11112020年4月19日建設項目核準申請

才報告一、總論錯誤!未定義書簽。二、市場預測錯誤!未定義書簽。三、建設規模與產品方案錯誤!未定義書簽。四、選址方案錯誤!未定義書簽。五、節能節水措施錯誤!未定義書簽。六、環境影響評價錯誤!未定義書簽。七、勞動安全衛生與消防錯誤!未定義書簽。八、組織機構與人力資源配置錯誤!未定義書簽。九、項目實施進度錯誤!未定義書簽。十、投資估算錯誤!未定義書簽。十一、融資方案錯誤!未定義書簽。十二、財務評價錯誤!未定義書簽。十三、社會評價錯誤!未定義書簽。十四、風險分析錯誤!未定義書簽。十五、研究結論與建議錯誤!未定義書簽。十六、附圖、附表錯誤!未定義書簽。文檔僅供參考文檔僅供參考30302020年4月19日11112020年4月19日文檔僅供參考

一、總論(一)項目背景.項目名稱:九重錦A區.開發單位概況:湖北奧泰投資有限公司,注冊資本1500萬元,公司類型為有限責任公司(私營)。公司經營范圍:房地產開發、房地產經營、商品房銷售、物業管理等。公司實行規劃、開發、管理、銷售、服務一體化,一貫秉承"誠信、合作、卓越、創新"的經營理念,開拓進取。.可行性研究報告編制依據(1)項目建議書及其批復文件(2)國家及咸寧市頒布的相關法律、法規、政策(3)咸寧市國民經濟和社會發展”十五”計劃和遠景目標綱要(4)咸寧市、國民經濟和社會發展統計公報(5)咸寧市城市總體規劃大綱(—2020年)(6)溫泉開發區的經濟和社會發展規劃(7)房地產開發機構發布的工程建設方面的標準、規范、定額(8)＜咸寧市市區基準地價＞(9)咸寧市及項目周邊地區市場調研和現場勘察資料(10)投資項目方簽定的協議書或意向書(11)編制＜審核申請報告＞的委托合同(12)其它有關依據資料.項目提出的理由與過程房地產經濟是國民經濟的重要組成部分,是國民經濟的重要支柱之一。發展房地產經濟有利于加快中國產業結構和消費結構的調整,從而促進國民經濟健康持續發展。現在房地產經濟（特別住宅經濟）是中國新的經濟增長點,發展房地產經濟,能夠拉動一系列行業發展。現今,國家為拉動經濟,滿足廣大人民群眾的住房需求,提倡大力發展房地產經濟。湖北奧泰投資有限公司為了響應國家的安居工程，決定規劃、開發九重錦A區項目。近兩年來,咸寧市發展勢頭強勁,咸寧市政府明確提出了超前規劃、拓展發展空間、創立面向21世紀的集產、學、研、居為一體,產業發達、環境優美、居住舒適的咸寧科技新城的奮斗目標。九重錦A區項目選擇此處規劃、開發，等項目實施后，將有利于啟動咸寧溫泉高科技園小區的初步形成,完善科技園”產、學、研、居”為一體的總體規劃,并極大改進溫泉開發區的面貌。（二）項目概況.擬建地點項目用地位于書臺街西側,東臨書臺街,南臨咸寧學院運動場,西臨咸寧學院核工程學院,北臨規劃道路。.建設規模與目標該項目地上總建筑面積76990平方米,凈用地面積29612平方米,其中住宅68550平方米,商業建筑8440平方米。總居住戶數600戶,規劃總居住人口人,建筑密度16.9%,綠化覆蓋36.1%。小區內設居委會、物業管理用房、開閉所、公廁、配電房、公寓等設施。本項目總投資估算為25035.95萬元,采用邀請招標方式選擇勘察、設計以及施工單位。中國已經進入小康社會,人們生活水平穩步提高,湖北奧泰投資有限公司超前文檔僅供參考思想，規劃、開發”九重錦A區”，致力于為在咸寧溫泉園區工作的白領階層周邊高校院所的知識分子,入住溫泉從業人員,及其它知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優美、舒適的居住環境。.主要建設條件(1)供水在天潔國際城南側有現狀DN1000mm上水管線,本項目上水可從上述干線引入。(2)雨水、污水排放書臺街、規劃道路現有現狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線,能夠就近排入。(3)供熱擬從書臺街或商業街新敷設的供熱干線接入。(4)供電可從凱悅學府配電室接入,考慮留有余地,變壓器容量為8000千伏安。(5)配套本項目住宅區前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套,均由湖北奧泰投資有限公司統一開發,各種設施接口均至本項目紅線內。當前,本項目建設場地已達到”三通一平”,其它配套設施將與住宅建設同步進行。(6)主要技術經濟指標總經濟技術指標數量單位九重錦A區凈用地面積29612平方米計容總建筑面積76990平方米高層住宅68550平方米商業8440平方米不計容總建筑面積25760平方米物業管理用房350平方米變電室50平方米開閉所120平方米景觀架空1240平方米地下室24000平方米建筑密度16.9%綠化率36.1%二、市場預測——從消費結構看隨著房地產市場的發展,居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于”夠住就行”的傳統觀念,改進型住房的需求較為明顯。