/律師：簽訂“房屋買賣合同”要留意哪些陷阱｜2016破解版

文/郭飛律師（沈陽），法務之家原創組成員，聯系方式：，轉載請注明作者及出處，侵權必究。小編之柳葉飛刀：郭律師說“此文是我多年閱歷總結，只為給有須要的摯友供應借鑒和防范，所以會很詳細，文章篇幅也較長，我不想為點擊量和轉發率而妥協，以此來削減文字”?？赐甏宋暮?，我被深深的感動，想起了一句話：在浮躁的今日，精致的利己主義者橫行其道。而真正的悲憫，仍如流水般涓涓流淌于至善者心中。作者寄語：靜下心來讀，用上心去品，你會發覺本文真正的價值和魅力所在。“一房二賣”、“定金退還”、“房屋無法過戶”、“戶口無法遷出”及“學區房”等問題在二手房買賣糾紛中所占比例最高。為什么這類問題層出不窮，無法杜絕呢？究其緣由就在于這一紙“房屋買賣合同”書寫不規范、約定不明確所致。因為買賣雙方所簽訂的房屋買賣合同絕大部分都來自于中介公司的或者網上的范本，而這類格式性合同的內容或多或少都會存在一些問題。俗話說：“授人以魚不如授人以漁”，筆者希望通過對“房屋買賣合同”粗淺的剖析，能夠教會大家如何正確的簽訂“房屋買賣合同”并達到防患于未然的目的。由于篇幅有限，筆者只能就重點問題進行講解，難免有所疏漏，還望大家多多諒解。一、簽訂合同前應當留意的事項1、核對《房屋全部權證》（以下簡稱“房證”）上的房屋全部權人姓名和賣方的身份證信息是否一樣，核對“房證”和“契稅完稅憑證”記載信息是否相一樣。法律風險提示：細致核對上述信息可以盡量避開無處分權人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、摯友的房屋等情形的發生。2、核實房產證上共有狀況是“單獨全部”還是“共同全部”。

