購物中心盈利銷售模式建議商業(yè)地產(chǎn)盈利模式優(yōu)劣分析商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式主要分為持有經(jīng)營、產(chǎn)權(quán)銷售和租售結(jié)合三大類，各盈利模式各有其優(yōu)缺點，并適用于不同類型的商業(yè)項目。持有經(jīng)營：分散出租優(yōu)點1、租金高，物業(yè)升值空間大，開發(fā)商收益可最大化；2、容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營；3、未來容易出售。缺點1、需充分重視前期定位工作；2、需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負責(zé)經(jīng)營管理，對招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高；3、經(jīng)營風(fēng)險較大。適用類型傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)、有足夠大的停車場及卸貨區(qū)；有豐富的本地商戶資源。整體出租優(yōu)點1、不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結(jié)算方便；2、物業(yè)可進行抵押貸款；3、升值空間較大。缺點收益低、在3~5%之間的回報率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強對租戶的評估。適用類型沒有商業(yè)專才、資金實力雄厚、經(jīng)營相對保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過3萬㎡。產(chǎn)權(quán)銷售優(yōu)點1、相對省力且風(fēng)險較低；2、資金周轉(zhuǎn)快。缺點1、失去了更大收益前景的可能性；2、商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定。適用類型資金實力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商。關(guān)注我們的微信號：zdtc001租售結(jié)合分層/分片/分棟出租模式優(yōu)點1、租金比整體出租高一些；2、風(fēng)險分散、租金相對有一定保證；3、可進行抵押貸款，比整體出租更便于帶租約出售；4、靈活機動，某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能重新招租操作較簡便。缺點1、需重視前期的商業(yè)定位；2、需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才；3、要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強的招商能力。適用類型資金實力雄厚、有豐富招商資源和經(jīng)驗的開發(fā)商。層（或片/棟）與散結(jié)合出租模式優(yōu)點1、大小租戶的結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提高；2、主力店的進駐有助于帶動其它小商鋪的銷售；3、有利建立完整的租戶資源庫。缺點1、要求具備很雄厚的自有資金；2、需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對主力店的招租能力要求極高。適用類型3萬㎡以上商場。企業(yè)開發(fā)訴求資金平衡：開發(fā)商希望本項目短期實現(xiàn)資金平衡。盈利最大化：在滿足上述條件下，本項目實現(xiàn)最大的盈利。模式化開發(fā)：開發(fā)商希望開創(chuàng)專業(yè)市場與商業(yè)廣場結(jié)合的個性化開發(fā)模式，通過實現(xiàn)資金快速回籠，進入新一輪模式化開發(fā)。品牌：本項目應(yīng)該為開發(fā)商的品牌實現(xiàn)增值，盡量減少有可能損傷品牌的行為，如純產(chǎn)權(quán)式商鋪的運作不宜過多。成長型：可持有的物業(yè)應(yīng)具有成長價值。主力業(yè)態(tài)持有論證綜合開發(fā)商訴求與主力店銷售弊端考慮，通過持有部分主力店物業(yè)，確保主力商家的順利入駐，帶動項目整體產(chǎn)品銷售較為適宜。主力店銷售面臨的弊端：①整售困難：主力店需求面積一般較大，以租賃形式入駐較為常見，愿整購商用物業(yè)品牌較少，選擇范圍相對有限，若實現(xiàn)整體銷售，出讓價格通常較低；②入駐抗性：考慮到未來長期經(jīng)營可能產(chǎn)生的風(fēng)險，主力商家一般對分割銷售，繼而產(chǎn)生較多產(chǎn)權(quán)持有者的商業(yè)物業(yè)存在較大的入駐抗性；③回報率低：例如超市賣場、家電、家居等大型主力店，可承受租金通常不高，因而，對于主力店銷售的模式而言，將很難達到商家、業(yè)主與開發(fā)商三者的收益預(yù)期之間的平衡。