謹(jǐn)呈：陜西富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陜西富力地產(chǎn)北郊綜合體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司2010.03目錄1 項(xiàng)目概況 41.1項(xiàng)目區(qū)位 41.2交通狀況 41.3周邊資源 51.4規(guī)模指標(biāo) 51.5規(guī)劃要求 62 規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則 72.1項(xiàng)目定位 72.1.1定位總策略 72.1.2項(xiàng)目形象定位 72.1.3物業(yè)配比建議 72.1.4分物業(yè)發(fā)展策略 82.1.5商業(yè)定位 82.1.6公寓定位 92.1.7寫字樓定位 92.1.8住宅定位 102.2總體規(guī)劃 112.2.1規(guī)劃原則 112.2.2規(guī)劃要點(diǎn) 112.2.3規(guī)劃理念 112.2.4規(guī)劃方案示意 122.2.5形象打造 133 分物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 143.1商業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 143.1.1業(yè)態(tài)建議 143.1.2立面形象 143.1.3內(nèi)部空間 143.1.4其他 153.2公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 153.2.1整體設(shè)計(jì)原則 153.2.2建筑形象 153.2.3公共空間 153.2.4套內(nèi)空間建議 163.2.5戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 163.2.6精裝修設(shè)計(jì)建議 183.3寫字樓設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 223.3.1寫字樓設(shè)計(jì)原則： 223.3.2立面形象 223.3.3公共空間 223.3.4公共配套 233.3.5產(chǎn)品靈活劃分 243.3.6層高建議 243.3.7成本控制 243.3.8空中花園（參考） 243.4住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 253.4.1 立面形象 253.4.2 園林建議 253.4.3 底層架空 253.4.4 私屬空間 263.4.5 精裝雙大堂 263.4.6 戶型創(chuàng)新 263.4.7 戶型推薦 273.4.8 標(biāo)準(zhǔn)層推薦 31項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于西安北郊，北二環(huán)以外，西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，緊鄰西安市行政中心新址及城市運(yùn)動(dòng)公園。

01—項(xiàng)目區(qū)位圖交通狀況項(xiàng)目緊鄰城市主干線，隨著地鐵2號線的開通，將進(jìn)一步拉近項(xiàng)目與城區(qū)的距離。02—項(xiàng)目交通示意圖周邊資源項(xiàng)目北側(cè)為西安政府行政中心新址，政府北遷的利好進(jìn)一步加速區(qū)域建設(shè)與區(qū)域認(rèn)知度提升。項(xiàng)目北側(cè)緊鄰西安城市運(yùn)動(dòng)公園：西北地區(qū)唯一的運(yùn)動(dòng)型主題公園，占地約800畝（含運(yùn)動(dòng)主副館），以球類運(yùn)動(dòng)為主兼具休閑、游憩功能的生態(tài)型運(yùn)動(dòng)主題公園，也是西北地區(qū)唯一一個(gè)綠色、開放、自由的運(yùn)動(dòng)型主題公園。03—市政府、城市運(yùn)動(dòng)公園示意圖規(guī)模指標(biāo)占地面積：5.53萬平米（83畝）；容積率：4；地上總建面：約26萬平米；規(guī)劃物業(yè)：包含酒店（政府要求）、住宅、商業(yè)等物業(yè)類型；限定條件：住宅與公建部分各占50%；用地界限沒有規(guī)定，但住宅與公建的占地需保證各占50%；住宅與公建的容積率同為4，可做適當(dāng)調(diào)整；限高要求：北面60m，其余<100m。04—地塊邊界示意圖規(guī)劃要求根據(jù)政府規(guī)劃要求，本項(xiàng)目將包含“國際五星級酒店”總規(guī)模：4.5萬平米（房間數(shù)量320-350間套）；經(jīng)營檔次：國際五星級標(biāo)準(zhǔn)（已簽約皇冠假日）；開業(yè)時(shí)間：計(jì)劃2013年正式開業(yè)。

