項目八財產稅類納稅實務項目目標1、熟悉房產稅、契稅和車船稅的基本規定，包括納稅人、征稅范圍、稅目和稅率2、掌握房產稅、契稅和車船稅應納稅額的計算掌握房產稅、契稅和車船稅納稅申報表的填制誠實守信，以誠為本項目八財產稅類納稅實務任務一

房產稅納稅實務任務二

契稅納稅實務任務三

車船稅納稅實務

任務一房產稅納稅實務任務內容熟悉房產稅納稅人、征稅范圍、稅目和稅率掌握房產稅應納稅額的計算掌握房產稅納稅申報表的填制一、認識房產稅房產稅，是以房產為征稅對象，按照房產計稅價值或租金收入向房產所有人或經營管理人等征收的一種稅。房產，是指屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可提供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。（一）房產稅的征稅范圍房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區。城市，是指經國務院批準設立的市，包括市區、郊區和市轄縣的縣城，不包括農村；縣城，是指未設立建制鎮的縣人民政府所在地；建制鎮，是指經省、自治區、直轄市人民政府批準設立的建制鎮，但不包括所轄的行政村；工礦區，是指工商業比較發達，人口比較集中，符合國務院規定的建制鎮標準，但尚未設立建制鎮的大中型工礦企業所在地。小貼士房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窯菜窯、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐，均不屬于房產的范圍。（二）納稅人房產稅的納稅人是指房屋的產權所有人。具體包括產權所有人、房產承典人、房產代管人或使用人。1.產權屬于國家所有的，由經營管理單位繳納；產權屬于集體、個人所有的，由集體單位、個人繳納。2.產權出典的，由承典人繳納。3.產權所有人、承典人不在房產所在地的，由房產代管人或使用人繳納。4.產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人繳納。5.納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。（三）房產稅稅率我國現行房產稅采用的是比例稅率。由于房產稅的計稅依據分為從價計征和從租計征兩種形式，所以房產稅的稅率也有兩種形式：1、從價計征的，稅率為

1.2%,即按房產原值一次減除

10%-30%后的余值的

1.2%計征；2、從租計征的,稅率為12%，即按房產出租的租金收入的12%計征。二、房產稅應納稅額的計算

（一）計稅依據1．從價計征房產稅依照房產原值一次減除10％～30％后的余值計算繳納。各地扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府確定。2．從租計征以房產租金收入為房產稅的計稅依據。（二）應納稅額的計算

1.從價計征的計算從價計征是按房產原值減除一定比例后的余值計征，其計算公式為：應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×1.2%【例8-1】某企業有原值為2500萬元的房產，2009年1月1日將其中的30％用于對外投資聯營，投資期限10年，每年固定利潤分紅50萬元，不承擔投資風險。已知當地政府規定的扣除比例為20％。計算該企業2009年度應納房產稅。解：未參與聯營部分（70%）的房產屬于自用房產，應采用從價計征房產稅。70%的房產原值＝2500×（1-30％）＝1750（萬元）該部分房產應納房產稅＝1750×（1-20％）×1.2％＝16.8（萬元）對外投資聯營，因為不承擔投資風險，每年固定分到的紅利視為租金收入，則該30%的用于對外投資聯營的房產，應采用從租計征房產稅。30%的房產應納房產稅＝50×12％＝6（萬元）則該企業2009年度應納房產稅＝16.8+6＝22.8（萬元）。

2.從租計征的計算從租計征是按房產的租金收入計征，其計算公式為：應納稅額=租金收入×12%個人按市場價格出租的居民用房按4%的稅率計算。【例8-２】某企業擁有A,B兩棟房產，A棟自用，B棟出租。A,B兩棟房產在2005年1月1日時的原值分別為1200萬元和1000萬元，2005年4月底B棟房產租賃到期。自2005年5月1日起，該企業由A棟搬至B棟辦公，同時對A棟房產開始進行大修至年底完工。企業出租B棟房產的月租金為10萬元，地方政府確定按房產原值減除20％的余值計稅。計算該企業當年應繳納房產稅。解：A棟房產應納稅額＝1200×（1-20%）×1.2%×4/12