住房消費正由”居住型”向”享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。——從需求關系看根據城市總體規劃,城市建城區面積不斷擴大,城市人口增長。在不考慮有效購買力的情況下,單從住房需求分析,咸寧市每年人口增長拉動的住房需求,加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要,將為房地產業提供廣闊的發展空間。1．市場調查據咸房指數報告顯示:房地產綜合物業價格為2968.76元/山均住宅平均價格為2617.31元/m2,寫字樓平均價格為4149.16元/m2,從市場形態來看,全市各區樓盤銷售量是上升趨勢。文檔僅供參考當前咸寧市住宅市場供應上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101--120的占總量的32%,121--140占總量的45%,141--160的占總量的5%,161--180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統計結果看，120m2--140m2的住宅面積當前是咸寧市住宅市場上供應的主力,市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產市場上最為關心的問題,根據我們這次調查結果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,承受總價格在21--30萬之間的占30.5%,承受總價格在31--40萬的占24.50%承受總價格在41-50萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。以上調查結果顯示,咸寧市購房者所能承受的價格在20-30萬之間,比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。另外,重點調查了我們的項目所在的溫泉區房地產市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在第四季度溫泉區住宅價格指數為1488.67點,比上季度上漲了36.92點;住宅平均價格為2625.85元/平方米,比上季度上漲了57.68元/平方米,漲幅為2.54%。溫泉區住宅價格指數季度溫泉區指數第四季度1145.39第一季度1273.52第二季度1327.12第三季度1451.75第四季度1488.672．產品供需預測根據調查,當前咸寧市房地產投資大幅增加,上半年咸寧完成住宅建設投資39.47億元,比去年同期增長47.17%,施工面積達到958.2萬平方米。總投資額為132.5億元,同比增長14.9%。其中住宅投資99.39億元,同比增長15.4%,占總投資的75%,經濟房開發投資13.65億元,占總投資的10.3%.從銷售投資比率來看,銷售額只占到投資額的43.78%,上升到60%,在,全市銷預售總面積為759.32萬近(其中住宅銷售面積393.13萬近)同比增長17.17%;總銷售額為118.55億元，同比增長26.62%。中央城、凱悅學府等一批商品住宅的良好銷量,再結合白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大,另外國家對居民購買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度,居民購房能力將大大提高。據此分析,我們此時開發商品房,是迎合市場需求,銷售前景良好。3．價格預測據調查,今年咸寧市還將陸續推出一系列的中高檔項目,整體項目水平與項目相比,這些項目無論在質量,還是在規劃設計上,都將會再上一個檔次,從而拉動咸寧市房價繼續走高。按照這樣上漲趨勢,今年咸寧市房價升幅在10%左右,其中適用房升幅達20%,從原因上看,主要有四:(1)在政府土地供應政策與方式變化的情況下,地價上升。住宅集中區地段周邊開發項目的增多,形成”扎堆”效應,帶動地價上升。(2)需求量大。從當前我市房地產的消費市場來看,有84.6%的消費者都采用了商業貸款或組合貸款的方式進行購房置業,而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款;還有居民的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變,使得市場積累的需求量在短時期內釋放出來。(3)購買力的增強,按揭的作用。我市城鎮居民的人均可支配收入的增加,使居民購買力有所增強,再加上不少”持幣觀望”者的加入,銀行按揭到位,國家對居民購買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度,居民購房能力將大大提高,致使房價上漲。(4)住宅品質的提高,也造成了房市升溫。