1莊邊村城市更新項目物業(yè)發(fā)展方向建議及容積率合理化分析報告2項目現(xiàn)狀印象——

破舊廠房；部分改商、經(jīng)營情況好3麗景城天驕?zhǔn)兰颐穹繀^(qū)一、二期中糧地塊攝影器材基地民房區(qū)民房區(qū)西城豐和御龍居中糧瀾山新城汽車站民房區(qū)富盈門富瑰園項目四周狀況——

居住區(qū)密集、交通發(fā)達、商業(yè)氛圍濃河西別墅區(qū)莊邊別墅區(qū)寶運達物流中心4項目四周狀況——

周邊物業(yè)狀況莊邊別墅區(qū)麗景城西城豐和寶運達物流中心周邊商業(yè)5項目規(guī)劃前景分析——

居住、商業(yè)物業(yè)前景樂觀緊鄰片區(qū)最大商業(yè)區(qū)隔路相望最大兩個居住片區(qū)本案本案現(xiàn)為工業(yè)用地，與周邊環(huán)境反差巨大地塊改造既能有效提高土地價值，同時美化環(huán)境，提高經(jīng)濟效益周邊居住、商業(yè)環(huán)境為地塊改造的可行性提供保障6項目現(xiàn)狀嚴(yán)重貶損土地價值，如何改造才能使土地價值最大化？物業(yè)發(fā)展方向如何？土地容積率如何最優(yōu)化？7區(qū)域特征——碧海中心區(qū)，新中心區(qū)的CLD新安老城區(qū)新舊區(qū)改造混合區(qū)寶安中心區(qū)，將與前海中心聯(lián)合發(fā)展為珠三角的CBD區(qū)域價值表現(xiàn)：成熟老城區(qū)街道辦所在地公共設(shè)施聚集地商品房小區(qū)聚集地繁華商業(yè)地西鄉(xiāng)老城區(qū)本項目8讀圖：樓盤質(zhì)素及品質(zhì)感較高，建筑形態(tài)以小高層和高層為主。街道辦所在地，公共設(shè)施齊全，商業(yè)氛圍濃，片區(qū)居住價值巨大西鄉(xiāng)老城區(qū)：發(fā)展目標(biāo)：結(jié)合片區(qū)實際發(fā)展情況，通過有限的城市更新措施，補充、完善、優(yōu)化城市功能，實現(xiàn)片區(qū)生活品質(zhì)的提升、歷史特征的延續(xù)、外部形象的改善、產(chǎn)業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型。功能定位：以居住綜合配套、特色產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)功能，充滿地域特色與活力的城市綜合功能片區(qū)。

從物業(yè)格局看片區(qū)價值——本案麗景城攝影器材基地商業(yè)街西鄉(xiāng)街道辦、會堂、圖書館恒豐海悅酒店泰華豪園港隆城鴻隆107公寓青春庭院9根據(jù)規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)已建成兩個公園，一所街道級醫(yī)院，一個街道廣場，此外，西鄉(xiāng)會堂、西鄉(xiāng)圖書館也建成使用流塘公園住院部從城市規(guī)劃看片區(qū)價值——西鄉(xiāng)公園西鄉(xiāng)人民醫(yī)院新城廣場生活配套齊全西鄉(xiāng)會堂西鄉(xiāng)圖書館10根據(jù)規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)已建成一所中學(xué)，五所小學(xué)，規(guī)劃一所中學(xué)和一所小學(xué)，教育資源豐富西鄉(xiāng)中學(xué)天驕小學(xué)規(guī)劃中學(xué)教育資源豐富從城市規(guī)劃看片區(qū)價值——西鄉(xiāng)二小共樂小學(xué)流塘小學(xué)優(yōu)智實驗學(xué)校規(guī)劃小學(xué)11商業(yè)繁華從城市規(guī)劃看片區(qū)價值——西鄉(xiāng)商業(yè)步行街港隆城購物中心沃爾瑪—天虹商圈樂安居建材商場12商務(wù)氛圍濃厚從城市規(guī)劃看片區(qū)價值——恒豐海悅酒店萬駿匯商務(wù)大廈攝影器材產(chǎn)業(yè)園百安居寶潤建材城寶運達物流中心13片區(qū)發(fā)展成熟，高品質(zhì)居家片區(qū)配套設(shè)施齊全，商業(yè)氛圍濃厚城市住宅+繁華商業(yè)城市賦予片區(qū)的先天特性14地理位置西鄉(xiāng)大道東南面，前進路西北面，莊邊路東北面地質(zhì)地貌