（注：一些時間比較久的“老房證”上并未記載房屋產權的共有狀況，須要親自核實）法律風險提示：假如在事先未查明房屋“共有狀況”就簽訂房屋買賣合同，很可能發生夫妻一方未經對方同意而擅自出售房屋的狀況，而這種處分行為由于侵擾了夫妻另一方的財產共有權，極有可能被認定為房屋買賣合同無效，從而引發不必要的爭端。律師支招：當該房屋是“共同全部”時，買方確定要調查清楚該房屋的全體共有權人是否都同意出售此房屋。3、查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機關查封等限制過戶的情形。法律風險提示：大家確定要特殊留意，若該房屋有部分銀行貸款尚未還清，是無法完成過戶手續的，只有在償還全部貸款并解除抵押的狀況下才能過戶。假如買方在房屋不能過戶的狀況下先交付了房款，將面臨著“房屋無法過戶”或者是“一房二賣”的法律風險?；蛟S有的人會說：“房子雖然沒過戶，但是我都搬進去住了好幾年了，這樣應當沒什么問題了吧？”答案是否定的，因為房屋不同于其他一般商品，房屋的全部權以登記為準。假如該房屋未經過戶登記，從法律上講該房屋的全部權還是別人的，風險之大自不待言。法律依據：《物權法》第九條：不動產物權的設立、變更、轉讓和殲滅經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。律師支招：如何才能避開此類問題的發生呢？一方面，買賣雙方最好協商持房產證原件一起到房管局查詢房屋權屬登記信息（俗稱“查檔”），親自確認該房屋不存在影響房屋過戶的情形，順便還可以確認一下房產證的真偽。另一方面，假如無法確認該房屋是否能解貸過戶，不要輕信賣方的承諾而交付房款。（至于房屋解貸的方法，后文有詳細敘述）4、確認該房屋是否存在租賃給他人的情形。法律風險提示：很多買方都比較重視房屋過戶、交付等重要問題，而往往忽視一些微小環節問題。例如：假如該房屋存在租賃給他人運用的情形，極有可能出現買方買到了房子卻無法入住的局面。緣由就在于，我國合同法遵循“買賣不破租賃”原則，簡而言之就是：“房屋的全部權發生轉移后，原承租人仍可接著在租賃期限內運用該房屋，而買方無權要求承租人搬出去”。再加上賣方在出售該房屋時，原承租人還享有在同等條件下的“優先購買權”，假如處理不當，極易引發不必要的糾紛。律師支招：所以買方有必要事先查明該房屋的租賃狀況，再確定是否購買，假如打算購買已經租賃出去的房子，最好讓房主供應一份該房屋承租人的“聲明”主要內容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優先購買權”即可。5、買方要睜大雙眼謹防“定金”陷阱，支付大額定金前確定要三思而后行，因為一旦預先支付數額較大的“定金”特殊簡潔丟失主動權，從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地?！娟P鍵詞：定金】（1）什么是房屋買賣合同里的“定金”？是指房屋買賣合同的雙方當事人為了確保合同的履行，在尚未簽訂合同前由買方預先支支付賣方確定數額的金錢作為擔保。（2）房屋買賣合同里的“定金”有什么用？該“定金”作為一種擔保，當給付定金的一方（買方）不履行合同時，無權要求賣方退還定金；當收受定金的一方（賣方）不履行約定的內容時，應雙倍返還定金。范例：甲乙簽訂了一份50萬元的房屋買賣合同，乙支支付甲5萬元定金。假如乙不履行約定的內容，則無權要求甲退還該5萬元定金。假如甲不履行約定的內容，則須雙倍返還乙10萬元。（3）交付定金時需留意的事項。①該“定金”的詳細數額由合同雙方當事人約定，但不得超過房屋總價款的20%，超過的部分，人民法院不予支持。范例：甲乙簽訂了一份50萬元的買賣合同，最多只能約定10萬元的定金，超過10萬元的部分不適用定金的相關法律規定。②不要將“定金”寫成“訂金”，雖然只是一字之差，但是訂金不適用上述介紹的“雙倍罰則”的法律規定。法律風險提示：“定金”在二手房買賣過程中很常見，現實生活中買方一旦交付了定金，事后想要退回來，那都是相當困難的，因為這小小的“定金”里邊可是大有門道?；蛟S有的人會產生疑問：“假如交易失敗，是由于賣方或者中介的緣由所致，那么定金能退回來嗎？”答案是：不愿定！大家看了下面這兩個小例子就會明白“定金”的水原委有多深了……例一：假如賣方或者中介公司隱瞞了一些房屋的真實信息，很簡潔給買方造成誤會，當買方交付定金后才發覺問題，若此時買方提出：之前對該房屋存在誤會，現在知道真相后不想購買了并要求退還定金，對方往往會以買方先違約為由，不予退還定金。