目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章項目單位及項目概況 11.1項目申報單位 11.2項目名稱 11.3項目申報單位概況 11.4項目提出的背景 21.5項目概況 41.6公用工程 10第二章發展規劃、產業政策和行業準入分析 192.1發展規劃 192.2產業政策 232.3行業準入條件 25第三章資源開發與綜合利用分析 263.1資源利用方案 263.2資源節約方案 26第四章節能方案 294.1項目概況 294.2節能概論 294.3項目所在地能源供應情況 294.4合理用能標準和節能設計規范 304.5能源消耗的種類、數量及使用情況 314.6建筑專業節能措施 324.7給水排水專業節能措施 344.8電氣系統節能 354.9暖通空調系統節能 374.10能耗指標及節能效果分析 374.11節能效果分析 37第五章建設用地、拆遷及移民安置分析 395.1項目選址及用地方案 395.2土地利用合理性分析 395.3移民安置 40第六章環境和生態影響分析 416.1環境和生態現狀 416.2環境評價標準 416.3建設期環境影響分析 416.4運營期環境影響分析 436.5建設期環境保護措施 446.6運營期環境保護措施 456.7生態影響 466.8地質災害影響分析 466.9特殊環境影響 466.10環境保護結論 47第七章經濟影響分析 487.1項目財務分析 487.2行業影響分析 507.3區域經濟影響分析 517.4宏觀經濟影響分析 51第八章社會影響分析 568.1社會影響效果分析 568.2社會適應性分析 588.3社會風險及對策分析 598.4社會影響評價結論 61附件：附件一：項目單位營業執照（副本）附件二：項目單位組織機構代碼證附件三：國有建設用地使用權出讓合同附件四：建設用地規劃審查函復意見書（青規開函業字[2013]7號）附件五：青島市人民政府征地（使用、劃撥）批件（青政地字[2014]42號）附件六：項目地理位置示意圖附件七：項目總平面圖附件八：戶型圖項目單位及項目概況項目申報單位青島國信開發區置業有限公司項目名稱國信開發區人才公寓項目項目申報單位概況青島國信開發區置業有限公司為法人獨資有限責任公司，注冊地在青島經濟技術開發區九龍江路63號203室，法人代表為趙國利，經營范圍為房地產開發，公司為青島國信置業有限公司的全資子公司。青島國信置業有限公司（以下簡稱：國信置業公司）成立于2010年4月2日，注冊資本2億元，系隸屬于青島國信發展（集團）有限責任公司（簡稱：國信集團）的全資子公司，是整合國信集團內部原青島海灣大橋房地產開發有限公司、青島東方世紀房地產開發有限公司等四家房地產公司的基礎上組建形成。主要承擔著城市重大基礎設施建設和房地產項目開發經營的功能，經營領域為一級土地市場開發、房地產開發、房屋銷售及租賃、城市基礎設施、市政工程建設及代建、物業管理等，是國信集團打造置業板塊的核心載體。自組建以來，國信置業公司始終堅持以市場為導向，以經濟效益為中心，以“誠信、穩健、精致、創新”的企業文化為支撐，一手抓項目管理，一手抓公司建設，全力提升房產開發建設和經營管理水平，為城市發展和品質生活提供優質產品和優良服務。國信置業依托國信集團已形成的膠州灣海底隧道、青島大劇院、青島國信體育中心等品牌及項目資源優勢，已承擔起地鐵沿線土地開發、團島端岸線整理工程、薛家島隧道管理中心配套工程等青島市重點項目的開發、建設及運營任務，目前公司開發量達百萬平米以上，在市區及周邊地區均設有分支機構，項目儲備已遍布青島七區五市，以優良的質量和至誠的信譽，多次得到上級領導的認可和肯定，在青島市基礎設施建設中發揮了重要的作用。同時，積極參與“兩改”及房地產開發項目，強力推進市北區伊春路紫云臺、即墨雍翠灣、藍色硅谷舊村改造等自營房地產項目，積極引進國內外知名設計機構、參建單位和供應商等合作伙伴，全力打造國內一流水平的住宅區，建設城市人居典范，全面提升青島市的區域品位和生活質量。項目提出的背景住房是居民的基本生活需求。自“十一五”以來，我國房地產市場發展十分迅速，呈現了過熱的趨勢。在國家對房地產調控不斷加強的前提下，全國商品住房價格漲幅雖然總體趨緩，但部分大城市房屋價格上漲仍然過快，群眾對于穩定房價的呼聲日益強烈。隨著當前我國建設和諧社會這一發展理念的提出，青島市市委、市政府對中低收入家庭的住房問題更為重視，進一步加大投入，努力改善困難群眾的生活環境，提升人民群眾的生活水平，努力讓低收入家庭享受到城市發展和社會進步的成果。2007年以來，青島市認真堅持“政府有所作為、重點保障低收入家庭、城市土地出讓收益回饋民生”三個基本理念，持續將住房保障工作納入市政府為民辦好的實事之首，低收入家庭的住房條件得到了明顯改善。經過幾年的努力，規劃的各項目標任務全面完成，多層次住房保障體系基本確立，廉租住房保障家庭實現應保盡保。截至2012年末，青島市已累計通過各類保障性安居工程解決和改善了32.2萬戶家庭的住房困難問題，中低收入群體的住房困難問題明顯緩解，其中通過保障性住房解決和改善了約18.4萬戶，通過舊城區和城中村改造解決了13.8萬戶，全市住房保障覆蓋率達到15.4%。大規模的保障性安居工程建設，充分發揮了抑制房價上漲、平穩房地產市場的作用。2013年9月份，青島市又出臺了《青島市住房保障發展規劃合廉租住房保障條件的家庭配租3000戶，面向其他低收入住房困難家庭配租6000戶）；以配售經濟適用住房方式解決15000戶。青島經濟技術開發區（以下簡稱“青島開發區”）是1984年10月經國務院批準成立的國家級開發區，建區二十多年來，在中央、省、市的正確領導和關心支持下，經過廣大建設者的艱苦創業和不懈努力，開發區已由昔日的荒野漁村，成長為投資環境良好、開放型經濟健康協調發展、社會事業日益繁榮、最適宜生活居住的現代化新城區。伴隨青島開發區建設經濟社會建設向更高層次邁進，經濟總量逐年增加，城市規模日益擴大，也吸引了越來越多的不同層次的人才參與到開發區的建設中。但是，隨著城市規模的擴大和現代化程度的提高，青島開發區的房價也出現了相當程度的上漲，并且呈現持續上漲的態勢，給低收入家庭帶來了很大的生活壓力。同時，在青島開發區經濟形勢日益向好的背景下，要持續推動青島開發區的科技進步，加快經濟轉型升級步伐的加快，對高素質人才的需求更加迫切。因此，實施規劃建設人才公寓，是吸引人才、留住人才，提高區域核心競爭力的一項重要措施。為充分體現社會公平，讓全社會都能充分享受改革成果，近年來，青島經濟技術開發區逐步建立了包括限價商品住房、經濟適用住房、廉租住房、村莊改造安置房、農民安置房、公共租賃住房（人才公寓）6個層次的住房保障體系，并取得了明顯成效，本區居民和外來人才的住房問題得到逐步解決，創造了良好的社會效益。2014年，青島經濟技術開發區工委、管委繼續把保障性住房建設放在工作的重要位置，提出了一批新的保障性住房建設計劃。作為山東省綜合實力最強的房地產企業之一，青島國信置業有限公司在房地產開發建設方面具有豐富的經驗。2014年2月21日，青島國信置業有限公司在黃島區濱海公路東南側地塊舉牌拍賣中獲得該宗土地的使用權，本宗地總面積為23185平方米，其中以拍賣方式出讓獲得的18548平方米擬建設國信紫玉臺項目，以直接劃撥方式取得的目前，青島國信置業有限公司已經按照成交確認書的約定與青島市國土資源和房屋管理局簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》并在黃島區注冊成立全資子公司——青島國信開發區置業有限公司，作為項目實施主體。青島國信開發區置業已與青島市國土資源和房屋管理局簽署《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》，開始國信紫玉臺項目的開發建設，并依法繳納土地出讓金，完成土地開發的法定手續。