--10-公園生態停車場工程可行性爭論報告可行性報告工程執行期：第一章工程概況一、工程名稱：某體育運動主題公園二、建設單位：某置業分公司三、工程負責人：四、工程建設地點：某開發區鹽田村半島五、工程主要建設內容及規模：10150060001805000010000其次章工程位置現狀及建設必要性1、場地位置

第一節工程位置的現狀159公里，從某大路3.5公里，交通便利，地理位置優越。2、自然狀況24.7度〔七月氣溫最高平均29.3度，一月氣溫最低平均9度；冬春干旱，夏秋多雨，區內年均降雨量約0毫米；常海相海漫灘。地層由殘積粘土、強風化玄武巖、中風化玄武巖及中砂組成，場地穩定，類別I7度。地形起伏較大，1.00M——6.50M。海邊生特的綠色風景線。3、根底設施道路、供電、供水、排水排污、燃氣、通訊、消防等根底設施，有待于規劃建設。其次節工程建設必要性1、促進某旅游產業的調整的方向進展，如科技游、會議游、溫泉康樂游、高爾夫休閑游等。而開發的的目標市場。某島位于北緯0北隔瓊州海峽相望大陸，西臨北部灣與越南相鄰，東瀕香港、臺灣，東南方是菲律賓，南以南海與馬來西亞、印尼、加坡相接。某地處較我國北方地區有更優越的自然條件。我們應當充分利用這些優勢，配套條件，全面提高酒店、旅游、航空、金融等領域的效勞水準，樂觀次方向進展。2、提升整個某開發區的層次體育休閑公園的消滅，是城市居民在肯定物質生活條件滿足之建設，依據國際慣例運作治理，可強化某、某的品牌效應，擴大某開發區的影響力以及對外的吸引力。3、帶動房地產開發和增值低層住宅與體育公園合二為一，處處彰顯尊貴氣息，實乃頂級成住宅的價值，有效帶動地產的開發和增值。第三章市場分析第一節體育休閑公園與城市的關系一、體育休閑公園的由來20世紀人類社會最引人注目的問題之一，現在全球人30億人生活在城市地區。我國的城市化進程仍在加速進展之中。有統計資料說明，目前我國城市人口占全國人口總數近30％。由于工作壓力大，加之日常缺乏熬煉，城市人的身體正日益變得脆弱，很多人開頭感覺到城市生活的不適。同時，在當代城市生造成的。它的醫療方法就是在露天的綠樹叢中進展體育熬煉和運動。10項緣由之一，而有規70%的居民處于亞安康狀態。所謂“亞安康“，是城市經濟可持續進展的關鍵。要制造城市綠色生活，還居民以安康，公眾享受綠色生活，推動城市生活質量的持續改善。眾所周知，安康的生活離不開良好的生態環境與樂觀的體育鍛煉。美麗的自然環境則令人心曠神怡，伸展身心，樂觀的體育熬煉有助于人們緩解工作壓力，強健體魄。因此，體育休閑公園的消滅正適育熬煉，參與體育玩耍，從而起到醫治和預防疾病的作用。它超越了布滿情趣地參與體育活動的時機，是市民身心安康的“充電器“。國家在三四十年月已開頭在嘗試，在歐洲各國格外普遍。自古以來，綜合設施和安靜的休息區。“2023年人人享有保健“是世紀的安康理念，傳統的醫學模并且這種保健方式簡潔易行，便于推廣應用。人們在這里利用空氣、,遠離吵鬧塵囂。信號，進入真正的閑適世界。二、城市建設與體育公園對綠色景觀在生態功能上的生疏，設計城市綠地系統來改善城市環“肺“來設計。其目的人均綠地面積缺乏的問題。同樣，不容無視的是，居民戶外體育活動場所也是相當緊缺的。在相對有限的城市用地中，如何挖掘潛力，使綜合效益最正確的綠色空間，是我們應當認真面對的一項任務。的環境，又使人們在這優雅的環境之中運動，且節約了城市用地，真設方向進展，強調活動多樣、內容豐富，以維護居民身心安康和再生自然的高度進展，使人、自然、環境之間的關系更趨協調和諧。21世紀的城市環境建設，越來越多地將目光投向人的需求。隨要內容。三、現代體育休閑公園的營造和利用體育休閑公園的消滅，是城市居民在肯定物質生活條件滿足之后，追求更高層次的生活質量的必定趨勢。體育公園的類型很多，有從事某一項〔如網球、游泳〕運動的；有供某一年齡組〔如少年兒童、青年〕使用的體育公園；或按功能作用不同而分的〔如訓練、體育表演、體育醫療等；也有多功能的綜息。總之，體育公園設計的基點是需要“綠化““。環境融為一體。例如英國的可片-希爾公園，它是英國的第一座體育公園。園內考慮了游泳池、網球，有小船、湖泊、碼頭和其他設施。使這些場地真正具有公園特色。上建筑了玩耍場、游泳設施和文化教育設施，包括展覽館、音樂廳和區，而且使公園與四周用地間形成良好的隔離。消遣工程。西部主要供人們冬季從事體育熬煉，在30米的小山崗上很適合。市，如北京、西安、深圳等也在興建體育公園。深圳龍崗體育公園是夫球運動所帶來的安康樂趣。某體育運動主題公園也必定會成為一個很好的平臺，它將提高某的城市品位，促進某的經濟進展，從而帶動整個地區的經濟進展。公將健身活動融于自然風光中，從而到達了生態健身的效果。力、舒緩身心、迎合他們親近自然的需求。因而在今日，崇尚自然、返璞歸真的的大趨勢下，回歸自然是都市人的志趣所在。只有倡“回歸自然“、進展樂觀的體育運動，才能使人們在當今高科技快節奏的社會生活中獵取生理和心理的平衡。來了生氣，大家或許都有這樣的感受：望著大片綠油油的草地，或許還有幾只小鳥在其中跳動，誰都難免涌起在草地上放松一下的沖動。就習慣了抑制住自己的沖動。元素都作為設計的依據與目標，為居民需要而設計，為美而設計，也為更合理的城市環境而設計，最終使景觀系統的功能得到整體優化。綠色景觀與運動、趣味有效地結合起來，在綠色中制造了共性突出、設施齊全、功能完備、環境美麗的體育活動區，引導居民投入樂觀的“綠肺“功能對于保護人們的身體安康功勛卓著。它符沒。