規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則項(xiàng)目定位2.1.1定位總策略占位“新中心”，代言城市和區(qū)域形象標(biāo)桿——樹立新地標(biāo)，聚焦全城影響產(chǎn)品標(biāo)桿——引領(lǐng)地產(chǎn)升級，建立市場標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值標(biāo)桿——聚合城市功能，實(shí)現(xiàn)全能生活2.1.2項(xiàng)目形象定位形象定位一座城市的世界觀中心、國際、標(biāo)桿物業(yè)功能定位2.1.3物業(yè)配比建議物業(yè)配比原則：1.酒店規(guī)模已定：4.5萬平米；2.居住區(qū)規(guī)模根據(jù)規(guī)劃要求，為11萬平米（其中：3萬精裝公寓；8萬平米大戶型住宅）；3.商業(yè)分為兩部分，一部分為以百貨為主力店的集中商業(yè)，規(guī)模8萬平米（含地下），另一部分為休閑娛樂為主的獨(dú)立商業(yè)，建議2萬平米左右；4.寫字樓完善項(xiàng)目功能，樹立形象，建議規(guī)模3萬平米。2.1.4分物業(yè)發(fā)展策略商業(yè)（精品、高端）以精品化、高端商業(yè)品牌引入形成商業(yè)核心價(jià)值；通過主題化的營造實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)價(jià)值的升級。寫字樓（商務(wù)的、高形象）保證形象同時(shí)控制規(guī)模，多面積劃分，降低市場風(fēng)險(xiǎn)；適度產(chǎn)品創(chuàng)新，建立競爭優(yōu)勢及營銷賣點(diǎn)。酒店式服務(wù)公寓（精品、領(lǐng)先）借勢星級酒店的資源價(jià)值，以高品質(zhì)服務(wù)打造核心價(jià)值；以精品化產(chǎn)品，建立市場領(lǐng)先性，體現(xiàn)競爭優(yōu)勢。高端住宅（高品質(zhì)、身份感）依托（城運(yùn)）板塊價(jià)值和綜合體自身價(jià)值，打造高品質(zhì)城市住宅；通過產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造，提升整體品質(zhì)感，對位目標(biāo)客戶需求，建立競爭優(yōu)勢。2.1.5商業(yè)定位整體定位：“都市核心精品商業(yè)廣場”業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)組合1：以精品商業(yè)主力店與五星級酒店相匹配，帶動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值提升，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀——高端精品百貨主力店（4萬平米，如西武、SOGO等）——大型休閑娛樂、品牌旗艦店等（2萬平米，如大型高端會(huì)所、汽車展廳、名品家居等）——其他商業(yè)（4萬平米，如高端品牌專營店，餐飲、銀行等城市配套）業(yè)態(tài)組合2：（商業(yè)可租可售，更具靈活性，操作難度相對較小）——三大主題：商務(wù)社交、精品生活、休閑娛樂客戶定位：本項(xiàng)目商業(yè)的終端消費(fèi)者以周邊企事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)單位，陜北遷入人群、五星酒店帶來的高端客戶以及區(qū)域中高端消費(fèi)人群為主。2.1.6公寓定位整體定位：“新空間精品國際公寓（超能空間、至享服務(wù)）”客戶定位：2.1.7寫字樓定位整體定位：城市新中心彈性商務(wù)空間以高性價(jià)比和綜合體豐富配套為核心賣點(diǎn)的彈性商務(wù)物業(yè)為成長型本地企業(yè)提供高形象、低成本的辦公場所客戶定位：主抓核心客戶實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定回現(xiàn)目標(biāo)；打造高形象和高性價(jià)比，兼顧一定的內(nèi)部功能；產(chǎn)品定位面積區(qū)間建議根據(jù)樓層劃分為四個(gè)梯度（滿足不同企業(yè)需求）整層銷售（高樓層部分）：針對大企業(yè)使用半層銷售（高樓層部分）：針對中型企業(yè)為主200-300平米（低樓層部分）：針對中小企業(yè)為主70-100平米（低樓層部分）：滿足小型企業(yè)需求2.1.8住宅定位整體定位：瞰景頂禮華宅品質(zhì)生活公館（攬盡公園勝景、獨(dú)享城市資源、圈層專屬領(lǐng)域）客戶定位核心客戶1：以長慶石油為代表的大型企業(yè)中高層核心客戶2：陜北客戶重要客戶：政府公務(wù)員次要客戶：大型企業(yè)員工、拆遷戶總體規(guī)劃2.2.1規(guī)劃原則不同物業(yè)類型分區(qū)明確，且注意各部分之間的聯(lián)系與區(qū)隔：本項(xiàng)目物業(yè)類型較多，在規(guī)劃角度要注意不同功能的分區(qū)，同時(shí)保持一定關(guān)聯(lián)性，尤其是住宅與公建部分的聯(lián)系。