深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》目錄前言5第一部分執行綱要6一、項目概括6二、項目倡始人簡介6三、股東單位7第二部分項目供給的產品和服務8一、項目的創意和定位8（一）項目創意8（二）項目定位8二、項目優勢9（一）地理地點優勝，交通便利9（二）擁有較大的市場空間和目標客戶集體9（三）與園區內多個項目形成資源共享及優勢互補9（四）創新的“大型人工湖＋旅行＋酒店式別墅”經營模式10三、項目規劃及建設方案10（一）項目地點10（二）酒店式湖景別墅規劃設計11（三）項目經營范圍12（四）項目實行保障條件12第三部分項目背景及其可行性13一、宏觀經濟的配合13（一）社會花費水安穩步提高13（二）旅行行業為政府扶助性行業13（三）酒店式別墅面對優異的發展機會14二、當地政府鼎力支持及優惠政策14（一）生態園項目獲取天津市及靜海縣政府鼎力支持14第1頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》（二）有關優惠政策14三、面對的優異機會15（一）2008年北京奧運會為京津地域帶來大量客流.15（二）中國加入WTO加快旅行家產發展15（三）旅行業已經成為促進經濟發展的新的經濟增添點15（四）周遍地域擁有較強的花費能力和市場需求15四、倡始人具備擔當項目建設的優勢和能力16（一）經營管理能力16（二）資本運作能力16（三）創新的產權體制和開放的經營理念16第四部分市場剖析17一、外面環境剖析17（一）天津地域投資價值的凸現17（二）天津別墅市場擁有優異的發展空間17二、市場需求剖析18（一）宏大的潛伏市場規模18（二）京津一帶強烈的市場需求18（三）目標客戶剖析19第五部分競爭剖析20一、競爭影響要素剖析20（一）價錢20（二）交通20（三）環境20（四）娛樂項目、配套設備設置20二、競爭優勢剖析21（一）齊備的配套娛樂設備21（二）創新的“大型人工湖＋旅行＋酒店式別墅”經營模式21（三）宏大的人脈網絡及暢達的宣傳渠道21第六部分經營發展規劃22第2頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》第七部分市場銷售23一、市場計劃23（一）市場進入23（二）市場開發23二、銷售策略23三、公共關系24（一）平面媒體廣告24（二）電視媒體廣告24（三）廣播廣告24（四）互聯網廣告24（五）戶外廣告24第八部分項目的營運與管理25一、治理結構25（一）對于股東與股東大會25（二）對于董事與董事會25（三）對于監事與監事會26二、管理團隊26三、激勵與拘束26第九部分投資估量28一、項目實行進度28二、投資估量及資本籌備28三、營運第一年流動資本明細29第十部分經濟效益剖析30一、收入展望30（一）出租比率展望30（二）租借價錢展望31（三）租借收入展望31二、成本花費展望32三、利潤及投資酬勞率展望33第3頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》四、特別提示33五、結論33第十一部分風險剖析與對策35一、政策風險35二、市場風險35三、行業風險36四、不行抗力風險36第十二部分結論37第4頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》前言本商業計劃書內容包含酒店式湖景別墅的項目簡介、主要建設內容、協助資源配置、發展遠景、市場定位、競爭敵手、銷售策略、風險控制及項目的投資回報期等投資者關懷的各項問題。酒店式湖景別墅為天津市都市生態園項目的部下子項目之一，生態園的整體介紹拜見《天津市都市生態園項目說明書》。本項目中的所有外面數據均有切實出處，財務展望數據則依據有關方法計算而得。第5頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》第一部分執行綱要一、項目概括酒店式湖景別墅是天津都市生態園旅行度假村中的一個重要構成部分，是一個集旅行、娛樂、住宿、餐飲、會務等為一體的高檔休閑度假旅行項目。酒店式湖景別墅群倚已建成的800畝人工湖建設，為整個生態園最正確休閑觀光地之一，建成后的度假村景色優美、設備齊備、功能齊備，將成為都市人休閑度假的一個最正確去向。該項目的建設分為三期，此中一期為項目規劃設計、市場宣傳及推行等，目前正在進行中。二期將建設擁有異國情調的酒店式湖景別墅20幢，形成擁有豐富親水資源的湖畔別墅區，包含日式8幢、歐式8幢、中式4幢；三期建設計劃為100棟風格迥異的別墅群。該項目的二期建設馬上正式啟動，有關立項手續齊備，估計二期地上物建設總投資2280萬元,占地面積30畝。依據投資力度和投資規模的增添，三期的后續開發建設預留50畝能夠在現有規劃的基礎長進行調整和創新。二、項目倡始人簡介天津方舟天馬農業科技發展有限公司（以下稱“農業科技”）作為本項目的倡始主體，對項目進行整體策劃，并作為投資人投資興建該項目。