臺灣省2015年房地產估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思

路模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、全民所有制企業投資興辦的聯營企業所使用的集體土地，必須向人民政府土地管理部門提出用地申請，方可使用。A：區級B：省級C：縣級D：市級E：執行層的組織協調2、國家實行土地登記制度，由對所管轄的土地進行登記造冊。A：縣級以上人民政府B：縣級以上人民政府土地管理部門C：縣級以上人民政府農業管理部門D：鄉級以上人民政府E：房地產估價機構必須加蓋公章3、在一筆成功的房地交易中最低價、最高價、成交價的關系是。A：成交價三最高價三最低價B：成交價三最低價三最高價C：最高價三成交價三最低價D：最高價三最低價三成交價E：工業用地的監測點評估價格4、以下有關假設開發法的表述中，不正確的是。A：假設開發法在表現形式上是評估新開發的房地產價值的成本法的“倒算法”B：假設開發法是一種科學實用的估價方法，在中國現階段房地產開發建設活動較活躍的情況下，得到了廣泛應用C：對于應有規劃條件但規劃條件尚未正式確定的待開發房地產，應采用假設開發法進行估價D：假設開發法除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發項目投資分析，是房地產開發項目投資分析的常用方法之一E：工業用地的監測點評估價格5、假設某項目年凈經營收益為60萬元，年經營成本為20萬元，該項目投資的資本價值為750萬元，則該項目的年投資收益率為_。10.7%8.0%5.3%2.7%6、某臨街深度30.48m（即100ft）,臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft）,臨街寬度25m的矩形土地的總價為萬元。A：53.34B：85.34C：106.68D：213.36E：工業用地的監測點評估價格7、2004年8月28日，十屆人大常委會第十一次會議通過了《關于修改（中華人民共和國土地管理法）的決定》，區分了。A：“國有”和“集體”B：“有償”和“無償”C：“出讓”和“轉讓”D：“征收”和“征用”E：房地產估價機構必須加蓋公章8、關于債務融資，下列說法不正確的是（）。A.信貸融資和債券融資是債務資金籌措的主要渠道B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉期，第三種是轉貸C.企業債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3?5年D.利用信貸資金經營，實際上就^ldquo;借錢賺錢”或“借雞生蛋”9、建筑密度通常以控制。A：上限B：下限C：中限D：上、下限E：執行層的組織協調10、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為。A：40年B：42年C：48年D：50年E：工業用地的監測點評估價格11、大跨度廠房指跨度在m以上的單層工業廠房。A：6B：10C：12D：15E：執行層的組織協調12、已知某房地產的土地取得成本1500萬元，土地開發成本3000萬元，管理費用400萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元，開發完成后的房地產價值10000萬元，則該房地產的成本利潤率為_。36%62.07%73.47%80%13、開發商以某一價格出售“物業+健身房會員資格+保齡球館會員資格+游泳池會員資格”時，該價格比這四項各自價格之和低了許多，開發商采用的是—技巧。A.產品線定價B.選擇品定價C.補充品定價D.產品束定價14、以下求取報酬率的方法中，使用試錯法和線性插入法的是。A：累加法B：市場提取法C：風險報酬法D：投資報酬率排序插入法E：工業用地的監測點評估價格15、已知某房地產40年收益價格為150萬元，該房地產報酬率為10%,那么該宗房地產30年收益價格為萬元。A：112.5B：155.6C：144.6D：132.4E：工業用地的監測點評估價格16、《中華人民共和國土地管理法》規定，對人均耕地特別少的地區，由省級政府批準，可增加安置補助費，但土地補償和安置補助費之和，不得超過被征收前3年平均年產值的一倍。A.1020C.30D.4017、具體承擔全國一級資質房地產估價機構信用檔案系統管理的部門是_。A.建設部B.建設部住宅與房地產業司C.建設部信息中心D.中國房地產估價師與房地產經紀人學會18、現金流量折現法從某種意義上講要求“先知先覺”，其具體要做到的不包括。A：后續開發經營期究竟多長要預測準確B：各項收入、支出在何時發生要預測準確C：各項收入、支出發生的金額要預測準確D：各項后續開發完成后的利潤要預測準確E：工業用地的監測點評估價格19、現對某期貨房地產進行估價，在此估價中，估價對象狀況應為未來某時點的狀態，房地產市場情況應為時點的狀態。A：現在B：未來C：過去D：B和CE：工業用地的監測點評估價格20、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發企業利用多種媒體大力宣傳濕地環境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據，這種定價方法是__。A.目標定價法B.領導定價法C.隨行就市定價法D.認知價值定價法21、市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于（）。A.業主希望的投資回報率B.稅費C.物業出租經營成本D.同類型物業的市場供求關系22、工程建設定額的特點中，反映了統一的意志和統一的要求。A：科學性B：權威性C：系統性D：穩定性E：執行層的組織協調23、假如土地使用權出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用28年后轉讓，受讓人的使用年限有一年。