例二：房屋買賣雙方談好價格后，買方交付了定金，一些不講誠信的房主有時會覺得房價賣低了，不想賣了，于是就會想方設法的找理由提出苛刻的條件或者要求增加交易成本，使得買方知難而退，從而達到不退還定金的目的。類似上述的例子還有很多，結果要么是走上漫長的法律維權之路，要么是自認倒霉任對方宰割……律師支招：那么原委大家該如何約定定金呢？一方面，由于我國法律目前對于交付“定金”的數額沒有一個統一的標準，只有一個不得超過主合同標的額的20%的上限限制。買方在須要交付定金的情形下，要爭取跟房主協商適當交付一些定金表明誠意即可，盡量不要約定大額定金，否則一旦發生糾紛，可能會增加不必要的損失。另一方面,確定要在合同中明確約定：假如買方交付了定金，賣方應在確定期限內（比如30日內）和買方簽訂房屋買賣合同，否則定金交給誰誰就有責任如數退還。（買方確定要保留好交付定金的收據，而且收據上確定要明確交付定金的時間及接收定金的主體）二、簽訂合同時應當留意的事項1、核對買賣雙方的基本信息是否填寫完整，和身份證記載是否相一樣。法律風險提示（一）：在簽訂《房產買賣合同》時要求房屋共有人都要到場，假如有特殊狀況的確不能到場的，可以要求其代理人出具“授權托付書”（該托付書經過公證法律效果更佳）。法律風險提示（二）：假如父母以未成年子女名義購房，由于未成年人是限制民事行為實力人，不能以自己的名義單獨簽訂房屋買賣合同，此時須要法定代理人和其一起簽署。2、核對房屋的基本狀況（主要包括：房屋的坐落位置、房屋全部權人、全部權證書編號、規劃用途和建筑面積等信息）和房產證記載內容是否相一樣。三、房屋交易稅費擔當應當留意的事項1、明確房屋交易所產生的稅費由雙方共同擔當，還是各自擔當。（主要是指：契稅、交易費、營業稅和個人所得稅等）法律風險提示：現實生活中普遍存在因稅費約定不明而導致的糾紛，所以稅費由誰擔當確定要約定清楚。律師支招：一方面除了上述主要稅種外，還有必要在“合同其他約定”中對工本費、土地增值稅、查檔費、印花稅等小額稅種進行約定，詳細細化應由哪一方擔當。另一方面，還要明確約定:假如在合同簽訂后辦理過戶前，遇國家、本地區房產政策調整，造成交易費用增加時由誰來擔當。假如雙方解除合同，由某一方擔當，還是由雙方按比例共同擔當。2、確定要查明該房屋是否有拖欠物業費、水電煤氣費等費用的情形，而不能輕信房主一面之詞。法律風險提示：有個別房主可能會隱瞞拖欠上述費用的事實，尤其是在高檔的小區拖欠數年的物業費很可能一筆不小數目。所以買方在尚未查明上述費用拖欠狀況前不要盲目支付全款，否則當你知道真相時，追悔莫及……律師支招：一方面，買賣雙方可以明確約定，在辦理房屋交接手續前該房屋發生的水電煤氣費、物業費、供暖費、有線電視收視費、寬帶費等各項費用由賣方擔當，而交接完畢后發生的費用由買方擔當（詳細微小環節可以自行協商）。另一方面，確定在交付房款時預留尾款，以防止賣方有陳欠。3、明確約定“公共修理基金”的歸屬問題，還要約定賣方應幫助買方辦理公共修理基金的過戶手續法律風險提示：“公共修理基金”須要買賣雙方的協作才能過戶，現實生活中經常會發生因買方拿不出來交款憑證，而無權享用該公共修理基金的情形，再加上時間久了，很可能聯系不到原房主，從而無法對“公共修理基金”進行過戶。律師支招：由買賣雙方或任何一方攜帶買賣雙方身份證復印件、公共修理基金發票、房產證復印件等材料剛好到相關單位辦理更名手續。四、房屋總價款及付款方式應當留意的事項1、寫明房屋的“總價款”，同時應留意將“總價款”的大小寫填寫完整。2、注明簽訂合同之前交付了多少定金，同時約定該定金抵作同等金額的購房款。3、在介紹購房的付款方式之前，大家有必要了解一下什么是“資金監管”。（注：目前我國不同城市對資金監管的規定和做法不一樣，僅供參考）?！娟P鍵詞:資金監管】（1）為什么要“資金監管”？因為二手房買賣雙方從簽訂買賣合同到完成過戶交易，期間往往須要1-3個月的時間，由于買賣雙方缺乏足夠的信任，對于“先過戶”還是“先給錢”的問題始終存在爭議，而且對買賣雙方都存在著風險。（2）什么是“資金監管”？通俗來講“資金監管”是指，在二手房買賣過程中，購房者在房產交易中心辦理完相關過戶手續后，須要將先支付的房款干脆打入銀行的“資金監管賬戶”，由銀行短暫將該房款凍結，若買賣雙方在規定的期限內完成過戶手續，購房者拿到新居產證的同時，銀行會自動將該“資金監管賬戶”內的房款劃轉到賣方的賬戶下，假如交易失敗，則該筆房款會自動退還至購房者賬戶下，這樣做可以極大的保證雙方的交易平安。

