協信地產城市綜合體項目研究

2011年7月2011-06-262服務建議書思考路徑1、什么是城市綜合體2、城市綜合體的發展及其基本特征3、解析城市綜合體的開發模式4、解讀知名綜合體項目案例探尋綜合體未來發展趨勢協信地產綜合體開發的借鑒點案例卡選擇說明具體案例研究如何定義城市綜合體綜合體定義的發展城市綜合體的發展歷程如何界定它的基本特征研究基礎趨勢分析總結提煉城市綜合體定義及其基本特征城市綜合體的發展城市綜合體的開發模式綜合體案例選擇及分析結論綜合體未來發展趨勢對協信地產操作綜合體項目建議目錄4PART1

城市綜合體定義及其基本特征城市綜合體是指城市中體量大，兼容“商業、住宅、酒店、寫字樓、餐飲、會展、娛樂”多種功能于一體的復合型態的建筑群體城市綜合體是指城市中的居住、商務辦公、購物、文化、娛樂等各種城市物業功能復合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態高度集中的街區軀體。城市綜合體不同與城市中心密集的建筑群體，它具備完整的城市街區特質，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結果。城市綜合體越來越多復合城市功能在空間進行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補益的能動關系，從而形成多功能、高效率、復雜而統一。

多種功能空間有機組合與城市交通協調各不同功能空間依存、互補同一位置上的一組建筑群城市綜合體功能框架城市綜合體城市活動空間交通樞紐公共文化設施建筑生活空間零售商務酒店居住5PART1

城市綜合體定義及其基本特征城市綜合體特征1：國務院發展研究中心等機構，對2003年以來的建成或在建的100個新建城市綜合體研究顯示：65%的城市綜合體具有酒店、辦公、住宅、商業四大基本功能高可達性HOPSCA六大業態：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT位于城市交通網絡發達、城市功能相對集中的區域，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡。高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補。高密度，集約性整體統一性功能復合性建筑風格統一，各個單體建筑相互配合、影響和聯系；與外部空間整體環境統一、協調。實現完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯系緊密，互為補充，缺一不可。6PART1

城市綜合體定義及其基本特征1、不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用；土地使用均衡性1、平面的連續：通常采用整體設計，其中任何一項功能都會影響整體效果；2、立面的連續：要保持HOPSCA內建筑物的風格統一，就要使立面有連續性；3、空間的連續：優越的區位要求功能建筑體之間通過空中、地下和地面多層次的空間體系空間連續性內部擁有復雜、完善的交通體系，通過立體交通網絡的建立，使各功能建筑體有機結合；對外界的交通依賴較強，其外界的交通體系直接影響綜合體內部不同功能的使用效率和規模內外部聯系完整性因所處的城市位置和龐大的規模，注定其必將成為城市的名片，產生巨大的社會效應；同時作為地產物業的HOPSCA，隨著城市的不斷發展，其物業自身也具有升值潛力巨大的社會效應/升值潛力城市綜合體的特征2：類似微縮的城市，能夠通過集約化的設計，帶動建筑與社會形成內外部的聯動，從而形成土地及物業升值PART2

城市綜合體的發展城市綜合體的發展：于1986年最先誕生于巴黎的拉德方斯，是一個集酒店、辦公樓、生態公園、購物、會所、高尚住宅于一體的城市綜合體。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端，是一個新區——一個在老城區里，進行崛起開發形成的完全現代的巴黎區內的新凱旋門，是和巴黎老凱旋門相呼應，代表的是新巴黎；法國最大的企業一半在這里；擁有歐洲最大的商業中心，包括很多的國際總部大廈；歐洲最大的公交換乘中心。城市綜合體產生的背景1：城市對繁華與活力的追求，成為綜合體開發的催化劑，促使規劃者重新認識城市中心區域的高效率、價值與綜合性PART2

城市綜合體的發展商業綜合體產生城市人口日益膨脹土地資源日益稀缺城市快速發展個人生活成本加大經濟運行效率降低高品質的生活需求缺乏景觀和活力中心區各種矛盾突出美國紐約洛克菲勒中心是上世紀最早出現的建筑綜合體，它的開發從1930年一直到今天，是當今世界上規模最為龐大的私人所有的商業、娛樂中心。PART2

