目錄摘要………XXX房地產經紀公司的基本情況…………2.ＸＸＸ房地產經紀公司房地產經紀業務的內容……………３.XXＸ房地產經紀公司房源與客源的開拓方法…………….4.XXＸ房地產經紀公司房地產經紀業務的基本流程……….５.ＸXＸ房地產經紀公司房地產經紀服務收費的情況………．.6.ＸXX房地產經紀公司房地產產經紀協議的樣本………….7.銀行抵押貸款的相關規定……..8.房地產管理的相關規定………..9.個人總結……….10.附錄……………..摘要本實訓報告是由房地產經營與估價專業13０1班根據房地產經紀課程的設計規定編寫的。本次的實訓報告內容重要涉及的有:居安達房產經紀公司的概括、交易的基本流程、房地產交易協議、經紀業務的基本流程、經紀服務收費、房地產經紀協議、對居安達房地產經紀公司的現狀、未來和公積金貸款流程及相關辦法、按揭貸款流程及須知，中國建設銀行住房貸款申請及須知協議以及其他資料。本報告旨在運用所學的專業知識,獨立、完整、系統的對居安達房產經紀公司有全面的了解和結識。房地產經紀業務實訓加深了我們對所學理論知識的理解和掌握;加深了對房地產經紀公司以及相關崗位的結識；加深對房地產市場的了解和結識;加深了對房地產經紀業務基本流程的了解和結識以及提高了我們就業適應能力和綜合素質。ＸXX房地產經紀實務實訓報告一．XＸX房地產經紀公司的基本情況1．１房地產經紀機構基本信息1.名稱：XXX房地產位置:XＸX居安路229號公司法人代表：李X1．2．人員情況:房地產經紀人員4人(其中涉及會計、房地產經紀人)1.3所承接的業務范圍：(１).房屋出租、出售（2）.二手房按揭貸款(３).二手房公積金貸款（4）.房地產抵押貸款(５）.代辦房屋產權過戶1．４經營方式：直營方式1.５經營結構：公司由一個法人代表掌握相關業務信息,員工負責各自工作，并最后由公司法人代表做決定1.6經營模式：屬于有店鋪經營中的單店鋪經營模式二.XXX房地產經紀公司房地產經紀業務的內容２.1.房地產經紀業務的內容1、簽訂協議的主體資格：“委托人”（即甲方)指法人或自然人，既可以是房地產的出讓方,也可以是房地產的受讓方。假如是法人,必須出示營業執照或法定代表人身份證明；假如是自然人,則需出示個人身份證。“經紀人”（即乙方）是指經本地房地產管理部門資質審查，取得“資質證書”的房地產經紀機構。簽署經紀協議的房地產經紀人員必須持有房地產經紀人上崗資格證,否則無權簽署協議。2、標的物:具有合法的標的是簽訂經濟協議的前提條件。房地產經紀協議中所涉及的房地產因其具有不可移動性等其他標的物所不具有的特性，因而，它的權屬確認顯得尤為重要。一般新建商品房規定甲方提供銷售或預售許可證，在二、三級市場中流通的房屋需提供權屬證件。２.2、服務項目的內容：1.經紀業務服務：(1）．二手房買方代理業務(2）.二手房賣方代理業務（3).二手房出租和承租代理業務(4).二手房居間經紀業務２.雙方的權利、義務、糾紛解決方式及協議履行期限:協議中明確規定協議的起止日期,并根據實際情況，參照國際慣例,設立協議的“后效期”，一般為９0天，在此期限內,甲方若與乙方最初物色的客戶成交，乙方有權獲取傭金。“最初物色的客戶”的確認,由雙方簽訂客戶確認單,以書面形式確認。“后效期”的設定，可以有效地防止經紀人被“甩”，更有力地保護房地產經紀人的合法權益。３、當事人約定的其他內容:協議不也許涵蓋房地產經紀的所有內容，雙方當事人假如認為尚有未盡事宜,可遵循我國有關法律、法規和本市規定，簽署補充協議和其他書面文獻，均可視為該協議不可分割,具同等法律效力。三.XＸX房地產經紀公司房源與客源的開拓方法3.1房源的開拓方法﹙1﹚.門店接待:﹙2﹚．互聯網﹙3﹚.老客戶的推薦﹙4﹚.派發宣傳單﹙5﹚.人際關系開發3.2客源的開拓方法﹙1﹚．門店接待法：房地產經紀人在沿青白江居安路街道開設的店面,客戶積極上門征詢而得到的客戶方式﹙2﹚.