加強綠化、改善生態和樂觀運動、增加體質是城市居民的心聲。從這一角度上說，建設體育休閑公園適應時代進展的潮流，因此，它活質量的必定趨勢。符合人類返璞歸真、回歸自然、享受生活的奇特愿望。最終，我們應當有充分的理由信任，體育休閑公園在某將會有更大的進展。其次節某體育運動主題公園的市場定位與優勢分析通過對世界興旺國家體育公園的進展歷程分析，并同國內和某體態環境、溫泉資源、水鄉與海灣的地形地貌等特色，聘請國際一流的設計師、造型師及監理師，打造的世界級作品。在此根底上進展市場定位：一、目標客源區域定位結合某在亞太地區的區位優勢，以及目前某客源中國內興旺地區與韓國、日本及臺灣地區占較大比例的狀況，以及某自身的特點，某體育運動主題公園將重點開發：1、內地經濟興旺地區，或定向于某個消費群體，如外商、證券從業者等，發揮體育公園將健身、休閑及商業交際完善結合的優勢；2、東南亞及臺、港、澳等經濟較興旺地區市場；3、某自身的大型單位以及某西線當地市場。二、優勢分析規模化、產業化經營。體育公園已經成為一種興的產業，體育善的產業鏈，從而實現體育公園的規模化開發、產業化經營。某體育高某開發區的國際和國內知名度。而規模經濟會給每一個體育公園帶來好處，在某省的規劃中西線個體育公園的培育和進展是需要時間的，我們走在了其他人的前面。第三節如何增加體育公園的核心競爭力進展戰略和依據，從而增加整個公園的核心競爭力。眾所周知，某形象，帶動周邊地區的經濟進展，為國投公司今后的道路奠定根底。所以我們在建設之初就要從幾個方面不斷增加我們公園的核心競爭力，首先，從我們公園的現場環境入手，我們有別的體育公園無可比較的自然條件，我們的體育公園建在半島上，這在全國還沒有，我們最好的體育公園；其次，留意人才的開發和保存。一個好的體育公園養護，原生態保護，再加上一級保護植物紅樹林的保護，人數要到達200MBA，有在國外學習過園林專業的，但更多體育公園的治理人員是半路出攬有閱歷和有潛質的人才，在體育公園治理人才領域占有一席之地，我們還要通過培訓、溝通使我們的員工最大限度以最快的速度提升，并制定相應的留住人才的機制，這不應當單純是工資待遇和錢的問育文化，從而產生為公園效勞的意愿；第三，提升體育公園的效勞品類海上運動供給了空間，配套的綜合會所和賓館均以高檔舒適為主，要點，同時我們要明確這是一個效勞行業，要想有口皆碑，提高效勞土地上，做到這些將提升我們與其他地產競爭的力量。地。第四節 某體育運動主題公園建設對各方面的影響配套的體育公園也將為這些企業中的運動愛好者供給很好的消遣休育運動主題公園建設的高標準除了會使體育公園在全國甚至國際范儋州今后的進展建設都是有好處的。蓋的范圍很廣，從電力、港口碼頭、煤礦都有涉獵，國投某港是國投進展，某體育運動主題公園的建設將為國投開發公司供給一個平臺，這個平臺的作用將表達在以下幾個方面：1、在某，國投公司將有一個完全由自己控股的酒店，無論是會議接待還是外事活動，國投公司都可以在這個平臺上完成；2、體育公園是一個格外巨大的產業，由于國內目前的狀況，這種巨大還沒有呈現在人們面前，但它的前景是可以想象的。國投公司搶先一步在某島這個旅游大省的西部建設了這個體育公園，除了為自己的投資供給了一個很好的可供選擇的時機，還為自己今后共享體育產業的巨大蛋糕埋下了伏筆；3體育公園的建設必定帶動房地產工程的進展。目前某的很多規劃還僅僅停留在紙面上，而體育公園的建設，會推動房地產工程以及根底工程的開發，而國投在這方面已經比別人搶先了一步，我們的收獲也將是最大的；國投公司在某省投資了某港、水泥廠、西沙群島工程等等，這次應某得到了某省政府、某政府、儋州市政府的認可和大力支持。第四章 建設內容與建設方案第一節 體育公園一、設計宗旨基于環境保護、生態進展的主旨，從環境設計的角度動身，是建筑與自然環境有機結合，盡量削減對不行再生環境的破壞。二、設計原則1、風格和主題應有自身的獨特點，結合當地的民俗風情和地域特色；2、盡量利用半島上現有的多項自然特點；3、保存島上的現有植物和建筑；4、景觀設計應當幫助隔離各健身場館之間的相互影響；5、應被設計成適合各種類型的體育愛好者；6、景觀的植栽及其構造性設計應反映出地域特點及文化特色；7、半島上應有一條和車行道分開的行人小徑；8表現出地域特點。四、設計目標使得該俱樂部能超越具有國際水平的“SpringCity”及在PebbleBerchLodg五、景觀設計概況公園的風景設計旨在制造出一份人造的多顏色植物園的臨場感覺，讓訪客初到此地就能感受到如下特點：1、種植植物以棕櫚為主，并包括多種香花樹及嫩綠灌木叢，感受植物園融合于體育公園；2、延長到海水邊的梯形花園，并延進入道路建設的林蔭路；3、依照設計主題栽種植物，以園石裝飾道路及小徑，享受花園中推車小道的感覺；4、夜晚月光照耀概念；5、自然村四周石頭點飾的圍墻上加以手工藝術品。一、工程概況1、設計標高20—300.6002、構造與抗震本工程為乙類建筑，抗震設防根本烈度 7度，根本風壓為KN/m2。根本承受預制樁，賓館及群房承受現澆鋼筋混凝土框架構造。抗震等級為二級。6000ABA層,各層功能布置如下:60180150100250100603005002001502050200100250120200B80的規模完全依據目前國內體育公園客流頂峰期人數來設定。據統計,250人員，總人數也應在250的使用，又能避開面積過大而造成投資的鋪張及運行費用的增加。三、布局：景、紅樹林遙相照應。四、低層住宅分為三個不同風格的組群，座落于公園內。