宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議2023/3/30宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議

通過與甲方的多次深入溝通，并結合區域市場的調研分析。我司將站在城市發展和經營的戰略高度，以市場為中心，通過系統的分析與研究，建立適合項目運作的最佳模式，為項目提供切合實際的建議，從而實現本項目經濟效益和社會效益的最大化。前言宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議項目商業產品規劃建議項目公寓產品規劃建議項目整體市場定位概述思路導圖項目整體購買群體定位宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議項目商業產品規劃建議項目公寓產品規劃建議項目整體市場定位概述項目整體購買群體定位宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議項目數據地塊一地塊二占地面積26675平方米53286.5平方米總建筑面積約18萬平方米容積率不大于3.0不大于1.8綠化率不小于30%不小于20%建筑密度不大于25%不大于40%53286.5平方米79.93畝26675平方米40.01畝創業路水陽江大道地塊二地塊一宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議S—優勢W—劣勢1、項目十七萬平米的體量，具有一定的規模效應2、項目周邊大環境配套較為完善，但目前人流較少3、項目所在區域交通便利，屬于開發區，擁有巨大升值潛力1、地塊分開，且限高明確，產品布局有一定難度2、容積率較高，基本不支持大面積造園，作為純高端住宅規劃難度大；3、總建筑面積十七萬平米項目，其中七萬平米體量的商業，配比較高O—機會T—威脅1、居住品質提升的需要，希望有一個能滿足更高居住需求的居住升級產品2、片區大規模開發建設，作為城市規劃的升級，將吸引大量購買客群關注3、宣城房地產市場尚未真正成熟，產品創新空間較大4、擁有較為完備的政府前期規劃思路，升值潛力巨大。1、面臨眾多競爭區域項目分流2、區域內待開發與已開發用地較多，市場競爭激烈，項目后期操作困難較多3、政府政策頻繁出臺,后期市場預期波動較大項目SWOT分析宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議通過綜合市場調研，結合項目自身情況，在一定區域內項目自成一體，完全可以滿足居住者的生活起居，這一點也造就了項目的獨特魅力。項目本身以商業體＋酒店為主導并配合公寓型居住產品，雖然項目體量并不巨大，但也可謂一個小型的“濃縮型城市”。那么借助這一理念，我們給出的開發定位為：HOPSCA（豪布斯卡）城中之城項目開發定位宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

所謂“城市綜合體”即HOPSCA音譯為豪布斯卡，是將城市中的商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

大型城市綜合體在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般來說，酒店功能與公寓產品，或者寫字樓跟商業中心功能是最基本的組合。解讀：豪布斯卡宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議形象定位宣城首席國際化休閑居住中心國際、宜居、綜合、人文、典范、創新我們要有城市氣息，我們將倡導一種國際的、休閑的生活理念；在這里能體驗到嶄新的生活新方式，能滿足不同客戶對于高品質舒適生活的追求；這個社區將是宣城的一張城市名片，能夠引領城市價值和區域價值的提升。宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議案名建議力泰·領航中心力泰：直接點明項目出身，利于企業品牌推廣與塑造；領航：以城市運營商的角色出現，表現企業氣質，烘托項目產品；中心：明示項目市場地位，暗示項目品質精神。宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議整體規劃定位一號地塊：主要以酒店與酒店公寓為主導，配合一線園林景觀，打造高端居住區；二號地塊：主要以商業街＋主力店＋國際公寓組合，打造商住居住區；關于兩種公寓產品的解釋：根據項目的地礦情況與實際產品情況，按照動靜結合的原理制定兩種公寓產品，形成差異化，避免出現產品同質化，拓寬銷售渠道。53286.5平方米79.93畝26675平方米40.01畝創業路水陽江大道地塊二地塊一主力店商業步行街國際公寓廣場酒店服務公寓酒店宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議項目商業產品規劃建議項目公寓產品規劃建議項目整體市場定位概述項目整體購買群體定位宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議項目客群定位解析各階層生活方式分析根據居民擁有房產的情況大致分為如下各階層：在城市中沒有住房的。主要包括：原沒有穩定收入的城市居民，倒閉的企業工人或下崗的工人，新移民；擁有一套住房是他們的奢望。在城市中有1套住房的。主要包括：城市中收入比較低下的本地居民，新移民中收入較高的、有穩定收入的居民；多數人欠了不少貸款，還清貸款是他們的奮斗目標。城市非中心地段有2-3套住房的。主要包括：城市中學歷較高，得到過分房福利的本地居民。城市中心有2-3套住房的。主要是：事業單位的工作人員，單位福利好，收入比較高的、得到過分房福利的本地居民，朝九晚五，生活較為安逸。有多套中高檔住宅、更高收入的商人。他們注重身份和地位的體現，在充分享受生活的同時仍不斷奮斗，以積累更多的財富。同時也較注重投資。宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議中高檔樓盤消費行為特征分析

