國際服務式公寓雅詩閣、輝盛國際

服務式公寓作為業主和租客的橋梁，為長、中、短期商住客人提供了一個完整、獨立、具有自助式服務功能的住宿設施，其公寓客房由一個或多個臥室組成，并帶有獨立的起居室以及裝備齊全的廚房和就餐區域。目前，典型的品牌包括雅詩閣、輝盛國際、ONYX、奧克伍德等，還包括萬豪行政公寓、泛太平洋高級服務公寓、詩鉑高級服務公寓等國際酒店集團旗下的公寓品牌。一發展歷程作為同樣發源于新加坡的服務式公寓，雅詩閣和輝盛國際都致力于全球化布局，同時進行多品牌運作，以迎合不同客群的需求。（一）雅詩閣中國住房租賃品牌發展報告（2018）雅詩閣成立于1984年，是全球知名的服務公寓及酒店業主和住宿運營商，也是最早進入服務公寓的品牌。目前，在美洲、亞太、歐洲、中東地區和非洲30多個國家160多座城市已管理物業630多家，旗下包括雅詩閣、馨樂庭、盛捷、Quest、TheCrestCollection、lyf等多個公寓品牌。1998年，雅詩閣進入中國市場，其始終踐行根植本土、彰顯個性、賓至如歸、超越想象的品牌價值觀，為中國帶來全球化專業運營的品牌服務公寓及國際化生活理念。截至2018年10月底，其在中國32個城市布局超過110家物業、21000多套服務公寓單元，擁有雅詩閣、馨樂庭、盛捷、lyf以及途家盛捷五大品牌。其中，已投入運營服務公寓近1000套。其發展歷程見表1。表1雅詩閣發展歷程時間發展歷程1984年雅詩閣引領“服務公寓”的新概念，在亞太地區推出了首家服務公寓1998年雅詩閣進入中國，落子上海和天津2000年在盛捷和雅詩閣公司合并后，雅詩閣成為上市公司2004年雅詩閣完全收購了馨樂庭，自此旗下擁有三大服務公寓品牌：雅詩閣、馨樂庭和盛捷2015年雅詩閣公寓信托宣布進軍美國市場，1.635億美元收購紐約時代廣場優質物業2017年雅詩閣在華規模突破一百家，公寓超過20000套2018年雅詩閣以2600萬美元投資印度尼西亞領先的酒店運營商TAUZIA，進一步擴大業務板塊資料來源：邁點研究院整理。表1雅詩閣發展歷程（二）輝盛國際中國住房租賃品牌發展報告（2018）輝盛國際創立于1998年，是星獅地產集團的成員公司，擁有并經營著五個酒店及服務公寓品牌，同時還管理星獅地產信托持有的第三方地產。起初，輝盛國際只在新加坡境內擁有412間客房，目前已在全球80多座城市開發籌備了150多處地產，擁有26000多間客房，遍及北亞、東南亞、澳大利亞、歐洲和中東。輝盛國際在創新和改變上不斷挑戰自我，致力于為顧客打造超越期望的住宿體驗，在業界樹立全新的行業標準。2004年，輝盛國際進入中國市場，目前在北京、天津、大連、南京、無錫、上海、廣州、深圳、長沙、武漢、成都等城市共擁有16家公寓，其發展歷程見表2。表2輝盛國際發展歷程時間發展歷程1998年輝盛國際集團的開始——新加坡輝盛閣國際公寓和新加坡輝盛坊國際公寓正式營業2002年集團首次進軍海外市場，分別于倫敦、馬尼拉和首爾推出四個公寓項目2004年集團進軍中國市場，在中國開設首家公寓——深圳蛇口輝盛坊·泰格公寓2007年集團擴展至澳大利亞——由世界著名建筑師諾曼·福斯特爵士設計推出悉尼輝盛閣國際公寓2009年集團推出輝盛名致服務公寓，專為那些常需要到中國出差的商務人士而設，首站為上海集團于中東設立首家物業——巴林輝盛閣國際公寓，這是輝盛國際集團進軍中東市場的首個物業2012年專為滿足“千禧一代”商務旅客在科技方面的需求而特別設立的全新輝盛凱貝麗酒店式服務公寓誕生2015年集團與奔馳攜手合作，于倫敦和新加坡推出豪華公寓Mercedes?BenzLiving＠Fraser2016年集團收購英國精品設計品牌馬梅森和杜文酒店于曼谷推出輝盛名致服務公寓，這是該品牌在中國以外的首個物業，并主打“樂活”概念2017年集團首次進軍非洲——阿布賈輝盛閣國際公寓正式營業

