第六部分

地產開發與工程造價知識?土地開發?考點1：士地開發概念?考點２：土地開發程序?考點3:開發土地獲得途徑與程序?考點4:土地開發過程管理?考點5：開發土地的轉讓?考點6：土地開發成本構成結合廣東教材了解:土地開發的不同形式熟悉：土地開發過程管理,土地開發成本構成，開發土地獲得途徑與程序,開發土地的轉讓。掌握:土地開發的程序土地開發概念?1、土地開發的概念?熟悉土地開發是指單位或個人通過采用各種措施，將未運用土地改導致農用地或其他用地的活動。?2、土地開發的分類：

土地開發涉及將土地開發成農用地和建設用地，一般分為土地一級開發和土地二級開發。?(1)土地一級開發,是指政府實行或者授權其他單位實行，按照土地運用總體規劃、城市總體規劃及控制性具體規劃和年度土地一級開發計劃，對擬定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地,統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為，包含土地整理、復墾和成片開發。?(２）土地二級開發是指土地使用者從土地市場取得土地使用權后，直接對土地進行開發建設的行為。?在本章以下的內容中,土地開發是指將土地開發成建設用地,并且重要是指土地一級開發。熟悉二、土地開發程序重點掌握重點掌握

1.開發主體

土地一級開發工作重要由政府授權或土地儲備機構來完畢，不管是包含農地征轉用過程的土地一級開發,還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發，實行主體往往是政府授權的一級開發公司或土地整理儲備機構。

２．開發程序?（1)計劃編制?一方面要根據國民經濟和社會發展規劃、土地運用總體規劃、城市總體規劃以及土地供應計劃、土地運用年度計劃和土地儲備開發計劃,來編制土地一級開發計劃。?(2)前期策劃?根據已編制的土地一級開發計劃,原土地所有者或使用者在征得縣(區)人民政府和鎮級人民政府或上級主管部門批準后，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發申請。市級國土資源管理部門受理申請并進行預審,委托土地儲備機構編制土地一級開發實行方案。?(3)征詢意見和審批

市級國土資源管理部門會同相關部門,涉及規劃、建設、交通、環保等部門，就土地一級開發實行方案提出原則意見。?同時,土地一級開發項目涉及征用土地的,土地儲備機構根據計劃和規劃有關手續分別向所在區（縣)政府提出征地申請，由區(縣）政府按規定程序辦理征地報批手續;涉及農轉用的,向國土資源管理部門申辦農轉用手續;涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續。?土地儲備機構通過委托或招標的方式擬定土地一級開發主體，并下達土地一級開發批復，簽訂土地一級開發協議。

（４)組織實行開發?土地一級開發主體一方面進行拆遷調查、評估，按相關政策文獻協商制定拆遷安頓拆遷方案等等,并需通過政府主管部門審查通過。與此同時,進行一級土地開發的開發商要及時做出土地規劃方案，以核定土地性質、使用功能、范圍、規模、開發強度等技術經濟指標。完畢以上準備工作,就可以針對地塊實行拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。?(5）項目驗收

土地一級開發項目完畢后,土地儲備機構負責實行,由市國土資源管理部門會同相關部門根據《土地一級開發協議》、計劃和規劃的批準文獻進行驗收。驗收合格的建設用地,納入政府土地儲備庫。三、開發土地獲得途徑與程序熟悉熟悉

土地一級開發主體獲得開發土地重要是國土資源管理部門或土地儲備機構通過招標方式來擬定。

國土資源管理部門或土地儲備機構根據經批準的計劃、規劃、征地等文獻和相關材料，組織編制招標文獻，經批準后,一般由土地儲備機構組織招投標。招投標按照政府擬定的程序進行,涉及:?1、核準招標方式和招標范圍?2、編制招標文獻?３、發布招標公告或發出投標邀請書?4、對潛在投標人進行資格審查?5、發招標文獻并組織現場勘察?６、投標人編制投標文獻?7、組建評標委員會?８、開標、評標，提交評標報告

９、擬定中標人

10、發出中標告知書?四、土地開發過程管理掌握掌握?一級開發監管重要依靠有關法規和協議約定來約束,監管重要目的是控制成本、控制開發進度以及開發質量。目前重要有如下幾種制度措施:?１．實行重大事項或重要環節審核制度，重要涉及對征地方案、拆遷方案、大市政建設方案等審核。?２．定期報表制度,報表涉及一級開發進度報表、資金使用情況報表、手續辦理情況報表等。運用定期報表制度來檢查進度、資金的使用、手續辦理的情況等。?３．進度對比制度,通過對實際運作進度與一級開發單位投標承諾進度進行對比分析,監督開發進度。

4.參與制度,儲備機構參與一級開發單位就項目拆遷、市政設計、施工等外包工作招標的評標工作。重要形式是充當招標過程監督代表,檢查招標工作的公開、公正、合理、合法性，保證有真正實力的公司中標。?5．備案制度，規定一級開發公司及時提交協議、支付款項憑證、手續辦理批復等文獻資料給儲備機構備案。應當說明的是，備案并不意味著儲備機構認可協議或支付費用合理合法,協議簽訂、費用支付最后要經審計部門審計確認。６.責任制度,對有收費標準的費用,按標準支付,儲備機構均予以認可,對于超標支付或故意擴大成本的支出費用由一級開發單位承擔。

五、開發土地的轉讓?一級開發后的建設土地,所有進入政府土地儲備庫。屬于經營性用地的,所有采用招、拍、掛進行出讓；屬于非經營性用地的,按照國家規定,可以采用協議或劃撥方式。?二級開發的建設用地的轉讓,要符合《城市房地產管理法》和《轉讓管理規定》的規定,以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的,要按照土地使用權出讓協議約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,應完畢開發投資總額的2５%以上；屬于成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件。?五、開發土地的轉讓一級開發后的建設土地,所有進入政府土地儲備庫。屬于經營性用地的,所有采用招、拍、掛進行出讓；屬于非經營性用地的，按照國家規定，可以采用協議或劃撥方式。二級開發的建設用地的轉讓,要符合《城市房地產管理法》和《轉讓管理規定》的規定,以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的,要按照土地使用權出讓協議約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完畢開發投資總額的25%以上；屬于成片開發的,形成工業用地或者其他建設用地條件。六、土地開發成本構成掌握掌握?1、征地拆遷補償費及有關稅費?2.收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用?３．市政基礎設施建設有關費用?4.招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用?5.貸款利息?6.土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用;不可預見費以及經同級財政和土地主管部門核準的其他支出。

第二章房地產開發可以參考《土地估價相關經濟理論與方法》P484-53７頁?考點１：房地產開發概念

考點２:房地產業的內部結構?考點3:房地產開發公司的資質等級?考點4:房地產開發重要程序?考點5：房地產開發可行性研究的重要內容

考點６:房地產開發可行性研究的環節

考點7：房地產開發項目的財務評價?房地產開發概念房地產開發是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變人類生存的物質環境的一種活動;是按照城市建設總體規劃和社會經濟發展的規定,對土地和地上建筑物、構筑物進行開發建設和經營管理的一項綜合性社會經濟活動。?隨著社會經濟的發展，房地產開發活動變得越來越復雜。它不僅需要開發商的戰略眼光和操作技巧,并且還規定開發商具有市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、國家法律政策與各級政府及其部門的規章、經濟協議、財政金融、城市規劃、建筑設計、建造技術、風險控制與管理、項目管理、市場營銷以及資產管理等方面的知識。?房地產開發活動的復雜化使得越來越多的專業人士開始與開發商共同工作,從而加速了房地產開發專業隊伍的發展壯大。然而,不管開發活動變得多么復雜或是開發商變得多么精明,都必須遵循房地產開發過程的基本環節。考點2:房地產業的內部結構可以參考《土地估價相關經濟理論與方法》Ｐ48８房地產業的內部結構?一、房地產業的內涵?房地產業是以第三產業為主的一個重要部門，具有生產、經營、服務的職能。