因為隨著經濟的發展,居民對住宅文檔僅供參考文檔僅供參考11112020年4月19日文檔僅供參考的選擇與選擇能力大大增強,居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅,對住宅的品質以及物業管理服務的要求的提高,最終導致價格上揚。(5)競爭激烈。一方面由于咸寧市人口不斷增多,消費市場繼續變大,加上房地產發展水平相對較低,外地企業紛紛進入咸寧;另一方面,由于房地產市場供銷了兩旺,因此給咸寧的房地產市場帶來了激烈的競爭。綜上所述,再結合我們公司的競爭實力,初步能夠確定該小區內房屋銷售大約每平方米2800—3500元。4．競爭力分析由于咸寧市進兩年人口增長迅速,消費市場巨大,加上房地產發展水平相對較低,致使大量外地開發企業紛紛入駐咸寧以爭奪市場。碧桂園、湖北佳辰、福星惠譽地產等國內著名房地產商的到來,使咸寧市房地產市場的競爭更為激烈化,在激烈競爭的同時也會提高整體的開發水平和住宅的質量。另外知名企業得到追捧。品牌的魅力在房地產業中已經顯現,當前在咸寧市居民購房消費中,企業知名度已經成為重要的參考因素。無論是開發公司還是規劃設計、中介代理等企業,知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞,特別是國內知名的地產商和外域、外省的著名規劃設計公司,以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。鑒于湖北奧泰投資有限公司實力雄厚、信譽良好,再加上九重錦A區地段緊靠咸寧學院和鄂南高中,環境優美,具有濃厚的人文氣息;同時周邊地段由于咸寧市近年來的高速發展,高收入階層的市民較多。能夠推斷,本項目具有巨大的市場潛力,有較強的市場競爭力。5．市場風險分析(1)該居民小區主要居住對象為周邊高校院所的知識分子和知識層次較高,家庭收入較好的市民家庭。由于她們:職業穩定:改革開放以來,教職工的職業相對來說比較穩定,同時隨著經濟水平的不斷提高,人們對文化的追求也提高到了新的位置,隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。收入穩定:教職工的收入水平在穩定中逐步提高。文化水平較高:她們的年齡的大多在35~45歲之間,人到中年是單位的骨干力量,年富力強,工作緊張,需要一個好的居住環境。對家庭居室的要求較高:除對住宅的舒適性.安全性的要求以外,由于工作的原因,她們要求居住地能上班方便,同時在家也可順利開展工作,對小區環境的要求,對住宅品位的要求,對戶型的設計要求也比較高。這就意味著該項目的變現性較好,比較容易出手,這也是項目投資本金安全性的保證,因此投資風險不會太大。(2)通貨膨脹的防護能力:在市場經濟條件下,通貨膨脹的影響是長期存在的,而對于房地產投資而言,是本身具有對通貨膨脹的防護能力,這是由房地產本身具有升值能力來決定的,這就減少了通貨膨脹對該項目的影響,同時對該項目的投資采取了相對保守的措施,這就為該項目的投資減輕了風險。(3)房地產開發受政府行為影響較大,同樣也受銀行利率影響,依照當前國家實施的房地產政策,風險較小。三、建設規模與產品方案建設規模與產品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上,論證比選擬建82020年4月19日文檔僅供參考項目的建設規模和產品方案,作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據。1．建設規模該項目地上總建筑面積76990平方米,凈用地面積29612平方米,其中住宅68550平方米,商業建筑8440平方米。總居住戶600戶,規劃總居住人口人,建筑密度16.9%,綠化覆蓋率36.1%。小區內設商業街、配套有會所、文化中心、商業網點、、居委會等設施。2．產品方案(1)戶型選擇九重錦A區項目針對咸寧市多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型,見下表:戶型分配表樓型戶型格式面積(面)數量(套)①A3室2廳2衛1廚1陽臺12855B3室2廳2衛1廚2陽臺13155②C2室2廳1衛1廚1陽臺9565D3室2廳2衛1廚3陽臺15865③E4室2廳3衛1廚2陽臺1書房16165F3室2廳3衛1廚2陽臺1書房14565④G3室1廳1衛1廚1陽臺80115H2室1廳1衛1廚1陽臺73.25115(2)配套設備:電梯:商品房均配置高檔名牌電梯。電視、電話、電訊系統:有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網,報裝后可立即使用。電氣配置:開關、照明、插座、電表各一個。文檔僅供參考文檔僅供參考文檔僅供參考文檔僅供參考30302020年4月19日30302020年4月19日煤氣:煤氣管道安裝到廚房。給水:變頻式供水系統,每戶獨立水表。