河南正弘置業限公司上海12月“二馬路地塊”項目背景分析報告背景分析報告思路模型核心研究目標：A.主體建筑產品定位；B.商業屬性定位；C.項目整體市場定位；

D.項目整體規劃方案；E.項目各產品面積配比方案；

F.項目各產品銷售價格建議；區位價值判斷項目在城市中區位的價值資源價值確定可行性方向，確定項目整體定位方案定位分析：項目整體定位判斷項目周邊可整合利用的資源提供研究材料提供結論依據建筑規劃建議產品面積配比建議產品未來售價建議交通價值判斷項目內外商業交通的價值商圈價值判斷項目所屬商業競爭環境價值PART1區位價值研究城市發展東移，本案所屬區域以整體形象改造為主《鄭州市城市總體規劃（2008-2020年）》確定了城市的定位和發展目標：到2020年，鄭州將成為國家區域性中心城市、重要的商貿城市和樞紐城市；建成先進制造業和高新技術產業基地、現代服務業中心、現代農業示范區。南

優西連北部控制發展東移六大城市中心區區域功能如下：金水區：綜合服務商圈中原區：退二進三，繁榮轄區第三產業鄭東新區：省級區域服務中心管城區：城市級體育文化中心二七區：四大經濟板塊升級惠濟區：生態居住區區位價值1項目啟示人口與經濟地位穩定，對于本案這種商辦綜合項目提供堅實開發基礎本案不屬于城市未來發展的重心，區域以形象改造為主區位價值1城市商業發展處于豐富性消費階段

鄭州二七區始建于1948年11月7日，原名鄭州市第二區，

1955年9月因紀念聞名中外的“二七大罷工”而更名。總面積156.2平方公里。人口61萬，轄區13個街道辦事處，2個農業鄉（鎮）。

二七區境內有全國最大的鐵路樞紐站——鄭州火車站，河南省最大的汽車客運總站等，交通優勢得天獨厚。

二七區是商品集散基地，目前已匯集了家電世界、上海世紀聯華、國美家電、通利電器、大商新瑪特、正弘、丹尼斯等數十家著名商業連鎖企業。馬寨食品工業苑區已形成了以康師傅為龍頭的食品加工、食品機械制造、高新技術產業為主的國家級星火技術密集區。擁有由30里櫻桃溝、萬畝葡萄園、千畝雜果基地等形成的特色觀光農業。二七區歷史悠久的老中心城區區位價值1二馬路汽車站本案所屬中心城區的火車站板塊區位價值18火車站地區普遍認知：環境雜亂不堪外來人員多、結構復雜治安管理難度大衛生情況堪憂交通出行便利二七商圈市場認知度較低區位價值1城區中心位置，地塊價值顯著火車站地區總體形象根深蒂固，整體品質難以改觀項目啟示商圈特點與小環境認知，中高端零售支撐力不足區位價值1PART2交通價值研究項目地單行道機動車

禁止通行交通狀況分析東、北道路條件受限南道路條件雖好，但地道式設計，后期無利用條件東側道路條件最適合利用單向四車道單向二車道單向二車道雙向六車道四至交通路副較小，可利用率低！交通價值2西大街—東大街

連接市中心至東區花園—路—紫荊山路

連接城市南北人民路—金水路

連接市中心至東區連接市中心通往西郊

中原路—正興街城市次干道支道城市主干道南陽路—銘功路連接市中心北至黃河邊

交通狀況分析地塊一角處于主、支干道的“銀角”區域項目南向便捷通往繞城及京港澳高速，物流最為便利解放路高架通車后西郊通往本項目方向物流便利性也大大增強項目連接城市主干道只能靠支道火車陸運條件便利入市存在道路“瓶頸”交通價值2本案公交站點未來地鐵1號線站點交通狀況分析項目東、南側將成為今后客源的集散中心大型產業物流受到交通管制影響火車站客源主要沿二馬路進入環線內大型物流車輛白天不讓進入交通價值2后期客源進入區域為南（火車站）、東、北部中心區域微觀四至交通動線清晰，便于后期車輛系統引導東部道路最具備裝卸條件，大件物流將主要依托火車或外圍派送受城內交通管制影響，大型物流車輛禁止入內項目啟示交通價值2PART3商圈價值研究市級商圈區級商圈社區商圈新區商圈商圈等級A.城市副中心B.區級商圈發展方向商圈規模人口數量商圈價值3★紫荊山商圈農業路商圈龍湖商圈碧沙崗商圈二七商圈火車站商圈本案中原商貿城