公司簡要狀況以下：公司名稱：天津方舟天馬農業科技發展有限公司注冊時間：2002年10月9日注冊資本：4,500萬人民幣公司地點：天津市靜海縣雙塘鎮西雙塘村公司電話：8622-28015555公司傳真：8622-28016169第6頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》農業科技將依照現代公司治理結構的標準進行管理系統設計和人力資源規劃，最后形成完好規范的公司法人治理結構以及科學合理、精簡有效的組織管理系統。三、股東單位農業科技的兩家大股東分別是：天津方舟天馬投資（公司）有限公司和深圳市明德投資有限公司。天津方舟天馬投資（公司）有限公司成立于1999年，注冊資本8,000萬元，是在國家工商行政管理局注冊并具獨立法人資格的公司公司，部下18家子公司，業務范圍波及旅行景區、景點開發、體育、通信、商貿等領域。公司于2000年巨資買斷原天津甲B立飛足球隊，成立甘肅天馬足球俱樂部，現俱樂部遷至東莞，更名為東莞東城隊。方舟天馬投資公司部下天津市方舟旅行社成立于1999年，注冊資本1500萬元，當前名列天津同行業前三位，主要負責都市生態園的營銷，供給優異的客源市場。深圳市明德投資有限公司（SHENZHENMINTEXINVESTMENTCO,LTD）成立于2004年景立，注冊資本3,000萬元人民幣，是在深圳市工商局注冊的新興的專業化投資機構，主要業務范圍包含直接投資、項目管理、投資銀行，主要投資方向為旅行、房地產、高科技。主要負責都市生態園項目規劃和資本營運。第7頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》第二部分項目供給的產品和服務一、項目的創意和定位（一）項目創意“酒店式湖景別墅”項目是天津都市生態園內最核心、最具盈余能力的項目之一。基于北方的地理條件，相對缺少高檔花費的親水地產別墅，酒店式湖景別墅倚800畝人工湖建設逢迎了高端花費人群的需要，建成后的度假村景色優美、設備齊備、功能齊備，將成為都市人休閑度假的最正確場所之一。本項目的規劃交融了西方建筑特點和現代社區規劃理念，將建設為中式、歐洲等不一樣風格的別墅群，以優雅、開放、包含著休閑和賞心為建設主旨，旨在創造一個融優美的生態環境、旅行、休閑度假與居住功能為一體的社區，是成功人士夢想居住中最刺眼的一道景色。（二）項目定位酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采納星級酒店式經營管理模式，主要為知足前來進行度假休閑、商務會務等的集體供給多方向服務。酒店式湖景別墅項目包含別墅群以及800畝人工湖，不一樣風格的設計以及每棟別墅獨立的碼頭、游船、工作犬配合生態園內優美的景色和眾多高端的休閑娛樂項目，必定成為國內眾多休閑度假村中的魁首，這同時也是本項目盈余能力的要點。從景觀特點上剖析，酒店式湖景別墅以創建以人工湖為中心的水域景觀為主要發展方向，經過景區內獨有的水域景觀并聯合健康風趣的娛樂設備來吸引遠近旅客。從規劃建設旅行項目上剖析，酒店式湖景別墅是都市生態園旅行項目開發中一個重要的構成部分，與其周邊的休閑娛樂項目共同構成了休閑、娛樂、度假、第8頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》會議、住宿等多功能旅行環境，能夠知足不一樣年紀結構、職業結構的需求。從現代生活節奏上剖析，久居城市的人們平時工作、生活節奏緊張，盼望利用節假日到自然環境中追求樂趣，獲取放松。旅行度假村便利暢達的交通系統，公園內精心設計和奇特創意的游玩設備，能夠抓住現代人們的旅行心理和消操心理，為旅客創建一個融于自然的休憩空間。從時空距離上剖析，酒店式湖景別墅交通方便、各樣設備齊備，天津、北京等距離較近的大城市居民或旅客能夠睜開節假日1、2日游，而全國其余地域的旅客也能利用各樣假期，前來旅行度假。二、項目優勢（一）地理地點優勝，交通便利酒店式湖景別墅位于天津靜海縣西雙塘村都市生態園內，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和104國道，距天津市里40公里，天津新港80公里，天津濱海國際機場60公里，距國都北京140公里，經農業科技公司申請，天津市政府贊同在京滬高速公路都市生態園處建設出口，將來從北京、天津將可直接經過高速公路直接進入都市生態園，交通更為便利。這也同時表現了天津市政府對天津都市生態園的鼎力支持。（二）擁有較大的市場空間和目標客戶集體酒店式湖景別墅的市場定位是酒店式崇高別墅，并且社區規模較大，總建設規劃面積80畝。跟著公民經濟保持高速增添，公民收入不停增添，中國已有相當一部分人已先富起來，這些人士對居住條件及休閑度假住處要求較高，所以酒店式湖景別墅項目目標客戶源較為豐裕。（三）與園區內多個項目形成資源共享及優勢互補酒店式湖景別墅是都市生態園中一個重要的構成部分，為生態園項目二期建設內容之一，其余部分子項目已在昨年動工建設。依照生態園的設計規劃，整個園區項目的工程建設將分紅四個時期，從2003年3月份起建，估計2007年所有第9頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》達成。此中，一期部分項目已經靠近完工，正在試營業之中。生態園一期項目中包含馬術俱樂部、特種犬養殖、斗牛場、動物競技、大土炕餐廳等項目，其主體工程已經基本建設達成，估計2004年十月一日以前開始營業。