內蒙古2016年下半年房地產估價師《理論與方法》：中國房地產估價行業發展概況模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2000近，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50%,設備安裝工程尚未進行.另據調查得知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%,該在建工程在估價時點的完工程度是.【2004年考題】A：30%B：45%C：65%D：75%E：工業用地的監測點評估價格2、下列關于征收土地的表述中，正確的是_。A.土地補償費均為該土地被征收前三年平均年產值的6至10倍B.安置補助費只能發放給安置單位C.并非所有的征地都要支付青苗補償費D.只有所征土地連續三年以上常年種菜，才須繳納新菜地開發建設基金3、某房地產開發企業2010年銷售收入為8000萬元人民幣，扣除項目金額為5000萬元，應繳土地增值稅為萬元。A：500B：750C：900D：950E：執行層的組織協調4、預售收入用于后續開發建設投資的比例屬于房地開發項目經濟評價基礎參數中的__。A.時間類參數B.融資相關參數C.收益相關指標D.評價標準類指標5、關于城市規劃審批的下列說法中，不正確的是_。A.城市人民政府和縣級人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規劃前，需經同級人民代表大會或其常委會審查同意B.城市分區規劃經當地城市規劃主管部門審核后，報城市人民政府審批C.城市詳細規劃由城市人民政府審批D.縣級人民政府所在地城鎮總體規劃，報所在地市人民政府審批6、通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了一對地價的影響。A.土地面積B.地質條件土地位置土地形狀.7、—是指廠商把各種生產要素作為投入品進行組合并轉化成產品的過程。A.供給B.生產C.投入D.產出8、已知某筆貸款年利率為12%,按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是_。12.35%12.55%12.68%12.93%9、可比實例的房地產狀況一般是在—時的狀況。A.估價時點B.成交日期C.交易登記D.合同簽署10、住宅專項維修資金的使用須經—同意。A.房產管理部門B.物業服務企業C.業主委員會D.業主大會11、以房地產抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為。A：簽訂估價委托合同之日B：發放抵押貸款之日C：完成估價對象實地查看之日D：未來處置抵押房地產之日E：工業用地的監測點評估價格12、相對于現金回報率來說，（）中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。A.投資利潤率B.投資回報率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率13、某宗地總面積為500m2,其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200m2,容積率為（）。0.42.41.22.514、某在建工程規劃建筑面積為12400近，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元/m，可出租面積為建筑面積的65%,正常出相率為90%,運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設1年，約完成了總投資的60%。假設報酬率為8%,折現率為14%,則該在建工程續建完成后的房地產價值現值為萬元A：2281.83B：2474.60C：3798.30D：4119.18E：工業用地的監測點評估價格15、下列可無償收回土地使用權的有。A：因地質災害不可抗力因素導致開發商兩年未動工開發的B：因動工開發必需的前期工作導致開發商兩年未動工開發的C：因政府建設主管部門的干擾導致開發商兩年未動工開發的D：因開發商自身原因導致其兩年未動工開發的E：房地產估價機構必須加蓋公章16、現行國家規定的以房產為主的房地產價格評估費，按照房地產的價格總額采取差額定率分檔累進計收，費率最低為A：0.05%。B：0.1%C：0.3%D：0.5%E：執行層的組織協調17、城市房屋拆遷補償估價中，實行房產權調換且所調換房屋為期房的，為結清產權調換的差價而對該期房價進行估價，則（）。A.估價時點為未來，估價對象為未來狀況B.估價時點與房地產狀況均為現在C.估價時點為現在，估價對象為未來狀況D.估價時點為現在，估價對象為過去狀況18、現評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元/m2,其中主體工程900元/m2,安裝及裝飾裝修工程費為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現率為15%,則在估價時點的續建費用為元/m2。A：486.52B：521.74C：559.50D：1398.76E：工業用地的監測點評估價格19、某房地產在未來6年均可以獲得穩定的年凈收益50萬元，預測在這6年內房地產價值將上漲20%,報酬率為10%,若采用直接資本化法評估該房地產的市場價值，則資本化率為。A：6.67%B：7.41%C：12.60%D：13.33%E：工業用地的監測點評估價格20、在住宅旁邊修筑一條道路所帶來的汽車噪聲污染，屬于。A：點源B：面源C：永久性污染源D：暫時性污染源E：執行層的組織協調21、拍賣的基本原則中不包括—原則。A.公開B.公平C.客觀D.誠實信用22、關于估價對象狀況描述的說法，正確的是。A：對估價對象范圍的描述就是說明其四至B：對建筑物外觀的描述應說明其周圍環境和景觀C：對建筑物實物狀況的描述應說明建筑物朝向和樓層D：對土地開發程度的描述應說明到達地塊紅線的基礎設施完備程度E：工業用地的監測點評估價格23、以抵押貸款方式向土地儲備機構發放，貸款期限最長不得超過_。A.半年1年1年半2年24、可以股息、紅利形式參與企業經營收益的分配，但不能通過市場轉讓獲取交易差價的證券是_。A.股份B.股票C.股單D.公司債券25、中國傳統的城市住房制度是一種以國家統包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的—住房制度。A.實物補貼性B.實物福利性C.低租福利性D.貨幣補貼性二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、直接導致市場失靈的原因有。A：外部性B：壟斷C：排他性物品的生產D：信息不完全E：政府對市場的管理和協調2、在假設開發法估價中，為確定估價對象的最佳開發利用方式，應確定的主要內容有。A：用途B：區位C：建筑規模D：建筑檔次E：房地產開發企業3、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款。