多年的與變遷，中國的房地產行業已經初具規模，但是同其他發達國家相比，中國：房地產行業；籌備；融資能TheResearchonFinancingAbilityoftheRealEstate——AsanExampleofVanke:Therealestateisanimportantindustrywhichisguidingandfundamentalinoureconomy.After20yearsinalargechange,Chineserealestatehasbeguntotakeshape,butcomparedwithotherdevelopedcountries,Chineserealestateisstillanewenterprise.AsforChina,whichisinalargepopulationandahighdevelopmentofsocialeconomy,Theprospectforrealestateisstillverywide.Realestateisahigh-risk,high-investmentandhigh-return-oncapitalintensiveindustry,weshouldbereadyforenoughfundingstoinsurethattheenterprisewillrevolvenormally.Financingabilityisveryimportantforrealestateenterprises.:realestate;funding;financing題目：對房地產企業融資能力的研究——以萬科為 相關概念界 房地產融資的概 房地產融資的方 內部融資方 外部融資方 我地產融資現狀分 我地產融資的特 銀行主導房地產市 融資結構不平 系統尚不成 我地產融資存在的問 用風險集中在商業銀行 土地儲備制度不完善，土地儲備隱性風險突 個人住房消費信貸存在違約風 以萬科為例進行融資分 .......................................................................................................5公司概 SWOT分 公司財務指標分 償債能力分 營運能力分 能力分 發展能力分 公司融資能力分 公司融資現 公司融資方式多元 萬科融資對我地產業的啟 萬科融資成功的原 構建公眾公司應有的公司治理結 有效投資并保持穩 以透明化經營，強化資本信 就我地產問題提出建 公司融資應與相結 內外兼修，開創多元化融資新局 結束 參考文 引，房地產行業是在國民經濟中具有先導性和基礎性的重要產業密集是該產業顯，房地產融資的房地產融資的方我地產從其開發來源可以分為內部融資和外部融資兩大類 ：上市融資制房地產企業上市融資現已成為重要的融資上市：：房地產開發債券債券可以社會閑散為房地產開發帶來大規模的：REITs（CMBS：其他融資方式：利用、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等[6]我地產融資的特銀行主導房地產市圖 由圖3.1可知，在我地產市場中，銀行是房地產投資和融資的主要，幾乎介入了房地產運行的全過程，是我地產市場各種相關主體的主要提供者從房地產融資結構來看，股權融資和房地產債券融資在我地產金融中所占少。我地產開發和經營企業普遍存在自有少的特點，即便考慮到現在很多上市公司將投入房地產，但股權融資的還是沒有得到明顯提高[7]。再加上現在我國頻繁出臺的政策的限制，可以預計在未來15年內，不升反降。最活躍的融資方式然而從主體上看目前房地產功能較為簡單尚處在探索階段，而房地產計劃主要是為未達到商業銀行條件的房地產項目提供前期計劃，這些計劃基本不具備組合投資功能和期限轉化功能[7]。我地產融資存在的問要的房地產開發過度依賴銀行，使得其投資市場風險和融資信用風險集中據央行統計，截至2013年末，銀行房地產余額為14.6萬億元，占所有總量的20.3%。而從年報來看，2013年銀行房地產量依然保持較高水平。土地儲備制度不完善，土地儲備隱性風險突所需的商業常常受到意圖和行為的干預。事實上，影響土地出讓價格長期以來我國的商業性個人住房不良率很低基本不超過1%利息收入穩定，對銀行貢獻度較高因此商業銀行普遍把人購房看作優良資產而大力發展照國際慣例，個人住房的風險期通常為3—8年，我國個人住房信貸業務則剛起步基礎小但發展快問題易于被掩蓋風險不明顯再有我國個人統尚未建立商業銀行難以對人的行為和誠信狀況進行充分的和“假按揭行為時有發生但隨著個人房余額的增加加之房價下降預期漸增強，未來個人住房可能逐漸步入違約的高風險期[17]。根據2013年金融機構投向統計報告顯示，截至2013年12月末，個人購房貸款余額達到9.8萬億元，同比增長21%。從年報來看，目前個人住房仍以抵押的傾向，對客戶資質不嚴；又比如在房地產過程中，有的商業銀行對控管理能力遠遠不如銀行，這自然而然增加了資產的經營風險[8]。表 房地產市場持續健康發展。由表3.1可知，我國近年來對房地產的調控力度還是很大的調控在信貸、市場為了獲取自身發展所需要的應該如何應對已成為必須直面的重大。。以萬科為例進行融資分 （代碼：000002）成立于1984年，1988年進入房地產行業，1991年成為在交易所上市的第二家公司經過二十多年的發展現在已成為國以及中西部地區，總計53個大中城市。近三年來，年均住宅銷售規模在6萬套以上201110751215億元，20121400億。銷售規模持續居于全球業之上。公司在發展過程中先選《福布斯“全球200家最佳中小企業“亞洲最佳小企業200強“亞洲最優50大上市公司”榜，也獲得由《投資者關系》等國際評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項2013年8月工商公布的中國民營企業500強中萬科的營業收SWOT土地不融資O-SOWO行培訓品牌缺乏理念的問STWT公司財務指標分表 現金流動負4.2可知，公司的各類比率呈現下降的趨勢，表明公司整體的短期償債能力正著一定的壓力。