排水:有組織排水,預設空調機專用冷凝水排水管。(3)智能化系統:安全防范系統:家庭緊急報警系統、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統、車庫管理系統等。”一卡通”智能系統:IC卡門禁、小區內停車、消費”一卡通”。C.信息服務系統:小區局域網(可接入Internet)、背景音樂、視頻點播等。道路系統道路為小區主干道和內部道路相交成網狀分布。小區建筑小品入口:區內設保安。入口處有寬廣的地下停車場指示牌:居住區設置各種指示牌,如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈:保證居住區夜間行人車和公共秩序安全、既有安全保護功能、又可美化環境。座椅板凳:設在廣場、水邊,既綠化又方便使用。欄桿:起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區地形有高低變化時,可設臺階和擋土墻,方便排水。宣傳欄:設在人流集中必經之地。大小高度適宜,便以觀看。垃圾桶:在公共區域等人流較多的地方、居住樓旁設置。廣場:社交游憩公共場所,附設游樂設施。11112020年4月19日11112020年4月19日文檔僅供參考

四、選址方案（一）項目概況自然條件經過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究,發現該地塊地質好,屬于四類土（沙礫堅土）,地基強度好,適用于鋼筋混凝土基礎。該地塊自然條件良好,不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。城市的基礎設施條件政府部門經過開發項目征收環境配套費,已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎設施。項目與城市基礎設施網絡連接點較近,不需要建造水處理系統。周邊環境條件小區擬建于溫泉工業園開發區內,東臨書臺街,南臨銀泉大道,交通便利。正對面是咸寧學院,擁有很強的文化底蘊。整個小區有山有水,樹木繁密,綠地完善齊備,污染小,空氣清新,環境幽雅。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點,郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置,賦予了小區更深刻的內涵。（二）建設條件供水在天潔國際城東側有現狀DN1000mm上水管線,本項目上水可從上述干線引入。雨,污水排放文檔僅供參考書臺街和銀泉大道現有現狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線,能夠就進排入。供熱擬從天潔國際城敷設的供熱干線接入。供電可從附近的凱悅學府供電處接入。供氣經過天然氣中壓管向區內送氣。本項目住宅區前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套,均由湖北奧泰投資有限公司統一開發,各種設施接口均至本項目紅線內。當前,本項目建設場地已達到”三通一平”,其它配套設施將與住宅建設同步進行。電信本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機,擬由溫泉區電話局從831開設下屬分局解決。（三）建設規模該項目地上總建筑面積76990平方米,凈用地面積29612平方米,其中住宅68550平方米,商業建筑8440平方米。總居住戶600戶,規劃總居住人口人,建筑密度16.9%,綠化覆蓋率36.1%。小區內設商業街、配套有會所、文化中心、商業網點、、居委會等設施。（四）環境保護大氣制冷擬采用溴化鋰裝置,取消了制冷劑氟里昂的使用,有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料,因此應在操作間設計通風排氣裝置,且排氣煙囪避開其它環境敏文檔僅供參考感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣,再次安裝通風排氣裝置。污水處理本項目產生的污水主要有餐飲廢水,生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經隔油,沉淀處理后排入下水道。五、節能節水措施九重錦A區項目建筑熱環境和能源系統的設計貫徹了國家和地方有關節約能源的法規和政策,嚴格執行＜夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準＞。保證舒適,健康的室內熱環境基礎上,采取有效的節能措施,改進建筑的熱工性能,降低建筑全年能耗;積極采用對環境污染小的可再生能源,并提高采暖、空調等耗能系統的效率;最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞,以實現可持續發展的目標。