估計一期建設達成后，園區可正式對社會開放，招待各地旅客，成為京津一帶的熱點旅行景點。到時園區內可進行包含農業大棚采摘，犬類賞析，馬術俱樂部表演，動物競技表演等以娛樂性活動為主的項目。酒店式湖景別墅項目屬于二期工程，屆時將盡享一期工程的有關資源及配套設備。（四）創新的“大型人工湖＋旅行＋酒店式別墅”經營模式環繞800畝人工湖建設的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各種建筑設計風格獨到，服務內容豐富，功能齊備，各種配套設備齊備，具備優異的硬件條件。酒店式湖景別墅作為生態園的重要構成部分，與其余項目優勢互補，聯合經營，形成資源共享，都市生態園內優美的環境、眾多獨具特點的經營休閑項目襯托出酒店式湖景別墅的潛伏價值。三、項目規劃及建設方案（一）項目地點酒店式湖景別墅二期占地30畝，環繞都市生態園內人工湖的南側，在生態園圖示F3處。（項目地點見下列圖）第10頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》（二）酒店式湖景別墅規劃設計酒店式湖景別墅二期將建設擁有異國情調的湖景別墅20幢，形成倚勢而成風格迥異的湖畔別墅區，包含日式8幢、歐式8幢、中式四合院4幢。湖景別墅規劃設計圖1湖景別墅規劃設計圖2日式別墅。經過景觀帶將花園和別墅進行了空間和景觀上的自然交融，引入了空中花園設計理念，與內庭院形成立體的綠化成效；日式溫泉沐浴、露天狂風呂、日式榻榻米等。獨到的日式建筑風格和日本庭院景觀讓旅客充分體驗東洋風格的精致精良。歐式別墅。既有外檐典雅、尊貴，古典中交融了現代，淡雅中彰顯恢弘的巴洛克古典建筑風格，亦有俄羅斯哥特式風格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風格的西班牙式建筑。大理石細膩的紋理，波斯地毯濃濃的柔情，特種入口墻紙的富麗堂皇，襯出別墅雍容華貴與非凡心胸。中式四合院。由北房、東西配房和南房構成一個獨立的院落，北房雙側是東西耳房，周圍以連廊形式相連。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥鳴囀、水井、碾坊時第11頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》刻投射出清爽古樸的典型中式風格。湖景別墅規劃設計圖3湖景別墅規劃設計圖4（三）項目經營范圍主要包含：住宿、會務等。1、住宿：采納星級酒店式經營管理湖景別墅，平時經營中為旅客供給住處。2、會務：為生態園內舉辦的各種商務會講和培訓供給配套服務。（四）項目實行保障條件1、項目立項已獲本公司股東方面決講和靜計投資（2003）63號文贊同。2、本項目建設用地地質結構穩固，水文狀況優異。3、本項目建設用地公用設備配套齊備，水、電、氣、路均達至建設用地紅線；本項目建設用地凈空條件優異，無高壓輸電走廊、微波通信走廊；地下不妨礙性市政管網。4、配套環境及休閑娛樂設備基本齊備。第12頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》第三部分項目背景及其可行性一、宏觀經濟的配合進入2000年以來，我國宏觀經濟發展獲得了較為明顯的成績。固然近來國際經濟風云變化，起伏不定，可是我國經濟增添卻表現得相當穩固。“九五”期間國內生產總值年均增添率靠近8%。在我國擬訂的“十五”計劃和2010年遠景目標規劃中，將來十年的國內生產總值均勻增添將在7.2%左右。當前我國人均年收入已達1,090美元左右，城鎮居民大多說已從小康步入富饒小康水平，北京、天津及周邊一些地域已達到或超出3,000美元，連續保持了公民經濟連續、快速、健康發展的優異場面。（一）社會花費水安穩步提高在優異的宏觀經濟環境下，跟著居民生活水平的快速提高，居民節假日的增添，空暇時間上漲，公眾的生活追求以由數目型向質量型轉變。我國居民的恩格爾系數逐年降落，愈來愈多的居民趨勢于休閑旅行與回歸自然活動。休閑運動性旅行是旅行業發展的一大趨勢，高品位、質量型、休閑型、生態型旅行在現代旅行中的份量日趨加重，也更為切合現代都市人的旅行消操心理。（二）旅行行業為政府扶助性行業旅行業已成為我國經濟發展的新經濟增添點，逐漸成長為我國公民經濟的支柱家產之一。黨中央、國務院和天津市委、市政府高度重視發展旅行業，出臺了一系列扶助旅行業發展的政策、舉措和部署。天津市人民政府發出了津政發2000）81號文件《對于增強旅行業發展的通知》，將旅行業列為公民經濟的支柱家產，擬訂了的確的發展舉措，并出臺了有關保證旅行業連續、快速、健康發展的法例和方法，如《天津市旅行管理方法》。第13頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》（三）酒店式別墅面對優異的發展機會當前，我國第一、二、三家產穩固增添，主要經濟結構不停獲取改良，經濟運轉質量不停獲取提高。在宏觀經濟較快增添的同時，通貨膨脹水平卻相當低，各種價錢水平改動均較安穩。跟著生活水平的進一步提高，人們對居住的空間和品位追求上漲到更高的層次。