場(chǎng)研究和開展預(yù)測(cè)體系。業(yè)界、理論界對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)分析仍停留在外表，缺少專業(yè)的咨詢參謀機(jī)構(gòu)。眾多的開發(fā)商沿用住宅投資開發(fā)的思路進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的投資和開發(fā)。今后，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開展的首要問題是建立健全的市場(chǎng)機(jī)制，從前期市場(chǎng)定位、并逐漸建立融資、投資、開發(fā)籌劃到后期的營(yíng)銷與租售經(jīng)營(yíng)，急需有一系列的專業(yè)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)。一套適合中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作理論體系和完整成熟的產(chǎn)品線模式。2.4.3商業(yè)工程過于集中在“地段、地段、還是地段〞的投資名言下，投資商們對(duì)黃金地段的追求近乎狂熱，這就導(dǎo)致了口岸條件好的地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)過熱，過多的現(xiàn)象形成繁華地區(qū)不斷拆改，新興地段無人問津的不平衡布局。日前，建設(shè)部、商務(wù)部聯(lián)合發(fā)出通知，要求各地在年底前制定完成城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，防止商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)重復(fù)建設(shè)、盲目開展和無序競(jìng)爭(zhēng)。此舉不僅有利于克服商業(yè)地產(chǎn)空間開展不平衡狀態(tài)，同時(shí)也可以防止社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，甚至社會(huì)矛盾的積聚。2.4.4個(gè)別城市的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高企在商鋪?zhàn)饨鹕蠐P(yáng)、售價(jià)飆升的大好形式下，全國(guó)上下，從北京和珠三角，從崛起的東北到蓄勢(shì)待發(fā)的西部重鎮(zhèn)，無論是千萬人口以上的特大城市還是迅速蓬勃開展的二線城市，政府與開發(fā)商跟風(fēng)而入，大興土木，建造一個(gè)比一個(gè)大的MALL。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2004年初，全國(guó)已建成的購物中心有54個(gè)，面積將近700萬平方米。已經(jīng)在建立項(xiàng)的還有240個(gè)，總面積超過3000萬平方米。按每平米8000元保本銷售額來計(jì)算，需要2400億到2500億總銷售額支撐。要取得這一龐大的零售額，要么就是把中小企業(yè)擠掉，要么就面臨著有場(chǎng)無市、慘淡經(jīng)營(yíng)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。自從2004年7月27日，?21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道?上指出“盲目開發(fā)釀惡果重慶商業(yè)地產(chǎn)空置面積全國(guó)第一〞之后，各地紛紛提出了商業(yè)地產(chǎn)空置飆升的問題，如廣州9月份統(tǒng)計(jì)結(jié)果，04年其空置率高達(dá)25%。然而實(shí)際上，不具備條件的城市大力開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的不在少數(shù)，眾多的“死鋪〞不但是投資商與當(dāng)?shù)劂y行的虧損，也給城市后續(xù)開展留下嚴(yán)重的后遺癥。商業(yè)地產(chǎn)門檻過低在全國(guó)現(xiàn)存的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商中，大多數(shù)是憑借在地產(chǎn)開發(fā)中積累的資金實(shí)力，部份商業(yè)物業(yè)開發(fā)的高利驅(qū)動(dòng)〔大多停留在底商、步行街〕，涉入商業(yè)地產(chǎn)，以住宅開發(fā)模式開發(fā)，走開發(fā)先行、招商經(jīng)營(yíng)滯后的非專業(yè)之路。商業(yè)地產(chǎn)缺乏成熟以及完整的理論，開發(fā)商低估商業(yè)地產(chǎn)難度，國(guó)內(nèi)同時(shí)缺乏必要的制度、門檻較低。因此，大量住宅開發(fā)商直接投資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。