第第10頁共24頁農村商業銀行建設工程可行性爭論報告可行性爭論報告一、工程概況(-)工程地點：工程規模：12LOFT190LOFT1036643000010000LOFT3066430000737工程開發土地狀況本工程位于市火車站西南方向，基地西臨汕可路，東鄰站前橫三路，北接站之地，在城市空間上起著重要的地標意義；本工程距市城區政府CBD片區約5公1工程周邊目前除了碧桂園尚無其他開發工程，是火車站片區至市區的起承轉張區，交通條件優越。用地，西側規劃有商業和文化設施及住宅。隨著市城市建設的快速擴展，特別是深汕合作區的成立，在統籌合作區產業游艇會所暨文化創意產業園工程。爭論工作依據汕特別合作區(以下簡稱合作區)。深圳、兩市黨政取席會議審議通過了《關于優化深汕特別合作區體制機制進一步加快合作區建設進展的假設干意見》設進展；廣東省政府常務會議審議通過了《深汕特別合作區進展總體規劃(20-2030)》。市委市人民政府關于加強環境保護建設生態市的打算；國家有關部委和市政的統計資料及市場行情資料;工程開發意向本工程地塊來為通過競標方式取得的商業用地，土地使用權人為市農村商業50款。工程開發建設俯視效果圖〔二〕工程建設的必要性經濟保持中高速增長、邁向中高端水平208107.0,9.9;人均生673.615.4;社會消費品零售總額535億元，年均增長10.8;一般公共預算收入30.78億元，一般公共206.6522327122619.29.6;744.2814.8;三次產業構造為15.5:44.9:39.6;實體經濟加快進展，20年培育“四上”企業115家，規模以上工業增加值年均增長16.1;高技術制造業增加值占規模以上21.2,RD17.4,工業技改投資年均增長26.628.19.2;10工程。向西融珠翻開局面、產業共建取得成效深入實施向西融珠戰略，全面參與深莞惠+河“3+2”經濟圈建設，樂觀探究69.5，20、204.19中獲省批準2萬畝，供地1.5萬畝。深汕特別合作區上升為省級進展戰略，紅草產業園被認定為省級高技術開發區，海豐、陸豐、陸河3個產業園納入省級產業園,“1+4+1”產業園區格局根本形成。創招商機制，共引進工程395個，其中投產109個，在建161TFT5擴容提質加快推動、城鎮建設成效顯著55.08o金町灣濱海旅游度假區保利一、二期工程進展順當，中心商務區站前廣場建成運樞紐中心等成功落戶。推動交通根底設施建設，累計投入資金138.8億元，是前五年的2.2倍。改建大路1528公里，全市行政村100實現大路硬底化。廈深鐵遷難題馬上全線貫穿，大道綜合改造及兩側環境整治接近竣工，完成工業大道東7，珠東快速前期工作加快推動，完成海豐縣紅城大道、二環路，陸豐市東海大5000600089.2o20610縣生態科技城、大湖鎮和陸河縣水唇鎮列入省型城鎮化“2511”試點。4、全面對口幫扶力度持續加大、深汕合作進一步深化。市累計投入幫扶資金56.4億元。與共建“1+4”產業園區，幫扶引進產業工程289作，實施幫扶工程4300多個，被幫扶村人均收入和集體收入分別增3135、全力推動中心城區擴容提質，提高城市綜合承載力。以科學規劃引領城市進展。立足大珠三角經濟區全局，明確功能定位，對接修編城市總體規劃，推動與珠三角城市規劃共繪,加快“多規合一”，確保“一張掌握性詳規編制，抓好“可塘-赤坑-潭西”中心點、紅海灣國際旅游休閑度假基地、品清湖區域空間進展和各中心縣城等規劃編制工作。統籌推動擴容提質。加快市城區土地收儲，完成征地1.6萬畝。東片以中心空間。推動品清湖藍色海灣整治和秀麗海灣建設，全面改善品清湖水質和沿岸環境。推動老城區城市更。綜上所述，本工程有利于調整產業構造、改善城市生態環境，符合市環境保護是很有必要的。符合市城市規劃的要求市進展和城市功能的提升將起到極大的推動作用，其周邊規劃掌握如下:2.該工程的建設符合2.該工程的建設符合市相關的政策要求18,416m2,整個地勢較為平坦。本工程位于城市規劃區的中心商務區，工程定位符合城市總體規劃和將來進展需要。本工程用地拆遷補償問題能夠妥當解決賠償。4、 建設資金本工程建設資金由市農村商業銀行出資一局部，且農村商業銀行會購置一半有力的保障。工程的建設是可行的。序號1無2〔包括立項、設計、招標等〕6354105425625三、工程投資環境和市場爭論201-7553615.3,增速比369814.5,1.166.8O全國房地產開發投資增速1-7312013.4,增速比1-61188110.2,0.2122795.9,0.66856064.8,增速比1-6月份回落0.2個百分點。其中，住宅施工面積470142萬平方米，增長9294413.71.26410213.145904米，增長21.3,增速提高1.3個百分點。