廣告法：重要在門店發布房源信息﹙3﹚.互聯網開發法:在互聯網上發布了少量住房信息來開拓客源﹙4﹚.客戶介紹法：﹙5﹚.人際關系法﹙6﹚．駐守好人掛紅幅攬客法四．XXX房地產經紀公司房地產經紀業務的基本流程客戶接待客戶接待房屋出售或出租了解客戶需求，對客戶進行分類房屋購買或承租房屋出售或出租了解客戶需求，對客戶進行分類房屋購買或承租了解房屋具體信息了解客戶具體需求信息了解房屋具體信息了解客戶具體需求信息交易雙方配對尋找買方或承租人尋找房源交易雙方配對尋找買方或承租人尋找房源交易雙方配對交易雙方配對實地看房實地看房、交易撮合交易撮合協議簽訂及款項支付協議簽訂及款項支付物業交驗及后續服務物業交驗及后續服務五．XXＸ房地產經紀公司房地產經紀服務收費的情況 ?經紀公司收費標準中介服務傭金收費標準貸款收費標準房屋租賃傭金：收取承租方所租房屋一個月租金，收取出租方所出租房屋半個月租金。房屋買賣傭金：收取買房房屋成交價的2％,收取賣方房屋成交價的1%。貸款代理費:收取貸款額×2%。評估費：按評估價×5%收取。公證費:按貸款費×３%收取。抵押費:按住宅:８０元/宗。商業:評估價×１.8%+550元抵押手續費收取。擔保費：按100元／宗+貸款額×3%收取。增值額未超過扣除項目金額50%的部分六.ＸXX房地產經紀公司房地產產經紀協議的樣本一．房屋買賣協議樣本甲方（賣方):乙方（買方）:甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致,達成以下協議條款:一、甲方自愿將坐落在四川省成都市青白江區路社區號樓單元室(建筑面積平方米，儲藏室平方米,產權證號)房地產出賣給乙方，并將與所出賣該房產的相關的土地使用權同時出賣給乙方(附房產證復印件及該房產位置圖)。二、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣大寫；即人民幣小寫。三、乙方在簽訂本協議時，支付定金，即小寫。四、乙方支付定金之日起個月內，向甲方支付首付款（定金從中扣除），首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付(有關期限和程序按照所在按揭銀行規定辦理)。五、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權(已交納土地出讓金)。六、辦理房產證手續所產生的有關稅費由方承擔。七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關房產過戶手續，待房產過戶到乙方名下之時，乙方應向甲方付清所有房款余額。八、甲方應在前將該房產交付乙方；屆時該房產應無任何擔保、抵押、房產瑕疵，無人租住、使用；無欠賬，如電話費、水電費、物業管理費、取暖費、入網費、有線電視費等。九、本協議簽訂后，如一方違反本協議條款,該方應向對方支付元的違約金；一方如不能按規定交付房產或按規定支付房款,每逾期一日，應向對方支付五十元罰金，逾期30日視為毀約;如因政府及銀行規定，本協議涉及房產手續客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導致協議解除,不合用本條款。十、交付該房產，甲方不得損壞該房產的結構、地面和墻壁及不適移動的物件,并將抽風機一臺（型號：),空調兩臺（型號:），熱水器（型號:),浴霸(型號：），飲水機（型號：)，音響兩臺（型號：），涼衣架，房內燈具,前后門窗窗簾、電腦桌一張,櫥衛設施,等讓與乙方（含在房屋價值內）。十一、本協議一式兩份,具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。十二、附加條款:甲方(賣方）:(印)身份證號:住址:電話:年月日乙方(買方):(印）身份證號：住址:電話:年月日二.中介服務協議樣本說明