城市綜合體的發展城市綜合體產生的背景2：隨著城市的發展，商業綜合體應運而生。它其合理性在于節約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發揮投資效益等。商業綜合體多功能空間組合商業綜合體立體交通體系提高土地利用率產生機會收益降低投資風險滿足更高效率滿足生活需求改善區域交通10城市綜合體產生的背景3：舊城區改造或新城開發也是城市綜合體發展與形成的重要動因之一，而目前國內70%的二三線城市政府的城市綜合體都集中于規劃的新區。PART2

城市綜合體的發展特征1地價與租金提升經濟利益的再分配的驅使，在制定舊城更新改造規劃時，對城市土地進行評估和地價分級、并對城市土地增值、土地市場進行測算，實現價值最大化。特征2最高的交通可達性交通配套成熟地區，地鐵、高速道路成為現代城市的一個非常重要的交通手段，其次是機場、火車站、高速公路等，路網密度也是一個重要的指標。特征3城市功能聚集中心規劃從城市功能、布局、產業結構上進行調整，使舊城機能得以完善，強調區域的綜合功能。根據之前出現的產業結構、用地結構、交通壓力、市政設施、居住環境等問題進行調整，使得規劃更合理。特征4城市更新11PART3

城市綜合體的開發模式開發條件：不是任何地方都能采用HOPSCA地產模式，建成包含商務、居住、購物等業態的綜合地產項目。HOPSCA的形成必需符合以下條件：城市綜合體最佳位置首選城市中心，城市副中心，有人流和消費基礎；隨著城市化進程，在政府重點規劃區域，城市經濟新增長點，有良好的政策扶植；必須具有便捷的交通條件，如地鐵、直達公交、區域內環線等；必須營造齊備的生活系統和相應的人口導入條件城市綜合體的外部條件城市綜合體的內部條件大規模建筑體量，能夠充分發揮不同業內的空間組合的功能；切入城市或社會功能，與城市其他生活空間形成有機的互補與提升；業態組合：商業是城市綜合體中不可或缺的部分，承擔了吸引人流、創造多次消費。也是綜合體后期運營中的難點所在，更是未來核心收益之一。PART3

城市綜合體的開發模式商業部分請另見《商業服務建議》高品質生活配套商業寫字樓住宅酒店高消費商務人流高品質商業配套經營管理與物業服務補充酒店功能高消費力商務人流商務人流循環提升商務服務能力高消費商務人流固定消費人流soho住宅商業街、主題廣場等其他功能：展覽展會商務會館星級酒店、酒店式公寓其他功能的補充：文化中心、休閑廣場、體育設施、集中式公園等PART3

城市綜合體的開發模式合作模式：根據綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營運的角度總結出都市綜合體的三種開發模式。14PART3

城市綜合體的開發模式運營模式：由于城市綜合體的開發投資回報遠遠高于純住宅項目，長期持有的特性更是讓開發商長期獲利，目前主要有（1）出租持有經營為主（2）出售部分商業、住宅物業和出租持有經營相互結合。15管理模式：都市綜合體中各種物業功能有其各自的特性，因此，其物業的經營管理也有不同特性。主要包括零售商業的經營管理、酒店的經營管理、寫字樓的經營管理、公寓住宅的物業管理。PART3

城市綜合體的開發模式開發商自行管理由出資方共同組建聯合發展總公司，進行管理和提供服務，嘗試進行統一的物業管理該種模式的產權形式都是統一的，如深圳的華潤中心國外的管理機構參與合作管理由國外的管理機構參與合作管理，還有部分待零售商業建成后輸入管理或委托國外機構管理，例如凱德商用目前開發的來福士廣場專業的物業管理公司進行市場管理商業在管理上采用租賃模式，以租代管，統一策劃布局，承租方提出方案和資金，由物業管理公司協調開發商統一進行裝修專業的管理公司不直接從事商業經營，而是從事整體策劃和管理，具體包括租賃管理、營銷管理、服務管理和物業管理16PART4