商業(yè)價(jià)值最大化：地塊臨未央路與鳳城八路的昭示性與通達(dá)性最佳，應(yīng)以公建類物業(yè)為主，保證商業(yè)價(jià)值的最大化。住宅保持相對私密性：住宅應(yīng)保證相對純粹與私密性，同時(shí)處理好與其他物業(yè)間的聯(lián)系，以綜合體的復(fù)合價(jià)值實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品價(jià)值的提升。充分利用周邊資源，提升產(chǎn)品價(jià)值：地塊北側(cè)緊鄰城運(yùn)公園，應(yīng)充分利用城運(yùn)公園的景觀價(jià)值。同時(shí)未央路為城市“迎賓大道”，應(yīng)注重“城市形象面”的打造。2.2.2規(guī)劃要點(diǎn)整體規(guī)劃：“雙城共榮”的規(guī)劃理念，打造“內(nèi)城”與“外城”形象打造：整體形象體現(xiàn)國際化、設(shè)計(jì)感，樹立形象地標(biāo)國際化氛圍營造：通過DIS系統(tǒng)營造項(xiàng)目國際化特色，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)2.2.3規(guī)劃理念2.2.4規(guī)劃方案示意公建區(qū)：沿東側(cè)布置公建物業(yè)，L型酒店（地上3.5萬平米）放置在地塊東北側(cè)，寫字樓（3萬平米）放置在地塊東南角。集中商業(yè)分為兩部分，分別位于酒店和寫字樓之間及寫字樓西側(cè)，可考慮設(shè)置兩棟集中商業(yè)。居住區(qū)：在地塊西南側(cè)沿鳳城七路排布公寓（3萬平米），公寓北側(cè)分別為小戶型住宅（2萬平米）和大戶型住宅（6萬平米）。2.2.5形象打造整體形象體現(xiàn)設(shè)計(jì)感：氣勢恢宏、現(xiàn)代統(tǒng)一、主次有序頂部造型與燈光處理：增強(qiáng)建筑的設(shè)計(jì)美感，突出項(xiàng)目的標(biāo)識與歸屬感DIS區(qū)域識別系統(tǒng)(districtidentificationssystem)：道路系統(tǒng)及鋪裝、統(tǒng)一的導(dǎo)示系統(tǒng)、趣味小品，雕塑分物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議商業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議3.1.1業(yè)態(tài)建議3.1.2立面形象——商業(yè)外立面形象體現(xiàn)國際、現(xiàn)代、時(shí)尚的商業(yè)形象，提升整體商業(yè)品質(zhì)3.1.3內(nèi)部空間通過點(diǎn)綴綠植、雕塑、小品景觀等，提升整體商業(yè)氛圍動(dòng)線指引性明確的地面鋪裝及標(biāo)志，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)感通過景觀中庭、挑空等處理，提升商業(yè)檔次3.1.4其他——商業(yè)外部廣場：體現(xiàn)活躍、現(xiàn)代氣息，凸顯城市感和設(shè)計(jì)感觀賞性小品、雕塑：顯示趣味性，體現(xiàn)人文精神霓虹廣告：極大的影響著商場的形象，做立面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提前考慮公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議3.2.1整體設(shè)計(jì)原則在控制面積的條件下增加戶型的實(shí)用性，保證功能空間完整提高性價(jià)比，針對不同面積的產(chǎn)品設(shè)置合理的戶型亮點(diǎn)、贈(zèng)送手法，增加產(chǎn)品附加值，給足客戶物超所值的感受在裝修上給出菜單選擇、注重人性化和個(gè)性化設(shè)計(jì)，擴(kuò)大客戶群在公共空間、配套上增加產(chǎn)品特色和附加值，和市場形成差異化3.2.2建筑形象公建化立面，具有視覺沖擊力，樹立地標(biāo)形象；提高立面局部細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)感，突出建筑品質(zhì)3.2.3公共空間入口、大堂及內(nèi)部空間體現(xiàn)物業(yè)形象多功能共享空間：通過打造空中花園，為業(yè)主提供休閑、交流空間3.2.4套內(nèi)空間建議3.2.5戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)亮點(diǎn)設(shè)計(jì)原則——A、所有產(chǎn)品均強(qiáng)調(diào)戶型的實(shí)用性，提高性價(jià)比。