＝3.84萬元Ｂ棟房產應納稅額＝10×4×12%+1000×（1-20%）×1.2%×8/12＝4.8+6.4＝11.2萬元該企業當年應繳納房產稅＝3.84+11.2＝15.04萬元【例8-3】張某擁有3間房屋，其中一間用于個人開餐館，房屋原值20萬元；一間于2010年1月1日出典給趙某，取得出典價款收入12萬元；一間出租給A公司，每月收取租金1萬元。已知該地區規定按照房產原值扣除20%的余值計稅。計算張某2010年應納房產稅。解：開餐館的房屋采用從價計征，應納房產稅=20×（1-20%）×1.2%=1920（元）。

房屋產權出典，承典人為納稅人，張某作為出典人無須繳納房產稅。出租的房屋應納房產稅采用從租計征，應納房產稅=1×12×12%=14400（元）

張某2010年應納房產稅=1920+14400=16320（元）（三）房產稅的稅收優惠1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產。2.由國家財政部門撥付事業經費的單位，如學校、醫療衛生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術等實行全額或差額預算管理的事業單位所有的，本身業務范圍內使用的房產。3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產。4.個人所有非營業用的房產。5.對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機構自用的房產。6.經財政部批準免稅的其他房產。三、納稅申報

（一）納稅義務發生時間1、將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起繳納房產稅。2、自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起繳納房產稅。3、委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起繳納房產稅。4、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產稅。5、購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。6、人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。7、房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。（二）納稅期限房產稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。（三）納稅地點房產稅在房產所在地繳（四）納稅申報及時辦理納稅申報，如實填寫《房產稅納稅申報表》并按規定報送相關資料。房產稅申報房產稅應納稅額計算房產稅相關概念知識小結任務二

契稅納稅實務任務內容熟悉契稅納稅人、征稅范圍、稅目和稅率掌握契稅應納稅額的計算掌握契稅納稅申報表的填制契稅是指在土地使用權、房屋所有權的權屬轉移過程中，向取得土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。契稅在我國有悠久的歷史，它起源于1600年前東晉的“估稅”。（一）征稅范圍契稅的征稅對象，是指在我國境內發生使用權轉移的土地和發生所有權轉移的房屋。具體包括以下五項內容：

1．國有土地使用權出讓國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用后，國家將國有土地使用權在一定年限內讓予土地使用者的行為。

2．土地使用權轉讓土地使用權轉讓是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為，但不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

3．房屋買賣房屋買賣是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的行為。

4．房屋贈與房屋贈與是指房屋所有者將其房屋無償轉讓給受贈者的行為。

5．房屋交換房屋交換是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。注意！！以下方式轉移土地、房屋權屬，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（1）以土地、房屋權屬作價投資、入股；以土地、房屋權屬抵債；（2）以無形資產方式承受土地、房屋權屬；（3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；（4）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬；（5）財政部根據契稅條例確定的其他轉移土地、房屋權屬方式。（二）納稅人契稅的納稅人是指境內轉移土地、房屋權屬承受的單位和個人。（三）稅率契稅實行3%-5%的幅度比例稅率。這主要是考慮我國經濟發展不平衡，各地經濟差別較大的實際情況。具體適用稅率由省、自治區、直轄市人民政府在3%-5%的幅度內根據各地實際情況確定。自2010年10月1日起，對個人購買90平方米及以下且屬家庭唯一住房的普通住房，契稅稅率暫統一下調到1%。二、契稅應納稅額的計算

1．依據成交價格計算2．依據市場價格計算3．依據土地使用權、房屋交換差價計算4．依據補交的土地使用權出讓費或土地收益計算（一）計稅依據

契稅的計稅依據為不動產的價格。契稅的計算公式如下：應納稅額＝計稅依據×稅率【例8-4】居民甲共有三套房產，2007年將第一套市價為80萬元的房產與乙某交換，并支付給乙某15萬元；將第二套市價為60萬元的房產折價給丙某抵償50萬元的債務；將第三套市價為30萬元的房產作股投入本人獨資經營的企業。若當地確定的契稅稅率為3%，甲某應繳納契稅為多少？二、契稅應納稅額的計算