共建設180200—30050000所相互照應。第五章治理構造與工程進度第一節構造設置與勞動定額一、機構設置原則，結合國際、國內的治理閱歷，本公司實行董事會領導下的總經理負責制，機構設置為五大總監、十個部室。各部門職責如下：總經理辦公室協調各部門之間的關系及對外通聯總務部文書、保管、選購、車隊、保安、通訊、水電空調等財務部會計、出納、財務打算和財務稽核人事部人事、勞資、獎懲和用工打算競技部體育場館治理會所會館、效勞臺、專賣店、餐廳及灑吧等的治理草坪部草坪與機具修理治理、給排水設備治理工程部會所正常運轉的工程維護市場部體育公園市場推廣、形象籌劃、日常銷售工作會員部會員證的銷售、聯絡、效勞及會員活動的組織等二、人員配備高級治理人員由投資者委派，打算聘請中、低級治理人員約30名：一般人員就地聘請，解決當地居民的就業。勞動定員掌握為220人。其次節工程進度2第六章投資估算與資金籌措第一節 投資估算一、投資估算內容投資估算內容主要有：土地出讓金、土地租用及征地拆遷等無形資產、根底設施、建筑工程和安裝工程費用、建設單位治理費及開辦費、建設期利息及工程經營期的流淌資金等。建安費用按某省現行定額和市場水平估算，開辦費按同類工程估算指標確定。二、投資估算構成100009800200其次節 資金來源為企業自有資金。第七章 經濟效益分析第一節收入與費用估算一、會員證出售分析宅的銷售收入、會員證出售、日常經營等。界各國廣泛承受。設的推動，酒店、溫泉、水上旅游消遣、交通等設施逐步完善，運動極大的升值潛力。為協作會員證的銷售，將實行兩項措施：一是籌劃“大會員證”概念，將會員證與低層住宅、游艇等捆綁銷售；二是持三是制定相對較高的非會員消費價格。鄉、溫泉特色資源以及博螯亞洲論壇效應，以國內經濟興旺地區、東南亞以及某地區為目標市場，出售會員證。二、創的出售方式會員證數量銷售價格收入會員證數量銷售價格收入年份〔張〕〔萬元/張〕〔萬元〕2023150345020231503450202315034502023-201200/年550005合計145063501、收費標準單位：元/人類別會員 非會員 備注項目門票收入 免 380場館收入140140體育用具出租收入100120陪練收入2020其它費用6080合計320740年非會員〔人/會年非會員〔人/會〔人/天〕 備注份 天〕20010151、為一年中的平均人8數；20020242930020140300330/天計。4400051000估算。四、低層住宅銷售收入測算500003500/4000/㎡。五、本錢與費用估算〔一〕相對固定的本錢與費用主要包括肥料、農藥、水電費、修理費〔每年按固定資產投資額2.5%計〕工人工資等。〔二〕可變本錢與費用160%計。250%計。3、銷售費用、治理費用按不同的收入工程分別計提：收入類別會員證銷售收入低層住宅銷售收銷售費用計提比例8％治理費用計提比例——入5％3％其他5％17％4、其它費用主要為多功能廳出租、貴賓休息室出租等效勞性工程5%計提。5、低層住宅的建筑本錢其次節財務分析數》和《房地產開發工程經濟評價方法》以及國家有關房地產企業財稅制度等，對本工程進展財務分析和評價。一、根本數據：1182、記帳貨幣：工程承受人民幣記帳。312%。4、門票收入的營業稅按20%計提，其它收入的營業稅及附加按5.415%計。5、折舊與攤銷：工程固定資產折舊年限為25105〔或維護費〕2.5%計取。二、主要經濟指標所 得 稅 后所得稅前全部投資內部收益率〔%〕 12.6013.65財務凈現值〔I=11%萬元〕 388.891117.48投資回收期〔年〕 43.2自有資金內部收益率〔%〕 18.18投資回收期能夠滿足要求。第三節不確定性分析敏感性分析，敏感性分析結果說明，本工程當固定資產投資、經營15%時，該工程的內部收益率仍滿足接近于基準收益率、大15%時，IRR10.23%，低于基準收益率，但是仍舊大于銀好銷售籌劃是公司努力的方向。綜合評價及結論：可行；其良好的社會效益已如上所述，因此，本工程可行。第八章 招投標治理中，需依據招標投標的有關法律、法規，成立招標工作小組，進展嚴格的招投標工作。一、招標方式以公正、公正的原則下，進展公開招標。二、招標范圍從勘察、設計、施工、設備材料的選購以及監理隊伍的選定，均通過招投標方式進展，具體如下：招標組織形招標范圍招標方式全 部式邀不采用招標估算金額部 分招 招標 標托付自行招標招標公開 請招標 招標勘測√√√50規劃設計√√√660建安工程√√√3220草坪工程√√√2225市政工程√√√650裝修工程920三、招標工作小組和組織。招標工作小組主要負責進展以下招投標工作：1、制定招投標工作打算；2、向省招投標治理辦公室備案；3、公布招標公告及進展資格預審；4、編制并發出招標文件；5、將招標文件向省招投標治理辦公室備案；6、組織編制或托付代理機構編制標底；7、澄清、答疑招標文件和組織投標單位現場踏勘；8、組織開標；并足見評標委員會進展評標；9、向省招投標治理辦公室提交招投標狀況的書面匯報；10、發出中標通知書；11、簽訂合同。