4.8萬㎡鄭州商業大廈

4.2萬㎡大商新瑪特建設路店

6.4萬㎡丹尼斯花園路店

7.4萬㎡鄭州國貿中心

10萬㎡中環百貨

5.4萬㎡融元廣場

2.4萬㎡丹尼斯人民路店

4.5萬㎡百盛購物廣場

5萬㎡新瑪特金博大店

9.2萬㎡大上海城

28萬……新瑪特紫荊山店

4萬㎡正道花園商廈

10萬㎡裕鴻國際廣場

3.4萬㎡丹尼斯CBD步行街

25萬㎡寶龍城市廣場

25萬㎡CBD步行街（在建）約25萬㎡各商圈商業體量核心商圈中的“中心”項目商圈價值30.5km0.5km零售+批發的雙重商業環境商圈價值3本案所屬市場發展缺乏規范管理街市陳舊、擁擠不堪，使專業街形象價值跌落。交通“瓶頸”始終是專業街的一個“痛”。質量/標準化監管識別有相當難度。專業街經營功能、（采購）區域效果難以界定。經營環境氛圍處于攤位/市場檔次，難顯時代氣息。經營企業缺乏規模，企業與產品形象推導滯后。采購尚未形成穩定的采購群體。離開國際采購中心尚有距離，尚需時日。服務設施和公共設施配套呈現空白。商圈價值3項目地屬于市級商圈內區域形成零售+批發的大二七商圈概念項目啟示二馬路市場缺乏規范、有序管理，發展現“瓶頸”缺口商圈價值3PART4資源價值研究22★紡織大世界黃河食品城電腦數碼市場古玩市場茶葉市場洗化城建材市場服裝批發市場小商品市場五金機電市場五金機電市場小商品市場建材市場紡織品市場副食品批發市場茶葉市場服裝批發市場電腦數碼市場洗化用品批發市場蔬菜花卉批發市場蔬菜花卉批發市場五金機電市場五金機電市場五金機電市場全市各專業市場示意圖最黃金地段的專業市場資源價值423“火車站商圈”市場認知：批發/低價零售聚集地客源批發目的性明顯零售業消費呈便利形小商品、服飾批發深入人心高端零售百貨難以生存專業市場聚集地資源價值4未來數年內將有287.69㎡商業量入市且全部集中在項目周邊1－2公里范圍內資源價值4本案地塊名稱建筑規模（萬平方米）功能定位目前情況亞新項目地塊11.16星級酒店，商業綜合體，商務辦公，配套公寓未動工民主路地塊A地塊16.55；B地塊23.16星級酒店，商業綜合體，商務辦公，配套公寓已動工二馬路機電市場11.41中西部機電產業總部基地，商務辦公、商務公寓未拆遷洪森廣場3.75商務辦公，配套公寓一期已經售罄，二期未動工百年德化二期16.2休閑商業，品牌展示，貿易辦公未動工萬博商城二期7.74展示交易，物流服務，商務辦公，會議展覽已動工一馬路西地塊11.32商務辦公，星級酒店，物流服務金博大西地塊6.64商務辦公，休閑購物未動工亞細亞酒店地塊13.76五星級酒店、商務辦公、休閑購物未動工亞細亞商城地塊32.51商務辦公，休閑購物，酒店公寓未動工德化大廈6.45商務辦公，休閑購物，旅游酒店，餐飲娛樂未動工錢塘路地塊44.19休閑購物，商務辦公，展示展覽，酒店公寓未動工喬家門路地塊40.71休閑購物，物流服務，商務辦公，展覽會議，酒店公寓未動工錦榮商貿城地塊商業地塊26.65；商住綜合地塊11.35商務辦公、商貿物流、配套公寓、休閑購物未動工丹尼斯地塊4.14商業綜合體已動工萬博商城5.2萬㎡新太康機電城2萬㎡本項目凱盛通訊城天榮服裝城國際小商品城3.4萬㎡豫泰通訊城恒泰童裝市場金成服飾廣場福臨機電城0.54萬㎡金林小商品市場美容美發用品一條街銀基商貿城32萬㎡錦榮商貿城世貿商城10.9萬㎡鴻城光彩服裝市場1.8萬㎡錢塘衣城金三角服裝市場敦睦路服裝市場盛和針織市場資源價值4火車站商圈以小商品、服飾規模為主，其次為通訊及五金機電項目名稱建筑面積物業類型福臨機電城0.54萬五金機電市場新太康機電城2萬五金機電市場金林小商品市場小商品市場鄭州國際小商品城3.4萬小商品市場萬博商城一期5.16萬小商品市場銀基商貿城32萬服裝批發市場錦榮商貿城26萬服裝批發市場世貿商城10.9萬服裝批發市場天榮服裝城4萬服裝批發市場金城服飾廣場4萬服裝批發市場恒泰品牌童裝廣場3.8萬服裝批發市場敦睦路服裝中心服裝批發市場錢塘衣城服裝批發市場金三角服裝批發市場服裝批發市場天隆服裝城10萬服裝批發市場鴻成光彩1.8萬服裝市場豫泰通訊城6萬手機通訊市場凱盛通訊城手機通訊市場鄭州箱包城3萬箱包皮具項目表面看似毗鄰二七及火車站商圈，但商脈延續資源利用率很低如果勉強依靠萬象城后期高端零售產品的商脈延續性，高端零售產品也受到二七商圈現今/未來“飽和”局面，而發展受阻。項目周邊區域市場中生活型配套匱乏及落后火車站商圈的專業市場與本案雖在距離上較為接近，但商脈資源并不相連，小商品、服飾資源無法引入。。項目啟示本案真正意義上可借鑒的商脈資源只有自身二馬路所創造的機電市場氛圍。資源價值4資源價值4鴻森廣場