二、房地產業的結構?(一）生產結構房地產業的生產過程通常分為土地開發和房屋開發兩個階段,土地開發一方面要征地,房屋開發是第二個階段，涉及勘測和規劃設計，工程建設，建成驗收以及財產分割等。?在房地產業的開發階段，其生產結構重要有以下基本內容:?1.生產性投資結構?2.產品結構?3.生產組織結構

４.區域結構?（二)流通結構流通是生產和消費之間不可缺少的橋梁，在計劃經濟體制下,房屋不是商品，市場經濟體制下，房屋成為了商品,要進入流通領域,一般來說,房地產市場的流通重要有買賣、租賃和抵押三種方式。?(三）消費結構消費結構重要反映在社會生產力和社會消費力之間的互相關系。

房地產業在國民經濟中的地位和作用?一、房地產業是城市社會經濟發展的物質基礎城市的基本功能和經濟活動都離不開房和地,無論是發展中國家還是發達國家都是如此。?二、房地產業的發展為國家財政收入開辟了重要來源房地產業是財政收入的重要來源之一,在各個國家都是如此。

三、房地產業可以促進和帶動相關產業的發展房地產業可以帶動相關產業的發展,比如建材、家具等。?四、發展房地產業可以促進舊城區的改造，完善城市的功能我國舊城區人口稠密,交通擁擠,住房陳舊,基礎設施不完善,環境質量差，等等，調整舊城區可以健全城市功能與發展房地產業的相輔相成的兩個方面。考點3:房地產開發公司的資質等級可以參考《土地估價相關經濟理論與方法》Ｐ488?房地產開發公司資質管理規定第一條為了加強房地產開發公司資質管理，規范房地產開發公司經營行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》,制定本規定。第二條本規定所稱房地產開發公司是指依法設立、具有公司法人資格的經濟實體。第三條房地產開發公司應當按照本規定申請核定公司資質等級。未取得房地產開發資質等級證書（以下簡稱資質證書）的公司,不得從事房地產開發經營業務。第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發公司的資質管理工作;縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發公司的資質管理工作。第五條房地產開發公司按照公司條件分為一、二、三、四四個資質等級。各資質等級公司的條件如下：掌握掌握（一）一級資質:１．注冊資本不低于50０0萬元;2.從事房地產開發經營5年以上;3.近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完畢與此相稱的房地產開發投資額;4.連續5年建筑工程質量合格率達1０0%；5.上一年房屋建筑施工面積1５萬平方米以上，或者完畢與此相稱的房地產開發投資額;6．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于４0人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人;７.工程技術、財務、記錄等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；8.具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；9.未發生過重大工程質量事故。(二)二級資質：1．注冊資本不低于２0２3萬元;2．從事房地產開發經營３年以上；3．近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上,或者累計完畢與此相稱的房地產開發投資額;4.連續３年建筑工程質量合格率達10０%；5.上一年房屋建筑施工面積1０萬平方米以上,或者完畢與此相稱的房地產開發投資額;6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于2０人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于1０人,持有資格證書的專職會計人員不少于3人;７.工程技術、財務、記錄等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;８．具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;9．未發生過重大工程質量事故。（三）三級資質:１．注冊資本不低于８00萬元;2．從事房地產開發經營２年以上；3.房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完畢與此相稱的房地產開發投資額;４．連續2年建筑工程質量合格率達１00％;5.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會計人員不少于２人；６.工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，記錄等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱;７．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；8．未發生過重大工程質量事故。（四)四級資質:1.注冊資本不低于10０萬元；2．從事房地產開發經營1年以上;3．已竣工的建筑工程質量合格率達100%;4.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于５人，持有資格證書的專職會計人員不少于２人；５.工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱,配有專業記錄人員;6.商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;７.未發生過重大工程質量事故。第六條新設立的房地產開發公司應當自領取營業執照之日起３0日內,持下列文獻到房地產開發主管部門備案;(一）營業執照復印件；(二)公司章程；(三）驗資證明；(四)公司法定代表人的身份證明；(五)專業技術人員的資格證書和勞動協議;（六)房地產開發主管部門認為需要出示的其他文獻。《暫定資質證書》房地產開發主管部門應當在收到備案申請后3０日內向符合條件的公司核發。《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視公司經營情況延長《暫定資質證書》有效期,但延長期限不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的,《暫定資質證書》有效期不得延長。第七條房地產開發公司應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。房地產開發主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級。第八條申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質公司的條件。第九條臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入公司管理、技術人員總數。應當提交的證明文獻第十條申請核定資質等級的房地產開發公司，應當提交下列證明文獻:（一)公司資質等級申報表；(二)房地產開發公司資質證書（正、副本);(三)公司資產負債表和驗資報告;(四)公司法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件;(五）已開發經營項目的有關證明材料;（六)房地產開發項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行情況報告；(七)其他有關文獻、證明。二、房地產開發重要程序(可參照廣東教材)同時參考《土地估價相關經濟理論與方法》P４99頁1.投資機會尋找與篩選（１)在機會尋找過程中,開發商選擇開發項目所處的城市或地區，然后根據自己對該地房地產市場供求關系的結識,尋找投資的也許性。(２)機會篩選中,開發商就將其投資設想貫徹到一個具體的地塊上,進一步分析其客觀條件是否具有，通過與土地當前的擁有者或使用者、潛在的租客或買家、自己的合作伙伴以及專業人士接觸,提出一個初步的方案,如認為可行,就可以草簽購買土地使用權或有關合作的意向書。2.細化投資方案3．可行性研究（1）可行性研究是指具體實行某一投資建設方案前，對擬建項目在技術上、經濟上、工程上的可行性進行論證、研究、評價的科學分析方法。(２）可行性研究的重要任務是研究新建或改建一個工程項目究竟是否可行。（3)可行性研究涉及投資機會研究、初步可行性研究和具體可行性研究。4.協議談判5、正式簽署有關合作協議開發商與建設單位應在約定期限內就簽訂協議進行磋商,雙方就協議條款達成協議。６.工程建設：指房地產開發項目從列入年度施工計劃起，到項目施工所有完畢,通過建設主管部門主持的綜合驗收,達成客戶可以使用限度的過程。７.竣工投入使用工程項目通過竣工驗收，全面檢查設計和施工質量，考核工程造價,房地產開發商對于確已符合竣工驗收條件的開發項目,都應按照有關規定和國家質量標準,及時進行竣工驗收，并抓緊投入經營和交付使用，使之盡快發揮經濟效益。8．房地產資產管理從開發項目竣工投入使用開始,對房地產資產進行全壽命周期的管理,是由涉及物業管理、設施管理、資產管理和組合投資管理在內的房地產管理人員的責任。其中,物業管理、設施管理以運營管理為主，資產管理和投資管理以策略性管理為主。《如標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》（試行）招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權范圍（可參照廣東教材Ｐ46９頁）三、房地產開發可行性研究的重要內容掌握掌握(可參照廣東教材P469頁)、《土地估價相關經濟理論與方法》P４99頁1.項目概況項目概況具體內容涉及:項目名稱、開發建設單位；項目的地理位置,項目周邊重要的建筑物等;項目所在地周邊的環境狀況,項目建設的必要性和可行性；項目的性質及重要特點;項目開發建設的社會、經濟意義;可行性研究工作的目的、依據和范圍。2.開發項目用地現狀調查及動遷安頓(1）土地調查。涉及開發項目用地范圍內的各類土地面積及使用單位等。（2)人口調查。涉及開發項目用地范圍內的總人口數。總戶數以及需拆遷的人口數、戶數等。(3)調查開發項目用地范圍內建筑物的種類、數量、面積,涉及調查開發項目用地范圍內的建筑物的種類,各類建筑物的數量和面積,需要拆遷的建筑物種類、數量和面積等。(4)調查生產、經營公司以及個體經營者的經營范圍、占地面積、建筑面積、營業面積、職工人數、年營業額、年利潤額等。(５）調查其他地下、地上物,開發項目用地范圍內地下物調查了解的內容,涉及水井、人防工程、菜窖、各種管線等，地上物涉及各種樹木、植物等,開發項目用地的現狀一般要附平面示意圖。(6）調查各種管線。重要有應調查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和電訊管線的現狀及規劃目的和其也許實現的時間。