昆明地鐵

汽車北站項目招商策劃溝通案作為一家專業的整合推廣公司多年的商業地產推廣經驗我們深諳商業之道但對于本次提案我們認為不應該是一次招商推廣策略匯報而應該是招商策劃定性溝通案沒有定性的產品任何推廣策略都是不夠精準的那么本案首先得明確項目的產品明確項目明年底順利實現開業盈利首要解決的問題把脈本案關鍵找到核心問題解決核心問題業態定位！什么樣的商家能夠在本案存活而且更重要的是能夠活得精彩！本案的問題核心三個方面分析地段人流物業屬性如何規劃項目業態？地段住宅區村落區 本案農田荒地 住宅區村落區 片區居住、商業氛圍不濃，沒有形成核心商圈或次級商圈，區域商業需求力不強。項目位于北市區北端，北京路、渝昆高速之間的豐源路中段，北部汽車客運站處，交通便利；片區內大量的農田及村落，住宅區較少，少數幾個高層住宅入住率低；城區方向山體方向地鐵、汽車、公交車、出租車場四站交匯處，人流車流主要以客運汽車及乘客為主。項目基地坐落于北部客運站南側，豐源路邊，目前與豐源陸形成8米的高差；項目南側豐源路車流大、人流少；北側為汽車站汽車客運公司2.5萬方的新商業體、客運站、公交總站、出租車場；客運站周邊人流量較大，有部分低端商業及一家德克士商業分布。本案人流人流動線低收入乘客客群為主，城鄉打工者占比較大，人均素質較低，消費力薄弱。汽車北站省內輻射滇東北昭通、曲靖，客流低收入群體占大部分，人均素質不高；汽車北站省外輻射廣東、東莞、深圳、貴州、廣西等地，客流以打工往返者居多。目的性及隨機性消費薄弱，以吃（快餐）、住（過夜）、行（箱包）等及時性需求為主。項目周邊居住氛圍不濃，沒有城市綜合體及大型商業體支撐，商業沒有目的性消費客群；未來較長一段時間內，周邊住戶地鐵乘客大部分在倒數第二站下車，到本案的隨機性人群很少。物業屬性地鐵直接上蓋商業非賣自持運營物業商業用地性質，不支持寫字樓屬性昆明首個純地鐵性質商業體項目掃描昆明地鐵2號線北端起始站共6層，1、2層為站廳層，3—6層為地鐵商業配套總體量21323方,商業面積13517體量小，無目的性消費吸附力，消費屬性與客流一致昆明首個直接地鐵上蓋商業1.3萬方地鐵商業配套非賣自持運營坐擁北部客運站4站交匯處人流量大，個體消費能力較弱昆明地鐵資源經營公司首發地鐵直接上蓋物業探索昆明地鐵商業盈利模式打造昆明地鐵商業第一桶金目前項目面臨的問題顯而易見中高端客流不大，消費層次低，區域小區入住率低但做商業是毋庸置疑的關鍵是做什么商業，什么業態？做寫字樓死周邊無商務氛圍位置偏僻車流大、嘈雜，環境較差配套缺乏做大型超市死需求型消費為主，生活用品需求不強停留時間短暫，不會長時逗留3層以上超市對客流吸附力弱做酒店死客群停留時間短暫、消費力低前期地鐵乘客量不會太大支撐不了4-6層的酒店客房體量全做網吧死面積過大，人流不能全部滿足客流大小頻次與節假日相關，需求波動大做餐飲死體量大，4-6層商業吸附力不強中高端餐飲消費不能很好地支撐什么都不能做？項目面臨的阻礙確實不少從人流的需求特點出發四站交匯，百萬人流總得有適合的商業機會短時間、及時性、需求性消費商業打造昆明首個停歇地商業業態挖掘必須型消費潛力定位昆明地鐵快客們的需求性業態滿足百萬乘客的及時性消費需求整合停歇地需求型商業解決臟亂差、價格高的周邊餐飲商業打造超高性價比特色餐飲美食解決候車型乘客的時間消磨問題網吧及電玩娛樂平臺解決隔夜型乘客的住宿需求經濟型快捷酒店誠信經營于是我們給出了本案的業態定位3層業態：美食小吃+小型零售特色：經濟實惠、品類繁多。業態：米線店、面館、快餐、副食品、小賣部等優勢：劃成小鋪，形成大排檔就餐、提高租金收益，吸引人流，形成競爭及集群效應鋪面區人流出入口就餐區中庭于是我們給出了本案的業態定位4層業態：網吧+電玩/客旅箱包用品業態：中型網吧、電玩（如果不能做電玩就招商箱包用品店）優勢：客流等車上網需求、經營較為容易，對客流的吸附力強電玩/箱包用品店網吧區于是我們給出了本案的業態定位5、6層業態：快捷酒店特色：經濟實惠、服務周到。優勢：兩層分別引進兩家酒店，形成競爭機制，為過夜乘客提供鐘點房及過夜等車需求示意圖可行性業態定位完成之后，業態實現目前面臨幾個問題：整個物業人流動線3層餐飲的排煙問題電梯配置，快捷酒店客流導入業態店招問題采光問題人流動線打通關鍵人流動線，整個物業客流形成外循環，并吸附其他三站客流消費；地鐵人流不足以支撐本案商業，那么客運站的大量人流引入本案消費就成了商業成活的關鍵。豐源路規劃路打通最大人流動線關鍵打通最大人流動線關