B、對于一居、兩居產(chǎn)品可以強(qiáng)調(diào)戶型空間的個(gè)性變化。（由于空間局促，對于小戶型而言，設(shè)計(jì)亮點(diǎn)需要通過一次結(jié)構(gòu)和二次裝修兩方面結(jié)合實(shí)現(xiàn)）。贈(zèng)送設(shè)計(jì)建議贈(zèng)送“面積”的原則：A、相對量可觀：面積過小，客戶敏感度不高B、絕對實(shí)用：對于華而不實(shí)的“面積”，無法給到客戶實(shí)惠贈(zèng)送方式贈(zèng)送方式1——可拆卸式凸窗贈(zèng)送方式2——可拆卸式倒凸窗贈(zèng)送方式3——衣櫥（低于2.2米）3.2.6精裝修設(shè)計(jì)建議本項(xiàng)目精裝修整體策略個(gè)性化提升策略模塊化精裝菜單：平衡客戶的“惰性”與“個(gè)性”，滿足客戶自主選擇需求1）只改變設(shè)計(jì)形式感。戶內(nèi)設(shè)計(jì)的功能性不變，形式感變化，且裝修標(biāo)準(zhǔn)相同。2）整體風(fēng)格簡潔現(xiàn)代，三套方案相互協(xié)調(diào)。在簡潔、現(xiàn)代風(fēng)格下，通過改變套內(nèi)家具擺設(shè)、色彩等方式打造相互協(xié)調(diào)、具有一定區(qū)別，能具混搭效果的三套風(fēng)格主題。3）三大功能空間形成相對獨(dú)立的模塊，廚室、衛(wèi)浴、廳臥空間能夠?qū)崿F(xiàn)不同主題的搭配。聘請知名設(shè)計(jì)師，采用更富設(shè)計(jì)感、時(shí)尚感的設(shè)計(jì)方案；通過早期樣板間的設(shè)置，給予客戶直觀感受受戶型限制，建議采用現(xiàn)代簡約的風(fēng)格，提升視覺感受，但細(xì)部微調(diào)進(jìn)行區(qū)分。在色彩搭配上充分考慮目標(biāo)客戶的年齡特征，采用青春、富有活力的色系。人性化考慮策略入戶玄關(guān)空間：進(jìn)門的一切需要都給您安排好盡量設(shè)置能收納衣帽、鞋柜整體玄關(guān)柜，考慮居民進(jìn)戶脫衣的居住習(xí)慣，大小滿足長風(fēng)衣的掛置空間，柜面選擇鏡面設(shè)計(jì)，符合人出門整理的習(xí)慣。玄關(guān)處的收納鞋柜隔檔必須考慮居住人口數(shù)量及生活習(xí)慣，滿足放置鞋量的需求。如：當(dāng)季女士長靴、高跟鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、拖鞋的放置，另外，選擇帶多個(gè)抽屜的，可收納梳子、小件衣物、手套、鞋油、抹布等物品。在收納柜旁邊空白墻壁上安裝掛鉤和擱架，收納進(jìn)門后脫下的衣物、包等物品，方便尋找。衛(wèi)浴空間：所有零碎的小物都有自己的家廚房空間：鍋碗瓢盆都有自己的居住空間臥室、客廳收納空間：衣物分門別類，連晾衣空間也周到考慮臥室設(shè)計(jì)要點(diǎn)：結(jié)合房間立柱，考慮人體使用習(xí)慣，分別設(shè)置懸掛、平置、抽屜、隔間區(qū)域，為長、短衣物、飾品等預(yù)留空間，打造宜人衣櫥空間。結(jié)合室內(nèi)立柱，設(shè)置功能齊全、分類細(xì)致的衣帽間。必須包括疊放區(qū)、懸掛區(qū)、雜物區(qū)3個(gè)區(qū)。客廳設(shè)計(jì)要點(diǎn)：結(jié)合臨窗位置，打造專屬晾衣空間，設(shè)置晾衣架，地磚注意防滑、防霉處理。其它細(xì)節(jié)提升：通過細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，提升居住意向、著力打動(dòng)客戶阻尼系統(tǒng)應(yīng)用：室內(nèi)各個(gè)開合空間均采用阻尼系統(tǒng)，如：門、柜、抽屜、馬桶蓋等處。使關(guān)閉過程勻速、無聲、無撞擊，實(shí)用性強(qiáng)，保證屋內(nèi)設(shè)施不受損壞，同時(shí)，也減少了室內(nèi)噪音的產(chǎn)生。空間靈活考慮，電源接口預(yù)留。寫字樓設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議3.3.1寫字樓設(shè)計(jì)原則：形象——外奢內(nèi)簡：外部高形象：外立面/門廳/大堂展示高端形象/共享公共空間內(nèi)部求經(jīng)濟(jì)：首層以上電梯間、衛(wèi)生間、走廊等其他公共空間，僅需達(dá)到平臺水平即可配套——專業(yè)共享專業(yè)配套的分時(shí)共享：會(huì)議室、洽談室等空間的分時(shí)使用，為小型企業(yè)節(jié)省辦公空間空間——彈性組合平面的彈性組合：每層設(shè)置公共衛(wèi)生設(shè)備的同時(shí)，底樓層的單獨(dú)辦公空間可設(shè)置單獨(dú)的上下水，空間分隔合并自由。3.3.2立