EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.摸摸江蘇淮安某商業地產項目營銷策劃報告營銷策劃報告目錄市場調研與項目競爭力分析項目市場定位及概念設計項目建筑規劃設計優化建議項目商業規劃建議項目商業環境設計建議項目物業管理策略建議項目經營管理策略建議一、市場環境研究及項目競爭力分析目錄城市背景及宏觀經濟環境研究整體商業環境研究針對性商業環境分析典型商業場所調研分析在建、在售商鋪住房調研分析基地概況項目SWOT分析一城市背景及宏觀經濟環境分析研究（一）城市概況淮安市是一代偉人周恩來的故鄉，地處江蘇腹地，位于江淮平原北部下游，轄清河、清浦、楚州、淮陰4個區和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣4個縣；面積約10072平方公里，人口505萬。市區面積337平方公里，人口48萬。淮安是我國歷史文化名城，古稱楚州，歷史上是漕運鹽運重鎮，我國南北交通轉運中心、軍事要塞，素有“南船北馬，九省通衢”的美稱，曾與揚州、蘇州、杭州并稱運河沿線的“四大都市”。淮安人文薈萃，歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、《西游記》作者吳承恩、愛國將領關天培、《老殘游記》作者劉鶚等。淮安市經濟基礎相對薄弱，在整個江蘇省相對排后，屬于欠發達地區。淮安歷史上曾為我國重要的交通樞紐、商貿中心，但自近代工業革命的興起和以蒸汽機為動力的現代化交通運輸工具的出現，淮安就因水運交通的衰落和陸上交通基礎設施的滯后，失去了昔日的交通地位，成為中國近代城市建設史上典型的衰落城市。改革開放以來，淮安市外圍對外交通條件逐步改善。如今淮安公路、鐵路、水路四通八達，同三（京滬）高速、寧徐高速、寧連高速以及新沂到長興的鐵路均已在此相會，京杭運河、蘇北灌溉總渠、淮河及其入海水道等縱橫交錯，形成了一個以高等級公路為主骨架、水路并舉的交通網絡，又新成為了江蘇南北交通交匯中心。目前，淮安工業主導地位逐步確立，形成了以機械、化工、冶金、紡織、煙草為支柱的工業體系，擁有淮陰卷煙廠、淮鋼集團、韓泰輪胎公司、中石化清江石化公司、安邦集團、華新集團、輝煌太陽能公司、清拖、清棉集團等一批重點骨干企業。由此看出:淮安市的交通地位經歷了成為區域中心,到衰落，如今又將新的興起；因此其商業的匯聚擴散作用也必將經歷成為中心，到衰落，到新的中心興起的歷程，可以預言隨著淮安新的區域交通中心地位逐步確定，其在長江經濟帶與隴海經濟帶之間承南啟北作用的逐漸體現，淮安的商業、流通業必將進入一個新的階段，得到進一步的發展。（二）城市主要經濟指標：1、2001年全市主要經濟指標：經濟指標2000年2001年增長幅%完成國內生產總值值（億元）29132913.05第一產業增加值88946.8第二產業增加值11613516.38第三產業增加值8710015.00其中商業貿易：2000年通過加大市場開拓力度，發展新型流通方式、增加信貸消費等措施，促進消費品市場穩中趨活。全年實現消費品零售總額103.01億元,比去年增長12.2%.批發零售貿易業零售額71.48億元,增長16.7%;餐飲業8.53億元,增長20.6%;其他行業23.0%億元,下降2.0%.居民生活全市城鎮居民人均可支配收入6117元,比上年增加7.2%;人均消費支出:4352元,比上年增加11.0%;在崗職工平均工資:7978元,比去年增長12.8%;農民人均純收入:3302元,比上年增加5.7%;人均生活消費支出2104元,比上年增長3.7%;2、2001年7月份各項社會經濟指標運行情況：全社會固定資產投資完成額10，2639萬元，累計完成68，2847萬元，增長15.7%，其中：基本建設投資：2，4521萬元，累計13，8553萬元，增長-12.7%；更新改造投資：1，5162萬元，累計10，5360萬元，增長31.6%；房地產投資：5570萬元，累計4，5698萬元，增長31.3%；工業增加值：5，1352萬元，累計38，8156萬元，增長15.8%；社會消費品零售總額：8，5409萬元，累計62，4470萬元，累計增長10.6%；其中個體：2，9103萬元，累計19，7142萬元；總計中批發零售貿易業：6，1556萬元，累計44，7369萬元，增長13.5%；房地產投資：5570萬元，累計4，5698萬元，增長31.3%；房屋建設施工面積：6.82萬平方米，累計109.13萬平方米，累計增長30.6%；其中住宅：6.31萬平方米，累計89.42萬平方米，累計增長27.0%；商品房銷售面積：3.29萬平方米，累計21.95萬平方米，增長58.6%；其中住宅：3.25萬平方米，累計20.23萬平方米，增長58.4%；商品房銷售額：2668萬元，累計23416萬元，增長67.4%；其中住宅2630萬元，累計19952萬元，增長58.2%；經濟的穩定持續發展是批發零售商業發展的基礎，居民收入的穩步提高是批發零售商業發展的動力，由上面的數據和資料我們可以看出：淮安市目前的商業市場不僅在總量上還會有較大的發展，而且還會隨著人民生活的提高，物質與文化生活要求的提高，在市場商品供應品種與質量上和購物環境的軟、硬件條件都有較大的提高，這必將對商品零售業的經營理念、經營業態提出更高的要求,同時也帶來更大的機遇。（三）城市規劃與目標根據“三淮一體”的規劃目標：到2020年，“三淮”城鎮人口將達到115萬，建成區面積120平方公里。“三淮”將建設成為“江蘇新興的交通樞紐和工業城市、淮河下游的商貿中心”。1、三淮主中心區實施“城區東擴，中心東移”戰略，形成由水渡口廣場--健康東路---淮海北路---（淮海廣場）----河北東路-----和平路組成及其周圍4平方公里的金三角中心區，成為“三淮”新的具有現代氣息的行政、金融、信息、商貿、休閑娛樂中心。本案摸摸**在位置上靠近以淮海路為主線，淮海廣場為中心的核心商業圈，位于主要商業街之一的東大街上,因此本案從商品零售角度來說都具有相當的先天地段位置優勢。2、六大功能分區淮安分區：總面積30平方公里，是以淮安市區為依托的歷史文化名城、旅游度假區，主要發展旅游業以及配套的餐飲、旅館、休閑娛樂等服務業。城南分區：總面積271.8平方公里,規劃建成區15平方公里,是淮陰外向型農業開發區，主要發展高新技術綠色農業產業.青浦分區:總面積15平方公里,是老城游購區和冶金、化工、煙草、紡織等工業區。本案在本區域內。城東分區：總面積15平方公里，是淮陰經濟開發區，以高新技術產業為主，生活居住、公共設施相配套的綜合性新區。清河分區：總面積20平方公里，是以清河區為依托的政治、金融、信息、科教、商貿中心。王營分區：總面積20平方公里，是以淮陰縣城為依托的市域居住、倉儲、貨運中心。清浦老城區改造規劃，2002年，將在慈云寺、文廟附近興辦廟市合一的文廟文化市場，培育美食、娛樂、文化經營特色，使之成為名副其實的淮安“夫子廟”，同時迅速完成東大街的街景規劃，按照蘇州觀前街、南京湖南路的標準，把東大街建設成為集購物、休閑為一體的商業步行街頭，與建好的文廟文化市場連成一片。從城市的未來規劃我們可以看出本案摸摸**的地位與位置優勢在將來城市的功能布局中會得到一定的鞏固與發展，但是我們必須看到這種鞏固與發展的相對性。二、淮安市區商業市場整體情況研究（一）總體概況位置上、交通上以及對蘇北輻射面的優勢與發展，有力地促進了商貿流通的日趨活躍。目前全市擁有.全市共有商品交易市場418個,其中各類規模商品市場200多個，年成交額近110億元，其中成交額超億元的市場20多個。