4萬㎡金峰金岸國際

6.7萬㎡豫港大廈

5.5萬㎡銀座時代廣場13.6萬㎡世貿商城

約6.13萬㎡華健商務大廈約2萬㎡鄭州大酒店

約2.15萬㎡西大街企業中心

約0.57萬㎡肯同大廈

約0.71萬㎡友誼廣場約3.9萬㎡本項目商辦產品是目前市場主流金博大城

約7.2萬㎡

項目周邊純寫字樓項目很少，多數以商住、商辦類型的辦公為主。

就分布情況來看，多分布在以正興街和西大街以北以零售百貨為主的區域內。區域辦公產品場量約53.46萬㎡，且整體出租率較高，火車站板塊對于商辦產品需求量明顯。樓盤名稱辦公面積辦公總層數開盤時間租金（元/㎡/天）出租率主要客戶類型友誼廣場39000㎡20層2003年5月0.5-198%珠寶、飾品、網絡公司肯通大廈7127㎡12層2005年9月0.8-1.5100%證券、電子科技s、商貿類為主西大街企業中心5731㎡6層2005年2月0.5-180%咨訊公司、服裝、體育用品等大戶中心約33790㎡30層2009年1.585%男女品牌服裝（占比92%）、通信、企劃公司世貿銀座約27500㎡23層2009年6月1.5-259%男女品牌服裝（占比90%）、嬰幼兒用品、電子鄭州大酒店21500㎡29層1999年5-697%海爾集團、電器、商貿類公司為主金智.萬博商城9360㎡8層2007年6月1-285%電子、童裝、數碼玩具、動漫為主華健商務大廈約20000㎡12層/0.998%電器、商貿公司為主豫港大廈55432㎡2000年2月05.-0.8100%機電、數碼、動漫、通信為主鄭州金博大城約72000㎡3棟251997年0.5-0.890%電子機械、電器、商貿公司為主金峰金岸國際67510㎡一棟25，兩棟282008年11月

