青島旅游度假市場發展狀況分析——青島旅游區位及產業優勢

——青島市旅游客源市場分析

——青島旅游產品供給狀況

——項目目標客源市場-旅游產品分析矩陣區域濱海度假發展狀況及國外趨勢借鑒

——環渤海的審視層面

——山東半島的審視層面

——青島當地的審視層面

——國外濱海度假發展模式研究及借鑒

——對于本項目的借鑒第二部分:青島旅游及區域濱海度假發展狀況審視區域旅游市場發展狀況分析（一）——青島旅游區位與產業優勢

青島是山東旅游業發展的增長級青島是山東省旅游業的增長極，是海濱休閑度假旅游中心和山東半島最具國際旅游吸引力的旅游景區；青島旅游接待量和旅游收入高速增長。2006年游客接待量占山東全省的16.8%，旅游收入占25.1%。與其他主要旅游城市相比較，青島的旅游者接待量和旅游收入都位居第一；旅游業已經成為青島的支柱產業。2004年旅游總收入相當于全市GDP的9.6%。1999年—2006年青島旅游業各項指標2006年青島各項旅游指標占山東省比重年度游客接待量（萬人次）增長率（%）旅游總收入（億元）增長率（%）19991153-81.117.220001311.5713.75100.523.920011551.4318.2811817.420021836.718.38150.5227.620031688.67-8136.8-92004220931207.7522005251714256.68232006288715325.227游客接待量（萬人次）所占比重（%）旅游總收入（億元）所占比重（%）青島2886-325.2-山東17193.116.81295.625.1區域旅游市場發展狀況分析（三）——旅游客源市場分析

國內旅游客源市場：主要客源市場對于度假產品需求強烈客源集中在經濟發達地區：北京、江蘇、上海、浙江、廣東外省客源地游客消費高、停留時間長；商務目的占很大比重，增長迅速：2005年商務占到17.86%，比2004年增長4個百分點。國內游客需求特征國內市場的開發潛力主要客源地經濟發達，出游率高，對高端度假需求強烈；按照3000美金的人均GDP為高端度假需求大幅度產生的標志，主要客源在2010年將全面進入度假時代。區域旅游市場發展狀況分析（三）——客源市場分析

入境旅游客源市場：商務游客為主，將是基地重要的細分海外客源市場青島吸引世界500強企業數位于山東省第一，遠遠多余其他城市，尤以日韓企業為主，商務活動頻繁；奧運會將極大提高青島的在國際上的知名度。客源主要集中在韓國、日本、香港、臺灣，增長迅速。除日本外，都實現30%以上的增長；商務目的為主導：經濟商務加上文化學術交流占到60%；入境游客中男性比例偏高，占到75%左右，與商務目的占多數有關；停留時間較長：入境游客在青人均停留3.1天；景點到訪率低。如何滿足入境商務旅游者的需求是本項目的重點；項目的設計針對主要目標客源群體日韓的消費特征；目前缺乏對海外游客具有強大吸引力的旅游產品和項目，青島在針對海外市場的旅游開發上還有很大的拓展空間，延伸現有入境游客在青的消費；面向國際，設計高端度假產品，迎合不斷擴大的入境市場。入境市場的開發的潛力入境游客特征區域旅游市場發展狀況分析（三）——旅游客源市場分析

青島旅游目標客源旅游偏好概況1出游人群具有較強的消費能力，對旅游項目要求豐富多樣，參與性、游樂性強參與性、娛樂性2要求目的地距離適中，即有別于日常環境游又不能太遠以節省時間和交通費用出游距離要求適中3居民對景區要求配套設施完善、食宿條件好、性價比較高度假設施舒適化4休閑度假已成為都市居民享受生活的休閑方式之一，居民由單一鄉村觀光游逐漸過渡為選擇復合的旅游項目如養生度假等旅游產品要求多元化5在出游目的地選擇上傾向于風景優美的自然景區，但新型主題旅游使居民的目的地選擇范圍更廣目的地選擇廣泛根據相關調研資料整理區域旅游市場發展狀況分析（四）——青島旅游產品供給現狀

觀光產品類型多樣，海洋主題游樂產品不斷推陳出新產品類型豐富多樣青島海洋主題游樂產品升級換代，不斷推陳出新主題主要景點工業園區游海爾工業園、可口可樂公司、雙星集團、青島啤酒集團、澳柯瑪集團、青島港、華東葡萄酒莊園書法修學游