(７)制定拆遷計劃(８)制定安頓方案,涉及需要安頓的總人數和戶數,需要安頓的各房屋套數及建筑面積,需要安頓的勞動力人數等。３．市場分析和建設規模擬定具體內容涉及:市場供應現狀分析及預測,市場需求現狀分析及預測,市場交易的數量與價格分析及預計,服務對象分析，租售計劃制定，擬建項目建設規模的擬定。?4、規劃設計方案選擇(１)市政規劃方案選擇市政規劃方案的重要內容涉及各種市政設施的布置、來源、去路和走向，大型商業房地產開發項目重點要規劃安排好交通組織和共享空間等。(2)項目構成及平面布置(3）建筑規劃方案選擇建筑規劃方案的內容重要有各單項工程的占地面積、建筑面積、層數、層高、房間布置、各種房間的數量、建筑面積等等。5、資源供應重要內容涉及:建筑材料的需要量、采購方式和供應計劃，施工力量的組織計劃,項目施工期間的動力、水等供應方案，項目建成投入生產或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應條件。6.環境影響和環境保護重要內容：建設地區的環境現狀,重要污染源和污染物，開發項目也許引起的周邊生態變化，設計采用的環境保護標準,控制污染與生態變化的初步方案，環境保護投資估算，環境影響的評價結論和環境影響分析,存在問題及建議。７.項目開發組織機構、管理費用研究重要內容涉及：擬定開發項目的管理體制、機構設立及管理人員的配備方案，擬定人員培訓計劃,、估算年管理費用支出情況。8.開發建設計劃(１)前期開發計劃涉及項目從立項、可行性研究、下達規劃任務、征地拆遷、委托規劃設計、取得開工許可證直至完畢開工前準備等一系列工作計劃。?(2）工程建設計劃?涉及各個單項工程的開、竣工時間，進度安排。市政工程的配套建設計劃等。(3)建設場地的布置(4）施工隊伍的選擇9．項目經濟及社會效益分析、環境分析(１)項目總投資估算(2)項目投資來源、籌措方式的擬定(3)開發成本估算(4)銷售成本、經營成本估算（5)銷售收入、租金收入、經營收入和其他營業收入估算(6)財務評價(7）國民經濟評價（８)風險分析(9）項目環境效益、社會效益及綜合效益評價10.結論及建議（1)運用各種數據從技術、經濟、財務等諸方面論述開發項目的可行性，并推薦最佳方案（２）存在的問題及相應的建議四、可行性研究環節1．接受委托：項目建議被批準之后,開發商即可委托征詢評估公司對擬開發項目進行可行性研究。雙方簽訂協議協議，明確規定可行性研究的工作范圍、目的意圖、進度安排、費用支付方法及協作方式內容等。承擔單位接受委托時,應獲得項目建議書和有關項目背景介紹資料,搞清楚委托者的目的和規定，明確研究內容,制定計劃，并收集有關的基礎資料、指標、規范、標準等基本數據。2．調查研究重要從市場調查和資源調查兩方面進行。(1）市場調查：查明和預測市場的供應和需求量、價格、競爭能力等,以便擬定項目的經濟規模和項目構成。(2)資源調查：建設地點、開發項目用地、交通運送條件、外圍基礎設施、環境保護、水文地質、氣象等方面的調查,為下一步規劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。3.方案選擇和優化：根據項目建議書的規定,結合市場和資源調查,在收集到的資料和數據的基礎上,建立若干可供選擇的開發方案，進行反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優選標準,采用技術經濟分析的方法,評選出合理的方案。4.財務評價和綜合評價:擬定最佳方案后,在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行具體財務評價和綜合評價。5,編制可行性研究報告：通過上述的分析與評價，即可編制具體的可行性研究報告,推薦一個以上的可行方案和實行計劃,提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據。考點6:房地產開發可行性研究的環節?熟悉（可參照廣東教材Ｐ４69頁)、《土地估價相關經濟理論與方法》Ｐ5０４頁熟悉(１)組織準備。進行項目可行性研究一方面要組建研究班子,負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員涉及了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家,并由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善于協調工作的專業人員來主持。(２）現場調查與資料收集。現場實際調查重要涉及投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料重要有政府的方針政策,城市規劃資料，各類資源資料,有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料,房地產市場分析的資料等。（3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作重要是根據項目前期工作的有關成果,結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選,擬定具體的項目開發方案。當然,選擇不同的開發方案,會出現不同的社會經濟效益。(4)具體研究。采用先進的技術經濟分析方法,對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。(５）編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。房地產可行性研究的內容。按項目研究具體限度的不同,可行性研究可分為投資機會研究、初步可行性研究和具體可行性研究三個階段,各階段的內容是一致的,只是指標的具體限度存在差別。當然,房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜限度、環境狀況的不同而有所不同,但一般涉及項目的必要性分析、實行的也許性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：１)項目概況。項目概況重要涉及項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件,項目的規模、功能和重要技術經濟指標等。２)市場分析和需求預測。在進一步調查和充足掌握各類資料的基礎上,對擬開發項目的市場需求及市場供應狀況應進行科學分析、客觀預測，涉及開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。3)規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上,優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行具體描述，涉及選定方案的建筑物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的重要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。4)開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目,其建設期長、投資額大,一般需要進行分期開發,這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。5）項目投資估算。項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用重要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度規定布告，但應充足注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。６)資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量,擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大,開發商必須在投資前作好資金的安排,并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運營。7)財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規,從項目角度對項目的賺錢能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析,借以考察項目財務可行性的一種方法,其內容涉及項目的銷售收入和成本預測,預計損益表、資產負債表、財務鈔票流量表的編制,債務償還表、資金來源與運用表的編制,財務評價指標和償債指標的計算,如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。8)風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容,重要涉及盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和限度,為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據,也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。９)國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用,用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數,分析計算項目對國民經濟的凈奉獻，并評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分,也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中,要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價涉及社會、經濟和環境效益評價。財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重于項目自身的獲利能力,國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的奉獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用,從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。1０)結論。運用可行性研究的各種指標數據,從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目也許存在的問題，提出有效的項目建設建議。考點7：房地產開發項目的財務評價《土地估價相關經濟理論與方法》Ｐ５１2－５２1頁８、房地產開發市場調查與分析(可參照廣東教材Ｐ４７2頁）、1．房地產市場調查基本環節(1）擬定問題和調查目的