1、簽訂本協議前，當事人應當仔細閱讀本協議內容，對協議條款及用詞理解不一致的，應當進一步協商，達成一致意見。

2、本協議為示范文本,為體現協議雙方的自愿原則,本協議文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行增補或刪減。協議簽訂后,未被修改的文本印刷文字視為雙方批準內容。

３、對協議文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容,雙方應當協商擬定。【】中選擇內容,以劃√方式選定;對于實際情況未發生或雙方不作約定期,應在空格部位打×,以示刪除。甲方(中介公司):,?? ?中介公司資質證號:

聯系電話：。聯系地址：

經紀人:，經紀證號:

經紀人：,經紀證號：

乙方(買方/承租方)：,? ?身份證號：

聯系電話：, ? ?? ? 聯系地址：?委托代理人姓名：,?????身份證號:?聯系電話:聯系地址：?根據有關法律法規的規定，甲乙雙方本著誠實信用的原則，經協商一致達成如下協議。

第一條中介服務內容?甲方為乙方提供【獨家】【非獨家】中介服務，期限為,自年月日至年月日。

甲方為乙方提供【購買】【租賃】【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他】的中介服務。?甲方促成乙方簽署【買賣】【租賃】協議后，乙方【需要】【不需要】甲方提供代理辦理房地產【交易過戶】【租賃登記】【其他】手續的中介服務。?乙方【批準】【不批準】授權甲方代為【預約辦理】【申請辦理】公證。?其它

第二條乙方需求房地產的基本情況?1．乙方需要【購買】【租賃】的房地產為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他】。?２.房地產地址：; 建筑時間。

３.房地產【建筑面積】【套內面積】面積：。

４.房地產以【建筑面積】【套內面積】計算,單價為人民幣每平方米元范圍內，總金額為人民幣元(￥)范圍內。

5．該房地產按套出售并計價,總金額為人民幣元（￥)范圍內。

6.乙方批準付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【其他】。

7.稅費繳交方式【各付各稅】【稅費所有由買方/承租方支付】【稅費所有由賣方/出租方支付】。?8.其它

第三條甲方權利義務

1．甲方根據誠實信用原則為乙方提供中介服務，有權向乙方收取中介服務費或規定乙方支付從事中介活動支出的必要費用。?２.甲方根據協議開展中介活動,為乙方尋找可【購買】【租賃】的房地產對象。

3.甲方應當核算介紹給乙方的房地產權屬資料并如實告知乙方，乙方規定甲方提供由政府相關部門出具的證明資料，甲方應向政府相關部門申請，所需費用由乙方承擔。

4.甲方應當根據協議帶乙方察看可供乙方【購買】【租賃】的房地產。?5.促成乙方達成【買賣】【租賃】協議。?６．為乙方提供房地產交易及房屋租賃方面的征詢。?7．甲方必須如實將交易進展情況通報乙方。?8．非經乙方批準,甲方不得泄露乙方的信息資料。?9.其他?第四條乙方權利義務

1．乙方有權向甲方詢問交易進展情況，甲方必須如實告知，不得隱瞞。?２.甲方為乙方提供中介服務過程中,乙方應予配合并提供必要的協助。

3．甲方根據誠實信用原則為乙方的房地產提供中介服務的,乙方應支付中介服務費或支付甲方從事中介活動支出的必要費用。?4．甲方根據協議規定條件為乙方找到【出售】【租賃】的房地產后，應及時告知乙方并約定簽署房屋買賣協議的時間,乙方應在約定期間內簽署房屋買賣協議。

5．其它?第五條中介服務費、協辦手續費給付?甲方促成乙方主簽署【買賣】【租賃】協議的,乙方應在【協議簽訂當天】【協議生效之日】【其他】向甲方支付人民幣(￥)整作為中介服務費。?甲方促成乙方簽署【買賣】【租賃】協議后,乙方需要甲方代辦房地產【交易過戶】【入住手續并結清有關費用】【租賃登記】【其他】手續，乙方應向甲方支付人民幣(￥)作為協辦手續費。?其它?第六條協議的解除和變更?乙方可以隨時取消委托或變更出售、出租條件，但應及時告知甲方;乙方告知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本協議約定的中介服務的，乙方應向甲方支付從事中介活動支出的必要費用（該費用不得超過中介服務費）。