如果該家庭于第六年年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第六年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。544.10555.101776.322109.384、房地產開發項目的主要不確定因素有_。A.土地費用B.建安工程費用C.運營費用口.空置率E.容積率5、以下交易屬于正常交易的情況有_。A.土地使用權出讓拍賣B.相鄰房地產的合并C.房地產涉案拍賣D.賣方負責補交土地使用權出讓金E.買方不負責繳納契稅6、利用期望值法判斷投資方案的優劣時，以下哪幾種方案的相對風險較大。A：期望值相同，標準差小的方案B：期望值相同，標準差大的方案C：標準差系數小的方案D：標準差系數大的方案E：標準差相同，期望值大的方案7、影響房地產市場轉變的社會經濟力量有以下幾方面（）。A.房地產產權與交易政策B.生產和工作方式的轉變C.自然環境的變化D.家庭生命周期E.物價水平8、平房地產開發公司（以下簡稱甲公司）擬通過競標取得一項目土地使用權進行住宅和商業房地產開發，為此與乙房地產經紀公司（以下簡稱乙公司）達成協議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃，以及投標報價等內容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發的住宅和商業用房。雙方協定，根據利益分享和風險共擔的原則，甲公司在簽訂協議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據乙公司提供的咨詢服務和代理銷售的進度支付。（2007年試題）目前國家針對房地產市場過熱采取了若干宏觀調控政策，其中屬于財政政策的為。A：增加稅收B：提高存貸款利率C：調整土地供給結構D：減少公共工程開支E：一般來說，時間越長，需求和供給都越有彈性9、需求規律的例外是炫耀性物品和—物品。A.特殊B.另類C.吉芬D.個性10、投資者進行房地產投資的主要目的是為了_。A.實現財富最大化B.保值增值C.降低投資組合的總體風險D.降低通貨膨脹的影響11、某城市規劃將火車站由該城市的A區遷至B區，則B區的商業物業投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有特性。（2005年試題，有修改）A：區位選擇異常重要B：投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險C：需要適時更新改造投資D：存在效益外溢和轉移E：借款合同12、產權不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向—辦理證據保全。A.公證機關B.公安機關C.法院D.縣級以上人民政府13、下列關于住宅專項維修資金的交存標準，說法正確的是。A：商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的價值交存住宅專項維修資金B：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整C：出售的公有住房交存住宅專項維修資金的標準為業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金D：出售的公有住房，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的3%E：售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金14、__是反映項目實際造價的技術經濟文件，是開發商進行經濟核算的重要依據。A.投資估算B.竣工結算C.成本結算D.技術報告15、下列不計入用地面積范圍的有。A：無明確使用權屬的冷巷B：有明確使用權屬的間距地C：市政管轄的馬路等公共用地D：公共使用的排水溝E：E征收，經規劃部門核定需要作市政建設的用地16、甲級寫字樓的特點有_。A.具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求B.有完善的物業管理服務，包括24小時的維護修理及保安服務C.建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求并與其租金支付能力相適應D.建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物17、在市場經濟條件下，利率的高低主要取決于等因素。（2005年試題）A：行業基準收益率B：政府政策C：通貨膨脹率D：內部收益率E：投資者的目標收益率18、與報酬資本化法相比，直接資本化法的優點不包括。A：不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益B：指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎C：每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀且容易被理解D：不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取適當的資本化率E：資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況19、下列有關商品房買賣合同的內容，表述正確的是。A：2000年原建設部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》B：根據商品房買賣合同，凡是面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款C：根據商品房買賣合同，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房D：當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定E：商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計20、《城市房地產管理法》規定，以出讓方式取得土地使用權并用于投資開發的，轉讓房地產時，應按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的—以上。30%20%25%15%21、以下關于房屋征收補償的說法，不正確的是_。A.因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費B.被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換C.對被征收房屋價值的補償，可以低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價