平安朝陽洲商業(yè)地塊前期定位報告2014.6版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸南昌尚美佳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司所有，未經(jīng)尚美佳書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。Thinking報告思路分物業(yè)定位及打造5規(guī)劃排布經(jīng)濟測算本體研究物業(yè)發(fā)展策略整體定位及打造6234背景研究1宏觀背景Part1.12014年政府宏觀經(jīng)濟目標今年三大目標持穩(wěn)不變，一方面表明政府希望穩(wěn)定的財政和貨幣環(huán)境，為改革創(chuàng)造良好前提；另一方面也是希望大家淡化數(shù)量指標，突出質(zhì)量指標經(jīng)濟環(huán)境14年一季度國內(nèi)GDP增長7.4%，環(huán)比回落0.3%，投資、消費、出口，表現(xiàn)都相對比較疲軟，中國經(jīng)濟仍存在下行壓力。經(jīng)濟環(huán)境工業(yè)投資出口消費全國房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售增速持續(xù)下降，但投資依然是保證GDP增長下限的關鍵籌碼，房地產(chǎn)出現(xiàn)大波動的概率較低經(jīng)濟環(huán)境2014年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長14.7%，增速比1-4月份回落1.7個百分點。商品房銷售面積及銷售額分別同比下降7.8%和8.5%投資增速下降銷售增速下降2014年二季度以來15項重大政策密集出臺，經(jīng)濟企穩(wěn)是重點經(jīng)濟環(huán)境二季度以來國家出臺了一系列政策，政府先后通過為小微企業(yè)減稅、加快鐵路投融資方式轉(zhuǎn)變、加大鐵路投資、加大棚戶區(qū)改造力度、兩次實施定向降準、新國九條等“微刺激”政策，保證經(jīng)濟增長，避免了中國經(jīng)濟出現(xiàn)大的波動。在定向?qū)捤墒降姆€(wěn)增長政策和外需轉(zhuǎn)暖的帶動下，未來經(jīng)濟總需求仍有望保持企穩(wěn)態(tài)勢，因此，二季度經(jīng)濟無需過度悲觀，預計二季度經(jīng)濟增速與一季度基本持平。聚焦“兩會”----2004-2014兩會關于房地產(chǎn)的政策重點2014年兩會是近8年來首次未提及調(diào)控政策環(huán)境聚焦“兩會”----“分類調(diào)控”政策環(huán)境聚焦“兩會”----“房地產(chǎn)稅”政策環(huán)境中央大力推進城鎮(zhèn)化，未來10年二三線城市房地產(chǎn)迎來新一輪發(fā)展機遇，整體發(fā)展向上；但道路是曲折的，不可盲目突進中國未來最大發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化十八大期間，國務院副總理李克強表示，中國未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化2013年經(jīng)濟工作任務首提“積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”。這對我國今后推進城鎮(zhèn)化指明了方向，也是對過往城鎮(zhèn)化過程很有針對性的總結(jié)

聚焦“兩會”----“城鎮(zhèn)化”政策環(huán)境中央持續(xù)鼓勵剛需市場，進行差異化信貸，滿足剛需市場需求，但實際上部分城市剛需并以存在利率上浮的普遍情況

10月15日，中國人民銀行解答未來貸款政策：繼續(xù)貫徹落實好差別化住房信貸政策，積極滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求，不斷加大對中小套型普通商品住房和保障性安居工程建設的支持力度，這個政策方向沒有改變。當前我國銀行體系流動性供應總體較為充裕，各商業(yè)銀行并未出臺明確的個人房地產(chǎn)按揭貸款停貸政策。但由于前三季度部分銀行的個人住房貸款增長較快，9月以來，一些中小型銀行在貸款結(jié)構(gòu)方面有所調(diào)整，部分城市個人住房貸款的審批和發(fā)放時間有不同程度的延長。央行：繼續(xù)差別化信貸政策信貸環(huán)境13年末三類銀行首套房貸優(yōu)惠對比從供應面來看，13年以來銀行資金面持續(xù)緊張，銀行“錢荒”尚未根本消除。從銀行對房地產(chǎn)行業(yè)未來的預期來看，銀行紛紛調(diào)高了房地產(chǎn)按揭貸款的風險水平，從其自身控制金融風險的角度來考慮，各城市銀行紛紛放緩了貸款節(jié)奏銀行信貸緊張，利率優(yōu)惠減少13年房價上漲過快倒逼調(diào)控升級，12城市調(diào)控政策加碼，“昌六條”控價格抑需求，未來樓市需謹慎房價上漲過快倒逼調(diào)控升級12城市調(diào)控政策加碼進一步提高第二套住房貸款的首付比例；調(diào)整非本市戶籍居民家庭購房的條件。嚴禁未成年人購買住房對房價漲幅較快和不接受政府價格指導的項目，暫不核發(fā)預售許可證并暫停其網(wǎng)上簽約南昌政策南昌部分銀行網(wǎng)點叫停房貸，且首套房貸款利率上5~15%，與中央鼓勵剛需的信貸政策有所偏差，樓市成交量下降南昌信貸小結(jié)經(jīng)濟環(huán)境：14年一季度國內(nèi)GDP增長7.4%，環(huán)比回落0.3%，投資、消費、出口，表現(xiàn)都相對比較疲軟，中國經(jīng)濟仍存在下行壓力。但投資依然是保證GDP增長下限的關鍵籌碼，房地產(chǎn)出現(xiàn)大波動的概率較低；經(jīng)濟政策：今年三大目標持穩(wěn)不變，一方面表明政府希望穩(wěn)定的財政和貨幣環(huán)境，為改革創(chuàng)造良好前提；另一方面也是希望大家淡化數(shù)量指標，突出質(zhì)量指標；調(diào)控政策：2014年兩會首次未提及調(diào)控，未來房地產(chǎn)以市場化調(diào)控為主，行政調(diào)控為輔，利好樓市。樓市調(diào)控分化，托底蓋帽，調(diào)控雙向化；南昌調(diào)控：“昌六條”控價格抑需求、部分銀行網(wǎng)點叫停房貸，樓市成交量下降。經(jīng)濟存下行壓力，房地產(chǎn)仍為拉動投資的支柱；信貸環(huán)境緊張，對房地產(chǎn)成交影響頗大，未來信貸環(huán)境將比政策環(huán)境對房地產(chǎn)影響更深南昌市房地產(chǎn)市場環(huán)境Part1.2近年商品房供應逐年大幅增長，成交則受調(diào)控政策影響有所波動，但整體呈現(xiàn)向上態(tài)勢近年整體市場2013年，南昌市商品房新增供應達730.91萬㎡，創(chuàng)歷史新高，增幅達33%。2013年，南昌市商品房成交515萬㎡，同比微跌6%；這主要是受11月份“昌六條”“限預售”等政策影響，導致12月份樓市成交慘淡收場，同時也拉低了全年整體成交量。經(jīng)歷了12年供應端的震蕩，非住宅產(chǎn)品供應在2013年表現(xiàn)強勢，總供應達212.95萬㎡，其中寫字樓供應占據(jù)了非住宅的一半，為106.18萬㎡。和供應端一樣，2013年住宅產(chǎn)品成交最為突出，占總量的76.99%，寫字樓受產(chǎn)品同質(zhì)化、商業(yè)配套和交通設施等阻礙，成交不理想。2013年全市商品房供應主要以住宅為主，非住宅產(chǎn)品供應表現(xiàn)強勢；成交方面，住宅成交依然迅猛，非住宅市場表現(xiàn)則相對不佳2013整體市場紅谷灘、高新、朝陽洲是南昌市近幾年商品房主要供求區(qū)域2013整體市場自14年春節(jié)后，市場供求總量持續(xù)下降，量跌價滯，市場進入調(diào)整期，庫存量激增。2014整體市場自2014年開始，受信貸收緊、全國經(jīng)濟增速下滑、前期調(diào)控效應顯現(xiàn)等宏觀原因，南昌樓市成交量大幅縮水，市場進入調(diào)整期。預計成交量短期內(nèi)很難上升，截止5月末，南昌商品房市場庫存激增至561萬方，其中寫字樓116萬方，商業(yè)用房134萬方。南昌商品房市場：南昌市商品房供應逐年大幅增長，當前的房地產(chǎn)市場調(diào)整屬于基于市場因素的自發(fā)性調(diào)整，在不出臺影響重大的政策的前提下，市場整體將延續(xù)下行的態(tài)勢。隨著各地出臺的樓市微調(diào)政策和開發(fā)商的讓利促銷，市場銷售量會有所回升，但價格會繼續(xù)平穩(wěn)回落；區(qū)域商品房市場：紅谷灘、高新、朝陽洲是南昌市近幾年商品房主要供求區(qū)域；14年市場：自2014年開始，受信貸收緊、全國經(jīng)濟增速下滑、前期調(diào)控效應顯現(xiàn)等宏觀原因，南昌樓市成交量大幅縮水，市場進入調(diào)整期。市場風險：預計成交量短期內(nèi)很難上升，截止5月末，南昌商品房市場庫存激增至561萬方，其中寫字樓116萬方，商業(yè)用房134萬方。南昌房地產(chǎn)市場整體向好，短期內(nèi)受調(diào)控政策影響呈現(xiàn)波動。住宅整體市場風險較小，但非住宅市場面臨去化慢和庫存大的壓力房地產(chǎn)市場分析總結(jié)區(qū)域發(fā)展環(huán)境Part1.3★本項目本項目在南昌市整體規(guī)劃格局中的位置★本項目本案位于中心城區(qū)位置，處于濱江城市景觀帶上，屬于朝陽片區(qū)，區(qū)域擁有毗鄰老城中心及濱江資源的優(yōu)勢城市規(guī)劃★本項目板塊劃分和未來發(fā)展?jié)摿Ψ治龀鞘幸?guī)劃市中心土地枯竭未來供應極少青山湖沿線土地基本開發(fā)完畢，未來供應有限高新區(qū)近幾年大量土地已供應，未來土地供應量將有所減少九龍湖片區(qū)目前土地開發(fā)量少，未來將有大量土地供應灣里土地以大規(guī)模出讓，區(qū)域未來土地供應不多新建縣長棱工業(yè)園未來居住中心區(qū)的新定位，注定未來土地將集中放量經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)的打造，使得未來住宅土地供應有限鳳凰洲剩余可開發(fā)土地較少，未來供應有限紅谷灘中心區(qū)可開發(fā)土地都已出讓，未來基本無土地供應紅角洲土地出讓基本完成，未來土地供應較少朝陽洲2010年土地大量供應，目前該區(qū)域為地產(chǎn)開發(fā)熱點板塊青云譜老工業(yè)區(qū)，未來土地供應量和城市改造相關象湖新城土地已大量供應，未來住宅入市體量最大京東區(qū)域有大量土地存儲，未來土地供應量較大未來熱點區(qū)域未來熱點區(qū)域未來熱點區(qū)域當前熱點區(qū)域當前熱點區(qū)域當前熱點區(qū)域當前熱點區(qū)域地塊SWOT分析朝陽片區(qū)規(guī)劃面積19平方公里，規(guī)劃人口34萬，其中北部片區(qū)規(guī)劃人口16萬，朝陽新城規(guī)劃人口18萬，目前開發(fā)熱點區(qū)域為朝陽新城，朝陽北部片區(qū)成熟度較高，本案處于北部片區(qū)區(qū)域規(guī)劃★本項目朝陽新城控規(guī)朝陽洲北部片區(qū)控規(guī)★本項目本案處于朝陽北部地區(qū)中的B區(qū)—朝陽北居住街區(qū)，以及濱江城市景觀帶上。片區(qū)規(guī)劃★本項目規(guī)劃定位：朝陽洲水廠路以北區(qū)域臨近舊城中心區(qū),是與舊城結(jié)合緊密,道路系統(tǒng)完善、公共交通便捷、生態(tài)優(yōu)美、服務設施齊全的居住、商業(yè)綜合片區(qū)；規(guī)劃結(jié)構(gòu)：總體上形成“一帶、一心、三軸、七片、多點、綠線藍帶”的城市基本格局；