六、環境影響評價.施工噪聲影響根據噪聲污染源分析可知,由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械,這些機械的單體聲級一般均在80dB以上,且各施工階段均有大量設備交互作業,這些設備在場地內的位置,同時使用率有較大變化,因此很難計算其確切的施工場界噪聲,根據本工廠施工量,按經驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單文檔僅供參考文檔僅供參考文檔僅供參考文檔僅供參考30302020年4月19日30302020年4月19日位：dB(A)施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結構階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工552.施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結構,會造成地面揚塵污染環境,其揚塵量的大小與諸多因素有關,是一個復雜、較難定量的問題。(1)大氣污染源分析地下車庫廢氣九重錦A區總項目建有602個停車位的停車場,地下車庫面積4820m2,層高約3.9m。停車場設有兩個進出口。車庫內的廢氣排放高度為2.5米，排氣量約7000立方米/h。天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣,最大燃氣量為1.8立方米/h,平均燃氣量為1.4立方米/h,600戶居民共用天然氣230立方米。(2)水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口人,生活耗水量每天300立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。11112020年4月19日11112020年4月19日文檔僅供參考

七、勞動安全衛生與消防安全措施方案主要有:(1)在選擇工藝技術方案時,應盡可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備。(2)對危險部位和危險作業應提出安全防護措施方案。(3)對危險場所,按勞動安全規范提出合理的生產工藝方案和設置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目,應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂等技術和安全措施方案。(4)對易產生職業病的場所,應提出防護和衛生保健措施方案。消防設施和設施根據項目在生產經營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍,確定應采用的消防等級,并結合項目場址周圍消防設施狀況,提出消防監控報警系統和消防設施配置方案。八、組織機構與人力資源配置湖北奧泰投資有限公司是股份有限制公司,分為權力機構,經營管理機構和監督機構。最高權力機構是董事會,實行董事會領導下的總經理負責制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,對股東大會負責。總經理受董事會任聘,各部門分設經理,負責組織公司的經營管理活動。高級職員由董事會商議任聘,監理會由股東代表2人和職工代表8人組成,對公司的財務和職權予以監督。文檔僅供參考

九、項目實施進度為了爭取時間,縮短工期,保質保量完成工程,本項目決定采取平行施工方式。本項目工程計劃自4月開工,至6月竣工,總工期26個月。為了節約投資,決定分區分階段開發。據市場分析,預計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預售,按市場吸納能力及公司開發能力、資金籌措的可能性,本項目工程開發建設進度計劃安排如下表所示。本項目工程開發建設進度計劃安排表文檔僅供參考文檔僅供參考文檔僅供參考文檔僅供參考30302020年4月19日30302020年4月19日時間任務4月至12月1月至12月1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項目審批規劃設計主體工程一期主體工程二期綠化工程—11112020年4月19日11112020年4月19日文檔僅供參考十、投資估算開發項目固定資產投資估算表序號項目費用名稱金額(萬元)1土地開發費1846.662建安工程費16336.493前期工程費487.094建設工程其它費2187.27135基礎設施配套費1131.4056公建設施配套費385.38727開發期間費342.69258不可預見費1752.51659建設期利息566.4375合計項目投資總額25035.95一、融資方案資金的渠道與方式本公司擁有雄厚的資金基礎,有能力和實力保證本項目實施的順利完成,其主要的資金來源有三種渠道:(1)籌措和利用自有資金1萬元,為實施工程項目,滿足開工前的資金周轉,本公司可根據收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。