（二）市場格局目前,整個淮安市市區(主要指淮陰區、清河區、清浦區）的市場由北向南可以劃分為如下幾個部分：淮陰區部分：淮海北路北京路以北，以蘇北市場為中心，包括小營廣場、汽車北站等；淮海北路部分：廢黃河以南，以汽配商城為中心；長途汽車站周邊部分：以匯通市場為中心，包括布匹市場、五金市場、食品城等；淮海廣場部分：主要以商場、商廈為主，包括新亞商城、清江商場、新亞家電城、通訊市場、家私市場等；東西兩大街部分：以服裝、鞋類、各種小百貨為主；郊區開發區部分：包括建材裝飾城、南方批發市場等；總的來說：整個淮安市市場分布布局上相對比較集中，基本上是以主街道淮海南北路為軸發展分布，形成了一定市場的專業性和規模性，批發與零售同步發展。在經營商品品種與經營者的來源上均由較強的外來色彩，近幾年以來由于社會和經濟觀念的進一步發展，本地從業人員有一定的發展和提高。（二）商業金融業規劃與目標根據1995---2010年淮陰城市總體規劃，在城區內形成一個主中心、八個片區級及若干居住區級中心和八條商業街道組成商業服務體系。以淮海南北路為主軸分布，主中心為淮海廣場至淮萃廣場地段，八個片區級中心為：水渡口廣場、火車站廣場地區、城南路與淮海南路交叉口臨近街區、解放路與淮海南路交叉口臨近街區、東西大街地區、西園廣場、北京西路與淮海北路交叉口臨近街區、小營廣場。八條商業街道為廈門路、淮海東路、健康東路、北京東路、鹽河北路、淮海南北路、人民南路、東西大街。本案為區級中心區，會具有穩定而突出的商業地位。三、針對性商業環境分析1、商圈劃分·核心商業圈以淮海路為主線，匯通市場、淮海廣場為中心。本案處在核心商圈邊緣。·次級商業圈圍合淮海南北路的北京路、承德路、解放路組成·外圍商業圈蘇北市場、南方批發城、淮揚裝飾城等組成主要商業街：淮海南北路（新世紀廣場-解放路）、昌盛路、東、西大街、健康路、淮海東、西路2、商業形態分析主要商業形態代表示例主要分布區域評價傳統雜貨鋪廣泛分布在商業區區內商品陳列雜亂檔次次低購物中心新亞商城清江江商場淮海廣場市民購物休閑、流流行時尚中心心，商品質量量信任度高，硬硬件設施佳，購購物環境好專營店報喜鳥DOBBON，婚紗影樓大光明眼鏡鏡淮海北路裝修好，面積大，服服務意識好，能能跟上時代潮潮流超市時代超市蘇蘇果超市，華華聯超市一剪梅超市市淮海路人民路清清河路數量不夠多，缺缺少24H便利店，發發展較規范，貨貨品略不足市場類匯通市場五金金、布匹、電電子、食品、裝裝飾材料、汽汽配、農貿市市場主要沿淮海南北路路分布較集中市場種類齊全，但但大都停留在在初級經營水水平，市場環環境、管理水水平落后特色專營商業街女裝街、美食街昌盛路豐登路、人人民南路環境差、檔次低、規規模小縱述·淮安市商業物業從數量看，經營業態種類齊全，數量較多，但都停留在低價經營管理水平，缺少良好經營、購物環境，商業形象有待提升，管理水平有待提高。作為一種城市商業文化的專門商業步行街商業形態還沒有形成。3、主要商區及專業市場分布在淮安市最主要商業街淮海路從北而南分布了20多家專業市場，自北而南排列：蘇北市場-淮陰汽配城-南方電腦城-淮海市場-匯通市場、淮萃市場-紡織、五金、食品市場-清中電子城-東方電腦城-淮海地下商城-電信商城、金三角電訊城-淮陰裝飾材料市場-五星家具城、龍風家具城、淮陰家具城-城中城商業街-淮陰電子市場-東、西大街步行商業區-清江市場和東郊南方批發市場。淮海北路：最繁華商業街，主要分布中、高檔服裝、鞋類專賣店，賓館酒店、金融機構、婚紗影樓、娛樂休閑中心鑲嵌其中，沿路分布10多家專業市場，淮海廣場有本市最大購物中心。東、西大街：主要經營服裝鞋類及少數小百貨昌盛路：女裝一條街（200米）;豐登路：精品服裝街健康西路：電腦、辦公用品較集中（200米）總結：淮安市場格局已經成形，主要商區和市場各具特色，對周邊區域乃至整個淮安產生影響力和輻射力，在消費者、經營者和投資者心中形成一定的心理積淀。4．商鋪權屬形態分析本市商鋪在權屬上分為業主自有經營和出租給他人兩種形式。開發商投資建設商鋪分為兩種情況：大型綜合市場出租與出售并舉，臨街商鋪以出售為主，位置不同，租售水平相差較大。5、商家來源分析根據實地采訪調查收集資料來看，淮安市的商家來源較散，大體可歸納以下幾個主要群體：a.淮安市商家來源細分：淮安市區、郊區市民，企事業單位b.淮安市周邊縣市商家群體細分：主要為鹽城、南通、南京、揚州、常州、泰州、連云港等特點：距淮安愈近者，經營規模較少，多在專業市場經營，而南京等寧滬沿線商家通常喜歡入住核心商業圈且經營規模大c.外省市商家群體細分：主要是浙江溫州、義烏、臺州、海寧一帶的私營業主，對淮安市的市場形成和發展起著了重要作用，也有山東、福建等地商家。對于批零銷售的各類市場情有獨鐘，另外對專業商業街較感興趣，多數人一要求中小面積。6、淮安市消費者分析我們將消費者按區域劃分為市區消費者和郊區、郊縣消費者及周邊地區消費者，從調查資料來看：（1）市區消費者的主要消費行為·日常生活用品的消費，目前在超市消費越來越成為主流時尚·大件耐用消費品首選新亞商城、清江商場·服飾消費主要在購物中心及淮海路、東西大街、昌盛路專營店·購買小百貨及各類材料和衛潔商品時會去匯通市場和各類專業市場·消費對象以中低檔為主，國內品牌普遍接受，國際品牌消費量不大，多為冒牌品（2）郊區、郊縣消費者·這類消費者購物針對性較強，購買昂貴商品主要在大型商場，購買生產資料在各類專業市場，購買日常生活品和服飾等，匯通市場有較強的吸引力。·消費季節性相對明顯，節假日通常是他們的采購高峰·消費對象以低檔為主（3）市郊、縣和周邊地區批發商·根據經營品種定期到各專業市場進貨·一般消費量較大，是匯通市場及其他市場發展的主要支撐力量7、主要商家經營者分析通過對各個市場經營戶的調查與訪問，目前經營戶存在如下特征特點：在小商鋪零售商品經營中，本地經營者占有相當大的比重，在批發市場中，尤其是早期的市場如匯通市場等，外地經營者、外地商品、外地品牌具有相當大的比重，而且這些經營戶普遍屬于市場的早期收益者，具有一定的經營年數；對于經商較早的一批經營戶，經營額較大，某些行業可以達到數百萬，乃至千萬不等；但由于后來者的不斷加入，利潤率方面已有很大的下降，大多維持現狀，對未來持一定的觀望態度。有進一步調整的需求與愿望。希望再提升。商鋪投資的概念在大部分經營戶的心目中已有一定的印象和理解，許多經營戶有商鋪的轉讓費用的經歷，或者支付給別人，或者自己收取；但是經營戶普遍意義上對投資概念不強，存在著一種投機觀念，希望在一次性轉讓商鋪中換取投資回報，對產權沒有明確的概念。目前在許多市場鋪位的轉讓金的費用成本很高，為年租金的幾倍，由此可以看出經營戶對好的商鋪位置的需求；4、對商廈、市場的整體印象與服務水平比較看重，而對小商鋪的軟硬件缺乏較為不滿，如果進一步提高經營環境和管理水平，為客戶提供更多的方便與滿意，就能吸引更多的目標客戶，使生意更好做；四、典型商鋪租售價格情況1、蘇北市場位置：鹽河與淮海北路交界東北角規模：經營戶460戶左右概況：棚戶與店面建筑相結合，典型的初級市場格局，共分7個區；經營項目：包括小百貨、服裝、副食酒類、五金水暖器材、鞋帽、文化用品等。租售情況：由于目前進行市場改造，市場經營使用率在60%左右，除經營副食、酒類的一區、五區外，其余各區使用率在50%。租售價格（抽樣調查）：地點面積（平米）月租金年租金/平米場內門市房11．8210210臨街店鋪30--401200-15000450-480臨街店面30--40總價15-19萬4500-50000元/平方米2、淮海北路汽配城位置：淮海北路黃河路附近規模：4層永久建筑物，6000平方米租售價格（抽樣調查）：位置面積（平米）月租金/平方年租金/平米一樓38元456二樓22元264場外門面房28元336附近農科所臨街門門面：兩層75+754000元2673、淮海廣場附近商圈：A、家具市場市場名稱規模月租金/平方年租金/平方備注龍鳳家具城淮安最大45元/38元540元/4566元共兩層經營好五星家具城8000平方43元/30元516元/3600元共兩層經營一般淮陰家具城4000平方30元360元一層經營差4、淮陰電子市場位置：水門橋南邊規模面積：經營面面積15000平方，經營營戶230戶。