一帶：依托贛江形成沿濱江路的濱江城市景觀帶。沿此帶結(jié)合濱江綠化布置行政辦公、商業(yè)金融以及住宅等高層建筑，與贛江對岸的紅谷灘濱江景觀帶相呼應。一心：洪城路市場商務中心主要為市場的商務活動中心，提供娛樂、辦公、展示、金融和信息等市場核心服務。

三軸：沿撫生路形成城市居住TOD拓展軸（公交走廊）；沿桃花路形成城市快速交通發(fā)展軸；沿洪城路形成城市快速交通發(fā)展軸。七片：即七個交通功能分區(qū)。A區(qū)（市級文化街區(qū)）：主要以現(xiàn)有的江西省博物館、江西省科技館和南昌市圖書館等單位為主；B區(qū)（朝陽北居住街區(qū)）：中山西路以南，朝新路以西，朝陽中路以北，以居住和商住混合用地為主的片區(qū)；C區(qū)（朝陽南居住街區(qū)）：朝陽中路以南，桃花路以西，洪城路以北，以居住為主的片區(qū)；D區(qū)（桃源居住街區(qū)）：孺子西路以南，桃花路以東，洪城路以北，以居住為主的片區(qū)；E區(qū)（撫生居住街區(qū)）：洪城路以南、水廠路以北、桃花路以西，以居住為主的片區(qū)；F區(qū)（市場物流區(qū)）：洪城路以南、水廠路以北、桃花路以東，桃花龍河以西，以市場物流為主的片區(qū)，適當配套居住和公建；G區(qū)（安石路居住街區(qū)）：洪城路以南、水廠路以北、桃花龍河以東，以居住為主的片區(qū)；綠線藍帶：依托贛江、撫河故道城市公共濱水活動帶，結(jié)合城市道路綠帶和區(qū)內(nèi)水系網(wǎng)絡為骨架形成朝陽洲水廠路以北區(qū)域的核心環(huán)境景觀區(qū)域內(nèi)交通體系完善，形成規(guī)范的城市快速路、城市干線性主干道、城市主干道、城市次干道、城市支路五個等級的交通體系，本案緊鄰城市干線性主干道、城市主干道片區(qū)交通道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：城市快速路包括：九州高架（水廠路段）。城市干線性主干道包括：洪城路、濱江路（新洲路－水廠路）、桃花路（洪城路－水廠路）。城市主干道包括：中山西路、濱江路（中山西路－洪城路）、孺子西路、新州路（孺子西路－朝陽中路）、桃花路（孺子西路－洪城路）、桃苑大街、撫生路（洪城路－水廠路）、灌嬰路。城市次干道包括：西河灘路、撫生路（桃花路－洪城路）、朝陽中路、桃苑大街（撫生路－桃花路）、市場西路、市場東路、建設路（撫生路－撫河）、水廠路、水廠西路。以上干路網(wǎng)絡道路總體仍呈格網(wǎng)狀路網(wǎng)，同時強調(diào)孺子路－撫生路的交通導向發(fā)展軸（TOD）。區(qū)域內(nèi)在建地鐵1號線、紅谷隧道、九州高架交通提升項目，為區(qū)域未來高速發(fā)展、商業(yè)商務環(huán)境提升帶來利好。密切了片區(qū)與紅谷灘、老城區(qū)、象湖的聯(lián)系片區(qū)交通九州高架（水廠路段）紅谷隧道出入口地鐵一號線商務氛圍弱毗鄰老城中心，以居住為主的片區(qū)，區(qū)域內(nèi)分化明顯，豪宅與棚戶共存，基本生活配套完善，但商務配套缺少，商務氛圍薄弱。南昌極具價值的濱江景觀帶朝陽洲北部居住片區(qū)，濱江、旅游、文化、商業(yè)、豪宅高地，是發(fā)展中的南昌及具價值的投資熱土，贛江東岸景觀帶，高端物業(yè)匯聚地；區(qū)域發(fā)展總結(jié)具有毗鄰老城中心及濱江資源的優(yōu)勢，交通體系完善，未來交通利好多，商業(yè)商務項目具備發(fā)展空間，但區(qū)域內(nèi)商務氛圍薄弱，本案物業(yè)發(fā)展機遇壓力并存企業(yè)發(fā)展背景Part1.4項目區(qū)域產(chǎn)品口碑聚仁萬象都會（平安象湖風情）象湖城市綜合體地段不錯，周邊配套較齊全，但開發(fā)商不夠?qū)I(yè)，物業(yè)規(guī)劃較差，房屋質(zhì)量較差。推廣不足，導致在象湖板塊平安象湖風情象湖大型社區(qū)沒有知名度聚仁哈佛公館（平安曼哈頓風情）蓮塘中型社區(qū)物業(yè)服務形同虛設，房屋質(zhì)量問題是客戶反映最多的君悅府蓮塘城市高端住宅平安地產(chǎn)投資開發(fā)的最為成功的住宅項目聚仁國際高新2.5產(chǎn)業(yè)園開發(fā)階段江西平安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006年進駐南昌市場，先后開發(fā)《平安象湖風情》、《平安曼哈頓風情》項目。從項目的口碑來看平安地產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)領域的專業(yè)程度不足，導致開發(fā)項目無亮點，開發(fā)項目在市場上知名度不高。平安地產(chǎn)簡介企業(yè)背景產(chǎn)品主要分布在非主城區(qū)（目前開發(fā)項目多分布在南昌縣）12產(chǎn)品以住宅為主（除在建的聚仁國際，其他項目均以住宅為主導）產(chǎn)品以中端產(chǎn)品為主（開發(fā)的住宅項目以剛需產(chǎn)品為主）3沒有明星產(chǎn)品（缺乏能影響南昌的項目，無高端項目吸引市場矚目）4平安產(chǎn)品線特征企業(yè)簡介平安需要在產(chǎn)品線中打造標桿性項目，提升開發(fā)商形象與知名度！企業(yè)目標項目目標：將項目打造成朝陽洲區(qū)域乃至南昌最具影響力的標桿物業(yè)，實現(xiàn)項目的最大價值企業(yè)目標：塑造企業(yè)明星形象及品牌力通過對甲方產(chǎn)品線的研究，對于本案之發(fā)展目標，我們理解如下：企業(yè)目標的實現(xiàn)需要通過項目去實現(xiàn)，因此，我們認為實現(xiàn)項目的目標是本案需要重點解決的問題所在！OPINON平安地產(chǎn)及本案之目標企業(yè)簡介企業(yè)背景平安需要在產(chǎn)品線中打造標桿性項目，提升開發(fā)商形象與知名度！將項目打造成朝陽洲區(qū)域乃至南昌最具影響力的標桿物業(yè)，實現(xiàn)項目的最大價值南昌房地產(chǎn)南昌房地產(chǎn)市場整體向好，短期內(nèi)受調(diào)控政策影響呈現(xiàn)波動。住宅整體市場風險較小，但非住宅市場面臨去化慢和庫存大的壓力；信貸環(huán)境中央持續(xù)鼓勵剛需市場，進行差異化信貸，滿足剛需市場需求，但實際上部分城市剛需并以存在利率上浮的普遍情況；宏觀政策2014年兩會首次未提及調(diào)控，未來房地產(chǎn)以市場化調(diào)控為主，行政調(diào)控為輔，利好樓市。樓市調(diào)控分化，托底蓋帽，調(diào)控雙向化；宏觀經(jīng)濟14年一季度國內(nèi)GDP增長7.4%，環(huán)比回落0.3%，投資、消費、出口，表現(xiàn)都相對比較疲軟，中國經(jīng)濟仍存在下行壓力；區(qū)域發(fā)展具有毗鄰老城中心及濱江資源的優(yōu)勢，交通體系完善，未來交通利好，商業(yè)商務項目具備發(fā)展空間，但區(qū)域內(nèi)商務氛圍薄弱，本案物業(yè)發(fā)展機遇壓力并存；總結(jié)背景研究宏觀環(huán)境企穩(wěn)，但房地產(chǎn)市場面臨較大壓力，本案機遇與威脅并存！差異化的產(chǎn)品定位創(chuàng)新性的產(chǎn)品設計資源最大化利用突出重圍獲勝市場本案所處區(qū)域規(guī)劃前景好，自然資源佳，倍受開發(fā)商青睞，未來土地供應量小，同期同質(zhì)競爭激烈。對本案啟示背景研究Thinking報告思路分物業(yè)定位及打造5規(guī)劃排布經(jīng)濟測算本體研究物業(yè)發(fā)展策略整體定位及打造6234背景研究1規(guī)劃建設用地性質(zhì)商務設施用地（兼容旅館用地）規(guī)劃建設用地面積13456.2㎡容積率4.0建筑密度35%綠地率按綠化相關規(guī)定建筑控制規(guī)模地上建筑面積（計容積率）控制在53824.8㎡，其他1.規(guī)劃及建筑設計方案應符合臨江景觀要求；2.用地內(nèi)高壓線應埋設入地；本案項目為公建立項，商務設施用地，建筑面積5.38萬方，可發(fā)展物業(yè)類型豐富，具備規(guī)劃成為一座綜合商務體的基礎條件。本體指標本案北側(cè)南昌翻胎廠/海關南側(cè)朝陽中路西側(cè)沿江中大道/紅谷隧道出口/贛江東側(cè)朝陽嘉園，單位小區(qū)北側(cè)東側(cè)南側(cè)西側(cè)項目地理位置優(yōu)越、位于朝陽洲北部濱江一線。但區(qū)域居住氛圍濃郁，而商務氛圍較弱，開發(fā)純商務物業(yè)有一定難度區(qū)位條件紅谷灘隧道2014年1月開工建設，預計2017年6月份建成通車，預計進出隧道用時約3-6分鐘。紅谷隧道兩岸設置多個進出口與區(qū)域路網(wǎng)銜接。東岸以地下‘雙Y型’互通立交形式連接沿江中大道，于中山西路分離立交北側(cè)設一對出入口，于朝陽中路北側(cè)設一對出入口，在中山西路設一對出入口，在朝陽中路設一出口。可保證過江車流通過沿江中大道以及與其相連的東西向道路（民德路、中山西路、朝陽中路、朝陽南路）快速分流。緊鄰沿江中大道、朝陽中路，建設中紅谷隧道使交通更為便利，為項目提供了有利支撐。交通條件本案城市干線性主干道城市主干道紅谷隧道出口地鐵一號線本案緊鄰城市干線性主干道——沿江大道，城市主干道——朝陽中路，交通便利，通達性強、昭示性好，車輛易于到達規(guī)劃建設中的紅谷隧道在朝陽中路設出入口，極大提升了本案的交通優(yōu)勢，同時連通紅谷灘中心區(qū)僅3-6分鐘，密切兩區(qū)的聯(lián)系本案朝陽嘉園濱江一號沿江中大道配套尚待完善：項目所在區(qū)域生活配套尚待完善，商業(yè)等級較低，均為滿足社區(qū)基本生活為主；商業(yè)氛圍薄弱：區(qū)域內(nèi)新洲路商業(yè)稍多，但距離本項目有一定距離；工程開建導致周圍環(huán)境灰塵大：由于目前地鐵1號線、紅谷隧道的開建，使項目周邊生活、商業(yè)氛圍、環(huán)境較差；目前高端商務氛圍尚未形成，商務配套缺失，隨著未來周邊地塊的逐漸開發(fā)，逐漸滿足高端商務需求。周邊環(huán)境高級公路管理局南昌海關緝私局水政地質(zhì)局水利廳朝陽中路紅谷隧道出口本案占據(jù)南昌彌足珍貴的江景資源，具備打造中高端物業(yè)的基本條件。且與江南名樓滕王閣距離較近自然資源本案地處濱江一線，但同類物業(yè)競爭激烈，且本案體量較小，產(chǎn)品打造難度大項目主體分析小結(jié)本案目前配套不夠完善，生活不便，本案所處區(qū)域非核心商務區(qū)，周邊商業(yè)商務氛圍薄弱，隨著交通的改善，未來商業(yè)商務市場具備發(fā)展空間，但尚需時日；