④缺乏賣點：結(jié)合以上三點，假設(shè)主力店進行銷售，將給主力店招商帶來較大阻礙影響，而缺乏主力店的入駐支撐，或使項目銷售產(chǎn)品缺少有力賣點，影響銷售價格的提升與后期銷售進度。建議開發(fā)商持有本項目部分主力店，作為銷售環(huán)節(jié)的引擎，帶動其他物業(yè)的快速銷售，提升產(chǎn)品的銷售價格。主力店持有論證主力商戶的商業(yè)影響力，將對銷售產(chǎn)品產(chǎn)生品牌溢價效應(yīng)，促進銷售價格的提升，達到通過銷售產(chǎn)品溢價彌補持有物業(yè)資金沉淀所致壓力的目的。因此，建議超市賣場與影院作持有。說明超市賣場聚客能力強，影響力較大，但對銷售型物業(yè)存在抗性，多以租賃為主，可承受租金能力較低，建議持有；影院對年輕時尚消費者及家庭消費存在較強吸引力，通常對物業(yè)有特殊要求，且租期一般較長，多為15年左右，且同樣對銷售型物業(yè)存在一定抗性，建議持有；建材家居方面，作為開發(fā)商最為扎實的商家資源優(yōu)勢與經(jīng)營經(jīng)驗優(yōu)勢，招商能力較強，考慮到資金壓力，不建議持有；基于資金回收考慮，不建議開發(fā)商持有過多物業(yè)，持有主力店控制在二至三個較為適宜，同時，相對超市賣場、影院而言，百貨、KTV、大型餐飲、健身房等主力店的銷售可行性較高，因此以上主力店不建議持有。通過對各盈利模式利弊分析、企業(yè)開發(fā)訴求及主力店持有論證的分析，本項目可選擇的商業(yè)開發(fā)路徑指向租售結(jié)合。銷售模式詳解商業(yè)市場上主流的商鋪銷售模式可分為以下四類，不同模式各有其利弊：一、售后返租操作特征客戶購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議，將物業(yè)返租給開發(fā)商。租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租統(tǒng)一經(jīng)營，租期二到十幾年不等發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付返租期內(nèi)，業(yè)主定時從發(fā)展商處得到固定的租金回報優(yōu)勢分析快速銷售、回籠資金分割靈活、客戶層面廣投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強的安全感關(guān)注我們的微信號：zdtc001劣勢分析開發(fā)商后期承擔(dān)壓力大，具政策風(fēng)險適用類型統(tǒng)一經(jīng)營管理的大型商場產(chǎn)權(quán)商鋪統(tǒng)一經(jīng)營管理的商業(yè)街、專業(yè)市場有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷售二、返租+回購操作特征在售后返租模式的基礎(chǔ)上，增加回購保證，回購的約定年限一般為3-10年客戶可以選擇賣也可以選擇不賣優(yōu)勢分析增強客戶對項目未來升值潛力的信心，降低客戶對項目投資風(fēng)險的敏感度及對價格的敏感度劣勢分析投資客戶對回購的關(guān)注轉(zhuǎn)為對品牌的關(guān)注適用類型開發(fā)商知名度較低，運營難度較大，但項目未來潛力巨大的商業(yè)項目三、直接銷售操作特征直接推出銷售，不提供任何附加價值及服務(wù)優(yōu)勢分析開發(fā)商無商業(yè)運營壓力操作簡單劣勢分析推售行為主動性差，主要靠市場消化適用類型街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪四、帶租約銷售操作特征商鋪銷售時，商鋪已經(jīng)出租，開發(fā)商將租約轉(zhuǎn)給業(yè)主，業(yè)主完成之前開發(fā)商和租賃客戶未完成的租賃合同優(yōu)勢分析客戶購買時已經(jīng)有一定的收入保障降低客戶對項目投資風(fēng)險的敏感度開發(fā)商無營運壓力劣勢分析租金通常低于市場平均租金，對銷售有影響適用類型成熟區(qū)域的商業(yè)項目銷售模式詳解四種模式下主體關(guān)系分析表明，僅直接銷售模式下業(yè)主和經(jīng)營戶發(fā)生出租關(guān)系，其余模式的運營均以商場管理運營公司為核心。商鋪實現(xiàn)銷售后，業(yè)主獲得了房屋所有權(quán)，但在不同模式下，業(yè)主依據(jù)所有權(quán)獲得收益的方式存在一定差異。市中心純銷售失敗案例導(dǎo)入金山新城是金山區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心，而本項目又位于金山新城的核心城區(qū)腹地，宏觀區(qū)位價值較高。本項目宏觀區(qū)位條件雖佳，但倘若僅僅依靠核心區(qū)位優(yōu)勢，對商鋪進行直接銷售，缺乏后期運營的統(tǒng)一管理，將極大可能造成商業(yè)項目的混亂經(jīng)營。市中心純銷售失敗案例—上海南證大廈總體建筑面積：11萬㎡商業(yè)建筑面積：1.2萬㎡商業(yè)樓層層數(shù)：地上五層商鋪整體數(shù)量：340個