在充分考慮到經濟可行、技術可能、環境保護和知足精神需求等條件而選址建筑的，能較好地表現居住性、舒坦性、安全性和文明性相聯合的住所遇到廣泛歡迎。后小康人居主要能夠分為三種狀況：一種是城市中心區的低密度、高容積的高層住所；第二種是城郊聯合部的中密度、高綠化率的小高層住所為主的小區；第三種是城市郊區車程在一小時左右的低密度、低容積率、高綠化率的低層住所為主的小區。酒店式湖景別墅正是逢迎了廣多數市人家庭、集體等集體休閑度假花費的需求，大家庭、大集體回歸生態自然將顯得更自然更和睦。另一方面，酒店式別墅只是出別墅房產時段使用權，人們能夠依據需要選擇合適自己的租借時段，這使得人們不需要花銷大量的資本即可自由享受高檔別墅的住宿待遇。二、當地政府鼎力支持及優惠政策（一）生態園項目獲取天津市及靜海縣政府鼎力支持該項目從規劃階段就惹起包含縣委、縣政府等領導機關的高度重視。2002年11月28日，靜海縣特意就此項目召開專題縣長辦公會議，將此項目列為靜海縣農業生態參觀一號工程。并要求各有關部門要盡最大努力配合、支持該項目開發建設。當地政府的鼎力支持，無疑為項目的規劃、開發、招商和經營等各項工作的順利睜開供給了有力的保障。（二）有關優惠政策酒店式湖景別墅的項目倡始人——天津方舟天馬農業科技公司于2004年初獲取了農業家產化經營市級要點龍頭公司、速生豐收林基地項目稱呼，并獲取國第14頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》家財政貼息3,000萬貸款以及國家林業部財政貼息5,500萬貸款。三、面對的優異機會（一）2008年北京奧運會為京津地域帶來大量客流北京申辦2008年夏天奧運會成功，將為京津地域吸引大量國內外旅客供給一個極好的機遇。天津也將成為重要的競賽場所之一，屆時將吸引大量國外客源和國內客源，并形成一個二至三年的旅行熱潮。（二）中國加入WTO加快旅行家產發展加入世界貿易組織（WTO）會為我國旅行家產的打破性發展創建重要機會。加入WTO對旅行業發展的整體影響是踴躍的、有力的。我國加入WTO此后，將加快旅行有關各業的對外開放步伐，有益于成立更為切合國際規則的運轉體制，外國旅行社將經過合資和獨資方式逐漸進入中國市場，將直接帶來入境客源的增添，外國投資者進入中國的機遇增加，也為發展商務旅行帶來廣闊的市場。（三）旅行業已經成為促進經濟發展的新的經濟增添點國內旅行行業的快速發展，極大地拉動了經濟花費，同時創收了大量的外匯，國內的“五一黃金周”、“十一黃金周”以及春節，更是為國家的經濟發展作出了巨大的貢獻，國家主要部門愈來愈重視旅行業的發展，人們也愈來愈有條件享受休閑度假的樂趣。（四）周遍地域擁有較強的花費能力和市場需求天津及北京經濟發展快速，特別是天津市經濟已經連續十余年增添，多項發展指標位居全國前列，國內生產總值增幅連續三年位居全國各省市自治區前3名，表現愈來愈強烈的發展潛力。北京、天津地域人口密集，跟著生活水平的不停提高，人們的花費觀點和花費意識不停獲取增強，特別是對休閑度假花費需求旺盛，進而為酒店式湖景別墅第15頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》供給了廣闊的市場空間和客源基礎。四、倡始人具備擔當項目建設的優勢和能力（一）經營管理能力農業科技公司經過成立健全管理控制系統和必需的制度，保證公司戰略、政策和文化的一致性。并在此基礎上對各級主管充分受權，造成一種既有目標牽引和利益驅動，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩固的場面。（二）資本運作能力作為本項目資本運作平臺——明德投資將依靠農業科技踴躍探究資本經營，利用產權體制更大規模地調換資源并獲得了優異的成效。實踐表示，實現這類轉變取決于整個公司的綜合實力和機遇。外延的擴充依靠于內涵的做實，機遇的撲捉取決于預先的準備。明德投資在進行資本營運時，要點選擇那些有實力、有市場以及與公司有互補性的戰略伙伴。公司的資本運做依照有益于穩固公司已經形成的價值分派制度的原則，并已獲得了優異的成效。（三）創新的產權體制和開放的經營理念農業科技重申追求產權制度和管理制度的優化，實現經營管理人員和優異職工持股。在公司利潤分派中表現有突出成就的職工對公司價值創建的重要作用。第16頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》第四部分市場剖析一、外面環境剖析（一）天津地域投資價值的凸現多年來，天津地域的發展向來處于中國經濟發展的第二梯隊，發展遠遠落伍于鄰近的北京地域。可是從2002年開始，天津地域的發睜開始飛快增添，多項發展指標位居全國前列，表現愈來愈強烈的發展潛力。這與中國的經濟中心轉移的大趨勢是密不行分的。天津是中國四大直轄市之一，是環渤海地域的經濟中心。20多年來，中國的經濟中心經歷了從珠江三角洲的發展到長江三角洲經濟中心的形成，到現階段已經快速北移，能夠展望，將來的十到二十年，中國新經濟中心將興起在以環渤海地域為核心、輻射三北地域的新地區。環渤海地域經濟中心的興起帶動了天津地域投資價值的凸現，從經濟學的角度看，梯度的推移發展理論支撐著天津的投資價值。因為一個國家在相對的時間內，會將人力、物力、財力向這個國家最具優勢的地域集中，必定階段后，會向第二個梯度轉移。