目前本項目的土地、規劃、環境影響評價等前期手續已辦理完畢，資金來源已落實，項目建設條件已基本具備。根據現行投資管理程序和保障房管理制度，特編制本項目申請報告。項目概況項目建設地點本項目建設地點位于青島經濟技術開發區濱海大道南輔路以南，環島路以東，南臨城市規劃路，東臨規劃預留地，用地面積4637平方米項目建設內容及規模1、建設內容項目擬建設人才公寓樓1棟以及相應的配套附屬設施。工程建設內容包括土石方開挖、主體工程、建筑裝飾工程、給水排水工程、電氣工程、空調工程、配套設施及室外配套工程。2、建設規模本項目擬建建筑面積12006.3平方米租賃型人才公寓、配套物業管理用房66.3平方米，地下車庫與地塊內商品房部分合建，分攤建筑面積1729.8國信紫玉臺項目（整體）主要規劃指標詳見表1-1表1-1國信紫玉臺項目（整體）主要規劃指標表序號指標單位指標一規劃用地面積平方米23185二總建筑面積平方米74875.21地上總建筑面積平方米60107.21.1住宅建筑面積平方米45530.31.2人才公寓建筑面積平方米12006.31.3人才公寓配套建筑面積平方米66.31.4商業建筑面積平方米2010.01.5其他配套公建建筑面積平方米494.32地下建筑面積平方米14768.0三基底面積平方米4034.6四總戶數戶6751商品房戶數戶5202人才公寓戶數戶155五停車位輛5921.1地上輛2821.2地下輛310六容積率2.6七建筑密度17.4%八綠地率35.1%項目建設方案1、總平面設計項目建設用地西、南兩面臨城市規劃路，北臨濱海大道南輔路，東面為規劃預留空地，呈斜“L”形。項目共設置7座住宅樓，建筑高度18層到26層，建筑物沿用地邊緣布置，人才公寓樓1座位于項目的東北部。建筑物周邊有城市道路和小區內部環形道路環繞，便于行人進出，又可以與周邊的居民區之間形成良好的隔離帶，避免了相互干擾，保證了居住的私密性要求。在整個地塊下面設有地下停車場，既滿足了項目停車的要求，又充分利用了地下空間，節約了土地資源。建筑物之間均保持30米以上的樓距，以保證中間具有足夠寬敞的綠地，又可以避免住宅樓之間的遮擋，既保證了住宅的日照和采光需要，又極好地維護了私密性的需要。在項目內，圍繞住宅樓設環形道路，寬度為6.0米，以滿足內部通行和消防規范的要求。每個樓座前設聯系道路，與環形道路相通，中央部位設置一處消防登高面。在用地內部、樓座之間，設集中的綠地和居民活動場所，并配置部分簡易的活動設施、亭閣等，滿足居民健身、活動需要，另外結合建筑物布局，分別設置相應的樓前屋后綠化。項目共設兩個主出入口，分別開向西、南兩面的城市規劃路，其中，西側為人行主出入口，南側為車行主出入口。變電站和換熱站布置在2#樓地下。2、建筑設計（1）住宅本項目擬建的人才公寓建筑層數為26層，2個單元，可容納居民155戶，按戶均3.1人計算，居住總人數為481人。建筑物采用歐陸建筑風格，外立面以黃褐色暖色調為主，均采用平屋面。住宅戶內采用常規布局，主臥室、起居室位于南側，所有房間均設有直接對外的窗戶。按照《青島市人才公寓建設和使用管理規定（試行）》（

青政發〔2013〕17號）要求，按照不同層次享受相應的住房面積標準。本項目面對的人才為集團自有人才，人才類別主要為副高職稱人員、博士、博士后、本科畢業生等人才。因此，本項目人才公寓套型面積分為65平方米、75平方米、90平方米三個檔次，戶型分別為二居室、三居室。人才公寓戶型比例分配情況詳見下表：序號戶型套數合計建筑面積（平方米）比例165平方米51336728.0%275平方米52416534.7%390平方米52447437.3%合00%配套物業管理用房位于樓層的地層，建筑面積為66.3平方米。（2）地下停車場為滿足住戶停車需求，擬充分利用本項目的地下空間修建地下停車場，在東南端和西端各設1個出入口，每棟樓的居民均可乘電梯直達地下停車場，方便住戶便捷出行。3、裝飾設計本項目室內外裝飾標準、要求按照下表執行，詳細做法待下步設計時再行確定。序號范圍分項名稱配置標準—單體樓1樓內公用部分一層大堂（入戶門廳）精裝修墻地面鑲貼瓷磚頂棚白色乳膠漆樓內公共地面電梯前室及走廊地面鋪貼地磚消防疏散樓梯間地面及踢腳鑲貼地磚樓內公共墻面電梯前室墻面白色乳膠漆走廊墻面白色乳膠漆消防疏散樓梯間白色乳膠漆（立邦或同檔次，下同）電梯門一層不銹鋼門套樓內公共頂棚電梯前室及走廊白色乳膠漆消防疏散樓梯間白色乳膠漆其他單元門普通鋁合金門，配IC卡可視對講系統報箱不銹鋼疏散樓梯間扶手木制扶手、鋼制欄桿電梯載重800kg，速度1ms防火門中檔鋼制公共照明系統聲光控消防系統按設計2外立面外墻網點真實漆其他EPS板防火保溫材料保溫、彈性涂料其他外窗普通檔塑鋼窗帶紗扇中空玻璃窗陽臺門留洞屋面保溫、防水擠塑板保溫，SBS防水陽臺欄桿不銹鋼3樓內分戶（按普通裝修交房標準）室內地面臥室、起居室、餐廳、走道、陽臺鋪貼地板磚衛生間、廚房面層鋪貼瓷磚室內墻面臥室、起居室、餐廳、走道、陽臺中級抹灰、刮膩子、白色乳膠漆衛生間、廚房面層鋪貼瓷磚室內踢腳實木復合踢腳線室內頂棚混凝土打磨平，不抹灰、刮膩子4室內門窗防盜門中檔鋼制防火防盜門室內內門普通實木復合內門5衛生間給水管水表前為襯塑鋼管（由自來水公司負責）；水表后戶內為PPR管下水管U-PVC管材排風管設變壓式排風道衛生潔具陶瓷制品6廚房燃氣燃氣管道、計量表、報警器安裝到位，安裝燃氣灶和油煙機給水管水表前為襯塑鋼管（由自來水公司負責）；水表后戶內為PPR管下水管U-PVC管材排風道設變壓式排風道，預留抽油煙機孔7照明按設計，公共部位為節能燈8開關插座按設計9弱電配置書房電視、電話、寬帶接入起居室電視、電話、彩色可視對講、寬帶接入臥室電視、電話、寬帶接入10供暖市政集中供暖散熱方式鋼鋅復合式散熱器制冷預留空調洞口、空調板、電插座單體空調11窗臺欄桿安全防護欄桿不銹鋼12自動噴淋管道、消火栓管道內外熱浸鍍鋅鋼管二地下車庫入口上設雨棚照明照明為節能燈、標志燈為LED燈地面地面為加金剛砂細石砼，涂刷耐磨漆，劃車位線防撞條及倒車桿設置三場區小區大門中檔照明照明燈綠化大樹+灌木+草坪院墻鐵藝（中檔）小區內道路主行車道瀝青砼人行道面磚四智能化周界防范一卡通電子巡更監控系統可視對講系統4、結構設計人才公寓樓均采用鋼筋混凝土框架－剪力墻結構體系，以增強結構剛度，便于室內空間的靈活布置。基礎采用柱下筏板基礎，墻體采用蒸壓粉煤灰磚砌筑。地下停車庫采用鋼筋混凝土筏板基礎，墻體與頂蓋均采用鋼筋混凝土結構，頂蓋地面抹鐵屑砂漿。公用工程1、給水工程（1）水量計算項目用水主要為居民用水，另有部分物業管理人員、保潔人員等用水，該部分用水相對較少，包含在未預計用水中。居民用水指標按照200升人?日計算，日總用水量＝481×2001000＝96.1立方米日。考慮到公建、保潔等方面用水的需要，未預計用水按照居民用水的20%計取。項目日總用水量為115.3立方米，年用水量＝115.3×36510000＝4.2萬立方米。（2）給水系統住宅樓在豎向上采取分區供水方式，共分為兩個區，其中，六層及以下部分，由市政壓力直接供水。七層及以上采用加壓供水方式，由設在用地南面的區域加壓供水泵房供水。室外低壓供水管分別由西、北兩側道路下的市政給水管各接來一路進水管，管徑為DN100，沿小區主干道下布置成環狀管網，就近接入各單體建筑。高壓供水管由加壓泵房接來一路進水管，呈枝狀布置，就近接入各單體建筑。室內給水主干管采用PPR給水塑料管，“一戶一表”計量方式。給水加壓泵房設在地下，內部設兩套微機變頻無負壓加壓設備。2、排水工程項目排水系統實行雨污分流制。（1）污水系統項目污水量按照給水量的85%計算，為98.0立方米日。項目污水豎管在墻角處安裝，水平管道在樓板下敷設，就近經排出橫管排放至室外污水管。室外污水管道在項目區域內的道路下敷設，排放至小區外圍的市政污水管網。各單體建筑最下方2層的污水單獨排放。