98年10月開業，本本市最大的電電子市場租售價格：位置月租金/平方年租金/平米備注一樓30-45元36030平方起租二樓25-35元300注：一次性統交一一年租金，可可免交一個月月租金。另外外需付100元/平方的保證證金。5、金三角電訊城：：地段位置面積平米月租金年租金/平米淮海西路場內1.2米柜臺500-6001400平方/660戶門市房10150018006、建材裝飾城位置：淮海西路與與清河路以東東規模：9000多多平方，其中中淮汽公司開開發4000的平方，99年8月開業，100多經營戶，年年成交額8千多萬。主營：五金、木材材、陶瓷、鋁鋁材、水暖等等；概況：整個市場品品種齊全，人人流量大，本本市居民裝修修一般都來此此購買，零售售較多；租金價格（抽樣調調查）：地點經營品種面積平米年租金年租金/平米其他過道門市房廚房材料37．515600416元現代陶瓷6026400440元轉讓費6萬元門市房租金采取拍拍租方式，租租金水平80-40元/平方月，淮淮汽市場年租租金收入200萬元。7、匯通市場群匯通市場是目前蘇蘇北地區最大大的批發市場場。毗鄰淮安安市長途汽車車總站，在整整個淮安市具具有較強的影影響力和輻射射力。交易面面積達6.5萬平方米，年年交易額15億元。目前前，已形成了了一個以匯通通市場為龍頭頭，以布匹市市場、家電市市場、五金市市場為主體的的匯通市場群群。租金水平列表（抽抽樣）市場名稱地段面積平方租金/年租金/平方轉讓金銷售匯通市場沿大治路門市房156萬400010萬80萬匯通市場八區內門市房104萬400060萬布匹市場沿大治路門市房302萬666五金市場中瑞花園17-40臨街8000-90000內3500-450008、淮海廣場商圈內內主要街道店店面租金水平平（單位：元元）地點經營品種面積（平米）年租金年租金/平米其他淮海東路新亞商城城北側百盛服飾5061200淮安人淮海北路，近淮海海廣場襪子2541600淮安人淮海北路，近淮海海廣場DEBON服飾6091500淮安人淮海北路，近淮海海廣場PLAYBOY專專賣店70101439淮海北路，近水門門橋太平鳥西服12011917揚州人淮海西路店面房江西陶器35857健康西路近淮海北北路SHARP專營店店703．65109、東、西大街商業業街東西大街為老商業業街，商鋪林林立，西大街街共有商鋪約約180家，經營品品種較多，商商街配套較齊齊全，東大街街約有在營商商鋪90家，主要經經營服飾、鞋鞋、床上用品品等，本案所所在地段因項項目在建，主主要為經營服服裝的臨時攤攤位，抽樣調調查數據如下下：地點經營品種面積/平米年租金萬年租金/平米其他樂園小區11#樓樓西20米服裝252．8萬1120轉讓費7000元元樂園小區11#樓樓西30米服裝253萬909年毛利約8萬樂園小區1、2、3、4#樓共有商鋪129家，關門或或未營業26家東大街國貿家私城一樓臨臨街家具18012667溫州人東大街化妝品202．4萬1200申浩百貨服裝109600960承包租賃慶華二期商鋪服裝281．8萬642慶華二期一商鋪售售價9300元/平方，房價980—1350元/平方米東大街鞋202．61300溫州人東西大街點評從商品檔次看：普普遍檔次低，西西大街檔次比比東大街高；；從消費者層次看：：工薪階層，一一般市民；從經營品種看：最最多的就是服服裝與鞋類，店店鋪多，東大大街的經營品品種范圍較窄窄；從租金水平看：每每平方米年租租金基本上在在600—1300元之間，為為淮安市中等等水平，東大大街租金水平平由臨淮海南南路向東遞減減；從經營狀態看：目目前經營狀況況一般，普遍遍感到生意難難作，有經營營上的壓力，因因此從這個角角度講，商鋪鋪的升值潛力力可能會因供供量的增加而而沖談，價格格提升已經陷陷入困境，缺缺乏商業業績績的持續增長長支撐。（四）結論從以上的調查數據據我們基本看看出：1、目前淮安市區的的商鋪租金價價格可以分為為以下三個范范圍檔次：每平方每年10000元左右及以以上，主要是是主商業街道道的沿街店面面每平方每年5000元左右者，主主要是中心商商業區里專業業市場內及地地段位置相對對還可以的沿沿街店面；每平方每年3000元左右者，主主要是一般市市場一樓及較較中心地段商商場2樓及以上；；如果以此作為目前前淮陰投資商商鋪租金的年年收益，以10年作為可以以接受的投資資回收期，不不考慮資金的的時間價值靜靜態計算其理理論價格水平平，則目前淮淮安商鋪售價價可以分為如如下幾個檔次次：10000----150000元/平方米；5000元-----60000元左右/平方3000元左右//平方2、在租金上，沿街街店面與非沿沿街店面，主主要商街與一一般住宅商街街，一樓店面面與二樓、三三樓商鋪均有有較大的租金金差別。特別說說明：從上面面的價格上我我們可以看出出租金的范圍圍從低到高有有數倍的差距距。而目前在在建在售的店店鋪出售價格格從位置地段段的角度來說說商鋪售價沒沒有相應租金金的差別大，價價格與租金對對應關系還不不是那么準確確，大的差別別主要體現在在店面的層次次上。3、經營品種與經營營范圍的不同同，使經營額額和利潤率大大不相同，在在很大程度上上決定了對位位置需求的不不同，以及對對租金的承受受水平也不一一樣。其中服服裝類、以及及各類品牌產產品對位置要要求較高。4、目前從淮安市開開發市場、開開發商鋪的角角度來看，作作為專業市場場基本上以招招商、招租的的形式為主，但但其中伴有使使用權的優先先轉讓問題，這這使得商鋪在在不具備產權權的前提下具具有了一定的的炒做行為，使使租商鋪本身身具有了一定定的投資色彩彩，而不是直直接的投資概概念與行為；；而作為沿街街商鋪，尤其其是小區的商商鋪基本以出出售為主，較較高。5、目前淮安安市的專業批批發市場基本本上處于一種種簡單的商品品匯聚集中狀狀態，對于相相關的同類商商品兼收并蓄蓄，經營者以以及經營的商商品良莠不齊齊，其中上檔檔次、上水平平的市場并不不多。市場建建筑與配套也也較簡單，不不乏臨時性的的建筑和棚戶戶型市場，大大規模的永久久型批發性質質的市場或商商城缺乏。五、目前在售、在在建商鋪情況況（一）整體概況根據淮安市房地產產交易中心提提供的有關資資料：2000年，總交易易次數為3749起，總量為32.66萬平方米.總金額為3,08220萬元,其中商品房1844起,總量為19.92萬平方米,總金額為2,32000萬元.今年比去年年有較大幅度度的提高,上半年已完完成交易次數數2700多起,交易量約為32萬平方米,金額2.6個億.從市場與商鋪來看看，目前在建建在售的市場場與商鋪總體體數量較多，主主要是一些原原有街區的改改造以及住宅宅小區的沿街街店面；銷售情況相對還可可以，但后期期普遍有一定定難度；從價格上看臨街店店鋪基本上以以6000--7000元/平方米為價價格集中區，位位置是決定因因素，同時一一層、二層的的差距也相當當的大，二樓樓以上基本上上只是比相應應的住宅高出出一些而已；；從面積上看看以40平方左右為為集中區，面面寬在3---5米之間。主主力總價在25----35萬左右；銷售價格彈性很大大，某些個案案甚至會優惠惠10%，甚至更多多，這表明他他們對于商鋪鋪的價格普遍遍缺乏正確的的認識與理解解，價格制訂訂準確性不夠夠。從銷售的形式看，目目前淮安市的的市場與商鋪鋪銷售比較簡簡單，基本上上沒有什么投投資分析，也也沒有什么主主題性，對于于市場與商鋪鋪的未來沒有有清楚明確的的概念和界定定；（二）典型個案情情況匯通商城位置匯通市場原一區臨臨大治東路規模總建筑面積446620平方，其中中商業面積23000平方。