行政機構人員：在安徽各地中高檔樓盤的購買群體中行政辦公人員所占的比重都比較大，這部分群體購買住宅時主要注重小區環境和社區內部的生活氛圍，要求社區內有比較完善的配套。企事業中高層管理人員：這部分包括私營企業的中高層管理人員，他們大多有自己的住房，購買的主要目的是改善居住環境和居住氛圍。他們比較注重小區內的配套設施。注重戶型設計的功能合理，追求房產的性價比。私營企業老板及個體工商戶：這部分人多是依靠自己的艱苦創業而成為成功人士的，多數文化水平不高，這部分群體在房地產消費方面，主要注重身份和地位的體現，注重社區的規模及社區環境，在戶型方面主要追求寬敞舒適。宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議認可該區域的發展，對新興的高檔或繁榮的區域比較容易發現其價值，并樂于融入其中;不受固有思想的束縛，重視今天城市發展中形成的區位價值；經常往來于多個城市之間，見多識廣，信息接受快速；通過相對超前的消費來證明自身的成功；是整個城市消費的催動者；看好城市的發展前景；……客戶的特征描述宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議本案客群定位

根據對宣城房地產市場統計分析，同時結合產品自身的特點及總價區間我們對產品的主力客群作出如下定位：“扎實穩重的中產財富階層”本案客戶描述職業劃分：企業高管、私營企業主、公務員、員工教育程度：大專以上學歷。年齡：大約在30-45歲,屬于事業有成的階段,是社會的中堅力量。家庭年收入：7萬元以上。購買用途：自住為主，主要是改善居住環境。家庭結構：已婚，三口之家居多；孩子多數已到學齡。生活方式：絕大多數客戶正經歷過創業時期。重視產品舒適度、私密性和安全性，注重品味、關注孩子的教育問題。對區域價值有高度認同感，更重視戶型設計的獨到性。置業經歷方面，有經驗的二次置業人群占一定的比例，該類人群對房產置業有一定的經驗，且相對較為理性。宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議項目商業產品規劃建議項目公寓產品規劃建議項目整體市場定位概述項目整體購買群體定位宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議商業應怎樣做才能提升項目整體價值，有利后期銷售，降低開發風險？商業規劃體量超過5萬平米，是項目城市價值的重要載體，也是項目利潤實現的敏感點。問題：商業應怎樣做才能提升項目整體價值，有利后期銷售，降低開發風險？區域商業市場尚未成熟，區域內人口基數較少。宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議19商業步行街規劃定位建議——定位：項目引擎，動力摩爾街！

摩爾街概念

摩爾街起源于上世紀末，是一種新型的商業運營模式，國外稱之為Mallmeetsthemainstreets,意即摩爾與商業街的交匯，將區域性的摩爾與主要的街區/城鎮中心連接到一起，是正在一些郊外社區發展的一種以步行街為主，突出多功能特點的新興商業模式，這種模式適合于開發土地較大的區域，能將購物、娛樂、休閑等功能完整的規劃與統一的格局中，同時又充分體現不同部分的獨特功能。是生活休閑中心、商業街區和餐飲的融合體。

業態定位:

餐飲、休閑、娛樂、特色文化類，部分休閑餐飲、商務餐飲、酒吧、茶座等業態相結合。

宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議商業街整體規劃設計劃建議根據項目定位所涉及到的商業業態，做出如下產品建議1、面積劃分商鋪以4米為主要面寬，12米進深，以50平米左右的商業為主力鋪位，輔以部分6米面寬的70平米左右的產品，采用框架結構，相鄰鋪位可以打通，空間可隨意分割，靈活處理，實現“縱橫結合式”空間組合模式，全面滿足商家各種業態的不同經營需求。2、柱距，層高適當加大柱距，利于空間的分割、自由組合，可變幻出多種復合商業空間，經營業態選擇度更自由。商鋪層高確定在4米左右，更適合各種不同業態的經營。3、產品單元組合投資者根據需要，在買下一、二層縱向單位的同時，還可在一層二層實現橫向的多個單位組合，滿足不同類型投資者的需要。宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議購物中心、超市、集中電玩城類型：精品百貨檔次：高檔和中高檔定位：滿足核心商圈內及其它輻射區域內中高收入消費者對高檔精品品牌商品的需求，以經營高檔服裝、服飾、化妝品、珠寶首飾、鞋、箱包等為主商業區業態劃分53286.5平方米79.93畝26675平方米40.01畝創業路水陽江大道地塊二地塊一主力店國際公寓商業步行街廣場酒店服務公寓酒店宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議商業區業態劃分內向型商業內向型商業參考開間進深面積藥店4-6米12米50-70平米照相館2.5-4米12米25-50平米洗衣店2.5-6米12米25-70平米沖印店2.5-4米12米25-50平米便利店5-8米12米60-100平米家政服務2.5-4米12米25-50平米中介3-6米12米35-70平米布藝4-6米12米50-70平米美容美發3-8米12米30-120平米文具店4-6米12米50-70平米玩具4-6米12米50-70平米冷飲店2.5-5米12米25-60平米外貿服飾2.5-3米12米25-35平米小型倉買3-6米12米35-70平米53286.5平方米79.93畝26675平方米40.01畝創業路水陽江大道地塊二地塊一主力店國際公寓商業步行街廣場酒店服務公寓酒店宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議商業區業態劃分外向型商業外向型商業參考開間進深面積小型特色餐飲4-6米12米50-70平米工藝店3-4米12米35-50平米音像店3-5米12米20-50平米電玩城\球吧10-20米15-30米150-600平米酒樓6-10米12-14米80-140平米KTV10-20米15-28米150-550平米西餐廳6-10米12-15米70-150平米服裝4-6米6-8米30-50平米銀行8-10米12米96-120平米書城68米21米1400平米水吧6-8米8-10米100-300平米53286.5平方米79.93畝26675平方米40.01畝創業路水陽江大道地塊二地塊一主力店國際公寓商業步行街廣場酒店服務公寓酒店宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議案例借鑒：Solana藍色港灣SOLANA藍色港灣國際商區19棟2至3層的歐式建筑洋溢著濃郁的異域風情，按不同的功能劃分為美瑞時尚百貨、SOLANAMALL、活力城主題店、品牌街、亮馬食街、亮碼頭酒吧街、中央廣場等區域。涵蓋了1000余個知名品牌，600多家零售名店，30多家餐飲美食，20多家臨水酒吧以及傳奇時代影城、全明星滑冰俱樂部、BHG精品超市等豐富的選擇。宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議案例借鑒項目：Solana藍色港灣Solana藍色港灣位于北京市朝陽區朝陽公園西北岸，占地13萬平米，由19棟2-3層商業小樓組成，整體交通動線成8字型，均穿過商區中心位置的景觀廣場。

容積率：0.63

綠化率：30.72℅

物業類型：綜合性商業

交通組織：人車分流、客貨分流

后勤通道：設備先進完善，各商家店鋪卸貨走地下，有電梯直達店面

垃圾處理中心：安裝空調排風系統，實行干濕垃圾區分

宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議項目商業產品規劃建議項目公寓產品規劃建議項目整體市場定位概述項目整體購買群體定位宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議27酒店式公寓APARTMENT酒店式公寓——使項目物業完善化，做為項目居住類產品中的一級產品，吸引客戶購買。目前市場上酒店式公寓類產品稀缺作，且小戶型公寓產品暢銷。并且介于本項目地塊商業用地的土地性質，建議設計小戶型精裝修類酒店公寓類產品。同時聘請國際知名物業管里公司進行綜合性的物業管理，全面提升項目品質。