現(xiàn)為破舊廠房、臨街商鋪、臨路部分改造為商業(yè)，經(jīng)營狀況好地塊性質(zhì)——位置與地貌15地塊四周臨路，交通發(fā)達；住宅區(qū)密集，居住氛圍成熟；地塊性質(zhì)——四至前進路莊邊路西鄉(xiāng)河西鄉(xiāng)大道莊邊工業(yè)區(qū)二路16區(qū)域外交通分析：地塊離深圳市區(qū)近，在都市半小時生活圈范圍之內(nèi)地塊性質(zhì)——交通分析西鄉(xiāng)老區(qū)廣深高速，直通東莞、廣州寶安大道，15分鐘直通寶安機場107國道17區(qū)位優(yōu)勢：項目位于西鄉(xiāng)老城區(qū)核心位置，地段優(yōu)越;資源優(yōu)勢：片區(qū)密布教育/公共配套/商業(yè)、商務(wù)等稀缺資源；配套優(yōu)勢：周邊生活/公園等配套齊全，檔次高；交通優(yōu)勢：項目對外交通路網(wǎng)發(fā)達，半小時城市生活圈。核心優(yōu)勢strength舊城改造：區(qū)域品質(zhì)整體提升，住房升級需求強烈；產(chǎn)業(yè)發(fā)展：以商業(yè)、攝影產(chǎn)業(yè)、商務(wù)配套為主換房需求：大量老舊小區(qū)積累了大量換房戶核心機會Opportunities核心劣勢Weakness核心威脅Threats區(qū)位劣勢：片區(qū)形象較差，待提升，寶中、碧中強力分流客戶東北面臨近西鄉(xiāng)河，氣味大對居家有一定影響；自身劣勢：項目地塊不規(guī)整，不利規(guī)劃，廠房多，無景觀。區(qū)域新舊交替沖突：舊村及工廠給新區(qū)整體發(fā)展一定的心理影響；地塊性質(zhì)——SWOT分析18產(chǎn)品品類配套容積率地段資源城市豪宅齊全、檔次高較高，4-6的較多市中心附近資源擁有度高城市高品質(zhì)住宅配套較齊全、中高檔次較高，多在3-5之間距離市中心較近資源擁有度較高普通住宅缺乏配套較低，一般在2以下距離市中心較遠資源擁有度極高本案齊全、中檔次3.5以上(高)離寶安中心區(qū)10分鐘車程、福田中心區(qū)30分鐘車程教育/生活/商業(yè)、商務(wù)資源較齊全進取型“SO”策略:由對比可知，項目物業(yè)開發(fā)方向為城市高品質(zhì)住宅S：地處西鄉(xiāng)老城圈內(nèi)，地段優(yōu)越；周邊資源豐富，商業(yè)繁華O：舊城改造，住房升級，片區(qū)整體形象提升192009—2010年上半年寶安（不含龍華）新增供應(yīng)產(chǎn)品銷售情況列表區(qū)域市場細分與供需特征

戶型

價格50以下50-6060-7070-90100-120120-140140-160160-180180-200200及以上供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求8000以下10487205183

8000-9500

302

258

360302550

450226135

9500-10000

10000-11000

11000-12000368

365

157

150

12000-13000851803327315

709682

14000-1500044232215000-1600016000-1800018000-20000857912156752020000-220009640126751186822000-25000

25000以上

8625合計12191168786723104871274116799277232217521115423912475208625舒適型2房，緊湊型3房（2改3）首置產(chǎn)品，供需兩旺，為目前市場主流產(chǎn)品，占整體供應(yīng)25%，整體銷售率達92%160-180平經(jīng)濟型大戶再改產(chǎn)品，占整體5%，銷售率52%，需求不旺120-160平再改產(chǎn)品，目前供應(yīng)下降，僅占整體10%，而銷售率十分良好，達62%，表明仍有較好的需求基礎(chǔ)過渡性產(chǎn)品由于門檻低，投資回報高收到追捧，供銷兩旺豪華大戶產(chǎn)品不純粹（大盤中的頂層復(fù)式或某座樓王，樓盤本身非純豪宅），高端客戶不認同，產(chǎn)品銷售較緩慢，銷售率28%100-120平首改產(chǎn)品，供應(yīng)不多，部分被2改3產(chǎn)品替代，占整體15%，銷售情況很好，市場有一定需求，可挖掘統(tǒng)計時間：2009年12月20