第七條法律責任

1．甲乙雙方不履行本協議規定或履行協議不符合約定的,應當承擔違約責任,違約方應支付違約金,違約金標準為。?2.乙方逾期支付中介服務費的，應向甲方支付違約金，違約金的標準為

3．甲方在提供中介服務過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務費，并應補償乙方的損失。

４.因乙方未能及時履行義務,導致甲方未能促成乙方簽署【買賣】【租賃】協議的,甲方可以規定乙方支付違約金，違約金為,但不得再規定乙方支付中介服務費。?5.乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以規定乙方支付中介服務費，并可規定乙方支付違約金，違約金為。?其它

第八條免責條款?1.因不可抗力導致本中介服務協議無法履行的；

2．

第九條糾紛解決方式

本協議在履行過程中發生的爭議,雙方當事人協商不成的按下述第種方式解決：

１、提交廣州仲裁委員會仲裁;?2、提交仲裁委員會仲裁;

３、依法向人民法院起訴；?第十條本協議未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協議作為本協議附件。協議附件與正文具有同等法律效力。

第十一條本協議連同附件共頁,一式份,具有同等法律效力,協議持有情況：甲方份，乙方份。甲方(簽章):乙方（簽章)：委托代理人：委托代理人：?簽約時間：簽約時間：樣本

房地產中介服務協議(賣方/出租方使用）三.房地產經紀公司委托代理協議甲方：

(房產經紀人)乙方:

(房產中介公司)甲乙雙方為攜手合作，促進發展，明確責任,依據中華人民共和國有關法律之相關規定,本著誠實信用，互惠互利原則,結合雙方實際，經協商一致，特簽訂本協議，以求共同恪守：

一.確認與保證：

1、協議雙方確認已經獲取了本合約所涉及的房地產經紀人執業資格證書許可使用的相關信息，充足閱讀并理解了本協議所有內容及附件,接受并嚴格遵守本協議的約定。2、協議雙方本著真實的意愿簽署本協議,并且確認不能僅依據本協議而獲得商業利益和成功；認可房地產中介服務隨市場的變化而變化，成功須依據自身的商業能力和努力。3、協議雙方鄭重聲明并保證：

１）

對本合約的履行、傳達將不違反本合約的各項條款和規定，亦不會在與其他第三方簽訂的有關合約中列有違反本合約規定的條款;2)在獲得本合約所規定的有關權利時沒有隱瞞或偽造任何客觀事實;協議雙方對本協議內容和通過本協議約定的房地產經紀人執業資格沒有任何誤解和歧義。

二、房地產經紀人執業資格證書的相關情況：1、房地產經紀人執業由資格證書的編號：2、房地產經紀人執業由資格證書的有效期:3、房地產經紀執業資格證書許可使用的范圍：1)

可以使用該房地產經紀執業資格證書的服務范圍：_＿______＿___＿2)

可以使用該房地產經紀執業資格證書的地區范圍:______＿＿_____

三．雙方的權利和義務：１、甲方保證是房地產經紀人執業資格證書的合法擁有者。２、甲方負責房地產經紀人執業資格證書的年檢及再次注冊。3、甲方在從事中介服務時需按照2１世紀房產的統一品牌規定,統一著裝，接受必要培訓，

并按２1世紀房產規定,參與工作會議，根據具體代理區域,開展工作4、甲方對乙方由自身經營導致的虧損不負任何責任,由乙方自行承擔。5、乙方應妥善保管甲方的房地產經紀人執業資格證書及其他相關證件。6、乙方未經甲方的書面批準,不得從事下列行為:

?（1)將甲方的房地產經紀資格證書借給任何其它從事房地產中介服務的機構構

(２)超過其經營范圍從事其它房地產中介服務。7、甲方需按照乙方的規定,在合法范圍內從事中介服務，并按照21世紀房產的規定,不得為其他同類

房產中介公司或跨區域提供服務。８、根據乙方規定,甲方需在_______＿___________________＿＿店提供房產經紀中介服務,并遵守具體門店的操作規程，全心全意為客戶服務。四、本代理協議的期限為_＿年,自__年_＿月＿_日至__＿年＿＿月＿_日。協議期滿,經雙方協商批準可續訂協議。解除協議，須經雙方書面協商批準。五、協議的變更、解除及終止1、在本協議有效期內，甲乙兩方不得擅自變更或解除本協議。需變更本協議條款時,應經雙方協商批準，達成書面協議。2、未經乙方批準甲方擅自延長主協議項下借款期限或者變更主協議其它條款，乙方可以自行解除擔保義務。3、因不可抗力的因素,使協議無法完全履行或部分無法履行，經協議雙方協商,可以變更、修改或解除本協議。4、本協議不得口頭修改，本協議的任何修改均須各方簽署書面文獻表達批準。5、凡因協議雙方就本協議的簽署、生效、履行、解釋、變更等引起的或與本協議有關的一切爭議,一方面應爭取通過和諧協商解決。６、爭議發生后，在對爭議進行仲裁時，除爭議事項外,協議雙方應繼續行使各自在本協議項下的其他權利,并應繼續履行各自在本協議項下的其他義務。六、特別約定１、甲方在中介過程中不得從事任何違法違紀行為,否則乙方有權終止本協議，并有權追究對方的違約責任。2、乙方每月向甲方支付

元,

作為經紀人補貼。其他福利及提成報酬等，另行協商,并由乙方制定統一標準。3、支付方式：每月

日支付。七、違約規定１、協議雙方應嚴格信守協議,不得違約。2、凡出現違反本協議規定不履行本協議義務的或履行協議義務不符合約定的,即視為違約，違約方應向守約方支付違約金XＸX元,守約方除有權向違約方索賠外，并有權終止本協議。八、其他規定

1、本協議任何一方未行使或延遲行使本協議項下的一項權利并不作為對該項權利的放棄，任何單獨一次或部分行使一項權利亦不排除將來對該項權利的其他行使。2、除非協議雙方另有約定，任何一方不得所有或部分轉讓本協議或者本協議項下的任和權利和義務。３、本協議任何條款的無效不影響本協議任何其它條款的有效性。九、附則1、本協議未盡事宜，由協議雙方另行協商一致,并簽署書面文獻,與本協議具有同等效力。2、本協議簽署正本一式兩份,自甲、乙協議雙方簽字或蓋章后生效，甲、乙協議雙方各執一份。3、任何一方如變更協議載明的聯系方式和通訊地址，須在變更后5日內告知另一方。任何一方向對方發出本協議規定的任何告知或書面通訊應以速遞的信件發出,或者以傳真發出，并用速遞公司遞交的信件予以確認。按本協議規定發出的告知或通訊，信件交給速遞服務公司后七(７）天應被視為收件日期,或者,如以傳真發出告知,發出后一（１)天應被視為收件日期，但應有傳真確認報告為證,并應發出上述確認信件。一切告知和通訊均應發往下列有關部門地址，直到向另一方發出書面告知更改該地址為止。甲方:(署名或蓋章)地址：日期:乙方:

