Word物業企業估值出現嚴重分化政策利好刺激想象空間新冠疫情改變了社會各界對物業行業的認知，城市更新、老舊小區改造等政策也被認為帶來新的機遇。有機構發布預測表示，2021年，物業行業的總體營收規模將首度突破萬億。

物業企業估值出現嚴重分化

過去幾年，物業行業的造富速度，遠超過大多數的地產商。按照2021年8月31日的市值計算，26家港股內地物業公司的總市值達4337.22億港元，平均市值為166.82億港元。市值超過100億港元的公司達到10家。物業企業市值超過同名地產商的不在少數。

但從九月份開始，物業企業的市場估值出現了嚴重的分化。那些過去幾年依靠買買買實現快速擴張的企業，市盈率明顯低于靠自身優質服務，以及口碑快速成長的公司。

這種變化，造成資本更加偏愛那些靠優質管理和服務，實現內生式增長的企業。但放眼整個行業，這樣的企業并不算多。東原物業可能是其中在最近兩年時間里表現最突出的一家。2021年才開始外拓的東原物業，在不到700天的時間里，從提供涵蓋高層、公寓、別墅、洋房等高端住宅業態的服務到甲級商業寫字樓宇，產業園區，高校醫院，政府辦公樓，甚至涉及國際綜合服務等全業態多元化布局。其中不乏世界500強外資企業，奔馳、寶馬、博世等在東原物業外拓的進程中都成為了其優質客戶。

行業前三位的服務品質贏得了客戶的高度認可，持續提供優質的服務為東原物業在市場上形成了品牌吸附效，真正實現了品質進階。

政策利好刺激想象空間

物業行業的規模增長是一大因素。2021年物業管理行業總體營業收入預測值是11800億元，管理面積將達到330.4億平方米?！笆奈濉逼谀?，物業管理行業管理規模將達到430億平方米，營業收入將超過2萬億元，從業人員將達到1000萬人以上，下游的一些產業也將拉動100萬人就業。

不過，規模增長并不能完全解釋資本為何突然青睞物業行業。一直以來，勞動力密集、利潤空間低，就被認為是物業行業的“行業標簽”。

2021-2023年中國物業服務行業市場深度分析及投資戰略研究報告指出，500強企業營業收入3407.48億元，同比增長20.33%，業績維持持續增長態勢。與管理面積和收入規模的大幅上漲不同的是，2021年，500強企業毛利和凈利潤分別為511.64億元和299.88億元，毛利率微降0.13個百分點至15.02%，凈利潤率為8.80%，較上年，也僅僅只增加0.81個百分點。

不過，由于2021年以來的新冠疫情、老舊小區改造等，被認為推動了物業行業的社會認知改變，拓寬物業服務領域，創新物業商業模式，因此，2021年也被認為是物業行業“特殊的一年”。

一些觀點看來，在整體利潤空間不足的背景下，物業行業之所以能在今年成為資本寵兒，主要在于隨著城市發展進入“存量更新”時代，基礎物業管理收入以外的多種經營服務收入，所帶來的巨大想象空間。

有物業企業人士告訴記者，疫情以后，物業行業的生活性服務屬性開始得到社會廣泛認可，但作為生產性服務屬性，還未得到廣泛認識，價值被低估。

在所有的物業類型中，住宅物業以四成的面積創造超過五成的收入。而老舊小區改造等城市更新政策的推出，也讓低利潤的住宅物業，看到了獲得更高利潤的希望。

一方面，老舊小區改造可以為物業行業提供新的增量空間。以北京為例，北京建設于1999年以前的老舊小區約有2.3億平方米。其中大部分沒有專業化的物業管理，不僅基礎設施落后、小區環境較差，更缺乏物業服務。北京市住建委主任王飛就曾表示，老舊小區綜合整治工程的目標之一，便是帶動物業管理長效機制的建立。

而另一方面，在老舊小區改造的“提升類”改造中，提出要針對公共服務和公共環境，改造包括增設社區養老、托幼、醫療、家政、體育設施、智能信包(快件)箱等便民設施等。這些，都被認為是物業公司未來的盈利空間所在。

其中，又以新基建、5G等相關的智慧物業運營，最為值得關注。有北京龍頭物業企業的相關部門負責人向21世紀經濟報道預估，未來五年間，僅是智慧社區改造、新基建的規模，北京的市場規模就會有200億元左右。

而在2021年的城博會上，記者也了解到，在老舊小區的智慧化改造過程中，物業公司聯合第三方平臺，為居民提供物流服務、保修服務等物聯網服務十分普遍。通過物業提供的便攜式醫療設備，打通小區居民健康數據與社區醫院、家庭醫生的智慧社區醫療案例也開始出現。

一個直觀反映了這一趨勢的現象是，