內(nèi)蒙古2016年下半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000近，總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%,設(shè)備安裝工程尚未進行.另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%,該在建工程在估價時點的完工程度是.【2004年考題】A：30%B：45%C：65%D：75%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、下列關(guān)于征收土地的表述中，正確的是_。A.土地補償費均為該土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍B.安置補助費只能發(fā)放給安置單位C.并非所有的征地都要支付青苗補償費D.只有所征土地連續(xù)三年以上常年種菜，才須繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金3、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年銷售收入為8000萬元人民幣，扣除項目金額為5000萬元，應(yīng)繳土地增值稅為萬元。A：500B：750C：900D：950E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例屬于房地開發(fā)項目經(jīng)濟評價基礎(chǔ)參數(shù)中的__。A.時間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.收益相關(guān)指標D.評價標準類指標5、關(guān)于城市規(guī)劃審批的下列說法中，不正確的是_。A.城市人民政府和縣級人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，需經(jīng)同級人民代表大會或其常委會審查同意B.城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批C.城市詳細規(guī)劃由城市人民政府審批D.縣級人民政府所在地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，報所在地市人民政府審批6、通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了一對地價的影響。A.土地面積B.地質(zhì)條件土地位置土地形狀.7、—是指廠商把各種生產(chǎn)要素作為投入品進行組合并轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品的過程。A.供給B.生產(chǎn)C.投入D.產(chǎn)出8、已知某筆貸款年利率為12%,按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是_。12.35%12.55%12.68%12.93%9、可比實例的房地產(chǎn)狀況一般是在—時的狀況。A.估價時點B.成交日期C.交易登記D.合同簽署10、住宅專項維修資金的使用須經(jīng)—同意。A.房產(chǎn)管理部門B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主委員會D.業(yè)主大會11、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為。A：簽訂估價委托合同之日B：發(fā)放抵押貸款之日C：完成估價對象實地查看之日D：未來處置抵押房地產(chǎn)之日E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、相對于現(xiàn)金回報率來說，（）中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。A.投資利潤率B.投資回報率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率13、某宗地總面積為500m2,其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200m2,容積率為（）。0.42.41.22.514、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400近，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元/m，可出租面積為建筑面積的65%,正常出相率為90%,運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報酬率為8%,折現(xiàn)率為14%,則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為萬元A：2281.83B：2474.60C：3798.30D：4119.18E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、下列可無償收回土地使用權(quán)的有。A：因地質(zhì)災(zāi)害不可抗力因素導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動工開發(fā)的B：因動工開發(fā)必需的前期工作導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動工開發(fā)的C：因政府建設(shè)主管部門的干擾導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動工開發(fā)的D：因開發(fā)商自身原因?qū)е缕鋬赡晡磩庸ら_發(fā)的E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章16、現(xiàn)行國家規(guī)定的以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費，按照房地產(chǎn)的價格總額采取差額定率分檔累進計收，費率最低為A：0.05%。B：0.1%C：0.3%D：0.5%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、城市房屋拆遷補償估價中，實行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進行估價，則（）。A.估價時點為未來，估價對象為未來狀況B.估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況D.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況18、現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元/m2,其中主體工程900元/m2,安裝及裝飾裝修工程費為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%,則在估價時點的續(xù)建費用為元/m2。A：486.52B：521.74C：559.50D：1398.76E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、某房地產(chǎn)在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬元，預(yù)測在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價值將上漲20%,報酬率為10%,若采用直接資本化法評估該房地產(chǎn)的市場價值，則資本化率為。A：6.67%B：7.41%C：12.60%D：13.33%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、在住宅旁邊修筑一條道路所帶來的汽車噪聲污染，屬于。A：點源B：面源C：永久性污染源D：暫時性污染源E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、拍賣的基本原則中不包括—原則。A.公開B.公平C.客觀D.誠實信用22、關(guān)于估價對象狀況描述的說法，正確的是。A：對估價對象范圍的描述就是說明其四至B：對建筑物外觀的描述應(yīng)說明其周圍環(huán)境和景觀C：對建筑物實物狀況的描述應(yīng)說明建筑物朝向和樓層D：對土地開發(fā)程度的描述應(yīng)說明到達地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放，貸款期限最長不得超過_。A.半年1年1年半2年24、可以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益的分配，但不能通過市場轉(zhuǎn)讓獲取交易差價的證券是_。A.股份B.股票C.股單D.