規劃地下為大型車庫及及部分經營，地地上1層、2層為商場，3-6樓為住宅及及辦公樓。是是綜合性批發發零售市場。商商城配套設施施先進，空調調、自動扶梯梯、貨梯、通訊訊、保安、保保潔齊全。售價單位商鋪在14平平方左右主力總價在8-12萬位置臨街商鋪室內商鋪臨大治路一層1.1-1.2萬萬8500二層5800地下4800銷售情況122月28日開工，目目前接受內部部預定。住宅和辦公公樓多為回遷遷安置。2、承德商城位置：東臨承德南南路，南接東東大街，北臨臨里運河規模：建筑面積229000平方，300多戶住宅。規劃：沿街建筑一一層商鋪，2-6層住宅；承承德路商城主主樓5層。售價：一樓承德路路店面8000元/平方，年租租金660元/平方；河南路門面4000--6000元/平方；二樓售價為30000元/平方米，年年租金為420元/平方米；沿街商鋪單位面積積40平方米左右右。臨東大街8間門面面10000元/平方，單位位面積50平方；住宅均價12000元/平方，898-11488元/平方戶型面積：三室二二廳一衛/二衛90-1330平方二室一廳一衛444-80平方現狀與進度：全部部竣工，部分分交付。住宅宅銷售80%以上，底樓樓商鋪銷售70%。付款方式：一次性性付款或分期期付款，優惠惠幅度可達5%3、東大街綜合市場場位置：承德路與東東大街交叉口口東北角，規模：占地面積110000平方，建筑筑面積30000平方，其中中營業面積16000平，900多個營業單單位。規劃：五金、舊貨貨、農貿市場場。1-2層為經營，3-7層為住宅和和辦公。租售水平：門面面面積在50平方左右承德路門面房68800元/平方，場內內門面3000元/平方門面面按150-3300元/平方交納押押金，按10-30元/平方交納月月租金。住宅宅一室一廳49平方，三室室一廳80.7//119平方售價價1080--1480元/平方現狀與進度：目前前市場正在招招商中，部分分已經營業，期期房2002年5月30日交房付款方式：分期付付款或一次性性付款，優惠惠幅度15%元左右；銷售情況：沿街990%左右4、荷花池花園小區區位置：南臨西大街街，東臨人民民路，北接河河南西路；規模：建筑面積88萬平方米，住住宅800多戶；規劃：沿人民路分分南北組團，南南邊組團為西西大街集中商商業區，二樓為商鋪和辦公公樓，3-7層為住宅。北邊組團一樓沿街街為商鋪。商鋪租售價格：（一一次性付款、分分期付款、銀銀行按揭50%，10年）位置單價備注臨西大街8000-100000商鋪面積多為50-70平方左左右。臨人民路6000-80000臨河南路4500-50000內街門市房3500-50000二層商用辦公房2000-25000住宅售價：北邊組組團10558-16228元/平方有暖氣供應應；南邊組團9200-14955元/平方；工程現狀：南邊全全部結頂，02年4月交付；北邊部分結頂，002年7月交付；銷售情況：1200-130平方銷售80%多，情況較較好；商鋪銷銷售70%。5．白鷺花園·金龍龍商城位置：北臨臨和平路，南南接越河路與與里運河相望望，東連圩北北路。規模：建筑筑面積44000平方，住宅420戶。規劃：沿和和平路及越河河路一樓和部部分二樓是金金龍商城營業業房，規劃為裝飾飾材料市場，3-6層為住宅，沿沿圩北路是純純住宅房。銷售價格：：位置單價（元/平方）和平路門面房6800圩北路門面房3000二樓內門面房2280住宅1080-14550商商鋪面積多為為50平方以上；；主力戶型二二室二廳86平方。銷售與現狀：月底底竣工，02年4月交付使用用，住宅銷售80%多，商鋪銷銷售60%左右。6．淮海菜市場綜合合樓位置：淮海海北路建業大大廈南側，規模：總建建筑面積30000平方，其中中市場面積8000平方，住宅190戶。規劃：一層層為綜合性大大型菜市場，除除綜合樓外，2-7層為多層住住宅。銷售價格：：商鋪提供5成10年按揭，住住宅7成10年按揭。位置單價（元/平方）備注沿街門面房9688-6088825-30平方內部攤位5000-580002.9-3.5平平方住宅1088-1466865-139平方方現狀與銷售售：本月已開開工，2002年10月竣工交付付。目前已接受受內部預定，須須交定位金2000元。提供住宅7成10年，商鋪5成10年銀行按揭揭。7、八二鞋帽服裝市市場位置：八二路規模：占地60畝畝，一、二樓樓為市場，3-6樓住宅200戶。規劃：主營服裝、鞋鞋帽、小百貨貨，一、二層層共計1500個商鋪。商鋪預定價：（以以使用面積計計算）位置單價元/平方備注沿八二路門面房12000-155000商鋪都以10平方方為主；住宅宅主力戶型三三室一廳/二廳，110-1130平方。沿菜市場門面房8000-100000一樓內門面房7000二樓門面房5000住宅1200-16000現狀：近期拆遷，回回遷戶與登記記戶比例20%。總結：從上述的有關資料料我們可以看看出，目前新新增在售在租租商住樓基本本具備以下幾幾個特點：在建商鋪門面房較較多，短時間間內供大于求求，租售招商商普遍存在難難度不同區域地段售價價差別較大，同同一個案沿街街門面房與內內門市房、一一樓與二樓差差別較大各個案商鋪定位有有差別（見后后）競爭不對手層出不不窮，如淮匯匯通商城、八二鞋帽商商城、荷花池池小區商鋪及及正在改造的的東、西大街街項目等，從從目前市場情情況看，商業業市場競爭已已到了白熱化化階段。本項項目須因勢利利導，化弊為為利，在競爭爭中勝出。六、基地概況1、地理位位置東臨承德南南路，西至東東大商匯，跨跨東大街南北北兩側東西路路長200米左右。2、交通條件市內公交線線路眾多，淮淮海路東大街街西門電子市市場公交站有有1路、11路、12路、16路、28路貫穿全市市，承德路東東大街東門慈慈云寺公交站站有11路、26路、31路與城東相相連，市內交交通十分便利利。3、周周邊配套東大街綜合合市場隔承德德南路近在咫咫尺，紀家樓樓小學、市二二中近百米之之遙，閘口醫醫院、市二院院就近，基地地500米范圍分布布有電腦市場場、多家金融融證券公司及及飯店、休閑閑場所。4、周周邊環境百年老街，歷歷史底蘊濃厚厚，東臨慈云云寺、文廟，南南邊傍依環境境優美的楚秀秀公園；與規規劃建設中的的慈云寺文化化市場連成一一片，北接里里運河與即將將興建的運河河文化廣場相相望。周邊還還有淮安大閘閘口、御碼頭頭及中州公園園。目前，本案所在東東大街正進行行改造，根據據市政府規劃劃改造方案，整整體改造后的的東大街要成成為集購物、飲飲食、服務、休休閑、娛樂、居居住為一體的的商住步行街街，與其東側側的慈云寺、文文廟改造相呼呼應、融合，形形成廟市合一一，使這片老老城區成為淮淮安的“夫子廟”。商居環境境全面提升，有有很大的升值值潛力。七、項目SWOTT與競爭力分分析項目優勢分析：地段位置的優勢。百年商業老街濃厚厚的歷史文化化底蘊。開發商的信心和實實力及更為周周全的開發經經營戰略保障障；本案重新策劃，而而且目前其他他個案已有出出租、出售、推推廣在前，我我們可以進行行本案的診斷斷，較好的了了解其他個案案的規劃定位位，從而較好好規劃設計，作作到后來者居居上。項目的科學規劃、精精心包裝與定定位，與其他他項目的簡單單操作，憑經經驗出租出售售、定價不同同，本項目將將在詳細市場場調查的基礎礎上進行市場場的細分與商商品的選擇定定位，使其在在東大街頭乃乃至在整個淮淮安大商業范范圍內具有特特色，更有操操作依據，價價格科學合理理。,在貴我雙方方的共同努力力下,可進一步營營造項目的更更多優勢,主要體現在在以下方面:商業規劃商業環境與配套設設施商業前景項目包裝營銷推廣經營管理物業管理服務體系項目投資價值項目升值潛力 以上優勢體現,詳詳見策劃報告告.