地下設集水井，由潛污泵提升排放至室外雨水管道。（2）雨水系統項目降雨量按照青島市暴雨強度公式計算，重現期取三年，總降雨量為645.2升秒。項目設獨立的雨水系統，小區內地面采用組織排放，在地面集中收集后排入雨水管道，建筑物采用外排水方式，屋面降雨經雨落管排放至室外散水。雨水干管在道路下敷設，就近直接排放至市政管道。在道路兩側、廣場、停車場等部位設雨水口，收集地面徑流，排放至雨水管網。3、電氣工程（1）用電負荷本項目總建筑面積13802.4平方米，用電負荷按照60瓦平方米計取，總裝機負荷為828.1千瓦。用電需用系數取0.6，計算負荷為496.9項目年用電時間為365天，日平均用電時間按照5小時計取，年總耗電量＝496.9×365×510000＝90.7萬千瓦時。（2）電氣系統本項目用電由臨近的不同區域中心變電站或高壓電網接來2路10千伏電源，接入小區變電站，電纜埋地敷設接入。項目設一座中央變電站，設置在用地中部的地下一層，內設2臺SCB-10干式變壓器，容量分別為2000千伏安、1500千伏安，輸出電壓為380220伏。變電站對外采用放射式與樹干式相結合的配電系統，電纜埋地穿塑料管沿小區的道路、綠地邊緣敷設。單體建筑內采用樹干式配電，電線穿金屬線管敷設，線管埋設在建筑主體結構中。室內照明、插座、空調各自設置獨立回路，所有插座回路均設漏電保護開關。4、空調系統項目在每戶的臥室、起居室靠近外墻處預留空調插座。5、采暖工程項目地上面積12072.6平方米，冬季熱負荷按照50瓦平方米計取，總熱負荷為603.6千瓦。冬季采暖時間為140天，日采暖時間為24小時，考慮到天氣變化因素，采暖負荷系數0.6，項目采暖年耗熱＝603.6×140采暖系統熱媒為熱水，由設在用地南面的區域集中換熱站供應，室外管網采用塑料護套發泡保溫鋼管，沿道路、綠地敷設。室內采暖系統豎向進行分區，其中，六層及以下為低區，七層及以上為高區，采暖系統采用機械強制內循環。本項目所有采暖房間均采用散熱器采暖，管線穿越非采暖房間時設管道保溫。6、通風工程廚房、無外窗的衛生間設排油煙道、排氣道，直通屋頂，設防倒流系統。地下車庫、設備用房設專用排風系統，出風口設在室外的綠地中。7、燃氣工程（1）氣源本項目擬采用天然氣作為燃氣，氣源為城市中壓管道供應的天然氣，由設在用地西部的燃氣調壓箱進行調壓。室外低壓燃氣管網采用鋼管，沿道路、綠地敷設，分配至各單體建筑。（2）燃氣消耗量天然氣熱值取36220千焦立方米，人均年消耗熱值取2300兆焦，項目年天然氣總消耗量＝481×2300×10003622010000＝3.1萬立方米。（3）燃氣系統室內燃氣立管在廚房的墻角敷設，管材選用焊接鋼管，每戶設計量表和安全閥。8、弱電工程項目弱電工程包括有線電視系統、計算機網絡系統、電話系統。（1）有線電視系統有線電視系統主干電纜由小區有線電視電纜接來，信號經放大后通過分支器、分配器向各末端輸送。具體系統方案按照《青島市新建、改建和擴建公共建筑及住宅有線廣播電視暫行設計規定》及國家有關規定進行設計。（2）計算機網絡系統本區域的計算機網絡系統主線路由沿小區的光纖網絡接來主線路，直接引至各層配線箱，線管在主體結構內敷設。（3）電話系統本區域的電話系統主線路由沿小區的通信管廊接來主線路，直接引至各層配線箱，由配線箱跳線配給各終端插座。（4）可視對講系統每座住宅樓設對講電控門，該系統電源取自本單元公用電表，各戶設對講門鈴。（5）安保系統小區的出入口、廣場、道路拐角、地下車庫、電梯間、建筑物入口均設監控探頭，監控主機設硬盤攝像機，存儲監控影像。消防室外給水管網設2個地上式消火栓，分別位于南北兩端的綠地中。消火栓管道由設在地下二層的區域消防泵房接來二路DN100管線，在區域內呈枝狀布局，分別接入各單體建筑內。項目設消火栓系統，豎向不分區，室內采用環狀管網。消防水泵采用臨時高壓，出口壓力按照高區最不利點設計，低區采用減壓閥減壓，位置較低的消火栓口設孔板減壓，屋頂設試驗消火栓。地下室在車庫內設自動噴水滅火系統，由室外給水管道直接供水，采用兩路供水方式，系統方式為濕式系統，報警閥安裝在值班室外。各樓層的走道各設2個消火栓箱，電梯間設1個消火栓箱。走道、電梯間設火災自動報警系統和消防廣播，墻壁安裝報警按鈕，報警主機設在區域的消防值班室。電梯間、樓梯間均采用乙級防火門，全部設外窗，采用自然排煙。地下室采用機械排煙，排煙口設在室外的綠地中。地上建筑每單元設疏散樓梯，直達室外，地下室設單獨的疏散出口。地下室按照規范要求劃分防火分區，分區間、出入口采用可分級下降的甲級防火卷簾。停車位人才公寓按照每戶0.3個車位配置，共設47個停車位，均位于地下。建設周期本項目總進度計劃為3年，自2014年4月起開始項目前期準備工作，2016年12月底完成全部項目建設。投資估算1、建設總投資本項目總投資估算為4782.1萬元，詳見表1-2。表1-2項目總投資估算表序號項目投資額（萬元）占總投資比例一工程建設投資3921.782.01%二其他費用632.613.23%小計4554.495.24%三基本預備費227.74.76%項目建設總投資4782.1100.00%2、工程建設投資工程建設投資估算為3921.7萬元，詳見表1-3。其中，人才公寓及其配套建筑按照一般基礎裝修考慮，并適當考慮了其在門窗、配電等方面的需要，地下車庫按照功能裝修考慮。表1-3工程建設投資估算表序號項目單位數量單位造價（元）總造價（萬元）一人才公寓26101主體工程平方米12006.313001560.82裝飾工程平方米12006.3800960.53給排水工程平方米12006.36072.04強弱電工程平方米12006.3270324.25暖通工程平方米12006.3120144.16消防工程平方米12006.36072.0小計3133.6二人才公寓配套建筑26101主體工程平方米66.313008.62裝飾工程平方米66.38005.33給排水工程平方米66.3600.44強弱電工程平方米66.32701.85暖通工程平方米66.31200.86消防工程平方米66.3600.4小計17.3三地下車庫30101主體工程平方米1729.752500432.42裝飾工程平方米1729.7520034.63給排水工程平方米1729.75508.64強弱電工程平方米1729.7510017.35通風工程平方米1729.75406.96消防工程平方米1729.7512020.8小計520.7四電梯部230000060.0五室外配套工程平方米4637410190.1工程建設投資3921.73、其他費用其他費用估算為632.6萬元，詳見表1-4。本項目內建設人防地下室，不需繳納人防異地建設費。表1-4其他費用估算表序號項目單位數量單位費用（元）總費用（萬元）備注1勘察費10.0暫列2工程設計費3.35%105.13建設監理費1.31%41.14規劃技術服務費平方米12006.32.12.35防雷設施費平方米12006.344.36燃氣配套費平方米12006.395102.77供熱配套費平方米12006.31819.58有線電視配套費平方米12006.366.59供電配套費平方米12006.38591.812房屋測繪費平方米12006.31.361.513消防測試審查費平方米13802.41.41.714燃氣工程費戶155115017.815社會保障金2.6%102.016圖紙審查費6.0%6.317造價咨詢費21.618招標代理費13.619招標交易服務費1.820工程咨詢費6.521環境評價費4.922環評評審費1.223基坑監測費5.0暫列24結構抽檢費5.0暫列25建設單位管理費60.626其他未預計費用1.0%39.2合計632.64、基本預備費基本預備費按照前兩項費用之和的5%計取，為227.7萬元。資金籌措本項目總投資為4782.1萬元，資金來源擬全部采用項目單位自有資金。