(蓋公章）法定代表人

:(簽字或蓋章)地址：編號:七．銀行抵押貸款的相關規定銀行貸款辦理條件申請貸款應提交的資料辦理流程個人住房貸款個人在中國大陸境內城鄉購買、建造、大修住房。具有完全民事行為能力的中國自然人及在中國大陸有居留權的境外、國外自然人。（1）身份證件；(2）借款人償還能力證明材料;（3）合法有效的購（建造、大修)房協議、協議或（和)其他批準文獻；(４)首付款證明材料；(５）貸款擔保材料;(６）貸款行規定的其他文獻和資料。1．貸款申請:客戶填寫并提交建行規定的申請表和申請材料。2．貸前調查及面談:建行與借款人面談，進行貸前調查等。３.貸款審批:建行進行貸款審批。4．簽訂協議:客戶的貸款審批通過后,與建行簽訂貸款協議。5.貸款發放:符合條件后建行發放貸款。６．客戶還款：客戶按約定準時還款。7.貸款結清。個人再交易住房貸款個人在中國大陸境內城鄉住房二級市場購買各類型住房。具有完全民事行為能力的中國公民、在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人、在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。(1）身份證件；（2)借款人償還能力證明材料;(3)合法有效的住房交易協議或協議;（4)首付款證明材料；(5）貸款擔保材料:擬購住房的權屬證明文獻和貸款行認可的評估機構出具的擬購住房評估報告書等;（6）房產共有人批準出售的書面聲明；(7）貸款行規定的其他文獻和資料。１.貸款申請:客戶填寫并提交建行規定的申請表和申請材料。２．貸前調查及面談:建行與借款人面談,進行貸前調查等。3．貸款審批：建行進行貸款審批。4．簽訂協議：客戶的貸款審批通過后,與建行簽訂貸款協議。５.貸款發放:符合條件后建行發放貸款。６．客戶還款：客戶按約定準時還款。７．貸款結清。公積金個人住房貸款（1）準時足額繳存住房公積金;（2)有穩定的經濟收入,信用良好,有償還貸款本息的能力；（3）有合法有效的購買、大修住房的協議、協議以及貸款行規定提供的其他證明文獻;(4)有本地住房公積金管理部門規定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修)住房的首付款;(5)有符合規定的資產進行抵押或質押，或（和)有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人;（６)符合本地住房公積金管理部門規定的其他借款條件。(1)身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效身份證件)；（2）公積金管理部門和貸款行認可的借款人償還能力證明材料,（3）合法的購買（建造、大修)住房的協議、協議及批準文獻;（４)借款人用于購買住房的自籌資金的有關證明;（5）公積金管理部門和貸款行規定的其他文獻和資料。1．提出申請。借款申請人提出書面借款申請，并提交有關資料，由建設銀行負責受理后交住房公積金管理部門或直接向住房公積金管理部門申請。2．簽訂協議。借款申請經住房公積金管理部門審批通過后,由建設銀行與借款人簽訂借款協議和擔保協議。選用委托扣款方式的借款人須在建設銀行開立龍卡或儲蓄賬戶。3.抵押登記和保險。按照借款協議約定和住房公積金管理部門規定，建設銀行辦理房屋抵押登記、協議公證及住房保險等手續。4．支用款項。建設銀行按借款協議約定，為借款人開立貸款賬戶，并將貸款資金劃入售房人售房款專用賬戶或其他指定賬戶內。５.按期還款。借款人按借款協議約定的還款計劃和還款方式，委托建設銀行分期扣款或到建設銀行柜面，按期歸還公積金貸款本息。6.協議變更。協議執行期間，借款人可向建設銀行或住房資金管理部門提出變更借款期限、還款方式、提前還款等申請，經審核批準后,建設銀行為借款人辦理協議變更手續。7．貸款結清。建設銀行為借款人出具“貸款結清證明”,借款人取回抵押登記證明等文獻,到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷等手續。個人住房組合貸款（1)有合法的身份;（2)準時足額繳存住房公積金的自然人;(3)有穩定的經濟收入,信用良好，有償還貸款本息的能力;（4)有合法有效的購買（建造、大修）住房的協議、協議以及貸款行規定提供的其他證明文獻;（5)有所購住房所有價款30%以上的自籌資金(對購買自住住房且套型建筑面積9０平方米以下的,自籌資金比例為２0%）,并保證用于支付所購住房的首付款。(６)有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人;（7)符合本地公積金管理部門規定的借款條件;(8）貸款行規定的其他條件。(１）身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效身份證件）；（２）公積金管理部門和貸款行認可的借款人償還能力證明材料,例如：收入證明、近三年的個人所得稅納稅證明或(和）資產證明等(３)合法的購買（建造、大修)住房的協議、協議及批準文獻；(４）借款人用于購買住房的自籌資金的有關證明；（５）公積金管理部門和貸款行規定的其他文獻和資料。（1）貸款征詢:通過建行網點、電話或網站了解組合貸款中自營性貸款的有關情況和規定；通過公積金中心網站、電話和建行網點等了解公積金貸款的有關情況和規定；(2)貸款申請:分別向住房資金管理中心和建設銀行分別提出書面貸款申請,并提交有關資料。(3）簽訂協議：獲得公積金個人住房貸款額度之后,持公積金管理部門出具的《公積金個人住房貸款委托告知單》，向貸款行申請組合貸款(公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款）。客戶在接到銀行批準貸款的告知后,需與貸款行就公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款分別簽訂借款協議和擔保協議;(４）貸款發放：公積金中心和建行分別在條件具有時按協議約定發放貸款;（5)客戶還款:客戶按協議約定準時還款。”