2.4.6行業(yè)不標(biāo)準(zhǔn)正因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)是以住宅開發(fā)模式進(jìn)入各領(lǐng)域、各中介機(jī)構(gòu)包括金融、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)咨詢等也都是從地產(chǎn)行業(yè)出發(fā)，因而金融產(chǎn)品只有短期開發(fā)性的，沒有與商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)相匹配的產(chǎn)品，包括銷售監(jiān)管機(jī)構(gòu)也沒有成熟的監(jiān)管措施。2.4.7北京商業(yè)地產(chǎn)狀況北京零售業(yè)市場(chǎng)活潑，市場(chǎng)總體表現(xiàn)好。人均商業(yè)面積為0.78平方米，相比興旺國(guó)家的人均1.2平方米有較大差距，因此從長(zhǎng)期看商業(yè)地產(chǎn)有很大開展空間。然而，最近較大規(guī)模的上鋪建設(shè)和購物中心類型單一化，在未來幾年內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)積壓和劇烈競(jìng)爭(zhēng)的局面。作為首都，其商業(yè)地產(chǎn)開展有三個(gè)主要特征。一是進(jìn)京的外資零售商和業(yè)態(tài)最多最全。這些新增需求將成為北京零售物業(yè)市場(chǎng)需求的主力，如沃爾瑪?shù)鹊倪M(jìn)駐，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與投資而言，面臨著一次重新布局與整合的機(jī)遇。二是北京市的傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)是增值的文化源泉，經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)可以提升商業(yè)地產(chǎn)工程的吸引力，如王府井步行街。三是新的商業(yè)地產(chǎn)模式?jīng)_擊著傳統(tǒng)商業(yè)模式，許多百貨大樓、傳統(tǒng)商業(yè)街面臨空間上的調(diào)整和業(yè)態(tài)上的整合。在地域分布上，北京歷來有“北重南輕、東富西貴〞之說，即北部與東部集中高檔商業(yè)，如CBD商業(yè)圈，而南部與西部主要是群眾消費(fèi)型商業(yè)。但日前，西部提出以開展大規(guī)模購物中心的開展模式后發(fā)制人，形成影響范圍較大的商業(yè)圈，如世紀(jì)金源購物中心。而南部地區(qū)隨著土地資源的優(yōu)勢(shì)突擊，以及城市交通和市政設(shè)施的進(jìn)一步改善，也正穩(wěn)步開展。盡管北京的商圈型商業(yè)地產(chǎn)如火如荼，但在城市邊緣地大規(guī)模建設(shè)的生活居住社區(qū)，仍然面臨著需求的緊迫性。由此，北京未來商業(yè)地產(chǎn)開展重點(diǎn)應(yīng)該集中在集眾多功能于一體的社區(qū)商業(yè)效勞中心、對(duì)原有過時(shí)的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的改造以及與外國(guó)投資商的合作開發(fā)上。同時(shí)，為了防止總體缺乏、局部過剩的問題，要注重西部與南部的商業(yè)潛力，側(cè)重于群眾消費(fèi)型商業(yè)。6月底，北京市建委、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土局聯(lián)合發(fā)布了北京市2005年1-5月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市的商業(yè)地產(chǎn)處于供大于求的狀態(tài)之中，但通過采訪記者發(fā)現(xiàn)，如果按照人均來統(tǒng)計(jì)，人均占有商業(yè)地產(chǎn)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于興旺國(guó)家水平，這一矛盾凸現(xiàn)京城商業(yè)地產(chǎn)面臨結(jié)構(gòu)性的問題。1、數(shù)據(jù)顯示供大于求據(jù)北京市建委、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土局6月底聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，1到5月，北京市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的空置面積為41.7萬平方米，占商品房空置面積的9.6%，同比漲幅高達(dá)122.5%。三部門同時(shí)公布的數(shù)據(jù)顯示，1到5月份，在商品房銷售中，商品住宅現(xiàn)房銷售面積652.3萬平方米，同比增長(zhǎng)36.8%；竣工面積603.0萬平方米，增長(zhǎng)64.9%，銷售面積比竣工面積多49.3萬平方米。