2002年-2003年2004年-2005年2006~2009年來源西鄉(xiāng)85%，關(guān)內(nèi)約5%，周邊街道約10%西鄉(xiāng)75%，關(guān)內(nèi)10%，周邊街道約15%西鄉(xiāng)50%-60%，關(guān)內(nèi)20%-30%，周邊街道約20%信息渠道親友介紹60%、臨展銷會、電視廣告、報紙朋友介紹50%，其次報紙，戶外朋友介紹約40%，其次網(wǎng)絡(luò)、報紙、戶外職業(yè)原居民/小生意人/公務(wù)員公務(wù)員、技術(shù)及管理人員、工廠主/小生意人私營業(yè)主，高級公務(wù)員，企業(yè)中高管，技術(shù)型白領(lǐng)，新公務(wù)員，市區(qū)白領(lǐng)/新中產(chǎn)家庭結(jié)構(gòu)三口之家/一家多孩/三代同堂三口之家/三代同堂兩人世界/三口之家/三代同堂置業(yè)狀況首次置業(yè)65.4%，二次置業(yè)24.2%，其他10.4%首次置業(yè)約四成，二次置業(yè)約五成，三次及以上置業(yè)約一成首次置業(yè)約三成，多次置業(yè)者占到近六成；近期首次置業(yè)比例開始增加。置業(yè)目的絕大部分自住自住加投資自住加投資；目前投資需求為30%左右關(guān)注因素周邊環(huán)境及景觀、便利的交通、中心地段周邊環(huán)境及景觀、便利的交通、戶型、園林首先是戶型，其次是配套、區(qū)位、園林、價格和升值潛力私家車比例20%35%超過六成資料來源：星彥地產(chǎn)長期對龍崗中心城市場的監(jiān)測，代理項目客戶資料的積累，以及歷年對該區(qū)域潛在客戶的調(diào)查訪談。客戶結(jié)構(gòu)變化趨勢

區(qū)域市場需求為主，但外輻射能力明顯增強；片區(qū)發(fā)展催生更多置業(yè)人群，消費梯度逐漸完善。21第一梯層：人群逐年增多，總量仍偏少。公司職員、工廠技術(shù)型小白領(lǐng)、個體工商戶；部分市區(qū)白領(lǐng)第二梯層：群體多而穩(wěn)定，是目前在售樓盤極力爭取的客戶，但由于價格上漲過快，需求放緩。第三梯層：群體龐大，置業(yè)需求旺盛，受經(jīng)濟實力有限、總價過高的制約，需求遠未得到滿足，挖掘潛力巨大。以180以上頂層大戶為代表的高端產(chǎn)品。客戶已經(jīng)多次換房，由于沒有出現(xiàn)超越級的產(chǎn)品，需求放緩官員工廠主大企業(yè)高管公務(wù)員、原居民、工廠中、高階層、生意人；關(guān)內(nèi)中產(chǎn)70-90的緊湊戶型為代表，需求開始放量，以自住為主兼投資，戶型目前極為暢銷。120—160的中大戶型為代表，仍有較好的需求基礎(chǔ)，周邊城鎮(zhèn)及外地客有較大潛力可挖。客戶結(jié)構(gòu)變化特征投資客、首次置業(yè)者，過渡型居住白領(lǐng)第四梯層：投資兼自住，需求旺盛，過渡性需求，總價要低。35—60的一房、兩房為代表，需求旺盛。22物業(yè)開發(fā)方向及產(chǎn)品定位物業(yè)開發(fā)方向：城市高品質(zhì)住宅建筑類型：小高層、高層梯戶比：兩梯3、4戶產(chǎn)品配比建議：戶型兩房（75-90㎡）經(jīng)濟型三房（100-120㎡）舒適型三房（120-140㎡）四房（150-170㎡）樓王或復(fù)式（180㎡以上）比例25%30%25%15%5%23項目改造當(dāng)前狀況和面臨的問題項目地塊原建筑為廠房，容積率過低，與舊改項目提高土地使用率原則不符，改造經(jīng)濟效益不明顯；同時現(xiàn)容積率相對同類改造項目偏低，對土地集約化利用程度不夠。作為“改造主體企業(yè)——君成實業(yè)”有必要對土地發(fā)展指標(biāo)進一步論證，提請政府批準(zhǔn)，以保障各方利益更加合理。24一、項目最佳容積率建議；二、最佳開發(fā)物業(yè)類型及經(jīng)濟指標(biāo)初步測算。三、商業(yè)建議25拆遷政策指導(dǎo)