附表(一)投資估算表單位：萬元序號工程工程名稱工程量〔㎡〕估算金額工程費用其他費用合計〔萬元〕工程完成進度2023 1公園建設局部1.1土地費用〔租用〕73370010010050%50%1.2市政工程50050080%20%1.3工程工程350035001.3.1土方工程980980100%0%1.3.2樹木種植50050085%15%1.3.3排灌系統38038070%30%1.3.4土建工程40040050%50%1.3.5安裝工程16016040%60%1.3.6草坪工程1030103070%30%1.4詢問設計費50050090%10%1.5建設單位治理費10010080%20%1.6機械設備購置費1000100020%80%投資小計57002會所局部60002.1市政工程505080%20%2.2土建工程480480100%0%2.3安裝工程2482482.3.1 強電353590%10%2.3.2 弱電101080%20%2.3.3 給排水系統171780%20%2.3.4 消防設備141480%20%2.3.5 空調系統929290%10%2.3.6 其它設備及專業分包808070%30%2.4外裝修303090%10%2.5內裝修40040070%30%2.6周邊景觀151530%70%2.7詢問設計費606090%10%2.8建設單位治理費101080%20%會所投資小計12933低層住宅局部3.1征地費用50000m250000m210001000100%0%3.2市政工程10010050%50%3.3土建工程16000m21280128040%60%3.4安裝工程16000m216016040%60%3.5環境工程30030020%80%3.6詢問設計費100100低層住宅投資小計294029404不行預見費167167合計10000時間2023年工程1、選擇設計師〔總規〕時間2023年工程1、選擇設計師〔總規〕0506070809101112累計0102030405202406 071001002、設計2002001005003、市政工程25025025025010004、草坪工程10010040030030030045019504503003503502002002005和施工 125100100325100100100100751001006150150買250150450150150150150150150100※征地租1002502502501100資金需求1005506507508008258009505425700550600600425450400附表〔三〕

損益表序號工程2023202320232023202320231營業收入6569125277768514211421142營業稅金及附加5251006226811691693總本錢32562586270228859259254利潤總額2788-143444524948102010205所得稅42006687421531536稅后利潤2360-1434378442068678677逐年累計利潤-4800-6234-2450175626233490減投資總額注：20231756萬的利潤附表〔四〕

序號工程年限序號工程年限20232023202320232011固定資產合計6300201.1原值1.2折舊費31531531531531.3凈值5985567053555040472無形資產2.1原值700102.2攤銷707070702.3凈值63056049042032+1凈值6615623058455460502+1折舊和攤銷3853853853853附表〔五〕收入和營業稅及附加估算表序號收入工程20232023202320232023202320231會員證收入4504504501,0001,0001,0001,0002非會員消費收入2924685855855855855853會員消費收入871742613493493493494其他營業收入1401601801801801801805低層住宅收入5,6006,3006,400小計6,5691,2527,7768,5142,1142,1142,1146營業稅及附加526100622681169169169附表〔六〕

收入類別〔元〕30000收入類別〔元〕30000〔張〕100健身消游客人 費開放天數 數 〔元/〔天〕 〔人/天〕人〕餐飲消費〔元/人〕會員證銷售收入員所會員消費門票收入30030380健身房收入30030140器材出租收入30030100陪練收入3003013其他費用3003018合計健身房收入30040140器材出租收入30040120陪練收入3004013其他費用3004018合計餐飲收入〔含酒吧及咖啡店〕3007030專賣店銷售收入300其它〔多功能廳、貴賓休息室〕300合計風險評價抵拆收入30％的風險率附表〔七〕

序年份面積〔m2〕銷售價〔元/m2〕序年份面積〔m2〕銷售價〔元/m2〕收入〔萬元〕同期本錢合計5000018300號12023160003500560022023180003500630032023160004000640036附表〔八〕 本錢費用估算表年份工程年份工程20232023202320232023202320232023合計經營費用(化〕及餐飲費用工資折舊及攤銷治理費用會員證銷售費低層住宅銷售費低層住宅建筑低層住宅治理費總本錢676767707070757556184841001001001001001007681501501501501501501501501,2003853853853853853853853853,080809012012012012012012089030303050505050503401502002002007502,1601,4301,5001,6606,750150150150150505050508003,2562,5862,7022,88592592593093015,139公園生態停車場工程可行性爭論報告〔二〕總論本可行性爭論報告是在XX市體育公園工程可行性爭論報告根底上和調整控規后M11-C/2023調整為住宅用地。