其中，住宅竣工面積33782萬平方米，增長20.3。111677.8，降1-64.838487.1,增速回落3.1市投資宏觀背景市經濟進展狀況8107.09.9;人均生產總673.615.4;社會消費品零售總額535億元，年均增長10.8;一般公共預算收入30.78億元，一般公共預算206.652232712261元，年均增長9.2和9.6;金融機構本外幣存款余額744.28億元，年均增長14.8;三次產業構造為15.5:44.9:39.6;實體經濟加快進展，20年培育“四上”企業115家，規模以上工業增加值年均增長16.1;高技術制造業增加值占規模以上21.2,RD17.4,工業技改投資年均增長26.628.19.2;10工程。小結：各項經濟指標顯示年內經濟仍處良好運行狀態；社會消費品零售總額的高速公等大件消費品的需求。市場現狀綜述全年完成固定資產投資652.45億元，比上年增長11.5o分投資主體看，國有122.1226.2；462.3526.6；港澳臺、外商經濟投資42.18億元，下降0.8。分三次產業看，第一產業投資23.69億元，37.8203.4340.8；423.724.2。全年房地產開發投資56.77億元，比上年增長117.5。其中，住宅45.49億161.5o194.73102.9；實現銷售額93.87105.0。重點工程建設進展順當。全年列入省重點工程25個，完成投資142.8億元，105.1105201.81424的前景是樂觀的。價格分析前幾年是樓市調控的高壓期，一系列打壓政策的密集出臺，特別是有史上最出臺后，與去年同期相比，房價仍舊相當高。依據市房地產信息網的監測，20上半年市住宅的成交均價大致呈先有逐步上升之勢?？蛻羧后w分析居家型置業者社區，大型社區里的二房、三房是他們青睞的物業類型。過渡型置業者這一類客戶群大多購置小戶型工程，他們大多比較年輕，期望能籌足首期款住，但當條件成熟、有了充裕的經濟時，可能變賣該房，或用于出租。投資客近兩年，房價的飛速增長，吸引了不少逐利的投資客的關注。他們一般都是目的多數是為了轉手賣出賺取差額利潤。此類置業者大多鐘情于豪宅和小戶型項的是為了獵取穩定的租金回報。市房地產市場進展趨勢的根本推斷重要指標雄踞全省第一：一是商品房銷售面積高達194.7萬平方米，同比增長100,排名全省第一；93.9104.9，增幅排名全省第一；三是完成房地產開發投資56.8億元，同比增長117.5,增速全省排名第一，96.8本工程周邊盤及在售、在建樓盤簡況樓盤名稱：碧桂園時代城工程位置：市城區高鐵站南側工程概況：占地面積84000平方米，建筑面積2200平方米，容積率2.62,綠42.6,1458〔124〕、四居〔42〕、五居〔263〕。勢，將引進智能家居理念，打造極具時代氣息的智能人居時尚之城。116-271m2“七重立體園林”，純南向洋房，私家電梯廳、全飄窗、雙陽臺設計。/nf物業費：2.2/平方米?月四、工程分析交通條件本工程位于本工程位于市火車站西南方向，基地西臨汕可路，東鄰站前橫二CBD區約5公里，距廈深鐵路火車僅約1公里，地理位置優越，作用繁華，交通便捷。周邊配套基地西南面對東涌鎮政府和東涌中學，大局部根底設施政府正在加大投資力度。地形、地勢工程地塊面積為18416平方米，呈規章的四邊外形，東西長約155米，南北118地塊現狀地塊使用權50政府保障水電氣供給，保障程度較高。規劃限制條件城市規劃對該宗地無其他特別規定，對本工程沒有特別限制條件。優勢區位優勢本工程的區位優勢、交通便利優勢明顯，后續政府投資的配套設施到位后，是商業、辦公、居住、休閑集聚的“高地”，地塊緊鄰深汕高鐵，地處環清湖大道，交通便利，緊鄰深汕合作區，離直線距離約110公里，旁臨濕地生態公園，真可謂依山傍水之山水樓盤，四周綠化率高、環境美麗。產品規劃：以辦公、LOFT公寓為主的高層形式，融合了辦公、住宅、商業為一體的綜合公空間和冏業氣氛。劣勢挑戰。時機由于土地資越來越少，同時依托政府區域定位作為后盾，配套設施建設逐步機遇越來越多，同時周邊沒有同類型的工程，給本工程帶來了較大的時機。威逼來始終大幅度上漲，政府還將可能會出臺更多的政策抑制房價的上漲?！踩彻こ淘u價綜合考慮上述分析 現在啟動的優勢大于劣勢，時機多于威逼，本工程在20年初進入銷售應有較好的市場時機。(-)工程定位工程市場定位影響售價的因素：略、國家宏觀經濟政策的變化等都是影響售價的因素。工程的品質定位：住、商業為一體的綜合性工程，來滿足寬闊置業者的需求?？蛻羧后w定位：周邊白領本區域格外生疏，有猛烈置業愿望，但區域抱負選擇少，需求：小三房，二房。商販三房，二房。