自2005年以來，深圳市政府在涉及城市改造的文件中一再強調(diào)“節(jié)約集約利用土地”、“合理提高項目容積率”的指導(dǎo)原則，政策對項目“集約化方向”有明確的指引和要求。在市場、規(guī)劃、經(jīng)濟等方面可行的情況下，項目容積率應(yīng)盡可能提高。26區(qū)域發(fā)展過程容積率參考——中心區(qū)輻射帶項目名稱銷售年份總占地面積總建筑面積容積率深業(yè)花園2002年360001330002.8黃埔雅苑2002年33942.695899.572.8城中雅苑2003年34779.061500002.8雅頌居2004年33592.490643.972.8緹香名苑2004年20364.489290003.25香域中央2005年66904.91395502.07金地名津2007年29451.602284226.85中城天邑2008年33340.1168744.394.7四季山水2008年38743.32146720.003.78中心區(qū)項目05年以前開發(fā)容積率控制較低，由于區(qū)域發(fā)展及人口增長，土地資源稀缺，節(jié)約集約化成為政府對土地利用的指導(dǎo)方針；05年以后政府對土地資源利用及時調(diào)整，新拍賣地塊容積率整體提高；27區(qū)域發(fā)展過程容積率參考——寶安中心區(qū)項目名稱銷售年份總占地面積總建筑面積容積率金泓凱旋城2006年1075005100003.8鴻榮源尚都2006年580002100003.6西城上筑2007年280001611004.22君逸世家2007年274001428005.2西岸觀邸2007年254001216003.5宏發(fā)領(lǐng)域2007年360001880004.63灣上六座花園2009年27806.611250634.2合正·魅力時代城2010年570003315204.95寶安中心區(qū)開發(fā)項目容積率逐年遞增，自新區(qū)開發(fā)以來，很好的借鑒了福田中心區(qū)的發(fā)展過程及經(jīng)驗；對新開發(fā)項目容積率控制較好，大大提高了土地集約化開發(fā)和資源利用度。28

區(qū)域發(fā)展經(jīng)驗借鑒福田、寶安中心區(qū)發(fā)展經(jīng)驗表明，提高容積率是城市發(fā)展趨勢所在；西鄉(xiāng)老城區(qū)升級在即，即將迎來大量置業(yè)者移居于此；提高土地資源利用為未來發(fā)展提供集約化空間。29項目容積率建議政府對于土地拍賣的容積率正在逐年增加，再一次表明高容積率已成為城市發(fā)展的趨勢所在；城市更新住宅容積率普遍較高，集中在3.5-5.2之間；本地塊容積率建議提升空間為3.5—4.5。30容積率提升至3.5后可行性案例研究尚都占地面積容積率建筑面積綠地率層數(shù)梯戶比580703.6621000065%27-312梯4戶—2梯6戶項目以點式古典風(fēng)格實現(xiàn)了戶戶有景、互不遮擋、視野開闊；在容積率高達3.66以上的地塊實現(xiàn)了90%以上的中大戶型設(shè)計。戶型兩房74-83㎡三房89-123㎡四房131-203㎡復(fù)式242-274㎡總套數(shù)總數(shù)253586446171305占比19%45%34%2%31容積率提升至3.5后可行性案例研究宏發(fā)領(lǐng)域占地面積容積率建筑面積綠地率層數(shù)梯戶比362974.6316800035.10%