所以經過了珠江三角洲、長江三角洲的發展過程，以天津為中心的環渤海地域發展機遇已到。2010年后，天津港口優勢日漸突出，更使天津地域擁有了無窮商機和投資價值。（二）天津別墅市場擁有優異的發展空間從市場的角度來說，真實意義上的天津別墅建設的開發啟動，是從上世紀年月早期開始的，當年以獨體別墅項目為主的若干別墅項目的開發，以前帶動了天津高檔住所的發展，但因為天津別墅市場尚處于發展早期，開發和銷售均沒有達到理想狀況。上世紀90年月末，天津別墅市場開始表現穩步增添趨勢。這表示天津高檔住所市場存在必定潛伏需求，因為別墅目標客戶群一般屬于高收第17頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》入階層，對住宅質量要求較高，所以短時期內需求量很大。自此，天津的別墅市場開始日趨成熟，逐漸進入了穩步增添的時期。經過幾年的開發建設，天津市的別墅市場正逐漸走向成熟。在地區市場方面，已經掙脫早期主要集中在市中心城區環境優異地段和天津經濟技術開發區的格局，開始向中心城區的城鄉聯合部及其余地域（如區縣經濟開發區）發展。特別在天津經濟開發區投資的韓國、日本公司比許多，如三星、摩托羅拉等，這些企業已在天津著陸多年，并已形成必定規模，其所帶來的韓國、日自己已經成為當地別墅產品的重要花費者。依據統計剖析，天津經濟技術開發區最近幾年來別墅建設發展快速，占整個天津市的60%左右，經營狀況優異。當前，天津一部分高端花費群的花費欲念還沒有被開釋出來，別墅在將來依舊有不小的市場需求。跟著天津經濟環境的逐漸改良，特別是作為2008年北京奧運會的分會場，當地政府還將加大固定財產投資力度。跟著2008年的日漸鄰近，天津地域的別墅市場也日趨顯示出其占盡時節、地利的優勢，發展空間不行限量。二、市場需求剖析（一）宏大的潛伏市場規模天津及北京人口密集，個人家庭休閑度假花費需求旺盛；政府、公司、社會集體的會議需求量極大。（二）京津一帶強烈的市場需求現代都市人的工作生活節奏愈來愈快，每日面對城市高樓、擁堵不堪的交通，大多數人需要回到自然生態環境放松心情，享受休閑度假的樂趣，都市生態園逢迎了現代多數會人群的需要，環湖而建為人們供給住宿的酒店式別墅更是生態園內的經典之作。第18頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》（三）目標客戶剖析綠色親水的酒店式別墅是商界人士進行業務洽商、增強感情交流的重要交際場所，是身份的象征，大中型公司常常要舉辦年會、新聞公布會等商業聚會，為了展現公司形象和實力，它們希望到比較文雅、寂靜的地方舉行。所以本項目目標客戶群主要定位于：★政府職能部門；★大中型企事業單位；★高收入的商界人士；★高收入的職業經理人；★律師等高收入專業人士；★追求高層次娛樂且具備花費能力的年青人。第19頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》第五部分競爭剖析一、競爭影響要素剖析酒店式湖景別墅座落在天津都市生態園800畝人工湖畔南側，當前為止是生態園內獨一的酒店式度假別墅，同時入住酒店別墅的人們還免費享受“萬畝生態園”內部分派套娛樂休閑運動設備。（一）價錢生態園酒店式湖景別墅的價錢定位時將參照天津地域的同品位俱樂部水平，以優良優價為原則，吸引環渤海經濟圈的客戶。（二）交通生態園酒店式湖景別墅位處郊區，交通便利，享有天然的優勢。（三）環境環境包含自然環境、室內裝飾環境、服務環境、客戶素質等多方面。檢查結果表示，清爽的空氣，田園風情的裝飾，星級酒店式的服務才能吸引大量客戶前來花費。酒店式湖景別墅處在萬畝都市生態園內，周邊環境優異，將對客戶造成優異的吸引力。（四）娛樂項目、配套設備設置娛樂項目與配套設備設置的多少直接關系到人們花費的欲念。經過對高收入、高花費階層的花費狀況檢查，我們發現項目設置少，配套設備不完美常常造成客戶興趣消逝；綜合項目越多，配套設備越趨完美，一方面能夠延伸客戶逗留時間，另一方面能夠惹起客戶興趣，并直接影響到營業收入。酒店式湖景別墅為第20頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》生態園二期建設項目，將盡享一期項目供給的資源與配套設備。二、競爭優勢剖析（一）齊備的配套娛樂設備本項目位于天津都市生態園內，園內高、中、低檔娛樂項目齊備。高檔娛樂設備有馬術俱樂部和航空俱樂部，中檔娛樂設備有網球、游泳、垂釣、動物競技場、射獵場、彩彈射擊場、攀巖中心、沐浴、酒吧、餐飲、卡拉OK等，一般娛樂項目有農家采摘、農家飯等。這些項目將成為酒店式湖景別墅的良性增補，為俱樂部客戶供給更多元化的服務與選擇。（二）創新的“大型人工湖＋旅行＋酒店式別墅”經營模式環繞800畝人工湖建設的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各種建筑設計風格獨到，服務內容豐富，功能齊備，各種配套設備齊備，具備優異的硬件條件，酒店式湖景別墅作為生態園的重要構成部分，與其余項目優勢互補，聯合經營，形成資源共享，都市生態園內優美的環境、眾多獨具特點的經營休閑項目襯托出酒店式湖景別墅的潛伏價值。