(2)銀行貸款6000萬元:貸款是實施工程項目的過程中出現資金扭轉不過來文檔僅供參考的重要來源,經過貸款以保證項目順利進行。3.房屋預售:能夠在項目進行中緩解資金壓力,是融資的重要方式。編制資金流動計劃,確定資金的需求額資金流動計劃表單位(萬元)序號項目建設期小計1投資1.1分年計劃35%35%30%100%1.2建設投資8571.28658571.28657346.81724489.391.3建設期利息191.296191.296163.968546.56小計25035.952資金籌措2.1自有資金112.2貸款21002100180060002.3銷售款收入4500570020474.21513370.1244131.26十二、財務評價(一)項目法人項目財務評價銷售收入、銷售稅金銷售收入04548.3465738.57920474.21513370.12銷售稅金0227.4173286.928951023.71075668.506注:銷售稅金=銷售收入*5%損益和利潤分配表在項目實施過程中做出記錄,并在項目完成后統計列出。財務指標(1)財務凈現值(FNPV)與財務內部收益率(FIRR)文檔僅供參考根據項目現金流量表,可計算出財務凈現值和財務內部收益率財務凈現值(FNPV)=7000萬元財務內部收益率(FIRR)=27.50%經過表中計算可知,項目財務凈現值(FNPV)>0,表明項目除達到基準的收益率外,還能后的超過收益,具有財務上,經濟上的可行性,項目財務內部收益率(FIRR)>8%且水平較高,表明項目具有盈利能力,故可行。(2)項目投資利潤率投資利稅率投資回收期借款償還期項目總投資額為25035.95萬元,總銷售收入為44131.26萬元,總銷售利潤額為13728.08萬元(見損益和利潤分配表)投資利潤率=平均利潤總額/總投資額X100%=54.83%銷售利潤率=平均利潤總額/銷售收入*100%=31.11%投資回收期=4-1+14749.025/20414.215=3.72(根據現金流量表)現金流量表單位(萬元)年末12345凈現金流量8762.5825-4214.2365-1772.20620414.21513370.12累計凈現金流量8762.5825-12976.819-14749.0255665.1919035.31(3)流動資金流動資金估算表(見附表)(二)財務評價結論本房地產投資開發方案在財務方面是完全可行的。文檔僅供參考

十三、社會評價項目對社會影響分析隨著國民經濟的發展,房地產市場已成為國民經濟的重要組成部分,特別是住宅房地產的開發已成為房地產開發市場的核心,它對對中國國民經濟的增長起到了至關重要的作用。隨著人民生活水平的提高,人們對住房的需求不但僅滿足于有一個基本的居住條件,人們現在更加重視居住的質量,居住的環境（包括室外環境和室內環境）,本小區的建設重點目標就是要營造出適合人們居住的良好的環境。本小區的建設不但能夠為大量咸寧居民提供高質量的住房,解決人們對優質住房的需求,還給該地區的人文、自然環境帶來了巨大的改進。根據規劃,本小區的綠化率將達到36.1%。另外,由于本小區位于咸寧學院附近,優美的環境將會吸引大批高校教師前來居住。項目對所在地的互適性分析該項目開發完畢后,所在地人流,車流將有很大的增量,對交通和市場將有更高的要求;同時,對于居民子女的上學問題也是人們比較關心的問題。考慮到該地區位于高校附近,周圍的交通條件較好,建成后交通和市場環境應大致滿足需求。3.社會評價結論總的說來,該項目的建設對社會各個領域的發展都有拉動作用。對社會的發展有積極的作用。文檔僅供參考

十四、風險分析（一）主要風險自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響,以及對房地產商品產生直接破壞,從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括:火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政策風險因素又可分為以下幾類:政治環境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續過程風險、法律風險。經濟風險經濟風險主要是指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素。包括:市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。技術風險技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發商和經營者可能帶來的損失。