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輝盛凱貝麗進軍中國——深圳凱貝麗君臨海域服務公寓是中國乃至整個北亞地區的首家2018年首家沙特阿拉伯公寓項目誕生——推出利雅得輝盛國際公寓，繼續擴展旗下的中東市場

集團宣布在日本投資，將于2020年在東京開設輝盛庭與輝盛凱貝麗服務公寓資料來源：邁點研究院整理。表2輝盛國際發展歷程二商業模式通過優質化服務來提升品牌的溢價能力，是雅詩閣和輝盛國際等國際服務式公寓主要的經營模式。同時，為了與酒店的短租模式形成差異，其在硬件上會重點突出餐廚、親子活動等家庭場景。目前，雅詩閣旗下幾大品牌定位有所不同：雅詩閣定位超凡尊貴，以卓越和個性為特色，為頂級管理層和行業領袖提供高效的商務支持；馨樂庭活力時尚，為旅行者提供靈活的菜單式服務，滿足旅行者所需；盛捷溫馨和諧，為管理層提供如家一般的舒適與溫暖；住宿品牌lyf專為千禧一代所設，打開了共享生活新概念，以實現“暢享自由生活”。雅詩閣通過投資、戰略聯盟、管理合同、特許加盟、租賃和特許經營等多種方式進行商業運營。從雅詩閣、馨樂庭、盛捷以及途家盛捷的品牌指數表現來看，其整體呈現上升態勢。尤其是2018年5月以來，盛捷、馨樂庭等品牌的市場認可度快速提升，這得益于雅詩閣與途家、華住等本土集團的強強聯合（見圖1）。圖1雅詩閣旗下品牌指數表現輝盛國際同樣通過運營各類服務式公寓品牌來迎合細分市場：輝盛閣、輝盛坊和輝盛庭是滿足企業高管人士長期入住需求的金質標準服務式公寓。其中，輝盛閣設在核心商業區的黃金地段，映射著所在城市的獨特風情：典雅穩重、兼具悠閑氣息；輝盛坊代表著動感十足的大都會生活，裝潢時尚而高雅，每一處公寓都設在充滿活力的鬧市區，通常位于核心商業區；輝盛庭設在黃金地段，堪稱放松身心的絕佳私密處所，現代設計和寧靜簡約兼具，使其成為廣大賓客攜家人一同休閑放松的隱世天堂。名致注重簡約、可持續環保及樂活身心的現代生態風尚精致服務公寓，在休閑放松、簡約質樸的環境中享受配備齊全的便利設施。從輝盛閣、輝盛庭、輝盛坊以及名致的品牌指數表現來看，其呈現波動增長的態勢。四大細分品牌在全國各地布局，得到了不同客群的市場認同，尤其是輝盛閣和名致（見圖2）。圖2輝盛國際旗下品牌指數表現三領袖觀點雅詩閣中國區董事總經理陳志商陳志商認為，在龐大的市場需求和政府政策支持下，國內的公寓市場前景非常廣闊。“扎根中國二十年來，雅詩閣作為行業先行者，見證了國內市場的發展變遷。在中國政府進一步擴大開放的舉措下，外商投資將持續增長；與此同時，中國企業快速壯大，跨區域發展需求快速增長，雅詩閣也將迎來新一輪發展機遇”。陳志商表示，隨著中國城鎮化進程的深入，人口結構及產業結構的轉變，未來將有更多的細分市場得到進一步發展，具體包括