302梯12戶、7梯28戶戶型一房48-49㎡兩房61-93㎡三房109-140㎡四房139-170㎡五房201-225㎡總套數(shù)總數(shù)483186369236791353占比36%14%27%17%6%戶型設(shè)計以舒適型為前提，全部為大戶型設(shè)計，實現(xiàn)了較高品質(zhì)的城市豪宅。同時結(jié)合項目“地鐵上蓋”的特點設(shè)計一棟公寓，互不干擾32高容積率項目住宅與商業(yè)的關(guān)系處理借鑒：容積率提升至3.5后可行性案例研究尚都宏發(fā)領(lǐng)域集中商業(yè)，聚集效應(yīng)，提升商業(yè)價值街鋪沿街滿鋪，銷售兌現(xiàn)價值商務(wù)公寓集中設(shè)置，最小化對居住的影響本案“三角地”兩面臨路，商業(yè)價值大，可設(shè)計集中商業(yè)及公寓其余為居住區(qū)，可沿路設(shè)計街鋪33物業(yè)開發(fā)方向及產(chǎn)品定位物業(yè)開發(fā)方向：城市高品質(zhì)住宅建筑類型：小高層、高層梯戶比：（住宅部分）兩梯3、4戶，（公寓部分）三梯15—18戶住宅部分產(chǎn)品配比建議：戶型兩房（75-90㎡）經(jīng)濟型三房（100-120㎡）舒適型三房（120-140㎡）四房（150-170㎡）樓王或復(fù)式（180㎡以上）比例15%20%20%10%5%戶型單房（30㎡左右）一房（40㎡左右）小兩房（50-60㎡）比例5%18%7%公寓部分產(chǎn)品配比建議：一至三層設(shè)計集中商業(yè)+街鋪，商業(yè)價值最大化住宅部分，只設(shè)計街鋪，使商業(yè)對居住影響最小化設(shè)計公寓，酒店公寓+商務(wù)公寓，滿足周邊商務(wù)需求高品質(zhì)居家產(chǎn)品34住宅容積率提高至3.5物業(yè)開發(fā)可行性結(jié)論案例戶型：以89——140平米的改善型戶型占主導(dǎo)地位根據(jù)以上兩個案例可知，高容積率樓盤通過產(chǎn)品設(shè)計、園林設(shè)計、會所等方面的創(chuàng)新，輔以良好的配套，仍可獲得行業(yè)、客戶的高度認可。容積率提升后既能提高舊改效益，同時并為對居住造成過多影響，由此可見提高容積率和提高居住品質(zhì)并不矛盾。35一、項目最佳容積率建議；二、最佳開發(fā)物業(yè)類型及經(jīng)濟指標(biāo)初步測算。三、商業(yè)建議36地塊性質(zhì)分析地塊解析：藍色部分以高品質(zhì)居住為開發(fā)目標(biāo)，住宅為主；紅色部分臨路，昭示性及商業(yè)價值高，為最大化減少商業(yè)對居住的影響，可開發(fā)小戶型等產(chǎn)品。兩面臨路，昭示性及商業(yè)價值高地塊較為隱秘，干擾條件少，高品質(zhì)住宅首選37藍色地塊部分以居住為主，以中大戶型為發(fā)展方向紅色地塊部分商業(yè)價值高，可能的物業(yè)發(fā)展方向有：酒店、寫字樓、商務(wù)公寓三種。項目最佳物業(yè)開發(fā)方向分析38酒店開發(fā)可行性分析項目最佳物業(yè)開發(fā)方向分析酒店寫字樓商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展方向39寶安酒店市場現(xiàn)狀

寶安已評定的星級酒店數(shù)量少、檔次較低；酒店總體經(jīng)營水平不高，多數(shù)酒店以高折扣維持；酒店入住客戶比較單一，現(xiàn)階段主要以商務(wù)客為主。項目最佳物業(yè)開發(fā)方向分析海悅酒店107國道都之都大酒店寶民路寶暉酒店107國道萬悅酒店創(chuàng)業(yè)路上苑酒店創(chuàng)業(yè)路名典商旅酒店前進路駿景大酒店西鄉(xiāng)大道酒店經(jīng)營現(xiàn)狀不理想，入住率低40項目最佳物業(yè)開發(fā)方向分析酒店開發(fā)方向結(jié)論現(xiàn)狀經(jīng)營不理想，入住率低投資回報周期長，風(fēng)險大不可行41純寫字樓開發(fā)可行性分析酒店寫字樓商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展方向項目最佳物業(yè)開發(fā)方向分析42純寫字樓市場可行性分析寫字樓名稱開盤時間當(dāng)期售價同片區(qū)同期高檔住宅售價價格比國際西岸商務(wù)大廈2009-5175000熙龍灣220000.80：1萬駿經(jīng)貿(mào)大廈