本案位于交通要道旁，擁有無遮擋一線濱江，昭示性強；1435本案主體的優(yōu)劣勢都十分明顯：片區(qū)商務氛圍薄弱，項目體量較小；擁有一線江景且毗鄰老城區(qū)、連接紅谷灘中心區(qū)。

本案景觀面優(yōu)勢突出，但區(qū)域內(nèi)居住氛圍強，商業(yè)商務氛圍較弱，本案發(fā)展商業(yè)商務項目發(fā)展存在難點；2地塊SWOT分析項目分析地塊SWOT分析SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak區(qū)位優(yōu)勢：本項目處于規(guī)劃的城市副中心北部區(qū)域，緊鄰老城區(qū),連通紅谷灘，區(qū)位優(yōu)勢突出，市政配套相繼完善；交通便利：沿江中大道承擔城市景觀、主干道功能。項目外就是紅谷隧道出口，具備優(yōu)越的交通條件，通達性佳，昭示性好；景觀資源：一線擯江，景觀條件優(yōu)越。周邊環(huán)境：區(qū)域內(nèi)以新建事業(yè)單位、單位小區(qū)以及原住老居民為主，兩級分化明顯，環(huán)境較為雜亂。周邊配套：區(qū)域內(nèi)主要以滿足基本生活的社區(qū)商業(yè)為主，生活配套等級較低，相對落后。地塊歷史；地塊原為工業(yè)用地，給人的感覺不好，且低于路面水平線。建筑面積較小：5.4萬方建筑面積較為尷尬機會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢區(qū)域交通升級：滕王閣隧道的開通，地鐵1號線、紅谷隧道的開建，使區(qū)域交通體系升級，為未來飛速發(fā)展奠定基礎；區(qū)域城市功能：朝陽洲水廠路以北區(qū)域臨近舊城中心區(qū)，是與舊城結(jié)合緊密，道路系統(tǒng)完善、公共交通便捷、生態(tài)優(yōu)美、服務設施齊全的居住、商業(yè)綜合片區(qū)。產(chǎn)品供給：區(qū)域內(nèi)多為高端物業(yè)，樓盤品質(zhì)整體較高，易于打造高溢價產(chǎn)品。項目外紅谷隧道，交通便利，利于打造商業(yè)商務項目。濱江一線全無遮擋景觀優(yōu)勢，可最大化利用江景資源區(qū)域內(nèi)無偶亮點的高端物業(yè)，可順勢樹立區(qū)域標桿。利用打造綜合商業(yè)體，彌補本案的體量劣勢，吸引人流，撬動市場。特色高品質(zhì)產(chǎn)品入市，填補市場空缺。威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅同行競爭：本案和本地其他項目的競爭將會非常激烈。周邊現(xiàn)狀；紅谷隧道17年開通，而項目將在16年前入市，交通不便，影響形象。一線江景，風水寶地。以此作為項目的話題點，區(qū)別于其他項目差異化路線，讓項目脫穎而出劣勢不可回避，威脅勇敢面對，抓住一切可利用的資源，速度打開市場。項目綜合分析附加值鑄造項目核心價值點高端形象入市全城聚焦差異化產(chǎn)品定位突圍市場競爭在不缺乏超高層的環(huán)境下，要打造“附加值”提升項目記憶點，打造自身高端配套，作為項目的核心賣點；本案的位置及地價決定了項目必須打造高端產(chǎn)品，做到極致的高端，便能全城矚目。作為體量較小、且面臨競爭激烈的商業(yè)市場，必須通過創(chuàng)新的產(chǎn)品設計，高端的物業(yè)打造，嚴格控制產(chǎn)品線，吸引高端客戶；通過地塊的SWOT分析，本案要通過以下幾個方面來發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會，減小劣勢，轉(zhuǎn)化威脅——地塊SWOT分析地塊分析結(jié)論項目綜合分析Thinking報告思路分物業(yè)定位及打造5規(guī)劃排布經(jīng)濟測算本體研究物業(yè)發(fā)展策略整體定位及打造6234背景研究1商業(yè)物業(yè)發(fā)展機會Part3.1寫字樓物業(yè)發(fā)展機會公寓物業(yè)發(fā)展機會商業(yè)物業(yè)發(fā)展機會南昌寫字樓市場目前南昌市寫字樓主要分布在紅谷灘、朝陽洲及高新三大板塊，基本以依托濱江商務帶和新型城市中心商務圈而存在1243678910111213141516171819202122232426251保利凱旋2銅鑼灣6聯(lián)發(fā)廣場唐寧街8華爾街廣場新地中心萬達中心12綠地中心新地阿爾法3豐和大廈4漢港凱旋79115世茂天城101314東亞朝陽SOHO15東亞盛世濱江17濱江一號18央央春天19贛江之星16力高濱江華遠和平廣場京東板塊市中心紅谷灘朝陽洲昌南近兩年寫字樓項目整體分布圖（不包含未上市項目）5綠地新都會贊城明珠21泰豪科技22傳奇國際23恒茂夢時代2024五湖國際廣場2526世紀歐美中心27云中城27南昌寫字樓市場南昌寫字樓市場面臨庫存量大，去化慢等壓力，就目前庫存，去化需31個月南昌市寫字樓近一年月均去化量為3.67萬方截止14年5月底，南昌寫字樓庫存約116萬方，按去年月均銷售水平，目前寫字樓庫存去化需31個月南昌寫字樓市場中高端寫字樓市場競爭激烈，頂端寫字樓集中在紅谷灘區(qū)域，產(chǎn)品不具備較強優(yōu)勢的項目面臨較大風險中端高端頂端保利凱旋國際豐和大廈漢港凱旋世茂天城聯(lián)發(fā)廣場唐寧街華爾街廣場新地中心綠地中心綠地新都會萬達中心力高濱江濱江一號贛江之星傳奇國際世紀歐美恒茂夢時代央央春天五湖國際8000價格（元/平）90001000015000銅鑼灣華遠和平廣場凱旋國際泰豪科技注：凱旋國際、漢港凱旋國際—只租不售，央央春天不對外出售；中高端頂端近兩年寫字樓項目價格競爭格局示意圖供應板塊未來供應（萬方）紅谷灘108高新78市中心2.5朝陽洲30合計218.5南昌市未來1-3年內(nèi)寫字樓供應情況南昌寫字樓市場南昌市未來1-3年內(nèi)寫字樓供應量約在220萬方左右，其中紅谷灘與高新供應量最多，市中心版塊未來供應稀少南昌寫字樓市場供應量巨大，以紅谷灘為例，預計未來供應量高達108萬方，且項目多為超高層超甲級寫字樓朝陽洲非住宅項目主要集中在朝陽新城濱江商貿(mào)金融區(qū)，以寫字樓和公寓產(chǎn)品為主，大多已開工，朝陽北部區(qū)域目前無在售寫字樓項目區(qū)域非住宅市場朝陽新城非住宅物業(yè)供應占比寫字樓67.13%SOHO公寓10.61%平層公寓9.14%LOFT公寓6.54%商業(yè)6.59%本案除擁有優(yōu)越江景資源外，在體量、品牌、規(guī)劃上與區(qū)域現(xiàn)有寫字樓項目相比，沒有明顯優(yōu)勢，建議走產(chǎn)品差異化路線項目名稱體量（萬方）物業(yè)開發(fā)商寫字樓建筑層數(shù)優(yōu)勢力高濱江國際天郡7.5寫字樓、公寓、LOFT力高45江景/品牌萬豪城12公寓、寫字樓、商業(yè)萬豪30中央公園景觀新力中心9.5寫字樓新力56江景/品牌/地標九州5.2寫字樓煌上煌22江景/品牌天虹30寫字樓、商業(yè)、住宅天虹26綜合體/品牌本案5.4---平安——江景5.4萬方的體量，與周邊類似項目難以抗衡品牌上本案開發(fā)商在南昌非主城區(qū)無代表項目主體建筑高度將在濱江一線無突出優(yōu)勢本案在體量品牌知名度上均不具有明顯優(yōu)勢本案地塊當前指標滿足甲級或超甲級寫字樓要求，景觀資源優(yōu)越，但項目周邊不乏超甲級一線江景寫字樓，本案存在一定競爭壓力區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰝€案分析：新力中心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鑫挥诮鸲β芬员薄I江鋪路以南，占地23.72畝，