調查項目提成三類:試探性調查、描述性調查、因果性調查。

（2)制定調查計劃

調查計劃的內容:資料來源、調查方法、調查手段、抽樣方案、聯系方法。①資料來源擬定調查計劃中資料的來源是收集二手資料、一手資料，或是兩者都要收集。②調查方法收集一手資料的方法有觀測、專題討論、問卷調查和實驗四種方法。③調查手段在收集一手資料時所采用的重要調查手段是問卷。④抽樣方案在設計抽樣方案時，必須擬定的問題是:Ａ、抽樣單位。解決向什么人調查的問題。B、樣本規模。重要擬定調查多少人的問題。大規模樣本比小規模樣本的結果更可靠,但是沒有必要為了得到完全可靠的結果而調查整個或部分目的總體。C、抽樣程序。解決如何選擇答卷人的問題。為了得到有代表性的樣本，應當采用概率抽樣的方法⑤聯系方法一般有郵寄、電話和面訪三種聯系方法。A、郵寄問卷是在被訪者不愿面訪或緊張調查者會曲解其回答時可采用的最佳方法,但郵寄方式回收率低、回收速度也慢。Ｂ、電話訪問是快速收集信息的最佳方法,其優點是被訪者不理解問題時能得到解釋，并且回收率比郵寄問卷通常要高，重要缺陷是只能訪問有電話的人，并且時間也不能太長，也不能過多涉及隱私問題。C、面訪是三種方法中最常用的方法，調查者可以提出較多的問題并能了解被訪者的情況，但面訪的成本最高，并且需要更多的管理計劃和監督工作,也容易受到被訪問者偏見或曲解的影響。(3）收集信息：市場調查中成本最高,也最容易犯錯的階段。收集信息是市場調查中成本最高，也最容易犯錯的階段。在采用問卷調查時,也許會出現某些被調查者不在家必須重訪或更換、某些被調查者拒絕合作、某些人的回答或在有些問題上有偏見或不誠實等情況。在采用實驗法進行調查時,調查人員必須注意，要使實驗組與控制組匹配，并盡也許消除參與者的參與誤差,實驗方案要統一形式并且要可以控制外部因素的影響等。現代計算機和通信技術使得資料收集的方法迅速發展,且減少了人員和時間的投入。(4)分析信息：從收集的信息和數據中提煉出與調查目的相關的信息。該階段的重要任務是從收集的信息和數據中提煉出與調查目的相關的信息,對重要變量可以分析其離散性并計算平均值，同時還可以采用記錄技術和決策模型來進行分析。（5)報告結果:對信息進行分析和提煉,總結歸納出重要的調查結果并報告給決策人員。市場調查人員不能把大量的調查資料和分析方法直接提供應有關決策者，必須對信息進行分析和提煉，總結歸納出重要的調查結果并報告給決策人員,減少決策者在決策時的不擬定因素，只有這樣的調查報告才是有價值的。2．不同類型房地產市場調研內容(1）國內外市場環境調查:涉及政治法律環境、經濟環境、人口環境和社會文化環境。①政治法律環境。涉及政府的有關方針政策,政府的有關法律法規，政局的變化。②經濟環境。涉及國民生產總值、國民收入總值以及其發展速度;物價水平、通貨膨脹率、進出口稅率及股票市值穩定情況：城鄉居民家庭收入、個人收入水平、城鄉居民存款額;通訊及交通運送、能源與資源供應、技術協作條件等。③人口環境。人口是構成市場的三大要素之一。④社會文化環境。涉及教育限度、職業構成、文化水平;價值觀、審美觀、風俗習慣；宗教信仰、社會階層分布;婦女就業面大小等。

(２）技術發展調查:涉及新技術、新工藝、新材料、新能源的發展趨勢和速度;新產品的技術現狀和發展趨勢,用新技術、新工藝、新材料的情況;新產品的國內外先進水平等。（３)市場需求容量調查：涉及國內外市場的需求動向；現有的和潛在的市場需求量;社會擁有量、庫存量；同類產品在市場上的供應量或銷售量，供求平衡狀況;本公司和競爭公司的同類產品市場份額;本行業或有關的其他行業投資動向；公司市場營銷策略的變化，對公司和競爭者銷售量的影響等。

(4)消費者和消費者行為調查:涉及消費者類別、購買能力、消費者的購買欲望和購買動機、重要購買者、最忠實的購買者、使用者、新產品的首用者、購買的決策者、消費者的購買習慣等。

(5)競爭情況調查:涉及競爭者的調查分析和競爭產品的調查分析。

(6)市場營銷因素調查:涉及產品調查、價格調查、分銷渠道調查和促銷策略調查。3．房地產市場分析基本環節

房地產市場分析是通過信息將房地產市場的參與者(開發商、投資者或購買者、政府主管機構等）與房地產市場聯系起來的一種活動,即通過房地產市場信息的收集、分析和加工解決,尋找出其內在的規律和含義,預測市場未來的發展趨勢,用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態、把握市場機會或調整其市場行為。

環節如下:(1)接受委托;(2）進行房地產市場調查,擬定問題及調查目的,制定調查計劃;(3)收集和運用現有資料,如記錄數字、報刊、雜志等,進行初步調查;(4）現場調查研究,運用抽樣、座談、電話、實地觀測等方法取得第二手資料；(5)運用記錄分析等科學方法對資料進行整理和分析;（6)形成房地產市場分析報告。４．房地產市場分析重要內容重點內容重點內容

(1）宏觀因素分析政治、經濟、文化、人口、社會因素、風俗習慣及宗教信仰以及國際因素。其中,對房地產市場影響較大的宏觀因素涉及房地產制度、房地產價格政策、稅收政策、人口、經濟發展、物價、利率、居民收入以及社會政治安定情況等。一方面是分析國家和地方的經濟特性,以擬定區域整體經濟形勢是處在上升階段還是處在衰退階段;另一方面分析研究其所選擇的特定開發地區之城市發展與建設情況；還要對項目所在地區的經濟結構、人口就業狀況、家庭結構、就學條件、地區內重點開發區域以及地方政府對擬開發項目的態度等情況進行分析。（２)市場供求分析①供應分析Ａ、調查房地產當前的存量、過去的走勢和未來也許的供應。B、分析當前城市規劃及其也許的變化和土地運用、交通、基本建設投資等計劃。C、分析房地產市場的商業周期和建造周期循環運動情況,分析未來相關市場區域內供求之間的數量差異。②需求分析A、需求預測。具體分析項目所在市場區域內就業、人口、家庭規模與結構、家庭收入等，預測對擬開發房地產類型的市場需求。Ｂ、分析規劃和建設中的重要房地產開發項目。C、吸納率分析。就每一個相關的細分市場進行需求預測，以估計市場吸納的價格和質量。D、市場購買者的產品功能需求。③競爭分析Ａ、列出與競爭有關項目的功能和特點。Ｂ、市場細分,明確擬建項目的目的使用者。④市場占有率分析A、基于競爭分析的結果,按各細分市場，估算市場供應總吸納量和吸納速度和擬開發項目的市場份額，明確擬開發項目吸引顧客或使用者的競爭優勢。B、市場占有率分析結果,規定計算出項目的市場占有率、擬建項目銷售或出租進度、價格和銷售期,并提出有助于增長市場占有率的建議。(3）相關因素分析

當把握了整體背景情況后，投資者就可以針對某一具體開發投資類型和地點進行詳盡的分析。不同類型項目需要重點分析的內容涉及:

●住宅開發項目：涉及與房地產代理機構、物業管理人員特別是住戶的溝通，以了解開發項目周邊地區住宅的供求狀況、價格水平、對現有住宅的滿意限度和對未來住宅的希望，以擬定所開發項目的平面布置、裝修標準和室內設備的配置。

●寫字樓項目:研究所處地段的交通通達度,擬建地點的周邊環境及與周邊商業設施的關系。還要考慮內外設計的平面布局、特色與格調、裝修標準、大廈內提供公共服務的內容、滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。

●商業購物中心開發項目:考慮項目所處區域的流動人口、常住人口數量、購買力水平，考慮購物中心的服務半徑及附近其他購物中心、中小型商鋪的分布情況。

●工業或倉儲項目:考察開發所必須具有的條件，如勞動力、交通、原材料等。同時要考慮未來人住者的意見,如辦公、生產和倉儲用房的比例，大型運送車輛通道和生產工藝的特殊規定，以及對隔音、抗震、通風、防火、起重設備安裝等的特殊規定。５.房地產市場分析基本方法