（二）項目劣勢分分析：前期開發商造成的的爛尾工程形形象的負面口口碑，影響目目標客戶對項項目的投資信信心；住宅外立面不夠新新穎和戶型結結構上存在不不合理的硬傷傷；敞開式經營的商業業步行街與住住宅相對封閉閉的物業管理理的矛盾。項目整體建筑設計計勢規劃不合合理，本案周周邊規劃不明明朗，使優化化有難度；項目原來沒有統一一定位和統一一的商業布局局，整體規劃劃不合理，回回遷戶及已預預訂戶對改變變規劃的接受受過程復雜，前前期回遷戶和和預定客戶等等遺留問題將將會影響整體體行銷計劃，這這部分商鋪將將成為整體商商業規劃不和和諧因素；重新進行營銷策劃劃，操作時間間短，不能有有效的進行前前期的宣傳與與招商鋪墊，提提升形象，使使投資者和商商家較早的注注意，改變態態度，避免認認知模糊，引引起有效的關關注和購買意意向。缺乏預預備客戶積累累。本市居民對東大街街缺乏信任度度和美譽度,普遍認為該該市場檔次低低下,質量無保障障。本案帶動動、提升東大大街形象，從從而形成互動動，發展商勢勢單力薄。淮陰市場現有的商商業用房的價價格普遍不高高,市場對本案案的銷售價格格心理期望可可能和實際售售價有一定的的差距,在觀念上對對價值判斷缺缺乏理性。（三）項目機會點點分析：東大街步行街改造造是市政府舊舊城改造的重重點形象工程程，這使得本本商圈內的人人流量會有一一個大的增加加與提升；從從而使本案的的價值可以有有較大的增加加.部分商家經營者經經過多年的發發展和累計，已已經具有相當當的資本積累累，本案的出出現無疑為他他們提供了一一個新的機會會隨著經濟的穩定持持續發展，居居民收入的穩穩步提高，在在市場商品供供應品種與質質量上和購物物環境的軟、硬硬件條件都有有較大的提高高，這必將對對商品零售業業的經營理念念、經營業態態提出更高的的要求,同時也帶來來更大的機遇遇。 隨著淮安交通的進進一步發展，淮安的蘇北中心作用會更一步突現。商流、物流、人流的交往會更加方便，其輻射力與影響力將會進一步的加強，這對于商業會起到一個大的促進作用。在商鋪的租售上，目目前淮安還處處于重位置階階段，對硬件件支撐、軟件件服務還認識識不足，在此此方面可以較較容易的突出出；早期的一一些市場由于于建筑簡單、設設施配套跟不不上、老化不不全、交通考考慮不周等原原因，已經不不能適應經營營戶的使用要要求，商家在在逐漸退出。（四）項目威脅點點分析：市場對商業地產的的投資觀念不不強,而投機心態態較重,灌輸投資觀觀念和利用投投機心態是本本案銷售成功功的極為關鍵鍵的環節.近年來其他地區的的市場如雨后后春筍,相繼出現,作為傳統老老商業街受其其影響,生意已大不不如從前,市場前景不不被普遍看好好,商鋪價值難難以大幅提升升.市場對商業地產的的產權、使用用權,銷售與租賃賃的概念混淆淆,利弊得失判判斷不清,觀念上的滯滯后會成為本本案以銷售為為目的的招商商的巨大抗性性.當地房地產同類項項目的不斷開開發，目標客客戶市場造成成分流，并加加劇了市場競競爭的殘酷性性；本市內其他大中型型商業設施、商商業建筑的開開發以主要街街道、好地段段的住宅小區區的沿街鋪面面的市場供應應對本案形成成競爭壓力,造成了商鋪鋪在相當程度度上的供過于于求，使所有有商鋪都吃不不飽，放空閑閑置，且在價價格上形成一一定的打壓。（五）項目競爭力力綜述淮安市商業物業從從數量看，經經營業態種類類較齊全，數數量較多，淮淮安市場格局局已經成形，主主要商區和市市場各具特色色，在消費者者、經營者和和投資者心中中形成一定的的心理積淀。但但大多商業物物業都停留在在低價經營管管理水平，缺少良好經經營、購物環環境，形象有有待提升，管管理水平有待待提高，而且且作為一種城城市商業文化化、生活文化化的專門商住住合一的步行行街商業業態態、生活形態態還沒有形成成。競爭對手層出不窮窮，商業市場場競爭已到了了白熱化階段段。本項目須須因勢利導，化化弊為利，在在競爭中勝出出。綜上所述，我們認認為本項目的的競爭力必須須立足于、體體現在：位置：百年商業老老街東大街上上，即將出現現的繁華的淮淮安人自己的的商業步行街街；項目定位：特色經經營，在商業業業態、商業業模式、商業業環境等方面面拉開與其他他商廈和市場場的形象與距距離才能突現現個性；貼近近生活，提升升生活，打造造生活新空間間；租售價格：必須物物超所值,讓人心動產產生行動；同同時運用價格格杠桿策略要要科學分析，再再深入，不可可簡單地加減減了事；經營理念與服務特特色：必須在在軟件方面系系統、完善、一一步到位，首首先讓消費者者耳目一新，樹樹立起本案形形象，進而曲曲徑達雅，給給市民、商家家以信心，市市民有信心則則消費沒問題題，消費沒問問題則經營沒沒問題，經營營沒問題則商商家有信心，商商家有了信心心則出租沒問問題；出租沒沒問題則投資資者的利益回回報有保障，回回報沒問題則則出售可以順順利進行，從從而形成商業業繁華，商業業繁華則使人人產生坐擁繁繁華、鬧中取取靜之心理，最最終形成良性性循環。推廣系統：動之以以情，曉之以以理，先賣文文化，先賣概概念，先賣服服務，先賣管管理，先賣形形象，以情切切入，作到感感人、誘人，從從而口碑相傳傳，提升形象象；同時繼以以具體的理性性價值訴求，作作到在商言商商，有根有據據，以理服人人，最終使目目標客戶、消消費者實實在在在地真切感感受嶄新的商商業業態，享享受嶄新的消消費生活，從從而產生情感感升華、情感感積淀，使本本案成為淮安安市民生活的的不可分割的的一部分，淮淮安商界新標標志。二、項目定位目錄典型個案市場定位位分析本案定位研判定位策略思想定位建議項目目標客戶定位位項目命名典型個案市場定位位分析：（樓下商鋪、樓上上住宅的商住住兩用樓）名稱市場定位匯通商城中檔大眾化品牌類類商品為主的的綜合批發零零售商業設施施承德商城裝飾材料市場、超超市東大街綜合市場農貿、五金、舊貨貨金龍商城裝飾材料市場八二鞋帽服裝商場場中高檔品牌鞋帽服服裝及小百貨貨商品批零市市場荷花園小區無統一規劃淮海菜市場綜合樓樓菜市場昌盛路、豐登路女裝街、精品服裝裝街二、本案定位研判判根據對目前淮安市市場的調查與與研究，結合合本項目的特特點，我司基基本可以認為為：定位上首先突出商商鋪，必須立立足現實、前前瞻時代、尋尋求空白、突突現個性、樹樹立形象，建建立地位，繼繼以商業帶動動住宅，從而而形成商住合合一的消費生生活新空間。以新亞商城、清江江商場為龍頭頭的淮海廣場場核心商圈地地位目前無法法撼動。唯有有錯位經營，迂迂回路線，才才可能在另一一陣地建立新新標志，成為為NO.1；目前淮安市各類專專業市場林立立，競爭日益益白熱化，唯唯有個性化、特特色化經營才才能脫穎而出出；淮安作為地級市府府所在地，體體現、提升城城市形象與商商業文化的一一個有特色的的、以經營中中高檔服飾類類精品為主的的集購物餐飲飲、休閑、居居住為一體的的步行街沒有有形成；中國加入WTO，一一些大的商業業變數如SHOPPPINGMAALL、HYPERRMARKEET、GMS將全力取代代百貨店的主主力地位促使使零售業態的的加速變革和和共生化；唯唯有前瞻，才才能勝出；市府按照南京湖南南路的標準規規劃東大街，與與慈云寺、文文廟相呼應，形形成廟市合一一的淮安“夫子廟”東大街作為百年老老街，經營傳傳統產品多為為服裝、鞋帽帽、箱包及小小百貨類等。本本項目定位要要延續東大街街傳統經營種種類，又引進進現代先進商商業模式，在在發揮傳統優優勢基礎上全全面提升商街街價值。操作上必須針對目目前商界短期期行為、浮躁躁心理的泛濫濫，不爭一時時，立足大眾眾，走特色經經營之路，樹樹精品意識，求求品牌，求長長遠。