建筑面積為94878㎡，擬建設56層，總高度約為260米，一線江景5A商務寫字樓；將辦公、商務、休閑、娛樂等多重功能融于一體；西對贛江，擁覽全線江景相對本案的優(yōu)勢：形象：260米56層5A寫字樓景觀：西對贛江，無遮擋江景規(guī)劃：辦公、商務、休閑、娛樂等多重功能融于一體個案分析：力高國際濱江天郡區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰹I江路與云錦路交匯處以北，建筑面積為75000㎡，共48層（可售45層），總高度約為218米，一線江景超甲級寫字樓；整體分為寫字樓、公寓、LOFT，寫字樓層高4.2米，LOFT層高4.5米；西對贛江，擁覽全線江景相對本案的優(yōu)勢：形象：218米48層超甲級寫字樓景觀：俯瞰贛江，三面看江品牌：力高國際產(chǎn)品：精裝修、13部客梯項目客戶策略常規(guī)寫字樓風險巨大辦公物業(yè)發(fā)展機會南昌寫字樓市場面臨系統(tǒng)性風險：1、近幾年南昌市寫字樓市場整體來看供大于需，市場競爭激烈；2、南昌寫字樓市場面臨庫存量大，去化慢等壓力，就目前庫存，去化需22個月；3、南昌市未來1-3年內(nèi)寫字樓供應量約在220萬方左右；4、中高端寫字樓市場競爭激烈，產(chǎn)品不具備較強優(yōu)勢的項目面臨較大風險。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幖觿。?、朝陽新城濱江商貿(mào)金融區(qū)商務項目居多，其中寫字樓占比市場份額約67%；2、區(qū)域內(nèi)未來供應量將持續(xù)加大，1-2年內(nèi)至少有23萬方寫字樓入市；3、區(qū)域內(nèi)項目多為品牌商開發(fā)，并且多數(shù)擁有一線濱江景觀優(yōu)勢；4、區(qū)域內(nèi)寫字樓市場同樣面臨去化慢的問題，同時后續(xù)市場將有持續(xù)的供應量。南昌常規(guī)寫字樓市場嚴重飽和，市場競爭激烈，面臨系統(tǒng)性風險本案發(fā)展常規(guī)寫字樓的風險巨大辦公物業(yè)發(fā)展機會南昌市寫字樓普遍的層高在3.5-3.8米之間，吊頂或安裝這樣空調(diào)后，辦公空間壓抑，缺乏創(chuàng)新項目名稱層高/凈高保利凱旋國際廣場3.6漢港凱旋中心3.6華爾街廣場3.6唐寧街3.2聯(lián)發(fā)廣場3.8萬達中心3.8綠地中心4.1新地中心3.6綠地中央廣場3.6華遠和平廣場3.4濱江一號3.8力高濱江國際3.5恒茂夢時代3.5傳奇國際廣場3.9泰豪科技廣場3.5世紀歐美中心3.6南昌市普遍的層高在3.5-3.8米之間增加層高，為客戶帶來了更多的空間享受，讓客戶有效提高空間的利用率層高的增加，大大提升了客戶的辦公形象，并且提高了客戶的購買性價比地塊的自身條件決定了本案必須具有一定體量的寫字樓有沒有一種創(chuàng)新公物業(yè)既填補市場空白，又避開常規(guī)寫字樓激烈競爭能否在寫字樓層高的增加上，實現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新突破極具舒適度、創(chuàng)意型辦公物業(yè)4.2米凈層高、局部躍層、觀景辦公空間項目客戶策略增加寫字樓層高，以達到創(chuàng)新產(chǎn)品的目的辦公物業(yè)發(fā)展選擇項目客戶策略辦公物業(yè)發(fā)展選擇局部躍層辦公空間：較好的舒適度、創(chuàng)新辦公環(huán)境商業(yè)物業(yè)發(fā)展機會Part3.1寫字樓物業(yè)發(fā)展機會公寓物業(yè)發(fā)展機會商業(yè)物業(yè)發(fā)展機會11121314252624231567489212223181920171516101英倫聯(lián)邦2假日星城6萬達廣場聯(lián)泰香域中央8名門世家聯(lián)泰金中環(huán)綠湖豪城12東亞盛世濱江力高濱江國際3綠騰雅苑4世茂天城79115唐寧街1013東亞朝陽soho14聯(lián)發(fā)君悅朝陽1516濱江首府17仕中心19隆鑫廣場20恒茂夢時代21錦海東方銀座18名爵公館達觀國際廣場2223青山湖天灣24天御國際大廈26保利香檳國際城泰湖韻天成25九仰梧桐公寓朝陽洲紅谷灘區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)市中心青山湖南昌公寓市場從公寓項目分布示意圖來看，南昌公寓物業(yè)發(fā)展逐漸由城市中心向城市邊緣轉(zhuǎn)移272728艾溪湖一號29眾一富東廣場31紫晶國際廣場華辰東區(qū)國際30傳奇國際廣場28293031售完在售待售32鉆石國際廣場32南昌公寓市場公寓市場成交量持續(xù)保持高位運行，近兩年開始趨緩從13年底至14年上半年，多個公寓項目去化速度慢，尤其高新區(qū)公寓項目明顯。主要是由于：1、供應量大，前期消化了大量需求；2、公寓成為開發(fā)商消化商業(yè)面積的“萬金油”，完全不考慮區(qū)域條件，導致眾多項目交通、生活不便，升值空間受限、投資回報周期拉長；3、整個房地產(chǎn)市場成交量低位運行，宏觀環(huán)境不樂觀按照2013年公寓去化速度來看，公寓產(chǎn)品存量僅夠一年去化，公寓產(chǎn)品存在較大市場發(fā)揮空間南昌公寓市場區(qū)域項目總貨量存量套數(shù)已售套數(shù)銷售均價交付標準高新綠地未來城3603184265001600元/㎡精裝凡爾賽宮7061195876800（毛坯）傳奇國際廣場5303112199000；3000元/㎡精裝富東廣場491358133湖景8250，非湖景7150；毛坯艾溪一號18001800————3000元/㎡精裝巔峰財富廣場550550——9600800元/㎡簡裝恒大名都250250————1600元/㎡精裝東區(qū)小時代840840——————艾溪康橋880880——————湖韻天成600600——————中節(jié)能項目800800——————新力方12001200——————青山湖萬科金色名郡35313621795001200元/㎡簡裝朝陽洲東亞朝陽soho9496203299000（毛坯）9800(1500元/㎡精裝）可選擇力高濱江國際7094566498001200元/㎡簡裝紅谷灘唐寧街58286496125003500元/㎡精裝豐和新城330330——————青云譜水榭公館345200145110003500元/㎡精裝歐美中心546284262120001200元/㎡精裝經(jīng)開區(qū)世紀新宸中心5522283248200毛坯合計135479700933——南昌公寓市場成交項目分布較為零散，公寓產(chǎn)品具有較好的適應性2014年南昌市公寓供應約5920套，供應面積約35萬方，按2013年均去化水平，目前公寓市場存量并不大，公寓產(chǎn)品還存在較大的市場空間。