綜合體案例選擇及分析結論案例選擇：根據不同的物業組合模式，選擇相應的案例進行分析模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發展模式案例：深圳華潤中心、北京萬達廣場等模式二：以寫字樓為核心功能的發展模式案例：香港IFC、上海國際金融中心IFC模式三：以酒店為核心功能的發展模式案例：上海商城、北京萬達廣場等模式四：以商業為核心功能的發展模式案例：大寧國際商業廣場、上海新天地等案例1：深圳華潤中心萬象城：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業建筑群，以商業作為核心驅動力。經營模式——總部進駐，定義形象、海外招商，一線品牌、只租不售，長期經營驅動引擎——萬象城以商業作為核心驅動力：商業中心“萬象城”、“華潤大廈”物業組合：以商業、辦公、酒店、頂級公寓為一體的高價值物業配比團隊構架：十家國際知名合作單位參與設計和包裝經營模式——華潤總部進駐，高端形象定位、部分海外招商，國際一線品牌進駐、只租不售，長期經營PART4

綜合體案例選擇及分析結論1、選城二線城市；3、業態定位一站式齊全規劃；1、開發商具備強大實力；2、招商以一線品牌為主；2、選址考慮因素：成功的KPI體系5、打造高端商業建筑形態。

外因

內因a、城市金融商業核心位置；c、周邊交通便捷，公交線路多，擁有地鐵；b、區域內缺乏一個高端大型商業來統領區域商業形象；4、引進國際一流的精英團隊；充分考慮了選址等外部因素，結合自身開發經驗及優勢。PART4

綜合體案例選擇及分析結論案例2：寧波萬達廣場，從05年開始，萬達嘗試在城郊結合部做大型的商業項目，該項目是萬達在城郊結合部的第一個項目項目周圍常住人口5萬，離寧波市區有10公里左右。萬達拿地和開業后，出現兩個萬達現象第一，周圍的住宅，房地產項目知道萬達拿項目后迅速提價，二手房價立即往上漲。第二個現象，寧波萬達入住后，萬科、中海、金地等大牌住宅開發商看到萬達商業未來給這個片區帶來的價值和配套，一年以內全部在旁邊拿地，距離都在1公里范圍之內。萬達的互動效應：中高檔的住宅群體起來以后，又會把中高檔的人群帶過來，這樣消費層次就會一點一點高起來PART4

綜合體案例選擇及分析結論拆遷安置土地出售政府確定居住用地體量萬達項目公司運營流程商業前期定位營銷銷售施工管理業態組合規劃建筑選址指標設定訂單地產與土地開發項目開發物業管理業態調整管理運營土地拆遷出讓主力商家萬達商業管理公司照萬達廣場模式設計與主力店技術對接商場統一開業預付租金給萬達進行宣傳、招商、租金談判等工作戶外廣告牌招商、商場管理負責日常的運營、維修及其它管理政府三年培育期進行業態調整金融鏈條商家保證金主力商家租金物業經營、商業管理收益萬達商業規劃設計院共同選址前期接洽技術對接法定效力確認物業公司住宅、辦公產品銷售資金回籠商鋪出售/出租收益獲得當地政府土地出讓金、稅費優惠銀行及基金融資主力店組合首先確定商業體量萬達商業地產運營模式可從開發各階段價值鏈分析出發，與之相應，長期低成本金融運作則是運營的最高核心。PART4

綜合體案例選擇及分析結論21四種模式KPI體系的總結PART4

綜合體案例選擇及分析結論22PART5

綜合體未來發展趨勢“城市——區域”一體化城市空間多中心化城市功能多樣化城市形象特色化城市環境生態化城市資源集約化對區域經濟具有聯動與推動性對區域中心具有強化作用具有復合性、多樣化功能體現城市特色、城市形象土地集約利用、環境友好體現快捷信息、科技交流趨勢1：城市發展由粗放型向集約型方向的轉化，由城市綜合體形成橋梁，通過與城是、區域的聯動發展，