任何檔次經營業態態業種都可做做成名牌，做做成精品，磨磨刀不誤砍柴柴工，從經營營上能夠保證證商家的利益益，因為特色色而可以具有有較高的知名名度與美譽度度，保證了商商家的利益，也也就保證了租租金；對今后租金有強的的保證，那么么投資者收益益可以越來越越好，長遠收收益大，物業業就會升值幅幅度大，可以以吸引投資者者；品牌感，價值感可可以將本案的的潛在價值趨趨于最大化，后后勁充足，會會越來越好，價價格也可炒上上去；本案能夠做到管理理運營上規范范和高水平，不不會雜亂無章章本案可以商住互動動，在淮安樹樹立起商業文文化標志地位位，從而成為為淮安市民離離不開的第三三度生活空間間。三、定位策略思想想：市場細分差別化策策略比附策略NO.1策略情感營銷策略商業文化營銷策略略合作競爭策略四、定位建議：商住樓定位：集購物、餐飲、休休閑、居住于于一體的淮安安市標志性生生活空間！大眾市民歸屬感的的真正象征！！住宅定位：擁金攬翠的時尚住住宅區如果說以淮海廣場場為中心的核核心商圈是淮淮安的繁華所所在，那么我我們就是一個個休閑時尚、寫寫意生活，品品涵歷史底蘊蘊、感受時代代脈動的生活活空間！五、本項目目標客客戶定位（一）終端消費者者市場定位：：類型：三淮市區有固定收收入者（中等等），包括部部分高收入階階層；周邊縣市來淮旅游游購物者；其他外地來淮工作作、商旅人員員；商城社區其他消費費者。消費心理：講究消費實惠，又又追求時尚潮潮流；注重品牌、講究一一定檔次；地域情結濃厚，注重親情，有有家庭歸屬感感；尋求自我認可、身身份定位，心心理平衡感；；（二）投資經營者者類型與心理理類型：東、西大街在經營營的經營客其他商街和專業市市場的經營客客專門的投資、投機機炒家外地招商的目標客客戶，包括強強勢品牌租賃賃客和聯營客客戶新市場的挖掘心理：對商鋪的經營具有有一定的經歷歷或體會；看重擁有一份家產產，具有保值值增值心理；；有不動產與金融投投資意識；較好的理性思維與與比較概念；；投機炒作心理(三)住宅消費對象商鋪投資客及經營營客，滿足居居住與經營便便利性；淮安市區中等收入入以上階層置置業者；三淮地區向往市中中心居住生活活的置業者；；七、項目命名目前淮安的商住樓樓命名分析：：前綴過于簡單，以以兩個字居多多，后綴過于雷同，基基本上都是商商城、商廈、或或小區等；沒有個性，與定位位概念，經營營商品的特點點、檔次等缺缺乏聯系；商住兩用樓無法統統一；建議命名：總案名：摸摸***商鋪案名：摸摸***·名店坊住宅案名：摸摸***·楚秀苑命名意圖詮釋：陽光**、空氣、綠綠色、健康、時時尚、休閑是是現代人的向向往和追求；；現代人追求自我空空間意識，本本案名可使人人聯想，進而而認同，產生生歸屬感；不用商城精品名品品命名，制造造概念差別；；以多字的半句話的的形式區別目目前普遍的單單詞式無具體體內涵與內容容的命名。商業規劃和商業環環境設計優化化建議商業規劃建議1、業業種分布一樓：知名品牌服服飾、鞋帽、皮皮具箱包、鐘鐘表、眼鏡、工工藝禮品、酒酒吧茶室、游游藝、婚紗攝攝影、化妝品品、美容、通通訊器材、音音像制品、超超市、風味小小吃、金融網網點等二樓以組團形式分分成人服飾（男男區、女區）、兒兒童服飾、運運動休閑用品品等組團案名時尚街區區春天百合美食街區零距離超市ULIFE歡樂谷嘉年華雅士閣說明：延續了東大街以服服飾為主原有有經營業種，又又與現代商業業步行街主流流業種分布相相吻合。具體體現、細化本本項目定位，又又從檔次上與與周邊拉開了了差距，雖然然檔次的提升升與消費者對對老大街的定定位、周邊商商業環境產生生差距，但能能夠有效確保保未來其品位位和檔次；檔次的提升可能對對老東大街的的傳統消費的的吸納產生一一定的抗性，但但可吸納新的的消費群體，而而且一層臨街街、二層服飾飾只限檔次和和性別，賦予予了經營客的的選擇面和自自主性，使招招商、招租和和銷售又有針針對性；增設超市、金融網網點等，完善善住宅配套，提提升項目價值值；此種業種分布匠心心獨運，為市市內僅見，讓讓消費者的感感受到截然不不同的購物體體驗。市場背景：周邊缺少超市、金金融網點等生生活配套設施施，隨著東大大街及附近舊舊城改造進程程，對周邊配配套要求更多多。隨著社會經濟的發發展程度不斷斷提高，市民民消費總量、消消費水平也將將不斷提高，這這必將對業種種檔次、業種種分布模式提提出更高的要要求，而業態態重組、特色色經營是商業業發展的時代代主題；與東大街商業步行行街的改造規規劃相協調。2、單元區隔與功能能布局詳見各層平面規劃劃圖3、商態模式全新室內精品步行行街概念，參參考“南京湖南路”概念商業環境設計建議議：1、設計風格建議：：外觀：典雅自自然內部：休閑時時尚鋪位概念設計：一樓室外步行街格格局，各商鋪鋪各自獨立間間隔。二樓展位式步行街街，以品牌為為分隔，兼顧顧形象展示和和整體協調，內內部軟硬環境境均優于目前前同類普通物物業，與中高高檔現代化商商場同一檔次次。軟環境：售貨服服務員統一著著裝、統一上上崗培訓。管管理人員和商商城服務人員員均佩帶胸卡卡、走一種規規范化、一體體化的服務模模式。樓內導購招牌、公公共廊道吊旗旗效果、廣告告燈廂效果等等；硬環境：總體上上視覺通透、易易選用亮色為為主基調、突突出商業氛圍圍。在二樓臨街街窗戶增加廣廣告燈箱在上下動線硬件上上增加扶梯。另外，要有所體現現百年老街的的歷史沉淀商商業文化，如如在商城增設設一些古物、雕雕塑小品，強強化商城在東東大街的文化化商業氛圍。詳見平面商業布局局圖和效果圖圖2、設計要點（詳見見效果圖）：：天花板統一白色、內內嵌式日光燈燈照明普通大理石地面，采采取淺色、暖暖色調的材質質，通道和鋪鋪位內部的顏顏色有所區分分或有分割線線條。入口上方懸掛導購購指引牌。內部正對外的隔板板上制作統一一的燈箱進行行品牌形象展展示。自動扶梯入口處的的導購指示牌牌。使用一些些人性化標語語：如“請慢行”等。外門市房采用玻璃璃門進出，內內部也采用玻玻璃門相連。商場內一些形象性性的標語和標標牌。意見箱箱、總經理熱熱線，緊急援援助熱線等。3、效果圖要求外立面效果圖（含含街景），2張，白天和和晚上功能街效果圖，11張自動扶梯效果圖，1張典型精品店效果圖圖，1張內門市房效果圖11張一、二層鳥瞰圖22張住宅單體效果圖11張五、居住環境設計計建議：（一）硬環境：外外觀已成型，不不易改變。軟環境：強調以人人為本的設計計理念，渲染染住宅區坐擁擁繁華，又享享寧靜的居住住氛圍。突出出本地塊的便便利交通，配配套完善。要點：空中花園樓梯間環境樓樓梯扶手感應路燈單元電子對講門紅外線監控、周界界防盜戶型結構優化建議議根據各類消費者不不同消費需求求，針對143平方戶型提提出優化建議議，詳見修改改圖。六、物業管理建議議一、建議聘請具品品牌知名度的的專業物業為為本項目的物物業管理顧問問：以提高本項目的檔檔次以體現本項目服務務的規范；可以有力促進對本本地、外地強強勢品牌的招招商；本項目規模較小聘聘大公司為物物業公司有難難度，而聘其其為物業顧問問則是可能的的，從而大大大提高知名度度，塑造品牌牌，一方面提提升商住物業業價值，一方方面可以促進進租售工作的的進行。二、物業管理模式式建議三、物業管理重點點建議（具體體若需可另附附）在項目管理職能上上，其職能大大致如下：作為物業經理負責項目公用設備備的運作和公公共地方的保保養維修負責項目的保安事事務負責項目的清潔//滅蟲事務負責項目的綠化事事務代表客戶與有關政政府部門聯絡絡（主要為項項目設施，服服務方面的工工作）負責項目運作的帳帳目協助/監管裝修工作解答業主的查詢作為大業主的租務務代理人負責協調業主與租租戶的租務管管理工作負責租戶的查詢及及提供有關協協助負責商場部分的推推廣工作作為停車場管理人人負責停車場的日常常運作和管理理工作另行提供特色服務務：家政服務：家居清清潔、代訂車車票、代訂煤煤氣、代購報報紙、衣物洗洗熨、小孩接接送、保姆；；節日特色活動：七、經營管理建議議目錄前言：組織管理架構圖關于組織架購的說說明經營各部門職能及及崗位設置和和崗位責任摸摸**業主經營營公約摸摸**經營管理理制度（附）*建議公司聘請專業業的商場管理理顧問公司作作本項目的經經營管理顧問問單位，一方方面能夠切實實確保摸摸**的經營管管理的有序進進行，另一方方面也是本項項目的一個極極具競爭力的的賣點和優勢勢，能夠極大大促進本案的的銷售和招商商。