發展規劃、產業政策和行業準入分析發展規劃國家相關規劃分析經濟社會的升級轉型，離不開人才的支持，未來的科技競爭，歸根到底是人才的競爭。積極探索出一套切實有效的留人辦法，建立人才安居工程，營造出良好的就業創業環境，為青島開發區未來的發展和提升儲備人才力量，夯實創新根基，是加快推進青島開發區的科技創新步伐，推動區域產業結構優化升級的重要保障措施。其中，為各類人才提供可靠的住房保障，集中建設公共租賃住房（人才公寓），可有效實現公共設施等資源的整合，減少各種浪費，有利于促進人才間的相互交流學習，便于培訓提升，從而提高區域綜合競爭力，提升自主創新能力，加快推進產業的轉型升級。目前，在國家、地方多項發展規劃中，均對保障性住房的建設和發展提出了目標和方向。――項目符合《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》指出，“十二五”期間，要“堅持政府調控和市場調節相結合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，實現廣大群眾住有所居”。《綱要》還提出，要“要加大保障性住房供給。強化各級政府責任，加大保障性安居工程建設力度，基本解決保障性住房供應不足的問題”。本項目建設內容為保障性住房建設，項目建成后將增加青島市的保障性住房供應量，優化住房供需格局。本項目的建設，符合國民經濟和社會發展規劃的要求，是其精神和發展原則的具體貫徹和落實。――項目符合《關于做好住房保障規劃編制的通知》提出的要求住房和城鄉建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、農業部、國家林業局聯合發出《關于做好住房保障規劃編制的通知》，通知中明確保障標準，力爭到規劃期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。各級政府要加大政策支持力度，加快發展公共租賃住房（人才公寓），解決城市中等偏下收入包括符合條件的新就業職工、進城務工人員的住房問題。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房的供應。本項目的建設，可擴大青島開發區的保障性住房供應量，滿足更多的低收入家庭的住房需要，對于滿足人民群眾的基本生活需求，保障基本生活條件具有積極的意義。項目的建設符合通知的要求。青島市相關規劃分析——項目符合《青島市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》《青島市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》指出，“十二五”期間，青島市要立足提升全市城鎮化水平，重點發展嶗山、黃島、城陽。以實現全域城鎮化為目標，加快高新技術產業、現代服務業、臨港產業、臨空經濟發展，帶動農村城鎮化進程。統籌建成區與農村社區規劃建設，協調推進舊城舊村改造和新城區建設，完善配套設施，優化城市空間形態，建設生態、宜居的現代化新城區。《規劃》還提出，要“把科技進步和創新作為重要支撐，深入實施自主創新和人才強市戰略，……。逐步改善和解決新就業職工、引進人才和在我市有穩定職業并居住一定年限的外來務工人員等群體的住房?！薄毒V要》還指出，加大保障性住房建設力度。增加財政資金對保障性住房建設和管理投入。通過新建、改建、購置等方式多渠道籌集保障性住房，優先保證保障性住房用地供應。本項目位于青島經濟技術開發區，建成后將向世人展現出一片具有鮮明時代特色的新城區，極大地改善區域的城市環境，提升城市形象。同時，項目的建設將促進該地區的城市基礎設施配套更加完善，為經濟社會的健康發展奠定堅實的物質基礎。項目總體定位為面向符合條件的各類人才和低收入家庭，對于構建和諧社會，促進經濟發展、社會穩定都具有重要作用。項目的建設符合規劃要求?！椖糠稀肚鄭u市“十二五”住房建設發展規劃》《青島市“十二五”住房建設發展規劃》提出，“十二五”期間，以保障和改善民生為目的，深入貫徹落實市委市政府“率先科學發展，實現藍色跨越，建設宜居幸福的現代化國際城市”目標，加快調整住房保障建設和供應體系，逐步減少經濟適用住房和限價商品住房建設規模，重點加大公共租賃住房建設，著力推動集中籌建工作?！兑巹潯愤€指出，城市中心區規劃建設各類保障性住房680萬平方米，住房保障覆蓋率達到20%以上。開發區重點發展形成5個居住片區：黃島生活綜合片區、臨港生活服務區、昆侖山路居住片區、薛家島居住片區、下莊居住片區。本項目建設地點位于規劃確定的主要布局區域內，符合青島市產業布局要求，項目建設性質為保障性住房，符合規劃要求，是規劃的具體體現。項目的建設，符合規劃的要求。——項目符合《青島市“十二五”服務業發展規劃》《青島市“十二五”服務業發展規劃》指出，“十二五”期間，青島市加快發展房地產等四大主導產業，支持房地產業規范發展。以建設生態宜居城市為目標，以改善居民居住條件為著力點，落實國家宏觀調控政策，加大保障性住房建設，…………。在規劃目標方面，《規劃》提出，“十二五”期間，青島市房地產業增加值年均增長10%左右，到2015年占全市生產總值的比重由2010年的4.2%提高到4.3%。本項目開發的保障性住房，主要面向城市中低收入者，其著力點在于解決低收入住房困難家庭住房問題和改善中低收入住房困難家庭的住房條件。項目建成后，能夠解決部分引進人才和低收入家庭住房難題，為其提供一個舒適的居住和生活環境，同時帶動大量人口進入到項目所在區域，從而為該地區創造出新的消費和服務需求，有效地促進青島經濟技術開發區第三產業的發展步伐，優化產業結構。為區域經濟社會發展注入了發展潛力。項目的建設符合規劃的要求。區域性規劃分析――項目符合《青島經濟技術開發區（青島市黃島區）國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》《綱要》提出，將加大房地產市場調控力度，積極引導開發企業建造面向中低收入家庭的中小套型、中低價位的住房?？茖W有效地調控住房價格，促進房地產業健康發展?！兑巹潯吠瑫r提出，“十二五”期間，人才發展的總體目標是：堅持“服務發展、創新機制、高端引領、整體開發”的方針，以區域經濟社會發展需求為導向，以人才管理體制機制創新為動力，以人才結構戰略性調整為核心，引進和培育并舉。到2015年，全區人才總量達到30萬，人才競爭比較優勢明顯增強。加大基礎性、公益性服務資金投入力度，提高服務層次、拓展服務項目，規范服務流程，在住房、醫療服務、社會保障、子女教育等方面，加大對各行業各領域優秀人才干事創業的服務保障力度，不斷優化新區人才發展環境。本項目的建設，通過科學規劃、合理開發，增加保障性住房供應，為城市中、低收入住房困難家提供了新的房源，將有助于解決青島市中、低收入家庭的住房問題，在一定程度上完善保障住房制度，維護社會穩定，有助于提高青島市的住房品質和居住質量。同時，項目的建設有助于優化人才發展環境，為引進人才、培養人才、留住人才提供了良好的基礎保障條件，促進人才發展與經濟社會發展更加協調、更加契合，為經濟社會的可持續發展奠定堅實的人才資源基礎。項目的建設符合規劃的要求。項目與相關發展規劃的關系綜合上述規劃目標、要求，本項目符合國家、青島市及地方區域性規劃，符合國民經濟社會發展規劃。項目建成后，將加快青島經濟技術開發區城鄉一體化進程，推進由郊區型向城區型的城市功能轉型，適應膠州灣“橋隧”貫通后青島城市格局調整，加快青島市生態宜居的西海岸現代化新城區的建設步伐，推動青島市整體發展。項目的建設是各級規劃目標的具體體現，符合規劃精神。產業政策——項目符合國家有關土地政策的要求根據《中華人民共和國土地管理法》

、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法