待售區(qū)域項目總貨量物業(yè)類型高新綠地未來城360平層公寓凡爾賽宮706酒店式公寓傳奇國際廣場530平層公寓富東廣場491平層公寓艾溪一號1800LOFT巔峰財富廣場550平層公寓恒大名都250平層公寓東區(qū)小時代840平層公寓艾溪康橋880平層公寓湖韻天成600平層公寓中節(jié)能項目800平層公寓新力方1200平層公寓青山湖萬科金色名郡353平層公寓朝陽洲東亞朝陽soho949平層公寓力高濱江國際709LOFT萬豪城639（已知）平層公寓紅谷灘唐寧街582LOFT豐和新城330平層公寓青云譜水榭公館345平層公寓歐美中心546平層公寓經(jīng)開區(qū)世紀新宸中心552普通公寓合計13547-------平層公寓產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)化，市場競爭將逐漸增強LOFT公寓產(chǎn)品市場上較為稀缺南昌公寓市場平層公寓競爭壓力逐漸上升，LOFT產(chǎn)品跑量快、價格高項目客戶策略本案發(fā)展公寓以LOFT為主導，避開平層公寓市場的激烈競爭公寓發(fā)展機會南昌平層公寓市場競爭壓力上升：1、南昌公寓市場供求總量持續(xù)上升，近一年開始增幅回落；2、按照2013年公寓去化速度來看，公寓產(chǎn)品存量僅夠一年去化，公寓市場存在較大的市場機會點；2、平層公寓產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)化，市場競爭將逐漸增強，LOFT公寓產(chǎn)品市場上較為稀缺南昌公寓具有發(fā)展空間，但同質(zhì)化嚴重，平層公寓后續(xù)競爭壓力大，且去化速度趨緩LOFT公寓具有較強的競爭力項目名稱銷售時間總戶數(shù)均價（元/㎡）去化率洪客隆英倫聯(lián)邦2013.4453820077%力高濱江國際天郡2012.346510000-1300094%保利香檳2012.63668200-8500100%南昌LOFT公寓南昌LOFT公寓案例鏈接——洪客隆英倫聯(lián)邦LOFT項目戶型面積在45-60㎡不等，層高4.6米，一房變?nèi)俊?013年4月開盤，銷售率達到77%。該項目因其地段、開發(fā)商品牌優(yōu)勢，物業(yè)品質(zhì)，以及商業(yè)附加值等因素，售價達到8200元/㎡。項目給出40-55㎡輕松蛻變61-83㎡復式三房的漂亮答卷，多達28㎡贈送，4.2面寬，在外部空間上優(yōu)化梯戶比例。該項目產(chǎn)品一經(jīng)推出就受到了市民的青睞和熱捧。洪客隆英倫聯(lián)邦物業(yè)性質(zhì)LOFT公寓（19#）開盤時間2013.4銷售均價8200元/㎡總套數(shù)453套去化率76.6%LOFT發(fā)展選擇南昌LOFT的市場份額相對較小，但去化快，低總價。早期LOF產(chǎn)品層高5米，深受市場追捧，后期LOFT層高限制在4.5米以內(nèi)，依然是市場稀缺公寓發(fā)展機會研判市場上公寓主力供應面積集中在50㎡以下，50㎡以上公寓存在市場存在發(fā)展空間主力戶型40-50平之間項目主力面積段物業(yè)類型綠地未來城42-62㎡平層公寓凡爾賽宮41㎡酒店式公寓傳奇廣場40-60㎡平層公寓富東廣場30-48㎡平層公寓艾溪湖一號37-68㎡LOFT巔峰財富廣場41-65㎡平層公寓恒大名都37-48㎡平層公寓東區(qū)小時代30-50㎡平層公寓艾溪康橋40-50㎡平層公寓湖韻天成40-60㎡平層公寓新立方42㎡平層公寓萬科金色名郡40-60㎡平層公寓東亞朝陽SOHO35-45㎡平層公寓力高濱江國際40-60㎡平層公寓萬豪城33-68㎡平層公寓唐寧街40-50㎡LOFT豐和新城40-60㎡平層公寓水榭公館38-56㎡平層公寓歐美中心40-50㎡平層公寓世紀新宸中心28-50㎡普通公寓公寓發(fā)展機會研判本案公寓物業(yè)發(fā)展策略項目地塊樓面地價高達7000元/㎡，必將是城市標桿性綜合商務項目條件一：本案處于濱江豪宅密集區(qū)，濱江風景資源得天獨厚，未來價值空間巨大條件二：本項目客群必定是市場金字塔頂端的高端人士，該部分客群對于居住的需求更注重舒適性及私密性，對于公寓的需求面積偏大，總價承受能力強，本案從客戶需求及投資價值兩方面考慮，建議loft公寓主力戶型面積控制在60-70之間，部分設置90-120㎡公寓戶型。前面通過對地塊自身物業(yè)發(fā)展機會研究，我們可以得出以下結(jié)論：項目客戶策略舒適LOFT公寓LOFT發(fā)展選擇本案公寓物業(yè)發(fā)展策略LOFT特性：·創(chuàng)新產(chǎn)品·豐富產(chǎn)品線·競爭力強·附加值高·溢價率強商業(yè)物業(yè)發(fā)展機會Part3.1寫字樓物業(yè)發(fā)展機會公寓物業(yè)發(fā)展機會商業(yè)物業(yè)發(fā)展機會朝陽洲北部片區(qū)商業(yè)以主要涵蓋社區(qū)商業(yè)+餐飲+休閑，無集中商業(yè)，外向型消費以餐飲、休閑為主。目前區(qū)域內(nèi)較高端消費集中在中山西路、新洲路，其余路段檔次均較低朝陽洲商業(yè)市場從區(qū)域人口結(jié)構(gòu)來看，主要由單位小區(qū)居民+老朝陽居民為主，消費能力呈現(xiàn)兩極分化的狀態(tài)，單位小區(qū)居民消費能力高，，老朝陽居民消費主要以滿足日常生活，多數(shù)在區(qū)域內(nèi)消費，因此區(qū)域內(nèi)消費也呈現(xiàn)兩極分化：基本生活消費+中高檔消費從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，區(qū)域內(nèi)主要以滿足社區(qū)居民基本生活的日常消費業(yè)態(tài)+餐飲+休閑，其中較高端的餐飲、休閑的主要消費群體為區(qū)域周邊版塊、乃至南昌的消費者，因此區(qū)域內(nèi)消費群體主要組成：區(qū)域內(nèi)居民+其他區(qū)域客戶事業(yè)單位/單位小區(qū)聚集區(qū)老朝陽居民區(qū)朝陽洲北部片區(qū)消費主要是以滿足居民日常消費為主，且緊鄰老城中心，受地形與消費習慣影響，區(qū)域大體量商業(yè)風險較大朝陽洲商業(yè)市場高檔小區(qū)/單位住宅區(qū)老朝陽居民住宅區(qū)社區(qū)商業(yè)餐飲娛樂區(qū)域呈現(xiàn)較明顯的兩極分化。小區(qū)類型：高端/單位小區(qū)住宅+棚戶/老房子；人口構(gòu)成：單位小區(qū)居民+老朝陽居民；消費：基本生活消費+中高檔消費項目位于濱江一線的城市快車道上，車流容易到達，但人流較難到達本案朝陽洲商業(yè)市場濱江城市景觀帶/城市快車道●區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場基本飽和，且區(qū)域與老城中心連接緊密，部分消費在老城中心完成，因此本案發(fā)展較大體量商業(yè)風險較大；本案處于濱江城市景觀帶上，受地形、周邊道路規(guī)劃、體量、人流來向等因素影響，本案商業(yè)體量盡量壓縮。本項目商業(yè)核心思路初判：滿足周邊社區(qū)居民日常消費的社區(qū)商業(yè)是項目定位的主要思考方向；2、根據(jù)區(qū)域內(nèi)商業(yè)基礎，業(yè)態(tài)構(gòu)成及區(qū)域內(nèi)消費者構(gòu)成1、受項目區(qū)位、商業(yè)基礎及商業(yè)體量的影響，本項目商業(yè)輻射能力有限擴大輻射消費群體，走特色化路線，提供南昌稀缺業(yè)態(tài)是項目定位可考慮方向。社區(qū)偏外向型商業(yè)是項目商業(yè)發(fā)展的機會，但應控制較小體量商業(yè)發(fā)展機會小體量社區(qū)偏外向型商業(yè)前面通過對地塊自身物業(yè)發(fā)展機會研究，我們可以得出以下結(jié)論：項目客戶策略本案物業(yè)適合的物業(yè)類型：寫字樓+LOFT+商業(yè)（創(chuàng)意寫字樓+舒適LOFT+少量商業(yè)）物業(yè)發(fā)展機會本案商業(yè)物業(yè)發(fā)展機會特色物業(yè)發(fā)展機會Part3.2上海黃浦江廣州珠江一線濱江物業(yè)，穩(wěn)居城市領袖地位每一座偉大的城市濱江，第一排都有一座頂級物業(yè)。縱觀全國知名濱江城市，如上海黃浦江、廣州珠江、杭州錢塘江等，每一座城市的濱江物業(yè)，始終標榜著城市終極物業(yè)標桿，其價值也遠超同區(qū)域非濱江物業(yè)30%以上，南昌也是如此。