對商城的的直接管理可可采用兩種方方案：1、由開發商注冊成立立淮安市陽光**有限公司司，聘請經營營管理顧問單單位進行管理理。2、由商城物業管理理公司下設市市場推廣部來來管理。以上兩種方案由開開放商整體經經營戰略因素素決定。摸摸**是店中店店模式，由專專業的市場策策劃機構做以以全程商業推推廣策劃，在在形象推廣方方面導入CI戰略，在經經營上導入CS戰略，并由由專業的從業業人員組建的的市場推廣部部門將成為經經營公司的核核心機構。摸摸摸**全年度將將有計劃地組組織統一的市市場營銷推廣廣活動，高密密度的媒體廣廣告推廣和各各類大型公關關、節日性活活動，有效地地帶動每個店店鋪的銷售增增長，而且規規模性的整體體廣告使得每每個店鋪所攤攤的廣告成本本和促銷收益益比值達到最最小。同時摸摸摸**聘請國際際物業管理公公司做物業管管理顧問，向向業主提供全全面、專業、周周到的人性化化服務。為確確保摸摸**規范、良良性的運營，名名符其實地將將先進的管理理理念導入當當地零售行業業，成為淮安安市的樣本項項目。引入全全新的管理理理念，作到統統一管理，自自主經營，規規范管理、靈靈活經營相結結合，分權和和集權相統一一、管理與服服務相統一。根據具體管理方案也可采用自主經營，服從統一監督。特制訂摸摸**管理制度，旨在通過保障產權所有者權利、規范業主經營行為、提高摸摸**整體的商業競爭力。摸摸**管理組織織架構：關于架構的有關說說明：1、摸摸**管理委員員會的組成及及基本職能組建：由淮安市工工商局、國稅稅局、地稅局局、消費者協協會、質量檢檢測委員會、公公安局聯合組組建。基本職能：對于摸摸摸**的整體運運營和市場管管理進行直接接領導和監督督，代表政府府管理摸摸**的運營，是是摸摸**內的最高高、權利和糾糾紛裁決機構構。有權監督督審核摸摸**的管理制制度和營運工工作2、摸摸***有限公司司的組建和基基本職責：組建：由上級管理理部門核準成成立摸摸**有限公司司，委派對摸摸摸**進行全程程經營管理。基本職責：1）制訂整體和階段段市場經營戰戰略目標和執執行策略并負負責貫徹執行行。2）具有CIS導入入和推廣的職職責，具體在在于規范和執執行“十大統一”：統一營業員服飾、統統一營業員管管理制度、統統一服務培訓訓、統一產品品質量監控、統統一的廣告推推廣、統一的的物業服務、統統一的信息服服務、統一的的門面裝飾格格調。統一的的經營理念、統統一的服務標標準。3）CS（顧客滿意）戰略略具有倡導和和監控的職責責。4）逐步建立并完善善MIS系統。5）直接向業主負責責，對摸摸**的各單元元店鋪執行統統一有效的管管理與服務，維維護業主的合合法權利。6）嚴謹、公證地執執行摸摸**的經營管管理制度。7）監控物業管理公公司的工作。3、摸摸**業主委員員會的組成及及基本職責：：組成：在業主代表表中推選產生生，5—8名常委、一一名首席常委委基本職責：1）向摸摸摸**有限公司司提出有關摸摸摸**經營和管管理的合理化化建議2）對摸摸摸**物業管理理公司的工作作進行監督和和評估建議并并有權提出更更換物業管理理公司。 3）有權代表業主向向管理委員會會提出和摸摸摸**經營管理理系統和物業業管理公司之之間的糾紛解解決要求。2、關于收費的列項項及建議：摸摸**管委會的的收費標準（定定額營業稅另另計）物業管理公司的收收費標準市場推廣的統一收收費標準建議以上收費按清清單列支，并并合并統一收收取。3、關于收銀系統的的建議：自主收銀（統一收收據），統一一開票，統一一收據樣式，統統一的信譽卡卡片。經營各部門職能及及崗位設置和和崗位責任一、營運計劃部：：部門職能：階段性性項目整體營營業目標和計計劃的擬訂，并并督促執行。協調各部門門之間的工作作。對各商鋪的的經營管理與與引導對營業員紀紀律的管理直接面向業業主的經營管管理管理制度度的執行監控控和獎懲處理理。對各店鋪經經營狀況的掌掌控（資料登登記）協調各店鋪鋪之間和店鋪鋪與項目經營營各部門的關關系公關活動、促促削方案的擬擬訂和實施，通通知業主相關關安排和通告告促銷費用清清單。投訴站管理理二、市場部職能：：`部門職能：了解宏宏觀環境、政政府的政策、企企事業單位的的消費情況，分分析零售商業業的走勢。本地零售市場定期期的調研、分分析商業格局局的變化。收集商業情情報，競爭對對手的動態，并并作出針對性性的推廣策略略了解最新的的項目管理模模式和促銷公公關手段，對對項目的管理理提出合理化化建議對于顧客的的調研，了解解顧客的構成成、消費習慣慣、購買意向向等方面的調調研建立摸摸**顧客客滿意度監控控體系。提出出培育顧客忠忠誠的建議。挖掘潛在的顧客群群體，提出相相應建議配合營運部完成促促銷方案擬訂訂。三、廣告部：部門職能：POPP室管理、樓樓體的大型廣廣告牌的承租租制作與管理理維護內部店面POP和店面形象象的管理內部公共空空間廣告燈箱箱及海報管理理、內部共享空間推廣廣活動場地的的管理、外部部項目門前場場地大型推廣廣活動的管理理廣播室管理理促銷公關活活動的推廣執執行（包括媒媒體執行、現現場道具、各各類演藝活動動組織等）CI系統的推廣廣執行四、培訓部：部門職能：：營業人員的的崗前培訓了解新的服務規范范與行為理念念，定期舉行行在崗人員的的再培訓制訂培訓計劃、制制訂課堂培訓訓內容。與商業方面的學者者專家保持良良好的合作關關系。對每期學員考核評評定，對于可可以上崗者發發給資格證書書，并推薦到到適合的鋪位位上崗。五、財務部：部門職能：統一管管理各收銀臺臺的收銀，開開票工作。每三天與經經營者結算。經營公司財務報表表編制和分析析報告發票管理統一收取各各種規費（工工商管理費、稅稅務、物業、推推廣等）項目運營的的各種費用支支出的審核現金管理稅金申報、交交納。項目運營費費用公開項目定期營營業額的估算算和分析。六、信息管理部，逐逐步健全MIS系統。七、行政部：部門職能：項目經經營公司和物物業公司日常常行政、辦公公管理（包括括辦公性支出出如電話費等等）對項目經營營管理員工的的行為規范管管理監督后勤、職工工福利生活的的管理、各類類職工活動的的組織。經營系統人人事、檔案管管理、辦公備備品管理。崗位職責設定：以以上各部門本本著節約開支支、精兵簡政政的原則設置置崗位，營運運部、設部門門經理、副經經理各一名，職職員在開業后后至少設2人，其他各各部門設部門門經理一人，不不設副經理。市市場部、廣告告部、財務部部職員開業后后至少要兩個個人以上。信信息部和行政政部、培訓部部可以只有一一名職員或由由經理兼任。崗位職責：部門經理：對上級級主管領導直直接負責，定定期參加會議議、匯報工作作、提出建議議。制訂本部門的工作作流程、工作作計劃、部門門內的分工管理本部門門的工作和日日常業務監督和完善善本部門職員員的工作、維維護好內部的的人際關系。定期工作總總結和工作計計劃的提交部門副經理：直接接對部門經理理負責，協助助完成相關管管理工作其他同部門門經理。職員：向部門經理理、副經理負負責，在完成成好部門內的的分工所要求求的工作基礎礎上，協助其其他部門的工工作。協助本部門其他員員工工作。認真完成個人工作作總結。對本部門的工作狀狀況和建議有有權向部門領領導提出，非非一般情況可可以直接向總總經理匯報。摸摸**業主公約約（草案）為保障摸摸**的的全體產權方方——業主利益、保保證摸摸**成為運營營規范、管理理先進的現代代化商業物業業，保障商業業物業的增值值性，摸摸**管理委員員會、業主委委員會本著責責、權、利平平等的原則，保保護整體利益益的原則特制制訂《摸摸**業主公約約》望摸摸**廣大業主主共同遵守。按國家法規按理工工商登記、稅稅務登記。持持照開設店鋪鋪，轉與他人人經營需按摸摸摸**相關制度度辦理。遵守國家法律、法法規，不經營營違法的商品品。