個人商業用房貸款個人在中國大陸境內城鄉購買商業用房。具有完全民事行為能力的中國公民、在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人、在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。(1)身份證件;(２)借款人償還能力證明材料；(3)合法有效的購房協議、協議或（和）其他批準文獻；（４）首付款證明材料;（5)貸款擔保材料;(6)貸款行規定的其他文獻和資料。1．貸款申請：客戶填寫并提交建行規定的申請表和申請材料。2．貸前調查及面談：建行與借款人面談,進行貸前調查等。3.貸款審批：建行進行貸款審批。４．簽訂協議：客戶的貸款審批通過后,與建行簽訂貸款協議。5.貸款發放：符合條件后建行發放貸款。6.客戶還款：客戶按約定準時還款。７.貸款結清。貸款擔保：抵押、質押、保證等擔保方式,可采用一種或同時采用幾種貸款擔保方式。八.房地產管理的相關規定? ? ?? ???8.１房地產稅務。１.納稅人?房地產稅的納稅人分為以下幾種:(1)、產權屬國家所有的，有經營管理單位納稅。（2)、產權出典的，由承典人納稅。產權所有人、承典人不在房屋所在地的,由房產代管人或使用人納稅。(３)、產權所有人、承典人不在房屋所在地的,由房產代管人或使用人納稅。（４)、無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。２、稅種房產稅的征稅對象是房產。所謂房產，是指有屋面和圍護結構,可以遮風避雨,可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場合。但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產。但室內游泳池屬于房產。由于房地產開發公司開發的商品房在出售前，對房地產開發公司而言是一種產品，因此，對房地產開發公司建造的商品房，在售出前,不征收房產稅；但對售出前房地產開發公司已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。3．房地產稅的稅種重要分為房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、城鄉土地使用稅、耕地、占用稅、契稅、印花稅、教育附加稅、個人所得稅。房產稅和城市房地產稅：以房屋為征稅對象。房產稅的計稅依據是房屋計稅價值或房產的出租收入。城鄉土地使用稅:以土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據。土地增值稅:以土地和地上建筑物為征稅對象。以增值額為計稅依據。耕地占用稅:以納稅人實際占用的耕地面積計稅,按照規定稅額一次性征收。契稅:以轉移土地、房屋使用權的行為為征稅對象。以成交價格為計稅依據。６、印花稅：印花稅實行由納稅人根據規定自行計算應納稅額，購買并一次貼足印花稅票的納稅方法。7、教育附加稅:教育附加以納稅人繳納的增值稅，消費稅,營業稅稅額為依據，附加稅為3%，與產品稅，增值稅，營業稅同時繳納。8、個人所得稅：對個人（自然人）取得的各項應稅所得征收的一種稅。4、計稅依據1、從價計征按照房產余值征稅的，稱為從價計征。房產稅依照原值一次減除１０％－3０％后的余值計算繳納。扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行擬定。這樣規定，既有助于各地區根據本地情況,因地制宜地對的擬定計稅余值;又有助于平衡各地稅收承擔，簡化計算手續，提高征管效率。房產原值:應涉及與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。重要有:暖氣、衛生、通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的,要相應增長房屋的原值。從租計征按照房屋租金收入計征的，稱為從租計征。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。從租計征應注意：（1）、房產出租的以房產租金收入為房產稅的計稅依據。對投資聯營的房產，在計征房產應予以區別對待。共擔風險的,按房產余值作為計稅依據,計征房產稅；對收取固定收入，應由出租方按租金計入計繳房產稅。（2)、對融資租賃房屋的情況，在計征房產稅時應以房產余值計算征收，租賃期內房產稅的納稅人,由本地稅務機關根據實際情況擬定。