工程概況工程名稱XX市體育公園工程建設性質建擬建地點XX市炳三區建設內容及規模建設內容M11-C/2023M14-C/2023M16-C/2023三個地塊。M11-C/20232.76M14-C/2023地塊面積6.61公頃，建設內容主要包括羽毛球館、網球館、多功能場館、地下及半地下車庫、室外籃球場、室外網球場、室外兒童戲水池、兒童運動場、沿街商業、陽光房、多功能活M16-C/2023地塊面積0.48公頃，主要用作住宅開發。建設規模XX市體育公園工程總用地面積約 9.85公頃，總建筑面積189088M2。其中：炳M11-C/20232.76110400M2M14-C/2023地塊6.61公頃，規劃建筑面積59490M2，包括一個室內羽毛球館，占地面積4600M2，9200M25000M210000M2，一個3000M26000M29125M2，34290M23個室外網球場、3個室外籃球場、1個室外兒童戲5510M2M16-C/20230.4819198.00M21253.00M2。投資規模本工程投資規模為50176.98萬元，暫未考慮投資者的融資本錢。建設期3年。工程建設進度：202312月完成前期相關工作；20235月完成施工圖設計工作；20238月完成施工預備工作；20239202310月完成施工工作；202311月完成竣工驗收工作。資金方式與籌措渠道本工程擬通過招商引資方式籌集資金。可行性爭論報告編制的依據〔1〕關于編制工程可行性爭論報告的托付書〔2〕XX市土地利用總體規劃〔3〕XX市城市總體規劃〔4〕XXXX體育公園工程建設有關問題的會議紀要”〔5〕XX市城市總體規劃國家計委、建設部聯合頒發的《建設工程經濟評價方法與參數〔第三版》國家計委頒發的《投資工程可行性爭論指南》《體育法》《全民健身打算綱要》《全民健身條例》《四川省全民健身條例》工程單位供給的與本工程有關的資料、數據現場勘查所得的資料和數據國家其他有關標準、標準等爭論范圍與工作概況爭論范圍備注備注26片，網球場5片〔室內〕4個室外籃球場，4個室外網球場本工程可行性爭論范圍包括：工程建設的背景及必要性、工程市場分析、工程選址及建設條件、建設規模及方案、節能、環保、消防與安全、工程治理、投資估算、資金籌措、工程的財務評價等。工作概況受東區政府托付，我公司依據國家和地方有關體育公園工程的法規和政策對工程實際狀況進展了查證，并組織有關專家現場踏勘，查閱資料，依據工程工程建設條件及有關技術標準要求，對工程建設地點、建設規模、技術標準、工程投資、技術經濟等方面進展了系統分析和論證，在此根底上完成了本工程可行性爭論報告的編制工作。工程開發主要技術經濟指標1-1M11-C/2023地塊綜合經濟技術指標表序號指標名稱單位數量備注一用地面積m227600二建筑面積m2110400三建筑占地面積m2四建筑密度%30五容積率m24.0六綠地率%30七最高建筑高度米八停車位：個5521-2M14-C/2023地塊分項經濟技術指標表序號指標名稱單位數量一用地面積m266100二建筑面積m2594901體育場館m2252002商業m234290三1建筑占地面積體育場館m2m2126002商業m291253室外活動場地m25510三建筑密度%33四容積率m20.90五五綠地率%30六停車位：個300七最多建筑層數層41-3M16-C/2023地塊綜合經濟技術指標表序號指標名稱單位數量備注一用地面積m24800二建筑面積m219198三建筑占地面積m21253四建筑密度%27五容積率m24.0六綠地率%35.00七停車位：個100八最高建筑高度米1-4主要經濟數據及評價指標序號名稱單位數據一投資萬元50176.98〔一〕運動休閑區萬元10241.98建安工程費萬元7151.32室外工程費萬元1912.80工程建設其他費萬元419.20預備費萬元758.67〔二〕住宅一萬元28168.74建安工程費萬元22835.84室外工程費萬元988.38工程建設其他費萬元2257.94預備費萬元2086.57〔三〕住宅二萬元4864.66建安工程費萬元3855.95室外工程費萬元133.60工程建設其他費萬元514.76預備費萬元360.35〔四〕商鋪萬元6901.60建安工程費萬元5462.40室外工程費萬元210.88工程建設其他費萬元717.09預備費萬元511.23二財務數據〔不考慮土地出讓金〕〔一〕運動休閑區投資回收期年--投資利潤率%--投資利稅率%--〔二〕住宅一投資回收期年1.66投資利潤率%58.93投資利稅率%75.21〔三〕住宅二投資回收期年1.87投資利潤率%52.63投資利稅率%76.84〔四〕商鋪投資回收期年1.21投資利潤率%234.31投資利稅率%319.09〔五〕綜合投資回收期年1.80投資利潤率%57.52投資利稅率%68.90結論與建議結論通過對該工程經營收入支出測算可以看出：工程總投資約51億元〔不含土地出讓金1.961.623.582.56億元〔未考慮土地出讓金和融資本錢。本方案的優勢在于住宅、商業局部盈利優勢明顯。但面臨著如此大體量的住宅和商鋪的銷售問題，是否能按期銷售出去是影響方案盈利性的重要因素。