南昌目前濱江物業(yè)并不多，而且位于濱江旁的均以豪宅和頂級寫字樓以及省市重點單位為主；濱江物業(yè)先天具有稀缺性濱江物業(yè)價值

濱江資源帶來的環(huán)境屬于特色生態(tài)的一種，有利于提高物業(yè)所屬價值，從而產(chǎn)生溢價近年來隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，南昌超高建筑也進入了極速發(fā)展的趨勢超高建筑盤點區(qū)域項目高度層數(shù)現(xiàn)況建筑面積業(yè)態(tài)紅谷灘南昌華章天地323米72待建約14.1萬㎡酒店、寫字樓、會所紅谷灘綠地中央廣場303米63在售約10.7萬㎡寫字樓紅谷灘南昌同心谷商聯(lián)中心303米72待建約13.4萬㎡住宅、寫字樓、酒店和商業(yè)高新高新綠地中心268米56待售約7.9萬㎡住宅、酒店、商業(yè)和寫字樓紅谷灘新地中心236米58待售約14.6萬㎡酒店、寫字樓、公寓和商業(yè)朝陽力高濱江國際231.5米45在售約7.0萬㎡寫字樓紅谷灘華爾街廣場喜來登酒店225米50售馨約11.6萬㎡寫字樓高新云中城225米51在售約8.6萬㎡寫字樓紅谷灘銅鑼灣（國際）廣場218米43待售約6.3萬㎡寫字樓紅谷灘洪客隆國際金融中心216米48在售約6.7萬㎡商業(yè)、寫字樓高新聚仁國際206米54待建約8.1萬㎡寫字樓紅谷灘聯(lián)發(fā)廣場200米48售馨約8.3萬㎡寫字樓朝陽新力中心199米56待售約9.5萬㎡寫字樓紅谷灘洪銀大廈197米36售馨約6.5萬㎡數(shù)據(jù)中心朝陽濱江一號193米39在售約5.1萬㎡商鋪、寫字樓紅谷灘中航國際廣場180米38售馨約5.7萬㎡酒店、寫字樓高新新力·方180米40待售約11萬㎡寫字樓、公寓和商業(yè)朝陽力高皇冠158米36售馨約8.0萬㎡酒店、寫字樓、SOHO背景：隨著地鐵即將開通，朝陽大橋的動工；朝陽洲，高新區(qū)和紅谷灘超高建筑進入了高速開發(fā)時代；布局：紅谷新區(qū)配套成熟，人氣高，是目前超高建筑的集聚地，高新和朝陽洲作為政府重點開發(fā)的區(qū)域超高建筑也在快速增多；2010年以來眾多超高建筑拔地而起，一次次刷新高度，南昌不缺超高層超高建筑盤點303米綠地中央廣場辦公216米南昌國際金融中心商業(yè)、辦公218米銅鑼灣廣場辦公200米聯(lián)發(fā)廣場辦公打造特色物業(yè)提升項目附加值，成為項目核心價值提升點！項目差異化物業(yè)打造機會點：特色物業(yè)發(fā)展機會南昌不乏具有江景資源的超高層濱江一線物業(yè)價值最大利用打造特色物業(yè)提升項目附加值機會競爭資源超高層會所案例借鑒－－－京基100會所200米以上非主體部分，具有極好的觀景、觀湖、觀城的地理位置，具備打造極致觀光景點效果。京基100空中會所98—100層，按照太空梭造型設計，打造高端商務交流平臺。高端俱樂部：SKY會所特色物業(yè)發(fā)展機會頂部造型特色功能：SKY會所物業(yè)發(fā)展策略前面通過對地塊自身條件及市場發(fā)展機會研究，我們可以得出以下物業(yè)組合建議：寫字樓+LOFT+商業(yè)為主導（創(chuàng)意寫字樓+舒適LOFT+少量商業(yè)）SKY會所為價值點提升（特色物業(yè)）+Thinking報告思路分物業(yè)定位及打造5規(guī)劃排布經(jīng)濟測算本體研究物業(yè)發(fā)展策略整體定位及打造6234背景研究1項目整體定位Part4.1城市功能演進背景下，價值挖掘與定位思考！“位于城市發(fā)展的主動脈，引領城市、區(qū)域發(fā)展，在建筑品質(zhì)上具有超越感、前瞻性的標志性建筑綜合體”城市功能重樹城市形象，提高城市功能，提升城市品質(zhì)；引領城市發(fā)展方向，主導城市發(fā)展趨勢；打造南昌城市名片，重塑南昌精神圖騰；標志性建筑綜合體本項目在城市中的中高端定位以及物業(yè)構(gòu)成的多樣性；本項目未來將是城市典型的建筑群落，功能完善并協(xié)調(diào)發(fā)展。區(qū)域未來未來屬于南昌副市級商圈，時間性消費場所成為項目發(fā)展的較佳目標；商圈近年發(fā)展緩慢，以目的性消費為主，市場機會點有待挖掘；核心價值是以挖掘綜合效益，同時引發(fā)新居住、新辦公、新商旅、新商業(yè)理念，創(chuàng)造更多機會。超越感、前瞻性借助項目用地特征，打造在建筑高度上，綜合樓宇技術(shù)品質(zhì)和管理上超越市場所有產(chǎn)品的物業(yè)；在樓宇的整體設計上和配套設計水平上具有前瞻性；將依托各物業(yè)在品質(zhì)方面的優(yōu)勢和經(jīng)驗豐富的管理團隊，打造新的交流平臺。項目整體定位方向經(jīng)過深入市場研究后，各物業(yè)發(fā)展均有較大的上升空間，其中商業(yè)物業(yè)的市場機會最大。同時考慮到降低項目風險，實現(xiàn)高利潤，體現(xiàn)項目獨一性，復興城市性，本項目整體定位：以寫字樓、LOFT、商業(yè)為主導+SKY會所為項目價值點提升的濱江一線城市地標物業(yè)項目整體定位項目整體定位朝陽之心，城市之顛

——南昌最具特色的地標性綜合商務體建筑地標城市的精神圖騰

是一個城市的象征更是城市精神的內(nèi)核

他因不凡和稀有而尊貴

因意境高遠而升華

他給城市以繁華，給城市以自豪……定位形象演繹朝陽之心，城市之顛優(yōu)質(zhì)物業(yè)增值化功能無限創(chuàng)新化商業(yè)業(yè)態(tài)特色化商務物業(yè)升級化項目設計國際化空中價值極致化項目驅(qū)動價值項目六大特色奠定不落幕的經(jīng)典！優(yōu)質(zhì)物業(yè)增值化稀缺江景資源及高端物業(yè)發(fā)展方向定位整個綜合商務體，為項目增值奠定基礎地標級綜合商務體，保證項目整體品質(zhì)引進國際管理水平，提升項目檔次項目驅(qū)動價值1、優(yōu)質(zhì)物業(yè)增值化項目驅(qū)動價值2、功能無限創(chuàng)新化功能無限創(chuàng)新化趣味商業(yè)業(yè)態(tài)增強項目可玩性購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游集中化常規(guī)寫字樓變?yōu)榫G色辦公利用項目高度，實現(xiàn)空中價值最大化商業(yè)業(yè)態(tài)特色化增加南昌文化符號植入全面發(fā)展各地特色美食增加文化娛樂活動增加參與性強的休閑活動項目驅(qū)動價值3、商業(yè)業(yè)態(tài)特色化商務物業(yè)升級化一線江景商務物業(yè)的特有性綜合業(yè)態(tài)實現(xiàn)商務矩陣化商務產(chǎn)品定制化景觀規(guī)劃親近自然項目驅(qū)動價值4、商務物業(yè)升級化項目設計國際化項目整體規(guī)劃統(tǒng)一商業(yè)設計增加每層室外活動空間設計團隊國際化立面體現(xiàn)時代感項目驅(qū)動價值5、項目設計國際化空中價值極致化高度實現(xiàn)一線江景360度觀景平臺展示項目形象的標志項目驅(qū)動價值6、空中價值極致化項目整體打造Part4.2物業(yè)整體打造綜合商務體我們的定位是綜合商務體建筑外觀新穎，市場反響激烈獨特造型章顯地標氣勢智能化、生態(tài)、景觀標志性立面建議——公建化外立面，符合濱江一線城市景觀要求，且體現(xiàn)項目恢宏大氣的形象物業(yè)整體打造獨特外型建議：獨特的造型讓項目容易在競爭激烈的超高層建中出類拔萃物業(yè)整體打造在室內(nèi)公共空間上，可采用雙層大堂設計，人流交通可突破避免高峰期人流阻塞。前段作為大堂空間，后段可規(guī)劃為金融、證券公司等高檔次的金融業(yè)態(tài)商家一樓大堂扶梯上二樓大堂電梯廳上二樓大堂電梯廳上二樓大堂的扶梯一樓大堂大堂建議：營建恢弘大氣的震撼空間，締造城市超甲級的第一商務形象，設置雙層到達系統(tǒng)，層高達到15米通過扶梯引導客戶上二樓辦理金融業(yè)務建面約1500平層高15米物業(yè)整體打造超高層會所案例借鑒－－－京基100會所200米以上非主體部分，具有極好的觀景、觀湖、觀城的地理位置，具備打造極致觀光景點效果。京基100空中會所98—100層，按照太空梭造型設計，打造高端商務交流平臺。頂部造型特色功能：SKY會所物業(yè)整體打造項目客戶策略高層公建化建筑景觀園林設計以現(xiàn)代園林風格為主，主要配置加大面積的鋪裝廣場和草坪為主，大氣簡約，凸顯層次感和細節(jié)感物業(yè)整體打造現(xiàn)代景觀園林塑造地標物業(yè)價值點項目客戶策略園林景觀局部效果示意圖物業(yè)整體打造園林景觀的設計以流暢的線條、幾何圖案組合而成，在細節(jié)上通過高差錯落的改變凸顯層次感和細節(jié)感客梯廳寬及直達梯的等候電梯廳不宜太窄，考慮適當寬度，一般在3.5M-4M之間合適建議高標準電梯廳標準層電梯廳效果