（３）、新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在原產原值之中,則房產原值應涉及中央空調設備;舊房安裝空調設備,一般都作單項固定資產入賬,不應計入房產原值。5、稅率１、契稅契稅納稅人課稅對象（具體)計稅依據稅率承受人普通住房、且面積小于90㎡，且唯一住房。成交價1%承受人普通住房、且面積９0-１４４㎡，且唯一住房。成交價1.5%土地增值稅級數土地增值額稅率（%)速算扣除系數1增值額未超過扣除項目金額5０%的部分3０02增值額超過扣除項目金額50％未超過１00%的４0５％3增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的５015％4增值額超過扣除項目金額200%的部分6035%應交稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數教育附加稅教育附加以納稅人繳納的增值稅,消費稅,營業稅稅額為依據，附加稅為３%，與產品稅,增值稅,營業稅同時繳納。教育附加稅=實際繳納的增值稅,消費稅,經營稅稅額×附加率印花稅按比例稅率計算應納和稅額的方法應納稅額=計稅金額×合用稅率，按定額稅率計算應繳納額的方法應納稅額=憑證數量×單位稅額。印花稅實行由納稅人根據規定自行計算應納稅額，購買并一次貼足印花稅票的納稅方法。印花稅按所載金額萬分之五貼花。計算公式為:應納稅額=計稅金額×合用稅率。個人所得稅個人所得稅指:對個人(自然人）取得的各項應稅所得征收的一種稅。工資個稅的計算公式為：應納稅額=（工資薪金所得－“五險一金”-扣除數）×合用稅率－速算扣除數。個稅的起征點是3５00，使用超額累進稅率的計算方法如下:繳稅=全月應納稅所得額×稅率-速算扣除數。實發工資=應發工資-四金-繳稅。全月應納稅所得額=（應發工資-四金)－35０0。扣除標準：個稅按3500元/月的起征標準算。耕地占用稅（１）、人均耕地不超過1畝的地區（以縣級行政區域為單位),每平方米為8－5０元；（2)、人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區，每平方米8－40元；（3)、人均耕地超過２畝但不超過３畝的地區,每平方米6-30元。（4)、人均耕地超過3畝以上的地區,每平方米5－25元。城鄉土地使用稅城鄉土地使用稅合用地區幅度差別定額稅率。城鄉土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米城鄉土地使用稅年應納稅額。城鄉土地使用稅每平方米年稅額標準具體如下：（1)、大城市1．5－３0元。(２)、中檔城市1.2-24元。（３）、小城市0.9-18元。(4）、縣城、建制鎮、工礦區0．6－12元。８.2房地產管理部門Ⅰ.房地產租賃登記備案1.登記交驗的材料(一)出租人應交驗的材料（1)、簽定的租賃協議;（２）、出租房屋的房地產權證或房屋所有權證和土地使用證;（3)、出租人的身份證明;（4）、共有房屋,須有共有人批準出租的書面證明或委托;（5)、代理人受委托出租房屋,須有房屋所有人委托的書面證件;（６)、房屋產權所有人已經死亡的,該房屋法定繼承人須有辦妥房產繼承過戶的證件。其中,向境內的外來流動人員出租私有居住房屋的,則還應提交公安派出機構核準發給的《房屋租賃治安許可證》;向境外單位或個人出租非外銷批租地塊上房屋的,則還應提交市房地局或浦東新區規土局審核批準的《涉外租賃申請表》;出租已抵押房屋的，則還應提交抵押權人批準出租的書面證明。(二）承租人應交驗的材料1、境內個人須提交居民身份證或戶籍證明；2、本市職工、居民須有所在工作單位或房屋單位的證明和居民身份證;３、外地來滬民工、臨時工，須有本市雇用單位證明或本地鄉以上人民政府或工商行政管理部門證明和居民身份證;4、單位需租用私房作居住使用，須有其上級主管部門證明;5、境外人土須提交護照或回鄉證明。Ⅱ.法定依據《青白江房屋租賃實行條例》Ⅲ.房屋租賃協議登記備案所需材料1.房屋租賃登記書面申請表２.房屋所有權證或房屋產權證明3.出租人、承租人的身份證件4.房屋租賃書面協議5.法律、法規規定房屋租賃應當提交的其他證明文獻Ⅳ．房屋租賃協議登記備案所需費用住宅登記費：1０0元/套非住宅登記費:5０0平米以下150元/件；5０0平米以上２０0元/件Ⅴ.辦理部門

清白江房屋管理局房屋租賃處

Ⅵ.承諾時限

10個工作日

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