本方案最大的缺乏在于公益設施建設后年虧損約為287萬元，在今后長期的維護運營中無盈利工程支撐，業主從逐利角度動身，公益設施功能極可能異化。因此為了保證公益設施的長期穩定運行，運動休閑中心的局部商業設施應不能出售，以彌補公益設施運行的虧損，建議該運動休閑區可出售的商屋以不超過17000M2為宜，以保證公益設施的可持續運行。假設按此思路，則全部設施建完后，假定租金為30元/月.M217290M2的商鋪可用于出租，年正常商鋪租金收益大致為620萬元，扣除公益設施虧損后，年盈利約為330萬，在此狀況下，按一般投資者能夠承受的回收期〔7年左右〕計算，土地出讓金136萬元/畝。建議17000M2的商鋪雖然從經濟分析上能夠帶來相當的盈利，但仍舊面臨著商鋪銷售不出去或出租困難導致租金下降的風險，假設消滅較嚴峻的市場需求缺乏的問題，投資者極有可能變賣商鋪，公益設施的運行虧損難以得到有效保證。〕從供給應市民休閑消遣的場所來看，方案一〔 M11-C/2023為接待中心〕在M11-C/2023地塊設置了游泳池，對外開放場所較大，而本方案調整為住宅后，整個M11-C/2023地塊封閉，市民休閑消遣場所大大削減。從這個角度看，也不推舉使用本方案。假照實施本方案，則需要重對用地性質進展調整，在工程實施的時間上可能會有較長的延遲。綜上所述，本方案在經濟上具有肯定的可行性，能給本工程帶來較大的收益。當存在相當多的風險，主要來自于公益設施功能異化的風險和市場需求缺乏的風險。相比之下，方案XX方案一3為接待中心，不推舉使用本方案。但假設能妥當解決可能存在的公益設施功能異化和市場需求缺乏的問題，本方案將具有較大的可行性。投資估算與資金籌措投資估算依據本次投資估算依據XX市類似工程近期造價水平估算，并參照：四川省定額治理站的有關文件有關建筑安裝指標現行市場有關材料調查價格體育公園初步設計方案《四川省建筑工程概算定額》《四川省其他費用定額》國家計委和建設部聯合頒發《建設工程經濟評價方法與參數〔第三版〕投資估算運動中心運動中心投資由工程費用、工程建設其他費用和預備費構成。其中工程費用包括土建工程、2-1。2-1序號運動中心投資估算表名稱單位數量單價〔元〕合價〔萬元〕一1建筑安裝工程費羽毛球館m29064.121.1土建裝飾m2920022002024.001.2給排水m292009082.801.3強電m29200229210.681.4弱電m29200109100.281.5通風m292005348.761.6合計m2920026812466.522網球館2.1土建裝飾m21000022002200.002.2給排水m2100009090.002.3強電m210000229229.002.4弱電m210000109109.003.5通風m2100005353.00合計m21000026282628.003多功能體育館m260003.1土建裝飾m2600030001800.003.2給排水m260009054.003.3強電m26000229137.403.4弱電m2600010965.403.5通風m260005331.803.6合計m2600034282056.804其余4.1道路及鋪裝m24500280126.004.2綠化m226440120317.284.3自然水體m2400010040.004.4跌水m2202330060.004.5室外網球場m24000300120.004.6籃球場及活動場地m2240015036.004.7小天橋m2160350056.004.8大天橋m28503500297.504.9兒童戲水池項160000060.004.10水管網m24610028129.084.11強電管網m2461001569.154.12弱電管網m2461001882.984.13燃氣管網m2661000.53.314.14場地整理費m26610030198.304.15景石項118000018.004.16雕塑項130400030.404.17標識系統項128000028.004.18室外家具小品項120230020.004.19樹池、花池項1800008.004.20各類戶外運動健身器械項1640006.404.21戶外兒童游樂設施項1640006.404.22邊坡治理項12023000200.004.23合計1912.80二工程建設其他費用1可研及勘察設計費62.852施工圖審查費4.213工程招標代理費40.554工程監理費19.135建設單位治理費121.50工程量清單及掌握價編制6費33.607環境影響評價費1.728工程保險費22.289行政事業型收費113.369.1城市配套費1920000.009.2型材料專項費19200713.449.3異地綠化建設1920059.609.4散裝水泥專項基金1920011.929.5人防異地建設費192002038.409.6其他50.0010合計419.20三預備費758.671根本預備費5%474.172漲價預備費3%284.50四工程總投資10241.98商鋪商鋪局部投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設其他費用和預備費構成。投資估算2-2。