0.8-1還未交房/銀座時代廣場135632㎡兩棟262009年6月/

還未交房/鴻森廣場40000㎡282009年2月

/還未交房/合計53.46㎡資源價值4本案后期14個項目都為商務辦公產權，同質產品全部“扎堆”大二七商圈內資源價值4地塊名稱建筑規模（萬平方米）功能定位目前情況亞新項目地塊11.16星級酒店，商業綜合體，商務辦公，配套公寓未動工民主路地塊A地塊16.55；B地塊23.16星級酒店，商業綜合體，商務辦公，配套公寓已動工二馬路機電市場11.41中西部機電產業總部基地，商務辦公、商務公寓未拆遷洪森廣場3.75商務辦公，配套公寓一期已經售罄，二期未動工百年德化二期16.2休閑商業，品牌展示，貿易辦公未動工萬博商城二期7.74展示交易，物流服務，商務辦公，會議展覽已動工一馬路西地塊11.32商務辦公，星級酒店，物流服務金博大西地塊6.64商務辦公，休閑購物未動工亞細亞酒店地塊13.76五星級酒店、商務辦公、休閑購物未動工亞細亞商城地塊32.51商務辦公，休閑購物，酒店公寓未動工德化大廈6.45商務辦公，休閑購物，旅游酒店，餐飲娛樂未動工錢塘路地塊44.19休閑購物，商務辦公，展示展覽，酒店公寓未動工喬家門路地塊40.71休閑購物，物流服務，商務辦公，展覽會議，酒店公寓未動工錦榮商貿城地塊商業地塊26.65；商住綜合地塊11.35商務辦公、商貿物流、配套公寓、休閑購物未動工丹尼斯地塊4.14商業綜合體已動工商辦產品未來將大量集中上市，產品差異化將成為占領市場的法寶項目周邊缺乏純住宅在售項目，商辦出租率較高，存在市場機會。項目啟示未來所有競爭項目都集中在“十四”個重點項目，這些項目將成為本案后期關注的重點火車站商圈的市場/商業特點，滋生出市場對于自住、投資、辦公的需求資源價值4需要了解本項目的建設周期、建筑本體、業態規劃、詳細招商方案、招商政策（政府）/條件（開發商）、租期/免租期等。經營戶普遍提出對于本項目提供的市場服務中的列項有傾向性的偏重。商家對本項目市場的建設啟動褒貶不一：有經營戶對該區域市場的未來，預計3年后形成市場，其他區域品牌商對開發區還未形成概念（指消費力）。共性要求反饋結果PART5項目整體市場定位高低低高入駐意向與本項目匹配度中中機電主力型篩選型備案型引導類小商品與本項目的匹配程度經營商家入駐意向評價指標主力型——入駐意愿與匹配度均較高引導型——入駐意愿較低，匹配度較高篩選型——入駐意愿較高，匹配度較低備案型——入駐意愿與匹配度均較低根據不同業種的入駐意向表現和與項目的配合度，對被調研的業態業種進行目標指向的初步排序。商貿茶葉服飾意向分析鞋類關注點二：物業、業態關注點一：商家、人流/people關注點三：方式/way“利益”永遠是商人最為關注的焦點，消費的人、消費途經、消費方式、物業環境，如何在短時間內獲取利益最大化……一系列問題皆是圍繞“利益”而來。商家/消費人群物業/經營載體關注點租金/合作模式利益集成各類業態布局是否統一規劃、合理分布層高、面積等其他建筑指標是否能夠符合商家的個性要求市場聚集效應市場競爭容量關注點分析