（三）宏大的人脈網絡及暢達的宣傳渠道天津市方舟旅行社是天津市排名前三位的旅行社，也是農業科技公司的主要股東之一。酒店式湖景別墅可借助方舟旅行社及其結盟資源，找準目標客戶，在最短的時間內將湖景別墅推向市場。同時，同處園區內的星空公司培訓公司特意為企事業單位的中高層管理者提供培訓服務，馬術俱樂部會員中齊集了大量當地的高收入階層。一張宏大的人脈網絡已經形成。第21頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》第六部分經營發展規劃農業科技發展有限公司一致規劃及經營管理整個都市生態園。酒店式湖景別墅項目公司作為生態園部下的一個全資子公司，負責酒店式湖景別墅的經營管理，當前其核心領導層由方舟天馬農業科技發展有限公司一致招聘及委派。酒店式湖景別墅現有的核心領導層擁有豐富的管理經驗及房地產建設經營經驗，由他們全權負責公司組建及其余人員的招聘，并直接對股東——即農業科技發展有限公司負責。在一期項目的建設過程中，酒店式湖景別墅現有人員成功的組織了建設及經營，項目建設進展順利，經營狀況優異。跟著項目的推動，人力資源架構及管理系統還將不停豐富完美。將來引入新的投資者以后，現有股東將與新進股東將共同磋商，在現有基礎上改良酒店式湖景別墅項目的經營發展狀況，并對將來發展規劃做出進一步的修改及完美。從建設上看，該項目的建設分為三期，此中一期為項目規劃設計、市場宣傳及推行等，當前正在進行中間。二期將建設擁有異國情調的酒店式湖景別墅20幢，形成擁有豐富親水資源的湖畔別墅區，包含日式8幢、歐式8幢、中式4幢；三期建設計劃為100棟風格迥異的別墅群。該項目的二期建設馬上正式啟動，有關立項手續齊備，估計二期地上物建設總投資2280萬元,占地面積30畝。根據投資力度和投資規模的增添，三期的后續開發建設預留50畝能夠在現有規劃的基礎長進行調整和創新。第22頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》第七部分市場銷售一、市場計劃（一）市場進入市場開辟先期利用公司及合作單位強盛的人脈網絡，邀請北京、天津的政府及公司高級官員和京津兩地體育與娛樂圈名人，并充分利用與媒體的優異關系，踴躍舉辦各公布會、論壇、競技活動，利用他們的影響力快速擴大著名度，帶動一批高收入人群來參加娛樂休閑，并經過賜予價錢優惠，為他們供給高出希望的服務。（二）市場開發項目運作中期，在不停宣傳和旅行社帶來絡繹不絕的客流的同時，配合不停擴大的園內各種俱樂部的穩固會員，并經過他們的關系網連續拉動花費。在條件成熟時，逐漸推出后期100棟別墅，形成大型高檔別墅社群，確定在天津別墅市場穩固的地位。二、銷售策略聯合園區內馬術俱樂部、航空俱樂部等，實現資源共享、客戶共享。聯合京津地域其余娛樂行業，發展聯名嘉賓卡。對持卡來俱樂部花費的客戶，將賜予介紹單位必定的利潤返點，以提高它們的踴躍性，充分利用它們的現有資源互動酒店式別墅的業務。聯合資東單位方舟天馬公司部下的方舟旅行社和其余國內外旅行社，為它們供給基地，以增添客源，提高著名度。第23頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》三、公共關系作為新興商業模式的先行者，有必需在花費者中培育穩固的顧客集體，能夠經過以下方法提高社會關注度以及公司形象：（一）平面媒體廣告為了增強酒店式湖景別墅在人們心目中的高檔定位，廣告只在時髦類與旅行類雜志登載。因為這些雜志的花費者有必定經濟實力，切合我們的目標客戶定位。（二）電視媒體廣告不做純真的電視廣告，主要以高檔會務、公布會等形式進行，以增強人們對酒店式湖景別墅的品牌意識。（三）廣播廣告在交通臺按小時轉動播出，固然價錢較低（約2萬元/每個月），但是將廣告直接作用于私人車車主、乘坐出租車的乘客等擁有較高花費能力的目標客戶，可快速提高著名度。（四）互聯網廣告是我們的主要廣告手段。價錢比傳統媒體低好多，流傳對象切合我們的目標客戶定位，因為上網人群的均勻收入遠高于一般人群。準備在國內眾多的門戶網站和旅行專業網站登載旌旗廣告，供給宣傳文章。（五）戶外廣告在市里的繁榮地段和京津高速、京滬高速建立大型戶外廣告，提高品牌著名度，建立品牌實力的象征。其余，還可經過與廣播、電視合作舉辦專題節目、各樣公益事業活動以及參加或舉辦行業論壇、行業展覽等活動提高本項目的著名度和社會效應。第24頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》第八部分項目的營運與管理一、治理結構依據《公司法》和國家有關法律法例要求，公司成立起現代公司制度，以保護股東的合法權益，在聯合自己特點和實質狀況下，跟著新的投資者的進入，公司將相應的調整《公司章程》、《股東大會會議規則》、《董事會工作規則》、《監事會工作規則》和《經理工作規則》，不停健全和完美公司法人治理結構，規范公司運作。（一）對于股東與股東大會同樣對待所有股東，保護股東合法權益。《公司章程》將規定股東大會為公司的權益機構，公司嚴格依照規定，召開股東大會，能夠保證股東表決權的履行，達到決策程序規范，關系交易信息實時、充分表露。