4、簡潔介紹一下幾種常見付款方式應當留意的事項。（注：以下賣方簡稱“甲方”，買方簡稱“乙方”）（1）一次性支付方式付款應當留意的主要事項。①明確約定甲乙雙方過戶的時間節點。范例：甲乙雙方約定

年

月

日之前去房產交易中心辦理過戶手續。②明確約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。范例：在乙方新契稅證明下發

日內支付甲方購房款

元整（別忘了大小寫）同時依據國家政策，甲乙雙方辦理資金監管手續。③明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限（要堅持一個原則：一手交錢，一手交房，同時盡量預留尾款，以防止賣方房屋有陳欠而引發不必要的糾紛）。范例：在乙方新居證下發

日內給付甲方購房尾款

元整（注明:大小寫）同時，甲乙雙方依據合同約定交接房屋。注：因為乙方新居證下發后，銀行會將資金監管賬戶內的錢自動轉入甲方賬戶下，所以無需約定乙方下發新居證后將資金監管轉入甲方賬戶的詳細時間。（2）商業貸款方式付款應當留意的主要事項。①明確約定乙方辦理貸款審批的時間節點，以及辦理過戶的前提條件和期限。范例：甲乙雙方于

年

月

日之前一同到銀行辦理貸款審批手續，待貸款審批通過

個工作日內，甲乙雙方一同到房產交易部門辦理過戶手續。②明確約定乙方支付甲方第一筆購房款的前提條件和期限。范例：在乙方新契稅證明下發

日內支付甲方第一筆購房款

元整（注明:大小寫），同時依據國家政策，甲乙雙方須在房管局辦理資金監管手續。③明確約定乙方下發新居證且貸款下發后

個工作日內由銀行干脆將貸款作為其次筆購房款支付甲方。（留意：不要詳細約定銀行貸款的放款日期，這個日期甲乙雙方無法確定）④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。范例：在甲方收到銀行的放款后

個工作日內，乙方支付甲方購房尾款

元整（注明大小寫）同時，甲乙雙方依據合同約定交接房屋。⑤為了保險起見，最好在“合同的其他約定”中明確：假如乙方無法貸款或者貸款金額不足的，乙方用現金補齊。（3）由于公積金貸款和商業貸款的留意事項大同小異，在此就不做過多贅述。5、【特殊】：所購房屋存在“貸款尚未還清”情形下，過戶和付款應當留意的事項。如同前文所述貸款尚未還清的房子是無法過戶的，此時想要過戶一般有兩種做法：由“賣方自行還款解貸”或者由“買方替賣方還款解貸”。由于接受后者方式購房風險很大，所以本文主要介紹一下如何防范“買方替賣方還款解貸”帶來的法律風險。①買方替賣方還款之前確定要依據前文所述的做法去房管局“查檔”,核實一下是否存在影響過戶的情形②明確約定甲乙雙方去銀行還款及“注銷抵押備案”的時間節點。范例：甲乙雙方約定于

年

月

日之前去銀行辦理還款及注銷手續，辦理當日乙方支付甲方第一筆購房款人民幣

元整（注明:大小寫）用于銀行還款，同時甲方辦理該房屋的抵押備案注銷。③明確約定甲乙雙方辦理過戶及乙方支付其次筆購房款的期限。范例：甲乙雙方約定該房屋抵押備案注銷后的

工作日內去房產交易中心辦理過戶手續，在乙方新契稅證明下發當日，乙方支付甲方其次筆購房款人民幣

元整（注明:大小寫），同時依據國家政策，甲乙雙方須要在房管局辦理資金監管手續。④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。范例：在乙方新居證下發后