2009-1019000第五大道230000.82：1寶安目前屬于深圳工業(yè)集中區(qū)域，寫字樓發(fā)展尚處于萌芽階段，市場規(guī)模較小，需求薄弱；從價格上來看，目前寶安寫字樓與高檔住宅價格處于倒掛狀態(tài)，寫字樓價格僅為同期高檔住宅價格80%左右水平，而且消化速度遠低于住宅，投資回報相對較低。項目最佳物業(yè)開發(fā)方向分析消化速度遠低于住宅，投資回報率較低43項目最佳物業(yè)開發(fā)方向分析純寫字樓開發(fā)方向結(jié)論消化速度遠低于住宅，投資回報率較低商務(wù)容量有限，規(guī)劃已飽和不可行44商務(wù)公寓開發(fā)可行性分析酒店寫字樓商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展方向項目最佳物業(yè)開發(fā)方向分析45寶安在租商務(wù)公寓現(xiàn)狀物業(yè)類型項目名稱業(yè)態(tài)組合單元分隔租金出租率商務(wù)公寓萬駿商務(wù)公寓商住40-68平米40-45元/平米100%白金時代商住45-65平米35-40元/平米100%白金酒店公寓商業(yè)、辦公43-66平米35-45元/平米100%從現(xiàn)有商務(wù)公寓來看，檔次較低，租金不高，沒有擺脫住宅模式。從出租率來看，全部都100%，市場行情看好。項目最佳物業(yè)開發(fā)方向分析出租率較高，市場行情看好46商務(wù)公寓的客戶分析行業(yè)分布特征不夠明顯，但主要是第三產(chǎn)業(yè)，一般為成長型中小企業(yè)或個體辦公數(shù)據(jù)來源：萬駿商務(wù)公寓、白金時代、白金酒店公寓入駐客戶統(tǒng)計分析有較強的承租需求，發(fā)展?jié)摿^大項目最佳物業(yè)開發(fā)方向分析47項目最佳物業(yè)開發(fā)方向分析商務(wù)公寓開發(fā)方向結(jié)論出租率較高，市場行情看好有較強的承租需求，發(fā)展?jié)摿^大增加項目商業(yè)氛圍，聚集人氣可行48項目占地面積建筑面積容積率金中環(huán)736810315313.72星河世紀(jì)1170012670010.82IFC18600.51978008.05嘉麟豪庭6706.451242.4310澳新亞大廈2137.433078.7914.5商務(wù)公寓容積率提升趨勢中心區(qū)最具影響力商務(wù)公寓商務(wù)公寓容積率提升是未來城市發(fā)展的趨勢所在。49項目最佳物業(yè)開發(fā)方向分析地塊紅色部分可能開發(fā)的物業(yè)形式為商務(wù)公寓商務(wù)公寓可以大大吸納容積率，使藍色部分住宅密度降低，有效提高住宅部分居住品質(zhì)集中商業(yè)+商務(wù)公寓高品質(zhì)住宅50項目最佳物業(yè)開發(fā)方向城市高品質(zhì)住宅商務(wù)公寓+51經(jīng)濟測算方向一（容積率3.5）面積（平方米）占地面積53036.75容積率3.5總建面185629住宅面積170629商業(yè)面積15000商業(yè)占總建面百分比8.08%總面積185629規(guī)劃指標(biāo)：

521、土地成本：

市場評估價格價（元/平米）投入成本（元）投入成本（元）原指標(biāo)150010342166住宅（補）150030504255商業(yè)（補）21006300000總地價成本：140225918元2、開發(fā)成本：

開發(fā)成本測算單位：元備注1、土地成本140225918見上表2、建安成本649700188以3500元/平米計算3、拆建成本16000000按目前廠房租金100萬/月，預(yù)計開始拆除至建成需耗時16個月。合計805926105容積1.3以內(nèi)的土地按照1500元/平米投入，超出部分住宅和商業(yè)分別以當(dāng)先市場評估價的20%補差價測算一、開發(fā)成本概算

53二、開發(fā)費用及稅金概算

收入測算單位收益（元）總收益（元）備注1、住宅170002900686625——2、街鋪4000048000000012000平米街鋪測算3、集中商業(yè)3521000003000平米集中商業(yè)20年租期合計33827866251、收入測算：