2-2序號一商鋪投資估算表名稱建安本錢單位數量單價〔元〕合價〔萬元〕1土建裝飾m23429013004457.702給排水m23429064219.463強電m234290146500.634弱電m23429083284.615合計m2342901593.005462.40二室外工程1水管網m2342902896.012強電管網m2342901551.443弱電管網m2342901861.724燃氣管網m2342900.51.715合計210.88三其他費用1可研及勘察設計費139.082施工圖審查費12.483工程招標代理費13.554工程監理費102.125建設單位治理費51.50工程量清單及掌握價編6制費19.007環境影響評價費5.118工程保險費8.219行政事業型收費366.049.1城市配套費3429065222.899.2型材料專項費34290724.009.3異地綠化建設34290517.159.4散裝水泥專項基金3429013.439.5人防異地建設費342902068.589.6其他30.0010合計717.09四預備費1根本預備費5%319.522漲價預備費3%191.71合計511.23五工程總投資6901.60住宅一住宅一投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設其他費用和預備費構成。投資估算見2-3。表2-3 住宅一投資估算表名稱建安本錢名稱建安本錢單位數量單價〔元〕合價〔萬元〕土建m2110400165018216.00地下車庫m21720.00給排水m211040064706.56強電m21104001461611.84弱電m211040083916.32通風燃氣m211040053585.12電梯部20400000800.00合計m21104001999.6222835.84室外工程988.38場地整理費用27600254701.04道路m2150028042.00地面綠化m2630012075.60水管網m2276002877.28強電管網m2276001541.40弱電管網m2276001849.68燃氣管網m2276000.51.38合計988.38其他費用可研及勘察設計費531.52施工圖審查費50.24工程招標代理費40.55工程監理費238.24建設單位治理費169.50工程量清單及掌握價編制費35.22環境影響評價費21.44工程保險費39.31行政事業型收費1131.92城市配套費11040065717.60型材料專項費110400777.28異地綠化建設110400555.20散裝水泥專項基金110400111.04人防異地建設費11040020220.80其他50.00合計2257.94預備費2086.57根本預備費5%1304.11漲價預備費3%782.46工程總投資28168.74序號一1234567二12345678三1234567899.19.29.39.49.59.610四12五住宅二住宅二投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設其他費用和預備費構成。投資估算見住宅二投資估算表名稱住宅二投資估算表名稱單位數量單價〔元〕合價〔萬元〕建安本錢土建m21919815002879.70地下車庫m3252.00給排水m21919864122.87強電m219198146280.29弱電m21919883159.34通風燃氣m21919853101.75電梯部415000060.00合計m2191981853.813855.95室外工程133.60道路m2100028028.00地面綠化m2154012018.48水管網m248002813.44強電管網m24800157.20弱電管網m24800188.64燃氣管網m248000.50.24場地整理費480012057.60合計133.60其他費用可研及勘察設計費98.37施工圖審查費8.48工程招標代理費15.33工程監理費71.81建設單位治理費51.50工程量清單及掌握價編制費22.00環境影響評價費3.59工程保險費5.54行政事業型收費238.14城市配套費1919865124.79型材料專項費19198713.44異地綠化建設1919859.60散裝水泥專項基金1919811.92人防異地建設費191982038.40其他50.00合計514.76預備費用根本預備費5%225.22漲價預備費3%135.13合計360.352-4。2-4序號一12345678二12345678三1234567899.19.29.39.49.59.610四123五五工程總投資4864.6650176.982-5。2-5工程總投資估算表序號1名稱運動休閑區土地面積(M2)66100.00建筑面積(M2)投資(萬元)17143.581.1體育設施19200.0010241.981.2商鋪9125.0034290.006901.602住宅一27600.00110400.0028168.743住宅二4800.0019198.004864.66合計50176.98資金籌措本工程擬承受招商引資的方式籌集資金。投資估算中臨時沒有考慮籌資資本。財務和經濟效益分析財務評價依據本工程的取費標準依據企業財務制度和國家稅收政策規定執行。依據工程的市場開拓周期，本工程計算依據如下：國家計委和建設部聯合頒發《建設工程經濟評價方法與參數〔第三版。各種原料及產品按現行市場價格各生產部門的原料、輔料、包裝材料消耗量按工藝供給的單位產品消耗定額測算。收費標準：營業稅5%，城市維護建設費7%，教育附加費3%，地方教育費附加3%5.65%。25%計取。