分析市場趨勢的方法重要有:1）購買者意圖調查法購買者意圖調查法就是通過直接詢問消費者在某一時期需要哪些商品及其數量來進行分析的方法。2)銷售人員意見綜合法當不能直接調查購買者或費用太高時，可通過詢問銷售人員來判斷市場需求和公司需求。由于銷售人員接近消費者,對情況比較熟悉，因此綜合若干銷售人員的估計往往能得到很有價值的結果。3)專家意見法又稱為德爾菲(Delphｉ)法，是美國蘭德公司于2０世紀４０年代末提出的。運用專家調查法時,一方面組成由經銷商、分銷商或其他權威人士組成的專家小組,人數不宜過多,一般在20人左右,各專家只與調查員發生聯系,然后按下列程序進行:（１）提出所要預測的問題及有關規定,必要時附上有關這個問題的背景材料,然后一并寄給各專家；(2)各專家根據所掌握的資料和經驗提出自己的預測意見,并說明自己重要使用哪些資料提出預測值的,這些意見要以書面形式返回調查人員；(3)將各專家的第一次預測值說明列成表,并再次分發給各位專家，以便他們比較自己和別人的不批準見,修改自己的意見和判斷;(4）將所有專家的修改意見置于一個修正表內,分發給各位專家作第二次或多次修改。最后綜合各位專家的意見便可獲得比較可靠的預測值。9、房地產投資項目經濟評價參考房地產估價師考試教材（房地產經營與管理內容)第五章、第六章經濟指標與方法1．鈔票流量(1)鈔票流量的概念

一個項目(方案或公司)在某一特定期期內收入或支出的資金數額。從房地產投資項目經濟評價的角度，鈔票流量是指由于房地產投資項目實行而引起的資金收支改變量。（2)鈔票流量分類鈔票流入量:資金的收入,涉及銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等。鈔票流出量:資金的支出，涉及土地費用、建造費用、還本付息、經營費用、稅金等。凈鈔票流量:鈔票流人量與鈔票流出量之差。非常關鍵的數據非常關鍵的數據２.資金等效值：在考慮時間因素的情況下,與某一時間點上一定金額的實際經濟價值相等的另一時間點上的價值。等效值是資金時間價值計算中一個十分重要的概念。資金等效值是指在考慮時間因素的情況下,不同時點發生的絕對值不等的資金也許具有相同的價值。也可以解釋為“與某一時間點上一定金額的實際經濟價值相等的另一時間點上的價值”。例如，現在借入100元，年利率是１５%，一年后要還的本利和為1１５元。這就是說,現在的10０元與一年后的1１５元雖然絕對值不等,但它們是等值的，即其實際經濟價值相等。通常情況下，在資金等效值計算的過程中,人們把資金運動起點時的金額稱為現值,把資金運動結束時與現值等值的金額稱為終值或未來值,而把資金運動過程中某一時間點上與現值等值的金額稱為時值。３.房地產投資項目經濟評價指標

賺錢能力指標清償能力指標

靜態指標

動態指標

成本利潤率

財務內部收益率

借款償還期

投資利潤率

財務凈現值

利息備付率

資本金利潤率

動態投資回收期

償債備付率

靜態投資回收期

資產負債率其中,賺錢能力指標是用來考察項目賺錢能力水平的指標，涉及靜態指標和動態指標兩類。靜態指標是在不考慮資金的時間價值因素影響的情況下,直接通過鈔票流量計算出來的經濟評價指標。動態指標是考慮了資金的時間價值因素的影響，要對發生在不同時間的收入、費用計算資金的時間價值,將鈔票流量進行等值化解決后計算出來的經濟評價指標。相較而言,靜態指標計算簡便，通常在概略評價時采用，動態指標能較全面反映投資方案整個計算期的經濟效果，合用于具體可行性研究階段的經濟評價和計算期較長的投資項目。清償能力指標是指考察項目計算期內償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外,為項目提供融資的金融機構更重視項目償債能力的評價結果。財務凈現值率是項目財務凈現值與項目總投資現值之比,其經濟含義是單位投資現值所能帶來的財務凈現值，是一個考察項目單位投資賺錢能力的指標。由于財務凈現值不直接考察項目投資額的大小,故為考察投資的運用效率，常用財務凈現值率作為財務凈現值的輔助評價指標。財務凈現值率（FNPVR)計算式如下：

應用FＮPVＲ評價方案時,對于獨立方案，應使ＦNＰVＲ≥0,方案才干接受;對于多方案評價，凡FNPVＲ<O的方案先行淘汰，在余下方案中,應將ＦＮPVＲ與投資額、財務凈現值結合選擇方案。并且在評價時應注意計算投資現值與財務凈現值的折現率應一致。4、項目不擬定性變量熟悉熟悉

房地產開發項目的重要不擬定性變量:(1)土地費用，在進行項目評估時假如開發商還沒有獲取土地使用權,土地費用往往是一個未知數。(2)建安工程費用,在房地產開發項目評估過程中，建安工程費用的估算比租金售價的估算要容易一些,但即使這樣，評估時所使用的估算值與實際值也很難相符。(3）租售價格，租金收入或銷售收入(4)開發期與銷售期(５)容積率及有關設計參數(6）資本化率（7)貸款利率?5、不擬定性分析方法(1)盈虧平衡分析(2)敏感性分析(3）概率分析考點１0:房地產開發中的基礎設施建設?《土地估價相關經濟理論與方法》洪亞敏P535－537頁對于基礎設施配套經常概括為“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、乎整地面。?考點11:建設工程招標投標一）招標投標的概念《土地估價相關經濟理論與方法》洪亞敏P537-５3８頁?建設工程招標是指招標人在發包建設項目之前,公開招標或邀請投標人,根據招標人的意圖和規定提出報價，擇日當場開標，以便從中擇優選定中標人的一種經濟活動。

建設工程投標是工程招標的對稱概念，指具有合法資格和能力的投標人根據招標條件，通過初步研究和估算,在指定期限內填寫標書,提出報價,并等候開標，決定能否中標的經濟活動。?從法律意義上講，建設工程招標一般是建設單位(或業主）就擬建的工程發布通告,用法定方式吸引建設項目的承包單位參與競爭，進而通過法定程序從中選擇條件優越者來完畢工程建設任務的法律行為。建設工程投標一般是通過特定審查而獲得投標資格的建設項目承包單位,按照招標文獻的規定,在規定的時間內向招標單位填報投標書，并爭取中

標的法律行為。?(二)招標投標的性質?我國法學界一般認為，建設工程招標是要約邀請，而投標是要約,中標告知書是承諾。我國《協議法》也明確規定，招標公告是要約邀請。也就是說，招標事實上是邀請投標人對其提出要約（即報價)，屬于要約邀請。投標則是一種要約,它符合要約的所有條件,如具有締結協議的主觀目的；一旦中標，投標人將受投標書的約束；投標書的內容具有足以使協議成立的重要條件等。招標人向中標的投標人發出的中標告知書,則是招標人批準接受中標的投標人的投標條件,即批準接受該投標人的要約的意思表達,應屬于承諾。?（三)招標投標的意義和內容?熟悉實行建設項目的招標投標是我國建筑市場趨向規范化、完善化的重要舉措,對于擇優選擇承包單位、全面減少工程造價，進而使工程造價得到合理有效的控制，具有十分重要的意義,具體表現在：?（1)實行建設項目的招標投標基本形成了由市場定價的價格機制,使工程價格更加趨于合理。其最明顯的表現是若干投標人之間出現劇烈競爭(互相競標),這種市場競爭最直接、最集中的表現就是在價格上的競爭。通過競爭擬定出工程價格，使其趨于合理或下降，這將有助于節約投資、提高投資效益。?（２）實行建設項目的招標投標可以不斷減少社會平均勞動消耗水平,使工程價格得到有效控制。在建筑市場中,不同投標者的個別勞動消耗水平是有差異的。通過推行招標投標,最終是那些個別勞動消耗水平最低或接近最低的投標者獲勝,這樣便實現了生產力資源較優配置，也對不同投標者實行了優勝劣汰。面對劇烈競爭的壓力，為了自身的生存與發展,每個投標者都必須切實在減少自己個別勞動消耗水平上下工夫，這樣將逐步而全面地減少社會平均勞動消耗水平,使工程價格更為合理。?(３）實行建設項目的招標投標便于供求雙方更好地互相選擇,使工程價格更加符合價值基礎，進而更好地控制工程造價。由于供求雙方各自出發點不同，存在利益矛盾,因而單純采用“一對一”的選擇方式,成功的也許性較小。采用招投標方式就為供求雙方在較大范圍內進行互相選擇發明了條件,為需求者(如建設單位、業主)與供應者(如勘察設計單位、施工公司）在最佳點上結合提供了也許。需求者對供應者選擇（即建設單位、業主對勘察設計單位和施工單位的選擇）的基本出發點是“擇優選擇”，即選擇那些報價較低、工期較短、具有良好業績和管理水平的供應者，這樣即為合理控制工程造價奠定了基礎。