一方面彌補市場的空白點，另一方面尋求項目利潤的最大化。宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議28國際公寓APARTMENT國際公寓——所處的地塊緊鄰商業區，又為高層產品，其居住環境會有一定影響。建議本部分定位為國際公寓，適當加大銷售面積，減少裝修工序，產品與酒店公寓產品拉開檔次，局部增加部分贈送空間，提高附加值。一方面對于小戶型精裝修酒店式公寓產品是個有力的補充，滿足不同人群的購房需求。同時物業方面可以沿用酒店以及酒店式公寓聘請的國際知名物業管理公司，也適用于HOPSCSA項目定位要求，提升項目價值。同時規避其的價值缺陷。宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議通過建筑立面、戶型和服務的打造，盡可能的提升公寓產品價值公寓產品設計原則立面戶型服務單房：功能模糊化設計一房：最大化利用凸窗、陽臺贈送使用空間兩房：南向布置，充分考慮居住功能完善性公寓針對酒店式公寓提供先進的物管增值服務充分體現城市意象，打造區域形象標桿宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議本項目公寓立面形象應該有力提升項目形象價值，現代時尚、特色突出、充分體現城市意象，打造區域地標性建筑，迅速聚集市場關注度酒店式服務公寓和國際公寓的呼應可通過細節元素來實現。外立面風格建議宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議外立面材質建議盡可能細化外立面的功能。簡約而非“簡單”，外墻主要以玻璃為主要材質，立面上還可采用局部金屬構架和鋁板，第一增加了質感，還可發揮功能性作用，并且突出項目品質。宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議1單房2一房3兩房通過步入式凸窗延伸室內空間，弱化餐廳、廚房、起居室等功能空間，開放式大空間設計，滿足既可簡單居住又能滿足辦公功能空間布局設計案例借鑒：北京榮豐2008房型----1單房45㎡贈送----凸窗全部面積2.8*0.6約1.68㎡所占比例：4.8%功能空間優化：1.利用步入式凸窗延伸室內空間；2.弱化廚房、餐廳、起居室等居家功能，作開放式大空間設計3.考慮功能模糊化，既可居家又能辦公靈活空間布局贈送全部4.0m公寓產品設計建議4loft宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議贈送一半贈送全部1單房2一房3兩房通過凸窗、陽臺延伸室內空間，贈送實用面積，保證各功能空間的相對獨立，客廳及臥室均大面寬采光設計，滿足居住需求案例借鑒：深圳菁英趣庭房型----1房2廳1衛45.71~47.03㎡贈送----陽臺2.55*1.0/2約1.2㎡凸窗全部面積（3.1+1.6+1.8）*0.8約5.2㎡合計：贈送6.4㎡所占比例：13%功能空間優化：1.廚房、衛生間利用步入式凸窗延伸室內空間；2.各功能空間均獨立設置，舒適度較高；3.客廳面寬大，且連接陽臺采光較好贈送一半贈送全部公寓產品設計建議4loft宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議1單房2一房3兩房通過凸窗、陽臺最大化延伸室內空間，贈送實用面積，增加生活陽臺設計，滿足居住功能的收納需求，強調戶型內部空間的最大化利用，交通流線簡潔設計案例借鑒：深圳蜜園房型----2房2廳1衛60㎡贈送----陽臺1.8*1.2/2約1.08㎡凸窗全部面積3.2*1.0+(2.7+1.1）*0.7約5.86㎡合計：贈送6.94㎡所占比例：11%功能空間優化：1.生活陽臺空間引入，提供收納空間設計；2.最大化步入式凸窗設計，實現贈送實用空間，擴大室內可用面積；3.戶型南向布局，保證客廳、主臥均南向最大面寬采光贈送一半贈送全部公寓產品設計建議4loft宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議35層高4.8米約80－100㎡loft產品，一個空間，兩倍面積，實現功能的最大利用度。空間自由組合，樓上樓下滿足居住的不同需求，它解決了商業銷售的難題，體現了智慧建筑的價值成本。公寓產品設計建議1單房2一房3兩房4loft宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議53286.5平方米79.93畝26675平方米40.01畝創業路水陽江大道地塊二地塊一主力店國際公寓商業步行街廣場酒店服務公寓酒店戶型凸窗景觀陽臺生活陽臺備注贈送比例說明單房√考慮功能模糊化設計4.8%功能創新一房√√功能空間合理實用，最大化贈送實用面積13%面積創新兩房√√√南向布局，內部空間最大化利用11%空間優化兩房一房單房物業類型戶型面積區間戶均面積面積配比公寓單房40-504515一房45-555020兩房707050loft80－1007015loft公寓產品戶型配比兩房一房宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議本項目酒店式公寓應以優質的酒店式服務和先進的公寓式管理打造自身優勢，強化城市屬性，起到對項目整體形象的增值作用融合星級酒店的設施與服務、專業酒店管理公司的經營、提供低于酒店的價格和注重家庭特色的生活便利。酒店式公寓標準內部配置廚房設備齊全，包括爐、爐頭、自動洗衣/干衣機、洗碗機、微波爐、咖啡機、水壺、垃圾桶和食物保鮮袋等提供高質量的陶瓷制品、玻璃制品、家具制品和所有標準廚具以及中式與西式的餐具浴室配有通風和熱水系統浴室應配置浴缸、可拆的花灑、水槽和排水口每個單位要提供衣柜及儲存空間大廈內設有多余的儲存空間位置單位內部設計配合工作的空間（便于電腦操作及上網服務），配有國際通用的插頭高科技保安鎖系統（刷卡制度包括阻止外人進入樓層和電梯）每個公寓的房間內有小型保險箱產品價值點塑造宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議結語我司項目組結合項目實際進展情況，通過與甲方及設計院進一步溝通，對產品建議進行優化修改，保證項目的正常工作進度。