青島海洋大學、平度天柱山摩崖刻石、膠南瑯琊臺刻石、青島崔子范藝術館等田園風光游李滄區梅園游、即墨鄉村民俗游、膠州艾山田園風光游、嶗山北宅“山里人家”游建筑博覽游老市區歐陸建筑風貌游、新城區現代建筑風貌游宗教景點游嶗山太清宮、上清宮、太平宮、蔚竹庵等名人故居游八大關名人別墅青島主題旅游產品列表在傳統觀光產品的基礎上不斷增加新的內容城市觀光、濱海觀光和工業旅游觀光產品成為亮點2007年青島啤酒、海爾等9家企業園區年接待海內外游客100萬人次青啤集團、海爾工業園、青島港更成為全國工業旅游示范點青島海底世界、青島極地海洋世界取代原有三大主題樂園成為新的吸引點2004年海底世界游客接待量超過120萬人次，創山東省單體景區接待量之最青島度假產品整體處于開發的初期現有高爾夫等度假產品數量少溫泉度假產品也逐步有地檔次的療養向度假轉變游客認知度低：入境游客休閑度假的比例較低細分市場細分產品銀發人群市場青少年學生市場家庭出游市場黨政機關（公務員）市場海外入境游者市場都市白領市場商務會晤人群市場高端企業市場科技體驗??????

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大眾游光??

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??藍色網格為主力客戶群對旅游功能的偏好圖例：?弱??中???強根據目標客源市場特征分析，都市白領、商務會晤人群、銀發人群、青少年、家庭及高端企業成是本項目的潛在目標客戶群由以上矩陣，青島海泉灣的核心目標客群為家庭出游市場、都市白領市場與商務會晤市場有不同客群的偏好，本項目中應該重點開發的旅游產品為養生度假、商務會議與主題娛樂體驗，其他推薦的輔助旅游產品有科普修學與節慶活動

小結：項目目標客源市場-旅游產品分析矩陣1234567區域濱海度假發展狀況及國外趨勢借鑒（一）

環渤海的層面：環渤海的濱海度假旅游開發競爭激烈旅游圈層代表性度

假區優勢劣勢主要項目特色山東半島青島石老人度假區首批國家級度假區，度假區自身配套設施不斷完善，周邊景點多設施建設和配套不足游樂場、高爾夫球場、美食村、海豚表演館、青島海洋游樂城、啤酒城、直升機游覽項目、高科技工業園綜合類的濱海度假產品煙臺金沙灘旅游度假區沙灘資源優良，有“中國北方”第一海灘“的美譽在環渤海圈層中，整體處于劣勢秦始皇東巡宮、陽主廟、觀光索道、游樂城、科技名人雕塑園人文觀光遼東半島大連金石灘度假區首批國家級度假區，度假產品類省豐富日韓國際區位優越遠離國內客源奇石景區、國際高爾夫、游艇、狩獵俱樂部、跑馬場、世界名人蠟像館、婚禮殿堂、鮮花大世界、會議中心、藝術學校針對中高端的豐富的休閑度假產品渤海灣地區秦皇島北戴河臨近首都經濟圈，客源優勢明顯資源一般，規模檔次不高山海關觀光、觀鳥、沙灘游樂項目大眾濱海休閑旅游度假圈層代表項目分析環渤海旅游圈層因地緣關系，濱海度假開發有很多共性：（1）氣候特征相似，冬無嚴寒、夏無酷暑；（2）主要目標客源市場：海外客源地日本、韓國，環渤海灣地區；環渤海濱海度假已漸成規模，各地都在積極開發和利用濱海資源，形成競爭；項目在開發過程中應當注重根據基地資源開發特色，在環渤海度假旅游開發的大潮中脫穎而出。區域濱海度假發展狀況及國外趨勢借鑒（二）