包括:建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。文檔僅供參考文檔僅供參考11112020年4月19日30302020年4月19日社會風險社會風險因素主要是指由于人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響,從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規劃風險、區域發展風險、公眾干預風險、治安風險。內部決策和管理風險內部決策和管理風險是指由于開發商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現,包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。（二）投資風險的控制.經過加快進度來控制風險針對該項目,我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同,以保證資金的充分供應,與建筑材料等物資供應單位簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。.經過市場調查來降低風險經過市場調查,獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環境和投資項目的市場信息越多,作出的預測就越精確,從而能進行正確的科學的決策,包括投資項目的選擇、區位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度,較好地控制房地產投資過程中的風險。.經過加強管理來降低風險良好的項目管理是重要的保證。從投資開發來看,項目全過程的投資、進度和質量是重點。聘請有經驗的房地產專家進行指導是非常有必要的,能夠有效地減少經營費用、提高收益水平,進而降低并控制風險。文檔僅供參考

十五、研究結論與建議(一)推薦方案的總體描述經過調查市場行情,研究周邊地段樓盤銷售形式,經過深入研究論證,該商品住宅項目盈利可能性較大,投資機構決定實行獨資開發經營房地產的投資方式。(二)推薦方案的優缺點描述.優點(1)項目擁有較好的投資環境與機遇國民經濟的持續穩定發展、住房制度改革的深入,政府對公司開發本項目的鼎力支持,居民對改進居住條件的期望與購買力水平,這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環境與機遇。(2)項目在經濟上具有較強的可行性項目總建筑面積:76890平方米項目總投資:25035.95萬元項目財務凈現值:7000萬元項目財務內部收益率:27.50%(3)項目具有突出優勢A.在附近區域的競爭對手較少B.九重錦A區項目的定位屬中檔次，在同一供需圈內缺少可替代物業，且需求量較大公司的資金具有優勢項目擁有較好的周邊環境(包括自然、人文、交通等環境)項目所處地塊的發展前景較好(4)項目開發經營風險較小本項目屬于大面積、大規模開發,在項目開發過程中可享受政府提供的諸多優惠政策,因此,只要在實施中輔以全過程科學決策控制,應能穩獲預期投資收益。2.存在問題(1)項目規模較大,時間較緊,開發過程中各方面工作協調難度大。(2)項目獨一無二的品位定位有一定難度,盡管設計工作一經完成,其定位也就相應確定,但在實施過程中仍需要根據具體情況不斷完善。(3)房地產行業競爭激烈,公司需要建立一支高素質的營銷隊伍,或采取委托銷售的方式。(三)結論與建議.結論從經濟效益來說:由于公司在項目開發建設前,進行了廣泛、深入的市場調研,了解客戶的需求,當前部分單元已有意向性客戶提前預定,銷售前景看好。從社會效益來說:九重錦A區建成后，可提供住宅600套，將切實解決附近職工的生活及居住問題。從環境效益來說:該開發過程全部是文明施工,最大程度的減小了對環境的破壞,該工程完成后,從前的臟亂差的大致環境變成了環境幽雅,全新的建筑造型,秀麗的自然景觀,功能齊全,配套的公共服務設施以及便利的交通,無疑將在該市形成一個全新的居住圣地,對于美化咸寧的市容,改進環境帶來較大的影響。縱觀開發全過程,從經濟效益,社會效益和環境效益來看,該開發方案是完全可行的。.建議文檔僅供參考文檔僅供參考11112020年4月19日27272020年4月19日文檔僅供參考強化項目進程中的投資、質量、進度計劃,注重對可能發生的不利條件及變化因素的預測與防范對策,以保證項目按期完成。(1)實行速度管理,加強項目運作進度,以避免市場可能的由高峰期向下降期轉折的風險。(2)公司各部門緊密配合,以加快項目運作進度。(3)要做精品。產品設計各個環節都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產品。(4)項目成本須合理控制,以保留市場波動時的降價應對空間。(5)注意嚴格的按照