其中，辦公用現(xiàn)房銷售面積16萬平方米，同比下降57.2%；竣工面積38.9萬平方米，下降26.7%，銷售面積比竣工面積少6.4萬平方米。但商業(yè)用現(xiàn)房銷售面積14.4萬平方米，同比下降8.2%；竣工面積36.8萬平方米，增長(zhǎng)54.5%，銷售面積比竣工面積少22.4萬平方米。無論是從空置面積上看，還是從供求關(guān)系上看，商業(yè)地產(chǎn)都顯現(xiàn)出了供大于求的態(tài)勢(shì)。2、人均數(shù)字相對(duì)較低但這種供大于求的態(tài)勢(shì)，與同樣是有關(guān)部門公布的另外一項(xiàng)數(shù)據(jù)相比擬，卻出現(xiàn)了矛盾。據(jù)2月份北京市權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，目前北京人均商業(yè)面積約為0.8平方米，遠(yuǎn)低于興旺國(guó)家人均1.2平方米的水平，也小于上海人均1平方米的開展水平。根據(jù)市商業(yè)主管部門的商業(yè)開展規(guī)劃，預(yù)計(jì)在2005年人均商業(yè)面積到達(dá)0.9平方米，2021年到達(dá)1平方米。為何一方面是供過于求的市場(chǎng)狀況，一邊是人均數(shù)據(jù)低下的需求缺乏呢？市場(chǎng)人士認(rèn)為，主要是北京商業(yè)地產(chǎn)存在較大的結(jié)構(gòu)性和波動(dòng)性問題，從而導(dǎo)致有效供給缺乏，同時(shí)還有局部商業(yè)地產(chǎn)類型出現(xiàn)空置。市場(chǎng)人士表示，2003年、2004年是北京市商業(yè)地產(chǎn)非常火爆的兩年，2004年北京市商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積在20萬平方米以上，價(jià)格漲勢(shì)驚人，在這種效應(yīng)下，2005年有大量的商業(yè)工程上市，從工程操作的速度看，北京2005年、2006年進(jìn)行營(yíng)銷的商業(yè)地產(chǎn)工程數(shù)量比擬大，真正開業(yè)估計(jì)集中在2007、2021年。所以在這種供給相對(duì)放大的情況下，自然會(huì)出現(xiàn)竣工面積大于銷售面積的數(shù)據(jù)。3、結(jié)構(gòu)性問題是關(guān)鍵針對(duì)北京市的商業(yè)地產(chǎn)，從政府部門到市場(chǎng)人士一致認(rèn)為最大的問題在于結(jié)構(gòu)性缺陷。建委有關(guān)人員表示，此次統(tǒng)計(jì)的數(shù)字雖然顯示1到5月，北京市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的空置面積為41.7萬平方米，同比漲幅高達(dá)122.5%。但這個(gè)數(shù)據(jù)并沒有反映出北京商業(yè)形態(tài)的完整面貌。此次統(tǒng)計(jì)中，只是記入的有據(jù)可查的一些工程，像大量的小便利店、夫妻店都沒有統(tǒng)計(jì)在相關(guān)數(shù)據(jù)中，所以反映出的市場(chǎng)形態(tài)并不準(zhǔn)確。這些小規(guī)模的商業(yè)物業(yè)確實(shí)占到很大的比重，但統(tǒng)計(jì)上困難很大。百旺商業(yè)地產(chǎn)公司經(jīng)理劉武表示，從類型上看，北京大中型商業(yè)地產(chǎn)工程的數(shù)量占市場(chǎng)的主體；從區(qū)域上看，三環(huán)到五環(huán)之間商業(yè)地產(chǎn)工程的在建規(guī)模幾乎占未來市場(chǎng)供給量的一半以上；從地段上看，CBD和中關(guān)村地區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)供給量最大的地方，其他地段相比要差很多。幾個(gè)方面都說明，北京市商業(yè)地產(chǎn)的供給呈現(xiàn)極大的不均衡性。目前北京市對(duì)大型商廈的商業(yè)整體布局規(guī)劃缺乏〔包括指導(dǎo)用地、建設(shè)、業(yè)態(tài)具體分配比例等問題〕，開發(fā)商在夾縫中尋找漏洞，難免自作主張。商業(yè)地產(chǎn)供給與需求出現(xiàn)越來越明顯的不均衡。上海商業(yè)地產(chǎn)狀況上海市商業(yè)地產(chǎn)供求根本平衡，市內(nèi)各社區(qū)商鋪行情看漲。中心城區(qū)裙房商鋪供給充足，小面積分割商鋪受到市場(chǎng)追捧。很多商鋪開始塑造專業(yè)亮點(diǎn)以躲避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，主題商鋪及特色商鋪增多。同時(shí)，外地商鋪來滬銷售增多，外來需求也增多。然而，上海市零售消費(fèi)效勞載體增長(zhǎng)過快，區(qū)位分布主要在市內(nèi)，導(dǎo)致大型多功能、現(xiàn)代化商務(wù)工程難以滿足市場(chǎng)需求，形成投資、銷售、經(jīng)營(yíng)之間的脫節(jié)關(guān)系。