公司的重要決策均由股東大會和董事會依法做出；公司董事、監事的選舉及高級管理人員的聘用、解聘均切合法律、法例及《公司章程》規定的程序；公司與控股股東之間推行人員、財產、財務、機構、業務“五分開”，各自獨立核算、獨立擔當風險和責任，公司董事會、監事會和內部機構獨立運作。（二）對于董事與董事會公司董事的選舉將嚴格依照《公司章程》規定的董事選舉的條件和程序進行；公司董事能夠仔細學習有關法律法例，認識自己的權益、義務和責任，能夠忠實、誠信、勤懇地執行職責，仔細列席股東大會和董事會，對所議事項能夠表達明確建議；公司董事會的人數及人員構成切合有關法律、法例的要求；董事會對股東大會負責，并嚴格依照法律、法例、《公司章程》及《董事會工作規則》的規定履行職權；董事會會議按期召開并依據需要實時召開暫時會議，并嚴格依照規定的規則和程序進行，以保證工作效率與科學決策；公司董事會秘書仔細組織記錄和整理董事會所議事項，并由列席董事和記錄人在會議記錄上署名，對會議記錄第25頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》進行妥當保留；公司正踴躍依照有關規定成立獨立董事制度和董事會特意委員會，進一步完美公司董事會工作制度。（三）對于監事與監事會公司監事會的人數及人員構成將切合有關法律、法例的要求，監事會對全體股東負責，并嚴格依照法律、法例、《公司章程》及《監事會工作規則》的規定履行職權。二、管理團隊本項目的管理團隊將以在母公司——農業科技公司的指導和選拔下成立。農業科技公司擁有高度的專業水平，豐富的公司領導經驗和公司職工培訓。在農業科技公司的指導下，酒店式湖景別墅項目公司將組建一支有凝集力、專業高效的管理團隊，當前已有部分專業人員在項目中進行工作。項目公司將成立一支有凝集力、專業高效的管理團隊，并兼有以下特點：1、團隊成員確定起明確的共同目標，增強吸引力、感化力和戰斗力；2、做到合理分工與協作，使每個成員明確自己的角色、權益、任務和職責，以及與其余成員之間的互相關系；2、增強團隊成員之間的互相相信，促進成員間互相關懷，相互認可；4、實現成員間有效的交流及反應，形成開放、坦誠的交流氣氛；5、保證職責分明、分工明確、責任清楚。三、激勵與拘束公司正踴躍籌辦成立公然透明的董事、監事和經理人員的績效評論標準和激勵拘束體制。對高級管理人員依照經營計劃，進行月度查核，并依據查核結果確定月度效益獎；年關兌現（分紅）依照公司年度公司經營者績效考查方法執行。公司在合適的時候，將引入股票期權的激勵體制。一般狀況下，激勵體制包含以下幾方面：1、每年均勻每個雇員的薪資將增添10%，獎金將增添5%以上；第26頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》2、內部調換雇員以其個人意向為主導，最大限度發揮人的潛力；3、每年評定“特別貢獻獎”，發放特別獎金和證書；4、供給主要研發人員和管理人員期權獎賞；5、為雇員供給醫療保險及社會保險；6、骨干人員年關分享盈余，業務人員獎金與業績掛鉤。第27頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》第九部分投資估量酒店式湖景別墅項目二期建設的20棟別墅總投資額2280萬元（不包含土地評估價值及流動資本）。先期已投入100萬元，還需再投入資本2180萬元，項目營運第一年平時經營流動資本需求為131.66萬元（不包含在總投資內）。一、項目實行進度酒店式湖景別墅項目二期計劃2005年1月份全面動工，工期約一年，將于2006年1月完工查收，年度投資計劃以下：時間達成投資（萬元）工程進度2004年8月100先期策劃，項目規劃設計、宣傳及推行（當前已達成）。2005年1月前430項目二期主體工程達成20%。2005年8月前1200項目二期主體工程達成80%。500項目二期主體工程封頂。2006年1月50項目二期完工查收，正式營業。二、投資估量及資本籌備（一）已投入資本總計100萬元：1、先期策劃（含人員花費）：20萬元；2、項目規劃設計及市場宣傳、推行花費：80萬元；2、需要再投入資本第28頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》單位：萬元項目金額別墅本體建筑安裝別墅1100配套碼頭、守衛特種犬及其余100小計1200內部配套包含家具、電視、空調、冰箱、音600響、燈具、廚、衛具、裝飾等園區配套道路120水、電、氣管網135配套景觀145小計400總計2200三、營運第一年流動資本明細單位：萬元1別墅保護費1別墅保護花費按1萬元/年計算，第一年為1萬元。用2土地租借費3.6土地租借花費依據項目公司與農業科技簽署的有關合同的規用定，按每年1200元/畝計算。本項目合計占地30畝，每年的土地租借花費為3.6萬元。3管理花費48職工總數24人，月薪資總數40000元，年薪資總計48萬元。4銷售花費60選擇電視、路牌廣告、報紙廣告、DM單投放、網絡廣告等推廣形式，年廣告投入估計60萬元。5財務花費7.56財務花費按占銷售收入的3%計算，第一年為2.65萬元。6綜合花費11.5水電費、交通費以及低值易耗品等第一年計12萬元。7第一年合計131.66萬元第29頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》第十部分經濟效益剖析本商業計劃采納務實、穩重、守舊的原則進行財務展望。