(4)實行建設項目的招標投標有助于規范價格行為，使公開、公平、公正的原則得以貫徹。我國招投標活動有特定的機構進行管理,有嚴格的程序必須遵循，有高素質的專家支持系統、工程技術人員的群體評估與決策，可以避免盲目過度的競爭和營私舞弊現象的發生，對建筑領域中的腐敗現象也是強有力的遏制,使價格形成過程變得透明而較為規范。

（5)實行建設項目的招標投標可以減少交易費用,節省人力、物力、財力，進而使工程造價有所減少。我國目前從招標、投標、開標、評標直至定標,均在統一的建筑市場中進行,并有較完善的一些法律、法規規定,已進入制度化操作。招投標中,若干投標人在同一時間、地點報價競爭，在專家支持系統的評估下，以群體決策方式擬定中標者，必然減少交易過程的費用,這自身就意味著招標人收益的增長,對工程造價必然產生積極的影響。?建設項目招標投標活動包含的內容十分廣泛，具體說涉及建設項目強制招標的范圍、建設項目招標的種類與方式、建設項目招標的程序、建設項目招標投標文獻的編制、標底編制與審查、投標報價以及開標、評標、定標等。所有這些環節的工作均應按照國家有關法律、法規規定認真執行并貫徹。?（四）我國招標投標的法律、法規框架?我國招標投標制度是隨著著改革開放而逐步建立并完善的。1984年，國家計委、城鄉建設環境保護部聯合下發了《建設工程招標投標暫行規定》,提倡實行建設工程招投標，我國由此開始推行招投標制度。?1991年1１月2１日建設部、國家工商行政管理局聯合下發《建筑市場管理規定》,明確提出加強發包管理和承包管理,其中發包管理重要是指工程報建制度與招標制度。在整頓建筑市場的同時，建設部還與國家工商行政管理局一起制訂了《施工協議示范文本》及其管理辦法,于19９1年頒發,以指導工程協議的管理。１９９2年１2月3０日，建設部頒發了《工程建設施工招標投標管理辦法》。?１9９４年１2月１6日建設部、國家體改委再次發出《全面深化建筑市場體制改革的意見》,強調了建筑市場管理環境的治理。文中明確提出大力推行招標投標，強化市場競爭機制。此后,各地也紛紛制訂了各自的實行細則,使我國的工程招投標制度趨于完善。

1999年３月1５日全國人大通過了《中華人民共和國協議法》,并于同年10月1日起生效實行,由于招標投標是協議訂立過程中的兩個階段，因此，該法對招標投標制度產生了重要的影響。１999年8月３０日全國人大常委會通過了《中華人民共和國招標投標法》，并于20２3年1月１日起施行。這部法律基本上是針對建設工程發包活動而言的,其中大量采用了國際慣例或通用做法。?２02３年5月１日，國家計委發布了《工程建設項目招標范圍的規模標準規定》;2０23年7月1日國家計委又發布了《工程建設項目自行招標試行辦法》和《招標公告發布暫行辦法》。?20２3年7月5日原國家計委等七部委聯合發布《評標委員會和評標辦法暫行規定》。其中有三個重大突破:關于低于成本價的認定標準;關于中標人的擬定條件；關于最低價中標。在這里第一次明確了最低價中標的原則。這與國際慣例是接軌的。在這一時期,建設部也連續頒布了第79號令《工程建設項目招標代理機構資格認定辦法》、第89號令《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》以及《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標文獻范本》(20２３年１月１日施行）、第１0７號令《建筑工程施工發包與承包計價管理辦法》(202３年1１月)等,對招投標活動及其承發包中的計價工作做出進一步的規范熟悉考點12:建設工程監理《土地估價相關經濟理論與方法》（P546—5４９）?考點１3:建設工程竣工驗收《土地估價相關經濟理論與方法》洪亞敏P５4８頁第三章工程造價

考點1：工程項目與工程建設項目?考點2:工程建設項目分類?考點3:工程造價的概念與構成

考點4:工程建設定額的概念與重要內容?考點5:工程量清單

考點6:建筑工程量及其計算?考點7:概算定額與概算指標?考點8:投資估算指標?考點9：設計概算?考點10：建筑工程概算的編制方法?考點１1:施工圖預算?考點12：工程變更與協議價款調整?考點13:工程索賠?考點１４：建設工程竣工結算和竣工決算?考點1５:工程保修及保修費用了解:工程量清單計價,建筑工程量計算規則，施工圖預算，工程變更與工程索賠,工程保修及保修費用。熟悉：工程建設項目分類,工程建設定額,建筑工程量及其計算，概算定額與概算指標，投資估算指標,設計概算的重要內容。掌握：工程項目與工程建設項目，工程造價,工程建設竣工決算。復習難點：1.工程建設項目分類,建筑工程量及其計算方法,設計概算的重要內容等;2.工程造價概念，種類及構成;3．工程建設竣工決算的重要內容。3.1工程項目與工程建設項目?1．工程項目概念?工程項目也稱單項工程,是建設項目的組成部分，它是指具有獨立的設計文獻和相應的綜合概算書,竣工后能獨立發揮生產能力或使用效益的工程。如高等院校的綜合教學樓等。

２.工程建設項目概念?指在一個場地或幾個場地上，按照一個總體設計進行施工、并受總概算控制的各個工程項目的總和。建設項目可由一個或幾個工程項目構成。建設項目在經濟上實行獨立核算,具有獨立的組織形式，如一個工廠、礦井、學校或一條鐵路等。

３.２工程建設項目分類?１.按建設性質分類

按建設性質劃分,工程建設項目可分為新建項目、擴建項目、遷建項目和恢復項目。

2.按投資作用分類?按投資作用劃分，工程建設項目可分為生產性建設項目和非生產性建設項目。?３.按項目規模分類

從大到小依次順序為：?(1)建設項目：建設項目即工程建設項目。

（２)單項工程?單項工程即工程項目，是建設項目的組成部分。

（3)單位工程

單位工程是工程項目的組成部分。它是指具有獨立設計的施工圖和相應的概（預）算書,可以單獨施工,但竣工后不能獨立形成生產能力或發揮使用效益的工程。如:土建工程，電氣安裝工程，工業管道工程,暖衛工程，通風工程等。

（4)分部工程?分部工程是單位工程的組成部分。它是按照單位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和設備種類，從單位工程中劃分出來的中間產品(如土石方工程、樓地面工程等）。?在每個分部工程中,由于構造、使用材料規格或施工方法等因素的不同,所以完畢同一計量單位的工程所需要消耗的工、料和機械臺班數量及其價值的差別也是很大的。從而,還需要把分部工程進一步劃分為分項工程。

(５)分項工程?分項工程是分部工程的組成部分。它是指通過簡樸施工過程就能生產出來并可運用某種計量單位計算的最基本的中間產品，它是按照不同施工方法或材料規格，從分部工程中進一步細分出來的記清楚，考試中的一個考點并注意區分。例如,在磚石分部工程中，根據施工方法、材料和規格等因素的不同劃分為：磚基礎、內墻、外墻、柱、空斗墻、空心磚墻、墻面勾縫和鋼筋磚過梁等分項工程。每個分項工程都能選用簡樸的施工過程完畢，都可用一定的計量單位計算,并能求出完畢相應計量單位的分項工程所需要消耗的人工、材料和機械臺班的數量及其單價。分項工程是單項工程組成部分中最基本的構成要素記清楚，考試中的一個考點并注意區分考點３:工程造價的概念與構成