公司債券25、中國傳統(tǒng)的城市住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的—住房制度。A.實物補貼性B.實物福利性C.低租福利性D.貨幣補貼性二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、直接導(dǎo)致市場失靈的原因有。A：外部性B：壟斷C：排他性物品的生產(chǎn)D：信息不完全E：政府對市場的管理和協(xié)調(diào)2、在假設(shè)開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有。A：用途B：區(qū)位C：建筑規(guī)模D：建筑檔次E：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款。如果該家庭于第六年年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第六年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。544.10555.101776.322109.384、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定因素有_。A.土地費用B.建安工程費用C.運營費用口.空置率E.容積率5、以下交易屬于正常交易的情況有_。A.土地使用權(quán)出讓拍賣B.相鄰房地產(chǎn)的合并C.房地產(chǎn)涉案拍賣D.賣方負責補交土地使用權(quán)出讓金E.買方不負責繳納契稅6、利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時，以下哪幾種方案的相對風險較大。A：期望值相同，標準差小的方案B：期望值相同，標準差大的方案C：標準差系數(shù)小的方案D：標準差系數(shù)大的方案E：標準差相同，期望值大的方案7、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量有以下幾方面（）。A.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策B.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變C.自然環(huán)境的變化D.家庭生命周期E.物價水平8、平房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）擬通過競標取得一項目土地使用權(quán)進行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（以下簡稱乙公司）達成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃，以及投標報價等內(nèi)容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風險共擔的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務(wù)和代理銷售的進度支付。（2007年試題）目前國家針對房地產(chǎn)市場過熱采取了若干宏觀調(diào)控政策，其中屬于財政政策的為。A：增加稅收B：提高存貸款利率C：調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)D：減少公共工程開支E：一般來說，時間越長，需求和供給都越有彈性9、需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和—物品。A.特殊B.另類C.吉芬D.個性10、投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的是為了_。A.實現(xiàn)財富最大化B.保值增值C.降低投資組合的總體風險D.降低通貨膨脹的影響11、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有特性。（2005年試題，有修改）A：區(qū)位選擇異常重要B：投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險C：需要適時更新改造投資D：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移E：借款合同12、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當就該房屋的有關(guān)事項向—辦理證據(jù)保全。A.公證機關(guān)B.公安機關(guān)C.法院D.縣級以上人民政府13、下列關(guān)于住宅專項維修資金的交存標準，說法正確的是。A：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的價值交存住宅專項維修資金B(yǎng)：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整C：出售的公有住房交存住宅專項維修資金的標準為業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金D：出售的公有住房，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的3%E：售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金14、__是反映項目實際造價的技術(shù)經(jīng)濟文件，是開發(fā)商進行經(jīng)濟核算的重要依據(jù)。A.投資估算B.竣工結(jié)算C.成本結(jié)算D.技術(shù)報告15、下列不計入用地面積范圍的有。A：無明確使用權(quán)屬的冷巷B：有明確使用權(quán)屬的間距地C：市政管轄的馬路等公共用地D：公共使用的排水溝E：E征收，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地16、甲級寫字樓的特點有_。A.具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求B.有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時的維護修理及保安服務(wù)C.建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)D.建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物17、在市場經(jīng)濟條件下，利率的高低主要取決于等因素。（2005年試題）A：行業(yè)基準收益率B：政府政策C：通貨膨脹率D：內(nèi)部收益率E：投資者的目標收益率18、與報酬資本化法相比，直接資本化法的優(yōu)點不包括。A：不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益B：指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎(chǔ)C：每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D：不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當?shù)馁Y本化率E：資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實際情況19、下列有關(guān)商品房買賣合同的內(nèi)容，表述正確的是。A：2000年原建設(shè)部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》B：根據(jù)商品房買賣合同，凡是面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款C：根據(jù)商品房買賣合同，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房D：當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容作出約定E：商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計20、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)并用于投資開發(fā)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的—以上。30%20%25%15%21、以下關(guān)于房屋征收補償?shù)恼f法，不正確的是_。A.因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付搬遷費B.被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換C.對被征收房屋價值的補償，可以低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價