這除了可能有受到近年來對房地產的政策調控影響的原因外也與該公司擴大規模、調整、加大投入、四處借款買土地有關。主營業務增加了，注意流動負債所帶來的影響，短期償債能力應增強。流動負債流動負債/比率表 應收賬款周轉天應收賬款周轉率毛利率毛利率凈利率凈資產收益率主營業務利由表4.5可知公司的毛利率凈利率及主營業務利潤率在2009—11年期間逐年升12—13而這一現象的發生則要歸功于公司近年來發展的改變，嚴格控制成本，提升利表 主營業務收入增長率凈利潤增長率凈資產增長率4.6在2010年創下最低，這是因為公司在10年實現轉移擴大規模，使得主營營業成12—132013年活動頻繁，合資，注資多種項目的緣故。從總體來看，萬科公司在市場期，但是萬科公司的市場前景還是所看好的公司融資能力分從1991年萬科上市到如今萬科已成為市場流通市值最大的房地產上市公司。在這短短二十多年里萬科公司借助市場的融資平臺股本規模得到了快速擴張表 價（元（億元定向增發A約100元非公開增發A4000股 元15 1997年B 4200配B4500股10.530元配A2800股14.7可見，1991年末萬科A7796.55股，可轉換債券，增發等融資方式，截止2013年底，將股本擴大到110.15億使萬科在20逐漸成為了國內房地產業的領頭軍。凈資產收益率每股收益_后(元4.82009—201314%穩定增長的勢頭。從09年到13年，萬科的每股收益增加了3倍之多，且在未來幾年還有增加的趨勢由此可見萬科的募金得到了極大效率的使用能夠切實地為股東，尤其是中小股東創造十分可觀的收益，這也是吸引股東入資公司的原因之一。萬科在融資方式的選擇上秉承著創新多元化[10]的特點為它的儲備充足提供前有好的信用才能有好的回報。萬科在發展的同時，與各大銀行簽署合作協議，并且一直保持良好的信用關系以此獲得了的授信額度來在國內銀“AAA”客戶的上，可以頻繁見到萬科的身影[11]。而正因為有了銀行的有力支持，才能有效緩解萬科的壓力。萬科公司在海外融資的道萬科也不甘示弱2004年萬科在融資取得突破HypoRealEstateBankInternatinal(HI)達成合作協議，由后者出資3500萬，雙方共同在中山完成“萬科城市風景花園”項目[11]。從形式上看，HI取得了中山項目的控股權，屬于FDI。而實際上，雖然HI擁有中52%資的附屬公司RZP簽訂了兩項轉讓項目公司部份股權的協議，利用股權轉讓樣化，來保障自己的量儲備充足，以此來面對更大的機遇與。萬科融資對我地產業的啟萬科融資成功的原從1988年制[10]以來，萬科在融資方面的確開拓了很多新路，不僅融資形B場上市之后，萬科逐步確立了公司主業，開始集中精力做好房地產。萬科一直致力于房地產行業開發并且在這條道越走越遠。再次，入主公司。在通過制、第一次增資擴股以及B股之后大股東深特發的股權降到了9%，其不斷減弱。2000年8月在深特發將所持有的國有法人股全部轉讓給中國總公司。由此萬科的公司治理結構發生了翻天覆地的變化，2006200億元銷售規模和超過800億元的市值就能看出這短短的6其所釋放的巨大資本效益[11]發可轉債、房地產、獲得銀行授信等多種方式融資。借著這股強大的資本助力，萬70%的資產負債率，遠低于國內同類房地產企業，使萬科不至于過大的壓力，也為企業的健康發展20072月起逐月披露房地產開發項目的動態銷售[10]透明化經營吸引了投資進入萬科“公司“管理層討論和分析“新年度發展計劃”[11]等方面最多的創新無一例外地提高了公司經營的，對投資人的決策起了相應的幫助作用。就我地產問題提出建經拉開帷幕在此關鍵性的時刻如何實現融資的多元化進而合理控制財務成本，探討，來對我地產業提出如下兩點建議。公司融資應與相結首先公司的融資應作為一個房地產公司 如果一旦市場有些風吹草動，公司將會遭遇一定的壓力。所以基于以上原因，公司應該充分我國行業形勢，將公司融資作為最大最重要的問題來認真對待。公司應當結合自身企業文化來進行融資決策，再加上未雨綢繆，深遠決策，一刻不能放松融資的實施，以求獲得融資機會，降低融資風險，優化融資結構[17]。融資結構，發展適合自己的融資體系。對內，房地產公司應當培育競爭力，為多元化融資打下基礎。外部的融資要內部治理制度的有力支持。近年來的萬科一直是以住宅和綠色三星標準為核心，迎合了綠色環保的，吸引的外來資本投入，也讓消費者們買的安心，住的放心。可見公司融資不僅是外部的問題，內部問題也很重要[16]。只有不斷提升自己，才能吸引的合作伙伴，才能更好地進行融資創新。越來越大，有效地解決了發展過程中的需求。面對調控，萬科值得公司學習的不僅僅是其快產快銷的經營模式，更不能極響應宏觀調控政策，努力發展新型融資體系，突破房地產行業發展新。它融資，形成以銀行信貸為輔的合理的、科學的房地產融資結構，這是今后我JosephHu．RealEstatesecuritizationandtheCapitalMarkets：AStudyoftheU．SExperienceandPolicyImplicationfor[J]．Standard&Poor's，2006Richardlmperiale．RealEstateInvestmentTrusts[J]．NewStrategiesforPortfolioJi,Wenfeng；Wu,Qing．TheExperienceofAmericatoChinaRealEstateEnlightenmentofFinancialInnovation[J]InternationalJournalofBusinessandSocialScience，RobertTaggart．ManagingWidenerJP．RealE