１.工程造價概念?(1）概念:工程造價是建設項目投資中的固定資產投資部分,是建設項目從籌建到竣工交付使用2.工程造價的構成?(1)設備及工、器具購置費用?設備及工、器具購置費用是由設備購置費和工具、器具及生產家具購置費組成。

(2)建筑安裝工程費用?1）建筑安裝工程費用的內容:?①各類建筑工程和列入建筑工程預算的供水、供暖、衛生、通風、煤氣等設備費用及其裝設、油飾工程的費用,列入建筑工程預算的各種管道、電力、電信和電纜導線敷設工程的費用。?②設備基礎、支柱、工作臺、煙囪、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各種爐窖的砌筑工程和金屬結構工程的費用。?③為施工而進行的場地平整而發生的費用。?2)我國現行的建筑安裝工程費用由直接費、間接費、利潤和稅金四個部分組成。?(3)工程建設其他費用?工程建設其他費是指從工程籌建開始到竣工驗收交付使用為止的整個建設期內,除建筑安裝工程費和設備及工器具購置費用以外的,為保證工程建設順利完畢交付使用后能正常發揮效用的各項費用,涉及土地使用費、與工程建設有關的其他費用、與未來公司生產經營有關的其他費用。

(4）預備費:?（5)建設期貸款利息?涉及向國內銀行和其他非銀行金融機構貸款、出口信貸、外國政府貸款、國際商業銀行貸款,以及在境內外發行債券等在建設期內所產生的應償還貸款利息。考點4:工程建設定額的概念與重要內容?1.工程建設定額概念?按照國家有關的產品標準、設計規范和施工驗收規范、質量評估標準，并參考行業、地方標準以及有代表性的工程設計、施工資料擬定的工程建設過程中完畢規定計量單位產品所消耗的人工、材料、機械等消耗量的標準。?２.工程建設定額的重要內容?(1）按定額的編制程序和用途不同，可以把工程建設定額劃分為施工定額、預算定額、概算定額、概算指標和投資估算指標五種。?重要①施工定額?施工定額是直接用于建筑施工管理中的一種定額,是建筑安裝公司的生產定額。它是以某單項工種工程為標定對象,以工序定額為基礎，綜合規定出完畢單位合格產品的人工、材料、機械臺班消耗的數量標準。

②預算定額?預算定額是指在正常合理的施工條件下,規定完畢一定計量單位的分項工程或結構構件所必須的人工、材料和施工機械臺班以及價值貨幣所表現的消耗數量標準。?③概算定額和概算指標?④投資估算指標?概算定額和概算指標、投資估算指標,我們將在后面做單獨介紹,這里就不在多講。?(２)按照投資的費用性質不同，可以把工程建設定額劃分為建筑工程定額、設備安裝工程定額、建筑安裝工程費用定額、工器具定額以及工程建設其他費用定額。?①建筑工程定額是建筑工程的施工定額、預算定額、概算定額和概算指標的統稱。一般將建筑工程理解為房屋和構筑物，具體涉及一般土建工程、電氣工程(動力、照明、弱電)、衛生技術(水、暖、通風）工程、工業管道工程、特殊構筑物工程。從廣義上還涉及道路、橋梁、鐵路、隧道、運河、堤壩、港口、電站、機場等工程。?②設備安裝工程定額是安裝工程的施工定額、預算定額、概算定額和概算指標的統稱。?由于建筑工程和設備安裝工程是單項工程中的兩個有機組成部分,通常把建筑工程和安裝工程作為一個施工過程看待，稱為建筑安裝工程，在通用定額中也就把建筑工程定額和安裝工程定額合二為一，稱為建筑安裝工程定額。建筑安裝工程定額屬于直接費定額，僅僅涉及施工中的人工、材料和機械消耗定額。

③建筑安裝工程費用定額涉及三個部分。?其他直接費定額是指預算定額細目內容以外,與建筑安裝工程直接有關的各項費用開支標準，也是編制施工圖預算和概算的依據。?現場經費定額是指與現場施工直接有關，是施工準備、施工組織和管理所需的費用定額。?間接費定額是指為公司生產所有產品所必需，為維持整個公司的生產經營活動所必需的各項費用開支標準,與個別產品的建筑安裝施工無關。?④工器具定額?工器具是指按照有關規定不夠固定資產標準而起到勞動手段作用的工具、器具和生產用家具,如計量器具、容器、儀器、工具箱等。工器具定額,就是為新建或擴建項目投產、運轉初次配置的工具、器具數量標準。?⑤工程建設其他費用定額?工程建設其他費用定額是指獨立于建筑安裝工程、設備和工器具購置之外的其他費用開支的標準。了解一下重要了解一下5工程量清單?1、工程量清單概念?工程量清單計價模式,是由全國制定統一的工程量計算規則,并且給出統一項目劃分之下的各項目的消耗標準,在招標時，由招標方提供工程量清單,各投標單位根據自己的實力，按照競爭策略的規定自主報價，業主擇優定標,以工程協議使報價法定化，施工中出現與招標文獻或協議規定不符合的情況或工程量發生變化時據實索賠,調整支付。?工程量清單是指招標文獻的組成部分。是由招標人發出的一套注有擬建工程各實物工程名稱、性質、特性、單位、數量及開辦項目、稅費等相關表格組成的文獻。?２、工程量清單計價的內容３．3工程造價?1.工程造價概念

(1）概念:工程造價是建設項目投資中的固定資產投資部分,是建設項目從籌建到竣工交付使用的整個建設過程所花費的所有固定資產投資費用。?（2）工程造價的種類?1．投資估算?投資估算一般是指在工程項目建設的前期工作(規劃、項目建議書和設計任務書）階段,項目建設單位向國家計劃部門申請建設項目立項或國家對擬立項目進行決策時，擬定建設項目在規劃、項目建議書、設計任務書等不同階段的相應投資總額而編制的經濟文獻。?國家對任何一個擬建項目,都要通過全面的可行性論證后,才決定其是否正式立項。在可行性論證過程中，除考慮國民經濟發展上的需要和技術上的可行性外,還要考慮經濟上的合理性。投資估算是在初步設計前期各個階段工作中，作為論證擬建項目在經濟上是否合理的重要文獻。?投資估算具有的作用:?①它是國家決定擬建項目是否繼續進行初步可行性研究的依據?②它是國家審批項目建議書的依據?③它是國家批準設計任務書的重要依據

④它是國家編制中長期發展規劃，保持合理投資比例和投資結構的重要依據?2.設計概算

設計概算是初步設計文獻的重要組成部分。它是由設計單位根據初步設計或擴大初步設計圖紙,以及概算定額項目和工程量計算規則，計算出工程量,并結合概算定額中的基價和有關費用定額逐項計算編制而成的工程費用文獻。?3.修正概算

修正概算是采用三階段設計形式時，在技術設計階段，隨著設計內容的深化,也許會發現工程項目的建設規模、結構、設備類型和數量等內容與初步設計內容相比有出入,為此,設計單位根據技術設計圖紙,概算指標或概算定額,各項費用取費標準,建設地區自然、技術經濟條件和設備預算價格等資料，對初步設計總概算進行修正而形成的經濟文獻,即為修正概算。修正概算的作用與初步設計概算的作用基本相同。?4.施工圖預算(也稱設計預算）?施工圖預算是施工單位在工程開工前，根據已批準的施工圖紙，在施工方案(或施工組織設計)已擬定的前提下，按照預算定額項目和工程量計算規則,計算出分項工程的工程量,然后逐項套用預算定額單價,累計其所有直接費用，再根據各項費用取費標準，逐項計算,匯總出單位工程造價,同時做出工料分析。?施工圖預算有如下作用：