收入支出推測收入估算該工程的收入主要來源于六個局部：住宅出售收入，商鋪出售收入，運動局部經營收入以及停車收入。具體估算如下：住宅局部考慮到住宅可預售，將收入獲得時間從建設期的其次年開頭，三年銷售完畢，其銷售比例4:5:1129598平方米，參考周邊樓盤單價以及炳三區今后的進展狀況，5000元/m2,652個，參照周邊車位的出售價格，依據6萬元/68711萬元。商鋪出售34290m210000元/m2，可得商業門面銷售收入為342904:5:1。運動休閑區收益運動休閑區包括網球館、羽毛球館、室外網球場、乒乓球、游泳池和停車場等。540元/片.4小時，可得網球館每月2.470%、80%、90%。2620元/片.6小時，可得羽毛球館每9.3670%、80%、90%。多功能體育場館一個，考慮到該場館可舉辦籃球、羽毛球、排球、乒乓球等多種體育賽事。3-54萬計算。1670%、80%、90%。420元/片.小時，考慮每天每片61.870%、80%、90%。2010元/臺.小時，考慮每天42.4萬元。考慮運營的前三年只到達正常年份的70%、80%、90%。450個，依據每車位收費3元計算，一天中一個車位可周轉4次，可得16.2萬元/70%、80%、90%。可得，正常經營年份運動休閑區收入為304.92萬元/年，前三年分別為213.44萬元/年、243.94萬元/年、274.43萬元/年。本錢估算運動休閑區本錢包括球館等營業支出、球館等設施維護、公益設施維護、綠化養護費用支出、公益局部人工工資等。依據目前市場狀況，球館等營業支出依據營業收入的30%計取；球館等設施維1%-2%2%計取；公益設7元/m2.50萬元/年計算。商鋪依據銷售收入的10%計算相關的銷售本錢。住宅由于工程位于炳三區，近年來本區域的房地產是最受人們關注的，因此這局部的銷售本錢10%考慮。3.3財務評價運動休閑區3-1287萬元作為運營費用。商鋪3-222023.0116171.431.213.192.34。住宅一3-321186.1416599.781.6675.21%58.93%。住宅二3-43738.202560.411.8776.84%52.63%。綜合〔不考慮土地費用〕3-534572.7628865.02萬元，1.8068.90%57.53%。3-1序號運動中心投資現金流量表工程 計算期12345671現金流入224.64256.74288.83320.921.1網球館20.1623.0425.9228.801.2羽毛球館78.6289.86101.09112.321.3多功能體育場館11.2012.8014.4016.001.4室外網球場15.1217.2819.4421.601.5乒乓球20.1623.0425.9228.801.6游泳館68.0477.7687.4897.201.7停車收益11.3412.9614.5816.20092.2球館等營業支出67.3977.0286.6596.282.3球館等設施維護143.03143.03143.03143.032.4公益設施維護4.884.884.884.882.5綠化養護費275.42275.42275.42275.422.6公益局部人工工70.0070.0070.0070.00資2.8營業稅金及附加12.6914.5116.3218.133所得稅前凈現金-2048.4-4096.7-4096.79-348.77-328.12-307.46-286.812現金流出2現金流出2048.402048.44096.794096.74096.79573.41584.85596.29607.732.1建設投資4096.794456所得稅后凈現金-2048.4-4096.7 -4096.79-348.77-328.12-307.46-286.817流量09累計所得稅前凈-2048.4-6145.1-10241.9-10590.7-10918.8-11226.3-11513.1現金流量0984634調整所得稅0.000.000.000.000.000.000.00流量09累計所得稅后凈-2048.4-6145.1-10241.9-10590.7-10918.8-11226.3-11513.1現金流量098463451序號工程計算期123序號工程計算期12341現金流入13716.0017145.003429.001.1商鋪出售收入13716.0017145.003429.002現金流出1380.324907.205443.83536.642.1建設投資1380.322760.642760.642.2土地費用2.3商鋪出售本錢1371.601714.50342.902.6營業稅金及附加774.95968.69193.743所得稅前凈現金流量-1380.328808.8011701.172892.364累計所得稅前凈現金流量-1380.327428.4819129.6522023.05調整所得稅0.002202.202925.29723.096所得稅后凈現金流量-1380.326606.608775.872169.277累計所得稅后凈現金流量-1380.325226.2814002.1616171.4523-3序號住宅一投資現金流量表工程計算期12341現金流入23404.8029256.005851.201.1出售收入23404.8029256.005851.202現金流出5633.7514930.3515846.06915.712.1建設投資5633.7