主講人：劉祖國不動產行業“營改增”政策解讀1不動產行業“營改增”政策解讀增值稅基本概念《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》《銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理辦法》

第一部分基本概念納稅人在中華人民共和國境內銷售服務、無形資產或者不動產的單位和個人，為增值稅納稅人單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。個人，是指個體工商戶和其他個人納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。第一部分基本概念第一部分基本概念稅率和征收率：提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。第一部分基本概念增值稅的計稅方法:包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發生特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。第一部分基本概念一般計稅方法應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額銷項稅額=銷售額×稅率銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）第一部分基本概念進項稅進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。第一部分基本概念有下列情形之一者，應當按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發票：一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的。應當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。第一部分基本概念三、對增值稅小規模納稅人中月銷售額未達到2萬元的企業或非企業性單位，免征增值稅。2017年12月31日前，對月銷售額2萬元（含本數）至3萬元的增值稅小規模納稅人，免征增值稅。第一部分基本概念不動產標的物不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。第一部分基本概念房屋，即建筑物，包括住宅、商業用房、辦公樓、廠房等等。住房，是指住宅、居民用房。不動產>房屋>住房第一部分基本概念納稅地點原營業稅暫行條例規定，納稅人銷售、出租不動產，應向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。《營業稅改征增值稅試點實施方案》確定的改革原則是“試點期間保持現有財政體制基本穩定”不動產所在地預繳，機構所在地申報繳納第一部分基本概念征收機關《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定：營業稅改征的增值稅，由國家稅務局負責征收。納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收。第一部分基本概念對改革前不動產給予過渡政策按照國務院“確保行業稅負只增不減”原則，對老項目均給予特殊政策，如為增值稅一般納稅人，可以選擇簡易征收辦法。過渡政策的增值稅征收率為原營業稅稅率增加5%征收率，相當于原營業稅4.76%5%÷（1+5%）=4.76%第二部分《轉讓不動產增值稅征管辦法》第一條政策依據根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）及現行增值稅有關規定制定本辦法。《轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第二條適用范圍納稅人轉讓其取得的不動產，適用本辦法。本辦法所稱取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目不適用本辦法。《轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第三、四條政策規定（一）不動產所在地地稅預繳稅款。1、非自建不動產：（全部價款+價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價)/(1+5%)*5%的預征率2、自建不動產:（全部價款+價外費用)/(1+5%)*5%的預征率《轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第三、四條政策規定（二）機構所在地國稅申報繳納范圍：除自然人以外的納稅人轉讓取得的不動產1、納稅人適用簡易計稅方法（一般納稅人和小規模）非自建：差額，5%計算增值稅。自建：全額，5%計算增值稅。與不動產所在地預繳時一致。《轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第三、四條政策規定（二）機構所在地國稅申報繳納2、納稅人適用一般計稅方法，（包括一般納稅人銷售改革前、后取得的不動產）：非自建和自建一致：以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照適用稅率11%計算應納稅額。與不動產所在地預繳時計算不一致。《轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第五條個人轉讓其購買的住房政策（一）個人轉讓購買的住房，全額繳納增值稅的：應納稅額=（全部價款+價外費用）/(1+5%)*5%（個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額繳納增值稅）（二）個人轉讓購買的住房，差額繳納增值稅的：應納稅額=（全部價款+價外費用-購買住房價款）/(1+5%)*5%。（個人將購買2年以上的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。北、上、廣）《轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第五條個人轉讓其購買的住房納稅地點個體工商戶向住房所在地地稅機關預繳，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人向住房所在地地稅機關申報納稅。《轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第六條：預繳稅款計算（一）全額預繳：應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%)×5%（二）差額預繳：應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%《轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第七條自然人銷售不動產，在不動產所在地主管地稅機關申報納稅。應納稅額為：差額或者全額依照5%征收率計算。《轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第八條：納稅人差額計算的，應取得合法有效憑證，否則，不得扣除。合法有效憑證是指：（一）稅務部門監制的發票。（二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。（三）國家稅務總局規定的其他憑證。《轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》例：某納稅人2005年購買一層寫字樓，價格2000萬，取得《不動產銷售統一發票》。2016年6月，將該層寫字樓易5000萬價格售出。請問，如何預繳，如何納稅？如納稅人為一般納稅人選擇簡易計稅方法：在不動產所在地主管地稅機關預繳：（5000-2000）÷（1+5%）×5%=A在機構所在地主管國稅機關申報納稅:（5000-2000）÷（1+5%）×5%-A=0《轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》如納稅人為一般納稅人,且選擇一般計稅方法：在不動產所在地主管地稅機關預繳：（5000-2000）÷（1+5%）×5%=A在機構所在地主管國稅機關申報納稅:5000÷（1+11%）×11%-進項=B應納稅款:B-A如納稅人為小規模納稅人:在不動產所在地主管地稅機關預繳：（5000-2000）÷（1+5%）×5%=A在機構所在地主管國稅機關申報納稅:（5000-2000）÷（1+5%）×5%-A=0《轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第九條預繳稅款抵減機構所在地申報繳納增值稅=當期增值稅應納稅額-預繳增值稅預繳增值稅抵減不完的，結轉下期繼續抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第十條、十一條，有關增值稅發票問題。小規模納稅人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開。納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。第十二條罰則納稅人轉讓不動產，應向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。納稅人轉讓不動產，未按照本辦法規定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。《轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》納稅人銷售不動產相關政策