我們不清除在出現不行抗力或難以展望的政治、經濟等風險的狀況下，財務展望將可能遇到較大影響。為此，我們加上了較大的安全系數。這就使得正常狀況下，投資者的利潤將大大超出本財務展望。一、收入展望（一）出租比率展望本項目主要為前去生態園休閑度假的人群供給住宿服務，所以湖景別墅的出租率受旅行行業的周期性影響。一般來說，國內每年的5月——10月是旅行旺季，其余月份為旅行淡季，本項目湖景別墅的出租率也將跟著淡季、旺季的不一樣而有所改變。年份出租比率（%）旺季淡季均勻項目建成第一年703050項目建成第二年773355項目建成第三年853661項目建成第四年934067項目建成第五年954570項目建成第六年954570項目建成第七年954570財務說明：★項目運作早期，別墅存在必定的閑置率。守舊估計：第一年的旺季出租率為70%，淡季出租率為30%，后三年每年以10%的比率遞加，在第五年項目進入穩固營運，以星級酒店的入住率為計算依照，旺季別墅出租率為95%，淡季別墅出租率為45%。第30頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》（二）租借價錢展望年份租借價錢（元/套/天）集體散客均勻項目建成第一年120018001500項目建成第二年150021001800項目建成第三年180024002100項目建成第四年210027002400項目建成第五年240030002700項目建成第六年240030002700項目建成第七年240030002700財務說明：★參照同地域市場價錢，項目運作第一年集體客戶每日的出租金額為1200元/套，零落客戶每日的出租金額為1800元/套；后來2007——2009年，項目周遍環境獲取大幅改良，每套別墅的出租金額以比上年增添300元；運作第五年后，租借價錢基本穩固，守舊估計集體客戶每日的出租金額為2400元/套，零落客戶每日的出租金額為3000元/套。（三）租借收入展望項目建成項目建成項目建成項目建成項目建成項目建成項目建成時間第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年出租比率（%）50556167707070租借價錢（元/套）1500180021002400270027002700租借收入（萬元）420554.4717.36900.481058.41058.41058.4財務說明：★受項目所在地天氣、環境等要素的影響，慎重估計每年實質能入住的天數為280天/年。第31頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》二、成本花費展望單位：萬元項目建成項目建成項目建成項目建成項目建成項目建成項目建成第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年別墅保護花費1111111土地租借花費3.63.63.63.63.63.63.6管理花費4849.4450.9252.4552.9252.9252.92營銷花費60554030252525財務花費7.5611.7917.8926.5731.7531.7531.75綜合花費11.511.7917.8926.5731.7531.7531.75合計131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02財務說明：★別墅保護花費按1萬元/年計算。★土地租借花費依據項目公司與農業科技簽署的有關合同的規定，按每年1200元/畝計算。本項目合計占地30畝，每年的土地租借花費為3.6萬元。★管理花費第一年為48萬元，此后三年每年遞加3%；運作第五年后，管理花費按占租借收入的5%計算。★出于酒店式別墅的經營特點，營銷花費在項目營運早期金額較大，跟著客戶認知程度的增添，營銷花費呈大幅遞減的趨勢，在進入穩固經營期后，營銷花費將保持在一個固定的價錢水平。★財務花費按占租借收入的3%計算。★綜合花費第一年為11.5萬元，此后年度按占租借收入的3%計算。第32頁共37頁深圳市明德投資有限公司《酒店式湖景別墅商業計劃書》三、利潤及投資酬勞率展望單位：萬元年份項目建成項目建成項目建成項目建成項目建成項目建成項目建成第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年收入合計420554.4717.36900.481058.41058.41058.4花費合計131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02營業利潤288.34421.78586.06760.29912.38912.38912.38所得稅95.15139.19193.40250.90301.09301.09301.09凈利潤193.19282.59392.66509.39611.29611.29611.29投資酬勞率8.47%20.8738.09%60.43%87.24%114.05%140.86%財務說明：★銷售收入來自本商業計劃本章