如炸藥、槍槍支、毒品等等。按章程辦辦理經營品種與摸摸***商業規劃劃、布局規定定相符合，不不得自行改動動。遵守摸摸**經營營管理制度和和物業管理制制度及其他各各項規程條例例，接受摸摸摸**有限公司司的經營管理理和監督。按時交納各種規費費和物業費、廣廣告費，配合合財務部門的的營業額估算算管理。制訂合理的商品價價格、不謀取取暴利、不哄哄抬物價，接接受管理委員員會的聯合監監督。相互尊重、同業之之間公平、公公正地競爭，不不欺行霸市、不不采用到公共共區域拉客、搶搶客、壓價等等不正當競爭爭手段。維護摸摸**的內內部環境、統統一店面裝飾飾和POP發布，按有有關物業裝飾飾條例執行，接接受廣告部門門的監察與指指導。杜絕假冒偽劣商品品的進場，維維護好摸摸**的品牌形形象，配合營營運部門和管管理委員會質質量監督部門門的相關工作作。積極參與和配合摸摸摸**整體推廣廣公關活動，支支持營運、廣廣告等部門的的工作，必要要時候，以大大局利益為重重，服從整體體推廣安排。對于營業員的任用用嚴格按照項項目的有關人人事制度辦理理、尊重營業業員的合法權權益，足額、按按時發放工資資、獎金。同同時按相關規規定管理和督督導營業員的的業務行為，配配合營運部門門的紀律管理理。提高服務質量，將將顧客視為上上帝，全面提提升售前、售售中、售后服服務。不欺詐詐顧客，不在在營業店內與與顧客爭執。維維護項目整體體的服務形象象。積極參與摸摸***的監督管理理工作，敢于于舉報不法行行為，并對摸摸摸**的健康發發展提出合理理化建議。對對于摸摸**經營管理理工作中的不不足及時反映映，并提出整整改要求維護項目內的配套套設備、公共共設施，接受受物業管理部部門的監督和和管理。維護項目的內外部部衛生環境，尤尤其作好公共共區域的衛生生維護工作，尊尊重物業人員員的服務和勞勞動。定期按時參加業主主大會，參與與委員會的選選舉工作，通通過合法、合合理的方式解解決與項目管管理方的有關關糾紛。以上公約在業主大大會通過后頒頒布，望廣大大業主自律遵遵守。摸摸**經營管理理制度目錄：總則進場管理制度經營商品質量管理理門市形象、店內外外環境管理制制度營業、推廣管理制制度人事、培訓管理服務營銷管理制度度營業人員行為規范范獎懲制度收銀系統、規費收收取管理制度度總則：摸摸**有限公司司本著對全體體業主負責、對對摸摸**物業品牌牌價值負責的的原則；引入入全新SHOPPPINGMAALL的管理理念念，作到統一一管理，自主主經營，規范范管理、靈活活經營相結合合，分權和集集權相統一、管管理與服務相相統一。導入入CIS戰略和CS戰略；廣泛泛征求廣大業業主建議，參參考先進城市市的經驗，經經管理委員會會審核頒布《摸摸**管理制度》。對摸摸**內業主、經營者、從業人員有廣泛的約束力，涵蓋了經營管理各方面的工作，由業主委員會監督、管理委員會領導，摸摸**有限公司負責執行。該管理制制度系企業內內部管理制度度，當執行過過程中發生糾糾紛時，可交交由摸摸**管理委員員會裁決。發發生民事法律律糾紛時，可可交由當地仲仲裁委員會仲仲裁，或提出出法律訴訟。第一章：進場場管理制度一、摸摸**業主主在摸摸**自營，需需按國家相關關法規辦理營營業執照、辦辦理工商、稅稅務登記。二、摸摸**業主主在項目內自自營需將以上上執照副本復復印件交由摸摸摸**營運部備備份，以上證證件原件需由由摸摸**審核。三、摸摸**自營營業主需經營營符合國家法法律法規的商商品，經營產產品類別需符符合工商部門門審批的營業業許可證的內內容。四、按與摸摸***合同規定的的經營類別經經銷產品，超超出經營類別別的商品將視視違約給予沒沒收。五、產權方不直接接經營而轉租租第三方的經經營時，摸摸摸**有權考核核第三方的資資質證明，第第三方要與摸摸摸**簽定相關關合同，同時時遵守摸摸**章程，在在摸摸**允許下入入場。六、產權方將商鋪鋪轉讓，須提提前一個月通通知摸摸**營運部，營營運部在核準準第三方入場場資質后可辦辦理產權轉讓讓手續，摸摸摸**收取雙方方手續費5000元。第三方方成為業主后后，擁有原業業主同樣的權權利與義務。七、為避免投機行行為，凡按合合同規定日期期不能入場開開業的已售店店鋪，如果超超出一個月以以上者，摸摸摸**有權將該該商鋪臨時出出租、租期在在半年為單元元。租金的一一半歸摸摸**，另一半半作為業主的的補償金。第二章：經營商品品質量管理制制度一、管理辦法1、質量是企業的命命脈。所售商商品質量管理理是商業企業業的社會責任任，是貫徹《產產品質量法》和和《消費者權權益保護法》的的需要，是占占領市場的重重要競爭手段段，是每個經經營者和營業業員必須遵守守的準則。 2、經營者和營業員員，為消費者者提供商品或或服務，必須須遵守本規定定。 3、加強對商品質量量的監督管理理，積極、主主動、虛心接接受質檢部門門的監督檢查查，有錯必改改。 4、營運科部負責全全商場服裝質質量監督管理理工作的同時時，要積極配配合上級有關關部門工作，協協調質檢部門門與經營業者者關系。 5、營運部要定期或或不定期的組組織有關人員員檢查或抽查查全商場的商商品質量工作作，并提出指指導性建議或或抽查全商場場的商品質量量工作，并提提出指導性建建議或整改方方案。逐步改改進和完善商商品質量。 6、培訓部定期舉辦辦質量方面的的培訓班，學學習《產品質質量法》， 二、商品質量標準準與要求 1、有商品質量檢驗驗合格證明（能能證明商品質質量符合相應應要求的證件件，包括合格格證，合格印印章等）。 2、有中文標明的產產品名稱，生生產廠廠名和和廠址。 3、服裝類商品要求求根據服裝的的特點和穿著著要求，必須須標明服裝的的規格、等級級、所含主要要成份的名稱稱和含量。 因洗滌、熨熨燙不當，容容易造成服裝裝褪色、縮水水等情況，服服裝必須要有有警示標志或或中文警示說說明。 5、所售商品標明的的品牌、功能能、規格必須須與商品本身身實際成份相相符。 6、經營者者要把住住進貨關，國國產貨要做到到：不進三無無產品（即無無品各、無廠廠名、無廠址址），進口貨貨要有進口產產品質量檢驗驗合格證明和和中文標識。 7、經營者必須執行行進貨檢查驗驗收制度，驗驗證商品合格格證明和其他他標識，進貨貨檢查（包括括標識檢查，感感觀檢查和必必要的商品內內在質量檢驗驗）。 三、關于商品質量量投訴 1、由于介紹商品不不實事求是，夸夸大其實，甚甚至搞虛假宣宣傳引起退貨貨，必須無條條件退貨。 2、由感觀就能判斷斷的明顯服裝裝質量投訴，要要給予退貨，或或根據實際情情況，溝通協協商，使得雙雙方達成一致致。 3、由于商品內在質質量問題，憑憑感觀鑒別較較難的消費者者堅持退貨，經經營者的工作作又做不通，由由管委會代表表出面協調，協協調不成由經經營者、消費費者、營運部部、共同去產產品質量檢驗驗所檢測。檢檢測費由雙方方墊付，按質質檢規定，如如不屬質量問問題質，檢費費由消費者負負擔，不予以以退貨；如屬屬質量問題，無無條件退貨，檢檢費由經營者者承擔。 四、考核與處罰 1、任何經營者，在在我商場出售售沒有商品質質量檢驗合格格證明，三無無產品，沒有有標識，沒有有警示標志或或中文警示說說明的商品，一一經發現令其其停止銷售，并并處罰金500---10000元。 2、對于售出的商品品，招到顧客客質量方面的的投訴、如屬屬經營者的原原因，除無條條件退貨外，要要罰款100—200元， 3、對于明知產品有有質量問題，還還采取欺騙手手段，誘導消消費者上當，經經營假冒偽劣劣商品，如發發生消費者投投訴，租賃業業者態度蠻橫橫，批評教育育不改，處罰罰金2000——5000元。嚴重者者清退出場，經經管理委員會會批準，項目目有權將該商商鋪轉租給他他人，租金的的70%作為產權方方的補償金。 4、因商品質量問題題，被新聞單單位曝光，處處罰同上 5、營運部對經營者者者的罰款，經經營者者拒不不交款，可開開出罰款通知知單，按原額額增加30