個工作日內，乙方支付甲方購房尾款

元整（注明:大小寫）同時，甲乙雙方依據合同約定交接房屋。五、房屋的戶口遷出應當留意的事項1、確定要查明該房屋是否存在“戶口遷出”的問題，假如存在須要戶口遷出的狀況時，確定要明確約定該“戶口遷出”的期限和違約責任。法律風險提示：假如買賣雙方在合同中對于戶口的遷出問題沒有明確約定，一旦發生戶口遷出的糾紛后，報警和起訴都不能干脆解決。因為戶口的遷入和遷出要受到很多戶籍政策的限制，所以公安機關在一般狀況下，不會干脆將賣方的戶口強行遷出。假如去法院起訴要求將賣方的戶口遷出，法院一般會以“戶口遷出問題”屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍為由不予受理。律師支招：一方面，可以干脆去當地派出所查詢交易房屋的戶籍狀況，另一方面，可以約定戶口遷出的期限和戶口無法按期遷出時的違約責任。到時候以賣方違約為由，向法院提起民事訴訟，在這種訴求之下，法院是予以受理的。六、購買“學區房”應當留意的事項1、什么是學區房？顧名思義“學區房”是歸屬于一些教學質量好、水平高的中小學學區地段的房產。所謂的教學質量優劣實質上是教化資源支配不均衡所致，家長們為了讓孩子不輸在教化的起跑線上，不惜花費重金購置“學區房”，也是拼了……2、購買學區房須要留意哪些事項？

(1)確認所購房屋是否屬于入讀學校的學區，有時候所購房屋雖然距離學校僅一墻之隔，但不愿定是“學區房”。律師支招：不能輕信賣方或者中介關于“學區房”的口頭承諾，也不能僅憑距離遠近就推斷其是否屬于“學區房”，最好實地考察一番，親自詢問一下將要入讀的學校最靠譜。

(2)了解所購買的“學區房”落戶時間是否符合入讀學校的要求。律師支招：家長們有必要在購房之前到將要入讀的學校詳細詢問落戶的年限、入學的年限、同一套房的名額標準等問題，確定自己的購房條件和學校入學要求相吻合，此外還要詢問學校有沒有足夠的名額可以讓孩子入學等，確保買的安心、住的放心。（3）確定要對所購房屋的戶口遷入遷出問題高度重視?！皩W區房”不同于一般的房屋，假如孩子戶口無法遷入，那么孩子的名校夢，只能去夢中實現了。（4）將賣方對“學區房”的承諾寫進合同里去，并約定好違約責任。（空口無憑，寫進合同里也算有個保障）（5）最終，筆者還是忍不住要提示一下，房屋主要還是用來居住的，所購房屋的質量、周邊環境、交通便利程度等因素同樣重要，切勿一味追求“學區房”而因小失大。七、合同的違約責任和解除條款應當留意的事項1、對于合同的違約行為，買賣雙方確定要明確其所適用的違約責任，否則合同內容約定的再詳細、再明確都是徒勞的。律師支招：對前文所述的稅費問題、延期付款、延期辦理房證、房屋質量、延期交房等微小環節問題或者因賣方隱瞞事實而致使合同無法履行等問題，都要事先約定“違約的處理方式”和“違約責任的擔當方式”，以便于日后維護自身的合法權益。2、最好明確約定解除合同的詳細情形以及合同解除后的責任劃分問題。八、房屋的交付應當留意的事項1、詳細約定房屋交付的標準并列出清單。要將房屋的裝修狀況、附屬設施、家電設備、家具等留存物品都在合同附件清單中詳細列出，千萬不要圖省事。法律風險提示：假如買賣雙方僅是在合同中約定“保持房屋原樣進行交付”這樣的約定太過于模糊，往往很難起到保障作用，請大家看一則小例子。例子：曾經發生過這樣的事情，買方實地參觀完所購房屋后對房屋的裝修特殊滿意，于是