5022781224、當建筑場地的上部土層較弱，承載力較低，不適宜采用在天然地基上作淺基礎時宜采用_。A.條形基礎B.獨立基礎C.箱形基礎D.樁基礎25、一般來講，隨著家庭人口規模小型化，住宅價格總的趨勢是。A：上升B：下降C：保持相對穩定D：先上升后下降E：工業用地的監測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、相對于房地產開發投資，關于房地產置業投資的說法，正確的確。A：置業投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產B：置業投資包括進行場地平整及道路等基礎設施建設的投資C：置業投資對象可以是市場上存量房地產D：置業投資可以是將購入的房地產用于自身居住或生產經營E：置業投資可以是將購入的房地產出租給最終使用者2、資金來源與運用表可以用來進行房地產開發項目的（）分析。A.現金流量B.清償能力C.資產與負債情況D.資金盈余或短缺情況3、影響房地產價格的國際因素有。A：世界經濟狀況B：國際競爭狀況C：政治對立狀況D：政治安定狀況E：軍事沖突狀況4、某銀行存款的計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為2.25%,為吸引5年期的儲戶，則其5年期的年利率應大于_。2.50%3.5%2.38%3.25%5、下列關于征收集體土地的政策規定中，表述正確的是。A：建設單位征收的集體土地，其土地所有權屬于建設單位B：征收土地實行兩級審批制度，即全國人大和省級人大C：基本農田未超過35h的，由省級人民政府審批并報國務院備案D：征收土地，由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費E：臨時使用土地的期限，最多不得超過兩年，并不得改變批準的用途，不得從事生產性、營業性或其他經營性的活動，不得修建永久性建筑6、拍賣一非公物房地產。市場價2800萬元，確定保留價2300萬元，起拍價1500萬元，成交價3200萬元，事先未約定傭金標準，拍賣人可以向委托人收取的傭金最高為一萬元。64961602247、估價項目完成后，應歸檔的估價資料包括。A：實地查勘記錄B：委托人名片C：估價項目來源和接洽情況D：估價中的不同意見E：估價報告定稿之前的重大調整或修改意見8、下列關于《暫定資質證書》，表述正確的是_。A.《暫定資質證書》有效期為3年B.房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》的有效期C.房地產開發主管部門延長《暫定資質證書》的有效期不能超過3年D.自領取《暫定資質證書》之日起3年內無開發項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長E.自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長9、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為。A：工期索賠B：工程變更索賠C：合同中明示的索賠D：合同中默示的索賠E：費用索賠10、職工可以提取住房公積金用于消費的事項有。A：購買上班用的電動車B：購買自用二手商鋪^自建自住住房D：裝修自住住房E：償還購買自住經濟適用住房的貸款本息11、業主公約由—制定并修改。A.業主大會B.業主委員會C.一半以上業主D.全體業主和物業管理企業共同12、房屋所有權初始登記是指原始取得所有權而進行的登記。A：新建房屋申請人B：原有但已進行過登記的房屋申請人C：原有但未進行過登記的房屋申請人D：轉讓所得房屋申請人E：繼承所得房屋申請人13、下面關于勘察設計業務的承接問題的表述錯誤的是。A：承接方必須持有由建設行政主管部門頒發的工程勘察資質證書或工程設計資質證書B：承接方應當自行完成承接的勘察設計業務，但可以接受無證組織和個人的掛七罪C：承接方在證書規定的業務范圍內承接勘察設計業務，對其提供的勘察文件的質量負責D：勘察設計專業技術人員和執業注冊人員可以出借、轉讓、出賣執業資格證書、執業印章和職稱證書E：經委托方同意，承接方也可以將承接的勘察設計業務中的一部分委托給其他具有相應資質條件的分承接方，但須簽訂委托合同，并對分承接方所承擔的業務負責14、某地區某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產在2004年8月J日的價格為2000元/m2,對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為一元/m2。212122001819224215、股票和債券的相同之處表現在。（2004年試題）A：都是融資工具B：都是流通證券C：持有者享有相同權利D：都具有償還性E：都可以為投資者帶來收益16、下列估價事項中，僅根據估價目的來確定的有.【2007年考題】A：估價對象B：估價時點C：價值類型D：估價方法E：估價所需材料17、當某開發商的成本費用和產品質量與市場領導者相比具有競爭優勢時，可以采用的定價法是_。A.領導定價法B.挑戰定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法18、在下列情形中，通常會引起房地產價格降低的有。A：農用地改為非農建設用地B：在寫字樓旁新建大型游樂場C：住宅區道路禁止貨車通行D：在住宅區旁新建一條全封閉的高速公路E：常常遭受洪水威脅19、估算房地產開發項目的收入，首先要制定切實可行的（）。A.融資計劃B.出租計劃C.銷售計劃D.租售計劃20、房地產投資的風險主要體現在。八：投入資金的安全性B：期望收益的可靠性C：投資項目的變現性D：宏觀經濟的穩定性E：資產管理的復雜性21、下列法律法規和標準中，應作為城市房屋拆遷估價依據的有（）。A.中華人民共和國物權法B.中華人民共和國城市房地產管理法C.城市房地產開發經