山東半島的層面：“黃金海岸”發展戰略下，濱海旅游度假方興未艾沿海四城市旅游度假區開發主題與客群來源根據《山東半島城市群總體規劃》以及《山東省海濱旅游規劃》，山東省將重點實施“黃金海岸”旅游帶建設計劃，以青島、煙臺、威海、日照4個沿海城市為重點，實施四大項目建設：煙臺市區濱海綜合開發、蓬萊水城綜合開發、日照海濱冬季度假區開發以及長島、崆峒島、養馬島等近海島嶼的綜合開發，以創造一體化的區域旅游品牌。城市開發主題主要客群青島在大海、沙灘、陽光的基礎上，深度開發購物、溫泉、高爾夫產品與歐洲有著歷史淵源，注意針對俄羅斯遠東市場煙臺蓬萊的海市蜃樓、島嶼旅游可以作為未來山東游船旅游的起始點北方山海旅游和休閑度假需求客群威海位于中國最東端的，海洋溫泉會成為康體保健旅游的優勢中心會議會務、保健康療人群日照作為適合發展家庭度假的“黃金海岸”立足山東省，開拓京津及長三角地區的城市中等收入居民市場附：山東核心濱海度假區打造的差異化定位煙臺金沙灘旅游度假區結合優秀海灘資源，以金沙灘海水浴場為核心，開發金沙灘海濱公園、海濱音樂廣場、七彩城嬉水樂園等景點青島石老人國家旅游度假區集避暑觀光、度假休閑、會議療養為一體，室內外刺激動感項目帶動春、夏、秋三季的旅游度假熱潮威海榮城天鵝湖旅游度假區依托萬畝林海、萬只天鵝、萬米金灘旅游資源，湖與海天然由大沙壩相隔，形成天然的萬米海水浴場和沙浴場地乳山市銀灘旅游度假區礁奇灘曲，坡緩灘平，建有高檔別墅與賓館酒店，集海上風光、療養度假、海味飲食于一體的海灣旅游綜合體威海石島灣旅游度假區依托漁港發展漁俗文化，開發休療別墅區，度假功能齊備，沙灘設計仿生建筑小品，塑造個性海濱游憩空間青島瑯琊臺旅游度假區融服務、游樂、健身、避暑、療養等功能于一體，分區功能明確；設置古代競技設施，以體驗式娛樂為主區域濱海度假發展狀況及國外趨勢借鑒（三）

青島的層面：符合國際發展趨勢的全新濱海度假產品是空白點名稱主要內容石老人旅游度假區山海風光、啤酒文化、漁村民俗、美食購物、海洋娛樂薛家島旅游度假區山海風光、漁村民俗、海洋娛樂瑯琊臺旅游度假區水上娛樂、漁村民俗、濱海休閑田橫島旅游度假區濱海休閑度假仰口旅游度假區人文景觀和名勝觀光，濱海休閑和娛樂活動嶗山臥龍度假村農家體驗、景區觀光即墨溫泉度假區蔬菜溫室、溫泉療養青島主要旅游度假區總結：包括青島在內的整個山東半島、環渤海灣未來需要有特色的、高檔次的綜合性濱海度假產品，在現有度假產品中脫穎而出，形成青島濱海度假的品牌和市場領導者。沒有形成品牌，缺乏具有國際知名度的產品度假產品數量眾多，但主要是低檔次的濱海娛樂產品產品類型雷同，沒有形成各自的核心特色吸引力設施建設和配套產品不足豐滿的濱海度假產品尚待完善附：國際濱海旅游度假景區發展趨勢研究（一）

趨勢特點一：四季均衡，平滑波谷沉淀部分常住人口。國際濱海旅游度假區便不斷謀求與探索形成常年人口沉淀的途徑，以實現現金流平衡，平滑淡季與旺季、波峰與波谷旅游季節旅游景氣度傳統理念強調常年人口沉淀山東半島受季節性限制，地區旅游旺季為120天，

過渡季與淡季共245天，淡季入住率僅為30%-40%。平滑傳統旅游模式下的波峰波谷時序化的四季節事活動。通過節慶活動系列化，將時點行為轉化為時序行為，使旺季人旺，淡季不淡，從而起到平滑旅游波峰波谷的效果12附：國際濱海旅游度假景區發展趨勢研究（二）趨勢特點二：用地趨于復合商務/商業用地比重居住地產用地比重旅游用地比重10%——25%15%——25%20%——30%其他用地比重20%——25%國際濱海度假模式用地結構**用地結構比重基于阿特金斯對新加坡Sentosa、法國Nice、法國Grimaud、香港愉景灣、美國Talega、法國Vald‘Europe、意大利的Amalfi、美國OceanCity的研究總結成果。附：國際濱海旅游度假景區發展趨勢研究（三）

趨勢特點三：游居業融合的“大旅游度假觀”以往單純的旅游度假》》居、業有機融合游，提升旅游度假能級核心功能外延發展核心項目酒店休憩活動設施旅游景區住宅開發培育中遠期收益項目配套商務/商業設施重點發展資金回流項目核心功能外延項目整體資金平衡項目發展資金供給土地價值提升原生態的生活方式＋具有體驗價值的旅游空間場所的再造=居（業）與旅游度假相互融合旅人之“情”（生活方式\審美情趣）＋天然而成的“景”=更高審美情趣的體驗之“境”全新的大旅游度假觀經營性物業收益特征多元化物業開發平滑收益曲線可售性物業收益特征可售性物業對總體開發收益的平滑作用附：國際濱海旅游度假景區發展趨勢研究（四）