序號各項費用費率計算基數(shù)單位：元1管理費用按3%估算開發(fā)成本241777832銷售費用(含推廣費)按2%估算銷售收入676557333財務(wù)費用估算投資方60%資金缺口，按照一年至三年銀行貸款利率5.4%開發(fā)成本76780817總費用1686143332、開發(fā)所涉及費用：

543、項目相關(guān)稅金及附加：

序號各項稅金費率計算基數(shù)整體（元）投資方（元）1營業(yè)稅5.00%銷售收入1691393311183975322城市建設(shè)維護稅7.00%營業(yè)稅1183975382878273教育費附加3.00%營業(yè)稅507418035519264印花稅0.05%銷售收入16913931183975合計

16913931314212604、所得稅：

項目整體（元）投資方（元）項目整體收入33827866252367950638總開發(fā)成本及費用974540438974540438總銷售稅金及附加18774465769131421260總營業(yè)利潤22205015291093374606計提所得稅(25%)555125382273343652項目整體凈利潤1665376146820030955根據(jù)70/30的股權(quán)分配，相關(guān)稅金及附加投資方承擔(dān)的稅費按照整體的70%測算項目整體收益投資方獲得70%，成本及費用投資方全部承擔(dān)，稅費及附加投資方承擔(dān)70%55三、利潤率1、開發(fā)成本利潤率開發(fā)成本利潤率=凈利潤/開發(fā)成本（含開發(fā)費用及稅金）2、開發(fā)銷售利潤率開發(fā)銷售利潤率=凈利潤/銷售收入項目整體投資方開發(fā)成本利潤率143%74%開發(fā)銷售利潤率49.23%34.63%56經(jīng)濟測算方向二（容積率4.5）面積（平方米）占地面積53036.75容積率4.5總建面238665住宅面積208665商業(yè)面積30000商業(yè)占總建面百分比12.57%總面積238665規(guī)劃指標(biāo)：

571、土地成本：

市場評估價格價（元/平米）投入成本（元）投入成本（元）原指標(biāo)150010342166住宅（補）150041915280商業(yè)（補）210054515280總地價成本：157936943元2、開發(fā)成本：

開發(fā)成本測算單位：元備注1、土地成本157936943見上表2、建安成本835328813以3500元/平米計算3、拆建成本16000000按目前廠房租金100萬/月，預(yù)計開始拆除至建成需耗時16個月。合計1009265755容積1.3以內(nèi)的土地按照1500元/平米投入，超出部分住宅和商業(yè)分別以當(dāng)先市場評估價的20%補差價測算一、開發(fā)成本概算

58二、開發(fā)費用及稅金概算

收入測算單位收益（元）總收益（元）備注1、住宅170003547311375——2、街鋪4000060000000015000平米街鋪測算3、集中商業(yè)351050000015000平米集中商業(yè)20年租期合計41578113781、收入測算：

序號各項費用費率計算基數(shù)單位：元1管理費用按3%估算開發(fā)成本302779732銷售費用(含推廣費)按2%估算銷售收入676557333財務(wù)費用估算投資方60%資金缺口，按照一年至三年銀行貸款利率5.4%開發(fā)成本96545431總費用1944791372、開發(fā)所涉及費用：

593、項目相關(guān)稅金及附加：

序號各項稅金費率計算基數(shù)整體（元）投資方（元）1營業(yè)稅5.00%銷售收入2078905691455233982城市建設(shè)維護稅7.00%營業(yè)稅14552340101866383教育費附加3.00%營業(yè)稅623671743657024印花稅0.05%銷售收入20789061455234合計

4252376681615309724、所得稅：

項目整體（元）投資方（元）項目整體收入41578113752910467963總開發(fā)成本及費用12037448921203744892總銷售稅金及附加230758531161530972總營業(yè)利潤27233079521545192099計提所得稅(25%)680826988386298025項目整體凈利潤20424809641158894074根據(jù)70/30的股權(quán)分配，相關(guān)稅金及附加投資方承擔(dān)的稅費按照整體的70%測算項目整體收益投資方獲得70%，成本及費用投資方全部承擔(dān)，稅費及附加投資方承擔(dān)70%60三、利潤率1、開發(fā)成本利潤率開發(fā)成本利潤率=凈利潤/開發(fā)成本（含開發(fā)費用及稅金）2、開發(fā)銷售利潤率開發(fā)銷售利潤率=凈利潤/銷售收入項