租金費用的模式其他收費與整體推廣形式PART6項目整體市場定位融入/跳脫定位核心：辦公產品中高零售業專業市場商業項目本項目功能拆分功能化體系商服功能辦公功能純辦公產品商辦產品專業市場高端零售專業市場定位發散一：中高端零售產品機會/優勢點：地塊所屬大二七商圈內，地位等級及商業價值較高享有火車站商圈龐大的人流量支持及汽車站的交通便利未來地鐵的建成，更加大人流量的引進與分流擁有未來中心城區整體形象改造工程支持距離二七西北商脈的延伸（印象城）極近自身規模量體充足發展商自身擁有一定的零售操作資源威脅/劣勢點：火車站人員復雜、環境雜亂影響百貨零售業的檔次火車站人員消費力無法滿足中高端零售產品受商脈影響，今后要引導二七商圈客源進入，難度較大火車站商業格局以專業市場為主，市場認知較深現二七商圈已有中高零售業規模巨大，后期還將有大量同質業態出現，中高零售業面臨“泛濫”之勢我們觀點：火車站商圈的市場認知及現有商業格局，不支持本案以中高零售業心態出現，風險度較高。但區域內生活型商業配套缺乏，為本案提供了縫隙市場發展空間。機會/優勢點：鄭州擁有中原最大的各類專業市場火車站小商品、服裝、機電供應市場氛圍濃郁屬市級商圈內的專業市場，地位等級/商業價值較高享有火車站商圈龐大的人流量支持緊鄰火車站及汽車站中觀交通便利，適合小型產業特的采購。未來地鐵建成微觀交通便捷擁有未來中心城區整體形象改造工程支持地塊所屬二馬路機電市場商脈中自身規模量體充足定位發散二：專業市場威脅/劣勢點：項目缺乏與小商品、服裝市場的商脈聯動火車站小商品、服裝市場現/未規模量已經太大專業市場影響小環境形象，對項目整體品質造成一定影響專業市場商家租賃意愿強烈，產權購買行為較少我們觀點：目前火車站內專業市場的成功及規模，已論證專業市場在區域內的生存空間。機會/優勢點：地塊處于火車站核心位置，投資價值高，

自身升值空間較大目前項目周邊缺乏在售住宅、辦公項目周邊的辦公項目多數年代久遠，辦公環境

和配套設施差，改善需求明顯緊鄰火車站及汽車站中觀交通便利周邊專業市場對于商辦、自主需求顯著項目周邊商辦產品整體出租率較高，具備投資價值發展商自身住宅項目操作經驗豐富威脅/劣勢點：火車站小環境影響商辦的整體環境后期同質性產品量體巨大周邊華潤項目和萬博項目已經開始動工，未來將與本項目處于同期上市導致直接競爭我們觀點：商辦產品區域市場擁有需求量，雖目前市場在售項目空白，但未來商辦市場競爭激烈，產品品質決定市場地位定位發散三：商辦產品本項目功能拆分功能化體系商服功能辦公功能純辦公產品商辦產品專業市場高端零售生活型配套發散點：本案與火車站小商品、服裝市場無法形成商脈聯動，兩市場客源對于本案持觀望態勢。二七商中高零售產業不適合本案本案地屬當地知名機電市場商脈中，且整體機電市場缺乏地標性機電城區域缺乏明顯的生活型商業配套用“現代”取代“傳統”最大化減少“移動”怎么用“現代”取代“傳統”專業市場經歷了五次革命：第一次是傳統的攤位制的交易場所，只負責交易；第二次是交易市場開始具備一定的物流運輸功能；第三代是專業市場開始成為商品展示為主的場所；第四代是隨著計算機網絡的發展，虛擬市場開始走上了市場經濟的舞臺；（阿里巴巴的淘寶網）第五代是集企業集群采購、商品展示、電子商務、倉儲配送于一體的現代專業市場。目前第三代專業市場在國內比較普遍，隨著經濟全球化的發展，中國日益成為國際采購中心，互聯網以及國際物流發展、國際貨幣結算發展促使了第五代市場的發展，義烏國際小商品城就是典型的第五代專業市場，網上交易量相當的大，且有先進的發達的國際物流配套為保證，以區域的產業集群為基礎，確保了市場的有序繁榮發展。最大化減少“移動”在生活成本不斷增加的今天，居住在市區就代表減少出行成本、時間、距離，縮短生活中的“移動”空間距離。但寸土寸金的市區土地，以及供小于求的房源供給，市區已經成為一種“奢侈品”的象征。整體定位：集市場、展示、辦公、商務配套、物流配送等功能于一體的現代化專業市場。建成以機電五金為主要特色的展銷商貿中心。內設五金機電、電子設備的市場交易區，會展區、倉儲區、電子商務中心、餐飲休閑配套、酒店辦公配套等功能。以商、住為社區形態，配合中高端商業配套，保證社區自身居住生活需求外，提高區域整體社區型配套商業等級。“現代”型機專業電五金城+“中央城”中心生活集中區PART7項目整體產品定位建議商鋪與商場產品比例建議商鋪產品商場產品CRIC觀點對本項目而言，開發商要求在保證一定的投資回報率的基礎上，快速回籠資金。通過上述市場數據統計與對比可以看出：目前鄭州商用物業市場商鋪形態產品（主要是指：沿街1－3層建筑形態）的銷售速度明顯快于商場形態產品，整體市場接受度也較高。因此，CRIC建議開發商：在不影響后續類住宅產品規劃體量的前提下，可優先考慮規劃商鋪形態的純商業產品。策劃公司意向規劃方案地塊外型及邊長參照下列規劃圖ABCD總用地面積（㎡）15287建筑密度36%容積率6.01綠化率14%商住面積（㎡）單層面積層數總計A6802013600B10492020980C11512023020D8252016500