》、《經濟適用住房管理辦法》等法律、法規的要求，經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。青島市人民政府頒布的《關于加快公共租賃住房建設的意見》（

青政發〔2012〕43號）明確指出，“公共租賃住房用地以劃撥方式供應”。本項目建設用地使用權由國土管理部門以“劃撥”方式供應給項目申報單位。項目的建設符合國家有關土地政策的要求?！椖糠戏康禺a市場調控政策2013年2月20日，國務院常務會議研究部署房地產市場調控工作，提出五條調控措施即“國五條”，并在3月1日發布國五條細則（《關于繼續做好房地產市場調控工作通知》[國辦發〔2013〕17號]）。會議指出，加快保障性安居工程規劃建設。全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。本項目選址位置位于青島經濟技術開發區，符合青島市總體規劃布局。項目為保障性住房建設項目，公共租賃住房（人才公寓）可以有效地對外來人才提供住房保障。項目的建設符合房地產市場調控政策及國家產業政策的要求。——項目符合《產業結構調整指導目錄》（2013年）根據《產業結構調整指導目錄》（2011本2013年修正）的要求，本項目屬于保障性住房建設項目，符合鼓勵類項目要求。行業準入條件根據《青島市城市房地產開發經營管理條例》規定設立房地產開發企業,應當依法向工商行政管理部門申請登記；設立房地產開發企業,應當符合法律、法規規定的企業設立條件。其中，注冊資本不得低于一千萬元；從事房地產開發，應當依法取得房地產開發資質等級證書或者暫定資質證書；房地產開發企業應當根據資質等級，承擔相應的房地產開發項目。青島國信開發區置業有限公司注冊資本為一千萬元，經營范圍為房地產開發，符合青島市對房地產企業市場準入的各項規定與要求。目前，公司已具備營業資格和房地產開發企業資質。從上述內容可以看出，青島國信開發區置業有限公司達到了行業準入條件。資源開發與綜合利用分析本項目屬于非資源開發類項目，項目在建設和運營過程中不直接開發、消耗和占用重要的國家礦產資源。項目所消耗的自然資源主要為水資源。資源利用方案給水分別由用地西、北兩側的城市規劃路各接來一路進水管，管徑均為DN150，室外給水管線在小區內呈環狀布置。六層及六層以下由市政壓力直接供水，六層以上采用微機變頻無負壓設備供水，設備間設在地下室內。中水在用地內的管線綜合規劃中，預留中水管道接線位置，待條件成熟時，接入中水。排水本項目采用雨、污分流制。污水經室內污水系統收集后，匯流至小區室外污水管網，在指定位置排入市政污水管網。雨水經建筑物雨水系統、地面降雨收集設施收集后，匯流至小區室外雨水管網，在指定位置排入市政雨水管網。資源節約方案水資源現狀青島市是我國北方地區嚴重缺水的城市之一，全市多年平均降雨量688.2毫米，本地水資源總量22.1億立方米，本地水資源可利用量14.88億立方米。全市人均占有量僅313立方米，畝均耕地占有量僅306立方米，分別為全國平均值的12%和15%，遠低于世界公認的人均500立方米的絕對缺水界限。另外，青島市的水資源還存在年際、年內變化大，豐枯交替，旱澇不均以及地域分布不平衡，調節利用困難等特點。2013年，青島總用水量為9.41億立方米(不含非常規水源)，同比減少0.45億立方米。水資源節約措施2、通過調查，收集和掌握準確的市政水量、水壓、供水可靠性資料，為合理進行給水系統設計，充分利用市政壓力提供參考依據。根據用水器具、用水衛生器具的供水最低壓力要求，確定直接利用市政供水壓力的層數。3、建筑給水系統分區（1）各分區最低衛生器具配水點的靜水壓力不大于0.45MPa，水壓大于0.35MPa的入戶管或水平橫管設減壓或調壓措施。（2）各分區低層部分的入戶管設減壓或調壓措施。3、回收屋面降雨作為澆灑綠地和道路廣場沖洗用水，室外在部分區域設滲水地面，便于雨水回灌。4、公共場所便器采用感應式或腳踏式沖洗，所有給水龍頭、器具等均采用節水型產品，坐便器設分格沖洗按鈕。5、嚴格控制施工質量，驗收前進行嚴格的水密性試驗，杜絕漏水。6、項目內部不設洗車設施。7、綠化選擇耐旱品種，減少澆灌次數。8、合理配置計量設施。每戶居民均配備水表，公共建筑的進水管配備水表。節能方案項目概況本項目占地面積為4637平方米，總建筑面積13802.4平方米，項目主要建設內容為公共租賃住房（人才公寓）、配套公建及節能概論按照青島市居住建筑節能實施細則（65%標準）的要求，本項目應在建筑外墻、門窗、暖通空調和照明等方面提出嚴格的控制指標和明確的節能措施，實現節能65%目標。項目所在地能源供應情況項目使用能源品種的選用原則項目選用能源品種時應堅持以下原則：1、高效性原則：項目所選用能源應該能夠實現最大能量的轉化率，具有高效性。2、經濟性原則：項目選用能源時應優先考慮使用綜合成本低、有助于提高項目綜合效益的能源。3、環保性原則：項目所選用能源時應優先考慮產生廢水、廢氣、廢渣相對較少的能源。4、穩定性原則：項目所選用的能源應具備穩定的供給來源和安全的供給渠道，能夠保障正常運轉。能源供應條件本項目建設地點位于建成區，擁有良好的能源供應條件，能源供應充足，可滿足本項目的用能需求。合理用能標準和節能設計規范法律、法規、規范和產業政策本項目的建設在用能、節能方面嚴格按照國家的相關法規和政策執行，所依據的法規等包括：——法律：《中華人民共和國節約能源法》、《中華人民共和國環境保護法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國電力法》——法規：《能源標準管理辦法》、《重點用能單位節能管理辦法》、《節約用電管理辦法》——規劃：《節能中長期專項規劃》設計標準和規范1、青島市居住建筑節能實施細則（65%標準）2、民用建筑節能條例3、民用建筑供暖通風與空氣調節設計規范GB50736—20124、外墻外保溫工程技術規程JGJ144—20085、建筑照明設計標準GB50034—20046、建筑采光設計標準GB50033—20137、用能單位能源計量器具配備和管理通則8、采暖居住建筑節能檢驗標準JGJ132—20019、住宅建筑電氣設計規范JGJ242—201110、空調通風系統運行管理規范GB50365—200511、全國民用建筑工程設計技術措施節能專篇—暖通空調·動力12、全國民用建筑工程設計技術措施節能專篇—給水排水13、全國民用建筑工程設計技術措施節能專篇—電氣14、全國民用建筑工程設計技術措施節能專篇—建筑15、綜合能耗計算通則終端用能產品能效標準我國目前已發布22項終端用能產品能效標準，涉及五大類產品，其中家用電器類6種，照明器具類8種，商用設備類2種，工業設備類5種，交通工具類1種。本項目需安裝配置大量的照明燈具、電器和商用設備等，為確保使用過程中較低的能耗水平，這些燈具、電器、設備必須選用能夠滿足已發布的能效標準的產品。能源消耗的種類、數量及使用情況能源消耗種類本項目消耗的能源為電力、熱力、燃氣。能源消耗數量1、自來水居民用水指標按照200升人?日計算，日總用水量＝481×2001000＝96.1立方米日?？紤]到公建、保潔等方面用水的需要，未預計用水按照居民用水的20%計取。項目日總用水量為115.3立方米，年用水量＝115.3×36510000＝4.22、電力本項目總建筑面積13802.4平方米，用電負荷按照60瓦平方米計取，總裝機負荷為828.1千瓦。用電需用系數取0.6，計算負荷為496.9千瓦。項目年用電時間為365天，日平均用電時間按照10小時計取，年總耗電量＝496.9×365×510000＝90.7萬千瓦時。電力折標煤系數為3.5，用電綜合能耗為317.4噸標準煤。3、熱力項目地上面積12072.6平方米，冬季熱負荷按照50瓦平方米計取，總熱負荷為603.6千瓦。冬季采暖時間為140天，日采暖時間為24小時，考慮到天氣變化因素，采暖負荷系數0.6，項目采暖年耗熱＝603.6×140熱力折標煤系數為0.03412，熱力綜合能耗為149.5噸標準煤。