一般納稅人小規模納稅人不動產來源轉讓4月30日前取得轉讓4月30日前自建轉讓5月1日后取得轉讓5月1日后自建轉讓取得轉讓自建計稅方法簡易計稅一般計稅簡易計稅一般計稅一般計稅一般計稅簡易計稅稅率/征收率征收率5%稅率11%征收率5%稅率11%稅率11%稅率11%征收率5%不動產所在地地稅（銷價-進價）/(1+5%)*5%預繳

銷價/(1+5%)*

5%預繳

（銷價-進價）/(1+5%)*5%預繳

銷價/(1+5%)*

5%預繳

（銷價-進價）/(1+5%)*5%預繳

銷價/(1+5%)*

5%預繳

機構所在地國稅與預繳一致銷價/(1+11%)*

11%-進項稅-預繳與預繳一致銷價/(1+11%)*

11%-進項稅-預繳銷價/(1+11%)*

11%-進項稅-預繳銷價/(1+11%)*

11%-進項稅-預繳與預繳一致與預繳一致第三部分：《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》第一條政策依據根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）及現行增值稅有關規定制定本辦法。《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》第二條適用范圍納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產，適用本辦法。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》第三條一般納稅人出租不動產（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。不在同一縣（市、區）的，5%預繳。在同一縣（市、區）的，不預繳《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。不在同一縣（市、區）的，3％預繳在同一縣（市、區）的，不預繳一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，同上。《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》第四條小規模納稅人出租不動產（一）單位和個體工商戶出租不動產，按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。不在同一縣（市、區）的，按上述方法預繳。在同一縣（市、區）的，不預繳。《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（二）其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地稅務機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地稅務機關申報納稅。《納稅人提供不動產經營租賃

服務增值稅征收管理暫行辦法》第五條納稅人出租的不動產所在地與其機構所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣（市、區）的，由直轄市或計劃單列市國家稅務局決定是否在不動產所在地預繳稅款。《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》第六條預繳期納稅人出租不動產，按照本辦法規定需要預繳稅款的，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產所在地主管國稅機關核定的納稅期限預繳稅款。如5月份收取的租金，在6月申報期內，15日前，到不動產所在地主管國稅機關，填寫《增值稅預繳稅款表》申報繳納。《納稅人提供不動產經營租賃服務

增值稅征收管理暫行辦法》第七條預繳稅款的計算（一）納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%（二）納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%（三）個體工商戶出租住房：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%《納稅人提供不動產經營租賃服務增

值稅征收管理暫行辦法》例：某納稅人自2014年起出租寫字樓一層，月租金為15萬元。營改增后，請問，如何預繳，如何納稅？如納稅人為一般納稅人選擇簡易計稅方法：在不動產所在地主管國稅機關預繳：15÷（1+5%）×5%=A在機構所在地主管國稅機關申報納稅：15÷（1+5%）×5%=A如納稅人為小規模納稅人，同上《納稅人提供不動產經營租賃服務

增值稅征收管理暫行辦法》例：某納稅人自2014年起出租寫字樓一層，月租金為15萬元。營改增后，請問，如何預繳，如何納稅？如納稅人為一般納稅人選擇一般計稅方法：在不動產所在地主管國稅機關預繳：15÷（1+11%）×3%=B在機構所在地主管國稅機關申報納稅：15÷（1+11%）×11%-進項稅額=C應納稅額：C-B《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》第八條其他個人出租不動產，應納稅款計算：（一）出租住房：應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%（二）出租非住房：應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》第九條單位和個體工商戶出租不動產，按照本辦法規定向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款時，應填寫《增值稅預繳稅款表》。《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》第十條單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在地主管國稅機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》第十一條、十二條有關增值稅發票問題。小規模納稅人（除自然人）不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開增值稅發票。其他個人出租不動產，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。納稅人向其他個人出租不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》第十三條罰則

納稅人出租不動產，應向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《稅收征收管理法》及相關規定進行處理。

納稅人出租不動產，未按照本辦法規定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《稅收征收管理法》及相關規定進行處理。第一條政策依據根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）及現行增值稅有關規定制定本辦法。第四部分：銷售自行開發的房地產項目管理辦法第二、三條適用范圍房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目適用本辦法。自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規定的銷售自行開發的房地產項目。銷售自行開發的房地產項目管理辦法第四、五條政策規定房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目：適用一般計稅方法計稅銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）銷售自行開發的房地產項管理辦法當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款土地價款，應當取得省級以上財政部門監（印）制的財政票據。銷售自行開發的房地產項目管理辦法第八、九條政策規定一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可選擇簡易計稅方法按5%的征收率計稅。36個月內不得變更。房地產老項目，是指：1.《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；2.《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。銷售自行開發的房地產項目管理辦法第八、九條政策規定一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，銷售額=(取得的全部價款+價外費用)/(1+5%)銷售自行開發的房地產項目管理辦法預繳稅款一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。銷售自行開發的房地產項目管理辦法進項稅額一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分。不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）銷售自行開發的房地產項目管理辦法納稅申報：一般納稅人按