出于對本次公寓產品戶型建議部分的內容補充，在充分考慮項目情況之后，另在本次報告附件中對公寓產品的精裝設計方案提出建議，望能在設計院設計人員在居室空間設計時做為參考。宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議項目公寓產品精裝建議附件：宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議入戶門鞋柜散件架加大號收納柜專用體育用品柜玄關衣柜照明插座主臥廚房自由活動層板轉角小怪物人性廚房布局吊柜不銹鋼背板防塵角衛生間三面翻大鏡子品牌潔具結合家居布局整體考慮戶型的優化方案，全面打造人性化空間設計陽臺熱水器百葉窗清潔用品存放隱形插座防撞橡膠條夜燈客廳宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議獨立的內外過度空間，設計舒適的尺度及通用細節，收納系統分類細致玄關系統霍曼入戶門：噪音干擾，安全防衛是都市人的兩大難題，為此選擇德國霍曼入戶門，增加了防撞條和防火材料，為客戶提供一流的安全防范和防噪設備1245362能旋轉的鞋架：最多可以收納近70雙鞋子，冬鞋和春夏單鞋可以分開收納；客拖存放：接待親友更加方便，再也不用魚龍混雜的擺放一排拖鞋，不用彎腰，腳伸進去就可以穿上拖鞋鑰匙：一串鑰匙都有自己的位置散件筐：單據存放區；3123宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議獨立的內外過度空間，設計舒適的尺度及通用細節，收納系統分類細致玄關系統專屬體育用品收納空間：分類更細致，高爾夫球桿、羽毛球拍都有了屬于自己的空間412453656加大號收納柜：特別加大了空間的收納柜，能儲放更多雜物長短靴存放：專門放長靴的鞋掛，長靴再也不用委屈了，還有專門放短靴的空間，任何時候靴子都是筆挺的宣城市西班牙風情街項目產品規劃建議通過細節設置，充分體現人性化空間設計客廳隱藏線路：一般放在洗手間。防撞橡膠條：使門扇、門框的使用壽命更長，而且家里變得更安靜餐桌插座：基于中國人習慣吃火鍋聚餐習慣，在餐桌旁設置電源插座，隨時都可以使用電火鍋等電器夜燈：夜晚起床，把燈打開滿屋賊亮，影響了家人休息，設置夜燈照明系統，最省電，更方便宣城市西班牙