74100物業、設備房面積（㎡）192（位置待定)綠化面積（㎡）2142商業面積(㎡）單層面積層數總計A80054000B158157905C174035220D120033600合計5321

20725原物業、設備房面積（㎡）192PART8項目住宅、商業面積配比規劃建議二七區商品住宅市場戶型分布情況總結：40-50㎡一房、80-90㎡二房為區域主力供求戶型；總價段主要集中在30-40萬元和50-60萬元的產品客戶接受程度最高，對應50-70㎡的一房和80-100㎡的兩房產品；區域內投資型客戶和首置型客戶為主力成交客戶，對應投資和首置型產品最受區域市場歡迎。周邊參考項目戶型配比情況

鴻森廣場金岸國際銀座時代廣場供應套數供應配比供應套數供應配比供應套數供應配比一房30㎡以下23套3.54%50套7.58%

30-50㎡419套64.56%300套45.45%332套33.13%50-70㎡161套24.81%71套10.76%664套66.27%70-90㎡23套3.54%51套7.73%

90-110㎡23套3.54%

110㎡以上

6套0.60%

649套100.00%472套71.52%1002套100.00%二房50-70㎡

70-90㎡

100套15.15%

90-110㎡

110-130㎡

130㎡以上

100套15.15%三房70-90㎡

90-110㎡

110-130㎡

44套6.67%

130-150㎡

44套6.67%

150㎡以上

88套13.34%一房30－50㎡比例最多，其次為50－70㎡；二房70－90㎡為絕對主力；三房占比最少；周邊典型項目戶型配比鴻森廣場金岸國際銀座時代廣場供/求套數（套）供應配比成交率去化速度（套/月）供/求套數（套）供應配比成交率去化速度（套/月）供/求套數（套）供應配比成交率去化速度（套/月）一房30㎡以下23/223.54%95.65%1.1050/497.58%98.00%2.1330-50㎡419/39964.56%95.23%19.95300/29045.45%96.67%12.61332/30233.13%90.96%17.7650-70㎡161/14924.81%92.55%7.4571/6910.76%97.18%3664/59566.27%89.61%3570-90㎡23/203.54%86.96%151/507.73%98.04%2.17

90-110㎡23/173.54%73.91%0.85

110㎡以上

6/00.60%0.00%

649/607100.00%93.53%472/45871.52%97.03%

1002/897100.00%89.52%二房50-70㎡

70-90㎡100/9815.15%98.00%4.2690-110㎡

110-130㎡

130㎡以上

100/9815.15%98%

三房70-90㎡

90-110㎡

110-130㎡44/436.67%97.73%1.87130-150㎡44/436.67%97.73%1.87150㎡以上

88/8613.34%97.73%

周邊典型項目戶型配比一房30－50㎡面積段區域銷售速度最快，其次為50－70㎡房型

；在全市范圍來看，多數項目小戶型商住產品去化量和去化速度較好全市類住宅項目主力供應集中在30-50平米的一房，輔以70-90平米左右的二房，三房總體供應少。各房型大致占比為：1房占75%，2房占23%，3房占2%；一房30－50㎡面積段區域銷售速度最快，其次為50－70㎡房型

；項目所處區域未來商住項目供應較多，一房產品潛在供應量較大，未來競爭激烈。參考項目戶型配比總結：周邊市場商鋪面積情況項目周邊機配套型商鋪的面積集中在60－80㎡/40－60㎡；太康沿線目前86%都為機電商鋪，配套型商鋪只有14%；其中零售鋪占11.4%、快餐0.8%、娛樂1.9%；二馬路沿線目前81.2%都為機電商鋪，配套型商鋪只有8.8%；其中零售鋪占5.6%、正餐10.9%