（二）應納稅額計算解：以房屋抵債的，承受房屋的丙某繳納契稅，甲某不納稅。以自有房產作股投入本人獨資經營企業，免納契稅。房屋交換的，支付補價的一方按照支付的差價納稅。居民甲應納契稅＝15×3%＝0.45（萬元）契稅的減免稅政策主要有以下幾種：1．國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。2．城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅。3．因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。4．財政部規定的其他減征、免征契稅的項目。二、契稅應納稅額的計算

（三）契稅的稅收優惠三、契稅納稅申報（一）納稅義務發生時間契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

（二）納稅期限納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。

（三）納稅地點契稅在土地、房屋所在地的征收機關繳納。

（四）納稅申報契稅的征收機關為土地、房屋所在地的財政機關或者地方稅務機關。小結契稅是指在土地使用權、房屋所有權的權屬轉移過程中，向土地使用權、房屋所有權的受讓方征收的一種稅。契稅的計算公式：應納稅額＝計稅依據×3%-5%的幅度比例稅率知識小結任務三

車船稅納稅實務任務內容熟悉車船稅納稅人、征稅范圍、稅目和稅率掌握車船稅應納稅額的計算掌握車船稅納稅申報表的填制一、認識車船稅車船稅是在我國境內車船管理登記的車輛、船舶依法征收的一種稅。我國對車船征稅由來已久。國務院于2006年12月29日頒布了新制定的《中華人民共和國車船稅暫行條例》，自2007年1月1日起施行，該條例對擁有應稅車船的內外籍納稅人普遍適用，原《車船使用牌照稅暫行條例》和《車船使用稅條例》相應廢止。(一）征稅范圍車船稅的征收范圍，是指依法應當在我國車船管理部門登記的車船（除規定減免的車船外）。

1.車輛車輛，包括機動車輛和非機動車輛。

2.船舶船舶，包括機動船舶和非機動船舶。（二）納稅人和扣繳義務人車船稅的納稅人是車輛、船舶的所有人或者管理人。應稅車船的所有人或管理人未繳納車船稅的，使用人應當代為繳納。從事機動車交通事故責任強制保險業務的保險機構為機動車車船稅的扣繳義務人，應當依法代收代繳車船所有人或管理人的車船稅。（三）稅率車船稅實行定額稅率。《車船稅暫行條例》對應稅車輛實行有幅度的定額稅率，即對各類車輛分別規定一個最低到最高限度的年稅額，同時授權國務院財政部門、稅務主管部門可以根據實際情況，在《車船稅稅目稅額表》規定的稅目范圍和稅額幅度內，劃分子稅目，并明確車輛的子稅目稅額幅度和船舶的具體適用稅額。車輛的具體適用稅額由省、自治區、直轄市人民政府在規定的子稅目稅額幅度內確定。二、車船稅應納稅額的計算

（一）計稅依據車船稅的計稅依據，按車船的種類和性能，分別確定為輛、凈噸位和載重噸位三種。

1、乘人汽車、電車、摩托車、自行車、人力車和畜力車，以“輛”為計稅依據。

2.載貨汽車、專項作業車、三輪汽車、低速貨車按自重每噸。

3.船舶按凈噸位每噸。游艇按艇身長度每米為計稅依據。（二）應納稅額的計算車船稅應納稅額的計算公式為：載客汽車、摩托車的應納稅額=輛數×適用單位稅額載貨汽車、專項作業車、三輪汽車、低速貨車的應納稅額=自重噸位數×適用單位稅額機動船的應納稅額=凈噸位數×適用單位稅額拖船、非機動駁船的應納稅額=凈噸位數×（適用單位稅額×50%）客貨兩用汽車應納稅額=自重噸位數×適用單位稅額【例8-5】某單位一輛載貨汽車自重噸位為10.3噸，該地區載貨汽車每噸稅額為80元，要求計算該單位這輛載貨汽車每年應納車船稅。解：車輛自重尾數在0.5噸以下（含0.5噸），按0.5噸計算應納車船稅＝整備質量噸位數×適用年基準稅額＝10.5×80＝840（元）。購置的新車船，購置當年的應納稅額自納稅義務發生