4、燃氣計算，天然氣熱值取36220千焦立方米，人均年消耗熱值取2300兆焦，項目年天然氣總消耗量＝481×2300×10003622010000＝3.1萬立方米天然氣折標煤系數為13.3，燃氣綜合能耗為40.6噸標準煤。5、項目總能耗綜合上述各類能源綜合能耗，本項目綜合能耗合計為507.4噸標準煤。建筑專業節能措施日照環境設計為充分利用自然光線和日照條件，本項目建筑物主立面均朝向南向，有利于充分利用日照，以節省能源的利用，在北側盡量減少開窗，除必要的窗口外，北側外墻不開窗。依據青島市對于日照規定，獲得日照房間在大寒日當日的日照時間不得低于2小時，本項目在總體布局上充分考慮日照，建筑物朝向基本接近南北向，之間保持足夠的日照間距，主臥室、起居室均面向南向布置，可以保證建筑物全天都可以獲得充足的日照。通風本項目總平面布局保持適宜的建筑間距，以增加建筑物的采光通風面積，除地下停車場外，均采用自然通風。室內通過合理設計房間布局，保證室內在南北方向上具有良好的貫通性，保持氣流通暢。體型系數青島市地理環境屬于寒冷地區，依據《青島市居住建筑節能實施細則》規定，本項目主體建筑物按照節能65%進行設計，均采用規整的建筑造型，建筑平面布局緊湊，減少外墻凸凹變化。房型設計方面，在保證功能需要的同時，適當加大建筑物的進深。經計算，本項目所有地上建筑物的體形系數均不超過0.35，滿足節能標準的要求。窗墻比青島市地理環境屬于寒冷地區，本項依據《青島市居住建筑節能實施細則》實施。建筑物的各向窗墻比均不超過0.5，住宅南向窗墻比不超過0.5，東南、西南向窗墻比不超過0.35，其他方向窗墻比不超過0.3。外圍護結構及傳熱系數青島市地理環境屬于寒冷地區，本項目參照《青島市居住建筑節能實施細則》執行。項目所有建筑物的外墻均采用外保溫體系，墻體材料選用蒸壓粉煤灰磚，外貼70毫米厚發泡水泥板保溫，綜合傳熱系數K小于0.60瓦平方米?開，屋頂均采用倒置式屋面，保溫層選用70毫米厚發泡水泥板，綜合傳熱系數K小于0.50瓦平方米?開。外窗均采用單框雙玻(5+9空氣+5)塑鋼玻璃窗（玻璃采用輻射率≤0.15Low-E），窗框帶有斷橋隔熱措施，窗綜合傳熱系數K小于2.8瓦平方米?開，遮陽系數≤0.5（東、南、西）；空氣滲透性能(氣密性):6級《建筑外窗氣密性能分級及檢測方法》。窗框、門框與墻體結合處，采用保溫材料封堵，防水玻璃膠勾縫。分戶門選用帶保溫層的防盜門，綜合傳熱系數小于2.0瓦平方米?開，門框設橡膠密封條。給水排水專業節能措施給水系統1、用水定額的選取由于青島地區為缺水地區，故在選取用水定額時，按《民用建筑節2、給水系統建筑物給水系統分為2個區。六層以下（含六層）由市政壓力直接供水。七層及以上由設在用地南側的給水泵房加壓供水，加壓設備選用微機控制的無負壓變頻控制恒壓變量設備，供水壓力應能夠滿足最不利點出流水頭的要求，具體壓力待施工圖設計時經計算確定。系統設氣壓罐，用于穩定系統壓力。在較低樓層設減壓裝置（或減壓閥），保證所有衛生器具配水點處靜水壓力不大于0.45兆帕，所有用水點處供水壓力不大于0.25兆帕。在較低樓層設減壓裝置（或減壓閥），保證所有衛生器具配水點處靜水壓力不大于0.45兆帕。當衛生器具的配水橫管承受的靜水壓力大于0.35MPa時（由計算確定），采用減壓孔板或節流塞進行減壓，以保證用水點處供措施、減壓值須待下步設計時通過計算確定。微機變頻加壓系統的給水調節設施應設溢流信號管和溢流報警，水池溢水或清洗時的廢水，應排入雨水回收裝置。管材給水水管材均選擇塑料管材，可減少供水管的水頭損失，從而節能。此外可根據實際情況適當放大管徑以減少管道的阻力損失。節水器具、儀表。（1）給水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率并經國家有關部門檢測合格的節水水嘴。（2）大、小便器采用節水型產品，坐便器水箱容積不大于6升，并帶有大小水流選擇按鈕。（3）公共衛生間采用紅外線感應水嘴、感應式沖洗閥小便器等能消除長流水的水嘴和器具。（4）分戶計量，以利節水。（5）水表的選擇、安裝等均應符合《民用建筑節水設計標準》中水在小區詳細設計時，預留中水管線敷設位置，待條件成熟時，接入中水。電氣系統節能變配電系統節能1、電源電源擬采用城市電網中的35千伏電源，接入變電室。變壓器選用高效低耗SCB-10干式變壓器，可同時兼顧大容量與高電壓要求。該變壓器鐵心采用冷扎晶粒取向硅鋼片，全斜接縫，可以降低變壓器的空載損耗。經過負荷計算，利用最佳負載系數法確定變壓器容量。在低壓側采用并聯電力電容器作為無功補償，功率因數控制在0.90以上，降低無功損耗。2、諧波治理低壓配電系統的接地保護形式采用TN-S系統，配電變壓器繞組采用D，yn11型接線。根據負載容量、運行方式的不同，分別采用有源、無源型濾波器，消除諧波。3、所有建筑物均按照《用能單位能源計量器具配備和管理通則》的要求設置計量裝置，配置比例不低于95%，精度等級需滿足相關規范的要求。公共租賃住房（人才公寓）采取分戶計量方式，配套公建用房設獨立電表。照明系統節能所有照明燈具均配節能型光源，如：節能燈、三基色T5高效細管熒光燈等。在滿足眩光限制的條件下，優先選用燈具效率高的燈具以及開啟式直接照明燈具；在滿足燈具最低允許安裝高度及美觀要求的前提下盡可能降低燈具的安裝高度；合理設置局部照明，對于高大空間區域，在高處采用一般照明方式，對于有高照度要求的地方，設置局部照明。公共建筑、地下停車場照明燈具采用電子鎮流或節能型高功率因數電感鎮流器，就地補償，熒光燈功率因數不低于0.9，氣體放電功率因數不小于0.85。照明配電系統選用電阻率較小的優質銅芯導線，減小配電半徑，適當加大線纜的載面積，以降低線路阻抗，主照明電源采用三相供電，三相照明符合基本保持平衡，負荷不平衡度控制在30%以內。地下停車場設感應式照明，平常僅滿足最低照度，有車輛經過時，自動開啟；車輛離開時，自動關閉。暖通空調系統節能采暖系統1、選用熱水作為熱媒，由設在地下二層的區域換熱站集中供應熱水。2、集中采暖系統供水或回水管的分支管路上設置水力平衡裝置。3、室內外管道在穿越不采暖房間時，均按照標準設可靠保溫層，擬采用精細玻璃棉管殼；埋地管道采用塑料護套發泡保溫鋼管。4、散熱器前設調節閥、分流管?？照{系統空調機組按照COP不低于5.0標準選取。能耗指標及節能效果分析能耗指標本項目年綜合能耗為507.4噸標準煤，按建筑面積計算的年綜合能耗為36.76千克標準煤平方米，按建筑面積計算的采暖年綜合能耗為節能效果分析本項目屬于居住類建筑，在設計和施工過程中建筑圍護結構、采暖、通風、空調和照明將嚴格按照《青島市居住建筑節能實施細則（65%標本項目通過改善維護結構的熱工性能、采暖空調系統的能效比、照明設備的效率等措施可以顯著降低建筑的能耗。按照計算和分析，本項目與20世紀80年代初期建造的同類公共建筑相比（外墻K值取1.70瓦（平方米·K），屋頂K值取1.26瓦（平方米·K），外窗K值取6.40瓦（平方米·K）；遮陽系數SC取0.80；采暖熱源為城市熱力管網；空調冷源為水冷機組，離心機能效比4.2，螺桿機能效比3.8；照明參數取25瓦平方米），本項目可實現節能65%的標準。建設用地、拆遷及移民安置分析項目選址及用地方案本項目建設地點位于青島經濟技術開發區濱海大道南輔路以南，環島路以東，南臨城市規劃路，東臨規劃預留地，用地面積4637平方米。根據國有建設用地規劃，該地塊土地用途為保障性住房用地。本項目為保障性住房建設項目，項目的用地性質符合土地用地規劃。本項目用地范圍內無可利用礦床、文物及文化遺址，無農田及農業用地，不影響交通、軍事設施和其他城市基礎設施的正常運行，用地范圍內無河道和水利設施，不會對區域防洪造成不利影響，不影響周邊通車安全，本項目建設不會產生相關的不利影響。