本地塊原住居民及四周居民求：大三房、二房。投資客閱歷，對該片區有猛烈認同感，需求：小二房、三房?！捕骋巹潡l件4建筑密度：＜35綠地率：＞35工程技術經濟指標工程〕備注1841673664其中辦公30000公寓3366410000435〔三〕價格定位在競爭劇烈、簡單變化的市場環境中如何制定消費者可承受的，而對開發商銷售；定價過低，利潤薄弱或無利可“圖”,因此如何在開發商和消費者之間找到的事情。定位動身點：制造價值最大化，博弈多贏局面。住宅價格定位：樓盤名稱：碧桂園時代城工程位置：市城區高鐵站南側工程概況：占地面積84000平方米，建筑面積2200平方米，容積率2.62,綠42.6,1458〔124〕、四居〔42〕、五居〔263〕。勢，將引進智能家居理念，打造極具時代氣息的智能人居時尚之城。116-271m2“七重立體園林”，純南向洋房，私家電梯廳、全飄窗、雙陽臺設計。/nf物業費：2.2/平方米?月宅銷售價在6500-8500元/米之之間。依據房地產市場狀況及進展趨勢，并考慮到本工程的實際狀況，從保守角度考慮，修正系數取1.08,則修正后的L0FT公寓均7000/8000/平方米。商鋪價格定位：10000/平方米。六、經濟分析(-)工程開發建設進度安排206期工作；2072010，202工程、園林環境等室外配套工程，并竣工驗收。工程建設進度表序號1無263根底5410546共計工程總投資估算依據近期市建設工程價格信息、工程造價定額資料及工程具體狀況，并參照我公司已開發工程的本錢資料，經分析 總投資額為人民幣33724.47萬元。工程總體投資測算表184161036640400117104.9630000737科目/M2〕面積〔萬M2〕總額〔萬元〕填表說明3625.00二、開發前期預備費1339.74725.65673.820.00367.482929.5818879.363420.911762.9333724.47總投資測算表中單價為按工程建筑面積分攤計算的單價，表中均為人民幣。假設本工程容積率為4,則計容積率建筑面積為103664平方米，在計算工程總投資時按此面積〔見附表〕，具體狀況分析說明如下：土地費用本工程的地價款總額為3625萬元。工程建設其他費前期工程費主要包括前期勘察、規劃、設計、可行性爭論、及“三通一平”1940建安工程費建安工程費是建筑房屋所發生的建筑工程費用、設備選購費用和安裝工程費22300治理費用治理費用主要指房地產開發企業的治理部門為組織和治理房地產工程的開發經營活動而發生的各項費用，如治理人員工資、職工福利費、勞動保險費、辦公2930不行預見費主要考慮通貨膨脹導致工程建設本錢和資金本錢的上升，以及設計變更對建1763資金籌措本工程開發建設總投資為33725萬元。工程建設資金籌措方式為開發商自有13725200各類物業銷售收入估算〔附表〕工程銷售收入測算售面積0400117104.9630000737科目/M2〕面積〔M2〕〕填表說明180003240002商業100001.515000370002.86642064.84其他59064.80工程銷售回款打算在假設本工程能夠實現以下條件的前提下：〔1〕 〔2〕合市場的營銷策略。

有成功的營銷籌劃；〔3〕實行符結合前面的市場分析 同意供給樓宇按揭效勞的前提下，估量本工程可實現100的銷售，初步推測的工程銷售打算及銷售收入見附表：資金來與運用分析本工程的總投資估量為33725萬元。工程建設資金籌措方式為開發商自有資200從工程計算期內不同時期的資金來與運用及期末資金盈余分析 可有資金和銀行借款同時到位的狀況下，資金比較充分，完全可用于支付建設資金，不會消滅資金缺口，可保障工程開發按打算順當進展。銷售利潤2023590652953萬元，獲得稅前利潤總額25340萬元，繳納所得稅13937萬元，稅后利潤8850財務與敏感性分析贏利力量分析財務凈現值〔FNPV〕財務凈現值是按投資者最低可承受的收益率或設定的基準收益率將工程計算0務凈現值=17972〔萬元〕投資回收期20年即可收回全部投資。由附表可知本工程全部投資動態回收期=2.14〔年〕投資利潤率=14.31工程不確定性分析工程盈虧平衡分析工程盈虧平衡點〔臨界點〕，是指工程銷售收入等于銷售銷售稅費與總投資本錢之和。在這個平衡點上，投資沒有產生盈利。盈虧平衡分析 銷售收入和銷售總量兩方面進展。盈虧平衡點售價：該工程總投資為33725萬元〔含借款利息〕。盈虧平衡點的計算依據為：銷售收入=總投資+銷售稅費。銷售稅費中營業稅為銷售收入的5；城市維護建設稅為銷售收入的0.05,印花稅為銷售收入的0.05,依據市的有關規定，土地增殖稅按銷1故：盈虧平衡點時的銷售收入=總