①是擬定單位工程和單項工程預算造價的依據。?②是簽訂工程施工協議、實行工程預算包干、進行工程竣工結算的依據。?③是建設銀行撥付工程價款的依據。

④是施工公司搞好經濟核算，加強經營管理的依據。非常重要的內容非常重要的內容5.施工預算?它是施工單位內部編制的一種預算。施工預算是在施工圖預算控制下,由施工單位根據施工圖紙、施工定額，結合施工組織設計,并考慮節約因素后,在施工以前編制的。重要是計算單位工程施工用工、用料數量,以及施工機構（重要是大型機械)臺班需用量等。?施工預算實質上是施工公司基層單位的成本計劃文獻，它指明了管理目的和方法,用作擬定用工、用料計劃、備工備料、下達施工任務書和限額領料單的依據，是指導施工、控制工料、實行經濟核算及記錄的依據。?6．工程結算

工程結算是指一個單項工程、單位工程、分部工程或分項工程竣工，并經建設單位及有關部門驗收或驗收交結后,施工公司根據施工過程中現場實際情況的記錄、設計變更告知書、現場工程更改簽證、預算定額、材料預算價格和各項費用標準等資料,在概算范圍內和施工圖預算的基礎上,按規定編制的向建設單位辦理結算工程價款,取得收入,用以補償施工過程中的資金花費,擬定施工盈虧的經濟文獻。?工程結算一般有定期結算、階段結算和竣工結算等方式。它們是結算工程價款、擬定工程收入、考核工程成本、進行計劃記錄、經濟核算及竣工決算等的依據。其中竣工結算是反映工程所有造價的經濟文獻。以它為依據通過建設銀行,向建筑單位辦理竣工程結算后,就標志著雙方所承擔的協議義務和經濟責任的結束。

７.竣工決算?竣工決算是指在竣工驗收階段，當建設項目竣工后，由建設單位編制的建設項目從籌建到建設投產或使用的所有實際成本的技術經濟文獻。它是建設投資管理的重要環節，是工程竣工驗收、交付使用的重要依據,也是進行建設項目財務總結,銀行對其實行監督的必要手段。其內容由文字說明和決算報表兩部分組成。文字說明重要涉及：工程概況,設計概算和基建計劃執行情況，各項技術經濟指標完畢情況，各項撥款使用情況，建設成本和投資效果的分析以及建設過程中的重要經驗,存在的問題和解決意見等。?非常重要的內容非常重要的內容２.工程造價的構成?（1)設備及工、器具購置費用?設備及工、器具購置費用是由設備購置費和工具、器具及生產家具購置費組成。?(2）建筑安裝工程費用?１)建筑安裝工程費用的內容：?①各類建筑工程和列入建筑工程預算的供水、供暖、衛生、通風、煤氣等設備費用及其裝設、油飾工程的費用,列入建筑工程預算的各種管道、電力、電信和電纜導線敷設工程的費用。?②設備基礎、支柱、工作臺、煙囪、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各種爐窖的砌筑工程和金屬結構工程的費用。?③為施工而進行的場地平整而發生的費用。?2）我國現行的建筑安裝工程費用由直接費、間接費、利潤和稅金四個部分組成。?（3)工程建設其他費用?工程建設其他費是指從工程籌建開始到竣工驗收交付使用為止的整個建設期內，除建筑安裝工程費和設備及工器具購置費用以外的,為保證工程建設順利完畢交付使用后能正常發揮效用的各項費用，涉及土地使用費、與工程建設有關的其他費用、與未來公司生產經營有關的其他費用。?(4）預備費:?(5)建設期貸款利息?涉及向國內銀行和其他非銀行金融機構貸款、出口信貸、外國政府貸款、國際商業銀行貸款,以及在境內外發行債券等在建設期內所產生的應償還貸款利息。考點4:工程建設定額的概念與重要內容??１.工程建設定額概念?按照國家有關的產品標準、設計規范和施工驗收規范、質量評估標準,并參考行業、地方標準以及有代表性的工程設計、施工資料擬定的工程建設過程中完畢規定計量單位產品所消耗的人工、材料、機械等消耗量的標準。?2.工程建設定額的重要內容

(1）按定額的編制程序和用途不同,可以把工程建設定額劃分為施工定額、預算定額、概算定額、概算指標和投資估算指標五種。?重要①施工定額?施工定額是直接用于建筑施工管理中的一種定額，是建筑安裝公司的生產定額。它是以某單項工種工程為標定對象，以工序定額為基礎,綜合規定出完畢單位合格產品的人工、材料、機械臺班消耗的數量標準。?②預算定額?預算定額是指在正常合理的施工條件下,規定完畢一定計量單位的分項工程或結構構件所必須的人工、材料和施工機械臺班以及價值貨幣所表現的消耗數量標準。

③概算定額和概算指標

④投資估算指標?概算定額和概算指標、投資估算指標,我們將在后面做單獨介紹,這里就不在多講。

(2)按照投資的費用性質不同,可以把工程建設定額劃分為建筑工程定額、設備安裝工程定額、建筑安裝工程費用定額、工器具定額以及工程建設其他費用定額。?①建筑工程定額是建筑工程的施工定額、預算定額、概算定額和概算指標的統稱。一般將建筑工程理解為房屋和構筑物,具體涉及一般土建工程、電氣工程(動力、照明、弱電)、衛生技術(水、暖、通風)工程、工業管道工程、特殊構筑物工程。從廣義上還涉及道路、橋梁、鐵路、隧道、運河、堤壩、港口、電站、機場等工程。?②設備安裝工程定額是安裝工程的施工定額、預算定額、概算定額和概算指標的統稱。?由于建筑工程和設備安裝工程是單項工程中的兩個有機組成部分，通常把建筑工程和安裝工程作為一個施工過程看待,稱為建筑安裝工程，在通用定額中也就把建筑工程定額和安裝工程定額合二為一,稱為建筑安裝工程定額。建筑安裝工程定額屬于直接費定額，僅僅涉及施工中的人工、材料和機械消耗定額。?③建筑安裝工程費用定額涉及三個部分。?其他直接費定額是指預算定額細目內容以外，與建筑安裝工程直接有關的各項費用開支標準,也是編制施工圖預算和概算的依據。?現場經費定額是指與現場施工直接有關，是施工準備、施工組織和管理所需的費用定額。?間接費定額是指為公司生產所有產品所必需,為維持整個公司的生產經營活動所必需的各項費用開支標準，與個別產品的建筑安裝施工無關。

④工器具定額?工器具是指按照有關規定不夠固定資產標準而起到勞動手段作用的工具、器具和生產用家具,如計量器具、容器、儀器、工具箱等。工器具定額，就是為新建或擴建項目投產、運轉初次配置的工具、器具數量標準。

⑤工程建設其他費用定額?工程建設其他費用定額是指獨立于建筑安裝工程、設備和工器具購置之外的其他費用開支的標準。了解一下重要了解一下工程量清單計價的基本過程可以描述為:在統一的工程量計算規則的基礎上，制定工程量清單項目設立規則,根據具體工程的施工圖紙計算出各個清單項目的工程量,再根據各種渠道所獲得的工程造價信息和經驗數據計算得到工程造價。?（1)編制招標標底?工程量清單作為招標文獻的組成部分,一個最基本的功能是作為信息的載體,以便投標人能對工程有全面充足的了解。從這個意義上講,工程量清單的內容應全面、準確。以建設部頒發的《房屋建筑和市政基礎設施工程招標文獻范本》為例,工程量清單重要涉及工程量清單說明和工程量清單表兩部分。?（２)投標報價?投標報價是在業主提供的工程量計算結果的基礎上,根據公司自身所掌握的各種信息、資料,結合公司定額編制得出的。?3.６建筑工程量及其計算

１．建筑工程量計算的含義?工程量是以物理計量單位或自然計量單位所表達的建筑工程各個分項工程和結構構件的實物數量。工程量計算是施工圖預算編制的重要內容和工程估價的重要依據。準確計算工程量是編制施工組織計劃、擬定建筑工程直接費、工程量清單、安排施工進度、編制材料采購與供應