土地利用合理性分析項目用地性質符合土地利用總體規劃本項目為保障性住房建設項目，規劃用地性質為保障性住房用地。項目用地性質符合青島開發區土地利用總體規劃，。項目建設規模符合規劃要求根據土地規劃指標要求，項目規劃容積率為≤2.6，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。根據設計方案和申報材料，其實際容積率為2.6，建筑密度17.4%，綠化率35.1%，項目建設規模符合規劃指標要求，項目的建設規模是合理的。項目符合土地集約和有效利用的要求項目的規劃，始終把節約集約利用土地放在突出位置，實現了經濟效益和社會效益的統一。一方面通過科學設計、合理布局等手段，提高土地利用率。另一方面，嚴格按照規劃行政主管部門的要求確定建筑容積率、綠地率，最大限度地發揮土地利用效益。項目規劃設計方案規整，布局合理，無閑置土地，對地下空間亦進行了合理利用。本項目的建設可以有效地對土地進行開發與利用，提高率土地使用效率，體現了集約和有效用地原則。移民安置本項目建設用地為國有劃撥土地，現狀為經清理后的凈建設用地，已辦理了相關的土地征收手續，項目建設過程中不涉及土地征收及移民安置工作。環境和生態影響分析環境和生態現狀本項目位于城市建成區，周邊主要為居民區、辦公區和商業設施，無污染型工礦企業，環境沒有受到明顯污染，大氣質量符合《環境空氣環境評價標準建+設期環境影響分析大氣環境影響分析項目建設期廢氣污染物質是粉塵，其主要來自以下幾個方面：1、施工準備階段土石方運輸、場地平整產生的粉塵；2、土方的挖掘粉塵及現場堆放粉塵；3、施工階段攪拌零星混凝土粉塵；4、建筑材料（白灰、水泥、砂子、石子、磚等）的現場搬運及堆放產生的粉塵；5、施工現場運輸車輛產生的揚塵。開挖地表土層產生的粉塵，對建筑工程來說，其延續時間較短，約占整個工期的2～5%。這個時期的污染較重，但影響的范圍多為距源強約50米的范圍內，對界外城市環境影響較小，但對場區環境及現有建筑物有一定影響。土石方運輸車輛產生的二次揚塵污染，在施工現場采取一定的防塵、抑塵措施，起塵量較小，對外界產生影響較小。但該影響為暫時性，隨著工程的結束，影響也隨之消失。水環境影響分析本項目在施工期間產生的廢水主要是施工人員的生活污水，污染成分為有機物。施工廢水中主要的污染物為固體顆粒，化學污染物含量較低。噪聲環境影響分析建設期噪聲主要來源于固廢外運、建筑材料運輸等產生的噪聲，以及基礎工程土石方開挖、施工期間模板支、拆以及施工設備的噪聲等。由于施工期各階段所使用的機械不同，噪聲源的特征和強度也有差異，表6-1列出了不同施工階段機械噪聲來源。表6-1不同施工階段的機械噪聲的來源主要噪聲來源施工準備階段挖掘機、運輸車輛土建工程土石方挖掘機、運輸車輛基礎夯土機、運輸車輛等建筑工程施工機具、運輸車輛等室外工程施工機具、運輸車輛等參照同類建設項目，在距聲源50米范圍內，聲源基本符合《建筑施工場界噪聲限值》GB12523—90（晝間）標準要求。但大功率大型施工機械滿負荷作業時，距聲源約5米左右，其噪聲峰值可達85—100分貝(A)，會對環境產生不利影響，但其對環境的影響是間歇和暫時的，隨著施工結束而消失。固體廢物影響分析項目施工過程中產生的固體廢棄物，主要來源于基礎工程開挖的土石方、施工過程中產生的建筑垃圾等，這些固體廢棄物為無毒無害物質。另外，居住于施工現場的施工人員在生活中會產生少量生活垃圾。運營期環境影響分析本項目運營期對環境的影響的污染因子主要為廢氣、固體廢棄物、污水、汽車噪音和電磁輻射。廢氣項目使用期間的主要廢氣污染為汽車尾氣、廚房油煙、設備間排風和發電機煙氣。固體廢棄物項目運營期，垃圾固體廢棄物主要為生活垃圾，其污染特征主要為有機物污染，有毒物質及放射性物質存在的幾率較小。物業管理人員產生的垃圾量較少，可忽略不計。污水污水主要以生活污水為主。汽車噪音車輛進出用地時及在區域內行駛時，可產生一定的噪音。電磁輻射本項目變電站位于地上，在運行時存在產生電磁輻射的可能。建設期環境保護措施大氣環境在施工期間，應采取如下積極的措施來盡量減少揚塵的產生：（1）本項目施工期間，運輸車輛在進出施工場區時，車廂覆蓋蓬布，周邊設擋泥板，防止揚塵的產生。車輛駛出施工場地時，對輪胎進行沖洗，防止帶出泥沙。（2）施工期間，在施工現場四周加設高約3米的擋風防護板，以降低粉塵污染；對土建施工期間的主要產塵部位進行灑水抑塵。（3）對必須在現場儲存且可能產生粉塵的建筑材料，要求施工單位必須修建臨時倉庫，采取可靠措施防止揚塵的產生。水環境1、施工期間，先期將污水管道由市政管網接入到施工現場，并在建設單位、監理單位的監督下，安排專人打掃在現場設置的無公害臨時廁所，以確保不會對周邊水域造成污染。2、施工期要規劃好區域內的臨時排水系統，尤其注意要在棄土棄石堆放區的四周修筑好臨時排水系統，以防止施工期遇暴雨沖刷，引起土石沖入河道和排水管網造成水體污染。3、在施工中做到邊挖掘，邊硬化、綠化，必要的位置建臨時擋土墻，避免暴雨沖刷的水土流失，影響周邊環境。噪聲環境1、建設單位將在監理單位配合下，督促施工單位制定合理的施工組織設計，在施工期間合理安排作業時間，對噪聲大、沖擊力強并伴有強烈振動的工作安排在白天進行。2、要求施工單位選擇低噪音設備，并做好設備噪聲的隔聲、吸聲處理，盡量做到在室內施工、加工。3、進出本項目區域的車輛減速慢行，禁止鳴笛。固體廢棄物1、施工期間開挖的多余土石方和建筑垃圾運送到青島市指定地點填埋處理，避免在現場長時間堆放。2、施工現場設生活垃圾箱，在項目施工期間所產生的生活垃圾做到隨產隨清，每天在規定時間內由環衛部門清運出現場。運營期環境保護措施大氣環境1、地下車庫、設備用房設專用通風設施，將地下的廢氣抽送到室外無人地帶排放，室內由入口處自然補風。2、廚房設專用排油煙道，將油煙抽送到屋頂高空排放。無外窗的衛生間設排氣道，直通屋頂。3、商業用房的廚房設專用排油煙道，設獨立煙道高空排放，并在煙道入口設除油設施。水環境項目產生的污水經室內管網收集后，匯流至室外污水管，排入市政污水管網。噪聲環境1、進出本項目區域的車輛減速慢行，禁止鳴笛。2、變電站設備采用封閉運行，避免設備噪音外泄。固體廢棄物在建筑物門前設垃圾桶，由小區的專業保潔隊伍定時清理，由環衛部門負責外運至指定地點。電磁輻射變電站外圍結構設金屬防護網，并進行可靠接地。在變壓器、高壓屏、計量柜等易產生電磁輻射的設備出，設置有源電磁屏蔽設備。所有金屬外殼、金屬構件均設可靠接地。生態影響本項目選址建設區域為城市建成區，無野生動物保護區和動物棲息地、生態林地、生態濕地，且隨著本項目的建成，項目區域的綠化率和綠化質量將有所提高，有利于生態環境的改善。地質災害影響分析根據臨近項目地質勘探資料，項目建設場地地質情況穩定，擬建地質環境條件復雜程度為簡單，現狀地質災害不發育，建設用地及周邊地形簡單，為單一地貌，地質構造簡單，巖性巖相穩定，工程地質、水文地質條件良好，地質災害危險性小。本項目為居住用房開發項目，僅布置一處2層地下室，不需對地質、地貌進行改動，破壞地質環境的工程活動相對較弱，工程建設誘發地質災害危險性小，工程建設用地適宜。特殊環境影響本項目區域內及周邊3公里范圍內無歷史文化遺產、自然遺產、風景名勝和自然保護區等特殊敏感目標，無特殊環境影響。環境保護結論本項目建設和運營按照清潔生產的原則，項目管理要切實落實環境保護“三同時”制度，并嚴格落實具體防治措施。通過采取一定的污染防治措施，本項目建設和運營不會對環境產生大的影響，不會因本項目的建設使項目區域周圍大氣、水和噪聲環境有所下降。綜上所述，從環境保護的角度出發，本項目的建設在選址和建設內容上是可行的，不會對周圍區域的生態和環境造成污染性影響。經濟影響分析項目財務分析財務分析的依據1、國家發改委和建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；2、財政部制訂的財務會計制度；3、本報告擬定的技術方案和投資估算；4、現行有關稅法。