明快、奢華規(guī)劃設計注意點：因為首層的人數(shù)是標準層的10-12倍，所以在首層的電梯廳口，不要縮小寬度，如廳寬是4M的話，口部也應是4M。物業(yè)整體打造標準層公共走廊示意公共走廊建議物業(yè)整體打造寫字樓洗手間根據(jù)人數(shù)設計，一般情況每400平米一個男廁位一個便斗及1個女廁位，洗手盆可根據(jù)廁位4:1或3:1來定，甲級級寫字樓男女各不少于2個盆為好，最高檔的衛(wèi)生間，手盆可以一廁一盆。本案項目標準層約1300平方米，單層洗手間需規(guī)劃設計約5個男廁位5個便斗及5個女廁位；在洗手間人性化設計時，可適當考慮殘疾廁位及清潔間。洗手間建議物業(yè)整體打造電梯數(shù)量：20部消防梯：4部，梯速2.5－4米/s客梯：共16部，梯速2.5－4米/s1、低區(qū)6部（50-100米），梯速2.5米/s2、中區(qū)6部（100-150M），梯速3米/s3、高區(qū)4部（150-200M），梯速4米/s

電梯分區(qū)運行，運行速度隨分區(qū)高度而升高，均采用國際品牌，如原裝三菱或原裝蒂森，規(guī)格建議為18人/1500Kg。內(nèi)部交通系統(tǒng)：電梯建議物業(yè)整體打造建議整棟大樓采用VAV分層空調(diào)系統(tǒng)：變風量（VariableAirVolume）空調(diào)系統(tǒng)是一種通過改變送風量來調(diào)節(jié)室內(nèi)溫濕度的空調(diào)系統(tǒng)。智能化、環(huán)保、節(jié)能、新風操作特點：辦公區(qū)空調(diào)只計運行電費，無附加費用，獨立冷暖分戶式自控專屬空調(diào)，節(jié)約成本，加班無需申請，24小時無時差辦公環(huán)境空調(diào)系統(tǒng)建議物業(yè)整體打造若有新風機房放在核心筒的話,大約是本層面積的1.5%，即3000平米的話約45平米左右。也可將新風機房放在地下室或避難層及屋頂層，新風系統(tǒng)建議物業(yè)整體打造公共空間利用其利導性很好的將人流分流，進入大廈需通過刷卡驗證，且卡與公司樓層相對應，有著極高的安全性。打卡區(qū)域連接大堂和銀行、商業(yè)街的公共空間大堂內(nèi)部互通空間建議電梯間挑高企業(yè)水牌導視系統(tǒng)建議：采用石材造型，易看且易樹立形象；物業(yè)整體打造規(guī)劃專屬停車場；提供超豪華停車場---墻面全部用石材做處理；寫字樓停車區(qū)域部分是采用色塊來區(qū)分，整體空間色彩自然，無壓抑感；停車場所有的梁柱上全部都有專設夜間發(fā)光防撞條，并且作了顏色的處理，顯得非常醒目與具有人性化；停車場建議物業(yè)整體打造細節(jié)體現(xiàn)：在地下停車場出入口做好導視系統(tǒng)停車場建議物業(yè)整體打造考慮部分停車空間做機械立體停車位引進國際級物管專家

——國際甲級寫字樓的服務專家物業(yè)管理建議：國際級物管物業(yè)整體打造Thinking報告思路分物業(yè)定位及打造5規(guī)劃排布經(jīng)濟測算本體研究物業(yè)發(fā)展策略整體定位及打造6234背景研究1寫字樓物業(yè)定位及打造Part5.1寫字樓整體定位形象定位濱江一線商務高地——一線濱江景觀帶之上的鼎級生態(tài)、舒適、創(chuàng)意超甲級寫字樓寫字樓整體定位形象定位高度決定占位，創(chuàng)新決定價值——超高層甲級寫字樓、4.2米層高、生態(tài)辦公空間、一線江景寫字樓整體定位產(chǎn)品定位4.2米層高空中花園層層露臺稀缺大層高，層層露臺、戶戶花園，彰顯了項目形象，提升辦公環(huán)境舒適度、增加附加值，走差異化路線，贏取熱銷基于對市場分析，我們認為本案寫字樓的未來客戶構(gòu)成如下：核心客戶重要客戶朝陽洲/紅谷灘區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群企業(yè)江西省全省范圍內(nèi)需求高檔次、高形象的企事業(yè)單位寫字樓整體定位客群定位偶得客戶全國性大企業(yè)在南昌的分公司或辦事處項目名稱主要入駐客戶形態(tài)聯(lián)發(fā)廣場新華人壽保險有限公司、廈門航空有限公司、中國建設銀行、中鐵集團、瑞士ABB、中國工商銀行私人銀行綠地中央廣場中視科華有限公司、仁和藥業(yè)股份有限公司、江西省體育彩票管理中心、江西中拓能源有限公司唐寧街洪都農(nóng)村商業(yè)銀行、金融業(yè)、部分投資客紅谷經(jīng)典新法制報社南昌記者站、江西省南昌市水文局、北京市地熱研究院江西分院、央視網(wǎng)《經(jīng)濟觀察》欄目萬達中心國內(nèi)知名企業(yè)總部和本土實力企業(yè)，金融類公司居多新地中心事業(yè)單位入住和本土實力企業(yè),以全國性的科技、經(jīng)貿(mào)公司南昌分公司或辦事處居多綠地中心國內(nèi)知名企業(yè)分公司和本土實力企業(yè),金融保險公司居多泰豪科技廣場工貿(mào)、電子、工程等大中企業(yè)恒茂夢時代實業(yè)、建筑、地產(chǎn)等大中企業(yè)為主頂級寫字樓客戶主要以金融、保險、企事業(yè)單位、全國性的科技、經(jīng)貿(mào)公司南昌分公司為主；這類公司具有雄厚的經(jīng)濟實力并且對辦公場所極為挑剔、重視寫字樓整體定位客群定位偶爾客戶主流客戶大客戶客戶類型消化面積價格承受能力數(shù)量比例營銷特征客戶特點大客戶整層以上整層強小被動刁鉆集團決策共享程度高注意形象追求各盤風格價值核算思維主流客戶半層中中有追隨喜好最求性價比資本運作傾向價值核算思維基礎客戶200-1000弱大主動注重實際利益對價格敏感有投資目的關注區(qū)域價值寫字樓整體定位客群定位核心客戶寫字樓物業(yè)發(fā)展建議超甲級寫字樓產(chǎn)品-標準層建議建議寫字樓低區(qū)與高區(qū)分開規(guī)劃布局，采用“室內(nèi)無柱式設計＋分區(qū)電梯廳”相結(jié)合的方式設計：（1）單層建筑面積約1400平米；（2）室內(nèi)無柱式設計：可以使客戶根據(jù)實際需求對室內(nèi)空間進行自由組合；（3）分區(qū)電梯通道設計：有效降低電梯等候時間，降低能耗低區(qū)中區(qū)高區(qū)兩部貨運電梯也可提供給低區(qū)、中區(qū)客戶使用低區(qū)：5部中區(qū)：5部消防梯：2部為CEO專屬電梯高區(qū)：6部寫字樓物業(yè)發(fā)展建議超甲級寫字樓產(chǎn)品-面積段劃分分區(qū)面積段低區(qū)80-100㎡中區(qū)100-300㎡高區(qū)500㎡、整層事項精裝交樓標準外立面鋁板、中空LOW--E玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料大

堂大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面為大理石、花崗巖或高級墻紙等材料；應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料電梯廳采用高檔裝飾材料，地面應采用石材；應有不銹鋼、大理石或木門套走

廊高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂衛(wèi)生間進口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長石材洗面臺，設通長面鏡、洗手液盒、