在區(qū)域布局上，因市政建設(shè)的滯后，城市的空間開展不平衡，在商業(yè)地產(chǎn)的開展上，突顯出浦西繁榮，浦東冷清的局面。上海人注重細(xì)節(jié)。商鋪規(guī)劃上要將自身情況和周邊城市環(huán)境相照應(yīng)，考慮宜人的尺度，空間的三維界定，個(gè)性空間的塑造。建筑外觀的設(shè)計(jì)既要表達(dá)宏觀效果，又需表達(dá)微觀細(xì)部，設(shè)計(jì)中應(yīng)打破建筑與裝飾和景觀的界限，重視非建筑元素的運(yùn)用和商業(yè)符號(hào)的表達(dá)。總的說來上海商業(yè)地產(chǎn)具有成長(zhǎng)的根底和潛力，仍具有投資的價(jià)值，但風(fēng)險(xiǎn)在增大，利潤(rùn)空間被壓縮。隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張，郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資前景會(huì)更好，一些后發(fā)地區(qū)值得商業(yè)地產(chǎn)投資人的關(guān)注，比方深水港、外環(huán)線周邊、新增輕軌交通節(jié)點(diǎn)及郊區(qū)新城新鎮(zhèn)和省際高速公路節(jié)點(diǎn)等地區(qū)。珠三角商業(yè)房地產(chǎn)狀況珠三角商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，Mall和主題商場(chǎng)日漸流行。其主要類型以CBD工作辦公與商業(yè)相結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)為代表，以白領(lǐng)為主要消費(fèi)對(duì)象，屬于高檔商業(yè)地產(chǎn)工程，如廣州的天河城、深圳的中信城市廣場(chǎng)、東莞第一國(guó)際等。區(qū)域分布上，城市中心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)開展較好，而其它區(qū)位欠佳。然而，隨著住宅利薄商鋪熱銷，商業(yè)地產(chǎn)投資商用做住宅的手法操作市場(chǎng)炒概念、炒回報(bào)、賣樓花、分期付款，導(dǎo)致投資商暴利而小業(yè)主遭殃勢(shì)必會(huì)引發(fā)社會(huì)利益分配的問題。同時(shí)，陳舊的物業(yè)管理模式，無法適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)新增市場(chǎng)的需求。按目前情勢(shì)看，預(yù)計(jì)珠三角商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)旺盛，供給量會(huì)繼續(xù)增加。今后的投資取向，應(yīng)逐漸推廣純商業(yè)地產(chǎn)工程，逐步建立起社區(qū)MALL的商業(yè)效勞體系。令廣州商業(yè)地產(chǎn)一陣騷動(dòng)的“商務(wù)部徹查商業(yè)地產(chǎn)〞日前悄然結(jié)束。2005年8月商務(wù)部調(diào)研組一行抵達(dá)廣州，在廣州正佳廣場(chǎng)、東莞華南MALL進(jìn)行了參觀考察，并在東莞召集當(dāng)?shù)貛状驧ALL開展商座談，在廣東逗留的時(shí)間缺乏兩天。隨同商務(wù)部調(diào)研組前來的，還有中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟和建設(shè)銀行的有關(guān)負(fù)責(zé)人。疑問一：抬高商業(yè)地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻？在東莞座談會(huì)上，東莞市經(jīng)貿(mào)局有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示當(dāng)?shù)刭徫镏行倪^多，并表示將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入控制。當(dāng)?shù)貛状驧ALL的負(fù)責(zé)人也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)過度開展稀釋區(qū)域商業(yè)含金量的后果表示擔(dān)憂。“商業(yè)地產(chǎn)在不經(jīng)控制的環(huán)境下開展，1＋1＝0.5幾乎是必然的。〞有開展商感慨。“如何讓商業(yè)地產(chǎn)健康有序開展〞是這次商務(wù)部調(diào)研的目的，與商務(wù)部同樣關(guān)心商業(yè)地產(chǎn)開展的還有銀行機(jī)構(gòu)。商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)對(duì)貸款的依賴讓銀行的神經(jīng)繃得更緊，對(duì)于抬高商業(yè)地產(chǎn)門檻的呼聲也越來越高。據(jù)了解，商務(wù)部在進(jìn)行實(shí)地調(diào)查前已經(jīng)向?qū)＜覍?/p>