財務評價的基礎數據1、項目總投資4782.1萬元2、主要稅率企業所得稅25%營業稅5%城維費7%教育費附加5%水利基金1%收入、稅金1、收入根據居住用房的使用性質分析，本項目收入分為銷售、租賃兩項。（1）銷售項收入銷售項收入來自停車位的銷售收入。停車位參照項目所在地區同類的平均價格，按照80000.0元個計取。經計算，項目銷售項收入合計為372萬元。（2）租賃項租賃項收入來自對外出租人才公寓所收取的租金。根據青島市有關規定，公共租賃住房（人才公寓）的租金不得超過相同地區住房租金的70%。根據對開發區現有住宅實際收取的租金情況調研結果，本項目公共租賃住房（人才公寓）租金按照0.7元平方米?日計取。經計算，項目年租金收入為306.8萬元。（3）項目逐年收入項目逐年收入情況詳見表7-1。2、稅金按照財政部、國家稅務總局《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》（財稅〔2010〕88號）、《關于加快公共租賃住房建設的意見》（青政發〔2012〕43號）有關規定，免征公共租賃住房建設和運營中涉及的城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅、營業稅、所得稅、契稅、房產稅等項目，其余項目均計征營業稅金及附加。成本1、成本分攤本項目經營模式包括銷售、租賃兩種經營方式，需對項目建設總投資進行分攤處理。經計算，項目銷售項應分攤成本為599.3萬元，租賃項應分攤成本為4159.8萬元。銷售項分攤投資按照銷售收入的確認年份計入項目總成本，租賃項分攤投資按照國家有關規定進行折舊處理。2、管理費用租賃期的管理費用按照10.0萬元年計取。3、修理費修理費按照項目建設總投資的0.5%計取。4、折舊租賃項分攤投資的折舊年限取30年，殘值率取5%，年折舊費用為131.7萬元。至計算期末，資產凈值為2579.1萬元。5、總成本費用項目逐年總成本費用計算詳見表7-2。利潤經計算，項目總投資收益率為2.58%，資本金凈利潤率為1.94%。項目逐年利潤計算詳見表7-3。財務分析結果由分析結果可知，本項目為微利型項目，其財務收益僅能夠維持項目保持經營上的可持續性。作為以社會效益為重點的保障性住房項目，在保證項目能夠正常經營的前提下，尚有部分微利，項目在財務上是可行的。行業影響分析本項目屬于保障性住房建設項目，項目建成后，將有助于保障房屋供給、平抑房價，促進青島開發區房地產業的健康發展。項目建設規模相對較小，不會對地方的建筑市場、建筑材料價格等造成影響。項目在城市房地產開發總量中所占比例較小，主要面向低收入家庭和外來務工人員，其經營價格必須在政府強制規定的范圍內執行，經營方式、經營對象受到嚴格的政策限制，不會形成壟斷。區域經濟影響分析本項目建成后，將促進開發區區域經濟的發展，提高區域內低收入家庭和外來務工人員的居住條件。通過保障房屋供給、滿足群眾基本生活需求，充分展示了黨和政府對群眾生活的關心，全面推動開發區精神文明建設和和諧社會建設進程，為推動區域經濟全面發展奠定良好的社會基礎。項目建成后，將在小區周邊建設相關配套服務行業，比如，物業管理，學校，熱力，電力，文化娛樂等，這在很大方面提供一部分的就業機會，并帶動其他相關行業的發展，提高地方財政收入和居民收入。宏觀經濟影響分析項目不屬于對國民經濟有重大影響的項目。表7-1項目逐年收入情況表序號項目計算期456789101112131415一銷售項1停車位1.1銷售數量（個）471.2銷售單價（萬元個）81.3銷售額（萬元）372.0銷售項收入372.0二租賃項1公租房1.1出租面積（平方米）12006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.31.2租金（元平方米?天）0.70.70.70.70.70.70.70.70.70.70.70.71.3出租收入（萬元）306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8租賃項收入306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8項目年總收入（萬元）678.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8三營業稅金及附加1營業稅18.60.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.02城維費1.30.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.03教育費附加0.90.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.04水利基金0.20.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.0小計21.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.0

表7-2項目逐年總成本費用計算表單位：萬元序號項目計算期4567891011121314151管理費用10.010.010.010.010.010.010.010.010.010.010.010.02銷售項成本599.33修理費20.820.820.820.820.820.820.820.820.820.820.820.84經營成本630.130.830.830.830.830.830.830.830.830.830.830.85折舊費用131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7總成本費用761.8162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5

表7-3項目逐年利潤計算表單位：萬元序號項目合計計算期4567891011121314151營業收入4053.1678.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.82總成本費用2549.6761.8162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.53營業稅金及附加21.021.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.04利潤總額1482.5-104.1144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.25彌補以前年度虧損104.1104.16應納稅利潤1378.4-104.140.1144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.27所得稅370.610.036.136.136.136.136.136.136.136.136.136.18凈利潤1111.930.1108.2108.2108.2108.2108.2108.2108.2108.2108.2108.2息稅前利潤1482.5-104.1144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2息稅折舊前利潤3063.227.6276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0計算指標：總投資收益率2.58%資本金凈利潤率1.94%社會影響分析社會影響效果分析項目對開發區經濟社會發展的影響科技進步是經濟增長的源泉，而科技進步從根本上依靠