電動干手機、手紙等標準層墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，網(wǎng)絡地板超甲級寫字樓產(chǎn)品-精裝交樓標準建議寫字樓物業(yè)發(fā)展建議公寓物業(yè)定位及打造Part5.2項目客戶策略公寓整體定位形象定位城市之巔CEO行宮——一線濱江景觀帶之上的高端、生態(tài)、舒適、高附加值豪華公寓項目客戶策略公寓整體定位產(chǎn)品定位偏居住型江景LOFT，適度面積套房設計，豪華精裝，打造標桿豪宅！4.2米層高套房設計一線江景本地及周邊省市投資客城市精英居住客省內(nèi)外商務居住客本地及周邊省市投資客：南昌作為省會城市其對周邊地區(qū)具有一定的輻射影響力，省內(nèi)其余地區(qū)的投資客多數(shù)選擇在濟南進行投資，公寓作為類住宅項目，回報可觀且風險較低。省內(nèi)外商務居住客：南昌作為江西省省會，處于整個江西省的政治經(jīng)濟發(fā)展的先導地位。項目所在區(qū)域政府辦公資源較為集中；隨著政務需求的增加，派駐南昌的商務客需要在區(qū)域有一個中短期住所，公寓是最好選擇。城市精英居住客：30歲上下的高薪族，追求精致生活、時尚品味，希望購買小戶型經(jīng)濟適合單身或是夫妻二人居住的房型；小戶型精裝的LOFT公寓正好滿足了當下年輕人的需求，輕松入住無煩惱。本項目目標客群構(gòu)成：本地城市精英居住客+省內(nèi)外商務居住客為主，本地及周邊省市投資客為輔。項目客戶策略公寓整體定位客戶定位城市精英居住客省內(nèi)外商務居住客本地及周邊省市投資客實用性與產(chǎn)品性價比樓盤品質(zhì)，精裝修地段與交通便利性優(yōu)越的環(huán)境配套物業(yè)管理與服務客群類別客群來源主要傾向戶型面積城市精英居住客城市精英白領，需求品質(zhì)生活服務，以婚房和改善居住品質(zhì)為目的。40-60㎡省內(nèi)外商務居住客與江西省有長期業(yè)務往來，或長期駐南昌的高級管理人員，政府公務員。60~80㎡本地及周邊省市投資客主要來自公司中高層管理人員、中產(chǎn)階級、公務員、中小型企業(yè)業(yè)主，以投資為主要目的。40~50㎡酒店式公寓客戶需求重點項目客戶策略公寓整體定位客戶定位產(chǎn)品配比平層主力面積分為38-42/48-50/60-65/80-85方四段，房型格局以一房/兩房為主，但是以38-50㎡一房的低總價產(chǎn)品為主導戶型。LOFT主力面積分為35-38/50-55方兩段，房型格局以兩房/三房為主，并以小戶型為主。公寓產(chǎn)品戶型配比物業(yè)發(fā)展建議項目定位項目客戶策略戶型建議：以兩房為主導的公寓產(chǎn)品公寓物業(yè)發(fā)展建議建筑戶型面積假設平均面積臥室/書房數(shù)量面積占比主力戶型60-8070一房/兩房65%主力戶型90-120100兩房/三房35%LOFT公寓產(chǎn)品配比建議依據(jù)說明：本項目公寓標準層面積為1400㎡左右；核心筒區(qū)域要求面積最小化，電梯數(shù)量不小于6部；LOFT公寓在當前建筑密度限制條件下，為滿足高端的產(chǎn)品定位，平層劃分不宜過多，否則得房率、品質(zhì)形象將與定位相悖；銷售市場熱銷產(chǎn)品為小戶型，本案定位高端豪宅，以居住客戶為主、投資客戶為輔，故戶型的舒適性放在首位，全部60平以上的戶型，以60-80為主力戶型面積段。LOFT60方戶型示意參考圖一層平面二層平面房型——一室一廳兩衛(wèi)一廚一樓布局客廳、廚房和客衛(wèi)，廚房和客廳朝南，客廳較為寬敞。二樓布局主臥和客臥，私密性強。衛(wèi)生間面積可壓縮，將更衣間該為儲藏間等實用功能強的格局。儲藏間戶型建議參考——平層層高建議物業(yè)發(fā)展建議項目定位項目客戶策略公寓物業(yè)發(fā)展建議LOFT戶型參考LOFT80方戶型示意參考圖一樓布局一室兩廳一廚一衛(wèi)，功能空間布局合理。客廳和客臥均南向開窗，采光和視野俱佳。一樓同時設置客衛(wèi)，動線合理，功能格局齊全。客廳客臥餐廳廚房衛(wèi)生間主臥衛(wèi)生間走入式衣柜書房一層平面二層平面二樓主臥套房式設計，開放式空間，書房可單獨隔開成獨立空間，客廳挑空，空間感舒適。房型兩房兩廳兩衛(wèi)開間6.2米進深9.1米戶型建議參考——平層層高建議物業(yè)發(fā)展建議項目定位項目客戶策略戶型建議參考——LOFT公寓物業(yè)發(fā)展建議多角度提高贈送率1.入戶花園4.內(nèi)庭院5.凸窗/陽光房7.花架3.陽臺/法式陽臺2.雙層露臺6.夾層通過不同方法，提高贈送率，達到20％-30%的拓展空間使得130平拓展到160平；150拓展到180平；170拓展到220平戶型建議參考——平層層高建議物業(yè)發(fā)展建議項目定位項目客戶策略物業(yè)發(fā)展建議——贈送，多角度提高附加值公寓物業(yè)發(fā)展建議1.室內(nèi)全裝修設計在精裝修基礎上有所提升，除基礎裝修（地板、墻面、衛(wèi)生間)外，配齊相應家電、床上用品、裝飾品等達到提包入住的水平。在裝修內(nèi)容和裝修風格上可彈性設置，形成差異化，增加客戶選擇的空間2.大堂裝修檔次大堂應采用酒店大堂裝修檔次3.裝修標準采用2000-3000元/平標準的基礎裝修戶型建議參考——平層層高建議物業(yè)發(fā)展建議項目定位項目客戶策略物業(yè)發(fā)展建議——送精裝修，提供彈性的全裝修，真正實現(xiàn)拎包入住公寓物業(yè)發(fā)展建議SKY會所物業(yè)定位及打造Part5.3項目客戶策略附加值打造項目核心價值點提升——SKY會所案例借鑒央央春天空中會所以滕王閣為造型，打造及高檔商務、餐飲、休閑娛樂為一體的空中頂級會所。超高層會所案例借鑒－－央央春天大江西?財富圈層對話平臺一個歷史與現(xiàn)代結(jié)合的恢宏之作江西省首席商務會所融入整個江西財富圈層……項目客戶策略SKY會所定位項目核心價值點提升——SKY會所形象定位項目客戶策略附加值打造項目核心價值點提升——SKY會所定位詮釋高端空中會所，盡享城上尊崇一個奢適又能充分滿足平安客戶高端需求的會所，用鉆石來形容它——無需太多，但卻是皇冠上最璀璨奪目的！項目客戶策略附加值打造項目核心價值點提升——SKY會所定位詮釋五大特色

奠定豪宅價值典范！空中價值極致化客戶圈層高端化交流平臺創(chuàng)新化業(yè)態(tài)設置特色化會所管理專業(yè)化項目客戶策略附加值打造項目核心價值點提升——SKY會所定位詮釋空中價值極致化高度實現(xiàn)一線江景360度觀景平臺項目客戶策略附加值打造項目核心價值點提升——SKY會所定位詮釋客戶圈層高端化平安高層領導、股東企業(yè)CEO、行業(yè)領袖平安高端客戶、業(yè)主社會名流、精英項目客戶策略附加值打造項目核心價值點提升——SKY會所定位詮釋交流平臺創(chuàng)新化商務會談富商交流會學術(shù)研究會財富論壇項目合作、洽談項目客戶策略附加值打造項目核心價值點提升——SKY會所定位詮釋業(yè)態(tài)設置特色化酒吧、雪茄吧、茶室、中西餐廳KTV室、健身房、SPA館項目客戶策略附加值打造項目核心價值點提升——SKY會所定位詮釋會所管理專業(yè)化會員制管理高度私密化極致服務化分項內(nèi)容俱樂部名稱富豪俱樂部俱樂部定位俱樂部定位是為江西高層政商界人士服務的私人商務會所，是集商務、休閑與社交于一體的商務俱樂部面積3000平方米經(jīng)營方式會員制管理方式聘請頂級物業(yè)管理公司功能設定餐飲服務特色贛菜包廂綜合休閑服務綜合休閑包廂、藝術(shù)展廳會所特點集商務宴會、餐飲娛樂、住宿休閑等服務為一體的高端俱樂部。擁有特色客房，和藝術(shù)展廳，藝術(shù)品可現(xiàn)場拍賣。設置直達電梯。項目客戶策略附加值打造項目核心價值點提升——SKY會所打造休閑空間藝術(shù)展廳綜合性休閑包廂商務宴會空間健身房花園式咖啡品茶區(qū)水吧精品贛菜中餐廳面積30%面積30%面積40%空中花園商務配套空間棋牌室會議廳項目客戶策略附加值打造項目核心價值點提升——SKY會所典型功能定位建議經(jīng)營模式會費個人會籍凡年滿二十一歲人士皆能成為個人會員。個人會員其配偶及其二十一歲以下之子女均可享有俱樂部一切設施。

公司會籍公司會籍，適合致力于建立公司發(fā)展平臺，提高公司高層管理人員福利的成功企業(yè)。公司會籍為可轉(zhuǎn)讓會籍，并可以在公司內(nèi)部更換提名人。俱樂部對公司會籍之附屬會籍不做數(shù)量限制，公司會籍與個人會籍享有同等的會員權(quán)益。采取封閉式模式，僅對內(nèi)部業(yè)主和會員開放，建議引進專業(yè)會所公司管理，這類公司由于專業(yè)性強，故從設計、服務、管理等各方面，均能夠很好地滿足業(yè)主的需求。業(yè)主及住戶免收入會費，外部會員分級別征收會費和年費。項目客戶策略附加值打造項目核心價值點提升——SKY會所經(jīng)營模式Thinking報告思路分物業(yè)定位及打造5規(guī)劃排布經(jīng)濟測算本體研究物業(yè)發(fā)展策略整體定位及打造6234背景研究1項目規(guī)劃排布建議Part6.1結(jié)論：沿江中大道為未來人流最大來向。沿江中大道為項目的主要展示界面。各道路最大觀賞視線高度約：沿江中大道約32米朝陽中路約26米

外部看基地視線示意圖朝陽中路沿江中大道朝陽中路沿江中大道贛江戶型建議參考——平層層高建議物業(yè)發(fā)展建議項目定位項目客戶策略城市形象展示規(guī)劃排布結(jié)論：

規(guī)劃路展示效果好，應結(jié)合朝陽中路加以景觀設置人行主要出入口。在建隧道口對項目人流的導入的積極影響力。朝陽中路東段，適合設置車行出入口。